每周一例- 國內(nèi)外城市綜合體案例案例分析課件

1、寧波城市綜合體研究及國內(nèi)外案例分析2010.6.4寧波城市綜合體探究問題1天一廣場(chǎng)寧波天一廣場(chǎng)坐落于寧波最繁華的商業(yè)街中山東路及藥行街交匯處。廣場(chǎng)總占地面積19.3萬平方米，建筑面積22萬平方米，是寧波市中心的集購物、休閑、娛樂、旅游和文化于一體的商業(yè)亮點(diǎn)。寧波天一廣場(chǎng)已經(jīng)成為了寧波的地標(biāo)性建筑項(xiàng)目，現(xiàn)今的天一廣場(chǎng)面對(duì)未來的激烈競(jìng)爭(zhēng)，也在不斷的調(diào)整，提升品牌形象，向中高端定位升級(jí)。項(xiàng)目剖析天一廣場(chǎng)寧波城市名片天一廣場(chǎng)樂購生活購物中心樂購生活購物中心共有三層，總商業(yè)面積約在22000平方米左右。一、二層經(jīng)營賣場(chǎng)與商鋪，三層為停車場(chǎng)。賣場(chǎng)簽約承租租金為RMB1.4元/平方米/天。樂購東看板通過引進(jìn)

2、主力店、采用店中店運(yùn)營模式。天一廣場(chǎng)商業(yè)規(guī)模宏大，業(yè)態(tài)涵蓋面廣，綜合性強(qiáng)。各購物區(qū)以不同主題獨(dú)立存在，便于消費(fèi)者的購物消費(fèi)。同時(shí)，由于減少了商場(chǎng)的高度，使得商場(chǎng)平均租金有所提高。各具特色的22座風(fēng)格迥異的主體建筑，成為整個(gè)項(xiàng)目的亮點(diǎn)，吸引消費(fèi)者。鮮明的主題概念，充分利用水與綠化、燈光等，突出其親水、現(xiàn)代的主題效果。藝術(shù)化的景觀效果：廣場(chǎng)內(nèi)亞洲第一的音樂噴泉和超大水幕電影、在廣場(chǎng)上舉行的各種大型演出活動(dòng)、優(yōu)美的廣場(chǎng)綠化，都為消費(fèi)者創(chuàng)造了舒適的購物環(huán)境。完善的配套設(shè)施：1000多個(gè)停車位為消費(fèi)者提供了充足的停車空間。物業(yè)形態(tài)與商業(yè)業(yè)態(tài)完美組合萬達(dá)購物廣場(chǎng)一座商業(yè)帶動(dòng)鄞州區(qū)新城區(qū)一輪新的開發(fā)熱潮。鄞

3、州萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)之初便注定其為區(qū)域次級(jí)商業(yè)中心。 寧波萬達(dá)廣場(chǎng)位于鄞州中心核心區(qū)，東面緊臨城市主干道天童北路、北靠四明中路、南依貿(mào)城中路毗鄰鄞州區(qū)政府、西至寧南北路，總占地面積21.09公頃，項(xiàng)目總建筑面積55萬平方米，其中商業(yè)廣場(chǎng)面積27萬平方米.是寧波新的商業(yè)中心，是寧波迄今為止投資額最大、占地面積最大、停車位最多的商業(yè)項(xiàng)目。由國際購物廣場(chǎng)、國際商務(wù)酒店、高級(jí)城市公寓三大功能板塊構(gòu)成的大型城市建筑綜合體。 位于萬達(dá)廣場(chǎng)東北側(cè)的國際商務(wù)酒店區(qū)，它隔河與國際購物中心相望，總建筑面積超過9萬平方米，包含了國際著名酒店、酒店式公寓。國際商務(wù)酒店極具后現(xiàn)代風(fēng)格的建筑造型，濃郁的商務(wù)化裝飾風(fēng)格，及高

4、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的配套，將成為寧波最具藝術(shù)與城市景觀價(jià)值的地標(biāo)性建筑之一，也是寧波城市發(fā)展的一大航標(biāo)。鄞州萬達(dá)通訊數(shù)碼 服裝服飾 餐飲 主力店：1、百安居：5000平米，一站式購物建材裝潢館。2、特力屋，4300平米，家居飾品館。3、喜百度：5000平米，寧波首家紡織品超市。4、神采飛揚(yáng)，5000平米，老少咸宜的游樂園。5、大歌星：5000平米，量販KTV。6、萬達(dá)影院，面積6000平米，寧波硬件配置最高的國際影院。7、沃爾瑪，17747平米，全球最大的物品零售超市。8、蘇寧電器，6000平米，國內(nèi)大型家電零售商。9、石浦酒店，15000平米，寧波本地的大型餐飲酒店。10、銀泰百貨, 30000平米，

