關(guān)于項目商業(yè)區(qū)位分析

1、北京世紀紀華夏資資產(chǎn)管理理有限公公司龍房房商道商商業(yè)街項項目（三三）TOC o 1-4 h z1項目商商業(yè)區(qū)位位及道路路交通分分析21.1項項目商業(yè)業(yè)區(qū)位評評價21.1.1項目目基本商商圈薄弱弱21.1.2 CBDD東擴為為項目帶帶來發(fā)展展機會31.1.3 環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶將將得到極極大發(fā)展展41.2 項目目競爭對對手分布布71.2.1 現(xiàn)現(xiàn)存主要要競爭對對手81.2.2 潛潛在競爭爭對手111.3 附近商商業(yè)及生生活配套套151.4 立地綜綜合評述述172 投資資環(huán)境、宏觀經(jīng)經(jīng)濟市場場與商業(yè)業(yè)市場分分析172.1 北京市市概況及及投資環(huán)環(huán)境分析析172.2 北京市市宏觀經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展基本情情況

2、192.3 北京市市商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀分析212.3.1影響響商業(yè)發(fā)發(fā)展的需需求因素素分析222.3.2 影影響商業(yè)業(yè)發(fā)展的的供給因因素分析析252.3.3各商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的競爭爭性分析析262.3.4 商商業(yè)發(fā)展展現(xiàn)狀總總結(jié)302.3.5商業(yè)業(yè)發(fā)展預(yù)預(yù)測312.4 北京市市商業(yè)地地產(chǎn)市場場的基本本情況322.4.1 商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)發(fā)展展概況322.4.2 商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)供供應(yīng)量概概況322.4.3 商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的租售售概況342.4.4 對對北京市市商業(yè)地地產(chǎn)市場場的展望望372.4.5 北北京市商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展總結(jié)結(jié)391項目商商業(yè)區(qū)位位及道路路交通分分析1.1項項目商業(yè)業(yè)區(qū)位

3、評評價1.1.1項目目基本商商圈薄弱弱項目周邊邊居民數(shù)數(shù)量和消消費力的的低下，造成了了本項目目基本商商區(qū)圈薄薄弱。據(jù)據(jù)調(diào)研結(jié)結(jié)果顯示示，目前前項目附附近居民民主要由由以下幾幾個部分分組成：當?shù)卦∶?、周邊工工廠職工工，周邊邊小商業(yè)業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)從業(yè)者者、外來來居民和和新建社社區(qū)居民民，其中中原住民民、小商商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)從業(yè)業(yè)者和外外來居民民占大多多數(shù)。這部分分居民的的消費檔檔次和消消費能力力普遍偏偏低，對對于購物物、娛樂樂等各個個方面都都不能形形成有效效支撐。因此，項目附附近現(xiàn)有有商業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)的數(shù)量量和檔次次都處于于比較低低的水準準。從這這個角度度考慮本本項目，我們認認為本項項目在進進行規(guī)劃劃時

4、應(yīng)避避免在基基本商圈圈內(nèi)糾纏，而將眼眼界放得得更遠些些，擴大大商圈輻輻射范圍圍即在二級級、三級級商圈上上做文章章。本區(qū)域商商業(yè)氣氛氛的單薄薄，不能能給項目目招商提提供環(huán)境境上的有有力支持持。由于于周邊現(xiàn)現(xiàn)有居民民消費水水平普遍遍偏低，并且由由于城市市發(fā)展進進度的影影響，造造成以前前項目所所在區(qū)域域?qū)τ诖蟠笮蜕碳壹胰狈ψ阕銐虻奈?，但是，隨著項項目周邊邊高品質(zhì)質(zhì)社區(qū)的的增加和和其他項項目商家家的介入入，特別別是燕莎莎OUTTLETTS的開開業(yè)，使使得本地區(qū)區(qū)對于商商家的吸吸引力在在不斷增增強。不過過從總體上講講，項目目所在地地塊對于于有些商商家還是是需要反反復(fù)考慮慮求證的的位置?，F(xiàn)有商業(yè)業(yè)不

5、發(fā)達達，周邊邊1公里里內(nèi)以小小型臨街街商鋪為為主的商商業(yè)對于于項目不不會構(gòu)成成威脅。通過我我公司對對周邊居居民消費費能力的的分析發(fā)發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)客層以以現(xiàn)有居居民為主主，缺乏乏滿足未未來出現(xiàn)現(xiàn)在本區(qū)區(qū)域的中中高收入入居民需需求檔次次的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。因此，項目在在進行規(guī)規(guī)劃時可可以盡可可能少地地考慮現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)的影響響。1.1.2 CBDD東擴為為項目帶帶來發(fā)展展機會20033年5月月，朝陽陽區(qū)發(fā)布布了將新新添十四四條城市市主干道道的消息息。其中中位于CCBD和和CBDD東部的的朝陽北北路、朝朝陽路、西大望望路、通通惠河北北路約占占43公公里，占占總工程程量的近近三分之之二。據(jù)據(jù)了解，朝陽區(qū)區(qū)

6、將在去去年打通通位于CCBD商商務(wù)中心心區(qū)北側(cè)側(cè)的朝陽陽北路的的基礎(chǔ)上上，爭取取按期保保質(zhì)完成成朝陽北北路二期期工程，爭取朝朝陽北路路年內(nèi)通通車，實實現(xiàn)東三三環(huán)和東東四環(huán)的的交通干干線連接接。改善善、提高高CBDD商務(wù)中中心區(qū)的的交通條條件。加加上正在在修建的的地鐵八八通線，CBDD區(qū)域以以及CBBD以東東區(qū)域可可謂是路路網(wǎng)密織織。進行行這些道道路擴建建和改造造的主要要目的是是以基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和和重點項項目建設(shè)設(shè)為重點點，加快快CBDD區(qū)域路路網(wǎng)構(gòu)架架建設(shè)，實現(xiàn)北北京商務(wù)務(wù)中心區(qū)區(qū)建設(shè)新新突破。從這一一思路看看，朝陽陽區(qū)下功功夫在CCBD東東部密織織路網(wǎng)的的用意很很明顯，CBDD東擴似似乎已經(jīng)經(jīng)是

7、不爭爭的事實實。這不不僅是發(fā)發(fā)展CBBD的需需要，也也是朝陽陽區(qū)發(fā)展展定福莊莊、東壩壩、垡頭頭、望京京酒仙橋橋等邊緣緣集團的的需要。隨著交交通線路路的建設(shè)設(shè)改造，區(qū)域東東擴的趨趨勢已顯顯露無疑疑。越過過寸土寸寸金的中中心，京京東廣闊闊且相對對廉價的的開發(fā)空空間無疑疑對開發(fā)發(fā)商極具具吸引力力。金地地大廈、萬達廣廣場、華華貿(mào)中心心等項目目都是東東擴的足足跡。CCBD東東擴將帶帶動?xùn)|部部地區(qū)的的城市發(fā)發(fā)展，增增加就業(yè)業(yè)，提高高地段價價值，促促進當?shù)氐叵M進進而帶動動商業(yè)發(fā)發(fā)展。 項目南側(cè)側(cè)是CBBD東擴擴的主要要區(qū)域，在這一一區(qū)域的的目前主主要建筑筑群體是是華貿(mào)中中心。華貿(mào)中中心西起起西大望望路，東

