房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式研究

1、馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究 特不感謝主辦單位給我一個(gè)機(jī)會(huì)跟大伙兒來交流，我今天給大伙兒介紹的商業(yè)模式，我想講三個(gè)方面的問題，第一方面介紹一下中國房地產(chǎn)行業(yè)差不多的概括，以及跟全世界房地產(chǎn)行業(yè)的差距在哪里，第二方面介紹一下中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，大伙兒差不多上如何樣在做生意，第三，簡(jiǎn)單介紹一下美國房地產(chǎn)的模式，以及萬通最近轉(zhuǎn)型上的方法。 首先講一下房地產(chǎn)行業(yè)，中國目前大概有三萬家房地產(chǎn)公司，它差不多上是如此一個(gè)布局，在北京、上海、廣東，這三個(gè)市場(chǎng)占到了三分之二，公司數(shù)量，天津?qū)⒔那Ъ?，北京也將近五千家，上海也將近五千家，這三個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)占了三之分二，它們平均的資本規(guī)模是五百萬人民幣，

2、上市公司最初是家，現(xiàn)在是家，在全國一千三四百家上市公司當(dāng)中，有將近家是以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司，有將近家跟房地產(chǎn)相關(guān)，有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的上市公司，那么我們來看這將近家的上市房地產(chǎn)公司，他們最大的規(guī)模資本金是億人民幣，確實(shí)是萬科，銷售額去年是億，這是第一名，第十名是六億五，資本規(guī)模不到五億，這確實(shí)是我們現(xiàn)在屬于三萬多家的精英當(dāng)中，我們抽了家來看，最大的規(guī)模是個(gè)億，銷售額是億。 在那個(gè)精英的群體里面最小的資本金是五億，銷售額是六億，中國這么多房地產(chǎn)公司，最近市場(chǎng)上包括順馳的孫洪斌，大伙兒都在講自己的企業(yè)規(guī)模多少多少，然而我覺得那個(gè)講法在口徑上會(huì)有問題，因?yàn)樯鲜械姆康禺a(chǎn)公司決算利潤是以交鑰匙為標(biāo)志的，確

3、實(shí)是你不交鑰匙差不多上預(yù)收帳款，預(yù)收帳款在財(cái)務(wù)上是負(fù)債，因此不是銷售收入，你簽了預(yù)收合同以后立即形成的是負(fù)債，不是收益，因此孫總講的是簽訂預(yù)售合同，總金額可能會(huì)超過一百億，然而假如按價(jià)格來看，萬科今年差不多億了，然而萬科今年的收入是億到億，因此萬科的口徑是最小的口徑，因此這是口徑不同。 然而應(yīng)該講在家當(dāng)中最大的是億資本，去年億銷售，今年億銷售，我剛才講的是金額，那么從產(chǎn)能來看，萬科現(xiàn)在是中國產(chǎn)能最大的企業(yè)，一年生產(chǎn)交給客戶的房子是套，同時(shí)在操作的個(gè)項(xiàng)目，萬科跟我們的差距不是一點(diǎn)，我們跟萬科的差距專門大，我們公司最近派萬科學(xué)習(xí)回來，我們?cè)谥卫砩媳热f科還落后五年，公司在一個(gè)都市操作五個(gè)項(xiàng)目就專門厲

4、害了，萬科是操作了個(gè)項(xiàng)目，一年交套房，因此萬科在中國產(chǎn)能現(xiàn)在是最大的。這是公司的一個(gè)狀況。 從市場(chǎng)的狀況來看，中國住宅一年的銷售，有三個(gè)要緊區(qū)域市場(chǎng)，北京、上海、廣東，北京一般從住宅來講銷售最多的，一年大概到億，另外確實(shí)是上海，上海常年銷售第一名，大概十到十五個(gè)億，上海市場(chǎng)是最大的公司，“復(fù)地”因?yàn)樗鼪]有上市，它自己也講自己銷售億、億，然而他有專門多是跟孫洪斌是差不多的，大伙兒俗稱銷售收入多少，然而法律上確認(rèn)萬科的數(shù)字是最對(duì)的。廣東常年銷售收入一般都在億到億，最大的房地產(chǎn)公司，這確實(shí)是我們?cè)谀壳翱吹街袊康禺a(chǎn)公司，三萬家房地產(chǎn)公司大概確實(shí)是這么一個(gè)情況，從市場(chǎng)的規(guī)模來看，假如按照證監(jiān)會(huì)的要求一

5、年你做到十億以上，你確信進(jìn)入前十名，確實(shí)是上市公司家的前十名，我們的萬通先鋒今年確信就進(jìn)入前十名，你今年要能夠做到十個(gè)億，你就進(jìn)入上市公司的前十名，那個(gè)規(guī)模實(shí)際上專門小，也確實(shí)是講現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)公司整體狀況，確實(shí)是數(shù)量大、規(guī)模小，最大的依舊萬科，萬科按我們老百姓通常講的銷售收入，萬科早就超過一百億了。 那么跟世界上相比我們的差距是多少呢？從全世界的規(guī)模來看，美國最大的三家住宅公司，住宅規(guī)模一年是到個(gè)客戶，其中我們現(xiàn)在稱之為開發(fā)的方法，確實(shí)是買地、蓋房、銷售，或者講是在不人地上蓋了再銷售等等，類似于我們開發(fā)的大概最大的產(chǎn)能，一年是一萬五千套左右在美國，也確實(shí)是講萬科的水平在產(chǎn)能上接近世界上最大

6、的房地產(chǎn)公司，住宅，確實(shí)是產(chǎn)能，它們價(jià)值量是多少呢？美國最大的這家公司，去年最多的一家是億美金銷售收入，因此它是三萬四千個(gè)客戶，還有兩萬個(gè)客戶，要緊是用來做經(jīng)濟(jì)服務(wù)、按揭貸款、保險(xiǎn)服務(wù)、裝修、定做，這些都打包起來是億，也確實(shí)是講在他們的收入當(dāng)中，實(shí)際上開發(fā)這部分的收入大概跟萬科是十倍之差，產(chǎn)量是一萬五千套，日本最大的房地產(chǎn)公司，我講的是住宅，大河和汲水一年的產(chǎn)量也是套到套，確實(shí)是整個(gè)的服務(wù)，那么其中類似開發(fā)如此的也是套左右，這是日本，它三萬多的客戶有專門多其他的服務(wù)，然而直接跟開發(fā)對(duì)應(yīng)的也是一萬五千個(gè)客戶左右。 銷售收入大概三百億港幣左右，再看一看韓國，韓國最大的住宅公司一年產(chǎn)量也是一萬五千到

7、一萬七千套左右，這是韓國,金額跟大河差不多，三百億左右，亞洲最大的還有香港，香港最大的地產(chǎn)公司新鴻基，新鴻基其中一半是收租業(yè)務(wù)，它一年收入也是三百多個(gè)億，其中有億左右是跟開發(fā)有關(guān)的收入，然而他們的房價(jià)是北京房價(jià)的五到七倍，因此它的產(chǎn)能大大不如萬科，李嘉誠就更少了，實(shí)際上在房地產(chǎn)行業(yè)不算價(jià)值量，就算干得活兒，中國超過李嘉誠的特不多，李嘉誠只有萬科的五分之一，確實(shí)是交房的數(shù)量，我們?cè)倏磁_(tái)灣，臺(tái)灣過去認(rèn)為專門大，現(xiàn)在看臺(tái)灣事實(shí)上專門小，臺(tái)灣最大的房地產(chǎn)公司去年的銷售，大概億到億臺(tái)幣，不到萬人民幣，臺(tái)灣最多的時(shí)候有八千家公司，美國現(xiàn)在有五萬家跟房地產(chǎn)有關(guān)的公司，美國的模式跟中國不一樣，因此我們看一下我

