商業(yè)物業(yè)工程維修維保服務(wù)方案

1、商業(yè)物業(yè)工程維修維保服務(wù)方案商業(yè)物業(yè)工程維修維保服務(wù)方案第一：項(xiàng)目概況該工程建筑面積：3.9萬平方米。樓盤以鋪面、銀行、賓館酒店、超市、麥當(dāng)勞、肯德基等商 鋪為主。轄區(qū)共用設(shè)施設(shè)備資料及現(xiàn)狀（抽查）：現(xiàn)場(chǎng)初步查看情況（現(xiàn)場(chǎng)抽查-地下室部分）配電房5000KVA、水泵房、空調(diào)機(jī)房（安裝使用部分未確 定）、（客、貨）電梯、自動(dòng)扶梯、消防及監(jiān)控位置均按設(shè)計(jì)要 求已經(jīng)確定，可是，設(shè)施設(shè)備均未到位；地下室有積水井可是排水溝未做、地下室基礎(chǔ)外墻有兩處地 面水滲漏情況（設(shè)備房位置處），需要整改重做防水處理。另 外：建議采用中央空調(diào)制冷、采暖、提供冷氣或暖氣和賓館的衛(wèi) 生熱水，對(duì)冷氣、暖氣和熱水實(shí)行統(tǒng)一管理。

2、鑒于工程現(xiàn)狀情況，從物業(yè)工程維修維保服務(wù)方面，建議考 慮物業(yè)工程維修維保技術(shù)人員跟蹤監(jiān)督、熟悉現(xiàn)場(chǎng)、早期進(jìn)行有 關(guān)管理，為日后物業(yè)工程維修維保工作順利展開打下良好基礎(chǔ)。 物業(yè)前期介入主要是檢查發(fā)現(xiàn)問題并提出合理化建議及整改方 案，督促建設(shè)、施工單位整改，保持和設(shè)計(jì)單位的聯(lián)系溝通。對(duì) 租戶加強(qiáng)裝修審核，嚴(yán)格按裝修管理辦法或條列執(zhí)行。加強(qiáng)水、電管理，特別是物業(yè)前期和裝修施工臨時(shí)用水、用電的嚴(yán)格管理第二：工程維修維保部分（1-2人）的前期介入和商戶裝修及物業(yè)費(fèi)（工程維修維保部分）測(cè)算參考一、工程維修前期介入11、根據(jù)商業(yè)管理房產(chǎn)技術(shù)條件，結(jié)合該項(xiàng)目實(shí)際情況，進(jìn)行圖紙收集、整理或標(biāo)注，重點(diǎn)放在高低壓配

3、電系統(tǒng)、水 系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的劃分及外立面的方式等。如：1）、高低壓配電主要關(guān)注配電容量是否足夠，雙回路供電中 任何一路斷電下物業(yè)能否正常運(yùn)營等；2）、主力店的租用設(shè)備、公共區(qū)域照明供電是否接入主力店自用回路；3）公共區(qū)域照明的開閉是否能自動(dòng)控制，是否采取了節(jié)能措 施；4）計(jì)量方式關(guān)注各主力店是否能夠獨(dú)立計(jì)量，盡量減少代收、代墊情況；5）水系統(tǒng)為低層市政直供；6）空調(diào)系統(tǒng)要根據(jù)業(yè)戶的分布，合理進(jìn)行系統(tǒng)組合劃分和機(jī)組制冷量、制熱量衛(wèi)生熱水的選擇；2、從商場(chǎng)日常經(jīng)營需要出發(fā)提出合理化建議：1）各設(shè)備房的房間規(guī)劃、預(yù)留位置是否合理，設(shè)備房預(yù)留的 設(shè)備位置是否符合后期管理使用需要；2）地下室汽車坡道的寬

4、度、坡度、轉(zhuǎn)彎半徑是否符合使用要 求，地下室車位劃線及流向設(shè)置是否合理，停車收費(fèi)系統(tǒng)設(shè)置的 建議；3）外墻廣告位預(yù)埋件的設(shè)置是否滿足使用要求，照明、供 電、計(jì)量方式是否合理；4）建筑材料的選用、設(shè)備設(shè)施的性能特點(diǎn)、使用效果、養(yǎng) 護(hù)、維修乃至更換的成本費(fèi)用是否能做到節(jié)能、可靠、便于維修 且費(fèi)用合理；5）鋪（戶）內(nèi)上下水、供電、燃?xì)?、空調(diào)、通訊、新風(fēng)、排 煙等的容量預(yù)留、分配、管線布局、配置走向等是否滿足業(yè)戶使 用需求；6）隔油池、化糞池、排油煙井等設(shè)施是否滿足餐飲業(yè)態(tài)需 要；7）外立面關(guān)注材質(zhì)的選擇，廣告位和墻面的占比、安裝方式 等。8）維修及設(shè)備管理用房面積是否滿足需求；二、項(xiàng)目施工監(jiān)督與驗(yàn)收

