國(guó)民經(jīng)濟(jì)管理原理展示的房地產(chǎn)

1、 房地產(chǎn)業(yè) 2014&2015小組成員：修梅秀 冀宏宇 于千婷2022/8/30此處添加公司信息2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30此處添加公司信息32014總結(jié) 政策環(huán)境：多輪調(diào)整促房地產(chǎn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，改革建立長(zhǎng)效機(jī)制，推進(jìn)穩(wěn)增長(zhǎng)。 1新房：百城價(jià)格連續(xù)下跌，重點(diǎn)城市供大于求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速創(chuàng)五年來(lái)新低。 2土地：整體供求較去年大幅回落，一線城 市熱度不減，二三線城市遇冷。 3企業(yè)：品牌房企業(yè)績(jī)穩(wěn)步增長(zhǎng)，行業(yè)集中 度顯著提升，融資渠道更趨多元。 4 5二手房：十大城市量?jī)r(jià)均回落，二三季度尤為突出，四季度有所回升 2022/8/30此處添加公司

2、信息2022/8/30此處添加公司信息4中央層面著眼長(zhǎng)期穩(wěn)定，行政干預(yù)影響漸弱金融信貸政策多輪調(diào)整，力促自住性需求釋放 新常態(tài)下中央調(diào)控更重市場(chǎng)化，以金融手段鼓勵(lì)自住性住房消費(fèi)年初部分城市仍堅(jiān)持調(diào)控，但二季度以來(lái)市場(chǎng)變化影響下限購(gòu)政策陸續(xù)退出 金融信貸、公積金政策跟進(jìn)調(diào)整，財(cái)稅補(bǔ)貼鼓勵(lì)自住剛需 限購(gòu)?fù)顺龊蠼鹑谪?cái)政政策主導(dǎo)，地方政策因地因時(shí)多輪靈活調(diào)整土地制度改革屢有突破，農(nóng)村土地制度改革與城市土地集約利用并行推進(jìn)戶籍、土地改革、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記進(jìn)程加快，長(zhǎng)效機(jī)制頂層設(shè)計(jì)有序推進(jìn) 2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30價(jià)格：百城價(jià)格自5月起連續(xù)7個(gè)月下跌，四季度跌幅收窄，不同城市表現(xiàn)

3、分化 百城整體：百城住宅均價(jià)連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌，10-11月跌幅收窄 2022/8/30此處添加公司信息 十大城市：今年以來(lái)累計(jì)下跌0.25%，跌幅低于全國(guó)整體 2014 年以來(lái)十大城市住宅均價(jià)變化趨勢(shì)與百城整體一致，1-11 月累下跌0.25%， 跌幅低于百城整體2 個(gè)百分點(diǎn)2022/8/302022/8/30此處添加公司信息需求：整體成交明顯下行，一線城市同比降幅最大 2022/8/30此處添加公司信息2014 年以來(lái)市場(chǎng)整體下行，市場(chǎng)成交較去年大幅下降2022/8/30此處添加公司信息供應(yīng)：新增供應(yīng)創(chuàng)近五年歷史新高，不同城市表現(xiàn)差異2022/8/30近幾年大規(guī)模成交的住宅用地在2014年

4、集中進(jìn)入市場(chǎng)，同時(shí)銷售業(yè)績(jī)壓力促使房企加大推盤(pán)規(guī)模，累積效應(yīng)推動(dòng)新增供應(yīng)增長(zhǎng)至近五年同期最高水平，9月單月供應(yīng)超過(guò)2010年同期歷史高點(diǎn)。2022/8/30此處添加公司信息供求對(duì)比：市場(chǎng)整體供大于求，庫(kù)存升至歷史高位，去化壓力較大 銷供比：整體銷供比明顯低于去年同期，多數(shù)城市銷供比 小于1 2022/8/30 市場(chǎng)成交下降，供應(yīng)增加，供大于求態(tài)勢(shì)凸顯2022/8/30此處添加公司信息 庫(kù)存及去化：庫(kù)存處歷史高位，出清周期雖有所下調(diào)但仍處較高水平 2022/8/302022/8/30此處添加公司信息全國(guó)：銷售、新開(kāi)工指標(biāo)均同比下降，投資增速、資金來(lái)源增速同比回落 需求：全國(guó)商品房銷售面積和銷售額