8、們的差距在哪兒，從產(chǎn)能來看我們的差距特不小，而且萬科制造了一個(gè)奇跡，因?yàn)樵趪馐菢?biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的，因此他生產(chǎn)一萬五千套，法律制度社會(huì)各方面都規(guī)范了，沒有那么復(fù)雜，它相對(duì)簡(jiǎn)單做到一萬五千套，而萬科要做到這一萬五千套個(gè)都市個(gè)項(xiàng)目，治理就復(fù)雜，然而萬科能夠把產(chǎn)品管得那么好，因此大伙兒什么緣故要學(xué)習(xí)萬科好榜樣。 今年萬科公司增長，中國在產(chǎn)能上來講不輸給世界，然而遺憾的是價(jià)值量太小，我們就像東莞的打工仔，打工妹，掙得確實(shí)是一個(gè)加工費(fèi)，你干這么多活兒，掙得鈔票比不人少得多，而美國也做一萬五千套房子掙這么多鈔票，現(xiàn)在我們能夠看到，我們的差距在哪兒了，確實(shí)是工作量專門大，掙鈔票專門低，什么緣故會(huì)如此呢？有兩個(gè)緣故

9、，第一，是國民財(cái)寶總量和異國貨幣的價(jià)值不一樣，導(dǎo)致?lián)Q算下來價(jià)值量的差距，差距在多少呢？我們現(xiàn)在人均我們是超過一千美金，臺(tái)灣現(xiàn)在是一萬二，香港是兩萬六，日本是三萬，美國是三萬二，也確實(shí)是講按人均算我們只有美國的三十分之一，美國占全球財(cái)寶總量的三十分之一，因此假如人民幣升值，萬科從價(jià)值量上來講也進(jìn)入全世界最大地產(chǎn)公司的行列了，因此按照現(xiàn)在人民幣的價(jià)值萬科再做也做不到美國公司的價(jià)值量，現(xiàn)在一萬五千套房是市場(chǎng)的一個(gè)極限產(chǎn)量，因此萬科最近的價(jià)格會(huì)有一些調(diào)整。 第二個(gè)緣故確實(shí)是我們的商業(yè)模式太原始，我們做生意的方法太原始了，因此等于我們的商業(yè)模式是最低層次的商業(yè)模式，你賺到鈔票確信是最少的，在美國看不到像

10、我們做生意的方法，什么緣故香港的規(guī)模也能做到這么大呢？什么緣故大陸的公司隨便用這種方式就超過了香港呢？實(shí)際上專門大程度上李嘉誠也好，何皇也好，他們勞動(dòng)的強(qiáng)度，確實(shí)是蓋房子的數(shù)量都不如大陸蓋得多，甚至李嘉誠住宅的品牌上也不是專門好，而且蓋得專門高的筒子樓沒有什么創(chuàng)新，產(chǎn)品上沒有大陸上做得這么花哨，然而他專門多是資本市場(chǎng)上賺鈔票，也確實(shí)是講賺鈔票假如分成五六個(gè)臺(tái)階的話，我們現(xiàn)在的方式確實(shí)是東莞的打工仔這種方式，掙加工費(fèi)的方式，不可能在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中你去成為一個(gè)有競(jìng)爭(zhēng)力的大企業(yè)，更重要的還有一個(gè)問題，如此一個(gè)商業(yè)模式它不積存財(cái)寶，它是毀滅財(cái)寶，現(xiàn)在財(cái)寶治理叫財(cái)務(wù)增加值，那個(gè)概念。 簡(jiǎn)單講確實(shí)是當(dāng)你

11、的收入在扣除了你權(quán)益資本的成本，也確實(shí)是講你的機(jī)會(huì)成本，股本融資率成本之后，假如是正數(shù)你是制造財(cái)寶的，你是負(fù)數(shù)，確實(shí)是毀滅財(cái)寶的，上市公司假如從家來看，這十年大部分差不多上這種模式，按照十年的周期來看差不多上不制造財(cái)寶，全差不多上負(fù)數(shù)，萬科一百家上市的房地產(chǎn)公司，或者一百家上市的中國公司當(dāng)中，綜合其他排名萬科可能排到前三名、前五名，然而排到后面，什么緣故呢？買地、貸款、挖坑、預(yù)收、施工、交房、扯皮、客戶鬧事兒，最后大伙兒洗盤子走路，確實(shí)是這么一套東西，這活兒你做一個(gè)兩個(gè)，你就這么做著，那個(gè)做下來從十年上市公司來看出現(xiàn)一個(gè)問題，平均的凈資產(chǎn)收益率是到，確實(shí)是講低于銀行貸款，略高于銀行存款，假定我

12、十年投資一個(gè)上市公司股票，十年下來凈資產(chǎn)收益率是，也低于全國平均的水平，另外這些公司從它整體資產(chǎn)質(zhì)量來看，差不多上差不多上繁榮的時(shí)候用勁貸款，然后挖坑蓋房子，剛蓋到一半市場(chǎng)簫條了開始往下走，接著處理遺留問題，差不多上那個(gè)過程好三年，重組三年，再好三年，也就十年過去了，差不多上不制造什么好的資產(chǎn)價(jià)值。 今年到上半年為止家上市公司投資增長、利潤增長、銷售增長，平均都增長在到，然而那個(gè)增長是以什么為代價(jià)的呢？是以存貨增加為代價(jià)的，比去年同期的存貨增加一個(gè)億以上，另外每股產(chǎn)生的現(xiàn)金流量比去年同期減少了，確實(shí)是講你現(xiàn)在的利潤增長、銷售增長、投資增長差不多上以負(fù)債拉動(dòng)的，差不多上以大量所謂的土地儲(chǔ)備為前提

13、的，因?yàn)槟悻F(xiàn)在不去買地，你就沒有銷售，而你買地投資銷售以后帶來什么狀況呢？從財(cái)務(wù)上來看，你買了一快遞第一年是存貨，第二年是預(yù)收帳款，因?yàn)槟泐A(yù)售，第三年是利潤，也確實(shí)是講在你的資產(chǎn)負(fù)債表上，始終對(duì)你的資產(chǎn)負(fù)債表至少兩年都不是好情況，存貨大，預(yù)收帳款大。 因此目前中國傳統(tǒng)的商業(yè)模式是一個(gè)什么概念？假如你要做收入，做利潤一定要做資產(chǎn)，確實(shí)是你要買地，要做資產(chǎn)一定要做負(fù)債，因?yàn)槟阋ソ桠n票，如此就形成一個(gè)循環(huán)，當(dāng)你去擴(kuò)張的時(shí)候先做資產(chǎn)再做負(fù)債，同時(shí)可能以后有利潤，當(dāng)你每一次擴(kuò)張的時(shí)候差不多上先擴(kuò)張的負(fù)債，收入的增長并不需要每天的投資，我們的商業(yè)模式，你只要預(yù)期有收入增長一定是負(fù)債先增長，因此你要做收入

