工程測量學(xué)講

1、第四章 專題圖測繪測繪工程教研室第四章 專題圖測繪4-1.地下管線探測與管線圖測繪4-2.地下管網(wǎng)地理信息系統(tǒng)4-3.竣工圖測繪4-4.房地產(chǎn)測繪與估計4-5.建筑測繪4-3.竣工圖測繪竣工圖是設(shè)計總平面在施工后實際情況的全面反映，是真實地記錄各種地上地下建筑物、構(gòu)筑物、道路和管線等位置的工程實際狀況的技術(shù)檔案資料，是對工程進行交工驗收和工程交付使用后進行維護、改建或擴建的重要依據(jù)。編繪竣工圖的目的：（1）在施工過程中可能由于設(shè)計時沒有考慮到的問題而使設(shè)計有所變更，這種臨時變更設(shè)計的情況必須通過測量反映到竣工圖上，以竣工圖作為檢驗設(shè)計的正確性，闡明工程竣工最終成果的技術(shù)資料。（2）為改建、擴建

2、提供原有各項建筑物、構(gòu)筑物和地下各種管線的坐標(biāo)、高程等資料，作為改建、擴建設(shè)計的依據(jù)。（3）便于工程交付使用后進行生產(chǎn)管理和各種設(shè)施的維護檢修工作，特別是地下管線等隱蔽工程的檢查和維修工作?？⒐D的特點：（1）復(fù)雜性。（2）精度取決于細(xì)部特征點的坐標(biāo)和高程的測量精度。（3）竣工總圖的比例尺，一般應(yīng)為1：500 圖例與原設(shè)計圖保持一致?？⒐D的內(nèi)容：（1）新建工程竣工圖的編繪和滿足改建、擴建工程規(guī)劃設(shè)計（2）日常維護管理的需要而對原有的工業(yè)與民用工程現(xiàn)狀圖的補測與編繪。一、新建工程竣工圖測繪新建工程竣工圖的測量，應(yīng)隨著工程的階段性竣工及時進行相應(yīng)的竣工測量與竣工圖編繪?？⒐た倛D的編繪，包括室外實

3、測和室內(nèi)資料編繪兩方面的內(nèi)容。（一）竣工測量竣工測量主要是對施工過程中設(shè)計有所更改的部分，直接在現(xiàn)場指定施工的部分，以及資料不完整無法查對的部分，根據(jù)施工控制網(wǎng)進行現(xiàn)場實測，或加以補測?？⒐た偲矫鎴D的內(nèi)容主要包括測量控制點、廠房輔助設(shè)施、架空及地下管線、道路的轉(zhuǎn)向點等建筑物或構(gòu)筑物的坐標(biāo)和高程，以及留置空地區(qū)域的地形。注意竣工圖的實測和對已有資料的實地檢測，應(yīng)在已有的施工控制點上進行。竣工測量完成后，應(yīng)提交完整的資料，包括工程的名稱、施工依據(jù)、施工成果，作為編繪竣工總平面圖的依據(jù)。（二）竣工圖編繪新建工程竣工圖編繪通常是根據(jù)設(shè)計資料、施工資料和竣工測量資料，在數(shù)字化的設(shè)計總平面圖的基礎(chǔ)上進行的

4、，保留設(shè)計總平面圖中在施工中未更改的內(nèi)容，把竣工測量獲得的竣工資料補充到圖上去，即獲得竣工平面圖。編繪各種竣工圖，必須在施工過程中，及時做好隱蔽檢驗記錄，整理好建設(shè)變更文件，確?？⒐D質(zhì)量。1.總平面及交通運輸竣工圖2.給、排水管道竣工圖3.動力、工藝管道竣工圖4.輸電及通訊線路竣工圖5.綜合管線竣工圖二、已建工程竣工圖測繪繪制實測竣工總平面圖時，應(yīng)盡可能收集原有的測量、設(shè)計、施工測量和竣工測量的圖紙和數(shù)據(jù)資料，作為重新編繪實測竣工總平面圖的基礎(chǔ)資料。已建工程竣工圖測繪也包括室外實測和室內(nèi)資料編繪兩個方面，方法和內(nèi)容與新建竣工圖測繪基本相同，只是與新建工程竣工圖測繪相比，有幾個應(yīng)該注意的問題：

