房地產(chǎn)公司商品房交付使用管理-模版

1、商品房交付使用管理第一節(jié) 分戶驗收與公用部位接管分戶驗收1、合同交樓3個月前，地區(qū)公司工程部組織工程技術(shù)部、營銷部、物業(yè)公司、主體單位、裝修單位及其總部管理人員等單位成立聯(lián)合驗收小組。聯(lián)合驗收小組分為若干小組，逐棟逐層逐戶進行驗收，驗收期間每天填報分戶驗收檢查表（附件三）。2、分戶驗收內(nèi)容：（1）天花吊頂（含石膏線安裝）：表面平整度、接縫質(zhì)量符合規(guī)范要求，無返銹、開裂，線條接縫光滑、順暢。（2）墻、地面磚（石材）：平整度、接縫寬度、接縫高低差符合規(guī)范要求，確保無空鼓、無明顯色差、紋理方向一致，拼縫均勻，收邊收口良好。（3）木地板：平整度、接縫質(zhì)量符合規(guī)范要求，確保觀感良好，無明顯色差、空鼓、起

2、灰、返潮發(fā)霉、劃傷。（4）涂飾:平整度、垂直度、陰陽角方正符合規(guī)范要求，確保無色差、砂眼、刷痕、流墜等。（5）入戶門、戶內(nèi)門、鋁合金窗：安裝是否牢固，確保門、窗的開啟靈活、方向正確。（6）裱糊與軟包：觀感良好，不允許出現(xiàn)返潮、發(fā)霉現(xiàn)象。（7）銀鏡、櫥柜、浴室柜、淋浴隔斷、隱形護欄、衛(wèi)浴五金安裝：標(biāo)高、固定方式符合設(shè)計要求，無破損、漏裝情況。（8）給排水工程（含地暖）：檢查給水管、水龍頭、花灑、地漏、排水管等安裝不堵塞不滲漏。（9）電氣及智能化工程：檢查燈具、開關(guān)、插座、配電箱、可視化對講等能否正常使用。（10）成品保護：墻地磚（石材）、木地板、入戶門、戶內(nèi)門、五金潔具等成品保護情況良好，不允許

3、出現(xiàn)破損、污染。（11）檢查滲漏水、大小頭、大面積空鼓開裂等影響使用功能的問題。（12）檢查水、電、氣、暖、消防、智能化等配套工程完成及質(zhì)量情況。（13）檢查智能化控制中心及系統(tǒng)、消防控制中心、水泵房、配電室、換熱站、化糞池、垃圾站等配套設(shè)施及物業(yè)用房完成及質(zhì)量情況。（14）檢查批量裝修與樣板房、商品房買賣合同的一致性。工程技術(shù)部每月檢查并督促整改，管理及監(jiān)察中心每月核查并通報。消防驗收合同交樓90天前，工程部組織總工室、開發(fā)部、物業(yè)公司、管理及監(jiān)察部、施工單位等成立消防聯(lián)合檢查小組，檢查結(jié)果及整改方案需在2天內(nèi)報管理及監(jiān)察中心。聯(lián)合檢查要點：（1）消火栓給水系統(tǒng)。（2）自動噴水滅火系統(tǒng)；（3

4、）防煙、排煙系統(tǒng)和空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)。（4）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動調(diào)試。（5）現(xiàn)場消防車道、消防撲救面、環(huán)形車道或回車場是否滿足驗收要求。（6）防火門和防火卷簾門閉門器、身份標(biāo)識、檢測報告及送檢情況，保溫材料、精裝修消防驗收涉及的裝修產(chǎn)品等的進場資料、檢測報告和送檢情況等。（7）各預(yù)留洞口防火封堵情況。（8）應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志是否符合驗收要求。（9）建筑滅火器的設(shè)置情況。（10）其他驗收規(guī)范規(guī)定的條目。工程部須在聯(lián)合檢查后30天內(nèi)完成整改，每延遲一天扣罰工程部經(jīng)理100元、項目經(jīng)理50元。綜合計劃部考核。驗收完成后48小時內(nèi)由主管工程領(lǐng)導(dǎo)（或項目總經(jīng)理）主持召開專題會議制定整改計劃，限期一個月內(nèi)