8、東臨東四四環(huán)，南南至通惠惠河，北北臨朝陽陽路。占占地面積積為公頃，總建筑筑面積萬萬平方米米，其中中商業(yè)面面積166萬平方方米。整整個項目目將橫跨跨長安街街。長安安街北側(cè)側(cè)主要是是建筑主主體，長長安街南南側(cè)將是是公公頃的運運動主題題公園，南北將將通過天天橋相連連，總投資資額將達達億億元，預(yù)預(yù)計年年總體建建成。華華貿(mào)中心心建成后后，將帶帶動CBBD向東東擴張的的步伐，成為新新的辦公公和酒店店中心，并吸引引從定福福莊、東東壩、垡垡頭、望望京酒仙仙橋等邊邊緣集團團到CBBD辦公公的人群群，而這這部分人人群的消消費能力力相當可可觀，并并且其消消費需求求多種多多樣，本本項目所所在區(qū)域域這部分分人群的的增加

9、強強化了項項目的有有力消費費支撐。CBD地地區(qū)的東東擴將帶帶動周邊邊地區(qū)地地段價值值的提高高，增加加消費人人群，為為區(qū)域商商業(yè)發(fā)展展提供契契機。1.1.3 環(huán)四環(huán)環(huán)商業(yè)帶帶將得到到極大發(fā)發(fā)展這一趨勢勢將為項項目提供供良好的的發(fā)展基基礎(chǔ)。第一、環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶的的發(fā)展。隨著北京京市區(qū)面面積的擴擴大和城城市交通通網(wǎng)絡(luò)的的建設(shè)，北京市市商業(yè)的的空間布布局由城城市中心心區(qū)逐步步向外擴擴散。220世紀紀90年年代以前前，北京京的主要要零售商商業(yè)企業(yè)業(yè)大多集集中于二二環(huán)及環(huán)環(huán)以內(nèi)的的城市中中心區(qū)；20世世紀900年代以以后，隨隨著三環(huán)環(huán)路的建建成，環(huán)環(huán)三環(huán)商商業(yè)帶已已然形成成，三環(huán)環(huán)以外的的商業(yè)也也得到了

10、了快速發(fā)發(fā)展。在20000年后后，四環(huán)環(huán)路的商商業(yè)開發(fā)發(fā)得到了了各個主主要商家家的高度度重視，眾多的的商家將將選址開開發(fā)的目目標瞄準準了四環(huán)環(huán)區(qū)域。目前包包括沃爾爾瑪、家家樂福、歐尚、百安居居、宜家家等國際際知名商商家紛紛紛在四環(huán)環(huán)商業(yè)帶帶選址開開店，環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)開發(fā)發(fā)已經(jīng)初初具雛形形。依托托城市的的對外擴擴張，在未來來幾年內(nèi)內(nèi)環(huán)四環(huán)環(huán)商業(yè)帶帶將得到到更大的的發(fā)展空空間。第二，環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶產(chǎn)產(chǎn)生的原原因。二環(huán)及二二環(huán)以內(nèi)內(nèi)商業(yè)帶帶（區(qū)）的形成成與發(fā)展展，主要要源于以以下因素素：首先先是城市市發(fā)展的的歷史因因素。從從傳統(tǒng)上上講，北京京的城市市以二環(huán)環(huán)之內(nèi)為為老城區(qū)區(qū)即城市市中心區(qū)區(qū)，人口口

11、分布以以城市中中心區(qū)為為主，購購買力多多集中于于此；其其次，從從傳統(tǒng)商商業(yè)的空空間布局局結(jié)構(gòu)看看，三大大商業(yè)區(qū)區(qū)（王府府井、西西單、前前門）均均在二環(huán)環(huán)內(nèi)，其其他有名名的商業(yè)業(yè)街、店店也均在在城市中中心區(qū)；再次，傳統(tǒng)的的以百貨貨店為主主的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)也也要求以以城市中中心區(qū)為為其區(qū)位位條件，以利于于經(jīng)營。環(huán)三環(huán)商商業(yè)帶是是隨著119944年三環(huán)環(huán)路全線線貫通，在以前前商業(yè)發(fā)發(fā)展的基基礎(chǔ)上聚聚集而成成。19993年年經(jīng)國務(wù)務(wù)院批準準的北京京市遠景景發(fā)展規(guī)規(guī)劃，擬擬在原有有三大市市級商業(yè)業(yè)中心的的基礎(chǔ)上上新形成成5個市市級商業(yè)業(yè)中心，其中的的公主墳墳、木樨樨園、馬馬甸三大大市級商商業(yè)中心心均在三三環(huán)

12、路的的兩側(cè)，此后在在客觀上上又自然然形成的的雙榆樹樹商業(yè)中中心區(qū)（以當代代商城、雙安商商場、利利客隆總總店為龍龍頭）也也在三環(huán)環(huán)路兩側(cè)側(cè)，并且且，在南南三環(huán)也也形成了了玉泉營營麗澤澤橋沿線線的家居居建材中中心。目目前，環(huán)環(huán)三環(huán)商商業(yè)帶的的發(fā)展已已經(jīng)日漸漸成熟，但隨著著三環(huán)路路交通狀狀況的惡惡化，其其原有的的交通和和地塊成成本優(yōu)勢勢已經(jīng)逐逐漸轉(zhuǎn)移移到四環(huán)環(huán)周邊地地區(qū)。目前，環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶正正在逐步步成熟，在20001年年6月四四環(huán)路全全線貫通通后，環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶在在過去的的2-33年中得得到了迅迅速和充充分的發(fā)發(fā)展。其其中在北四環(huán)環(huán)以北辰辰購物中中心為核核心的亞亞運村商商圈已經(jīng)經(jīng)成熟，為周邊

13、邊居民提提供充足足的商品品和良好好的服務(wù)務(wù)，取得得良好的的經(jīng)營收收入；而而西四環(huán)環(huán)的金四四季購物物中心已已經(jīng)開業(yè)業(yè)，目前前經(jīng)營情情況良好好。金源源Shooppiing Malll主力力商家招招商已經(jīng)經(jīng)完成，成為四四環(huán)路上上的商業(yè)業(yè)亮點，近期即即將開業(yè)業(yè)。反觀項項目所在在的東四四環(huán)地區(qū)區(qū)，經(jīng)濟濟發(fā)達程程度和居居民消費費水平均均高于西西四環(huán)，目前尚尚缺乏此此亮點，這意味味著本項項目擁有有潛在的的市場機機會。第三、從從未來發(fā)發(fā)展的趨趨勢上看看，我們們可以肯肯定環(huán)四四環(huán)商業(yè)業(yè)將在近近2-33年內(nèi)進進入高速速發(fā)展階階段，理理由如下下：首先，北北京市的的城市規(guī)規(guī)模正在在進一步步擴大，新的城城市規(guī)劃劃已將四

14、四環(huán)以內(nèi)內(nèi)全部列列為市區(qū)區(qū)，圍繞繞四環(huán)路路新建了了大量的的居住小小區(qū)，入入住居民民多為中中等收入入以上的的階層，因而形形成不斷斷擴大的的極具規(guī)模模的購買買力。其次，從從發(fā)達國國家大型型城市的的發(fā)展歷歷史上看，“城市中中空化”已成必必然現(xiàn)象象，即表表現(xiàn)為城城內(nèi)工作作城郊居居住，城城內(nèi)掙錢錢城郊消消費，不不但是客客觀的必必然，而而且也成成為時尚尚；現(xiàn)代代商業(yè)經(jīng)經(jīng)營越來來越強調(diào)調(diào)以人為為本，而而其外部部環(huán)境的的好壞更更是成為為市場競競爭中的的重要砝砝碼。以以此而論論，市中中心區(qū)則則難以有有進一步步發(fā)展的的有利條條件。第三，隨隨著城市市環(huán)境的的變化和和居民收收入水平平提升，其消費費行為也也在發(fā)生生著深