14、，你不做資產(chǎn)，你不買土地不行，你要買土地不負(fù)債也不行，因此當(dāng)一個(gè)房地產(chǎn)公司它土地的儲(chǔ)備多，然而你應(yīng)該反過來想，他的負(fù)債一定在增加，他的風(fēng)險(xiǎn)在增加，他每股的現(xiàn)金流量在增加，那個(gè)公司風(fēng)險(xiǎn)在加大，而如此一個(gè)情況假如經(jīng)濟(jì)周期在波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)周期我們現(xiàn)在差不多由原來行政的政治主導(dǎo)周期，轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)的商業(yè)周期，在商業(yè)周期下大概是五到七年周轉(zhuǎn)一次，那么周轉(zhuǎn)一次以后，也確實(shí)是講你辦喜事的時(shí)刻最多超只是三年，就開始辦喪失了，差不多上在繁榮的時(shí)候用勁負(fù)債，用勁借鈔票擴(kuò)大資產(chǎn)，而你的項(xiàng)目周期是多少呢？在北京做一個(gè)項(xiàng)目的周期是五到七年，萬平方米以上。 也確實(shí)是講你買了這么大一塊地還沒做完，大伙兒明白尾盤到最后才是利潤，前面

15、差不多上收回成本，在這種情況下，項(xiàng)目要五到七年，假定你的規(guī)模大，但是繁榮的周期確實(shí)是三年，也確實(shí)是講你一個(gè)項(xiàng)目必定要跨越一個(gè)半周期，因此如此你的情況吻合正好的概率是特不小的，你正好是簫條的時(shí)候買的地，但是簫條的時(shí)候沒人借給你鈔票，你又買不到地，因此你假如能夠做到簫條時(shí)候買了專門多地，貸款也廉價(jià)，地也廉價(jià)，正好到繁榮的時(shí)候你又給賣出去了，賣完以后你又不借鈔票，等到下一個(gè)簫條的時(shí)候再去借鈔票買，然而多數(shù)人都做不準(zhǔn)那個(gè)周期，最典型的例子是中國海外，中國海外就做反了一個(gè)周期，在最高潮的時(shí)候標(biāo)了三塊地，地是最高點(diǎn)，結(jié)果房子蓋好了，亞洲金融風(fēng)暴，現(xiàn)在香港的樓價(jià)是當(dāng)時(shí)的一半，因此他以那個(gè)價(jià)值出貨，結(jié)果中國海

16、外在香港把所有賺的鈔票全都陪完了，香港差不多上不賺鈔票了。也確實(shí)是講這種商業(yè)周期會(huì)導(dǎo)致你那個(gè)公司猝死，確實(shí)是跟商業(yè)模式有關(guān)，因?yàn)槟氵@種商業(yè)模式確實(shí)是做收入之前先做負(fù)債，然后去買地做資產(chǎn)，做存貨，最后商業(yè)周期一旦逆轉(zhuǎn)，你就憋死在里面了，因此我講第一個(gè)問題的核心，確實(shí)是講大伙兒明白我們跟世界的差距，要緊在價(jià)值上的差距，不是在產(chǎn)能上的差距，在價(jià)值上的差距也不在于地質(zhì)，這專門大的程度上是來源我們賺鈔票的方法太粗，太原始。 因此這是我講的第一個(gè)問題，確實(shí)是什么緣故要研究商業(yè)模式，你想在中國做一個(gè)房地產(chǎn)商人，做一個(gè)好的房地產(chǎn)企業(yè)，你必須明白我們什么緣故賺得鈔票少，在全中國有一個(gè)極大的誤解，事實(shí)上房地產(chǎn)公司

17、是最容易做成空心老總的，然而所有人都認(rèn)為我們賺了專門多的鈔票，還認(rèn)為我們不道德，這是最大的冤案，因此商業(yè)模式是不一樣的，也確實(shí)是講對(duì)比起來我們的商業(yè)模式是一個(gè)低層次的，粗放的，不需要智慧的勞動(dòng)，只需要勤快就能夠了，辛苦，我們跟世界上大房地產(chǎn)公司差距是特不大的。你情愿做商人，依舊做企業(yè)家，我今天講的對(duì)企業(yè)家有關(guān)心，對(duì)商人益處不是特不大，商人是以每一次交易獲利為原則的，企業(yè)家是對(duì)那個(gè)事業(yè)負(fù)責(zé)的，像王石掙得鈔票專門少，他現(xiàn)在年薪加獎(jiǎng)金一百多萬，他的股票市值二百五十萬，他所有的財(cái)務(wù)，公司收入，包括私人開銷差不多上公司財(cái)務(wù)來管，專門透明，他是企業(yè)，他能夠把那個(gè)企業(yè)做好，政府沒給一分鈔票，將近年，政府從那

18、個(gè)地點(diǎn)拿走了各種各樣的鈔票，包括稅，包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓，將近億，這確實(shí)是一個(gè)企業(yè)家的價(jià)值，還不要講股東，確實(shí)是對(duì)國有股的價(jià)值。因此對(duì)企業(yè)家來講，要做一個(gè)企業(yè)家，我講的這些問題你就要研究，作為一個(gè)買賣人來講他是天天在變的，比如講劉傳志，他現(xiàn)在的利潤還不如三個(gè)網(wǎng)站加起來多，盡管他的銷售收入是這三個(gè)網(wǎng)站的十倍，然而他也不能講不做了，我去做不的事兒了，他依舊以聯(lián)想為終身事業(yè)，公司即使不行他也可不能走，因此這叫企業(yè)家。馮倫房地產(chǎn)的商業(yè)模式研究第二個(gè)問題，我講一下中國房地產(chǎn)公司的商業(yè)模式，就開發(fā)而言，大概的模式分成這么幾種，第一，確實(shí)是房產(chǎn)開發(fā)的模式，房屋開發(fā)的模式認(rèn)真分能夠有這么幾種，一種確實(shí)是連鎖店的模式，

19、這是萬科的模式，萬科的模式，它是標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品，單一的客戶群，在一些都市標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制，它這一萬五千套房子差不多上以中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)為目標(biāo)人群，平均單價(jià)萬到萬，買他房子人的年齡在歲到歲最多，區(qū)域在城鄉(xiāng)接合部，土地成本不高的地點(diǎn)，時(shí)刻大概個(gè)月做完，差不多上這是萬科，萬科專門簡(jiǎn)單，全國都如此。 第二，確實(shí)是百貨公司的模式，北京的華遠(yuǎn)特不像百貨公司模式，它在一個(gè)都市什么產(chǎn)品都做，有寫字樓、有商場(chǎng)、有高檔的住宅、有中檔的住宅，也有經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷房、危改房，什么都有，這確實(shí)是華遠(yuǎn)，然而它有一個(gè)特點(diǎn)，它不離開北京，應(yīng)該講這兩種模式是目前在開發(fā)公司里邊比較多見的模式，現(xiàn)在像金地，它中間是略高一點(diǎn)比萬科，然而它有一