5、整改完成；會后24小時內(nèi)由招投標(biāo)部負責(zé)將驗收表問題整改計劃送達責(zé)任單位高層。整改完成后，原驗收小組逐戶復(fù)驗，復(fù)驗合格的原則上以棟為單位接收，由物業(yè)公司上報物業(yè)管理中心審批同意后，地區(qū)公司工程部須7天內(nèi)將驗收合格的房號鑰匙移交物業(yè)，物業(yè)公司承擔(dān)維保修責(zé)任。復(fù)驗依然存在物業(yè)分戶驗收重點問題檢查標(biāo)準(zhǔn)所述問題的，物業(yè)公司不予接管，由工程部督促施工單位繼續(xù)整改直至合格。合同交樓前20天，工程部認為房屋（含公用部位）已整改合格，設(shè)備設(shè)施已達承接查驗標(biāo)準(zhǔn)，而物業(yè)公司認定未完成或不合格不予接收的，可由工程部提出移交物業(yè)申請表，經(jīng)管理及監(jiān)察中心總經(jīng)理審批，由物業(yè)公司按批示辦理。物業(yè)公司接管后，樓棟內(nèi)的成品保護由

6、物業(yè)公司負責(zé)，維保修大隊按精品標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)對存在問題進行整改；樓棟外側(cè)及公共區(qū)域成品保護由責(zé)任單位負責(zé)。地區(qū)公司工程部組織招投標(biāo)確定保潔公司進行初開荒后的保潔。實際交樓前，精開荒須達到五星級標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)公司、工程部須按照五星級標(biāo)準(zhǔn)進行驗收。合同交樓前，工程部須安排檢測單位進行空氣質(zhì)量檢測，工程部聯(lián)合工程技術(shù)部、總工室對檢測結(jié)果抽檢，確保交樓樓棟的室內(nèi)空氣質(zhì)量達到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并將空氣質(zhì)量檢測合格報告報備質(zhì)監(jiān)站。物業(yè)服務(wù)中心須安排專人定期巡查，做好房屋保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時整改。工程部在合同交樓2個月前，負責(zé)組織物業(yè)公司對公共設(shè)備設(shè)施進行承接查驗，驗收發(fā)現(xiàn)的工程遺留問題和質(zhì)量問題，由工程部按期整改，工

7、程技術(shù)部每月檢查并督促整改。長期未整改的問題，由物業(yè)管理中心匯總，報管理及監(jiān)察中心納入計劃考核，每月核查并通報。原則上未完成承接查驗工作不得交樓。工程資料查驗合格后，承接查驗小組按承接查驗標(biāo)準(zhǔn)，2周內(nèi)完成物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施的配置標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)及運行參數(shù)、施工質(zhì)量、外觀質(zhì)量和使用功能的首次查驗。查驗期間物業(yè)服務(wù)中心每天填報XX系統(tǒng)現(xiàn)場查驗問題記錄表。工程部必須在交樓后三個月內(nèi)，將經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司承接查驗合格的全部公共設(shè)施、設(shè)備移交物業(yè)，提供相關(guān)施工單位的設(shè)計施工資料、維保修文件，和安排使用技術(shù)交底。長期未移交的項目，由物業(yè)管理中心匯總，上報管理及監(jiān)察中心納入專項考核。第二節(jié) 交樓審批自物業(yè)公司接收第一戶

8、開始，由物業(yè)公司內(nèi)部溝通形式通知營銷部每天接管的戶數(shù)、房號等。合同交樓15天前，地區(qū)公司營銷部須提出交樓申請表（含公用部位）（附件六）并附交樓所需證照經(jīng)地區(qū)物業(yè)公司簽署意見，報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后，再報物業(yè)管理中心總經(jīng)理審批。對于質(zhì)量合格但證照不齊全的再報管理及監(jiān)察中心總經(jīng)理審批后，報直管副總裁審批。未經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)審批同意擅自交樓的，給予地區(qū)公司營銷部負責(zé)人及營銷主管領(lǐng)導(dǎo)、董事長（或主持工作一把手）降三級及以上工資處分。管理及監(jiān)察中心考核。交樓審批通過后，地區(qū)物業(yè)公司制定分批交付計劃，交樓10天前由營銷部書面通知業(yè)主收樓。第三節(jié) 交樓前準(zhǔn)備工作交樓策劃合同交樓45天前，地區(qū)公