15、刻刻的變化化。從購購物方式式看，驅(qū)驅(qū)車購物物、批量量購物等等已為越越來越多多的消費費者所接接受；從從購物地地點的變變化看，由固定定在某一一商業(yè)區(qū)區(qū)（商場場）購物物向就近近或選擇擇性購物物地點轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，部部分消費費者由進進城購物物向出城城購物轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，大大型超市市成為消消費者首首選的購購買日用用生活消消費品的的場所；從消費費心理的的變化看看，消費費者求實實、求廉廉的理性性消費心心理已經(jīng)經(jīng)成熟，而城市市中心區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)由于交交通堵塞塞、地租租貴、成成本大、費用高高導(dǎo)致商商品價格格居高不不下，而而逐漸被被越來越越多的消消費者所所放棄。因此，四環(huán)商商圈具有有發(fā)展的的潛在優(yōu)優(yōu)勢和可可預(yù)期的的良好前前景。第四

16、，環(huán)環(huán)四環(huán)商商業(yè)帶形形成過程程中將具具有非常常突出的的成本優(yōu)優(yōu)勢。這這源自于于建設(shè)用用地價格格相對低低廉，不不存在很很大的拆拆遷問題題，且主主要道路路交通及及市政設(shè)設(shè)施配套套，因而而使開發(fā)發(fā)建設(shè)的的剛性成本本縮小。這這意味著著，零售售商將會會具有較較強的價價格競爭爭優(yōu)勢。第五，開開發(fā)商有有在四環(huán)環(huán)帶兩側(cè)側(cè)興建商商業(yè)設(shè)施施的客觀觀必然性性和積極極性。一一方面，政府對對新建居居民區(qū)的的商業(yè)設(shè)設(shè)施配套套有政策策要求；另一方方面，興興建商業(yè)業(yè)設(shè)施有有利于提提升房地地產(chǎn)的市市場價值值，促進進房地產(chǎn)產(chǎn)銷售；此外，商業(yè)經(jīng)經(jīng)營對開開發(fā)商來來講也具具有一定定的利潤潤吸引力力。第六，四四環(huán)路作作為封閉閉式的城城市

17、快速速路，交交通快捷捷、便利利，與三三環(huán)路及及三環(huán)以以里的道道路相比比，更利利于商業(yè)業(yè)特別是是一些先先進的業(yè)業(yè)態(tài)形式式的經(jīng)營營。因為為，面對對轎車進進入家庭庭的速度度越來越越快的形形勢和已已有的1130多多萬輛私私家車的的消費家家庭，其其吸引力力越發(fā)明明顯。第七，與與三環(huán)及及三環(huán)以以內(nèi)相比比，環(huán)四四環(huán)商業(yè)業(yè)帶發(fā)展展空間大大，便于于創(chuàng)造優(yōu)優(yōu)美的購購物環(huán)境境。一方方面，沿沿四環(huán)一一帶為北北京市政政府規(guī)劃劃的百米米寬的綠綠化隔離離帶，建建成后本本身就是是北京的的一道靚靚麗風景景；另一一方面，較多的的可征用用土地，可為大大規(guī)模經(jīng)經(jīng)營的先先進業(yè)態(tài)態(tài)所用，以便滿滿足消費費者的全全面需求求。 最后，居居于城

18、市市零售業(yè)業(yè)主導(dǎo)地地位的大大型零售售業(yè)態(tài)（如SHHOPPPINGG MAALL）更傾向向與在城城鄉(xiāng)結(jié)合合部的交交通便利利之處選選址開店店。這表表明其發(fā)發(fā)展具有有充分的的社會與與經(jīng)濟的的合理性性。1.2 項目目競爭對對手分布布本項目33公里范范圍內(nèi)現(xiàn)有和和潛在的的競爭對對手（圖圖）本項目華貿(mào)中心九龍商廈珠江帝景OUTLETS家世界1.2.1 現(xiàn)存主主要競爭爭對手通過調(diào)研研發(fā)現(xiàn),本項目3公公里范圍圍內(nèi)的現(xiàn)現(xiàn)存主要要競爭對對手如下下：家樂樂福雙井井店、百安安居九龍龍店、燕燕莎OUUTLEETS家樂福雙雙井店：家樂福雙雙井店位位于朝陽陽區(qū)廣渠渠路311號，與與百安居居九龍店店相鄰，占地面面積30070

19、00平方米米，包括括9000個車位位。賣場場面積1119990平方方米，共共分上下下三層，其中一一層為334家店店中店，總面積積50000平方方米，包包括肯德德基、半半畝園、永和大大王等快快餐品牌牌以及達達芙妮、運動1100等等穿類品品牌，還還有書店店、銀行行等配套套設(shè)施。二、三三層為大大賣場，商品單單品種類類超過4450000種。與其他他店不同同的是，雙井店店增加了了進口商商品的比比重，重重點了推推出自有有品牌商商品。目目前家樂樂福在中中國的賣賣場推出出的自有有品牌商商品包括括服裝、食品、百貨和和雜貨四四大類。百安居九九龍店：20044年4月月10日日開業(yè)的的百安居居北京九九龍店，位于北北京

20、市朝朝陽區(qū)廣廣渠路331號，毗鄰東東三環(huán)和和外籍人人士聚居居區(qū)。這這個兩層層樓的商商場，其其營業(yè)總總面積達達到1.3萬平平方米，還擁有有5000個泊車車位。燕莎OUUTLEETS作為內(nèi)地地第一家家outtletts商店店，燕莎莎勝出的的最大法法寶就是是找到了了一塊零零售業(yè)的的處女地地，在沒沒有競爭爭對手的的情況下下，盡管管天時地地利仍未未成熟甚甚至有些些惡劣，但勝算算似乎從從開業(yè)第第一天起起就眷顧顧于這個個中國內(nèi)內(nèi)地的新新生業(yè)態(tài)態(tài)。 燕莎友誼誼商城在在北京以以經(jīng)營高高檔消費費品著稱稱，年銷銷售額名名列大型型商場的的第四位位，20002年年12月月，“燕燕莎ouutleets（名牌折折扣）”作為

21、燕燕莎商城城的首家家分店落落戶京城城東四環(huán)環(huán)。成功功兩大法法寶：找找到市場場空隙和和低成本本運作。對于燕莎莎outtletts來說說，存活活下去的的更大優(yōu)優(yōu)勢在于于把握了了一個短短暫的時時間縫隙隙：WTTO中美美協(xié)議規(guī)規(guī)定在220055年前只只允許四四家美國國企業(yè)在在中國設(shè)設(shè)立零售售企業(yè)及及其分支支機構(gòu)，并且局局限于少少數(shù)幾個個指定城城市。實實際上，美國這這有限的的四個名名額已經(jīng)經(jīng)被占滿滿（比如如說沃爾爾瑪），四家企企業(yè)都不不從事百百貨商場場和ouutleets的的經(jīng)營，這就意意味著從從開業(yè)始始的兩年年內(nèi)燕莎莎outtletts不會會面臨外外資大鱷鱷的侵襲襲內(nèi)內(nèi)無競爭爭對手，外有WWTO屏屏障

