我國地產融資的發(fā)展現狀

1、中國地產融資問題研究（上）2004-10-27 10:33:22 作者：中國人民銀行上海分行課題組 摘要：隨著房地產金融的進展壯大，地產融資作為一種獨立房地產融資品種，其重要性日益顯現。重點對我國地產融資的進展現狀、思路、監(jiān)管等問題進行探討，并提出了一些針對性建議。地產融資屬于房地產融資的總范疇。隨著我國房地產市場的日趨成熟和金融體制改革的不斷深入，房地產金融也不斷進展壯大。隨著我國土地產權制度的改革，地產成本占整個房地產成本的比例越來越高，土地使用權流轉所產生的融資需求明顯上升，地產融資作為一種獨立的房地產融資品種，其重要性日益突出.因而，研究我國地產融資的進展現狀、思路、監(jiān)管等問題，關于政

2、策部門制定合理的地產融資政策有著重要的指導意義。1、地產融資問題的提出隨著我國土地產權制度由打算經濟時期的土地劃撥和非流通制度轉變?yōu)橥恋赜袃斒褂弥贫群?，尤其是近年來土地使用權轉讓實行市場化招標拍賣以及政府儲備土地的建立，企業(yè)和土地儲備部門對地產融資的需求日益增加。地產融資是指為進行土地流通而進行的資金籌集、融通的信用活動。地產融資需求的產生，往往是基于投資者購買土地所有權(或使用權，視一國土地制度的不同而定)或整理土地而產生的。在土地能夠市場化流轉的情況下，購買土地使用權必定需要大量的資金，企業(yè)購買土地使用權的過程中也就相應的產生了融資需求，與之相伴，金融機構涉及地產的業(yè)務也逐漸增加。目前，我

3、國經濟主體對地產流通的資金需求要緊包括三部分：(1)非房地產企業(yè)基建用地產生的資金需求，目前這類融資要緊體現在基建貸款、項目融資方面，專門難準確可能其地產融資金額。(2)房地產開發(fā)企業(yè)、開發(fā)區(qū)土地開發(fā)的地產融資需求。當前，土地使用權投資占有房地產開發(fā)項目投資相當高的比重，有些都市甚至達到40%-50%，在房地產市場日趨活躍的情況下，這類融資已成為地產融資的主體。(3)土地儲備部門的土地融資需求。近年來土地收購、儲備、轉讓機制已在全國，特不是大中都市逐步建立，土地儲備部門為調控土地市場而購買土地使用權的融資需求不斷增加，作為政府的調控機構，土地儲備部門的自有資金一般可不能太多，其購買儲備土地也要

4、緊依靠外部融資。近年來，金融機構已對土地儲備部門發(fā)放了一定數量的土地儲備貸款，但由于缺乏相應的治理方法和政策，土地儲備融資存在一些令人擔憂的問題。因而，探究研究制定符合國情的土地金融介入方法，借鑒目前國際上“土地銀行”的成功經驗，拓寬融資、籌資的渠道，使土地儲備機構真正成為土地的調控器已勢在必行。土地使用權的流轉需要有充足的資金支持，但由于土地供給量在一定時期內是相對穩(wěn)定的，過度的資金推動又容易誘發(fā)地產泡沫，而過高的地產泡沫往往會最終導致金融危機。典型的案例如90年代初期北歐國家房地產泡沫破滅引起的北歐三國銀行危機、日本泡沫經濟破滅后地價暴跌導致的巨額不良貸款、以及東南亞金融危機等。而我國19

5、92、1993年期間出現的“房地產熱”，在個不地區(qū)和都市，也出現了典型的地產泡沫現象，導致地產價格暴漲暴跌、商品房大量積壓、土地閑置嚴峻，最終反映為銀行資金大量沉淀在房地產項目上。面對地產融資的現實需求及其蘊含的潛在風險，我們必須制定合理的地產融資政策，做到既要支持地產流轉和房地產開發(fā)、土地儲備的合理資金需求，又要防止地產泡沫。目前，我國還沒有專門系統(tǒng)的地產融資治理方法和政策，零星的治理規(guī)定和政策要緊體現于房地產金融政策之中，而由于地產的專門性，地產融資的風險顯然要高于房產融資的風險，隨著地產融資需求的增長，研究并制定專門的地產融資政策已是現實需要。2、我國地產融資現狀伴隨著我國土地供應方式的

