機電設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)和運行管理

1、機電設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)和運行管理（一） 因機電設(shè)備的要害部分基本是在機房，機房管理是維修、保養(yǎng)、運行的重點。本大樓主要電氣機房是1600KV配電室。（二）給排水系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：給水系統(tǒng)消防泵房設(shè)獨立生活水。由市政管網(wǎng)直接供水至水池，通過生活給水泵組 （變頻供水） 向樓層供水，三層及以下樓層由市政管網(wǎng)直接供水。2排水系統(tǒng)F1-F14層衛(wèi)生間糞便、地漏排水經(jīng) WL-1、WL-2 WL-3三根污水立管、由 B1 層排入市政排水系統(tǒng)出戶。3雨水系統(tǒng)F14層屋面，分別經(jīng)雨水口內(nèi)排至 YL-16雨水立管，由F1雨水 出戶管排至室外（或排至室外散水面）。另 B1 層坡道雨水排至地庫 集水池，由潛水泵提升

2、排出。常見維修要點：管道漏水修理管道堵塞排堵3水龍頭與閥門的維修4衛(wèi)生潔具的維修5電熱水器的常見故障及排除6水泵保養(yǎng)及維修7壓力表的校驗8潛水泵的檢查保養(yǎng)9熱交換器的運行與維修10 生活水箱的清洗消毒（三）共用照明系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解1. B1車庫、設(shè)備機房均采用普通日光燈；水泵房采用防水型燈具；其它樓層大多采用 （隔柵式日光燈） ；部分區(qū)域根據(jù)需要采用白 熾燈或節(jié)能燈。2一般照明以單電源供電，照明及插座分別由配電箱分支路供電，照明支路采用單相兩線制，插座支路采用單相三線制并設(shè)漏電開關(guān)保護；事故照明采用雙電源末端互投，由專用的配電箱供電。照明控制：一般房間及接待所、多功能廳采用就地控制，公用場所如

3、應(yīng)急照明、室外立面照明、路燈等采用集中控制方式均由樓宇自控的DDC空制，每層電氣豎井內(nèi)未設(shè)電度計量裝置。常見維修要點1 電氣電路故障：斷路、接觸不良、漏電等故障判斷和維修2絕緣電阻測量及損傷線更換3配電箱的檢查4照明燈具的維修（四）通風空調(diào)系統(tǒng)常見維修要點：1 空調(diào)處理機組2風機盤管3末端控制裝置4分體式空調(diào)機5雙溫水系統(tǒng)6加濕裝置（五）供暖供冷機組對系統(tǒng)的了解：1 夏季供冷、冬季供暖均采用美國頓漢布什溴化鋰吸收式電力冷溫水機組，其特點是節(jié)能環(huán)保。2運行維護要點：真空度的管理冷劑的凈化吸收液的管理冷卻水的管理預(yù)防及及時處理結(jié)晶天然氣系統(tǒng)安全管理3冷卻塔冷卻塔主要注意其水質(zhì)清潔并及時補水，避免對

4、直燃機造成損害。（六）消防設(shè)施設(shè)備對系統(tǒng)的了解：1 本樓水滅火系統(tǒng)是由自動噴水滅火系統(tǒng)、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)、B1 消防水池、消防水泵機組共同組成。室外設(shè)有消防水結(jié)合器。2運行維護要點：自動噴灑系統(tǒng)氣體滅火系統(tǒng)管道閥門電接點壓力表（七）垂直交通運輸系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：1 本樓設(shè)有消防梯 1 臺，停層站15/15 ，客用梯 4 臺，停層站15/15 ，2監(jiān)控管理系統(tǒng)、電梯的運行可以在（中控室/ 消防中心 /遠程監(jiān)視運行和火災(zāi)應(yīng)急控制）維護要點：1 物業(yè)管理者應(yīng)做的工作：鑰匙、日常巡檢維護、收集資料、按期報檢、管理備品備件工具、建立使用制度等；2設(shè)備專業(yè)維護：（選擇具備資質(zhì)的分包方，按周期維保，以及建立確

5、定應(yīng)急處理辦法。）（八）樓宇自控系統(tǒng)對系統(tǒng)的了解：1 本樓是以較高標準的智能化辦公樓為設(shè)計和建設(shè)目的的，因 此基本具有：樓宇設(shè)備自動化BAS系統(tǒng)消防管理自動化FAS系統(tǒng)安防管理自動化SAS系統(tǒng)（以及通訊自動化CAS系統(tǒng)辦公自動化OA繇統(tǒng)）樓宇自控：消防報警與設(shè)備聯(lián)動、保安監(jiān)視、綜合布線。 （以及出入控制、防盜報警、停車場管理、智能卡） 等系統(tǒng)的先進性、實用性、安全性、可擴充性，對維護進行統(tǒng)一管理提供了集中、方便的條件。樓宇自控系統(tǒng)：監(jiān)視：空調(diào)機組、冷卻塔、水泵、送排風等設(shè)備的運行狀況；監(jiān)視：水池水位、環(huán)境溫、濕度、設(shè)備壓力等；可控制：部分設(shè)備啟、停，照明系統(tǒng)的開關(guān)等。消防報警系統(tǒng)：具有火災(zāi)控測器報警和聯(lián)動切換設(shè)備狀態(tài)的功仝匕能。2運行維護的要點：結(jié)合實際正確使用設(shè)備熟悉操作系統(tǒng)和應(yīng)用軟件的構(gòu)成保存、運行資料以及累積