9、司營銷部牽頭組織成立地區(qū)交樓領(lǐng)導(dǎo)小組，并在成立當(dāng)天召開綜合協(xié)調(diào)會。會議由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）主持，討論確定交樓方案（含交樓時間、進度、地點、現(xiàn)場布置、應(yīng)收費用、工作流程、應(yīng)急預(yù)案、維保修工作、配套設(shè)施移交、甲供材料的備用情況等），明確應(yīng)售已售物業(yè)、應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交的物業(yè)。交樓領(lǐng)導(dǎo)小組由地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）任組長，地區(qū)物業(yè)公司負責(zé)人任常務(wù)副組長，地區(qū)公司主管工程領(lǐng)導(dǎo)、主管營銷領(lǐng)導(dǎo)任副組長，營銷部、售后服務(wù)中心、開發(fā)部、財務(wù)部、工程部、合同管理部、物業(yè)公司各派一名負責(zé)人為組員。合同交樓30天前，營銷部須將交樓樓棟、房產(chǎn)、業(yè)主信息通過EMS溝通形式發(fā)物

10、業(yè)公司，物業(yè)公司在交樓15天前完成NC維保修系統(tǒng)樓棟、房產(chǎn)檔案建立、業(yè)主信息導(dǎo)入等工作。合同交樓30天前，營銷部須組織工程部、物業(yè)公司、總工室對住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書進行討論定稿，集體會審簽發(fā)。項目首次交樓30天前，地區(qū)物業(yè)公司將住戶手冊、裝修管理規(guī)定報地區(qū)物業(yè)公司負責(zé)人審批，并于交樓5天前印刷完畢。物業(yè)公司在業(yè)主辦理完樓宇交接手續(xù)后，應(yīng)將業(yè)主所有相關(guān)資料入檔。合同交樓20天前，營銷部編制該期樓宇的交樓應(yīng)交款明細表，交財務(wù)部審核。財務(wù)部在2天內(nèi)審核完畢。未按要求編制或?qū)徍说?，扣罰營銷部經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理各500元。綜合計劃部考核。合同交樓20天前，營銷部擬好交樓通知書(含業(yè)主辦理房地產(chǎn)權(quán)

11、證須提交資料的通知)，并會同合同管理部、物業(yè)公司討論審定。未按本條例要求擬訂交樓通知書并會同上述部門審核的，扣罰營銷部經(jīng)理500元。綜合計劃部考核。合同交樓10天前，營銷部交樓通知書以掛號形式寄發(fā)給買受人，如收到退件，須重新核實地址并在收到退件48小時內(nèi)以特快專遞形式再次通知買受人辦理收樓手續(xù)。對于接到交樓通知書未前來收樓的，營銷部應(yīng)在一個月內(nèi)查明原因并以掛號寄出敦促收樓通知書。合同交樓10天前，地區(qū)物業(yè)公司成立交樓慰問小組，地區(qū)物業(yè)公司負責(zé)人任組長。合同交樓20天前，工程部須將合格房屋移交物業(yè)公司，特殊情況可提出移交物業(yè)申請表，報管理及監(jiān)察中心總經(jīng)理審批。地區(qū)物業(yè)公司必須在交樓3個月前制定物

12、業(yè)管理方案，并在交樓20天前開始實施物業(yè)管理。地區(qū)物業(yè)公司分戶驗收合格的全部物業(yè)，由地區(qū)公司營銷部委托物業(yè)公司與業(yè)主辦理驗樓手續(xù)。經(jīng)營銷部明確的應(yīng)售未售物業(yè)，物業(yè)公司接收后按未售物業(yè)管理制度進行管理。營銷部須在交樓10天前，將贈送物業(yè)費的批準(zhǔn)文件及明細移交物業(yè)公司。地區(qū)公司總工室必須在該期樓宇竣工驗收30天前向物業(yè)公司提供一套施工圖及設(shè)計變更（含電子版）；地區(qū)公司工程部在物業(yè)公司分戶驗收合格后3個月內(nèi)，按照政府有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定將應(yīng)移交的全套竣工資料（含電子版）及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業(yè)公司。第四節(jié) 交樓現(xiàn)場管理地區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主辦理樓宇交接手續(xù)，必須遵循以下程序：1、物業(yè)公司