5、（1）控制測量系統(tǒng)應(yīng)盡可能與原有坐標(biāo)系統(tǒng)一致最好能直接利用原有的系統(tǒng)。（2）由于工程已全部完工，很多隱蔽工程無法根據(jù)收集的資料現(xiàn)場檢核或直接實測，為確?？⒐D質(zhì)量，應(yīng)根據(jù)實際情況，采取相應(yīng)的措施。4-4.房地產(chǎn)測繪與估計房地產(chǎn)測繪與房地產(chǎn)估計是城市房地產(chǎn)管理的兩個重要組成部分，為其提供了可靠的數(shù)據(jù)和資料。內(nèi)涵：物質(zhì)、產(chǎn)權(quán)和財產(chǎn)內(nèi)涵屬性：自然、法律和經(jīng)濟屬性概念：是土地、建筑物以及固著于土地、建筑物上不可 分離的部分及其由它們衍生的各種權(quán)益。房地產(chǎn)的概念與類型房地產(chǎn)的概念 1.土地2. 建筑物3. 房地 概念：指不能被移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產(chǎn)。 內(nèi)涵：土地及其定著物。不動產(chǎn)物業(yè)

6、概念：是單元性房地產(chǎn)。房地產(chǎn)類型(二)房地產(chǎn)測繪的任務(wù)和目的房地產(chǎn)測繪的任務(wù)就是對房屋本身以及與房屋相關(guān)的建筑物和構(gòu)筑物進行測量、調(diào)查和繪圖工作，對土地以及土地上人為的、天然的荷載物進行測量、調(diào)查和繪圖工作，對房地產(chǎn)的權(quán)屬、位置、質(zhì)量、數(shù)量、利用狀況等進行測定、調(diào)查和繪制成圖的工作。房地產(chǎn)測繪的目的：（1）為房地產(chǎn)管理服務(wù)（2）為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎(chǔ)圖、表、數(shù)據(jù)、資料和相關(guān)信息。（3）為城市規(guī)劃、城市建設(shè)提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。（4）為保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料。（三）房產(chǎn)測繪的內(nèi)容和特點2.房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容 根據(jù)房產(chǎn)測量的任務(wù)，房產(chǎn)測量的基本內(nèi)容包括： 房產(chǎn)平

7、面控制測量；房產(chǎn)調(diào)查；房產(chǎn)要素測量；房產(chǎn)圖繪制；房產(chǎn)面積測算；房產(chǎn)變更測量；成果資料的檢查與驗收等。2.房產(chǎn)測繪與地形圖測繪、地籍測量的區(qū)別和聯(lián)系共同點，房產(chǎn)測繪最終形成的房產(chǎn)圖，其內(nèi)容與地形測量形成的地形圖及地籍測量形成的地籍圖均要根據(jù)城市控制網(wǎng)來進行細(xì)部測量，而且最大比例尺都是1：500，圖面上都要表示出城市地面上的主要地物。區(qū)別，地形圖是一種多用途的基本圖；地籍圖突出土地的權(quán)屬關(guān)系，主要用于土地管理；房產(chǎn)圖突出房產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，主要用于房產(chǎn)管理。3.房產(chǎn)測繪的特點（1）測圖比例尺較大（2）測繪內(nèi)容與地形圖測繪的差別（3）測繪成果差別較大（4）測繪內(nèi)容與地籍測量的差別（5）測繪成果具有法律效

8、率（6）精度要求不同（7）各類房產(chǎn)圖的修測、補測、變更測量應(yīng)及時。(四)房產(chǎn)圖測繪房產(chǎn)圖測繪是以房產(chǎn)調(diào)查和控制測量為基礎(chǔ)的。1.房產(chǎn)調(diào)查房產(chǎn)調(diào)查分房屋調(diào)查和房屋用地調(diào)查，以權(quán)屬單元進行，包括對每個權(quán)屬單元的位置、權(quán)界、權(quán)屬、數(shù)量和利用狀況等基本情況以及地理名稱和行政境界的調(diào)查。2.房產(chǎn)平面控制測量房產(chǎn)平面控制點布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部、從高級到低級、分級布網(wǎng)的原則，也可越級布網(wǎng)。房產(chǎn)平面控制測量包括基本控制測量和圖根控制測量。基本控制點和圖根控制點的密度，根據(jù)測圖比例尺和成圖方法由技術(shù)設(shè)計書規(guī)定，且應(yīng)盡量利用已有的控制點和固定地物點。3.房產(chǎn)圖測繪房產(chǎn)測繪最重要的成果是房產(chǎn)圖，分為房產(chǎn)分幅平面