22、，這這個市場場縫隙使使得勝算算從開業(yè)業(yè)第一天天起就眷眷顧于這這個中國國內(nèi)地的的新生業(yè)業(yè)態(tài)。無論論中外，outtletts商店店的生存存之道就就是低成成本運營營：所有有的商業(yè)業(yè)設(shè)施、服務(wù)設(shè)設(shè)施、貨貨場租金金、裝修修改造、管理都都要求低低成本。簡簡單到極極點的機機構(gòu)設(shè)置置使管理理成本降降到了最最低。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，沃爾瑪瑪?shù)慕?jīng)營營成本中中最大的的一項就就是人力力成本，占到銷銷售額的的4%。燕莎商商城的人人力成本本（工資資總額）占銷售售額的55%，而而燕莎ooutlletss只有11%。ouutleets的的工作人人員被要要求必須須一崗多多能，成成本節(jié)約約就在于于此。舉舉例說，燕莎友友誼商城城有133個人

23、負負責物業(yè)業(yè)維修，在ouutleets只只有4人人。前者者營業(yè)面面積是22.2萬萬平米，后者11.6萬萬平米。這意味味著對一一個物業(yè)業(yè)管理人人員來說說，工作作強度更更大、崗崗位職責責更多、專業(yè)技技術(shù)水平平也要求求更高。本土化ooutlletss挑戰(zhàn)三三大障礙礙“在過去去的5年年中，全全中國至至少有好好幾百人人在打ooutlletss的主意意，很多多同行都都感覺這這種名名牌折折扣的的經(jīng)營理理念在中中國會很很有賣點點，但只只不過是是燕莎最最先做成成了?！焙完柊寻驯就粱痮uttletts過程程中遇到到的障礙礙歸納為為三點，需要注注意的是是，燕莎莎的成功功與其自自身的特特點難以以分開，至于后后來者能

24、能否逾越越這些障障礙則很很難說。障障礙一：何處尋尋覓足夠夠的貨源源 形成成一個大大型的名名牌折扣扣店，必必須有大大量過期期下架的的商品貨貨源，而而內(nèi)地世世界頂級級品牌的的代理商商有90%以上是是個體戶戶，基本本都是按按銷路進進貨，不不會去大大批量購購進國外外的名牌牌產(chǎn)品。所以，在中國國建ouutleets的的最大困困難在于于，沒有有充足的的貨源做做為保證證?？陀^觀地說，目前只只有北京京和上海海這兩個個城市有有較為充充足的名名牌過季季下架產(chǎn)產(chǎn)品，有有建ouutleets的的條件。障障礙二：品牌代代理商不不成熟 在國外外，品牌牌為了保保持自身身形象，會對全全價店和和折價店店有嚴格格的區(qū)分分，ouu

25、tleets中中銷售的的產(chǎn)品全全部是過過季下架架的商品品，全價價店中全全部是當當季商品品，找不不到任何何一件ooutlletss折扣商商品。目目前內(nèi)地地市場還還沒有達達到這樣樣精細的的分工，而且大大型商場場的打折折風愈演演愈烈?？墒巧躺唐菲放婆迫绻苣茉诒镜甑昀锎蠓祪r和和打折，那么ooutlletss就沒有有存在的的意義。對對此，燕燕莎ouutleets為為了建立立自己的的生存空空間，采采取了這這樣的做做法：一一、拒絕絕一些常常年打折折、在消消費者心心目中幾幾乎沒有有全價形形象的品品牌加盟盟進入，哪怕這這些品牌牌是國人人非常熟熟悉的；二、對對品牌經(jīng)經(jīng)銷商提提出產(chǎn)品品價格在在六折以以下的加加

26、盟要求求。這是是因為很很多商品品在全價價店中也也經(jīng)常是是打折銷銷售，只只有更明明顯的折折扣才能能吸引顧顧客去地地處偏遠遠的ouutleets消消費。障礙礙三：零零售商能能否兼顧顧管理者者的角色色 燕莎莎對ouutleets中中國化的的一大改改動在于于：在國國外，ooutlletss都為一一個個獨獨立經(jīng)營營的商店店組成，沒有統(tǒng)統(tǒng)一的收收款，各各家品牌牌店都是是租賃的的方式；但在內(nèi)內(nèi)地，由由于房地地產(chǎn)市場場尚未成成熟、專專門從事事outtletts建設(shè)設(shè)的開發(fā)發(fā)商尚未未出現(xiàn)，因此燕燕莎實際際上充當當?shù)氖前寻哑放拼砩陶僬偌饋韥?、并進進行管理理的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的角角色。也就就是說，燕莎租租賃的

27、ooutlletss廠房式式建筑內(nèi)內(nèi)部是一一個由專專柜和聯(lián)聯(lián)營方式式組成的的商場，里面是是很多品品牌的聯(lián)聯(lián)營專柜柜這這是燕莎莎與國外外outtletts的典典型區(qū)別別。這就增增大了集集中管理理的力度度。既然然是聯(lián)營營，就必必須要統(tǒng)統(tǒng)一布局局、統(tǒng)一一安排貨貨柜貨架架、統(tǒng)一一管理、統(tǒng)一收收款、統(tǒng)統(tǒng)一結(jié)算算，甚至至連試衣衣間都是是集中設(shè)設(shè)置的，顧客可可以集合合自己推推車內(nèi)的的所有服服裝一并并試衣。這種情情況下，零售商商作為管管理者所所起的作作用就要要比國外外的ouutleets大大得多，也復(fù)雜雜得多。1.2.2 潛在競競爭對手手珠江帝景景商業(yè)商業(yè)業(yè)面積：十萬平平方米位于于北京CCBD邊邊緣，西西大望

28、路路與廣渠渠路交叉叉口，占占地311公頃，總建筑筑面積990萬平平方米左左右。社社區(qū)規(guī)劃劃由地標標甲級寫寫字樓、五星級級酒店與與會所、高檔商商住公寓寓、高檔檔住宅以以及盡展展異域風風情的珠珠江帝景景歐洲風風情商業(yè)業(yè)街與之之相配合合，形成成了一個個綜合性性的大型型高檔社社區(qū)。相比于國國貿(mào)中心心、華貿(mào)貿(mào)中心的的商城，珠江帝帝景的歐歐洲風情情走廊全全長25500米米，完全全沿著社社區(qū)外圍圍底層建建筑而設(shè)設(shè)，走廊廊有幾個個風格各各異的出出入口，而整體體又是閉閉合的。從經(jīng)營營方式來來看，基基本屬于于大面積積招商結(jié)結(jié)合部分分銷售的的形式，目前也也在努力力進行招招商。富力城商商業(yè)主體位于于雙井橋橋西側(cè)地地下

29、，面面積約2200000平方方米，目目前正在在招商。該項目目的主要要缺陷在在于停車車位不足足，沒有有專門為為商業(yè)準準備停車車場。因因此在項項目條件件上處于于劣勢，但該項項目的區(qū)區(qū)位條件件和交通通條件均均相當優(yōu)優(yōu)越，如如果開發(fā)發(fā)商能解解決停車車場問題題，則該該項目會會有很好好的前景景。華貿(mào)中心心商業(yè)華貿(mào)國際際商業(yè)區(qū)區(qū)包括水水世界國國際商城城、名品品旗艦街街、酒吧吧文化廣廣場、金金融商務(wù)務(wù)中心等等四大業(yè)業(yè)態(tài)，116萬平平方米商商業(yè)設(shè)施施有機分分布于華華貿(mào)中心心百萬平平方米建建筑集群群里，零零售業(yè)態(tài)態(tài)豐富，功能齊齊全。華貿(mào)RRIVEERWAALK水水世界國國際商城城”，由由商業(yè)建建筑設(shè)計計專家英英國

