土地增值稅扣除項(xiàng)目

1、土地增值稅扣除項(xiàng)目作者：佚名來源：中顧法律網(wǎng)點(diǎn)擊數(shù)：Q 30352更新時間：2010-12-15 14:51:28免費(fèi)法律咨詢我來說兩句(0)復(fù)制鏈接大中小宙提要根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為以 下幾個方面.推薦閱讀：土地增值稅扣除項(xiàng)目-轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的三種情形介-土地增值稅的計(jì)算方法及公式-單位轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅計(jì)算方法-房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算著手要點(diǎn)-房地產(chǎn)土地增值稅稅額計(jì)算的三種方法-土地增值稅清算政策詳解-【轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)個人所得稅】個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增- 土地增值稅清算案例根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，

2、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：、取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定 交納的有關(guān)費(fèi)用。、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷 補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建

3、筑安裝工 程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工 程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、 辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。（3）、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù) 費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但 最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所

4、支付 的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地 使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。（4）、舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估 機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（5）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn) 讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（6）、根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定加計(jì)扣除：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支

5、付的 金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加加計(jì)20%的扣除。知識問答土地增值稅扣除項(xiàng)目金額如何確定？問：土地增值稅扣除項(xiàng)目金額如何確定？答：（1）能夠提供房地產(chǎn)評估價(jià)格的，扣除項(xiàng)目金額為：取得土地使用權(quán)所支付的金額+舊房及建筑物的評估價(jià)格（重置成本x成新度折扣率）+轉(zhuǎn)讓時繳納的稅 金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和印花稅）+其他允許扣除金額（2）不能提供房地產(chǎn)評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目金額為：購房發(fā)票金額x（1+5%x年限）+轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附 加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額年限=實(shí)際擁有房地產(chǎn)累計(jì)月份-12

6、（3 ）既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照契證所載“房產(chǎn)土地價(jià)值”核定 購房價(jià)格計(jì)算扣除項(xiàng)目金額：房產(chǎn)土地價(jià)值x（1+5%x年限）+轉(zhuǎn)讓時繳納的稅金（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附 加、印花稅）+購房時繳納的契稅+其他允許扣除金額年限=實(shí)際擁有房地產(chǎn)的累計(jì)月份-12。房子精裝修出售土地增值稅扣除項(xiàng)目規(guī)定問：我是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，我公司的房子是精裝修出售，出售價(jià)格中包括床、沙發(fā)、櫥柜等家具 價(jià)格，請問我公司在計(jì)算土地增值稅時，購買的這些家具能否計(jì)入開發(fā)成本算作加計(jì)20%扣除的基數(shù)？答：根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓床、沙發(fā)

7、、櫥柜等 家具不屬土地增值稅征收范圍，此部分家具的銷售價(jià)款應(yīng)不計(jì)入土地增值稅計(jì)稅收入，同時房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)購買家具的費(fèi)用也不應(yīng)進(jìn)入扣除項(xiàng)目。轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的三種情形介紹舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使 用的房產(chǎn)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號）關(guān)于新建房與 舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn) 均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目確定的三種情

8、形介紹作者：樊劍英 來源：中顧法律網(wǎng)點(diǎn)擊數(shù)： 8118更新時間：2010-12-15 14:40:45免費(fèi)法律咨詢我來說兩句（0）復(fù)制鏈接大中小宙提要舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證但已建成并 交付使用的房產(chǎn).推薦閱讀：土地增值稅扣除項(xiàng)目-土地增值稅的計(jì)算方法及公式-單位轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅計(jì)算方法-房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算著手要點(diǎn)-房地產(chǎn)土地增值稅稅額計(jì)算的三種方法-土地增值稅清算政策詳解-【轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)個人所得稅】個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增- 土地增值稅清算案例- 土地增值稅新房、舊房的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)舊房是指已建成并辦理房屋產(chǎn)權(quán)證或取得購房發(fā)票的房產(chǎn)以及雖未辦理房屋

9、產(chǎn)權(quán)證但已建成并交付使 用的房產(chǎn)。財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（財(cái)稅字199548號）關(guān)于新建房與 舊房的界定問題指出：新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn) 均屬舊房。使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。各地對于新房和舊房的判定標(biāo)準(zhǔn)舉例如下：湖北省財(cái)政廳、省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（鄂財(cái)稅發(fā)1995544 號）關(guān)于新建房與舊房的界定問題，經(jīng)研究確定:凡是建成未交付使用的房產(chǎn)均屬新建房;凡是已經(jīng)交付使用， 不論時間長短或磨損程度大小，均屬舊房。上海市財(cái)政局地方稅務(wù)

10、局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 及本市具體補(bǔ)充規(guī)定（滬地稅地199538號）規(guī)定：財(cái)稅字199548號第七款所稱使用時間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn) 為：新建商品房未投入使用，三年以內(nèi)也未出售的，可以按新建房的實(shí)際成本費(fèi)用扣除，計(jì)征土地增值稅; 如超過三年出售的，均按舊房重新評估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。新建房投入使用在一年以上或達(dá)到磨 損程度3%左右的均屬舊房，在轉(zhuǎn)讓時均按評估價(jià)格扣除，計(jì)征土地增值稅。成都市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（成地稅 函發(fā)1995158號）規(guī)定：新舊房的界定，根據(jù)川財(cái)稅199518號文精神，暫定為“新建房