9、圖、房產(chǎn)分丘平面圖、房屋分層平面圖。（1）房產(chǎn)分幅圖測繪（2）房產(chǎn)分丘圖（3）房產(chǎn)分戶圖房產(chǎn)分丘(分宗)平面圖（3）、房產(chǎn)分層分戶平面圖（五）、房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容 房產(chǎn)面積測算是指水平面積測算。 分為房屋面積和房屋用地面積測算兩類。 其中房屋面積測算包括房屋的建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積測算等等。 1.房屋建筑面積的測算方法 房屋建筑的平面圖形一般為簡單的幾何圖形：如矩形、梯形、三角形、圓形、扇形、弓形等。 因此，可以按丈量過的房屋邊長用簡單幾何圖形的面積計算公式計算面積。如果用解析法實測或用數(shù)字化儀量測到房角點坐標(biāo)，則可以用房角點坐標(biāo)解析法的面積公式計算房屋建筑面積。2.房屋用

10、地面積的測算 房屋用地面積測算的范圍 房屋用地面積以丘為單位進行測算，包括： 房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。（六） 房產(chǎn)變更測量 隨著我國住房制度改革的不斷深入和城市建設(shè)的快速發(fā)展，舊城改造、房屋商品化的進程不斷加快，使得房地產(chǎn)的動態(tài)變更不斷發(fā)生。 為了滿足房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理的需要和保持房產(chǎn)資料的現(xiàn)勢性和連續(xù)性，房產(chǎn)管理部門要經(jīng)常地進行房產(chǎn)變更測量，所以，房產(chǎn)變更測量是房產(chǎn)產(chǎn)籍管理部門的日常工作。房產(chǎn)變更測量的內(nèi)容 房產(chǎn)變更測量是指房屋發(fā)生買賣、交換、繼承、新建、拆除等涉及權(quán)屬調(diào)整和面積變化而進行的更新測量。 房產(chǎn)變更包括面積現(xiàn)狀變更和權(quán)屬主(產(chǎn)權(quán)主)變更，所以房

11、產(chǎn)變更測量又分為： 現(xiàn)狀變更測量 權(quán)屬變更測量 一、房地產(chǎn)估價 房地產(chǎn)估價：是指專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用合適的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。簡單定義：指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時點的價值的活動。二、房地產(chǎn)估價（一）專業(yè)估價人員；是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格或認(rèn)定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。具備的條件： 有扎實的估價理論知識 豐富的實踐經(jīng)驗 良好的職業(yè)道德（二)估價目的：時估價項目的期望用途。1、不同的估價目的要影響到估價結(jié)

12、果2、估價目的決定價值標(biāo)準(zhǔn)（三）估價原則：是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要的、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。主要有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則。房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價全過程中各項具體工作 按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序 明確基本事項擬定作業(yè)方案搜集所需資料實地查勘對象選定方法計算確定結(jié)果撰寫估價報告估價資料歸檔（五）常用房地產(chǎn)估價方法常用的房地產(chǎn)估價方法有：市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法。3.房地產(chǎn)估價方法3.1比較法比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期

13、有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市場情況下的價格或價值得一種方法。適用范圍：不動產(chǎn)市場比較發(fā)達交易案例與待估案例有較強相關(guān)性一般來說，比較法計算的過程也常常較少，因此，評估判斷出錯的可能性和數(shù)學(xué)錯誤的可能性都較少。其所得出的估價判斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 估價程序收集交易案例案例1案例2案例3交易情況、 期日、房地產(chǎn)狀況因素修正比準(zhǔn)價格1比準(zhǔn)價格2比準(zhǔn)價格3均值V=Vi/n 評估價步驟：調(diào)查最近銷售。對交易案例的銷售進行調(diào)查；確定買主和賣主的動機；找出有關(guān)銷售日期、價格、條件等方面資料；分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估