6、改變、都市區(qū)劃調整和都市建設步伐的加快，土地作為一種稀缺的資源和生產要素，在國民經濟進展過程中的重要性日趨上升。我國自80年代以來，經濟已進入起飛時期，這一時期是經濟進展速度快、產業(yè)擴展迅速、對土地需求量大的時期，也是地價和土地融資需求快速上升的時期。近年來，我國地產融資取得了較大進展。2.1 我國地產融資的要緊形式從融資需求主體上看，我國的地產融資可分為政府地產融資、企業(yè)地產融資和個人地產融資。所謂政府地產融資，指相關機構受政府托付或指派，從事土地收購、開發(fā)、出讓過程中產生的融資需求。這種融資要緊表現為政府土地儲備機構的融資和各類園區(qū)建設過程中的土地融資需求。企業(yè)地產融資指房地產企業(yè)在從事房

7、地產開發(fā)中購置土地使用權時產生的融資需求和非房地產企業(yè)創(chuàng)辦過程中購買生產建設區(qū)的土地使用權時產生的融資需求。由于非房地產企業(yè)地產融資一般體現在企業(yè)差不多建設過程中產生的融資需求中，因此本文中不具體涉及此類融資。個人地產融資，指個人在購買房地產時用于購買土地使用權的融資需求。個人地產融資的產生，要緊是基于房產與地產的不可分性，它要緊包括在個人房地產貸款中，本文也不再過多涉及。因此本課題分析的要緊對象包括政府土地儲備融資、園區(qū)地產融資和房地產商地產融資。從融資方式上，地產融資可分為直接融資和間接融資。直接融資要緊表現為房地產公司通過上市進行融資。據統(tǒng)計，目前在我國約有27000多家房地產企業(yè)，其中

8、只有50多家企業(yè)實現了在證券市場上市融資，與一千多家上市企業(yè)相比，比例不算高；據不完全統(tǒng)計，房地產上市公司從1993年-2001年在股票市場籌集的資金(包括新發(fā)、增發(fā)、配股等)金額分不為35億元、16億元、13億元、9億元、57億元、18億元、11億元、13億元和21億元，9年來共籌資193億元，相關于1萬多億元的房地產貸款，房地產企業(yè)從股票市場籌集的資金相當少。地產融資的方式要緊是通過金融機構進行間接融資，下文對地產融資現狀的分析側重點是我國地產貸款問題。2.2 我國地產融資的進展狀況1.地產貸款總量增長較快。據不完全統(tǒng)計，2002年6月末，我國各類地產貸款余額為572.01億元，比2001

9、年末增長59.3%，大大高于同期人民幣貸款的增長率。地產貸款占商業(yè)銀行房地產貸款的比例隨之增長，從2001年末的3.0%上升到2002年6月末的4.2%。保守可能，2003年末全國地產貸款余額在1000億元以上。在我國部分地區(qū)，地產貸款增加速度更快，如東部沿海某市1999年至2001年期間，地產貸款年均增幅達到216%，地產貸款占房地產貸款的比例從1999年的2.9%逐步上升到2000年的5.4%、2001年的7.8%。近年來地產貸款更是顯出快速增長態(tài)勢。2.地產貸款結構狀況。從目前地產貸款的發(fā)放對象看，全國土地儲備機構貸款、園區(qū)地產貸款、房地產商地產貸款差不多上三分天下，2002年6月末，上

10、述三項貸款余額分不為235.1億元、150.8億元和186.2億元，分不較2001年底增長57.0%、36.6%和57.3%。期限上，地產貸款以短期為主，2002年6月末的各項地產貸款余額中，1年以內的短期貸款占69.2%；但園區(qū)地產貸款中中長期貸款占比較高，2001年末和2002年6月末的園區(qū)地產貸款余額中，1年以上的貸款分不占46.1%和49.8%。貸款方式上，地產貸款以擔保為主，但信用貸款也占到了相當的比例，2002年6月末，全國地產貸款余額中信用貸款的比例達15.1%。3.地產貸款資產質量狀況。2002年6月末，全國各類地產貸款余額中，不良貸款余額為21.4億元，不良貸款率為3.8%，

