15.75畝完整的市場投資測算

1、地塊經(jīng)濟效效果評估一 、項目目的確定性性分析1、項目的的投資估算算 （11）、土地地費用：227萬元/畝315.75畝85255.25萬萬元 （2）、前期工程程費用估算算：10554.5萬萬元序號項目金額估算說明1規(guī)劃、設計計可研費526.55按25元/平方米2水文地質(zhì)勘勘察費80初、詳勘3道路費4供水費125供電費156土地平整費費421按照20元元/平方米米合 計1054.5（3）、基基礎設施建建設費估算算：23110.255萬元序 號項 目建設費用合合計（萬元元）估算說明1供電工程84240元/平平方米2供水工程210.5510元/平平方米3供氣工程315.77515元/平平方米4排污工

2、程42120元/平平方米5道路工程6路燈工程105.2255元/平方方米7環(huán)衛(wèi)設施8綠化工程315.77515元/平平方米9外部道路100100元/平方米合 計計2310.25-（4）、建建筑安裝工工程費估算算：187752.55萬元 序號項目建筑面積（平平方米）建安工程費費單計（元元/平方米米）金額合計（萬萬元）1市場營業(yè)房房10450008508882.52廠房區(qū)14100007009870合 計2455000-187522.5（6）、招招商活動費費用：15500萬元元 （7）、管管理費：8892.44萬元（8）、財財務費用：757.8萬元 （9）、銷銷售費用：13088萬元（10）、開發(fā)

3、期稅稅費：500萬元 （11）、不可預見見費用：1109.446萬元 21050005.2元元/ m221099.46萬萬元（12）、其他費用用估算：2230萬元元序 號項目金額(萬元元)估算說明1臨時用地費費用2臨建費3施工圖紙預預算或標底底編制費404工程合同編編制費105招標管理費費106總承包管理理費207工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督管理費費8工程監(jiān)理費費1009工程保險50合 計計2302、銷售收收入、經(jīng)營營稅金及附附加估算表表（一年）序號項目合計商業(yè)區(qū)廠房區(qū)1銷售收入（萬萬元）4513552821551692001.11.2地上可銷售售面積M22245500010450001410000單位售價

4、（元元/ M22）_270012002經(jīng)營稅及附附加（萬元元）2482.431551.83930.662.12.2營業(yè)稅5%（萬元）2256.751410.75846城市建設稅稅、教育費附加加（萬元）225.668141.00884.6二、附加交交納費用(532萬元元)施工圖及抗抗震設計審審查費：119白蟻防治費費：10檔案管理費費:20保險費：224建設用地規(guī)規(guī)劃許可證證：5質(zhì)量監(jiān)督費費：370工程定額測測定費：225建安企業(yè)行行業(yè)管理費費：44印花稅：1153、利潤：67866.41萬萬元 利利潤=銷銷售收入開發(fā)建建設投資成成本經(jīng)營稅稅金及附加加 455291-360222.166-248

5、22.43=67866.41萬萬元4、 利潤潤率：155% 利利潤率=利潤/銷銷售總收入入67886.411/452991=15%二、項目經(jīng)經(jīng)濟效果靜靜態(tài)分析1、靜態(tài)投投資收益率率（E） 靜靜態(tài)投資收收益率（EE）是投資資后獲得的的年凈收入入與項目投投資額的比比值,用公公式： EE=M/KK(其中MM是年凈收收入、K是是項目總投投資額)。 EE=M/KK67886.411/360222.166=18.88% 2、靜態(tài)投投資回收期期（T） 靜靜態(tài)投資回回收期（TT）是指項項目初始投投資起到用用項目的凈凈收益償還還全部投資資所需時間間，以年表表示： T=K/M=360222.166/67866.4

6、15.5年 項目的首首期投資現(xiàn)現(xiàn)金流量序號項目總計1234-61現(xiàn)金流入6786.41-30788.52223312.7331538.5735013.6261.1銷售收入435999130799.7174399.68231.856539.852現(xiàn)金流出385044.59161588.2222141266.86776693.2771526.2242.1土地費用8525.254262634262622.2前期工程費費用1054.5738.115316.3352.3基礎設施建建設費用2310.25693.0075924.11693.00752.4建筑安裝工工程費用187522.58035.42562

