物業(yè)公司行政管理制度參考模板范本

1、PAGE PAGE 48某物業(yè)管理有限公司行政管理制度2017年5月目 錄1、公司機構(gòu)設(shè)置及分級管理規(guī)定12、機構(gòu)職能及崗位職責(zé)53、經(jīng)理室經(jīng)理工作規(guī)程164、經(jīng)營部經(jīng)理工作規(guī)程195、安全生產(chǎn)責(zé)任制度206、安全生產(chǎn)管理制度247、物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程318、物業(yè)管理投標規(guī)程339、物業(yè)接管驗收管理規(guī)定3710、總經(jīng)理辦公會議制度4411、請示報告制度4612、文秘工作管理制度4813、檔案管理制度5014、印信管理制度5615、公文處理工作規(guī)程5716、公文管理規(guī)范6117、打印機使用管理規(guī)定6518、接待工作管理制度6719、辦公用品管理制度6820、辦公室衛(wèi)生管理規(guī)定7021、倉

2、庫管理規(guī)定7122、員工宿舍管理規(guī)定7223、員工制服管理規(guī)定7324、質(zhì)檢崗位職責(zé)和工作流程74公司機構(gòu)設(shè)置及分級管理規(guī)定一、職級： 總經(jīng)理為一級；副總經(jīng)理為二級； 總經(jīng)理助理為三至四級； 部門經(jīng)理（含經(jīng)理室、經(jīng)營部、計財部、工程部、保安部、管理處主任）為五至八級； 部門主管為九至十二級； 行政助理、業(yè)務(wù)主管為十三至十五級； 領(lǐng)班（含班長、代班長）、高級員工為十六至十九級； 普通員工為二十至二十一級； 試用員工為二十二至二十三級。二、公司組織結(jié)構(gòu)圖示：（見第二頁）三、工資標準表：（見第三頁）四、物業(yè)管理對外關(guān)系圖：（見第四頁）總經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理助理經(jīng)理室保安部計財部工程部經(jīng)營部行政文員質(zhì)檢

3、員主管會計出納員業(yè)務(wù)員管理處社區(qū)事務(wù)助理餐 廳（編外）水 電 班保 潔 班保安隊（主管）收 款 員水 電 工保 潔 員保安領(lǐng)班保 安 員公司組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)管理有限公司工資標準表職 務(wù)薪 級基本工資浮動工資合 計總 經(jīng) 理1110022003300副總經(jīng)理2100016002600總經(jīng)理助理392014702390485014402290經(jīng) 理副 經(jīng) 理580012902090677012201990774011501890871010801790主管96809101590106608301490116407501390126206701290行政助理業(yè)務(wù)主管136006401240145806

4、101190155705701140領(lǐng)班高級員工1656053010901755049010401854045099019530410940普通員工2052037089021510330840試 用2230030060023200200400物業(yè)管理對外關(guān)系圖各級人民政府各級房地產(chǎn)行政主管部門 行業(yè)歸口管理 屬地管理工 稅 物商 務(wù) 價市 綠 衛(wèi) 交 治 供 供 街 其政 化 生 通 安 水 氣 道 它 業(yè)務(wù)督導(dǎo)產(chǎn)權(quán)人業(yè)主委員會物業(yè)管理企業(yè)各專業(yè)公司 選舉 合同 合同使用人物業(yè)管理與政府各行政管理部門關(guān)系圖機構(gòu)職能及崗位職責(zé)一 機構(gòu)職能（一）公司職能根據(jù)總公司房地產(chǎn)開發(fā)項目的需要，按照房地產(chǎn)開

5、發(fā)四位一體的基本原則，積極與總公司開發(fā)、工程及銷售部門配合，做好總公司開發(fā)項目的物業(yè)管理工作，并通過優(yōu)良的物業(yè)管理售后服務(wù)，使總公司開發(fā)項目最大限度地實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益；根據(jù)總公司下達的工作目標，積極開辟經(jīng)營渠道，拓展經(jīng)營項目，擴大經(jīng)營規(guī)模，使物業(yè)公司達到通過規(guī)模經(jīng)營實現(xiàn)規(guī)模效益的目標；對管理處的各項工作進行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)、幫助。（二）內(nèi)部機構(gòu)職能公司經(jīng)營領(lǐng)導(dǎo)班子負責(zé)制定公司經(jīng)營方針、策略；負責(zé)公司經(jīng)營、投資管理和資金運用管理；基本管理制度的擬定和具體規(guī)章的審定；高層管理人員職務(wù)任免和獎罰的提議；中層管理人員職務(wù)任免、獎罰以及公司其他人員聘用、解聘、獎罰的決定；員工工資、獎金分配方案的擬

6、定。經(jīng)理室負責(zé)公司勞動、人事、行政、文秘工作；制訂與修改公司有關(guān)規(guī)章制度并組織實施和監(jiān)督執(zhí)行；對公司各部門和管理處和各項工作進行檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)；擬訂公司員工工資標準和獎金分配方案；負責(zé)公司系統(tǒng)隊伍建設(shè)和企業(yè)文化建設(shè)；向總公司經(jīng)理室和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報工作情況。計財部負責(zé)制訂、修改有關(guān)財務(wù)內(nèi)部管理制度并組織實施和監(jiān)督執(zhí)行；協(xié)助做好公司資金籌措，負責(zé)資金運用的管理；負責(zé)公司資本運營和收支業(yè)務(wù)管理以及日常開支和結(jié)算管理；負責(zé)公司及管理處的動作成本控制；對各管理處及其它經(jīng)營單位的財務(wù)工作進行審查、監(jiān)督、指導(dǎo)；監(jiān)督公司系統(tǒng)資金和資產(chǎn)的安全動作；申報和繳納有關(guān)稅費；制訂財務(wù)計劃、編制財務(wù)預(yù)決算、進行財務(wù)

7、預(yù)測；負責(zé)公司系統(tǒng)的計劃統(tǒng)計工作；負責(zé)公司財產(chǎn)物品管理；匯報財務(wù)情況，提供相關(guān)財務(wù)信息；定期向總公司計財部匯報工作情況。經(jīng)營部 在搞好原有經(jīng)營項目經(jīng)營管理的基礎(chǔ)上，積極開發(fā)經(jīng)營渠道，拓展經(jīng)營項目，擴大經(jīng)營范圍，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營和最佳效益。工程部負責(zé)組織及實施對接管項目移交的各種設(shè)施、設(shè)備的驗收并相應(yīng)建立檔案；負責(zé)制訂和修改有關(guān)的工程管理規(guī)定及操作規(guī)程并監(jiān)督執(zhí)行；對管理處的工程機電工作進行統(tǒng)籌、檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、糾正；負責(zé)組織工程方面突發(fā)事件的搶修；積極開展有償維修項目，為公司創(chuàng)造經(jīng)濟效益。保安部 負責(zé)制訂和修改有關(guān)治安管理規(guī)章制度并組織實施和監(jiān)督執(zhí)行；協(xié)調(diào)各管理處保安隊間的工作關(guān)系；負責(zé)組織并實施