11、較2001年6月末下降了3.7個百分點。各項地產貸款中，政府土地儲備貸款、園區(qū)地產貸款的資產質量較好；房地產企業(yè)地產貸款的質量相對較差，2001年末和2002年6月末房地產企業(yè)地產貸款不良率分不達22.0%和11.2%?？傮w上，我國地產貸款的資產質量較好，但這與我國當前的房地產市場環(huán)境有專門大關系，目前，全國土地和房地產價格總體趨向上漲，房地產市場火爆及地產貸款急劇擴大致使當前不良地產貸款率趨向下降；同時，還應看到全國地產貸款應收未收利息有上升的趨勢，2002年6月末各項地產貸款應收未收利息8.5億元，較2001年底增加了0.6億元。4.地產貸款的政策規(guī)定。目前，我國在金融政策的制定過程中，總

12、體上對地產融資依舊采取了相對慎重的態(tài)度。首先表現在貸款范圍上，貸款通則規(guī)定，商業(yè)銀行只同意對有資質的房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產貸款，并不得發(fā)放貸款給房地產企業(yè)用于投機房地產；其次表現在貸款程序上，中國人民銀行頒布的關于規(guī)范房地產金融業(yè)務的通知(銀發(fā)2001195號)中，規(guī)定金融機構只能對四證(國有土地使用證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證、建設用地規(guī)劃許可證)齊全的房地產項目發(fā)放房地產貸款，且房地產項目的自有資金需達30%以上；而在中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務治理的通知(銀發(fā)2003121號)第一次專門對地產貸款作出了規(guī)定：“對土地儲備機構發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超

13、過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年”，同時，“商業(yè)銀行不得向房地產企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”。整體上，我國對地產融資的操縱是比較嚴格的。2.3 地產融資迅速進展的緣故1.政府主導型土地儲備制度的建立。為發(fā)揮政府對土地的調控作用，提高資源配置效率，以1996年上海建立土地進展中心為標志，我國政府土地儲備制度逐步建立起來。2001年4月，國務院辦公廳下發(fā)了國務院關于加強國有土地資產治理的通知，要求有條件的地點政府要對建設用地試行收購儲備制度，進一步明確了政府土地儲備制度在我國土地市場治理中的地位和作用。政府土地儲備機構的要緊職責是代表政府統(tǒng)一收購需要盤活的土地，成為土地

14、一級市場上供應土地的唯一渠道和機構。籌集購地資金是征購土地的關鍵所在，壟斷土地收購需要巨額資金投入，政府土地儲備機構資金來源渠道單一，自有資金少，要緊依靠銀行貸款，導致政府土地儲備貸款增長迅速。2.地價持續(xù)上漲。與建立政府土地收購儲備制度相對應的是國有土地特不是經營性國有土地使用權的出讓實行招標拍賣，以充分發(fā)揮市場配置土地資源的基礎性作用。目前全國開展土地招標拍賣活動的市縣差不多達到1500個以上。從1999年至2001年，全國招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權價款分不達到114億元、246億元、492億元。2002年上半年，全國31個省、自治區(qū)、直轄市都開展了國有土地招標拍賣掛牌活動，出讓的土地

15、價款超過300億元。經營性土地必須通過招標拍賣方式出讓，使得地價差不多在完全竟價的情況下產生，相應促進了土地價格的上漲。2002年二季度，全國土地交易價格接著保持較高的上漲幅度，與上年同季相比上漲5.4%，土地成本占商品房售價的比例明顯增加，部分都市已高達40%-45%之重。由于土地成本高昂，房地產商最大資金需求是在核發(fā)土地使用證前，為及時支付項目土地款以取得土地使用證，房地產商不可幸免地通過各種渠道尋求銀行信貸資金的支持。3.園區(qū)建設的持續(xù)升和氣房地產市場的持續(xù)火爆。近年來各級政府均想通過興建工業(yè)園、科技園、教育園等各類園區(qū)，實現產業(yè)的集中。在興建園區(qū)過程中，統(tǒng)征土地、基礎設施建設存在大量信