30、BEENOYY公司擔擔綱，是是北京首首家166萬平方方米超大大規(guī)?！八黝}題”國際際商城，地下一一層到地地上五層層，集購購物、休休閑、娛娛樂于一一體，具具有專賣賣店、超超市、多多廳電影影院和文文化娛樂樂餐飲區(qū)區(qū)等多種種功能規(guī)規(guī)劃，經(jīng)經(jīng)營的品品類及品品牌趨向向于時尚尚化、生生活化。 “華華貿(mào)酒吧吧文化廣廣場”，薈萃世世界各國國風情的的酒吧、咖啡廳廳等，極極其便于于時尚飲飲食文化化的推廣廣與展示示?！叭A貿(mào)貿(mào)名品旗旗艦街”，位于于水世界界商城、里茲卡爾頓頓酒店與與國際公公寓相接接的內(nèi)部部規(guī)劃路路上，全全長3558米，由公寓寓底商和和商城北北側(cè)臨街街商鋪組組成，總總建筑面面積約11.8萬萬平方米米。世

31、紀華僑僑城商業(yè)業(yè)：由深圳著著名的華華僑城與與南磨房房地區(qū)、北京世世紀城房房地產(chǎn)開開發(fā)公司司合作開開發(fā)的世世紀華僑僑城主題題公園（暫定名名），占地近近一平方方公里、投資在在十億元元。這個主主題公園園內(nèi)將引引入單件件價值上上億元的的大型綜綜合游樂樂設(shè)施，成為全全國甚至至亞洲領(lǐng)領(lǐng)先的旅旅游主題題公園。同時，在軟件件上，世世紀華僑僑城主題題公園將將引入亞亞洲甚至至世界一一流的演演出娛樂樂項目。20066年世紀紀華僑城城主題公公園開園園后，將將極大地地提升這這一區(qū)域域的人文文居住品品質(zhì)，同同時改變變CBDD人的生生活形態(tài)態(tài)。盡管管北京有有很多娛娛樂主題題的休閑閑公園，但象“環(huán)球嘉嘉年華”這樣世世界一流流

32、的公園園北京尚尚屬空白白。選址址在離CCBD不不到4公公里的東東南四環(huán)環(huán)的一流流位置，所考慮的就是CCBD商商務(wù)辦公公的大量量金領(lǐng)、白領(lǐng)及及涉外人人群，在在高強工工作壓力力下，需需要釋放放自我，在充分分工作之之后，要要享受生生活的樂樂趣，獲獲得精神神的放松松與個性性的解放放。主題公園園給周邊邊地產(chǎn)帶帶來美好好前景。主題公公園在世世界各地地都受到到歡迎，主題公公園周邊邊的地產(chǎn)產(chǎn)項目更更是炙手手可熱。在歐美美、日本本等地的的主題公公園周邊邊的地產(chǎn)產(chǎn)項目其其價值是是其它區(qū)區(qū)域的一一倍或數(shù)數(shù)倍。在在國內(nèi)，上海、深圳等等地的主主題公園園旁邊的的地產(chǎn)項項目其價價值也大大大高于于是其它它區(qū)域。由此可可見，主

33、主題公園園對地產(chǎn)產(chǎn)項目帶帶來超一一流的社社會效益益和經(jīng)濟濟效益。世紀華華僑城旅旅游主題題公園作作為大型型公園項項目力圖圖成為東東區(qū)與CCBD又又一休閑閑時尚區(qū)區(qū)域，成成為朝陽陽公園之之后又一一個名園園。以這這個公園園為核心心龍頭，必將帶帶動四方方新區(qū)在在幾年內(nèi)內(nèi)迅速崛崛起。1.3 項目交交通情況況評價：項目周邊邊道路交交通情況況見圖項目所在在位置交交通特點點：區(qū)外交通通相當發(fā)發(fā)達，外外區(qū)域顧顧客方便便到達；項目緊鄰鄰西側(cè)東東四環(huán)，是城市市主干道道，能夠夠為分別別從南北北方向為為項目提提供客流流；項目目南側(cè)臨臨化工路路，為項項目次級級干道，西北可可以在光光明橋處處連接到到二環(huán)，東南方方向與京京沈

34、高速速連接，既可從從二環(huán)附附近帶動動充足客客流，連連接高速速公路有有能為項項目的物物流運輸輸提供方方便。區(qū)內(nèi)路網(wǎng)網(wǎng)密集，交通方方便，但但有堵車車現(xiàn)象發(fā)發(fā)生；通過上圖圖可見，項目所所在區(qū)域域內(nèi)部路路網(wǎng)密集集，道路路條件良良好，但但是由于于CBDD地區(qū)車車輛眾多多，并且且長安街街在東三三環(huán)附近近經(jīng)常出出現(xiàn)堵車車情況，在CBBD逐漸漸東擴的的過程中中，東西西向的道道路并未未增加，這種情情況將為為本項目目帶來兩兩種不同同的影響響。第一一，東西西向的擁擁堵會減減少項目目的來客客數(shù)；但但是從另另外一個個角度看看，由于于到達本本項目不不是必須須經(jīng)過國國貿(mào)橋，從而降低低堵車的的概率，因此對對于有車車階層更更具

35、有吸吸引力。公共交通通系統(tǒng)發(fā)發(fā)展良好好，可以以為項目目提供充充足的客客流，項項目附近近主要有有5條公公交線路路，預(yù)計計項目建建成開業(yè)業(yè)后，還還會增加加。952支支(東湖湖-十八八里店北北橋):窯洼湖湖橋952(東湖-岳各莊莊北橋):窯洼洼湖橋853(豆各莊莊鄉(xiāng)政府府-馬連連店):窯洼湖湖橋740外外(好美美家建材材超市-好美家家建材超超市):窯洼湖湖橋753(豆各莊莊鄉(xiāng)政府府-馬連連店):窯洼湖湖橋1.3 附近商商業(yè)及生生活配套套從對項目目周邊3300米米范圍內(nèi)內(nèi)進行分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前項目周周邊商業(yè)業(yè)以原始始的臨街街門面為為主，提提供基本本生活用用品和服服務(wù)，缺缺乏良好好的購物物環(huán)境。目前正

36、正在經(jīng)營營的商業(yè)業(yè)以現(xiàn)有有居民服服務(wù)為主主要客層層，除部部分餐飲飲企業(yè)外外，缺乏乏對其他他地區(qū)的的吸引力力，浪費費了本地地塊優(yōu)良良的區(qū)位位條件和和交通條條件。由由于這些些商業(yè)和和未來項項目周邊邊居民的的消費層層次并不不協(xié)調(diào)，并且與與本項目目主要目目標客層層的交集集較小，基本不不形成直直接競爭爭。因此，對這些些商業(yè)對對本項目目競爭性性影響不不大。在項目南南方約2200米米左右就就是著名名的“燕燕莎OUUELEETS”，是燕燕莎集團團在項目目附近開開設(shè)的大大型專賣賣商業(yè)，面積在在200000平平方米左左右，以以經(jīng)營品品牌服裝裝為主，主要面面向客層層是收入入比較高高的有私私家車階階層，平平日銷售售額