8、對各管理處的保安員進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和工作考核；對各管理處的安全保衛(wèi)工作進行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)、幫助；負責(zé)組織處理安全方面的突發(fā)事件；配合與協(xié)助公安部門搞好所轄小區(qū)的治安管理工作。二 崗位職責(zé)公司經(jīng)營領(lǐng)導(dǎo)班子總經(jīng)理1、確定公司經(jīng)營方針、策略；2、負責(zé)組織實施公司經(jīng)營、投資管理和資金運用管理；3、主持公司日常經(jīng)營管理工作，組織、制定并實施公司年度工作計劃；4、擬定公司內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置和年度用工計劃；5、擬定公司基本管理制度；6、審定公司具體規(guī)章；7、提請聘任或解聘公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理；8、聘任（聘用）或解聘公司部門經(jīng)理、下屬管理處主任及公司其他人員；9、擬定和申報員工的工資和獎金分配方案；10、審核批準

9、公司員工的獎罰決定；11、審核批準公司各種費用開支?？偨?jīng)理助理在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，分管或負責(zé)具體工作，經(jīng)總經(jīng)理授權(quán)，可行使總經(jīng)理職權(quán)。經(jīng)理室經(jīng)理1、制訂、修改公司有關(guān)規(guī)章制度并監(jiān)督實施；2、組織、實施公司系統(tǒng)人員招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、獎罰和人事調(diào)整工作，并將情況向總公司經(jīng)理室匯報；3、協(xié)調(diào)各部門工作關(guān)系，對各部門和管理處的工作進行檢查、監(jiān)督、指導(dǎo)和幫助，并將調(diào)查了解的經(jīng)營和管理情況，及時向總經(jīng)理匯報；4、負責(zé)公文審核、簽收；5、負責(zé)企業(yè)文化建設(shè)；6、擬訂公司系統(tǒng)員工工資標準和獎金分配方案并報總經(jīng)理審核；7、處理文書來往事務(wù)；8、搞好公司的各項日常管理工作；9、完成總公司經(jīng)理室交辦的各項工作，并向

10、其匯報工作；10、負責(zé)公司系統(tǒng)建議（提議）意見及有關(guān)信息收集和處理工作。職員1、負責(zé)組織開展和協(xié)調(diào)管理處的社區(qū)文化建設(shè)活動；2、負責(zé)公司系統(tǒng)員工培訓(xùn)的計劃、組織、檢查、監(jiān)督；3、負責(zé)公司會議紀要及報送；4、公文擬搞；5、負責(zé)辦理員工聘用、解聘及獎罰手續(xù)；6、負責(zé)人事檔案的建立及員工考勤考績、登記的人事管理工作；7、負責(zé)辦理員工的各項社會基本保障工作；8、文件資料、辦公用品管理和電話費的統(tǒng)計工作；9、文件收發(fā)、打印及函件傳遞工作；10、來客及會議接待和辦公室的清潔衛(wèi)生工作。計財部主管會計1、負責(zé)制訂、修改財務(wù)內(nèi)部管理制度并組織實施和監(jiān)督執(zhí)行；2、協(xié)助總經(jīng)理做好資金籌措工作；3、負責(zé)召開財務(wù)工作會

11、議，監(jiān)督資金與資產(chǎn)安全運作及經(jīng)濟合同的執(zhí)行情況；4、定期檢查固定資產(chǎn)和流動資金，協(xié)助搞好物資盤點工作，負責(zé)經(jīng)營成本核算，帳目做到日清月結(jié)；5、編制上報財務(wù)計劃、財務(wù)報表和統(tǒng)計報表；6、對下屬管理處的財務(wù)情況進行定期檢查；7、協(xié)助總公司計財部搞好財務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；8、負責(zé)審查各種費用開支，控制動作成本；9、核算、申報和繳納有關(guān)稅費，辦理有關(guān)手續(xù)；10、工資、獎金的審核及發(fā)放；11、完成總公司計財部交辦的各項工作，并向其匯報工作。出納員1、負責(zé)監(jiān)督和管理公司現(xiàn)金的使用；2、審查、請款和報銷有關(guān)單證，辦理有關(guān)手續(xù)；3、認真、及時地做好財務(wù)核算、報表和對帳工作，做到日清月結(jié)；4、監(jiān)督、檢查管理處各種

12、物業(yè)管理費用的收繳工作；5、辦理銀行帳務(wù)往來手續(xù)；6、按時繳納水電費、電訊費；7、工資、獎金制表及發(fā)放。收款員1、收款人員是公司收取有關(guān)費用的執(zhí)行者；2、負責(zé)辦理有關(guān)收費事項，并將有關(guān)收費信息或變動情況及時告知計費系統(tǒng)操作人員，予以糾正或變更計算機內(nèi)數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)準確；3、負責(zé)審查計算機的收費數(shù)據(jù)，確保數(shù)據(jù)準確；4、負責(zé)向客戶收費的具體工作，及時督促客戶上繳有關(guān)費用。所收款項（包括現(xiàn)金、支票等）當日上交財務(wù)部。票款一致，如有短缺、丟失由個人負責(zé)賠償；5、收取支票要背書：對方經(jīng)辦人姓名、電話、身份證號碼。當面填好本公司名稱（收款單位）。6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。經(jīng)營部經(jīng)理1、廣泛搜集經(jīng)營信息，

13、積極尋找新項目，并做好市場調(diào)查和可行性分析報告，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。2、搞好各管理小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營及管理工作；3、定期檢查、監(jiān)督各單位的經(jīng)營情況，并向總經(jīng)理匯報；4、撰寫項目經(jīng)營方案及制訂本部門工作計劃。管理處主任1、在公司總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)和公司各部門的配合下，帶領(lǐng)管理人員對管轄區(qū)實行全面管理，保證管區(qū)的樓宇與設(shè)備完好，機電運轉(zhuǎn)正常，環(huán)境舒適優(yōu)雅，生活安逸，并對業(yè)主、住戶及公司總經(jīng)理負責(zé)；2、堅持執(zhí)行國家的各項方針政策、法律、法令、公司的有關(guān)規(guī)章制度；3、組織全體工作人員學(xué)習(xí)法律法規(guī)，掌握業(yè)務(wù)知識，提高管理水平，把管理區(qū)建設(shè)成文明、健康的小區(qū)；4、領(lǐng)導(dǎo)全體人員進行各項工作，包括：（1）驗收

14、交接；（2）環(huán)境衛(wèi)生；（3）庭院綠化；（4）安全防范；（5）維護設(shè)備；（6）供電供水；（7）管理費收支；（8）行政事務(wù)；（9）完成公司下達的各項經(jīng)濟指標。5、根據(jù)工作需要，提出和上報對外合同的簽訂和終止，在公司批準取得代理以后，負責(zé)履行監(jiān)督合同的責(zé)任；6、審批財務(wù)、考評報表以及規(guī)定權(quán)限以內(nèi)的費用開支；7、關(guān)心職工的思想和生活，妥善解決員工中存在的不足和困難，注意提高員工的素質(zhì)，鼓勵員工發(fā)揮工作積極性，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動，注意選拔、獎勵貢獻突出的員工。8、檢查、督促各部門人員完成公司下達的任務(wù)，嚴格執(zhí)行公司的獎罰制度，適時調(diào)整有關(guān)崗位設(shè)置，對員工提出批評與幫助；9、結(jié)合管轄區(qū)的實際情況，提出改善管