16、貸需求。至2002年6月末，各級商業(yè)銀行對各級園區(qū)的地產貸款余額達150.8億元，其中要緊是保證貸款，達68.8億元。同時，住房制度改革和擴大內需政策的實施，刺激了房地產市場的持續(xù)火爆，房地產企業(yè)的購地資金需求大量增加。3、地產融資進展中存在的要緊問題3.1 地產融資結構單一，資金來源過度依靠銀行貸款當前，我國地產融資渠道較為狹窄，表現在：一是政府地產融資結構單一。發(fā)達國家的土地儲備融資體系一般比較健全，除依靠財政支持、土地出售收人、銀行貸款等融資方式外，還能夠依靠完善的地點政府舉債制度和債券市場，發(fā)行公債等方式籌集資金。而我國預算法明確規(guī)定不同意地點政府舉債，同時國內債券市場、投資基金市場也

17、不發(fā)達，狹窄的融資渠道使得貸款成為收購儲備土地的要緊資金來源。二是房地產商融資結構單一。由于我國房地產企業(yè)上市融資能力較弱，房地產投資基金等融資方式還沒有進展起來，房地產商融資渠道也較為單一，我國房地產業(yè)投資資金要緊來源于銀行貸款(含個人住房按揭貸款轉化而來的預收款)，一般要占70%以上，遠超過40%的國際通行標準。這表明我國房地產業(yè)對銀行依靠度過高，容易出現“一榮俱榮、一損俱損”的局面，不利于防范金融風險。3.2 房地產企業(yè)地產貸款風險較大盡管人民銀行規(guī)定商業(yè)銀行不得為房地產商購買土地發(fā)放地產貸款，但實際上商業(yè)銀行在執(zhí)行此規(guī)定時存在一定偏差。商業(yè)銀行通過發(fā)放流淌資金貸款或項目貸款等方式為房地

18、產商購買土地提供資金支持，在對房地產商發(fā)放地產貸款時存在放松條件的現象和治理上的漏洞，沒有堅持擇優(yōu)扶持、淘汰落后的信貸原則或房地產企業(yè)通過其他途徑變相將貸款填補購買土地資金缺口；同時，房地產企業(yè)普遍存在規(guī)模小、資質低、實力弱的狀況，缺乏抗風險能力，導致我國房地產企業(yè)地產貸款的風險較大，2001年底和2002年6月末其不良貸款率分不達22.0%和11，2%。3.3 對政府土地儲備機構的信貸治理難度較大土地儲備機構具有較強的政府背景，其地塊收購決策、土地收益分配政策均由地點政府統(tǒng)一決定；國家對土地儲備中心缺乏相應的治理方法，機構運營的透明度較低，使金融機構對其整體運營情況及風險較難把握。借貸雙方的

19、權利義務不對等，加之土地儲備機構所提供的資料有限，因而銀行難以準確掌握和了解土地儲備機構整體資金需求狀況、現金流量、資金去向和收益狀況，較難把握地點政府財政收入情況和財政支出狀況，銀行信貸監(jiān)督較為薄弱。 3.4 政府土地儲備機構的資本金不足，抗風險能力較差政府土地儲備機構大量借用貸款用于收購、處置土地，與此同時政府獲得充沛的預算外財政收入和土地儲備機構獲得相當的現金收益，但政府對該類機構的資本金撥付量卻明顯不足，資本金撥補制度不健全。以東南沿海某市為例，2001年末該市8家政府土地儲備機構的資本金總額只有1.2億元，而對應的金融機構貸款余額卻高達22.7億元，資本金與貸款的比率僅為1：18。2

20、001年扣除土地儲備機構上繳財政的土地出讓金后(見表1)，其自身的收益水平在1.6億元左右(當年累計收回資金當年累計投入收購資金當年累計上繳財政資金)，而這些儲備機構的資本金僅比2000年增加了1975萬元，占當年收益的12%。同時，相當部分土地儲備貸款以信用方式發(fā)放，當房地產市場疲軟時貸款存在潛在風險。據統(tǒng)計，2002年6月末，全國各金融機構對土地儲備機構發(fā)放的信用貸款余額達52.8億元，占全部土地儲備貸款的27.4%。對政府土地儲備機構大量發(fā)放信用貸款，究其主因一是土地儲備機構具有政府背景，二是辦理土地抵押過程中存在抵押費用和抵押間隔期間的問題。土地商品的專門性決定了土地金融是具有擔保的金

