中原東莞房地產(chǎn)樓市研究報(bào)告

1、【最新資料，WORD檔，可編輯】一、宏觀方面產(chǎn)經(jīng)要聞?中原點(diǎn)評(píng)：？次貸危機(jī)所引發(fā)的金融風(fēng)暴影響范圍不斷擴(kuò)大，各大經(jīng)濟(jì)貿(mào)易區(qū)及 國(guó)家經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，甚至部分已經(jīng)陷入衰退。史無(wú)前例的降息潮席卷全球，巨額 虧損，巨額救市計(jì)劃屢見(jiàn)不鮮，國(guó)際經(jīng)濟(jì)已經(jīng)步入了下行通道。隨之而來(lái)的是各國(guó)股 市在短期利好和長(zhǎng)期利空的情況下反復(fù)波動(dòng)，國(guó)際貿(mào)易經(jīng)營(yíng)困難，消費(fèi)信心的急速下 滑，投資需求的不斷萎縮，進(jìn)而引發(fā)惡性循環(huán)。因此，自 10月份以來(lái)，各國(guó)紛紛提出 救市計(jì)劃，而11月份提出救市計(jì)劃的國(guó)家不斷增多，范圍也不斷擴(kuò)大，除了挽救大型 命脈企業(yè)外，還直接把救市計(jì)劃投入到投資和消費(fèi)等直接刺激經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)域。預(yù)期未來(lái) 一段時(shí)間內(nèi)，

2、國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境難以得到根本性的扭轉(zhuǎn)，救市還將成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)的主旋律。國(guó)內(nèi)重點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控信息：?中原點(diǎn)評(píng)：受金融風(fēng)暴的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩。面對(duì)出口訂單減少，生產(chǎn)成 本的不斷上升的不利局面，企業(yè)面臨嚴(yán)峻的生存危機(jī)，并引發(fā)了企業(yè)倒閉和外遷的情 況，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)造成不利影響。為保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)家依靠及時(shí)有效的宏 觀調(diào)控，調(diào)整了國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策，從年初的兩防“防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過(guò)熱、防止 價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”到年中的一保一控“保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展， 控制物價(jià)過(guò)快上漲”再到年末的“擴(kuò)內(nèi)需，促增長(zhǎng)”，體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的準(zhǔn)確 把握，體現(xiàn)了 “快，重，準(zhǔn)”的調(diào)控思路。而隨著金融風(fēng)暴

3、影響范圍的不斷擴(kuò)大，國(guó)家宏觀調(diào)控也從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面，從微調(diào) 升為猛調(diào)。10月初，國(guó)家宏觀調(diào)控主要是從側(cè)面來(lái)提振市場(chǎng)信心，上調(diào)出口退稅，減免住房交易稅費(fèi)和利息，免征證券利息稅，為中小企業(yè)融資提供擔(dān)保等等都是從側(cè)面 來(lái)刺激市場(chǎng)，期望由股市、樓市等重大市場(chǎng)來(lái)提振市場(chǎng)消費(fèi)信心。其調(diào)整范圍相對(duì)較 窄，限制較多，主要起到的是微調(diào)的作用。到了 11月，政策力度逐步從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面調(diào)控，把調(diào)控力度集中放在“投資，消 費(fèi)，出口”這三駕馬車(chē)上，特別是投資。2萬(wàn)億元鐵路投資計(jì)劃；4萬(wàn)億投資擴(kuò)大內(nèi)需； 9000億住房保障建設(shè)機(jī)會(huì)等舉措直接指向了三駕馬車(chē)中的投資；而11月27日大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、存款準(zhǔn)備金率則直接把矛

4、頭指向了消費(fèi)領(lǐng)域，鼓勵(lì)人民從銀行中 取錢(qián)出來(lái)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需。而從調(diào)控力度來(lái)看，動(dòng)輒幾萬(wàn)億的投資建設(shè)計(jì)劃，10年罕見(jiàn)的重炮降息都顯示出了中央宏觀調(diào)控“出手要快，出拳要重，措施要準(zhǔn)”的調(diào)控思 路。數(shù)字東莞：東莞11月宏觀信息回顧：?中原點(diǎn)評(píng)：東莞經(jīng)濟(jì)近期同樣表現(xiàn)出增速放緩的局面，進(jìn)出口總值回落，外貿(mào)訂 單較少，企業(yè)倒閉外遷的情況時(shí)有出現(xiàn)。但在東莞強(qiáng)有力的財(cái)政實(shí)力支持下，金融風(fēng) 暴所帶來(lái)的傷口不會(huì)很深，相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)才是擺在東莞當(dāng)前的重中之重。 而且在金融風(fēng)暴中，轉(zhuǎn)型所帶來(lái)的陣痛也將得到弱化，因此，金融風(fēng)暴中的東莞轉(zhuǎn)型， 既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。目前，在保經(jīng)濟(jì)的方面，東莞主要是按照中央擴(kuò)大內(nèi)需的

5、統(tǒng)一 部署，加大基建投資力度，努力擴(kuò)大內(nèi)需，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，提高對(duì)金融風(fēng)暴 的警惕；而對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)，由于其不是東莞的支柱產(chǎn)業(yè)，東莞市政府也明確表態(tài)不會(huì) 就救市。對(duì)于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)，東莞出臺(tái)多項(xiàng)優(yōu)惠政策，加大招商引資，特別是高 科技企業(yè)的引進(jìn)，出臺(tái)10億元融資新政，為企業(yè)在轉(zhuǎn)型中排憂解難，突顯東莞政府對(duì) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的高度重視。因此，東莞盡管也遭受著金融風(fēng)暴的影響，面臨著經(jīng)濟(jì)增 速放緩的問(wèn)題，但不礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)的歷史任務(wù)，東莞將按照“保企業(yè)，促轉(zhuǎn)型， 加投資”的調(diào)控思路對(duì)東莞經(jīng)濟(jì)進(jìn)行把度。政策動(dòng)向？?政策簡(jiǎn)評(píng)：？11月政策回顧，除了國(guó)家和地方紛紛出臺(tái)的大額度擴(kuò)大內(nèi)需政策、 降息和上調(diào)