14、不動產(chǎn)（財產(chǎn)標(biāo)的）進行比較，考慮銷售時間、位置以及其他影響市場價值的因素。這個過程包括兩個部分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同；第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產(chǎn)出現(xiàn)價格差異。差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對被研究資產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響的。通常將這些差異作為對交易案例價格進行“調(diào)整的因素”。得出評估價值。根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。 交易情況修正是指通過排除交易案例房地產(chǎn)市場交易行為中的一些特殊原因所造成的交易價格偏差。有利害關(guān)系人之間的交易；急于出售或急于購買的交易；交易雙方或某一

15、方對市場行情缺乏了解的交易；交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易；交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易；相鄰房地產(chǎn)的合并；交易方式的差異。交易情況修正的方法：可比實例的成交價格*交易情況修正系數(shù)=正常價格 交易情況修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/交易案例交易情況指數(shù)交易期日修正是指將可比交易實例在成交期日的價格修正到待估房地產(chǎn)估價期日的價格。修正公式：交易實例在成交日期的價格*交易日期修正系數(shù)=在估價時點時的價格交易日期修正系數(shù)=待估房地產(chǎn)價格指數(shù)/交易案例價格指數(shù)一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進行修正。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。例：評估某宗房地產(chǎn)2001年9月末的價格，可比實例成交價3000元/平方米，

16、成交日期2000年10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2000年6月末到2001年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2001年2月末到2001年9月末平均每月上漲2%。3000*（1+1.5%）4*（1+2%）7=3658（元/平方米）（5）區(qū)域因素修正 區(qū)域因素是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會、經(jīng)濟、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性對房地產(chǎn)價格水平產(chǎn)生影響的因素。=區(qū)域因素修正后的比較案例價格比較交易案例價格待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)比較案例房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)（6）個別因素修正個別因素是指構(gòu)成房地產(chǎn)的個別特性對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。（7）確定房地產(chǎn)估價額待估房地產(chǎn)價格=比較交易房地產(chǎn)價格

17、交易情況修正系數(shù)個別因素修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)交易日期修正系數(shù)2 收益法收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進行估價的基本方法。它是指在估算不動產(chǎn)未來若干年預(yù)期純收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原利率，將評估對象未來收益還原為評估時日收益總和的一種方法。適用范圍：以獲取收益為目的不動產(chǎn)的估價。收益法的計算公式最一般的公式無限年且其他因素不變的公式有限年且其他因素不變的公式V是房地產(chǎn)價格，a為房地產(chǎn)純收益，r為房地產(chǎn)還原利率，n為房地產(chǎn)使用年期或僅有收益的年期。估價程序收益法資本化率r確定凈收益測算A=Ag-Ac毛收入測算Ag經(jīng)營成本測算Ac收益價格測算評估價凈收益的求取凈收益的求取公式凈收

18、益=潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運營費用 =有效毛收入-運營費用凈收益是由有效毛收入扣除運營費用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種情況：出租型房地產(chǎn)凈收益的求取出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。通常為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余額。租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。實際求取時，維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費是否扣除取決與租賃契約。*注意：租金收入中是否含有動產(chǎn)的租金收入。是否扣除取決于評估價值是否包

19、含此部分。直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。A. 商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，凈收益等于商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤。B.工業(yè)生產(chǎn)型房地產(chǎn)，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。C.農(nóng)地，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息等。例子：1.待估房地產(chǎn)概括待估房地產(chǎn)為一24層寫字樓

20、，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積2500平方米，建筑總面積26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求評估2003年5月的收益現(xiàn)價。2.評估過程評估方法改房地產(chǎn)主要以出租方式經(jīng)營，故選用收益還原法數(shù)據(jù)資料該房地產(chǎn)可供出租面積16900平方米，每平方米租金100元/ 月，出租率為95，建筑物原值為2600萬元，輔助設(shè)施原值260萬元，日常開支5萬元，土地稅.房產(chǎn)稅及其他稅費合計為總收入的8計算總收益16900*100*12*951926.6萬元計算總費用建筑物折舊期按50年計，殘值為0，輔助設(shè)施耐用年限為10年，殘值率5年折舊費2600 /50+260/10*95%76.7萬元 年日常