5、上市百貨巨頭。位于鄞州中心區(qū)的錢湖天地是集情景商業(yè)街、主題酒店、主題精裝公寓于一體的城市綜合體，它依托于建設(shè)中BEST廣場(chǎng)并對(duì)其進(jìn)行差異化的補(bǔ)充。統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一商品布局裙樓規(guī)劃為庭院式商業(yè)，位于1-5F，引進(jìn)PRELUDE伯豪主題精品酒店、法國雅高IBIS商務(wù)酒店及匯集特色餐飲、酒吧、KTV、SPA、會(huì)所、健身等精致化商業(yè)業(yè)態(tài)。PRELUDE伯豪主題精品酒店為寧波首家汽車酒店，一房一車庫，別具時(shí)尚風(fēng)格。 商鋪目前只租不賣 錢湖天地案 名 聯(lián)盛國際商業(yè)廣場(chǎng)地理位置 鄞州區(qū)寧南北路與貿(mào)城西路交匯處開 發(fā) 商 寧波聯(lián)盛置業(yè)占地面積 300000平方米總建面積 4000000平方米 行銷

6、代理 盛世同盟景觀設(shè)計(jì) 美國馬達(dá)思班樓盤形態(tài) 建筑總高度是100米，高層23層、多層5層； B地塊將擁有209間獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪。基本數(shù)據(jù)建筑風(fēng)格極具現(xiàn)代主義美學(xué)設(shè)計(jì)理念，一個(gè)“門”的建筑造型，充分凸出建筑立體效果與視覺效果的完善融合，體現(xiàn)卓越的建筑環(huán)境所締造的商業(yè)價(jià)值，將成為寧波劃時(shí)代的標(biāo)志性建筑之一B地塊業(yè)態(tài)聯(lián)盛商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)分布圖戶型 面積區(qū)間面積段主要集中在20-150平方，其中20-50平方有26套；50-80平方有117套；80-110平方有26套客戶來源有總部大型企業(yè)入進(jìn)駐（如北京世紀(jì)星滑冰俱樂部、中影集團(tuán)江蘇省東方院線等），小的范圍為寧波城區(qū)的投資客戶得房率 60-70% 共4層 ，

7、一層5.4米，2-4層4.5米，共200余套面積 14平方米 -2000平方米，均價(jià)28000元/平方米 一樓均價(jià) 4萬 - 7.8萬二樓均價(jià) 2.8萬三樓均價(jià) 1.8萬四樓均價(jià) 1.5萬一樓內(nèi)外街差價(jià) 3000元/M2B地塊商鋪除了產(chǎn)權(quán)式酒店下面近2萬平方商業(yè)不賣其余全部出售統(tǒng)一經(jīng)營返租概況 統(tǒng)一管理20年前5年返利4%后面按照市場(chǎng)行情進(jìn)行返利B地塊商鋪開盤優(yōu)惠 一次性93折分期 十天內(nèi)付50 ，四個(gè)月在付30，八個(gè)月付清剩余享受98折優(yōu)惠。按揭 首付50， 98折優(yōu)惠現(xiàn)僅是一次性付款優(yōu)惠94折付款方式商鋪信息江北萬達(dá)廣場(chǎng)寧波江北萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目位于寧波市江北區(qū)江北大道以東、云飛路以北，北側(cè)、東

8、側(cè)臨寶慶路。商業(yè)總建筑面積15.85萬平方米，其中地上部分5層8.75萬平方米，地下部分2層7.1萬平方米。 基本數(shù)據(jù)江北萬達(dá)廣場(chǎng)屬于第三代商業(yè)綜合體，其商業(yè)業(yè)態(tài)定位以中高檔為主寧波江北萬達(dá)廣場(chǎng)形成“兩片、兩街”的空間結(jié)構(gòu)。兩片分別為西面的大商業(yè)區(qū)塊和東面的商務(wù)樓區(qū)塊；兩街分別指室內(nèi)和室外兩條緊密聯(lián)系的“凹”字型商業(yè)步行街。 臨街墻面采用落地玻璃設(shè)計(jì)地面按600 x600mm釉面磚鋪設(shè) 空調(diào)室內(nèi)溫度達(dá)到夏季24度，冬季20度的技術(shù)要求，相對(duì)濕度不大于50% 步行街商鋪 物業(yè)條件分層業(yè)態(tài)分布一層二層三層江北萬達(dá)廣場(chǎng)主力店分布地下1層 1.6萬平方共6層 2.45萬平方4層 1.81萬平方綜合體綜