37、在880萬左左右，周周末在3300萬萬左右，輻射范范圍可以以達到整整個北京京市。OOUTLLETSS的開設(shè)設(shè)對本項項目的正正面作用用多于負面作作用，主主要作用用在以下下三點：首先，OOUTLLETSS的開設(shè)設(shè)給本地地區(qū)商業(yè)業(yè)定下一一個中高高檔次的的基本基基調(diào)，這這一點非非常重要要，對于于后來的的商家來來說并不不需要為為創(chuàng)造本本項目的的品牌形形象而投投入大量量的成本本，只需需在這個個定位之之上借勢勢而起， 就能能夠與OOUTLLETSS達到共共同吸引引客流，擴大商商圈，共共同提高高銷售的的目的。第二，由由于它吸吸引的客客層主要要是中高高收入階階層的消消費者，并且已已經(jīng)有了了一部分分相對忠忠誠的客

38、客戶群，也就是是說，本本項目尚尚未開業(yè)業(yè)，在項項目門前前已經(jīng)有有了相當當數(shù)量的的客流。這部分分客流能能夠為項項目提供供很大的的區(qū)外消消費，在在項目規(guī)規(guī)劃時需需要針對對這部分分客流進進行側(cè)重重考慮。第三，由由于OUUTLEETS提提供的服服裝服飾飾品牌對對于其他他商家有有相當大大的優(yōu)勢勢。因此后后來的項項目在進進行業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃時時要盡量量避免和和它進行行正面競競爭，而而應(yīng)該在在市場細細分的基基礎(chǔ)上進進行錯位位經(jīng)營。這樣可可以和OOUTLLETSS形成一一個共同同體，達達到擴大大商圈的的目的。通過上上述分析析可知，雖然OOUTLLETSS對本項項目的規(guī)規(guī)劃有一一定制約約作用，但是如如果充分分考慮市市

39、場整體體情況，從擴大大商圈的的角度進進行項目目定位，并合理理規(guī)劃業(yè)業(yè)態(tài)后，它與本本項目的的關(guān)系將將轉(zhuǎn)化為為競合的的關(guān)系，是互相相促進共共同發(fā)展展的盟友友。項目附近近的住宅宅小區(qū)“世紀東東方城”和“世世紀華僑僑城”均均規(guī)劃了了商業(yè)，但世紀紀東方城城的商業(yè)業(yè)規(guī)劃定定位明顯顯是社區(qū)區(qū)商業(yè)性性質(zhì)，主主要以面面向本社社區(qū)的零零售業(yè)、服務(wù)業(yè)業(yè)和餐飲飲為主，因此對對本項目目不構(gòu)成成直接威威脅。而而世紀華華僑城由由于整個個社區(qū)的的定位就就是“旅旅游主題題社區(qū)”，必然然需要足足夠的外外來客流流，并且且世紀華華僑城的的商業(yè)規(guī)規(guī)劃明顯顯偏向外外向型，目前在在積極與與包括沃沃爾瑪在在內(nèi)的商商家聯(lián)系系招商，因此可可能與

40、本本項目形形成一定定程度的的競爭。 1.4 立地綜綜合評述述通過前面面的分析析可以得得出如下下結(jié)論：項目地地塊對外外輻射能能力強，交通條條件優(yōu)越越，具有有開發(fā)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的良好好條件。但項目目基本商商圈薄弱弱，需要要在業(yè)態(tài)態(tài)組合上上進行有有針對性性的安排排，增加加選擇性性強的商商品和服服務(wù)，以以吸引第第二、第第三商圈圈客流為為業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃的主主要目標標。2 投資資環(huán)境、宏觀經(jīng)經(jīng)濟市場場與商業(yè)業(yè)市場分分析2.1 北京市市概況及及投資環(huán)環(huán)境分析析北京位于于華北平平原北端端，東與與天津市市毗鄰，其余均均與河北北省交界界。北京京的地理理坐標為為：東經(jīng)經(jīng)一百一一十五度度二十四四分至東東經(jīng)一百百一十七七度三

41、十十分，北北緯三十十九度二二十八分分至北緯緯四十一一度零五五分。北京市海海拔433.711米, 其中城城中心的的天安門門廣場海海拔444.4米米, 全全市最低低處是通通州區(qū)柴柴廠屯一一帶, 海拔88米, 最高處處為靈山山, 海海拔23303米米。北京市全全市總面面積1668077.8平平方公里里，其中中山區(qū)面面積1004177.5平平方公里里，占662%，平原面面積63390.3平方方公里, 占338%。北京市劃劃分為116區(qū)、2縣：東城區(qū)區(qū)、西城城區(qū)、崇崇文區(qū)、宣武區(qū)區(qū)、朝陽陽區(qū)、豐豐臺區(qū)、石景山山區(qū)、海海淀區(qū)、門頭溝溝區(qū)、房房山區(qū)、通州區(qū)區(qū)、順義義區(qū)、昌昌平區(qū)、大興區(qū)區(qū)、平谷谷區(qū)、懷懷柔區(qū)

42、；密云縣縣、延慶慶縣。北京擁有有四通八八達的現(xiàn)現(xiàn)代化、立體交交通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)。到220033年末，全市公公路總長長144453公公里。公公路密度度每百平平方公里里86公公里。全全市有機機動車1199.1萬輛輛，其中中私人小小轎車已已達655.6萬萬輛。全市有發(fā)發(fā)達城市市公共交交通體系系，公交交線路6620條條，年客客運量442.77億人次次。北京京是全國國最大的的鐵路樞樞紐之一一，北京京與全國國大多數(shù)數(shù)大中城城市之間間均開通通有直達達列車，經(jīng)過幾幾次提速速，加之之采取夕夕發(fā)朝至至、電腦腦聯(lián)網(wǎng)售售票等一一系列改改革措施施，鐵路路吸引了了大批客客流，220033年旅客客運輸量量43551.88萬人次次。

43、北京京是全國國航空線線的交匯匯中心。首都機機場已開開通2000條國國際國內(nèi)內(nèi)航線，通往世世界主要要國家及及地區(qū)和和國內(nèi)大大部分城城市。首首都國際際機場新新航站樓樓啟用后后，已進進入亞洲洲最繁忙忙機場的的行列。奧運將帶帶給北京京新的契契機和深深遠的影影響，中中華文化化與各國國文化交交流。奧奧林匹克克精神將將植根于于9600萬平方方公里的的土地上上，在113億人人民的心心中迅速速傳播。北京這這座充滿滿魅力的的古城，將在奧奧運的旗旗幟下加加快邁向向現(xiàn)代化化的腳步步?！靶滦卤本⑿聤W運運”，北北京飛速速發(fā)展的的經(jīng)濟和和社會進進步令人人矚目，北京奉奉獻給世世界的新新奧運，將圍繞繞“綠色色奧運、科技奧奧運

44、、人人文奧運運”三大大主題進進行。為為了迎接接奧運，北京正正加快建建設(shè)步伐伐，在現(xiàn)現(xiàn)有場館館的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將將為20008年年奧運會會改建、擴建和和新建337個比比賽場館館和599個配套套訓(xùn)練場場地。2.2 北京市市宏觀經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展基本情情況20033年全北北京市國國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值達達到36663.1億元元；20003年地地方一般般預(yù)算財財政收入入完成5592.5億元元，比上上年增長長18.2%；地方一一般預(yù)算算財政支支出7334.88億元。20033年全市市有工業(yè)業(yè)企業(yè)11.955萬家，其中國國有及年年銷售收收入5000萬元元以上的的企業(yè)440199家。形形成了包包括電子子、機械械、化工工、輕工