20、些寫字樓，因此金地那個(gè)模式，因?yàn)榻鸬叵喈?dāng)多的人是從萬科去的，他也是有如此一個(gè)趨勢(shì)。第三種是我們自己稱之為精品店的模式，確實(shí)是萬通做的公寓這一部分，也確實(shí)是講跟萬科沒有什么差不，只是目標(biāo)人群不同，我們現(xiàn)在的目標(biāo)人群平均單價(jià)是萬以上，年齡在歲到歲的人居多，我們一個(gè)市場(chǎng)目前要緊在北京，因?yàn)槭歉叨耸袌?chǎng)，在大概三千美金以上的市場(chǎng)才能做，萬科大概最要緊的市場(chǎng)，在兩千美金以上都能做，就相當(dāng)于我們是精品店，確實(shí)是賣得貴，然而客戶少，價(jià)值量大，我們一年的客戶數(shù)是一千到一千二百個(gè)客戶，大概是到億的銷售，萬科客戶數(shù)量是我們的十倍，收入是我們不到兩倍，將近三倍的模樣，實(shí)際上我們的單價(jià)比較高。 我們現(xiàn)在賣得最貴的單價(jià)超

21、過一千萬了，平均單價(jià)在萬以上，最多是三百萬左右的客戶，我們的客戶當(dāng)中大學(xué)文化水平以上占了將近，我們的客戶當(dāng)中經(jīng)理人和自由職業(yè)者占了將近三分之二，在北京律師最貴的能買一千二百萬的房，我們有一個(gè)項(xiàng)目同時(shí)有幾十個(gè)律師買，差不多上不同的律師事務(wù)所，律師是一個(gè)專門高收入的階層，這是精品店的一個(gè)模式，精品店的模式，假如我們要跨地區(qū)經(jīng)營會(huì)跟萬科一樣采取一些特不精準(zhǔn)的地區(qū)，按照你事先設(shè)定好的模式來拷貝，這是房屋的開發(fā)模式，另外我們?cè)倏赐恋氐拈_發(fā)模式，土地開發(fā)的模式，一個(gè)是成片由政府主導(dǎo)的土地開發(fā)，最典型的是陸家嘴，上海陸家嘴，當(dāng)年浦東劃了一塊地點(diǎn)他們做城建開發(fā)，因此那個(gè)地點(diǎn)的收入，要緊是來自于土地開發(fā)，房屋開

22、發(fā)量不大，還有一種不是綜合的土地開發(fā)，像陸家嘴綜合的有商貿(mào)、寫字樓、公寓，什么都有，還有一種專業(yè)的土地開發(fā)，最成功的是天津泰達(dá)工業(yè)園區(qū)，天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，今年多年了，它現(xiàn)在是一個(gè)工業(yè)的開發(fā)區(qū)，它是完全專業(yè)的工業(yè)開發(fā)區(qū)，它通過出讓基礎(chǔ)設(shè)施的收費(fèi)，包括水電、煤氣這些收入來支撐土地的成本，這是目前工業(yè)土地開發(fā)做得專門成功的案子。 第三個(gè)方面我們看一下混合的開發(fā)模式，混合的開發(fā)模式分成兩種，一種我們稱之為縱向的、重疊的混合開發(fā)，從拿地一直到物業(yè)治理，到經(jīng)濟(jì)服務(wù)，代理商所有的活兒都自己干，特不是中小開發(fā)商這種的最多，確實(shí)是大開發(fā)商有時(shí)候物業(yè)治理都不做，中小開發(fā)公司專門多是做這種模式的，所有的活兒都自己

23、做，然而差不多上開發(fā)的利潤，物業(yè)治理又賠回去，因此縱向重疊這種模式，差不多上是前面掙了鈔票快活，少量賣不出去抵銀行，最后物業(yè)治理再把現(xiàn)金吃回去，專門多差不多上如此，這是一種。那么有一種混合開發(fā)的模式比較聰慧，是河升創(chuàng)展和珠江的模式，他們是如何運(yùn)作的呢？他們母公司是一個(gè)私人老總，然后左手做一個(gè)土地開發(fā)公司，專門做土地，確實(shí)是在市場(chǎng)上大面積拿地，這些拿地專門少做房子，另外一個(gè)手做房屋開發(fā)公司，只做房子不拿地，如此買地的公司大量貸款，然后做房子的公司跟他合租，兩個(gè)企業(yè)合作，做房子的是上市公司，然后把地做熟了再給做房子的公司，做房子公司大量的利潤就留下來，這邊萬一賣不出去房子，剩下的貸款由不上市的土地

24、公司去應(yīng)付銀行，因此上市公司總是專門好。 最近這一段許容貿(mào)也采取類似的方法在做，他首先把那個(gè)地用上市公司集資和貸款，買了專門貴的地，然后他非上市做房子的公司，另外一個(gè)公司參一個(gè)小股，如此少花鈔票，然后前期做兩年，做的差不多了，開始銷售大量回款的時(shí)候，把那個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)大量的賣給家族公司，原來是，一下子加到、，然后把大量的利潤套回去，套回去以后又通過資本市場(chǎng)補(bǔ)回到上市公司，因此上市公司又有業(yè)績，然后再去到資本市場(chǎng)上拿鈔票，他是如此做的，也確實(shí)是交叉混合的這種模式，確實(shí)是專門清晰自己，有一個(gè)手是取鈔票的，有一個(gè)手是應(yīng)付事兒的，因此你們看到廣東商人和福建商人，對(duì)鈔票的概念比北方商人清晰，掙鈔票的最

25、高境地是離鈔票近，離事兒遠(yuǎn)，離是非更遠(yuǎn)，最終假如你有幸會(huì)成為不勞而獲者，然而我們東北、西北是最糊涂的，往往是離事兒近，離是非更近，離鈔票更遠(yuǎn)，因?yàn)殁n票是有是非的，一分鈔票有一分鈔票的是非，只只是不掉腦袋，一億鈔票的是非就會(huì)掉腦袋，因此不能光看到鈔票，要看到鈔票后邊的是非，因此他們這些商人專門聰慧，把是非想清晰了，因此他交叉混合。開發(fā)公司的模式，有房屋的開發(fā)模式，有土地的開發(fā)模式，還有一種交叉混合的開發(fā)模式，混合開發(fā)模式，假如你們做得足夠大，看一看許容貿(mào)如此的玩法比較有意思。 第二，確實(shí)是物業(yè)的經(jīng)營模式，最近一段商業(yè)物業(yè)被大伙兒炒得比較熱，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)又開始熱，那個(gè)在國內(nèi)也是有一些案例，確實(shí)是如何

26、樣來做那個(gè)。第一是綜合物業(yè)的經(jīng)營方式，那個(gè)新世界比較多，它作為組建，有百貨零售、有酒店、有寫字樓，這叫做建筑綜合體，國外這也是專門的一種學(xué)問，要是做得不行客戶比較分散，這種建筑綜合體是最難經(jīng)營的。還有一種比較專業(yè)的，現(xiàn)在萬達(dá)的王建林在常識(shí)一種相對(duì)專業(yè)性的，也確實(shí)是講找一些各個(gè)方面的商用物業(yè)最終用戶，把他們整合在一起，然后按照他們的要求來定做，目前萬達(dá)做了許多如此的案例，然而在市場(chǎng)上的研究來看褒貶也不一樣，然而他希望一種專業(yè)的模式。國外這種專業(yè)特不多，比如你給健身房去定做物業(yè)，它在中國比如開發(fā)家分店，把要求告訴我們，我們作為專業(yè)的公司我就幫他做，國外是如此的，做完了租給他，我講到美國模式的時(shí)候會(huì)