21、融，“抵押權實為不動產金融之基礎”。由于全國各地經濟進展程度不一，地點政府財力狀況參差不齊，大量對政府土地儲備機構發(fā)放信用貸款，長期看此類貸款的潛在風險較大。3.5 對園區(qū)地產貸款的發(fā)放不規(guī)范園區(qū)地產貸款的還款資金要緊來源于招商后的土地出讓金收入、園區(qū)內企業(yè)上繳稅收返還等，因而園區(qū)地產貸款的還款能否得到保證關鍵在于開發(fā)區(qū)的吸引力，整體上其風險較大。同時，在實踐操作中，開發(fā)區(qū)管委會不能作為借款主體，往往采取成立一家開發(fā)公司作為借款主體的變通方式向銀行籌集資金，貸款雖以擔保方式為主，但依照對商業(yè)銀行的調查，不管是借款企業(yè)依舊擔保企業(yè)，自有資金往往較少，擔保企業(yè)不具備真正的擔保能力，專門大程度上依舊

22、以政府信用為保證。4、我國地產融資進展思路及需要配套解決的問題我國土地流轉制度的深化改革使得相關經濟主體購買土地使用權的資金需求顯著增加，相應刺激了我國地產融資的快速進展，但總體上，我國地產融資的結構過于單一，缺乏專門的治理政策，地產融資的進展欠規(guī)范。因而，為使我國地產融資規(guī)范穩(wěn)健進展，國家必須制定專門的地產融資政策，將地產融資納入規(guī)范治理軌道，進展多種融資方式，促進融資方式多樣化；同時，國家要加強對土地儲備中心的治理和地產融資的監(jiān)管，達到既支持房地產市場進展又要防范房地產市場泡沫和地產貸款的風險的雙重目標。4.1 地產融資進展的總體原則1.依法支持原則。國務院關于加強國有土地資產治理的通知國

23、發(fā)(2001)15號文中提出“為加強政府對土地市場的調控能力，有條件的地點政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持.”該文從政策上明確了金融機構能夠對土地儲備機構給予信貸支持。房地產企業(yè)在取得“四證”之前購買土地使用權以及土地儲備中心儲備土地所產生的融資需求均有一定的合理性，進展地產融資是深化土地使用制度改革和進展房地產業(yè)的客觀要求。因而，今后金融業(yè)可依照國家政策和人民銀行出臺的有關治理方法，對地產流通的合理資金需求給予直接或間接融資支持。2.風險操縱原則。房地產業(yè)是一個高風險的行業(yè)，未被開發(fā)的地產作為一種稀缺性資源和生產要素，

24、往往是房地產市場泡沫的根源，而資金推動往往是誘發(fā)泡沫的直接緣故。因而，在進展地產融資的過程中，必須始終注意操縱其風險，金融對地產流通的資金支持必須適度，防止地產融資的過度對形成房地產市場泡沫起推波助瀾的負面作用。4.2 我國地戶融資進展思路1.完善地產融資政策，將地產融資納入規(guī)范治理軌道。目前，我國尚無專門的地產融資政策，作為地產要緊融資形式的地產貸款，其政策要緊體現在整體的房地產貸款政策中，因此當務之急是盡快出臺專門的地產融資政策，將地產融資尤其是地產貸款納入規(guī)范化治理軌道。地產市場是容易出現泡沫的一個市場，因而制定地產融資政策的關鍵是在積極支持與防范泡沫之間取得平衡。為防止地產泡沫，地產融

25、資的支持重點應是土地一級市場而非二級市場，以抑制土地的炒買炒賣。2.健全地產融資體系，促進地產融資形式多樣化。當前地產融資渠道單一、以銀行貸款為主的地產融資體系容易導致地產市場風險向銀行過度集中，從長期來看，不利于金融的穩(wěn)健進展。我國在進展地產融資的進程中，能夠借鑒其他國家的經驗，推進地產融資形式的多樣化，滿足不同主體因土地流轉所產生的資金需求。除銀行貸款外，針對不同資金需求主體的不同特點，還能夠采納其他的融資形式。(1)以增強土地儲備中心自有資金實力為基礎，豐富土地儲備融資形式。關于土地儲備機構的融資，由于其和地點政府的緊密關系，必定要求其地點政府提供一定的資本金，同時，可從每年的土地轉讓收