21、開支5*1260萬元各項稅費1926.6*8154.1萬元年總費用76.7+60+154.1290.8萬元計算純收益年純收益1926.6-290.81635.8萬元計算價格按45年使用期，還原利率為10，則房地產(chǎn)價格1635.8/10*（1-1/（1+10）45）16133.3萬元3 成本法成本法是指求取估價對象房地產(chǎn)在估價時點的重新構(gòu)建價格（重置或重建價格），扣除折舊，以此估算對象房地產(chǎn)的客觀合理價格的方法。適用范圍：既無收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價格的評估。注意：開發(fā)成本高并不一定意味著價格就高，開發(fā)成本低也不一定說明房地產(chǎn)價格就不應(yīng)該高。 估價程序成本法經(jīng)濟耐用年限確定重置成本、重建成本

22、確定折舊計算D成本價格測算V=C-D評估價房地產(chǎn)價格構(gòu)成下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售稅費；開發(fā)利潤。土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。管理費用：包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等。在估價時通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以某一比率來估算。投資利息：它包括土地取得成本、開發(fā)成本和

23、管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息銷售稅費：銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商（賣方）繳納的稅費，可以分為以下3類：銷售費用、銷售稅金及附加、其他銷售稅費（如由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費）等。 在估價時，通常按售價的一定比率來估算。開發(fā)利潤：是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 在估算開發(fā)利潤時，應(yīng)注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，盡管從理論上講，結(jié)果不會發(fā)生改變。成本法的基本公式最基本的公式 積算價格=重新購置價格-折舊適用于新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本

24、+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)總用地面積適用于新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建筑成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤在求取建筑物部分時，不含土地土地取得成本、土地開發(fā)成本及投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤中所含的土地部分。適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式舊房地價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購建價格-建筑物折舊舊建筑物價格=建筑物的重新購建價格-建筑物折舊建筑物折舊建筑物折舊的概念和原因折舊是會計學(xué)中用于衡量由于時間流逝、技術(shù)過時和市場變化等因素而

25、引起的固定資產(chǎn)的磨損消耗和其他價值損失的術(shù)語。物質(zhì)上折舊指建筑物隨著時間推移、風(fēng)吹日曬、使用等在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。自然老朽主要由自然力的作用引起，如風(fēng)吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、老化、風(fēng)化、基礎(chǔ)沉降等，與建筑物實際經(jīng)過年數(shù)有關(guān)，同時也要看所在地區(qū)的氣候和環(huán)境條件。正常使用的磨損主要由人工使用引起，與建筑物的使用性質(zhì)、使用強度和使用年數(shù)有關(guān)。意外的破壞損失主要是因突發(fā)性的天災(zāi)人禍引起的，包括自然方面的：如地震、水災(zāi)、風(fēng)災(zāi)和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破壞損毀。延遲維修的損壞由于沒有適時地采取預(yù)防、保養(yǎng)措施或修理不夠及時，造成不應(yīng)有的損壞或提前損壞，或已有的損壞

26、仍然存在，如門窗損壞仍然存在、墻或地面有裂縫或洞等。功能折舊指隨著經(jīng)濟發(fā)展、社會進步、人們居住習(xí)慣的改變等，建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值得損失。一般憑經(jīng)驗評估功能上的缺陷，對于可改造的則用所需費用為其折舊額。經(jīng)濟上的折舊指建筑物以外（如噪音、污染、環(huán)境的改變等）的各種不利因素所造成的建筑物價值得損失。評估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。求取建筑物折舊的方法（自然壽命、經(jīng)濟壽命，實際經(jīng)過年數(shù)、有效經(jīng)過年數(shù)）在成本法求取折舊中，建筑物的壽命應(yīng)為經(jīng)濟壽命，經(jīng)過年數(shù)應(yīng)為有效經(jīng)過年數(shù)。直線法最簡單的迄今使用最廣泛的一種折舊方法，它在建筑物的經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等。定率