27、講到那個(gè)東西，也有一種交叉的，既有綜合物業(yè)，又有專業(yè)物業(yè)，香港的嘉里集團(tuán)確實(shí)是如此的，它有一些綜合的物業(yè)出租，也確實(shí)是講在物業(yè)經(jīng)營的形式上來看。 總體來看亞洲多趨向于綜合性的商用物業(yè)的經(jīng)營，亞洲地區(qū)，歐美地區(qū)更傾向于專業(yè)的商用物業(yè)的經(jīng)營，美國有一家瑞茲，確實(shí)是它的不動(dòng)產(chǎn)投資信托，旗下有多棟寫字樓差不多上是一樣的，如此的話你在美國不管走到哪里，就像麥當(dāng)勞一樣你都能夠用他的寫字樓，如此的話他的客戶忠誠度就專門高，在亞洲區(qū)專門少見，亞洲區(qū)只有日本的“森”公司擁有一百棟寫字樓，然而它不是標(biāo)準(zhǔn)化的，平均每一棟的面積不到一萬平方米，跟美國的也不一樣，美國差不多上形式都差不多，因此物業(yè)經(jīng)營大概在中國和亞洲地

28、區(qū)是如此的。第三種模式，確實(shí)是開發(fā)和經(jīng)營混合的模式，確實(shí)是講又做開發(fā)，又做物業(yè)的經(jīng)營，這種模式現(xiàn)在也被專門多人關(guān)注，特不在上市的房地產(chǎn)公司，他們完全走開發(fā)這條路子，經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)以后專門快就把它消滅掉了，如此他們希望有穩(wěn)定的收租業(yè)務(wù)。新鴻基大概一半是收租物業(yè)，一半是開發(fā)收益，長江也有差不多將近三分之一是租金收益，因此大伙兒比較傾向傳統(tǒng)的開發(fā)公司，實(shí)際上走這種混合的，既有開發(fā)，也有商業(yè)物業(yè)經(jīng)營，這是一個(gè)比較多的，最近新華遠(yuǎn)也是往那個(gè)方向走。 最后一個(gè)方面確實(shí)是我們講的服務(wù)模式，服務(wù)模式現(xiàn)在中國大陸目前應(yīng)該講也比較多，物業(yè)治理是一個(gè)典型的服務(wù)，物業(yè)治理我們現(xiàn)在的概念比較窄，也是賺最低檔次的鈔票，萬科

29、現(xiàn)在的物業(yè)治理有一個(gè)專門大的變化，萬科的物業(yè)治理絕不給不人做，什么緣故呢？他不賺鈔票，賠鈔票，做中產(chǎn)階級(jí)的住宅，假如你要再做經(jīng)濟(jì)適用房的物業(yè)治理，那確信不賺鈔票，因此萬科的物業(yè)治理現(xiàn)在做機(jī)構(gòu)，現(xiàn)在總后大院是萬科管的，建設(shè)部大院是萬科管的，萬通的物業(yè)現(xiàn)在也管著聯(lián)想中心，還管著一個(gè)機(jī)構(gòu)，因此那個(gè)是高端的，那么在國外這種物業(yè)治理變成一種叫支援服務(wù)系統(tǒng)，確實(shí)是打仗支援你，或者后勤保證這些東西，他們管工廠，管醫(yī)院，管兵營，甚至管監(jiān)獄，管政府，確實(shí)是講這些客戶，最典型的現(xiàn)在他們有一個(gè)市場(chǎng)服務(wù)公司，跟北京的光華長安公司合作，管了中國現(xiàn)在幾萬張病床，因?yàn)榇蠡飪好靼撞〈彩翘夭浑y管的，然而這部分收費(fèi)是最保障的，你

30、得癌癥了，你住院，你講你不交住院費(fèi)，不可能，因此他們把簡(jiǎn)單物業(yè)費(fèi)的治理擴(kuò)大成一個(gè)支援服務(wù)系統(tǒng)，因此那個(gè)公司在美國上市公司一直都特不行，那個(gè)公司在中國有合資的，天津開發(fā)區(qū)泰達(dá)的總部，天津開發(fā)區(qū)行政辦公中心是由這家公司來管的。 因此現(xiàn)在在國外大伙兒明白這次伊拉克戰(zhàn)爭(zhēng)，美國、英國在海灣，伊拉克的軍人，現(xiàn)在駐軍，三分之二是私人公司提供的，并不是國家軍隊(duì)，什么意思呢？它現(xiàn)在叫做戰(zhàn)爭(zhēng)私有化，這是一個(gè)專門新的概念，確實(shí)是它航空母艦所有操縱電腦的這些人，差不多上從美國的公司里面派的，比如講跟你那個(gè)公司里簽了合同，你就給我派多少人，從發(fā)覺目標(biāo)到巡航導(dǎo)彈發(fā)射出去五到七分鐘，你都給我操作好，大伙兒明白戰(zhàn)爭(zhēng)打起來的時(shí)

31、候缺水，因?yàn)樗麄儼阉及o私人公司了，確實(shí)是那個(gè)私人公司你保證，給你一個(gè)合同訂單，你幾號(hào)把水運(yùn)到哪兒就完了，甚至現(xiàn)在的治安維護(hù)差不多上交給國際的私人保安公司，因此美國的專門多兵營全差不多上這些公司在管，這些市場(chǎng)服務(wù)公司你都必須做到，我在那兒駐軍，每天還有教堂，還有購物，還有娛樂，我給你多少鈔票就完了，這差不多上私人機(jī)構(gòu)提供的，因此等于物業(yè)治理，我們現(xiàn)在應(yīng)該開闊思路，我們總是如此的思路也就賠鈔票了。 第二，確實(shí)是定制服務(wù)，定制服務(wù)，確實(shí)是按照客戶的要求來定做那個(gè)房子，這是在美國、日本都有，中國萬通三年前開發(fā)了一個(gè)系統(tǒng)，確實(shí)是獨(dú)立住宅定制與服務(wù)的系統(tǒng)，我們今年下半年定制成長，成長的特不行，有一些大

32、公司總部，一些私人豪宅，還有一些學(xué)校分布，研發(fā)中心，他給我一個(gè)訂單，我把它做好，在美國甚至監(jiān)獄差不多上能夠定制的，確實(shí)是講政府要蓋一個(gè)監(jiān)獄我沒鈔票，然后我告訴你那個(gè)監(jiān)獄關(guān)了一百個(gè)人，然后招標(biāo)，你一共來五家公司你們投標(biāo)，預(yù)算講清晰，時(shí)刻講清晰，要求講清晰，然而圖紙是政府給你的，你給我做好，做好以后政府來租，一租年，每年交你租金，如此私人機(jī)構(gòu)來做，因此我們現(xiàn)在按照客戶的要求定制提高那個(gè)服務(wù)，我們一般取總標(biāo)的到的費(fèi)用，假如講你做不墅也專門簡(jiǎn)單，你買一塊地剩下不用管了，我們幫你把這塊地如何規(guī)劃，如何分割，然后按照客戶的要求來定做，等于把這套活兒都做好，如此就專業(yè)化了，我們的方法確實(shí)是要專業(yè)化，我們現(xiàn)在