15、理工作建議；10、關(guān)心業(yè)主委員會的建議，自覺接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，共同搞好管區(qū)的各項工作；11、配合街道居委會、派出所做好安全防范和計劃生育工作；12、管理好重要設(shè)備、業(yè)主、住房檔案資料；13、完成公司交辦的其它任務(wù)。社區(qū)事務(wù)助理1、社區(qū)事務(wù)助理在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下，對社區(qū)事務(wù)實施管理，并對管理處主任、業(yè)主和住戶負責(zé)；2、積極參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，熟練掌握、運用、執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度，自覺遵守國家法律、法規(guī)和物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)；3、堅守崗位，按時上下班，遵守職業(yè)紀律，熱情接待業(yè)主、客戶，對投訴要耐心解釋、及時處理，完成率95%以上；4、熟悉管區(qū)內(nèi)各種建筑的結(jié)構(gòu)，樓座的排列、單元戶數(shù)、管道、電信

16、線路的走向分布、各種設(shè)備的重要開關(guān)、配電箱、站的位置、住戶的基本統(tǒng)計數(shù)量、管理費、水電費收費標準和計算方法；5、堅持每天巡視管區(qū)進行例行檢查，并做好記錄，發(fā)現(xiàn)不正常情況，要及時處理；6、熟悉消防安全的有關(guān)規(guī)定，掌握并會抄寫電、水表，能應(yīng)急處理火警發(fā)生、電梯困人、停電、天氣突然變化引起的突發(fā)雷雨、臺風(fēng)、盜竊等事故；7、配合水電管理員、收款員收繳住戶拖欠費用；8、向業(yè)主及用戶宣傳有關(guān)精神文明建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)方面的新動向，及時傳達公司的各項通知、規(guī)定、協(xié)調(diào)管理處與住戶之間的關(guān)系；9、參與樓宇的驗收和交接工作；10、收集處理業(yè)主及住戶的意見和要求，做好各方工作，不斷改進工作方法，提高服務(wù)水平；11、

17、發(fā)揮工作積極性，參加社區(qū)文化建設(shè)，搞好團結(jié)協(xié)作，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)；12配合分安部門和街道居委會做好管區(qū)的安全防范、綜合整治及計劃生育宣傳工作。庫房保管員1、負責(zé)倉庫物資的入庫、保管、發(fā)放等工作；2、物資管理做到分類擺放、編號入架、整齊清潔、建立物品保管臺帳，及時予以登記；3、把好進貨關(guān)，認真驗收入庫物品，要做到驗質(zhì)、驗數(shù)、驗量、驗規(guī)格、型號等，完全合格后在入庫存單上簽字；4、把好出貨關(guān)，按領(lǐng)料單發(fā)貨。物品出庫一定要手續(xù)完備，憑據(jù)齊全。無特殊情況，庫存物品不得外借，如特殊需要，必須經(jīng)總經(jīng)理簽批，并辦理借用簽字手續(xù)；5、按工具借用制度，辦理借用手續(xù)。建立個人借用卡，掌握各種工具使用和配備情況

18、，提出工具庫添置計劃；6、定期盤點，填寫清點報表（每月末分類）分品種填報；7、熟悉各類物資用途，性能及防腐、防銹、防火、防爆知識。保管好各類物資，防火、防盜、防鼠咬，減少倉儲損耗；8、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。工程部經(jīng)理1、負責(zé)搞好接管小區(qū)機電、消防、供水、供電設(shè)備的驗收、接管和移交工作，并保障良好的運作狀況；2、做好工程設(shè)備檔案的建立；3、制訂和修改工程部有關(guān)操作規(guī)程、工作程序，并負責(zé)監(jiān)督執(zhí)行；4、制訂本部門工作計劃并組織實施，做好各管理小區(qū)各類設(shè)備的保養(yǎng)和檢修工作；5、定期對各管理小區(qū)的工程部門工作進行檢查與指導(dǎo)；6、組織并實施工程人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)；7、組織開展各管理小區(qū)住戶的維修服務(wù)工作，保

19、證住戶正常的生活需求，同時通過開展有償維修服務(wù)，增加經(jīng)濟收入；8、負責(zé)制訂各管理處的工程材料及零配件的采購、儲備和使用計劃；9、各管理小區(qū)設(shè)備突發(fā)故障時，負責(zé)組織搶修并恢復(fù)正常運行；10、與有關(guān)單位簽訂工程合同，報有關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)批準后組織和監(jiān)督實施。保安部經(jīng)理1、制訂有關(guān)安全的管理規(guī)定、工作程序和保安員的行為規(guī)范；2、制訂保安部工作計劃并組織實施；3、組織并實施各管理處保安人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高保安隊伍的集合素質(zhì)；4、做好各小區(qū)安全設(shè)施的建設(shè)和維護；5、檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)各管理處保安隊的工作；6、小區(qū)內(nèi)發(fā)生安全方面的突發(fā)事件時，負責(zé)及時組織、緊急處理并匯報情況，請求指示；7、與分安、消防部門配

20、合，做好各小區(qū)內(nèi)部的治安、消防管理工作。經(jīng)理室經(jīng)理工作規(guī)程1、召開有關(guān)行政會議，檢查各部門完成公司下達的計劃任務(wù)。2、調(diào)查了解經(jīng)營管理情況，及時向總經(jīng)理匯報，做到“上情下達，下情上達”。3、按總經(jīng)理的批示精神，負責(zé)草擬公司的報告，總結(jié)有關(guān)規(guī)章制度，處理文件書信往來，保管整理好文件資料和檔案歸檔工作；負責(zé)公文的審核、簽收。4、搞好招工、勞動用工、勞動工資手續(xù)、調(diào)解勞資糾紛；抓好員工考勤、考績，落實員工的社會保險、醫(yī)療保險以及離退休工作。5、做好公司的后勤工作，保證各部門辦公用品的供應(yīng)，管理好本公司的固定資產(chǎn)。6、負責(zé)本公司業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，抓好員工的思想教育，搞好企業(yè)文化建設(shè)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)水平

21、。編制半年、年度培訓(xùn)計劃并組織實施，全面負責(zé)培訓(xùn)的考核、檢查、做好記錄工作。培訓(xùn)應(yīng)作為一項長期任務(wù)，長抓不懈。7、負責(zé)監(jiān)督檢查各管理處工作情況，協(xié)調(diào)和溝通與各行政管理部門之間的關(guān)系，了解政府相關(guān)法規(guī)、政策。8、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理分管的工作，重大問題報請總經(jīng)理或經(jīng)理會議處理，完成總經(jīng)理或經(jīng)理會議交給的各項工作。9、負責(zé)本公司各部門的安全檢查和質(zhì)量監(jiān)督工作，定期或不定期抽檢，并作好質(zhì)檢記錄，提出整改方案。10、負責(zé)全公司員工季度評優(yōu)工作和管理人員考評工作；普通員工采用無記名投票方式，管理人員則對“德、能、勤、績”四方面全面考評，作為人事管理和干部選拔的重要依據(jù)。11、及時、高效、高質(zhì)量地完