27、法用某一固定比率乘以房地產(chǎn)重新建造價格中扣除以折舊部分的余值，計算每年的折舊額。成新法根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度等，確定建筑物的成新率，直接求取建筑物的現(xiàn)值。折舊計算時注意： (1)應(yīng)注意估價上的折舊與會計上的折舊的區(qū)別 應(yīng)注意土地使用權(quán)年限對建筑物經(jīng)濟壽命的影響估價實務(wù)中，通常以年限為基礎(chǔ)計算折舊，然后根據(jù)實際觀察法進行修正。 例子某宗房地產(chǎn)土地面積1000平方米，是10年前征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時每畝地花費18萬元，現(xiàn)時取得該類土地每平方米620元；地上建筑物總建筑面積2000平方米，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時造價每平方米600元，現(xiàn)時每平方米1200元，估計建筑物八成新。試選用所給資料

28、估算該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。土地現(xiàn)值=620*1000=620000元 建筑物現(xiàn)值=1200*2000*0.8=1920000元 估價對象現(xiàn)時總價=620000+1920000=2540000元 估價對象現(xiàn)時單價=2540000/2000=1270元例子估價對象概況某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為1500平方米，建筑物總面積為5100平方米，建造日期為1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。估價要求需要評估該房地產(chǎn)2003年10月的市場價格評估過程選取估價方法，因無類似辦公大樓的交易實例，擬采用成本法估價。估價公式：房地產(chǎn)現(xiàn)時價格=土地的重新建造價格+建筑物重新建造價格-折舊 估價計算求取土地的重新建造完

29、全價值利用市場資料比較，得出估價對象土地價格為1200元/平方米，則土地總價為1500平方米*1200元/平方米=180萬元求取建筑物的重新建造完全價值經(jīng)過調(diào)查，建造與待估房地產(chǎn)類似的辦公大樓（鋼混結(jié)構(gòu)），其現(xiàn)時建筑物造價為1100元/平方米，以此作為該建筑物部分的重置單價，則建筑物總造價為5100平方米*1100元/平方米=561萬元求取建筑物折舊簡單采用定額法，鋼混結(jié)構(gòu)的耐用年限為60年，殘值率為0，則建筑物的折舊總額為561*12/60=112.2萬元計算估價額房地產(chǎn)現(xiàn)時價格=180+561-112.2=628.8萬元 每平方米單價=628.8/0.51萬平方米=1233元/平方米假設(shè)開

30、發(fā)法是在估算開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣相關(guān)的專業(yè)費、利息、利潤、稅收等費用后，以剩余之?dāng)?shù)來確定估價對象土地價格的一種方法。適用范圍： 待開發(fā)土地、待拆遷改造和再開發(fā)的房地產(chǎn)的估價等。注意：1.假設(shè)開發(fā)法是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費。其可靠性如何，取決于以下幾點：是否根據(jù)土地估價的最有效使用原則合理確定土地最佳利用方式；是否正確掌握地產(chǎn)市場行情及供求關(guān)系，并正確判斷了開發(fā)完成后的物業(yè)總價值。2.假設(shè)開發(fā)法以一定的假設(shè)或限制條件為前提。通常有以下幾方面的假設(shè)：估價中涉及到的不動產(chǎn)總價、租金和成本數(shù)據(jù)在開發(fā)期內(nèi)不會發(fā)生大的變化

31、；假設(shè)租金和不動產(chǎn)交易價格在開發(fā)期間不會下降，而且不考慮物價上漲的因素；假設(shè)在開發(fā)期間各項成本是均勻投入的。房地產(chǎn)資料大全4.假設(shè)開發(fā)法假設(shè)開發(fā)法的基本公式 最基本的公式待開發(fā)房地產(chǎn)的價值=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-投資者購買時應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費按估價對象細(xì)化的公式求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。假設(shè)開發(fā)法的操作步驟：運用假設(shè)開發(fā)法估價一般分為以下6個步驟：調(diào)查待開發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；選擇最佳的開發(fā)利用方式；估計開發(fā)經(jīng)營期；預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值；估計開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費；進行具體計算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價值。例子：