33、簽了四個(gè)高爾夫球場(chǎng)的不墅，因此我們就明白這些客戶一般在哪兒，定做也能夠今年做，也能夠明年做。 那么現(xiàn)在差不多進(jìn)展到什么程度呢？現(xiàn)在的手機(jī)是信息消費(fèi)的終端產(chǎn)品，那么它能夠任何時(shí)刻能夠獵取到你的圖象信息和文字信息，在這種情況下，我們現(xiàn)在正在跟一些手機(jī)廠家聯(lián)系，假如要行的話，最近專門快能夠，確實(shí)是我的客戶讓我給他定做房子，他能夠在手機(jī)上看那個(gè)房子的進(jìn)展程度，而且能夠提出要求，因此那個(gè)定制我們今后能夠在網(wǎng)上，能夠在手機(jī)上都能夠，你在飛機(jī)上能夠通過電腦看房子蓋到什么程度了，有什么進(jìn)展了，這是定制服務(wù)。那么項(xiàng)目治理，項(xiàng)目治理在美國專門有行業(yè)，項(xiàng)目治理的服務(wù)在中國還不太推行，比如在、在摩托羅拉他們這些公司做

34、房子如何做，專門簡(jiǎn)單，他每年公布一個(gè)信息，我要在哪兒做房子，要多少面積，多少價(jià)鈔票，大伙兒來投標(biāo)，假如超過預(yù)罷了他能夠罰我，我要是節(jié)約預(yù)算，保證質(zhì)量，他給我獎(jiǎng)勵(lì)，然后我做到任何一個(gè)時(shí)候都能夠財(cái)務(wù)約束，財(cái)務(wù)治理，在美國公共的建筑全是如此做的，沒有成立政府基建辦的。我們舉一個(gè)例子，老百姓經(jīng)常有上訪的，你就站兩個(gè)武警，給老百姓心理首先確實(shí)是對(duì)立的，我們能夠把那個(gè)崗差不多上做的看不見，老百姓上訪的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)從哪兒逃跑都能夠想好，做的那個(gè)建筑形象讓老百姓舒服，這種服務(wù)在中國特不發(fā)達(dá)。 第二部分的商業(yè)模式，中國目前一般有的這些商業(yè)模式，開發(fā)模式、土地開發(fā)、房子開發(fā)，另外混合開發(fā)，物業(yè)經(jīng)營，有專業(yè)經(jīng)營，有綜

35、合經(jīng)營，另外有服務(wù)的模式等等如此一些模式，有一本書確實(shí)是講的種商業(yè)模式，我們國內(nèi)的企業(yè)不大研究商業(yè)模式，什么緣故呢？我們比較相信關(guān)系，我們做生意的差不多策略是關(guān)系導(dǎo)向、機(jī)會(huì)導(dǎo)向，另外銀行導(dǎo)向，銀行給鈔票就做，如此做來做去全部在機(jī)會(huì)關(guān)系里面把自己攪死了，什么緣故如此呢？不明白大伙兒算過帳沒有，腐蝕一個(gè)干部發(fā)酵的作用有多大，你認(rèn)識(shí)一個(gè)關(guān)系以后對(duì)自己的負(fù)面阻礙有多大，我算過一個(gè)帳，你認(rèn)真看中紀(jì)委公布這些犯錯(cuò)誤的案例，銀行關(guān)系多的一般差不多上金融詐騙，公檢法關(guān)系多的變成黑社會(huì)的企業(yè)，跟壟斷發(fā)牌照部門專門關(guān)系多的就變成行賄受賄，民營企業(yè)犯事差不多上這些行為，什么緣故呢？因?yàn)樵谥袊P(guān)系越多會(huì)助長你超越規(guī)則

36、，助長你違更大得規(guī)。 比如你假如開車遇到一個(gè)警察，你闖紅燈，假如講你不認(rèn)識(shí)那個(gè)警察，罰塊鈔票，你一定會(huì)回家跟夫人講，今天不行，被罰塊鈔票，沒方法，咱也不認(rèn)識(shí)他，以后小心點(diǎn)你發(fā)覺那個(gè)人以后就成為守法公民了。假如講他認(rèn)識(shí)那個(gè)警察，有兩種可能，一種你比警察牛，你是做領(lǐng)導(dǎo)的，本來是罰你塊鈔票，結(jié)果警察請(qǐng)你吃了一頓飯花了塊鈔票，里外里你賺了兩百塊鈔票，關(guān)于你來講你是虧了，什么緣故呢？對(duì)有鈔票人來講時(shí)刻最重要，你花了一個(gè)小時(shí)去吃飯，這一小時(shí)你少掙多少鈔票這不講，機(jī)會(huì)最重要，第二，由于你欠了他那個(gè)人情，他給你這兒按一個(gè)人，他媳婦來了上班，你讓她上不上，上班一個(gè)月開五百塊鈔票最少了，最后你算下來，上班了以后你

37、敢不敢把她開掉呢？你不敢，因?yàn)殚_掉了，下次你在路口上你就等死吧，因此你最后打發(fā)多少鈔票呢？可能三萬塊鈔票請(qǐng)她回家，假如講你沒有把她打發(fā)走的時(shí)候，你想我差不多花那么多鈔票了，他把媳婦都放在這兒了，我更膽大了，下回見紅燈連停都不停了，直接就過去了，結(jié)果直接過去，假如講撞到前面首長的車了，警衛(wèi)局就把他帶走了，一問什么緣故，原來你腐蝕警察，就因?yàn)槿绱艘粋€(gè)關(guān)系最后你膽子更大了，你必定犯事。 第二種可能，你沒有警察牛，你只是他胡同里的街坊，給面子他不罰你鈔票，如何辦，你請(qǐng)他吃飯，也花了塊鈔票，你虧一百塊鈔票，因?yàn)槭×藟K鈔票，那么這之后你會(huì)如何想呢？你就會(huì)想，這就更鐵了，這是哥們，都吃飯了，有面子，然后下回

38、又是照走，你可能膽子更大了，人確實(shí)是如此的，中國的熟人社會(huì)，你越認(rèn)識(shí)人多，你在那個(gè)領(lǐng)域里超越規(guī)則的膽識(shí)就越大，你認(rèn)為能夠擺平，因?yàn)槭芯掷镉腥?，因此在中國市局有人就一定違法亂紀(jì)，因此在中國的民營企業(yè)大部分差不多上關(guān)系導(dǎo)向，實(shí)際上關(guān)系最后導(dǎo)致你超越規(guī)則，你越做越無法無天。 王石個(gè)項(xiàng)目他全部差不多上公事公辦，這也是一個(gè)秘密，什么緣故能輕松，不是講瀟灑能干，他不能干，他要不給我地，我就不要，我就多花點(diǎn)鈔票，你們講他有鈔票，也不是講他有鈔票，他有這種精神他才具有今天的鈔票，確實(shí)是他有如此一個(gè)狀態(tài)，資本市場(chǎng)上的新人會(huì)給他鈔票，因此他也不刻意去結(jié)交這些人，他反而遵守規(guī)則，因此他就變成了良民，如此所有的地點(diǎn)政