22、成日常行政、人事管理工作。組織、修改監(jiān)督、實施規(guī)章制度組織、實施考核、上報招聘錄用組織、實施計劃、安排培訓(xùn)考核考勤獎罰實施、監(jiān)管、檢查人事檔案資料整理、匯編、歸檔來往公文審核、簽收、轉(zhuǎn)發(fā)上傳下達、組織實施企業(yè)文化組織、開展政策法規(guī)規(guī)章總經(jīng)理經(jīng)理室工資獎金擬定、送審指導(dǎo) 負責(zé)收集、處理、匯總信息采集 指導(dǎo)機構(gòu)職責(zé)與崗位職責(zé)監(jiān)督質(zhì)檢指導(dǎo)、幫助協(xié)調(diào)、實施會議例會組織、記錄、簽發(fā)公司部門及政府各職別部門協(xié)調(diào)、溝通后勤、管理計劃、發(fā)放、統(tǒng)計福利、社保負責(zé)辦理圖紙、檔案整理、匯編、歸檔記錄、處理來訪、接待經(jīng)理室業(yè)務(wù)流程圖經(jīng)營部經(jīng)理工作規(guī)程 經(jīng)營部是一個重要的服務(wù)部門，堅持“一業(yè)為主，多種經(jīng)營”的原則，立足

23、小區(qū)，面向社會，靈活運用各種資金，投資開發(fā)短期高效的項目，作到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)”，增強企業(yè)實力，其經(jīng)理工作具體規(guī)程如下：1、以承包、出租、自營等方式搞好小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點，做到既方便群眾又增加收入；2、結(jié)合代辦服務(wù)，凡是住戶所需要的，管理公司應(yīng)盡量給予滿足，負責(zé)接待、聯(lián)系、安排這類服務(wù)；3、設(shè)立交通專線，成立便民服務(wù)隊伍以方便群眾；4、廣泛收集信息，積極尋找新項目，做好市調(diào)查和可行性分析報告，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)；5、定期向總經(jīng)理匯報各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營情況；6、制訂工作計劃及撰寫項目經(jīng)營方案；7、完成總經(jīng)理事經(jīng)理會議交給的各項工作。安全生產(chǎn)責(zé)任制度一、安全管理組織質(zhì)量安全管理委員會主任，總經(jīng)理，安

24、全生產(chǎn)第一責(zé)任人安全生產(chǎn)主任小區(qū)管理處主任小區(qū)管理處主任各部門主管或安全員各部門主管或安全員公司質(zhì)量安全管理組織網(wǎng)絡(luò)圖二、安全生產(chǎn)職責(zé)1、公司法人代表安全生產(chǎn)職責(zé)：（1）公司法定代表人是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人，對公司的勞動保護和安全生產(chǎn)負有全面領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；（2）堅決執(zhí)行國家“安全第一、預(yù)防為主”的安全生產(chǎn)方針和各項安全生產(chǎn)法律、法規(guī)，接受國家勞動安全監(jiān)察和行業(yè)管理；（3）審定、頒發(fā)本公司各項安全生產(chǎn)責(zé)任制和安全生產(chǎn)制度，提出本公司安全生產(chǎn)目標，并組織實施；（4）貫徹系統(tǒng)管理思想，在計劃、布置、檢查、總結(jié)和評比生產(chǎn)經(jīng)營的同時，計劃、布置、檢查、總結(jié)和評比安全工作；（5）負責(zé)對公司安全生產(chǎn)中的重大隱患

25、的整改、監(jiān)督，一時難以解決的，要組織制訂相應(yīng)的強化管理辦法，并采取有效措施，確保過度期的安全；（6）審批安全技術(shù)措施計劃，負責(zé)安全技術(shù)措施經(jīng)費的落實；（7）主持召開公司安全生產(chǎn)例會，認真聽取意見和建議，接受群眾監(jiān)督。2、安全主任職責(zé)：（1）安全主任作為公司安全生產(chǎn)第一責(zé)任人的助手，在直接責(zé)任人的領(lǐng)導(dǎo)下，對公司安全生產(chǎn)的規(guī)章制度的執(zhí)行情況實行經(jīng)常性的監(jiān)督檢查，對公司各崗位、設(shè)備的安全運行進行監(jiān)督；（2）向公司安全生產(chǎn)第一責(zé)任人提交安全生產(chǎn)書面工作意見，主要包括：針對本公司的安全狀況提出防范措施、隱患整改方案、安全技術(shù)措施和經(jīng)費開支計劃；（3）參與制訂防止傷亡、火災(zāi)事故、職業(yè)危害的措施、公司危險崗

26、位、危險設(shè)備的安全操作規(guī)程，并負責(zé)督促實施；（4）經(jīng)常進行現(xiàn)場安全檢查；（5）協(xié)助有關(guān)部門對員工進行安全生產(chǎn)的宣傳、培訓(xùn)和教育工作；（6）就本公司的安全情況向當?shù)氐膭趧影踩块T作出局面報告。3、管理處主任的安全生產(chǎn)職責(zé)：（1）認真執(zhí)行公司各項安全生產(chǎn)制度和指示決定，對本部門的員工在與自覺抵制一切違章行為；（2）保證本崗位工作地點和設(shè)備、設(shè)施、工具的安全整潔，正確使用防護用品；（3）學(xué)習(xí)安全知識、提高操作水平、提合理化建議、改善作業(yè)環(huán)境和勞動條件；（4）及時反映處理不安全問題，積極參加事故搶救工作；（5）有權(quán)拒絕接受違章指揮，并對上級領(lǐng)導(dǎo)忽視員工安全、健康的錯誤決定和行為提出批評及意見。安全生產(chǎn)

27、管理制度1、電工（1）電工工作前，應(yīng)穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具，保證使用的工具絕緣性能良好；（2）絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發(fā)現(xiàn)有裂紋或漏氣，不得使用；（3）絕緣鞋不準裸足穿用；（4）在作業(yè)場所檢修低壓線路和設(shè)備時必須停電進行?？傞l必須掛有“有人工作，禁止合閘”的標志牌，或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；（5）各供電回路的操作開關(guān)要有清楚明顯的標志牌。停電時，先停負荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)（即先用電點后供電點）；送電時，先送隔離開關(guān)，后送負荷開關(guān)（即先供電點后用電點）；（6）盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時，應(yīng)遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定，采取可靠的安全措施（如要有專人監(jiān)護等

28、）；（7）在帶電檢修或操作電氣設(shè)備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設(shè)備；（8）在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業(yè)；（9）嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生，應(yīng)停止交接。由交班人員負責(zé)處理事故，接班人員協(xié)助；（10）電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用；（11）如發(fā)現(xiàn)有人觸電，應(yīng)立即切斷電源。如不及切斷電源且為低壓時應(yīng)用干燥的不導(dǎo)電物體，將觸電者脫離電源。如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電源。然后對觸電者及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫(yī)院聯(lián)系。2、焊工（1）焊工（含電焊、氣焊、下同）工作前，必須穿戴好工作服和防護用品，不準裸露身體，以

