1~2月統(tǒng) 計局房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)點(diǎn)評：銷售增速再次轉(zhuǎn)負(fù)投資強(qiáng)勢反彈

1、目 錄 HYPERLINK l _bookmark0 12 月銷售面積持續(xù)回落4 HYPERLINK l _bookmark3 12 月新開工和房地產(chǎn)投資維持強(qiáng)勢4 HYPERLINK l _bookmark9 預(yù)測 2019 年銷售、投資、新開工增速為-5%、4%、-6%5 HYPERLINK l _bookmark10 龍頭房企增速放緩，集中度仍持續(xù)提升6 HYPERLINK l _bookmark13 投資建議6 HYPERLINK l _bookmark14 風(fēng)險提示7有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分析師申明之后部分，或請與您的投資代表聯(lián)系。并請閱讀本證券研究報

2、告最后一頁的免責(zé)申明。2圖表目錄 HYPERLINK l _bookmark1 圖 1：房地產(chǎn)銷售面積 12 月同比增速為-3.6% 4 HYPERLINK l _bookmark2 圖 2：12 月各區(qū)域樓市銷售增速均出現(xiàn)下滑4 HYPERLINK l _bookmark4 圖 3：房地產(chǎn)新開工面積同比增速為 6.0% 4 HYPERLINK l _bookmark5 圖 4：12 月份新開工面積/銷售面積的比例為 1.334 HYPERLINK l _bookmark7 圖 5：房地產(chǎn)投資 12 月同比增速為 11.6% 5 HYPERLINK l _bookmark8 圖 6：居民 2

3、月新增中長期貸款同比下降 30.9% 5 HYPERLINK l _bookmark11 圖 7：12 月 TOP10 公司銷售集中度達(dá)到 35.6% 6 HYPERLINK l _bookmark12 圖 8：12 月 20-50 名房企銷售增速-7.1% 6 HYPERLINK l _bookmark6 表 1：預(yù)測 2019 年銷售面積、開發(fā)投資額、新開工面積同比增速為-5%、4%、-6%6有關(guān)分析師的申明，見本報告最后部分。其他重要信息披露見分析師申明之后部分，或請與您的投資代表聯(lián)系。并請閱讀本證券研究報告最后一頁的免責(zé)申明。312 月銷售面積持續(xù)回落12 月全國銷售面積同比下滑，主要

4、由于東部及中部地區(qū)負(fù)增長所致。2019 年 12 月全國實現(xiàn)商品房銷售面積 14102 萬平方米，同比下降 3.6%，前值為 0.9%，增速較 2018 年 12 月下降 4.5 個百分點(diǎn)并再次出現(xiàn)同比負(fù)增長，主要是受到東部地區(qū)及西部地區(qū)銷售面積同比負(fù)增長所累，中部地區(qū)增速亦持續(xù)下降。但由于 12 月銷售均價同比仍增長 6.7%，前值為 10.7%，帶動銷售金額仍維持正增長，12 月實現(xiàn)銷售金額 12803 億元，同比增長 2.8%，增速較上月下降 9.5 個百分點(diǎn)。目前來看各區(qū)域去化率預(yù)計仍將維持穩(wěn)中有降，因此我們判斷2019 年一季度銷售面積會呈現(xiàn)負(fù)增長， 整體市場仍處于探底過程。圖 1：

5、房地產(chǎn)銷售面積 12 月同比增速為-3.6%圖 2：12 月各區(qū)域樓市銷售增速均出現(xiàn)下滑120%100%80%60%40%20%0%-20%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-07-40%銷售面積25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%東部中部西部東北數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，1

6、2 月新開工和房地產(chǎn)投資維持強(qiáng)勢12 月新開工面積同比增長 6.0%。12 月房地產(chǎn)新開工面積為 18814 萬方，同比增長 6.0%，前值 20.5%，增速較上月回落 14.5 個百分點(diǎn)，增速明顯放緩，體現(xiàn)出開發(fā)商對于后市銷售情況的謹(jǐn)慎態(tài)度。12 月新開工面積/銷售面積的比值為 1.33，處于歷史高位，但更多的是由于銷售端的收縮而非新開工端的擴(kuò)張而造成的。2 月份全國商品房待售面積為 52251 萬方，環(huán)比下降 0.3%。圖 3：房地產(chǎn)新開工面積同比增速為 6.0%圖 4：12 月份新開工面積/銷售面積的比例為 1.33170%120%70%20%2010-012010-072011-012

7、011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-012010/12010/72011/12011/72012/12012/72013/12013/72014/12014/72015/12015/72016/12016/72017/12017/72018/12018/72019/1-30%新開工面積3.503.002.502.001.501.000.500.00新開工/銷售數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，12 月房地