13、經(jīng)辦人員核驗業(yè)主或受委托人的身份和準(zhǔn)予入住通知書。2、物業(yè)公司經(jīng)辦人員核驗無誤后，請業(yè)主填寫業(yè)主/住戶資料卡，未簽署臨時管理規(guī)約和前期服務(wù)協(xié)議的，須進行補簽；簽署室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測合格的認可文件（拎包入住的須包含軟裝及家具檢測內(nèi)容）；同時向業(yè)主發(fā)放住戶手冊、前期服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約、房屋使用說明書及房屋質(zhì)量保證書。3、物業(yè)公司經(jīng)辦人員請業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并簽收鑰匙交接書，需托管鑰匙的，請業(yè)主簽署鑰匙托管委托書。4、物業(yè)公司經(jīng)辦人員陪同業(yè)主驗樓，填寫樓宇情況反饋表并請業(yè)主簽名。交樓后15天內(nèi)慰問小組對收樓業(yè)主進行回訪慰問，內(nèi)容包括送賀卡，并請客戶填寫客戶意見征詢表。交樓期間直至維保修完成，物業(yè)公司負責(zé)

14、安排專人對業(yè)主提供一對一服務(wù)，負責(zé)接待、驗房、跟蹤問題整改并及時告知業(yè)主。第五節(jié) 維保修管理物業(yè)公司接管后維保修服務(wù)由地區(qū)物業(yè)公司維保修部負責(zé)。維保修部由地區(qū)物業(yè)公司專職維保修副總經(jīng)理直管。地區(qū)公司交樓項目半年內(nèi)須設(shè)置維保修項目經(jīng)理，可由專人兼職擔(dān)任。交樓30天前地區(qū)物業(yè)公司組織成立項目維保修大隊，全面負責(zé)項目的維保修工作。物業(yè)公司須對維保修大隊業(yè)務(wù)及服務(wù)進行培訓(xùn)，統(tǒng)一工具箱、統(tǒng)一服裝、統(tǒng)一服務(wù)用語、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。首次交樓項目交樓30天前物業(yè)服務(wù)中心組建客服前臺，負責(zé)接受業(yè)主報修，并調(diào)度維保修大隊。實際交樓10天前，物業(yè)服務(wù)中心須確定交樓期間維保修大隊的辦公、待命地點，完成接受業(yè)主報修的電話錄

15、音系統(tǒng)、接待業(yè)主來訪報修房間的錄音錄像設(shè)備、登記報修內(nèi)容的NC維保修系統(tǒng)的安排工作。維保修工作流程1、業(yè)主收樓驗房業(yè)主現(xiàn)場收樓時，物業(yè)服務(wù)中心工作人員須全程陪同驗房。對于業(yè)主提出的問題，需如實記錄在樓宇情況反饋表中，并與業(yè)主約定維修完成時間?？头芭_將樓宇情況反饋表中的報修問題錄入NC維保修系統(tǒng)。2、業(yè)主日常報修物業(yè)服務(wù)中心前臺接到業(yè)主報修后將客戶姓名、房號、聯(lián)系電話錄入NC維保修系統(tǒng)，同時通知維修監(jiān)理。維修監(jiān)理接到通知后，持維修單立即到業(yè)主家里（業(yè)主有約定時間的，按約定時間提前到達），記錄報修問題，并取得業(yè)主確認簽字。維修監(jiān)理24小時內(nèi)將業(yè)主報修問題反饋客服前臺錄入NC維保修系統(tǒng)。3、維保修大隊根據(jù)與業(yè)主約定的維修完成時間制定維修計劃，維修完成時間須與業(yè)主約定的時間提前。4、維修監(jiān)理須每日對維修現(xiàn)場進行監(jiān)督檢查，并做好相應(yīng)取證工作，對維修前、維修中以及維修后的情況進行拍照，要求照片清晰，能判斷維修部位的尺寸、面積、現(xiàn)場的狀況等。5、維修監(jiān)理負責(zé)記錄維修內(nèi)容（簡單描述維修工藝）、工程量，維修范圍、客服前臺將報修問題對應(yīng)的維修內(nèi)容、工程量、部位、責(zé)任施工單位等錄入NC維保修系統(tǒng)，維修完成從NC維保修系統(tǒng)打印