5、同比下降，10 月以來(lái)銷售額降幅收窄全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比雙降。分物業(yè)來(lái)看，僅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額、銷售面積實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。2022/8/30此處添加公司信息 投資：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速創(chuàng)5 年來(lái)新低 2022/8/302022/8/30此處添加公司信息2022/8/30價(jià)格：持續(xù)下跌但四季度有所回升，熱點(diǎn)城市跌幅尤為突出 十大城市二手住宅均價(jià)持續(xù)下降2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30此處添加公司信息14PPT模板下載： 成交：11月成交量為全年最高，整體成交不及去年整體呈下降趨勢(shì)，成交總量不及去年。2014年1-11月，十大城市二手住宅累計(jì)成交59.9萬(wàn)套，較201

6、3年同期大幅減少34.4%，略高于2012年同期水平（59.6萬(wàn)套）。具體來(lái)看，一季度成交16.0萬(wàn)套，同比大幅下降53.1%，受季節(jié)性因素影響，1-2月成交量顯著下降之后，3月二手住宅成交量有所回升；二季度成交16.4萬(wàn)套，較一季度小幅增長(zhǎng)，但同比仍下降23.1%；三季度成交量又見(jiàn)下降，共成交15.3萬(wàn)套，同比下降28.8%，降幅進(jìn)一步擴(kuò)大；10-11月成交量為12.2萬(wàn)套，同比去年同期下降15.3%，其中11月7.1萬(wàn)套的成交量為今年單月最高。 2022/8/30此處添加公司信息2022/8/30供求：供需大幅回落，多重壓力下房企拿地?zé)崆橼吚洌袌?chǎng)整體低迷 2022/8/30此處添加公司信

7、息價(jià)格：受成交結(jié)構(gòu)影響樓面均價(jià)高于去年同期，溢價(jià)率同比下降2022/8/30成交結(jié)構(gòu)影響導(dǎo)致各類用地樓面均價(jià)同比上漲顯著，住宅用地漲幅超過(guò)15%2022/8/30此處添加公司信息出讓金：總體出讓金較去年大幅下降，十大城市占比提高2022/8/30市場(chǎng)持續(xù)低迷致總體出讓金遠(yuǎn)低于去年同期2022/8/30此處添加公司信息銷售業(yè)績(jī)：品牌房企銷售多優(yōu)于去年，但業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪徠放品科箐N售業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)累積到達(dá)歷史高位，但同比增速明顯放緩2022/8/30此處添加公司信息拿地情況：規(guī)模大幅收縮，投資布局多在一線城市2022/8/30品牌房企拿地規(guī)模為近五年同期最低。一線城市拿地風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避效應(yīng)顯著提升，二

8、、三四線城市土地投資占比驟降。2022/8/30此處添加公司信息資金狀況：有效負(fù)債率小幅上升但仍處合理區(qū)間，短期負(fù)債的現(xiàn)金覆蓋率走低 2022/8/30上市房企資產(chǎn)負(fù)債率和有效負(fù)債率均有所上升。短期債務(wù)的現(xiàn)金覆蓋率走低2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望2022/8/30此處添加公司信息市場(chǎng)趨勢(shì)宏觀環(huán)境關(guān)注點(diǎn)2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望模塊分析宏觀環(huán)境-宏觀經(jīng)濟(jì)改革為重頭戲，但經(jīng)濟(jì)存在一定的下行壓力，投資仍是重要推動(dòng)力。預(yù)計(jì)2015年我國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將在改革中平穩(wěn)運(yùn)行，通過(guò)一系列改革措施釋放紅利，激發(fā)市場(chǎng)活力，提高資源配置效率，維持新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)，但由于內(nèi)外部因素影響，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步放緩的可能性較大。宏