26、入中提取一定比例成立專門的土地儲備基金用于土地的專門開發(fā)；關于土地從“生地”向“熟地”的開發(fā)過程中的資金需求，能夠吸引民間資本投入；遠期來看，可借鑒國外經驗，同意地點政府發(fā)行地點債，使土地儲備的融資需求要緊通過政府發(fā)行地點政府債券的形式解決。(2)吸引民間資本投入。一是進展風險投資如房地產投資基金。園區(qū)建設和地產開發(fā)都屬于高風險、高投資、高收益的行業(yè)，因而比較適合風險投資的運作方式。房地產投資基金(REITS，RealEstateInvestmentTrusts)是產業(yè)投資基金的一種，以美國的進展最為典型，目前美國的房地產投資基金大約有3400億美元的資產規(guī)模。2002年10月初，我國首創(chuàng)集團

27、與荷蘭國際集團(1NGGROUP)共同合資成立了“中國房地產開發(fā)基金”，首家合資房地產基金的成立標志著我國房地產金融創(chuàng)新又邁出了重要的一步，引入房地產投資基金關于拓寬房地產業(yè)的融資渠道無疑有重要意義。二是規(guī)范進展集合資金信托業(yè)務、多方托付貸款等業(yè)務，利用民間資本滿足房地產開發(fā)企業(yè)的地產融資需求。(3)鼓舞優(yōu)質房地產企業(yè)接著通過上市籌集資金。上市是一些國家房地產企業(yè)籌資的重要渠道，如美國截至2002年10月底，紐約證券交易所上市的房地產類上市公司多達358家。而我國曾在1999年、2000年差不多停止了對房地產企業(yè)的上市審批工作，導致我國房地產上市企業(yè)數量較少，從股票市場的籌資能力偏小，這與房地

28、產企業(yè)在國民經濟中的地位不太相稱，在我國住房市場化改革后，可能房地產市場產值占整個國民生產總值的比例會接著上升。為支持房地產市場的集約化經營，今后對房地產企業(yè)的上市政策應予適度支持。鑒于房地產企業(yè)的高風險特征，房地產企業(yè)上市除對其信息披露有專門要求(體現在證監(jiān)會2001年公布的公開發(fā)行證券公司信息披露編報準則第10、11號中)外，還應制定一些專門的上市條件，如最低資本金、開發(fā)企業(yè)的資質條件、資產負債率水平等。3.盡快出臺土地儲備貸款治理方法，強化土地儲備貸款的治理。近期，我國土地儲備融資必定是以銀行信貸為主，規(guī)范治理土地儲備貸款對地產市場平穩(wěn)進展有著重要阻礙。因而，建議盡快出臺土地儲備貸款治理

29、方法，為商業(yè)銀行開辦該項業(yè)務提供具體的政策依據。嚴格限定土地儲備貸款的范圍、對象和條件，恰當處理土地儲備機構與地點政府的關系，幸免風險過度集中于金融機構；抑制土地炒買炒賣，通過信貸政策導向，引導土地收購儲備制度向規(guī)范化、市場化的方向進展。土地儲備貸款治理方法應對一些差不多的原則性問題予以明確：(1)申請地產貸款的差不多條件。在制訂信貸政策和商業(yè)銀行實際經營中不能忽視政府土地儲備機構的專門性質，商業(yè)銀行向土地儲備機構提供信貸支持，不但要考慮土地儲備機構本身的實力如資本金、資產負債率、留存收益等情況，還要考慮地點政府的財政情況、經濟進展情況以及與土地儲備有關的地點政策和部門法規(guī)，針對地點政府的不同

30、情況，規(guī)定不同的貸款條件。商業(yè)銀行還必須要求儲備機構與地點政府一定程度上劃清界限，幸免出現財政融資現象。(2)貸款成數操縱和貸款方式。貸款成數是人民銀行和監(jiān)管部門宏觀調控信貸市場、商業(yè)銀行操縱貸款風險的要緊手段。對土地儲備貸款的貸款成數可適當高于對房地產企業(yè)的貸款成數，但要低于個人住房貸款的成數。貸款方式上，考慮政府土地儲備機構的專門性，一般應采納擔保貸款的方式，但假如能在合同中約定貸款所購土地出讓后所得資金優(yōu)先償還銀行貸款，能夠對地市級以上都市的政府土地儲備機構適當發(fā)放信用貸款。(3)貸款用途和期限。由于土地儲備中心的要緊職責是調控土地市場，任務單一，相應的貸款用途也是確定的，因而土地儲備貸