9、合體的功能構(gòu)成1、城市縮微體辦公：適合于各種混合開發(fā)建立競(jìng)爭(zhēng)性，加強(qiáng)吸引力提高使用效益，形成最佳市場(chǎng)協(xié)同酒店：最贏利的項(xiàng)目提供流動(dòng)的“居住”人口和活動(dòng)的人提供娛樂設(shè)施和夜間服務(wù)增加了城市的活力。綜合體綜合體的功能構(gòu)成1、城市縮微體商業(yè)：與日常生活最密切形成城市范圍的市場(chǎng)吸引和支持其他功能提供生活性、愉快性和豐富性的多樣化選擇形成熱鬧繁榮的街區(qū)。居?。撼鞘虚_發(fā)的基本成分避免交通擁擠和能源浪費(fèi)的有效辦法為城市街區(qū)提供安全的生活空間。 交通：保持與城市的密切聯(lián)系為零售提供持續(xù)不斷的人流。綜合體綜合體內(nèi)各功能間的組合關(guān)系 3、各功能間的組合關(guān)系相關(guān)各功能相關(guān)功能整體放大:滿足各類功能的使用需求促使各類

10、功能相互參與、滲透并列各功能沒有必然關(guān)聯(lián)各功能沒有明顯矛盾獨(dú)立的使用空間。既相斥又吸引各功能相互吸引、相互依托建筑設(shè)計(jì)存在一定難度綜合體綜合體的功能構(gòu)成4、總結(jié)各功能間的關(guān)系只是相對(duì)的各功能間并沒有絕對(duì)的關(guān)聯(lián)、并列或排斥環(huán)境條件復(fù)雜有機(jī)整合各類功能空間定義特性定義：“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 案例 日本福岡博多運(yùn)河城定義特性內(nèi)部交通不同標(biāo)高上的通道和天橋?qū)⒃擁?xiàng)目的各個(gè)組成部分有機(jī)地連接起來 立體的內(nèi)部交通架構(gòu)，是各物業(yè)功能互

11、動(dòng)的基礎(chǔ)華潤大廈國際5A級(jí)甲級(jí)寫字樓5星級(jí)酒店+酒店式服務(wù)公寓+商業(yè)街+特大型室外娛樂廣場(chǎng)“萬象城”超大型室內(nèi)購物中心REEL時(shí)尚百貨、嘉禾影城、華潤萬家超市、“冰紛萬象”真冰場(chǎng)案例 深圳華潤萬象城定義特性內(nèi)部架構(gòu)項(xiàng)目由北、中、南三地塊組成北區(qū)與中區(qū)通過地下一層及二層、三層之間的廊橋連接。內(nèi)部空間的立體架構(gòu)，為各物業(yè)功能的能動(dòng)互補(bǔ)提供條件案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定義特性項(xiàng)目概況開發(fā)商：森BUILDING株式會(huì)社地 址：東京都會(huì)區(qū)六本木六丁目地區(qū)物 業(yè)：辦公樓、住宅、酒店、商店、餐廳、博物館、電影院、電視臺(tái)、學(xué)校、廟宇和倉儲(chǔ)設(shè)施等?？傉嫉兀?1.6公頃總建筑面積： 7

12、6萬平方米總建筑費(fèi)用：189億元（人民幣）總土地價(jià)：329億元（人民幣）開發(fā)周期： 17年，1983-2003年開工時(shí)間：2000年4月 竣工時(shí)間：2003年4月 體量巨大投資額高開發(fā)周期長案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定義特性交通與停車公交配套發(fā)達(dá)，地鐵直接連通六本木新城B1共計(jì)12個(gè)停車場(chǎng)，總體停車位2762輛專設(shè)50輛摩托車與332輛自行車停車位，其中自行車免費(fèi)12個(gè)停車場(chǎng)地鐵示意圖地下停車場(chǎng)立體停車示意圖高效便捷的外部交通，為項(xiàng)目人員、物資的流通提供保障案例 日本六本木新城(Roppongi Hills)定義特性完善的配套派出所麻布警察署六本木六丁目派出所公用電話

13、設(shè)置公用電話，公用電話的種類有IC 專用、電話專用和IC 電話通用3種。郵局六本木新城郵局銀行ATM銀行：新生銀行金融中心（兩家）ATM：新生銀行ATM（三家）/ATM SE-net/ATM （BANK）外匯兌換外匯兌換（東京三菱集團(tuán)公司）世界貨幣商店醫(yī)療設(shè)施六本木新城診所 /西堀牙科/K-RIVER配方薬局/TOMOSDPE55 Station修鞋配鑰匙Mister Minit托兒所兒童廣場(chǎng)：除各種教育程序齊全的月結(jié)算保育外，也提供以時(shí)間為單位的臨時(shí)看管服務(wù)。在進(jìn)餐或購物時(shí)可以充分利用。輪椅、嬰兒車休憩場(chǎng)所六本木櫸樹坂大道旁即便在坡道途中也備有幾處輪椅、嬰兒車的休憩場(chǎng)所，使用輪椅、嬰兒車的顧