29、防止燙傷和觸電；（2）焊工進行焊接作業(yè)前，應(yīng)仔細檢查各種工具，如電焊鉗握把與電纜的聯(lián)接是否牢固、可靠，焊把線皮是否有破損，確認一切正常后才能施焊；（3）焊接前，還應(yīng)檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物，應(yīng)清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應(yīng)配備滅火器等相應(yīng)的消防器具及有專人監(jiān)護；（4）地線連接必須符合安全技術(shù)要求，不得將地線隨便捆綁或纏繞在被焊工件上；（5）開啟電焊機前，應(yīng)檢查電焊地線是否與工作或其他導(dǎo)體連接，以防短路或觸電；（6）電焊機需改變觸點導(dǎo)板、二次線或?qū)﹄姾笝C進行檢查時，都必須切斷電源后再進行；（7）焊接時，應(yīng)戴好防護面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光傷眼；（8）在通風(fēng)不良的條件下進

30、行焊接時，除采取措施防止觸電外，還應(yīng)采取用排風(fēng)扇排風(fēng)等措施，保證通風(fēng)良好，并有專人在外監(jiān)護；（9）焊接時如采用行燈照明，一般情況下，應(yīng)采用24伏的行燈；（10）凡有壓力或裝有易燃、易爆、有毒物質(zhì)的管道、容器內(nèi)的壓力，徹底清洗凈易燃、易爆、有毒物質(zhì)，經(jīng)有關(guān)部門檢查測試，確認達到安全要求后，再將所有孔、蓋敞開，方可施焊；（11）焊接用電纜線接頭處必須接觸良好，綁扎牢固，做到焊接時接頭處“不冒煙”；（12）焊接電纜的截面積應(yīng)根據(jù)焊接電流和所露電纜長度選用，防止電纜超載邊熱而引起膠皮損壞、燃燒，造成事故；（13）焊工敲焊縫要及時，必須戴好防護眼鏡，防止焊渣濺傷眼；（14）停放在露天的電焊設(shè)備，必須有防

31、雨設(shè)施，下雨天禁止進行焊接作業(yè)；（15）氣割大型工件時，應(yīng)將工件放穩(wěn)、墊牢、防止?jié)L動、翻倒；（16）焊炬、割炬等發(fā)生回火時，應(yīng)立即關(guān)閉氧氣調(diào)節(jié)手槍，再關(guān)閉乙炔調(diào)節(jié)手槍，待回火熄滅后，再打開氧氣調(diào)節(jié)手槍，吹除焊炬或割炬里的煙灰，再重新點火，以防止槍管窩火；（17）氧一乙炔膠管與膠管接頭處，氧一乙炔膠管與氧一乙炔表接頭處，膠管與割炬、焊炬接頭處，均不得漏氣，以防引起火災(zāi)和爆炸；（18）生產(chǎn)現(xiàn)場的焊接地點與氧氣、乙炔瓶，液化氣瓶存放地點的距離不小于10米；（19）暫停氣焊工作或下班時，嚴禁將焊炬、割炬放在容器或管道內(nèi)，防止焊炬、割炬漏氣造成火災(zāi)或爆炸事故；（20）電、氣焊工作結(jié)束或離開現(xiàn)場前，應(yīng)檢查

32、工作場所有無火源隱患，并關(guān)閉電焊機或氧和一乙炔瓶閥。3、高空作業(yè)（1）凡在離地面兩米以上進行的作業(yè)，都屬于高空作業(yè)。所有高空作業(yè)者，不論什么工種，進行作業(yè)的時間、地點，也不論專業(yè)或臨時的，均應(yīng)執(zhí)行本制度；（2）從事高空作業(yè)的工人，必須進行身體檢查。凡患有高血壓、心臟病、癲癇癥及其他不適宜高空作業(yè)的人，一律不準從事高空作業(yè)；（3）凡遇有下列情況之一者，應(yīng)停止露天高空作業(yè)；a）閃電、打雷、暴雨；b）高空作業(yè)可能發(fā)生危險的其他情況； 當上述情況過后，必須經(jīng)公司安全主任和有關(guān)技術(shù)人員檢查各種作業(yè)設(shè)備，確認無問題后，才能恢復(fù)作業(yè)。（4）高空作業(yè)現(xiàn)場，應(yīng)劃出危險禁區(qū)，設(shè)置明顯標志，嚴禁無關(guān)人員進入；（5）

33、凡經(jīng)常進行高空作業(yè)的工人，應(yīng)配備工具袋。高空作業(yè)用的小型工具，均應(yīng)裝入工具袋內(nèi)，不準在鋼管上或腳手架上亂放工具；（6）登高作業(yè)前，應(yīng)仔細檢查登高工具和安全用具，如安全帽、安全帶、梯子、跳板、腳手架等，如有不符合要求的應(yīng)立即改進或拒絕登高作業(yè)；（7）所有高空作業(yè)人員，不準穿硬底鞋，一律使用安全帶。安全帶一般應(yīng)高掛低用，即將安全帶繩端的鉤子掛在高的地方，而人在較低處進行作業(yè)；（8）電焊工在兩米以上高空焊接時，必須找適當位置掛好安全帶。確實無處掛安全帶，又無其他方法解決掛安全帶時，則應(yīng)做好其他防護措施，確保安全操作；（9）進行高空焊接必須先將下方的易燃、易爆物品移到安全地帶，還要采取措施，確保割下的

34、金屬或火花不致傷人或引起火災(zāi)等事故；（10）電焊工所用焊條，應(yīng)裝在焊條桶內(nèi)，隨用隨取。用剩的焊條頭，應(yīng)裝在鐵盒內(nèi)或找適當?shù)胤椒藕?，待工作完畢一同帶下；?1）高空作業(yè)人員不準從高空往地面拋擲物件，也不準從地面往高空拋物件，應(yīng)使用繩索、吊藍、高架車或吊車等傳遞物件；（12）特殊情況下，如果必須從高空往面地擲物時，地面應(yīng)有人看管，以確保不傷害他人和損壞設(shè)備；（13）高空作業(yè)所用小型機具（如葫蘆、千斤頂?shù)龋?yīng)找適當位置放好，并用繩索、鉛絲捆綁牢；（14）站在跳板上工作時，不應(yīng)站在跳板的端頭。同一跳板上站立作業(yè)人員不能超過2人；（15）應(yīng)盡量避免上、下層同時進行作業(yè)。如無法避免時，上下層之間必須設(shè)專用

35、防護棚或其他隔離設(shè)施，上層不準堆放工具和物件。否則，應(yīng)保證工人不在同一垂直線的下方進行工作；（16）高空作業(yè)區(qū)的沿口、洞孔處，應(yīng)設(shè)置護欄和標志，以防失足踏空；（17）高空作業(yè)區(qū)的下方地面，嚴禁堆放腳手架、跳板或其他雜物。地面人員應(yīng)禁止在高空作業(yè)區(qū)的正下方停留或通行；（18）嚴禁在高空作業(yè)時嬉戲打鬧，嚴禁在高空作業(yè)區(qū)睡覺。4、辦公室（1）保持辦公室門窗完好，如有破損要通知有關(guān)部門及時配換，以防止偷盜、雨浸等不安全情況發(fā)生；（2）辦公室應(yīng)通風(fēng)、照明度好，地板應(yīng)平整，翹起或破損地磚要及時修補；（3）辦公室的電腦、電氣設(shè)備等，未經(jīng)培訓(xùn)的人員不準使用，以避免觸電和損壞；（4）辦公室所有電氣設(shè)備的修理和更