7、49.7754467.32.5招商活動費費用15005004003003002.6管理費892.44267.772223.11178.448223.112.7財務費用757.88227.334189.445151.556189.4452.8銷售費用1308261.66392.443273272.9開發(fā)期稅費費50151510102.10其它費用2301504020202.11不可預見費費用109.44621.899221.899221.899243.78842.12附加繳納費費用53226613379.853.22.13經(jīng)營稅費2482.43719.339959.118444.117359.6

8、69項目的經(jīng)濟濟效果動態(tài)態(tài)分析對本項目進進行經(jīng)濟效效益評價的的主要依據(jù)據(jù)國家計委委、建設部部頒發(fā)的建設項目目經(jīng)濟評價價的方法與與參數(shù)（第第二版），參參照我國新新的會計制制度，結合合當前房地地產(chǎn)開發(fā)的的實際情況況，充分估估計溫州新新城市中心心的發(fā)展前前景，計算算全部資金金的經(jīng)濟效效益，選取取的計算指指標為：財務內(nèi)部收收益率（FFIRR） 財務務內(nèi)部收益益率（FIIRR）是是指項目在在整個計算算期內(nèi)各年年凈現(xiàn)值在在累計等于于零時的折折現(xiàn)率，它它反映項目目所占用資資金的贏利利水平，并并可參照同同期的銀行行貸款利率率水平反映映項目的實實際贏余能能力及針對對資金的抗抗風險能力力。是考察察項目贏利利能力的

9、主主要動態(tài)評評價指標，當當FIRRR大于基準準收益率時時，則認為為項目贏利利能力已經(jīng)經(jīng)滿足最低低要求，由由項目投資資的全部現(xiàn)現(xiàn)金流量可可以計算出出。假設本項目目貸款利率率是6.00。故基基準利率收收益率Icc取10。FNPVjonnFj(11+i*)-j=00上上式中的的i*就是是方案的內(nèi)內(nèi)部收益率率即表示為為FIRRR.由上式可知知：可以采采用試值內(nèi)內(nèi)插入法求求得FIRRR的值。由現(xiàn)金流量量表可得FFIRRi1+NNPV(ii1)*(i2ii1)/NPV(i1)+NPV(i2)=12%計算得到全全部投資的的財務內(nèi)部部收益率FFIRR=12%ic110財務凈現(xiàn)值值（FNPPV）財務凈現(xiàn)值值 （

10、FNNPV）是是指事先規(guī)規(guī)定的基準準貼現(xiàn)率，將將項目在計計算期內(nèi)各各年凈現(xiàn)金金流量折現(xiàn)現(xiàn)到建設初初期的項目目總和，它它是考察項項目計算期期內(nèi)的贏利利能力的動動態(tài)評價指指標，凈現(xiàn)現(xiàn)值大于零零時的項目目是可以接接受的。本本項目選取取的基準貼貼現(xiàn)率為110%，由由現(xiàn)金流量量表計算可可得FNPPV=nt=ooFt(pp/F,IIo.t)= 71400.2166萬元。則則說明項目目在財務是是可行的。3、動態(tài)投投資回收期期（TD）動態(tài)投資回回收期（TTD）是指指在考慮了了資金時間間價值的情情況下，從從初始投資資起到累計計獲得的凈凈收益達到到全部投資資額為止所所需要的時時間。所有有，用動態(tài)態(tài)投資回收收期指標

11、評評價方案更更加切合實實際、更科科學，投資資決策更準準確，風險險也更小。由動態(tài)投資資回收的公公式 TDDlggAlgg（APPio）/lg（ll+io）；在基準收收益率下，將將初始投資資額P及年年收益為AA代入公式式可得本項項目的動態(tài)態(tài)投資回收收期TD4.5年年。由此亦亦可看出本本項目是可可行的。4、投資利利潤率 投資資利潤率是是指項目的的投資利潤潤（即凈現(xiàn)現(xiàn)金流量累累計值）與與項目投資資額定的比比例，是評評價項目經(jīng)經(jīng)濟效益的的靜態(tài)指標標。項目總總投資利潤潤率為155%利潤率=利潤/銷銷售總收入入67886.411/452291=115%5、項目經(jīng)經(jīng)濟指標評評價匯總動態(tài)指標：財務內(nèi)部部收益率（FFIRR）10%財務凈現(xiàn)值值（FNPPV）=771