31、款應堅持?？顚Ｓ?，封閉運行，防止信貸資金被地點政府占用或挪作它用。參考國外經驗，銀行對類似土地經營機構的貸款一般是短期的。我國實際情況是，土地儲備周期存在經營周期和調控周期，地產貸款期限既要考慮到土地儲備的周期，特不是經營周期，同時也不宜使期限過長，給企業(yè)留出炒賣土地的空間，因此土地儲備貸款的期限應以短期為主。4.調整對房地產開發(fā)企業(yè)、開發(fā)區(qū)的貸款政策，制定單獨的地產貸款政策。當前，對房地產企業(yè)的貸款要求房地產企業(yè)必須“四證”齊全，但事實上，房地產企業(yè)在購買土地時專門難達到“四證”齊全，為解決房地產企業(yè)的合理資金需求與現行政策之間的矛盾，建議調整我國現行的房地產貸款政策：(1)對房地產企業(yè)、開

32、發(fā)區(qū)的貸款實行地產貸款、房產貸款區(qū)不治理的政策，對房地產企業(yè)建設房產、項目的貸款差不多堅持現行的貸款政策，即要求“四證”齊全，但同時適當調低貸款成數，并在適當時機取消能夠對期房發(fā)放抵押貸款的住房貸款政策。(2)對房地產企業(yè)、開發(fā)區(qū)的地產融資需求“開正門”。鑒于房地產開發(fā)企業(yè)貸款風險較大，因而對房地產企業(yè)、開發(fā)區(qū)的地產貸款應要求較為嚴格的條件，同時堅持區(qū)不對待、扶優(yōu)限劣的原則支持房地產市場適當提高集中程度，淘汰一批規(guī)模小、信譽差的房地產企業(yè)。在貸款條件上，如要求對房地產企業(yè)、開發(fā)區(qū)的地產貸款實行擔保貸款方式；或要求商業(yè)銀行各類地產貸款(包括土地儲備貸款)余額不能超過其資本金、貸款余額、房地產貸款

33、余額的一定比例等，以幸免資產過度集中于房地產業(yè)帶來風險及地產貸款過多引起房地產市場泡沫。5.加強對地產融資的監(jiān)管。地產金融的風險較大，要緊表現為政策性風險(要緊包括土地產權制度、土地使用政策、稅收政策、價格政策和利率政策的變化對地產金融所帶來的風險)、市場風險、信用風險、經營風險等，為防范地產金融的各種風險，必須加強金融監(jiān)管。(1)緊密關注宏觀經濟形勢和政策的變化。宏觀經濟形勢和政策背景的改變，對地產的阻礙是巨大而深遠的。主導產業(yè)(例如石油工業(yè))、土地產權制度、稅收制度、通貨膨脹率、利率政策、價格政策，差不多上地產運行的基礎環(huán)境，它們的改變，往往會引起其他因素的連鎖反映，因此單一的應對措施往往

34、是無能為力的。政府對這些因素進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，并保證政策的連續(xù)和穩(wěn)定，是防止地產泡沫的首要措施。(2)加強對銀行的監(jiān)管。推動地產泡沫產生的資金，絕大部分差不多上從銀行流出的。因此監(jiān)管部門必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行的資本充足率、資產流淌性、風險治理和操縱能力等，通過加強監(jiān)管抑制投機，從源頭上操縱投機資本。(3)建立地產預警指標體系。應盡快建立起一套科學、合理的地產預警指標體系，為政府、企業(yè)、金融機構監(jiān)測和預防地產泡沫提供依據，依照預測情況及時調整地產融資政策如改變貸款成數等。指標體系設計應遵循全面性、簡捷性、可操作性和重要性，可分為預示指標、指示指標和滯后指標。預示指標是通過分析連續(xù)時刻段內指標的變化情況，據以預測地價走勢及產生地產泡沫可能性的指標，比如地產貸款增長率貸款總額增長率、貨幣供應量、股價指數等。指示指標是針對地價發(fā)生明顯波動的時期，通過對相關數