8、產(chǎn)投資同比增長 11.6%。12 月房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 12090 億元，同比增長 11.6%， 前值 8.2%，增速較 2018 年 12 月回升 3.4 個百分點(diǎn)。12 月份土地成交價款為 690 億元，同比下降 13.1%，前值為 6.8%，增速較 2018 年 12 月下降 19.9 個百分點(diǎn)。12 月份房地產(chǎn)行業(yè)到位資金量為 24497 億元，同比增長 2.1%。其中定金及預(yù)收款 7366 億元，同比增長 5.6%；個人按揭貸款 3458 億元，同比增長 6.5%。2 月份居民新增中長期貸款 2226 億元，同比下降 30.9%，環(huán)比下降 68.1%。圖 5：房地產(chǎn)投資 12 月同比

9、增速為 11.6%圖 6：居民 2 月新增中長期貸款同比下降 30.9%50%40%30%20%10%2009-012009-072010-012010-072011-012011-072012-012012-072013-012013-072014-012014-072015-012015-072016-012016-072017-012017-072018-012018-072019-010%-10%房地產(chǎn)投資8,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,0002017/10居民新增中長期貸款2017/32017/52017/72017/92017/112018

10、/12018/32018/52018/72018/92018/112019/1數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，預(yù)測 2019 年銷售、投資、新開工增速為-5%、4%、-6%我們維持對 2019 年房地產(chǎn)行業(yè)銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新開工面積的增長預(yù)測值分別為-5%/4%/-6%。目前來看市場去化情況仍未好轉(zhuǎn)，開發(fā)商對后市的判斷都較為謹(jǐn)慎，因此仍維持搶開工的策略，帶動新開工仍維持較高的增速。我們預(yù)測 2019 年房地產(chǎn)行業(yè)三大核心指標(biāo)為：銷售面積下降 5%、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 4%、新開工面積下降 6%。表 1：預(yù)測 2019 年銷售面積、開發(fā)投資額、新開工面積同比增速為-5%、

11、4%、-6%核心指標(biāo)歷史數(shù)據(jù) 東方預(yù)測 2016A2017A2018A2019E銷售面積22.5%7.7%1.3%-5.0%開發(fā)投資額6.9%7.0%9.5%4.0%新開工面積8.1%7.0%17.2%-6.0%資料來源：國家統(tǒng)計局，龍頭房企增速放緩，二三梯隊競爭激烈2019 年 12 月，TOP10 房企銷售金額同比下降 21.4%。從行業(yè)集中度來看，12 月 TOP10 房企的銷售市占率達(dá)到了35.6%，但較2018 年同期出現(xiàn)下降，主要由于龍頭房企的銷售增速明顯放緩，對規(guī)模的訴求不再強(qiáng)烈。另外，10-20 名、20-50 名、50-100 名房企銷售金額的同比增速分別為-14.4%、-7

12、.1%和-7.2%，20 名之后房企對銷售規(guī)模擴(kuò)張，提高排名的訴求更強(qiáng)，因此整體銷售增速的下降隨排名后移而逐步收窄，我們判斷未來 2050 名區(qū)間的競爭將愈發(fā)激烈。圖 7：12 月 TOP10 公司銷售集中度達(dá)到 35.6%圖 8：12 月 20-50 名房企銷售增速-7.1%40%30%TOP1035.6%26.9%0%24.2%10-2020-5050-100全國-4%-7.1%-7.2%銷售金額同比增速20%10%20090%16.1%17.0%18.7%8.2%10.1%10.7%12.8%13.7%-2%-4%-6%-8%-10%-12%-14%-16%201020112012201

13、320142015201620172018-14.4%2019年1-2月數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，克而瑞，數(shù)據(jù)來源：克而瑞，投資建議我們認(rèn)為，最嚴(yán)的調(diào)控期已經(jīng)過去，當(dāng)前建議淡化政策博弈，堅守行業(yè)基本面。今年一二線城市的回暖是確定性較高的事件，而環(huán)核心城市的三四線衛(wèi)星城市場也有望超越市場預(yù)期，例如環(huán)京區(qū)域已現(xiàn)復(fù)蘇跡象，建議關(guān)注在這些城市有較好布局的房企，在銷售端將有望取得超越行業(yè)平均的增速。維持行業(yè)標(biāo)配的觀點(diǎn)，推薦業(yè)績確定性高增長，前期機(jī)構(gòu)配置不多或減持的二梯隊公司。具體來看， 我們推薦：新城控股、華夏幸福、陽光城、中南建設(shè)，建議關(guān)注榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展。風(fēng)險提示1、銷售大幅低于預(yù)期。由于樓市進(jìn)入需求