36、換，必須由持證電工擔(dān)任，其他人員不得隨意修理和更換；（5）禁止將幾個電器插頭插入同一個插座內(nèi)，以防插座超負荷引起火災(zāi)。電纜也不宜埋設(shè)在地毯下面，以免電纜線殘舊或損壞也不易發(fā)現(xiàn)；（6）下班后，必須將辦公室所有電源切斷，并關(guān)好門窗；（7）存有重要資料（檔案、帳冊等）、保險柜等設(shè)有技防裝置的辦公室，下班后應(yīng)將技防裝置設(shè)定在工作狀態(tài)；（8）規(guī)定禁止吸煙的辦公場地，應(yīng)嚴格執(zhí)行不得在室內(nèi)吸煙的規(guī)定，并對違者執(zhí)罰；（9）辦公室內(nèi)的所有消防設(shè)備設(shè)施應(yīng)保證完好有效，有破損或故障要通知有關(guān)部門及時配換修理；（10）節(jié)、假日和晚上時間原則上不準進入辦公室。如因工作需要，應(yīng)征得領(lǐng)導(dǎo)同意并通知值班人員方可進入；（11）

37、如發(fā)生火災(zāi)時，應(yīng)盡快報警，同時疏散辦公室人員并積極控制和撲滅火災(zāi)；（12）一旦發(fā)生地震時，在高層樓房工作的人員，應(yīng)盡快從太平門走下樓梯，不要乘坐電梯。5、食堂（1）食堂工作人員必須經(jīng)過衛(wèi)生防疫站鑒定，確定無傳染病，并取得“健康證”后，方可上崗工作；（2）食堂采購不得購買腐爛、變質(zhì)的生、熟食品，每天剩余飯菜必須妥善處理，一旦變質(zhì)，不得再供員工食用；（3）食堂飯菜內(nèi)不得有蠅尸、鼠屎和酸、臭、異味；（4）食堂噴灑消毒藥液的時間最好在晚飯后，次日再重新高溫消毒餐具一次；（5）食堂使用的液化氣鋼瓶，必須與火源、爐灶保持足夠的安全距離。液化氣鋼瓶使用或貯存時，必須固定牢靠或放置于鋼架內(nèi)，不可任意散放。每次

38、用氣后必須及時關(guān)閉總閥，搬運時應(yīng)旋好安全帽。物業(yè)管理工作抽檢與考核規(guī)程一、職責(zé)1、公司主管領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任抽檢小組組長，負責(zé)抽檢小組的建立和抽檢工作的組織；2、抽檢小組成員負責(zé)抽檢工作的實施。二、工作規(guī)程1、抽檢小組：（1）公司主管領(lǐng)導(dǎo)在每次抽檢前組建抽檢小組，成員可為公司有關(guān)部門負責(zé)人、非受檢管理處負責(zé)人及事務(wù)部代表等；（2）公司主管領(lǐng)導(dǎo)在確定的抽檢日期前主持召開抽檢小組會議，對有關(guān)事項進行說明。2、檢查與考核時間： 不定期舉行，每年不少于4次（每次檢查，均不事先通知）。3、檢查與考核依據(jù)：（1）公司現(xiàn)行有效的管理制度和文件；（2）法律、法規(guī)要求。4、檢查與考核辦法（1）抽檢小組根據(jù)檢查資料和現(xiàn)場查

39、看的方法按 管理處工作抽檢與考核表要求對每個項目公正、客觀地進行評分；（2）檢查資料評分辦法：a）對無記錄、有漏項等較多問題的賦1分；b）對有問題記錄、無落實結(jié)論的賦1分；c）對有問題未按要求完成的賦2分；d）對記錄、記載不清或有原則性問題的賦12分；無大原則問題的賦23分；e）對一般簽名、描述、時間等記錄不全的賦3分；f）對無上述問題，總體感覺佳的賦5分，可以的賦4分。(3)實地檢查評分方法：a）未按要求做的賦1分；b）未做到要求標準的賦23分；c）按規(guī)范要求做了，但總體感覺稍差的賦34分；d）既按規(guī)范又按標準完成，總體感覺很好的賦45分；（4）評分表示方法：表中賦分為得分；（5）抽檢時間結(jié)

40、束，抽檢小組組長召開總結(jié)會議，由各成員簡要報告檢查與考核進行情況然后將對每個管理處的評分表交給組長。5、公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯總和平衡各管理處的評分結(jié)果后交管理者代表，總經(jīng)理審閱，同時將結(jié)果通知受審核的管理處。6、對檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項由公司主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)報告。物業(yè)管理投標規(guī)程一、取得招標文件 收到招標邀請信的物業(yè)管理企業(yè)，可直接到發(fā)出邀請信的開發(fā)商或業(yè)主管理委員會處購買招標文件，獲得招標廣告通知信息并通過經(jīng)營資質(zhì)預(yù)審的物業(yè)管理企業(yè)，也可按規(guī)定程序購買招標文件。二、熟悉招標文件并考察物業(yè)現(xiàn)場 招標文件取得后，首先應(yīng)詳細閱讀全部招標文件內(nèi)容，并對現(xiàn)場進行實地考察，有時開發(fā)商或業(yè)主管理委員會會組織投標者統(tǒng)一

41、參觀現(xiàn)場并做必要的介紹。對招標文件中的各項規(guī)定，如開標時間、定標時間、投標保證書、履約保證書、獎罰措施等都要弄清，并做好相應(yīng)準備，更重要的是對于圖紙、設(shè)計說明和管理服務(wù)標準、范圍和要求，應(yīng)仔細閱讀和了解。三、詳細列出管理服務(wù)方法和工作量根據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務(wù)范圍、要求，詳細列出完成所要求管理服務(wù)任務(wù)的方法和工作量。一般可劃分為日常綜合管理服務(wù)方法和工作量，特約、特需管理服務(wù)方法和工作量，維修、更新管理服務(wù)方法和工作量等。四、確定單價，估算管理服務(wù)費總額國家規(guī)定的管理服務(wù)單價可不必研究，此處主要是對市場指導(dǎo)價和市場價這兩部分單價進行專題分析研究。應(yīng)具體情況具體分析，在確定單價過程中對

42、誰是主要競爭對手、其狀況和自身狀況以及是否相爭取中標等問題，都要有明確答案；一旦單價確定下來，與工作量相乘，即可得出管理服務(wù)費總標價。五、編制和投送標書1、編制標書：投標人在作出投標報價決策后，就應(yīng)按照招標文件的要求正確編制標書，既投標人須知中規(guī)定的投標人必須提交的全部文件。2、封送標書：全部投標文件編制好以后，投標人就可派專人或通過郵寄將所有標書投送給招標人；封送標書的一般慣例是：準備正本1份，副本2份，分別包裝與密封。3、編制和封送標書中應(yīng)注意的幾個問題：（1）投標文件中的每一空白都須填寫，如有空缺，則被認為放棄意見；重要數(shù)據(jù)未填寫，可能被作為廢標處理；（2）遞交的全部文件每頁應(yīng)簽字，若填

