計算內(nèi)容-物業(yè)經(jīng)營管理

1、現(xiàn)金流量圖1資金時間價值圖解2收益性物業(yè)的現(xiàn)金流3單利計息與復(fù)利計息（一）單利計息（二）復(fù)利計息4關(guān)系式：名義利率=周期利率每年計息周期數(shù)名義利率與實際利率的關(guān)系式例：年利率12%，存款額1000元，期限1年，按季計息，則1后的本利和為多少？名義利率r=12%；周期利率=3%；每年計息周期數(shù)=451.一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)62、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)73、等額序列支付的終值系數(shù)和儲存基金系數(shù)84、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)95、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費用系數(shù)10六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用例3l已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計息，問該筆貸款的實際利率是多少？例3

2、2某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計算先期支付利息的時間價值，則貸款到期后開發(fā)商實際支付的利息又是多少？11例33某寫字樓投資項目在10年的持有期內(nèi)各年凈運營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，求該寫字樓投資項目的收益現(xiàn)值。例34已知某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運營費用為30萬元，如果租金收人和運營費用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，求該出租公寓的凈運營收益現(xiàn)值。12例35某投資

3、者以4000元/m2的價格，購買了一套建筑面積為l000 m2的寫字樓單元，銀行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價值比率為60。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收人中需要償還的貸款本金是多少？投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價值是多少？13設(shè)備經(jīng)濟壽命的確定（一）經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法14當(dāng)出現(xiàn)按年等額增加的變化時，其等額的年總成本的計算公式變?yōu)椋?5（二）經(jīng)濟壽命的動態(tài)計算方法16第四節(jié)房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標(biāo)17盈利指標(biāo)計算方法（一）動態(tài)指標(biāo)1、財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的

4、目標(biāo)收益率將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。182、財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率（IRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。19財務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項目的財務(wù)凈現(xiàn)值，如果為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負值各一個，最后用內(nèi)插公式求出。203、動態(tài)投資回收期動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。21（二）靜態(tài)指標(biāo) 1 靜態(tài)投資回收期靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。22

5、2、現(xiàn)金回報率現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。3、投資回報率投資回報率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。23四、清償能力指標(biāo)計算方法（一）利息計算方法按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。還本付息的方式包括以下幾種：1、一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；2、等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3、等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；4、一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；5、 “氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。24（二）借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時間。25（三）償債備付率償債備付率（ Debt Coverage