11、建成后使用時間超 過一年的為舊房”。廣西壯族自治區(qū)財(cái)政廳、自治區(qū)國家稅務(wù)局、自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土 地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知（桂財(cái)稅字1995第28號）規(guī)定：凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完 畢，這段時間屬于新建房，如再辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目的三種情形計(jì)算轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅的扣除項(xiàng)目包括三種情形，三種情形下稅負(fù)的高低即是納稅人納稅風(fēng)險(xiǎn)與納 稅規(guī)劃要權(quán)衡的主要標(biāo)志。（一）按照評估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目財(cái)稅字199548號文規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地 價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交

12、納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對 取得土地使用權(quán)時未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的 金額。其中，舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn) 評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。對于能提供評估價(jià)格的，已繳契稅在計(jì)算土地增值稅時不允許扣除。（二）不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的情形根據(jù)財(cái)稅200621號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā) 票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，土地增值稅暫行條例第六條、第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額

13、，可 按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的計(jì)算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供 契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計(jì)5%的基數(shù)。即轉(zhuǎn)讓舊房 不能提供評估價(jià)格但能提供購房發(fā)票的扣除項(xiàng)目金額包括三項(xiàng)：一是購房發(fā)票所載金額（實(shí)際上包含了土 地增值稅暫行條例中第六條的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”以及“舊房及建筑物的評估價(jià)格”兩部分）； 二是加計(jì)扣除金額（加計(jì)扣除金額=購房發(fā)票所載金額x5%x購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）;三是與轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)有關(guān)的稅金（包括轉(zhuǎn)讓舊房時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、契稅以及教育費(fèi)附加，上述四 稅及附加均

14、必須提供相應(yīng)的完稅憑證）。其中，年數(shù)的確定按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計(jì)一年;超過一年，未 滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。比如，29個月的為兩年，31個月的為三年。計(jì)算公式可以歸納為：土地增值稅扣除項(xiàng)目=發(fā)票所載金額x1+ （轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）x5%）+與房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金+與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)費(fèi)用。（三）既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)中華人民共和國稅收征收管 理法第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。其次，土地增值稅暫行條例規(guī)定，對于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)

15、理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評估價(jià)格 計(jì)算征收土地增值稅。所稱的隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附 著物價(jià)款的行為。所稱的提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，是指納稅人在納稅申報(bào)時不據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額的 行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù) 評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成

16、本價(jià)乘以成新 度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定扣除項(xiàng) 目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格 確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（四）轉(zhuǎn)讓舊房土地增值稅扣除項(xiàng)目的三種情形對比分析按照評估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目案例1A房地產(chǎn)企業(yè)以2000萬元出售一幢辦公樓，賬面原值300萬元，累計(jì)折舊30萬元。土地性質(zhì)為商業(yè) 用地，由于取得時間較早，取得時支付的土地出讓金等原始憑證由于檔案管理混亂無法提供。委托某資產(chǎn) 評估公司予以評估，資產(chǎn)評估公司評估土地價(jià)值為800萬元，按照成本法對于辦公樓進(jìn)行評估，重置成本 為500萬

17、元，成新率70%，A企業(yè)支付評估費(fèi)8萬元。A企業(yè)自行計(jì)算方案：轉(zhuǎn)讓辦公樓稅金共計(jì)111萬元，土地增值稅的扣除項(xiàng)目按房屋評估后的重置成 本x成新率+土地的評估價(jià)值確定：即500 x70%+800+111=1261（萬元），經(jīng)計(jì)算，應(yīng)申報(bào)繳納土地增值稅232.55 萬元。分析該公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅扣除項(xiàng)目，政策適用錯誤，扣除項(xiàng)目不準(zhǔn)確。中華人民共和國土 地增值稅暫行條例第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額;開發(fā)土地的成本、 費(fèi)用;新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;財(cái)政部法規(guī) 的其他扣除項(xiàng)目。其中舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指

18、在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估 機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。財(cái)稅字199548號關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項(xiàng)目金額的問題規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物 的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅 金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù) 的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。所以A公司土地扣除項(xiàng)目絕不能按照評估價(jià)值虛增扣除成本，只能按照取得土地使用權(quán)所支付的實(shí)際 價(jià)款扣除。不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。A公司土地扣除 成本只能為0.按照評估價(jià)格正確計(jì)算應(yīng)交土地增值稅如下：A企業(yè)辦公樓轉(zhuǎn)讓收入2000（萬元）。辦公樓評估價(jià)格（不含土地部分）為500 x70%=350（萬元）。取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為0.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=2000 x5%x（1+7%+3%）+2000 x0.5%o=111（萬元）。支付評估費(fèi)用8萬元。 扣除項(xiàng)目合計(jì)=350+0+111+8=469（萬元）增值額=2000-469=1531（萬元） 增值率為1531:469=326%應(yīng)納土地增值稅稅額=1531x60%-469x35%=