14、客可以放心休憩公共交通都營公共汽車有4條系統(tǒng)、港區(qū)小區(qū)公共汽車（Chi-I-Bus）有2條路線；地鐵日比谷線、大江戶線、南北線等。租車服務(wù)ORIX租車公司：提供24小時(shí)租車服務(wù)完善的配套與內(nèi)部功能，構(gòu)建超大型都會(huì)復(fù)合性休閑文化商業(yè)中心的生活圈綜合體建筑：高密集約規(guī)模：體量巨大資金：巨額投資時(shí)間：周期較長內(nèi)部：立體連續(xù)物業(yè)：復(fù)合互補(bǔ)外部：高便可達(dá)定義特性特性功能類別收益方式資金需求對(duì)于項(xiàng)目可能貢獻(xiàn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度國際公寓 銷售投資較小，資金回籠速度快穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高酒店銷售/外包經(jīng)營投資大，回收期長，前期無法回籠資金為項(xiàng)目帶來高形象，促進(jìn)其它物業(yè)的銷售和出租資源整合提升項(xiàng)目形象.寫字樓銷售投資

15、較高，資金回籠速度一般形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流未來寫字樓租售壓力大公寓（居?。╀N售投資較小，資金回籠速度快價(jià)格（租金）較高自用和投資需求量大，易于銷售商業(yè)商場(chǎng)銷售/出租投資高，前期少量資金回籠穩(wěn)定的現(xiàn)金流市場(chǎng)資源整合更新升級(jí)，有發(fā)展機(jī)遇商鋪銷售/出租投資小，資金回籠速度快帶來高額利潤，但商鋪銷售無法控制檔次與業(yè)態(tài)，影響形象市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高物業(yè)功能比較分析物業(yè)類型組合分析國際公寓可商可住，功能模糊，可分偏居住的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓和偏辦公的商務(wù)公寓。功能化體系商業(yè)功能商務(wù)功能居住功能酒店式公寓購物中心商業(yè)街物業(yè)類型組合國際公寓寫字樓酒店物業(yè)類型組合確立保證持續(xù)現(xiàn)金流、兼顧項(xiàng)目形象與企業(yè)品牌提升商業(yè)公寓寫字樓酒店酒

16、店式公寓和國際公寓在面積、服務(wù)功能上形成分工和差異。商業(yè)的檔次要求不能影響辦公、居住環(huán)境利潤最大化吸引人氣、帶熱區(qū)域標(biāo)志性為公寓提供完善配套、信息平臺(tái)個(gè)體差異所在、活力的核心相互限制相互支持關(guān)系為商業(yè)帶來商務(wù)消費(fèi)人流資源平臺(tái)、提升品質(zhì)地標(biāo)性建筑現(xiàn)金流來源為商業(yè)帶來高消費(fèi)人流和旅游租客資源平臺(tái)、提升品質(zhì)定義項(xiàng)目形象定義檔次為商業(yè)帶來住家消費(fèi)人流現(xiàn)金流來源相互限制的，同時(shí)也是相互支持的物業(yè)類型組合特點(diǎn)核心區(qū)五四廣場(chǎng)周邊區(qū)域 青島市新的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、文化中心五四廣場(chǎng)核心區(qū)占地約20萬平米，容積率79功能配比商業(yè)：酒店：辦公：住宅：3：2：3：2周邊分布著世紀(jì)大廈，中信金融大廈，華仁國際大廈，青島

17、世界貿(mào)易中心，環(huán)海凱萊商務(wù)酒店，維也納大酒店物業(yè)功能比例案例一核心區(qū) 人民路中山廣場(chǎng)、三八廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)以中山廣場(chǎng)為核心的人民路、三八廣場(chǎng)區(qū)域一大連最大、最具影響力的集金融、保險(xiǎn)、商業(yè)、船務(wù)、商貿(mào)等幾大功能于一身核心區(qū)占地約23萬平米容積率約 78。核心區(qū)功能配比商業(yè)：酒店：辦公：居住3：1：3：3公寓：名仕國際公寓 、天通金融大廈、宏孚旺苑、中山九號(hào) 寫字樓：安達(dá)商務(wù)大廈、中銀大廈、天安國際大廈、虹源商務(wù)大廈、寶嘉大廈 酒店：富麗華大酒店、香格里拉大酒店、心悅大酒店、大連國際酒店物業(yè)功能比例案例二通過國內(nèi)外商業(yè)驅(qū)動(dòng)型城市新中心及國內(nèi)二線城市核心商業(yè)區(qū)的功能比例對(duì)比分析確定本項(xiàng)目的功能配比案例規(guī)模功能配比日本福岡博多運(yùn)河城占地面積：3.44萬商業(yè)：酒店：辦公：居住4：3：1：2深圳華潤中心占地面積：7.73萬平方米商業(yè)：酒店：辦公：居住5：1：2：2南京新街口核心區(qū)占