45、工、紡織織、汽車車制造等等行業(yè)，門類分分布較廣廣、高新新技術(shù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代制造造業(yè)優(yōu)勢勢明顯的的工業(yè)體體系，整整體實力力和競爭爭力明顯顯增強。20003年規(guī)規(guī)模以上上工業(yè)實實現(xiàn)增加加值10012.5億元元，利潤潤總額2235.3億元元。 建筑業(yè)規(guī)規(guī)模不斷斷擴大，為城市市建設(shè)和和經(jīng)濟發(fā)發(fā)展做出出了突出出貢獻。20003年，全市建建筑業(yè)實實現(xiàn)增加加值2779.88億元，比上年年增長110.77%。建建筑業(yè)逐逐步發(fā)展展成為經(jīng)經(jīng)濟類型型多樣、專業(yè)齊齊全、實實力雄厚厚的支柱柱產(chǎn)業(yè)。建筑施施工企業(yè)業(yè)已達到到24119個，技術(shù)裝裝備率和和動力裝裝備率分分別達到到125538元元/人和和9.008千瓦瓦/人。

46、北京是中中國人民民銀行和和全國各各大金融融及保險險機構(gòu)總總部所在在地， 20003年全全市金融融機構(gòu)存存款余額額202244億億元；全全市貸款款余額1118553億元元。20003年年末，外國金金融機構(gòu)構(gòu)和組織織在京的的代表機機構(gòu)達1118家家（為非非營業(yè)機機構(gòu)）。18家家外資銀銀行在京京設(shè)立了了分行。20003年完完成國內(nèi)內(nèi)外保險險業(yè)務(wù)收收入2778.11億元，比上年年增長222.66。北京已與與世界上上所有國國家和地地區(qū)通郵郵，國內(nèi)內(nèi)直播電電話可達達23000個城城市，際際直播電電話可達達2600個國家家和地區(qū)區(qū)。20003年年底，全全市公眾眾網(wǎng)固定定電話普普及率447.44線百百人；移移

47、動電話話用戶達達到11109萬萬戶，移移動電話話普及率率達到777部/百人。此外，新興通通信業(yè)務(wù)務(wù)如數(shù)據(jù)據(jù)通信、多媒體體、互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)、電電話信息息服務(wù)、手機短短信等迅迅速擴展展北京具有有豐富的的旅游資資源，對對外開放放的旅游游景點達達2000多處，有世界界上最大大的皇宮宮紫禁城城、祭天天神廟天天壇、皇皇家花園園北海、皇家園園林頤和和園、八八達嶺、慕田峪峪、司馬馬臺長城城以及世世界上最最大的四四合院恭恭王府等等名勝古古跡。北北京共有有旅游定定點飯店店6222家（其其中星級級飯店5572家家），客客房100.3萬萬間，國國際旅行行社1551家，有211個主要要語種的的導(dǎo)游人人員50000多多人，形形

48、成了業(yè)業(yè)務(wù)遍及及全球市市場。由由于“非非典”疫疫情的影影響，220033年上半半年旅游游業(yè)遭受受重創(chuàng)，盡管下下半年旅旅游市場場逐步恢恢復(fù)，但但全年接接待海外外游客僅僅有1885.11萬人次次，旅游游創(chuàng)匯119億美美元，出出現(xiàn)了119900年以來來的第一一次下降降北京的房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)近幾年年發(fā)展很很快。220033年房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資112033億元，銷售商商品房118955.8萬萬平方米米，其中中住宅117711.1萬萬平方米米，商品品住宅銷銷售給個個人的比比例已達達九成以以上。2.3 北京市市商業(yè)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀分析北京市商商業(yè)總體體布局和和商業(yè)設(shè)設(shè)施按照照國際化化、現(xiàn)代代化大都都市的要要求發(fā)展展

49、，形成成多處有有較大規(guī)規(guī)模、有有良好購購物環(huán)境境和文化化氛圍的的商業(yè)文文化中心心。20003年年實現(xiàn)社社會消費費品零售售額19916.7億元元，比上上年增長長14.5%。今天的的北京，堪稱是是集全國國之美味味的薈萃萃之地，人們幾幾乎可以以品嘗到到中國任任何一種種菜系和和世界各各地的美美味佳肴肴。商業(yè)環(huán)境境方面，20004年上上半年，北京商商業(yè)零售售市場繼繼續(xù)快速速發(fā)展，累計到到20004年55月份，北京社社會消費費品零售售總額達達8899.1億億元，同同年增長長18.5%；北京零零售市場場保持健健康發(fā)展展，一些些位置好好、人流流多的店店鋪，租租金和售售價并沒沒有受新新增商業(yè)業(yè)地產(chǎn)供供應(yīng)的影影響

50、，保保持穩(wěn)定定。2.3.1影響響商業(yè)發(fā)發(fā)展的需需求因素素分析影響一個個城市商商業(yè)發(fā)展展的主要要因素是是人口、收入水水平、支支出水平平和消費費習慣，在本節(jié)節(jié)中將對對北京市市這些方方面分別別做闡述述分析2.3.1.11 人口口截止20003末末，常住住人口114566萬人，其中戶戶籍人口口11448.88萬人。人口密密度為8866人人平方方公里，平均預(yù)預(yù)期壽命命74歲歲。全市市人口中中男性人人口7661萬人人，女性性人口6695萬萬人；城城鎮(zhèn)人口口11551萬人人，鄉(xiāng)村村人口3305萬萬人。220033年全市市人口出出生率55.066，死死亡率55.155，自自然增長長率-00.099 。全市人人

51、口中擁擁有全國國所有556個民民族，除除漢族外外，回、滿、蒙蒙古族均均超過萬萬人。2.3.1.22購買力力20033年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民人人均可支支配收入入138882.9元，生活費費支出1111223.88元，近近幾年來來消費結(jié)結(jié)構(gòu)變化化明顯，生存性性消費比比重下降降，享受受性和發(fā)發(fā)展性比比重上升升，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民恩恩格爾系系數(shù) 331.77%。城城鎮(zhèn)居民民人均住住房使用用面積118. 7平方方米。220033年農(nóng)民民人均純純收入774399.5元元。農(nóng)村村居民人人均住房房面積333.99平方米米。伴隨隨經(jīng)濟的的騰飛，北京人人民生活活總體進進一步提提高。2.3.1.33消費習習慣根據(jù)調(diào)查查結(jié)果顯顯示，被

52、被訪者選選擇購物物商場時時最關(guān)注注的因素素依次為為商品質(zhì)質(zhì)量放心心、商品種種類豐富富齊全及及購物環(huán)環(huán)境好；然后依依次為交交通方便便、價格合合適、服務(wù)質(zhì)質(zhì)量好及及地理位位置好。在所期望望的作為為商業(yè)設(shè)設(shè)施配套套的餐飲飲/休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施中，中式傳傳統(tǒng)小吃吃/快餐餐 、免費休休憩場所所/休息息廳及酒吧/咖啡廳廳/水吧吧/冷飲飲屋依次次列在前前三位?？傮w來來說，被被訪者選選擇餐飲飲/休閑閑娛樂設(shè)設(shè)施時最最關(guān)注的的因素依依次為質(zhì)質(zhì)量信譽譽好、服務(wù)好好及餐飲環(huán)環(huán)境好；然后依依次為有有特色、種類多多及價格合合適。在各年齡齡段的比比較中，除中式式傳統(tǒng)小小吃普遍遍受歡迎迎外，112至117歲年年齡段消消費群對