5、的介入1、竣工時(shí)物業(yè)驗(yàn)收疏忽會(huì)為后期物業(yè)管理造成管理難題質(zhì)量問題總是給發(fā)展商和物業(yè)管理公司留下一個(gè)又一個(gè)的難 題，例如房屋建筑內(nèi)在的質(zhì)量問題，施工建造中留下的安全隱 患，設(shè)備安裝調(diào)試的欠缺等。這些問題往往在竣工時(shí)物業(yè)公司不 易察覺，加上驗(yàn)收疏忽遺留下的問題，必然造成后期工程維修及 管理的力不從心。2、利用管理公司的專業(yè)能力實(shí)現(xiàn)長效管理在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)管理的早期介入能確保項(xiàng)目的功能 定位和商業(yè)物業(yè)的使用功能，從使用人的角度出發(fā)監(jiān)督施工，減 少返工，防止留下后遺癥。如：1）在地下室施工階段關(guān)注地下水冒溢點(diǎn)位，提醒項(xiàng)目開發(fā)公 司重點(diǎn)處理。2）在正負(fù)零到裙樓封頂階段關(guān)注如下方面：消防預(yù)埋管線、

6、防雷引下線的施工質(zhì)量；主力店防水施工工藝、質(zhì)量及主力店裝 修單位是否對(duì)其造成破壞等；防水施工時(shí)建議物業(yè)工程維修技術(shù) 人員要旁站監(jiān)工。3、在商業(yè)部分內(nèi)裝施工階段關(guān)注如下方面：1）外墻防漏措施；2）多種經(jīng)營供電、通信點(diǎn)位的合理設(shè)置；3）設(shè)備設(shè)施安裝位置是否合適，安裝順序、質(zhì)量是否合格；4、在暖通設(shè)備安裝、調(diào)試、接管階段重點(diǎn)關(guān)注設(shè)備、管路安 裝質(zhì)量，安裝情況是否滿足使用需求。三、物業(yè)管理準(zhǔn)備階段收集和掌握第一手資料經(jīng)過早期介入能夠大量收集和掌握物業(yè)的第一手資料，如收 集圖紙資料、物業(yè)設(shè)備設(shè)施清單、設(shè)備調(diào)試記錄、設(shè)施設(shè)備的技 術(shù)檔案等。提前策劃工程維修服務(wù)管理方案根據(jù)第一手材料提前策劃工程維修管理方案

7、，進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè) 置、人員配備、費(fèi)用測(cè)算、員工培訓(xùn)、開業(yè)準(zhǔn)備等工作，使項(xiàng)目 建設(shè)與物業(yè)經(jīng)營管理有條不紊的銜接與過渡，讓商業(yè)物業(yè)的硬件 建設(shè)與軟件管理相得益彰。建立完善實(shí)用的服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)商業(yè)物業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會(huì)有關(guān)部門發(fā)生密 切關(guān)系，需要在早期介入時(shí)進(jìn)行如下方面的工作。1）工程維修維保隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同；2）同建設(shè)、建筑施工、物價(jià)、市政、電力、水利、消防等公用 事業(yè)以及設(shè)施設(shè)備廠家或供應(yīng)商、安裝施工單位等部門進(jìn)行聯(lián)絡(luò) 和溝通。物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作1）、主要調(diào)研內(nèi)容有:可比項(xiàng)目的工程維修、維護(hù)、維保有償服務(wù)和無償服務(wù)預(yù)算 或維修、維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為物業(yè)管理費(fèi)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供參考依 據(jù)，員工薪酬水平及專業(yè)能力，專業(yè)管理水平，物業(yè)管理地方法 規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)分包方水平及能力、信譽(yù)度 評(píng)估等。2）、法規(guī)及政策調(diào)研了解本地工商、物價(jià)政策；涉及消防、安全及車輛管理的公 安及消防政策；了解商業(yè)物業(yè)水、電、氣及供暖消費(fèi)政策和標(biāo) 準(zhǔn)；了解行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、物料價(jià)格、工程維修市場(chǎng)情況等。3）、調(diào)查小組對(duì)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)的信息調(diào)查結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分 析，編制物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。報(bào)告的內(nèi)容包括，但不限于：本地物業(yè)行業(yè)概況、法規(guī)和政策