43、寫錯誤而修改，則應(yīng)在修改處簽字；（3）用打字方式填寫或用墨水筆正楷填寫；（4）不得改變標書的格式，若原有標書格式不能表達投標意圖，可另附補充說明；（5）投標文件應(yīng)字跡清楚、整潔、紙張統(tǒng)一、裝幀美觀；（6）計算數(shù)字要準確無誤，大小寫仔細核對。4、物業(yè)管理中標與簽約前后的工作：（1）簽約前，要辦妥履約保證書和各項保證手續(xù)；（2）保存好投標文書、標書、圖紙以及同業(yè)主的來往信件；（3）經(jīng)常核對物業(yè)中的項目與內(nèi)容同原標書、圖紙是否相符。六、物業(yè)管理投標文件主要內(nèi)容的編制除了按規(guī)定標書格式回答問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服 務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。（一）介紹公司概況和經(jīng)歷： 主要介紹本

44、公司以前管理過的或正在管理的物業(yè)，并介紹主要負責(zé)人的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)歷和經(jīng)驗。（二）分析投標物業(yè)的管理要點： 主要指出此投標物業(yè)的特點和日后管理上的特點、難點，還要分析租用戶對此類物業(yè)及管理上的期望、要求等。（三）介紹本公司將提供的管理服務(wù)內(nèi)容及功能：1、開發(fā)設(shè)計建設(shè)期間將提供的管理顧問服務(wù)內(nèi)容及功能：（1）對投標物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見；（2）對設(shè)施設(shè)備及建筑材料選用提供意見；（3）對建筑施工提供意見并監(jiān)督；（4）提出特別管理建議。2、物業(yè)竣工前的管理顧問服務(wù)內(nèi)容：（1）制定員工培訓(xùn)計劃；（2）制定租約條款、管理制度和租用戶手冊；（3）列出財務(wù)預(yù)算方案。3、住戶入住及裝修期限的管理顧問服務(wù)內(nèi)容

45、：（1）住戶入住辦理移交手續(xù)；（2）住戶裝修工程及材料運送；（3）遷入與安全管理。4、實質(zhì)管理運作服務(wù)內(nèi)容：（1）物業(yè)管理的人力安排；（2）保安服務(wù)；（3）清潔服務(wù)；（4）維修保養(yǎng)服務(wù)；（5）財務(wù)管理服務(wù)；（6）綠化園藝管理服務(wù)；（7）租賃管理服務(wù)；（8）與租用戶聯(lián)系及管理報告；（9）其他管理服務(wù)內(nèi)容。（四）說明將提供的服務(wù)形式、費用和期限。物業(yè)接管驗收管理規(guī)定一、物業(yè)接管驗收的原則1、原則性與靈活性相結(jié)合的原則：堅持實事求是，應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做詳細記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，無法返工的就應(yīng)索賠。靈活性就是具體情況具體分析，要針對不同情況分別采取措施，不能把接管驗收雙方置于對立

46、狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，辦爭圓滿解決存在的問題。2、細致入微與整體把握想結(jié)合的原則：工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當久遠的，所以物業(yè)公司在進行驗收時必須細致入微。整體上的把握是從更高層次上去驗收，其土地使用情況、市政公司設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將表示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿?。二、物業(yè)接管驗收的程序1、原有房屋接管驗收程序：（1）移交人書面提請接管單位接管驗收；（2）接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；（3）接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；（4）對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞的處理辦法處理

47、；（5）交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用情況；（6）經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓登記。2、新建房屋接管驗收程序：（1）建設(shè)單位局面提請接管單位驗收；（2）接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并預(yù)定驗收時間；（3）接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；（4）對驗收中發(fā)現(xiàn)問題，按質(zhì)量問題處理辦法處理；（5）經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。三、物業(yè)接管驗收的條件1、原有物業(yè)接管驗收的條件：（1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；（2）

48、土地使用范圍明確。2、新建房屋接管驗收的條件：（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗收合格；（2）供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；（3）房屋棟、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認。四、物業(yè)接管驗收應(yīng)檢索提交的資料1、原有房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議、房屋分戶使用清冊、房屋設(shè)備及定、附著物清冊；（2）技術(shù)資料：房地地平面圖、房屋分間平面圖、房屋及設(shè)備技術(shù)資料。2、新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料：項目批準文件、用地批準文件、建筑執(zhí)照、拆遷安置資料；（2）技術(shù)資料：竣工圖、地質(zhì)勘察報告、工程合同及開竣工報告、工程預(yù)決

49、算、圖紙會審記錄、工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定書、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明書、鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書、新材料、新配件的堅定合格證書、水電、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書、沙漿、混凝土試塊試壓報告、供水的試壓報告。五、物業(yè)接管驗收的標準1、原房屋接管驗收的標準（1）質(zhì)量與使用功能的檢驗：A、以危險房屋鑒定標準和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)；B、從外觀檢查建筑物整體的變異情況；C、檢查房屋結(jié)構(gòu)，裝修和設(shè)備的完好與損壞程度；D、檢查房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。（2）危險和損壞問題的處理：A、屬有危險的房屋，應(yīng)有移交人負責(zé)排除解危后，才能接

50、管；B、屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決；C、屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。2、新建房屋接管驗收的標準（1）主體結(jié)構(gòu)：A、地基基礎(chǔ)沉降不得超過GBJ7（建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；B、鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形，裂縫不得超過GBJ10（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范）的規(guī)定；C、木結(jié)構(gòu)應(yīng)接點牢固，支撐系統(tǒng)牢固可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206中有關(guān)規(guī)定；D、磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫；E、凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11（建筑抗震設(shè)計規(guī)范）的有關(guān)規(guī)定；（2）外墻不得滲水；（3）屋面：A、各類

51、屋面必須符合GBJ207中的規(guī)定，排水暢通、無積水、不滲漏；B、平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔；C、陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水、出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。（4）樓地面：A、面層與基層必須黏結(jié)牢固、整體面層平整、塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻；B、衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水；C、木樓地面應(yīng)平整牢固。（5）裝修：A、鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形、開關(guān)靈活、零配件裝配整齊、位置準確、鋼門窗縫隙嚴密、木門窗縫隙適度；B、進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固、底層外窗、樓層公

52、共走道窗、進戶門均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄；C、木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直、對縫嚴密、不露釘帽、與基層必須釘牢；D、門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿、粘貼牢固；E、抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有裂縫和起泡等現(xiàn)象；F、油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮，漏刷等現(xiàn)象。（6）電氣：A、電氣線路應(yīng)安裝平整，牢固順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鉛導(dǎo)線連接不應(yīng)采用鉸接或綁接；B、應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置；C、照明器具等低壓安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準確；D、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合GBJ232的要求；E、電梯應(yīng)能準確得啟動運行，各項性能必須符合GBJ23

53、2及設(shè)計要求；F、對電視信號有屏蔽作用的住宅，應(yīng)設(shè)置公用天線；G、除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。（7）水、衛(wèi)、消防：A、管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟動靈活，無滴漏；B、高位水箱進水管及水箱進水口的設(shè)置應(yīng)便于檢修；C、衛(wèi)生間，廚房內(nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不應(yīng)超過8米，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管；D、衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏、安裝平整、牢固、部件齊全、制動靈活；E、水泵安裝平穩(wěn)，運行時無較大震動；F、消防設(shè)施必須符合GBJ16（建筑設(shè)計防火規(guī)范）GBJ45（高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范）的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。（8）附屬工程及其他：A、室外排水系統(tǒng)的標高