9、觀環(huán)境-貨幣信貸環(huán)境政策調(diào)整松緊適度，降息降準(zhǔn)預(yù)期加強(qiáng)，但整體仍將保持穩(wěn)健。在年末經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上提出2015 年仍將繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，其中，積極的財(cái)政政策要有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度。2022/8/30此處添加公司信息宏觀環(huán)境-房地產(chǎn)調(diào)控調(diào)節(jié)逐步回歸市場(chǎng)化，長(zhǎng)效機(jī)制逐步取代短期調(diào)控手段不同城市市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯分化，地方政策調(diào)整也更趨靈活調(diào)節(jié)回歸市場(chǎng)化，地方政策更趨靈活市場(chǎng)趨勢(shì)-模型預(yù)測(cè)市場(chǎng)趨勢(shì)：利好政策疊加效應(yīng)將顯現(xiàn)，市場(chǎng)整體向好但增速減緩模型預(yù)測(cè)：全國(guó)商品房銷售面積小幅回升，新開(kāi)工企穩(wěn)，投資增速持續(xù)放緩市場(chǎng)趨勢(shì)-需求利好政策疊加推動(dòng)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好，全年銷售小幅增長(zhǎng)貨幣

10、政策支持力度有望進(jìn)一步加大，購(gòu)房需求或?qū)⒂行蜥尫?，商品房銷售面積有望小幅回升2015 年貨幣政策在穩(wěn)健中更注重適度調(diào)整，推動(dòng)購(gòu)房需求入市，商品房銷售面積有望小幅回升。市場(chǎng)趨勢(shì)-供應(yīng)銷售預(yù)期不明朗、土地成交走低致新開(kāi)工同比繼續(xù)下降但降幅收窄，開(kāi)發(fā)投資增速趨緩受銷售面積、土地成交等先行指標(biāo)影響，新開(kāi)工面積同比仍下降，但銷售逐漸回升帶動(dòng)新開(kāi)工同比降幅縮小。2022/8/30此處添加公司信息29 市場(chǎng)趨勢(shì)-價(jià)格總體趨勢(shì)：在去庫(kù)存基調(diào)下，價(jià)格保持平穩(wěn)或微幅下跌2015年全國(guó)市場(chǎng)仍面臨高庫(kù)存壓力，去庫(kù)存是主基調(diào)，預(yù)計(jì)全年商品房均價(jià)同比跌幅介于0.5%-2%之間。2022/8/30此處添加公司信息3DEFF

11、ECT新常態(tài)下不同城市去化壓力更趨分化，房企變革應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)整新常態(tài)去庫(kù)存謀變革2022/8/30此處添加公司信息31PPT模板下載： 2014年房地產(chǎn)開(kāi)工、投資、銷售等各項(xiàng)指標(biāo)同比增速明顯趨緩。展望2015年乃至更長(zhǎng)時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)告別過(guò)去高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)整后逐步進(jìn)入平穩(wěn)理性增長(zhǎng)的新常態(tài)，銷售規(guī)模年增速將放緩至2%-5%左右。同時(shí)，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求以剛需為主，隨著新增人口速度放緩、住宅存量規(guī)模不斷擴(kuò)大，未來(lái)住房需求將逐步實(shí)現(xiàn)“剛需”“剛需+改善”“改善”的過(guò)渡。點(diǎn)擊此處添加腳注信息新常態(tài)：房地產(chǎn)市場(chǎng)由高速增長(zhǎng)時(shí)期進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)的新常態(tài)2022/8/30此處添加