39、府歡迎他，他覺得你絕對(duì)企業(yè)專門正派。 再看一個(gè)例子，你腐蝕干部，一個(gè)朋友買一個(gè)法人股，多賺兩千萬，他給那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的兒媳婦五百萬，那個(gè)鈔票拿到以后等到發(fā)酵，大伙兒光明白給鈔票，你不研究鈔票的是非后邊如何衍變，給了鈔票以后，那個(gè)領(lǐng)導(dǎo)的兒媳婦她就買車了，領(lǐng)導(dǎo)的兒媳婦也就二三十多歲，正是虛榮心正盛的時(shí)候，那么她如此一來周圍人就會(huì)議論，最后你三年多花了一千五百萬，你還沒有擺平，因?yàn)槟愀g了更多的人，因此我勸大伙兒不要想那個(gè)問題，這確實(shí)是我們什么緣故要研究商業(yè)模式，不是講我不明白，也不是講大伙兒做的不如我好，事實(shí)上那個(gè)誰都會(huì)，確實(shí)是拉關(guān)系，那個(gè)活兒大伙兒都會(huì)。然而假如你要如此做，就不要研究商業(yè)模式。 馮倫房

40、地產(chǎn)的商業(yè)模式研究我今天講的叫戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司假如要戰(zhàn)略導(dǎo)向，比如什么叫萬科的戰(zhàn)略，做中產(chǎn)階級(jí)的住宅，這是它的戰(zhàn)略做到世界最好，通過多青年，多少個(gè)地區(qū)，這確實(shí)是戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的問題解決什么呢？解決做什么，什么緣故，如何做，做多少，這確實(shí)是戰(zhàn)略，你把這些事兒都想清晰了，最后你會(huì)發(fā)覺，學(xué)會(huì)不做事是最大的精簡(jiǎn)，假如我不把自己界定在做高端，我會(huì)比現(xiàn)在忙得專門多。確實(shí)是戰(zhàn)略導(dǎo)向，公司要從項(xiàng)目治理提升到公司治理，而公司治理的核心依舊戰(zhàn)略治理。 大伙兒看一下姜武宣博士的一本書，叫做差距，他其中最要緊的一個(gè)理論，確實(shí)是講我們應(yīng)該是從市場(chǎng)政治家轉(zhuǎn)為戰(zhàn)略治理者。萬通的商業(yè)模式，萬通新的戰(zhàn)略我們簡(jiǎn)稱是美國的模式，確實(shí)是由

41、香港模式轉(zhuǎn)化為美國模式，所謂香港模式確實(shí)是綜合一個(gè)開發(fā)的模式，是全能的開發(fā)，或者是縱向重疊開發(fā)，總之是一個(gè)簡(jiǎn)單開發(fā)的模式，確實(shí)是掙加工費(fèi)的模式，那個(gè)模式我們認(rèn)為在中國經(jīng)歷了差不多多年，差不多上深圳學(xué)香港，沿海學(xué)深圳，大陸學(xué)沿海這么學(xué)過來的，因此大部分中國的企業(yè)不明白那個(gè)模式之外還有新的模式能夠掙鈔票，如此我們就提出美國模式，所謂美國模式用一句話講，確實(shí)是高度的專業(yè)化分工加上發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)。 所謂專業(yè)化分工，也確實(shí)是講美國的房地產(chǎn)公司，目前最要緊的全差不多上特不專業(yè)化的公司，一個(gè)寫字樓能夠多棟，他做商鋪，做 ，他也能夠做四五百個(gè)，公寓能夠做幾十萬套，幾百萬套，一個(gè)公司只做一個(gè)產(chǎn)品，它確實(shí)是

42、及其專業(yè)化。美國模式特不重要的是專業(yè)化分工，假定講你要學(xué)美國的模式也專門簡(jiǎn)單，在你們都市就做一個(gè)產(chǎn)品，不信你做年，你確信是那個(gè)都市最好的，那個(gè)模式什么緣故要專業(yè)化呢？摩根斯坦利給了我們兩張表，講年房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營訣竅，其中一個(gè)表講的專門有意思，確實(shí)是跨地區(qū)經(jīng)營產(chǎn)品要標(biāo)準(zhǔn)化，集中在一個(gè)地區(qū)產(chǎn)品要多元化，這確實(shí)是什么緣故萬科能成功，華遠(yuǎn)也能成功的緣故。 美國整個(gè)國家公司它的游戲規(guī)則差不多上專業(yè)化，然后分工協(xié)作，專業(yè)化加發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營，發(fā)達(dá)的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營是什么概念呢？中國的房地產(chǎn)公司總負(fù)債率都在以上，在香港五家上市的房地產(chǎn)公司，它的負(fù)債率在、，一個(gè)是向前融資，確實(shí)是向客戶融資，預(yù)售，第二向供應(yīng)商融資

43、，這是先后融資，第三確實(shí)是中間融資，確實(shí)是通過銀行如此一些貸款開發(fā)融資，也確實(shí)是講負(fù)債融資，特不是銀行融資成為我們要緊的資金來源形式，在美國是反過來的，的資金是，其余到是退休金，養(yǎng)老金，因此在美國即使有泡沫對(duì)銀行阻礙不是特不大的，我們中國目前金融創(chuàng)新的方向，正在朝著美國的方式在走，最近大陸的信托，包括香港也開始推行瑞茲，大陸現(xiàn)在有一家準(zhǔn)瑞茲也在做，大陸在接下來不動(dòng)產(chǎn)按揭的證券化，住房貸款的按揭證券化這些都在做，也確實(shí)是講綜合大陸的金融也是朝著美國的方向在改。 因此我們針關(guān)于如此的情況，我們?nèi)f通前面講那么多的研究，我們?nèi)f通決定舍棄香港的模式轉(zhuǎn)向美國模式，我們就分成四大的專業(yè)事業(yè)群，第一確實(shí)是土地

44、經(jīng)營，土地經(jīng)營專門簡(jiǎn)單，我們類似于河升創(chuàng)展如此的方式，我們現(xiàn)在的土地差不多存貨是儲(chǔ)備，我們把土地買來以后我投入經(jīng)營，我在土地里任何的時(shí)期都能夠交易，然后把它賣出去，另外我們把無限儲(chǔ)備變成有限儲(chǔ)備，我們現(xiàn)在只儲(chǔ)備三年的土地，如此我們就把土地儲(chǔ)備資金占用減少了，同時(shí)加快土地資金的周轉(zhuǎn)率，第二，住宅建設(shè)，住宅建設(shè)我們剛才講了是集中在高端住宅，而且我的產(chǎn)品也是標(biāo)準(zhǔn)化的，目前要緊是新興佳園，我們?cè)诎l(fā)達(dá)都市做的高端產(chǎn)品，我們叫新興佳園，不同的產(chǎn)品有不同的品牌，這是住宅。 第三，是商用物業(yè)，我們采取的方法是美國模式，我們做一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的建筑綜合體叫萬通中心，第一個(gè)萬通中心最近在京廣對(duì)面，萬通中心的體量標(biāo)準(zhǔn)，包括