54、，管道坡度，管徑均必須符合GBJ14的有關(guān)要求，管道應(yīng)順直且排水通暢；B、化糞池應(yīng)按排污量合理配置，池內(nèi)無垃圾雜物，進出水口高差不得小于5厘米；C、明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂積水現(xiàn)象；D、掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固；E、建筑群體應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政，公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。六、物業(yè)裝修的驗收1、裝修工程完畢后，由業(yè)主通知工程部，由工程部會同管理處及有關(guān)部門派人驗收，單項工程驗收可以在全部裝修工程竣工前單獨進行；2、隱蔽工程必須在隱蔽前進行驗收。如未驗收，管理處可以安排拆除隱蔽部分遮擋，再行驗收，由此造成的損失由業(yè)主自己負責(zé)；3、消防變更工程由業(yè)主向消防部門提出驗收申

55、請，通過后向管理處提供合格證明；4、竣工驗收合格后，由管理處向業(yè)主出具驗收合格單，不合格時限期改正，復(fù)驗至合格；5、業(yè)主憑驗收單到管理處，保安部辦理必要手續(xù)，領(lǐng)回裝修押金，并交納有關(guān)轉(zhuǎn)向費用?？偨?jīng)理辦公會議制度一、總經(jīng)理辦公會議制度：1、總經(jīng)理辦公會議是公司研究決定公司經(jīng)營管理及發(fā)展等重大事項的決策會議；2、總經(jīng)理辦公會議原則上每周召開一次；3、總經(jīng)理辦公會議由總經(jīng)理主持，由涉及的部門負責(zé)人出席或列席會議，必要時可根據(jù)會議內(nèi)容召開擴大會議；4、凡提交總經(jīng)理辦公會議研究討論問題，原則上應(yīng)在會前統(tǒng)一報經(jīng)理室匯總，經(jīng)理室根據(jù)匯總情況報請總經(jīng)理審定，以便確定會議議題。對會議討論的重要議題，各有關(guān)部門及

56、公司主管領(lǐng)導(dǎo)，應(yīng)在會前提出明確意見提交會議討論。未經(jīng)列入的議題，一般不予討論。二、總經(jīng)理辦會會議成員守則：1、總經(jīng)理辦公會議的成員要從公司的整體利益出發(fā)，參加會議的討論和決策。要樹立全局觀念，個體服從整體，局部服從全局。2、全體成員在會議中要暢所欲言，各抒已見，允許發(fā)表不同意見和保留意見，但在會議作出決議后，無論個人同意與否，應(yīng)視為會議的一致意見，都要認真貫徹執(zhí)行，并積極做好相關(guān)的工作，統(tǒng)一認識；3、辦公會議成員之間要加強團結(jié)和合作，提倡互相理解，互相諒解，互相學(xué)習(xí)，互相幫助，共同提高。要帶頭遵守公司各項規(guī)章制度，以身作則，做好表率。4、嚴守會議紀律，保守會議秘密，在決議未正式公布前，不允許私

57、自泄露決議的內(nèi)容，影響決議的實施；5、認真做好會議議事項的貫徹實施工作，及時完成會議紀要、整理、下發(fā)，積極協(xié)助其他部門開展工作，提高辦事效率和工作質(zhì)量。請示報告制度1、加強組織紀律觀念，建立下級的請示報告制度，這是下情上達的一種基本形式，也是公司領(lǐng)導(dǎo)進行決策的一條重要信息渠道，各部門必須堅持。2、各部門在經(jīng)營、管理及其它重要工作方面，凡遇有政策不清，權(quán)限不明等類問題時，均應(yīng)事先逐級向所在班組、主管部門、經(jīng)理室至公司領(lǐng)導(dǎo)作出書面請示，請示事項經(jīng)公司批復(fù)后，按批復(fù)意見辦理或處理。3、各部門有下列情況之一者，必須立即向主管部門領(lǐng)導(dǎo)、公司最高領(lǐng)導(dǎo)報告：（1）發(fā)生治安、交通事故、火警、火災(zāi)事故，人身事故

58、及重要質(zhì)量事故；（2）員工尋釁鬧事、行兇及上述事故苗頭；（3）經(jīng)濟活動中嚴重違反財經(jīng)紀律、嚴重經(jīng)濟糾紛和上當受騙事件；（4）員工中貪污、受賄行賄、盜竊、嚴重失泄密及其它違法犯罪行為；（5）員工中好人好事。4、請示報告統(tǒng)一歸公司經(jīng)理室管理，原則上應(yīng)以書面材料（原件）送經(jīng)理室，經(jīng)理室再按請示報告內(nèi)容分別呈送公司主管領(lǐng)導(dǎo)指示和傳閱。對于請示事項，公司應(yīng)在三天內(nèi)做出明確批復(fù)。緊急請示事項應(yīng)當天批復(fù)不過夜。各部門向公司領(lǐng)導(dǎo)請示報告的事項并得到口頭答復(fù)的，應(yīng)將領(lǐng)導(dǎo)人口頭答復(fù)情況整理記錄。5、請示報告制度必須堅持實事求是的原則，既要報喜，也要報憂，對知情不報造成惡劣影響后果的，將依照本制度追究部門領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)

59、人員的責(zé)任。文秘工作管理制度一、文字資料的管理內(nèi)容：1、政府部門和總公司下發(fā)的文件；2、公司對外發(fā)出的文件以及向內(nèi)部發(fā)出的文件；3、公司各類會議記錄，會議印發(fā)的材料和外出開會帶回的材料，各類工作總結(jié)材料；4、公司的各類技術(shù)圖紙資料；對以上資料要進行分類整理、編號、并注明保密等級（絕密、機密、保密），存放在文件柜內(nèi)。二、嚴格執(zhí)行文件批閱制度，國家、省級文件先由辦公室送至總經(jīng)理批閱后，由總經(jīng)理批轉(zhuǎn)各個部門和各高級職員輪閱，閱后文秘人員及時收回妥善保管。三、公司各部門起草的文件，均需經(jīng)經(jīng)理室經(jīng)理批閱簽發(fā)后，才能送交打印，由經(jīng)理室按抄送范圍發(fā)送。文稿和證件由文秘人員分密級存放。四、公司要印發(fā)的各類資料

60、需交由總經(jīng)理審核同意后才交經(jīng)理室打印。五、公司各部門所收集的各類重要資料，以及本公司編制的各類重要資料需交經(jīng)理室妥善收藏，公司各部門的專業(yè)資料由各部門保管。六、收藏資料的借閱手續(xù)：1、凡借閱文件須按領(lǐng)導(dǎo)批閱的范圍借閱，未經(jīng)批準一律不得借閱；2、凡借閱公司技術(shù)圖紙須經(jīng)工程部經(jīng)理同意和總經(jīng)理批準，才能辦理借閱手續(xù)；3、凡借閱公司各類文字總結(jié)資料和公司一級文件，由經(jīng)理室經(jīng)理同意后，方能辦理借閱手續(xù)。七、文秘人員要有高度的責(zé)任感，嚴格遵守保密制度，做到不亂說話、不泄密。檔案管理制度一、檔案管理實施原則1、總則：1）為了加強企業(yè)管理和公司檔案管理工作，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定制度本規(guī)定；2）公司檔案是指企業(yè)在各