12、公司信息32 快速去化：北上廣潛在需求大，深圳、廈門(mén)供應(yīng)少；適當(dāng)刺激可迅速消化庫(kù)存，市場(chǎng)量?jī)r(jià)存反彈空間快速去化 去化時(shí)間較長(zhǎng)但未來(lái)可期：蘇州、佛山等二三線城市當(dāng)前庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，但市場(chǎng)仍存有回升空間未來(lái)可期 警惕過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)：部分城市供應(yīng)過(guò)剩，市場(chǎng)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)警惕風(fēng)險(xiǎn)去庫(kù)存：2015年市場(chǎng)主基調(diào)，不同城市去化壓力顯著分化2022/8/30此處添加公司信息33展望2015年，受制于限購(gòu)政策對(duì)購(gòu)房需求的抑制，一線城市整體市場(chǎng)仍將平穩(wěn)。目前北上廣三市的出清周期均在過(guò)去五年的均值之上，但仍在15個(gè)月的臨界值上下，若限購(gòu)政策有所松動(dòng)或貨幣信貸刺激力度進(jìn)一步顯著加大，一線城市龐大的潛在需求有望迅速釋放消化

13、庫(kù)存，成交回升將隨之帶動(dòng)價(jià)格上行。深圳、廈門(mén)近年來(lái)土地供應(yīng)量較少，市場(chǎng)整體庫(kù)存壓力相對(duì)較小。2022/8/30此處添加公司信息34 快速去化：北上廣潛在需求大，深圳、廈門(mén)供應(yīng)少；適當(dāng)刺激可迅速消化庫(kù)存，市場(chǎng)量?jī)r(jià)存反彈空間快速去化 去化時(shí)間較長(zhǎng)但未來(lái)可期：蘇州、佛山等二三線城市當(dāng)前庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，但市場(chǎng)仍存有回升空間未來(lái)可期 警惕過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)：部分城市供應(yīng)過(guò)剩，市場(chǎng)面臨系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)警惕風(fēng)險(xiǎn)去庫(kù)存：2015年市場(chǎng)主基調(diào)，不同城市去化壓力顯著分化2022/8/30此處添加公司信息35從短期來(lái)看，多數(shù)二線城市及部分三線城市在限購(gòu)調(diào)整后成交量出現(xiàn)回升，市場(chǎng)存在一定的需求空間。從中長(zhǎng)期來(lái)看，杭州、蘇州、武漢存

14、量土地消化時(shí)間均超過(guò)4年，但基于城市經(jīng)濟(jì)水平、產(chǎn)業(yè)布局及人口規(guī)?？紤]，土地消化時(shí)間尚在合理范圍內(nèi)；福州、惠州、成都、合肥等城市存量土地消化多在兩年左右，土地庫(kù)存壓力不大，未來(lái)形成的新增供應(yīng)有望相對(duì)均衡。綜合來(lái)看，多數(shù)二三線城市雖然目前庫(kù)存壓力較大，但隨著房地產(chǎn)業(yè)回歸市場(chǎng)化調(diào)節(jié)，城市自身的經(jīng)濟(jì)、人口優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)，在降息、降準(zhǔn)、財(cái)稅支持等利好政策支持之下，市場(chǎng)需求逐步入市后將消化現(xiàn)有庫(kù)存，并回落至合理水平，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)運(yùn)行。2022/8/30此處添加公司信息36 快速去化：北上廣潛在需求大，深圳、廈門(mén)供應(yīng)少；適當(dāng)刺激可迅速消化庫(kù)存，市場(chǎng)量?jī)r(jià)存反彈空間快速去化 去化時(shí)間較長(zhǎng)但未來(lái)可期：蘇州、佛山等二三線城市當(dāng)前庫(kù)存去化周期較長(zhǎng)，但市場(chǎng)仍存有回升空間未來(lái)可期 警惕過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)：部分城市供應(yīng)過(guò)剩，市場(chǎng)面臨系統(tǒng)性