53、對于健身身/球類類運動場場館/游游泳館的的期望程程度顯著著高于其其他年齡齡段； 18至至25歲歲年齡段段消費群群對酒吧吧/咖啡啡廳/水水吧/冷冷飲屋的的期望程程度最高高。在各家庭庭平均月月收入階階層的比比較中，各收入入階層對對于中式式傳統(tǒng)小小吃、快快餐的期期望均較較高，880011元以上上收入階階層消費費群對于于健身/球類運運動場館館/游泳泳館的期期望程度度高于其其他收入入階層。購物習慣慣總體來說說，被訪訪者最經(jīng)經(jīng)常選擇擇的消費費產(chǎn)品種種類前三三位依次次為服裝裝、鞋帽及餐飲。 在購物時時間方面面，消費費者最經(jīng)經(jīng)常購物物時間前前三位分分別為周周六周日日白天、不確定定的時間間及周一至至周五的的白天

54、，周六周周日的消消費是最最被認可可的。在各年齡齡段比較較中，226335歲及及3645歲歲年齡段段的消費費者選擇擇在晚上上（188點以后后）外出出購物的的比例顯顯著高于于其他所所有年齡齡段，是是夜間外外出消費費的主要要群體。消費者外外出購物物，最經(jīng)經(jīng)常采用用的交通通方式為為公共汽汽車，其其次為自自行車及及步行。在各年齡齡段比較較中，336445歲年年齡段采采用自行行車外出出消費的的比例最最高，而而4655歲歲年齡段段采用步步行方式式外出消消費的比比例最高高，122355歲包含含的三個個年齡段段均以公公共汽車車為主要要出行方方式。行動方式式在家庭平平均月收收入比較較中，各各收入階階層采用用公交車

55、車方式外外出消費費的比例例均最高高，而660011元以上上收入階階層采用用出租車車和私家車車外出消消費的比比例明顯顯高于660000元以下下收入階階層。假設(shè)外出出采用公公共汽車車，被訪訪者在外外出購買買日用消消費品時時，交通通時間期期望不超超過100分鐘的的人數(shù)比比例最高高。在各年齡齡段的比比較中，1217歲歲年齡段段期望不不超過440分鐘鐘的人數(shù)數(shù)比例最最高，而而1835歲歲年齡段段期望不不超過330分鐘鐘的人數(shù)數(shù)比例最最高。 假設(shè)外出出采用公公共汽車車，被訪訪者在外外出進行行休閑購購物時，交通時時間期望望不超過過30分分鐘的人人數(shù)比例例最高。在年齡差差異方面面，188455歲年齡齡段期望望

56、不超過過20分分鐘的人人數(shù)比例例最高，而122177歲年齡齡段期望望不超過過10分分鐘的人人數(shù)比例例最高。支出結(jié)構(gòu)構(gòu)在所有被被訪者中中，個人人在購物物、餐飲飲及休閑閑娛樂方方面的總總消費平平均約為為6777元/月月。在所所有被訪訪者中，平均個個人每月月在休閑閑娛樂方方面的消消費約占占其購物物、餐飲飲及休閑閑娛樂總總消費的的22.7；平均個個人每月月在餐飲飲方面的的消費約約占其購購物、餐餐飲及休休閑娛樂樂總消費費的399.2 ；而而購物方方面的比比重約為為38.1?？傮w來說說，所有有被訪者者中平均均每人每每月約在在4個地地點進行行消費（包括百百貨、超超市、餐餐飲及娛娛樂）。月人均外外出消費費次數(shù)

57、約約為7次次，消費費者個人人每個月月一般與與朋友外外出就餐餐的人均均消費金金額平均均為722.8元元。2.3.1.55總結(jié)北京是全全國的政政治、文文化與國國際交往往中心，又是生生機勃勃勃、充滿滿活力的的綜合性性產(chǎn)業(yè)城城市。改改革開放放以后特特別是九五時期，中共北北京市委委、市政政府提出出了首首都經(jīng)濟濟的概概念。循循著北京京經(jīng)濟發(fā)發(fā)展要立立足北京京、服務(wù)務(wù)全國、面向世世界的思思路，對對經(jīng)濟結(jié)結(jié)構(gòu)和布布局進行行調(diào)整，經(jīng)濟增增長方式式的加速速轉(zhuǎn)變，使全市市國民經(jīng)經(jīng)濟持續(xù)續(xù)快速健健康增長長，綜合合經(jīng)濟實實力保持持在全國國前列。2.3.2 影響商商業(yè)發(fā)展展的供給給因素分分析供應(yīng)方面面，購物物中心和和大型

58、超超市在220044年上半半年的供供應(yīng)均有所上上升。開開業(yè)的購購物中心心，主要要分布在在木樨園園、亞運運村、中中關(guān)村等等新興的的商業(yè)中中心。大大型超市市方面，外資品品牌擴張張的勢頭頭不減，如家樂樂福中關(guān)關(guān)村店和和雙井店店、易初初蓮花朝朝陽店、百安居居九龍店店和來廣廣營店在在新興住住宅區(qū)相相繼開業(yè)業(yè)。為增增強在市市場的競競爭力而而重新包包裝定位位的舊項項目，也也開始投投入市場場，比如如恒基中中心和西西單文化化廣場?？鐕闶凼燮髽I(yè)對對大型超超市、主主力店店店址的需需求仍然然強烈，如美國國沃爾瑪瑪、英國國百安居居、法國國的歐尚尚和家樂樂福，都都競相在在北京選選址開店店。此外外，很多多國外品品牌，也也

59、相繼進進入大陸陸市場和和計劃擴擴張其業(yè)業(yè)務(wù)。隨隨著政策策的逐步步放開和和北京消消費水平平的提高高，一些些國外知知名品牌牌也加快快了進入入北京市市場的步步伐，如如杰尼亞亞、克里里斯汀迪奧分分別落戶戶東方新新天地和和國貿(mào)商商城。餐飲和服服裝方面面的品牌牌店、大大賣場式式的主力力店仍是是主要力力量。另另外，北北京商業(yè)業(yè)市場也也吸引著著外地大大型零售售商的青青睞，對對商鋪需需求構(gòu)成成一支重重要力量量，如上上半年山山西華宇宇集團的的華宇時時尚購物物中心、云南盛盛興集團團的盛興興購物廣廣場已正正式開業(yè)業(yè)。2.3.3各商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的競爭爭性分析析商業(yè)各主主要業(yè)態(tài)態(tài)概述2.3.3.11 零售售業(yè)市場場分析其一

60、，超超級市場場，超級級市場是是北京零零售商業(yè)業(yè)發(fā)展的的主力業(yè)業(yè)態(tài)，也也是在目目前階段段組建商商業(yè)大企企業(yè)集團團最具基基礎(chǔ)的領(lǐng)領(lǐng)域。從從發(fā)展條條件看,零售商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)發(fā)展與與人均GGDP水水平密切切相關(guān)，北京220011年的人人均GDDP達到到了30000美美元，從當年年起北京京的超市市得到飛飛速發(fā)展展，到220033年底,超市業(yè)業(yè)態(tài)已成成為北京京商業(yè)銷銷售增長長最快的的部分,也是集集中化、組織化化程度最最高的部部分。超超市的競競爭也日日見激烈烈，各大大超市集集團紛紛紛把選址址開發(fā)列列為重中中之重，開店熱熱潮正在在北京各各地展開開，并且且開店位位置已經(jīng)經(jīng)逐漸從從城內(nèi)向向四環(huán)、五環(huán)和和郊縣擴擴散。