45、建筑形式、功能差不多上能夠組合，最后是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化，包括財(cái)務(wù)、模式，一共有種財(cái)務(wù)模式都算得特不清晰，現(xiàn)在萬通中心是七萬到十一萬平米，分了幾個(gè)檔次，分了不同層次，不同市場(chǎng)，然后是不同的產(chǎn)品，最后確實(shí)是定制服務(wù)，我們是按照客戶的要求來定做獨(dú)立式的物業(yè)，只要是獨(dú)立式的房子我們都能定制，定制我們收取一個(gè)是服務(wù)費(fèi)，我們?nèi)绱艘粋€(gè)模式，最后從財(cái)務(wù)上來看，我們資金周轉(zhuǎn)的速度三年以后，能夠比現(xiàn)在平均上市公司資金周轉(zhuǎn)速度提高一到兩倍，另外我們收入的增加并不意味著一定要負(fù)債增加。 再一個(gè)依照商業(yè)周期的波動(dòng)，我們以后開發(fā)的收入會(huì)降到以下，我們最后開發(fā)收入逐年減少，如此公司的收入就更加穩(wěn)定，因?yàn)槲覀兊姆?wù)是全中國服務(wù)，是

46、跨地區(qū)的，定制服務(wù)是哪里有客戶我們就去哪里，商用物業(yè)是三千美金以上，假如我們上市就會(huì)比國內(nèi)一般公司容易賺鈔票，我們什么緣故要講美國模式，這也是一個(gè)市場(chǎng)策略，美國模式，因?yàn)楝F(xiàn)在在香港的投資基金人里面是美國的鈔票，因此我講荷蘭模式、西班牙模式也許是正確的。另外一個(gè)最重要的問題，在房地產(chǎn)行業(yè)公司不值鈔票，項(xiàng)目值鈔票，老總不值鈔票，項(xiàng)目經(jīng)理值鈔票，大伙兒都拉項(xiàng)目經(jīng)理，沒有人拉的，在中國上市房地產(chǎn)公司，特不是老牌的公司都不值鈔票，在這種情況下，我們要解決的是做公司，不是做項(xiàng)目，如何樣才能讓公司有價(jià)值呢？據(jù)我現(xiàn)在的觀看和研究大伙兒都想賺鈔票，你看一下所有的有鈔票人，最聞名的有鈔票人，一輩子賺得鈔票大概有三

47、個(gè)三分之一，只有第一個(gè)三分之一，是他一生賺得現(xiàn)金利潤，也確實(shí)是講你不管如何去奮斗，如何去辛苦，你一輩子賺得現(xiàn)金利潤，在你終身財(cái)寶里面最多是三分之一，而這三分之一還必須是你不犯錯(cuò)誤，老老實(shí)實(shí)的做。 那么最簡(jiǎn)單的方法我們叫做簡(jiǎn)單、專注、持久、執(zhí)著，如此才能賺，第二個(gè)三分之一是全國人民幫你掙的，然而你并不要付出成本，全國人民會(huì)給你一個(gè)獎(jiǎng)勵(lì)，什么時(shí)候給你獎(jiǎng)勵(lì)呢？當(dāng)全國人民辛勤奮斗國內(nèi)的資產(chǎn)財(cái)寶總量足夠增加，人民幣的幣值升值的時(shí)候，你就會(huì)掙第二個(gè)三分之一，全國人民會(huì)給你獎(jiǎng)金，比如講年前，李嘉誠跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)寶的比例，我們是四毛鈔票還一塊鈔票港幣，確實(shí)是一夜之間人民幣貶值港幣升值，：差不多，李嘉誠這時(shí)候的

48、財(cái)寶跟我們?nèi)嗣駧咆?cái)寶相比增加了一倍，而這一倍在那個(gè)始點(diǎn)上超過了他此前掙得所有現(xiàn)金利潤，假如你不簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)注、持久，不做好人，你不把第一個(gè)三分之一做好，到時(shí)候獎(jiǎng)金也輪不到你了。因此我們必須要把公司做的特不專注有價(jià)值，然后等到全國人民給你發(fā)獎(jiǎng)金的時(shí)候你還在。那么第三個(gè)三分之是全世界人民給你的，你做的還好，人民幣增值，到美國上市，把你以后的收益折線到現(xiàn)在，給你定一個(gè)股價(jià)，就又給你一個(gè)獎(jiǎng)金，那個(gè)獎(jiǎng)金比美元值鈔票，確實(shí)是只有你做好第一個(gè)三分之一，始終做到簡(jiǎn)單、專注、持久，商業(yè)模式清晰，誠信，公司穩(wěn)健經(jīng)營，那個(gè)時(shí)候你一生的財(cái)寶達(dá)到最多。 因此我今天大概就講這么三個(gè)問題，還有幾分鐘，大伙兒有什么問題能夠提，就先

49、講到這兒，感謝大伙兒。提問： 請(qǐng)問馮先生，萬通現(xiàn)在是自己做的物業(yè)公司嗎？馮倫： 我們現(xiàn)在把物業(yè)公司放在定制服務(wù)事業(yè)部里面，如此我們?cè)谔岣呶飿I(yè)服務(wù)的附加值上下功夫，然后增值服務(wù)，比如我給客戶更多的一些，因?yàn)槲覀兪歉叨丝蛻?，有專門多的服務(wù)，醫(yī)療保健，提供更多的這種服務(wù)，朝那個(gè)方向走，我們接住宅的客戶，我們現(xiàn)在專門少接，要緊是寫字樓、公共設(shè)施，是朝那個(gè)方面進(jìn)展，然而配套我們自己我們也做一些。提問： 馮主席你好，我想討教一個(gè)問題，您認(rèn)為工作中最苦惱，令你最頭疼的事兒是什么。馮倫： 最近這一段最頭疼的，大概差不多上七八年前為了占一點(diǎn)小廉價(jià)，不規(guī)范，鬧得一些事現(xiàn)在沒了，最近這半年，有些差不多上十年前的事兒

50、，當(dāng)時(shí)為了占人家的一點(diǎn)小廉價(jià)，比如講一個(gè)手續(xù)沒弄好，最近就被翻出來了，挺苦惱的，因此我也是切軀體會(huì)，你為了占那個(gè)廉價(jià)，最后找回去的鈔票更多。這是最近比較苦惱的事兒。提問： 我有一個(gè)問題，有人講，確實(shí)是從您那兒出去的人差不多上做老總的，從王石那兒出去的差不多上做經(jīng)理人的，那么從做企業(yè)那個(gè)角度來講，這些人的來、去、留，確實(shí)是做一個(gè)老總從哪個(gè)角度處理相對(duì)好一些呢？感謝。馮倫： 民營企業(yè)進(jìn)展過程當(dāng)中它碰到幾個(gè)問題，事實(shí)上萬科的人出去當(dāng)老總的不多，我們第一代出去的人一般差不多上當(dāng)老總，因此第一代的合作者、合伙人離開公司當(dāng)老總的都比較多，萬科現(xiàn)在你們講的做經(jīng)理，差不多上萬科的第二代、第三代，確實(shí)是講他跟著你