6、出口退稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)調(diào)控政策外，政策出臺(tái)的主方向是一一“減負(fù)”。增值稅改明年推行，預(yù)計(jì)減輕企業(yè)稅負(fù)1233億；明年起取消百項(xiàng)行政收費(fèi)，切實(shí)減輕企 業(yè)和社會(huì)負(fù)擔(dān)；上調(diào)征地補(bǔ)償，增加為中小企業(yè)提供貸款擔(dān)保的資金等等，都切實(shí)的 為企業(yè)和人民著想，實(shí)現(xiàn)為企業(yè)和人民減負(fù)的目的。而近期個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)的呼聲四 起，國(guó)家方面也給予了積極的回應(yīng)，從近期這些政策的公布與政策出臺(tái)的輿論可以看 出，“減負(fù)”已成了政策出臺(tái)主要導(dǎo)向。另外，從11月中央電視臺(tái)的相關(guān)欄目報(bào)道的主題來(lái)看， 從10月份的直擊華爾街、 金融海嘯等報(bào)道已經(jīng)轉(zhuǎn)向“堅(jiān)定信心促增長(zhǎng)”，說(shuō)明目前受全球金融危機(jī)影響，我國(guó) 最大的問(wèn)題是經(jīng)濟(jì)信心不足，政策及輿論導(dǎo)

7、向重心由“救市”逐步向“救信心”轉(zhuǎn)變。規(guī)劃簡(jiǎn)評(píng)：？本月規(guī)劃的重點(diǎn)在于東莞對(duì)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出的規(guī)劃，這是東莞首次對(duì)自身未來(lái)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出規(guī)劃， 其總體目標(biāo)是到2020年，形成先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn) 代服務(wù)業(yè)“雙輪并轉(zhuǎn)”、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和適度重化工業(yè)“兩翼齊飛”為特征、具有世 界競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，努力成為珠三角現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。具對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)空 問(wèn)布局、產(chǎn)業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力、內(nèi)外源經(jīng)濟(jì)和人口結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)等提出了規(guī)劃目標(biāo)，為東莞產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)提出了具體的目標(biāo)和指明了升級(jí)改造的方向。另外，本月規(guī)劃的另外 一個(gè)內(nèi)容是路網(wǎng)交通，主要是穗莞深城軌東莞段規(guī)劃修改和禁摩規(guī)劃，城軌的規(guī)劃修 改對(duì)東莞沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響，只

8、是為了避免重復(fù)建設(shè)，而禁摩的實(shí)施則主要是為了改 善城區(qū)交通環(huán)境，但給城區(qū)的公交運(yùn)行提出了更高的要求；對(duì)此，從明年起城區(qū)將增 加200臺(tái)中巴運(yùn)營(yíng)，相信城區(qū)交通出行將更加便利。區(qū)域信息：1.4其他關(guān)注劉志庚：政府不會(huì)恢復(fù)購(gòu)房入戶來(lái)打救樓市！ ？?？梁國(guó)英：暫不考慮救市（樓市）！ 樟木頭二手房遭遇拋售潮部分銀行房貸新政細(xì)則：?資料來(lái)源：南方都市報(bào)二、土地市場(chǎng)分析1、土地出讓公告情況2008年11月東莞市國(guó)土資源局公告掛牌 8宗土地，掛牌出讓1宗商住用地與2 宗工業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓土地包括 4宗工業(yè)用地、1宗工業(yè)用地，總計(jì)30.59萬(wàn)褶，其中工 業(yè)用地29.73萬(wàn)小2007年11月份土地供應(yīng)17宗，6宗工業(yè)

9、10.3萬(wàn)褶，8宗商住 29.2萬(wàn)nf, 1宗商業(yè)，2宗綜合用地，共42.5萬(wàn)褶。相比去年同期情況，工業(yè)用地供 應(yīng)量大幅上升，商住用地大幅下降。2008年11月東莞土地出讓情況：？2、土地交易情況分析2008年11月東莞市成交2宗工業(yè)用地，總面積5260.96 m2, 一宗商住用地流拍， 宣告本月已無(wú)商住用地的成交。2007年10月東莞市成交6宗土地，其中3宗工業(yè)土 地2.34萬(wàn)平米，3宗商住用地13.5萬(wàn)平米。11月的成交情況同比去年慘淡，商住用 地的成交大幅減少。2008年11月份土地交易情況：10月10日，位于南城區(qū)東駿路西側(cè) 2008G034地塊拍賣(mài)，只有東駿房地產(chǎn)一家 參與競(jìng)價(jià)，最終

10、由于起始價(jià)低于底價(jià)流拍；11月19日，該地塊重新公開(kāi)拍賣(mài)，最終 因無(wú)人報(bào)價(jià)再次流拍，該地塊面積達(dá)到 33661平米，拍賣(mài)起始價(jià)為16800萬(wàn)元，樓面 地價(jià)1996元/褶。地塊的連續(xù)流拍，對(duì)市場(chǎng)信心打擊較大。3、?2008年前11月土地供求狀況自2008年下半年開(kāi)始，土地市場(chǎng)供需呈下滑趨勢(shì)，現(xiàn)在正面臨一個(gè)消化階段。由 于2008年的工業(yè)土地供應(yīng)量占據(jù)比例較大，工業(yè)用地的供需基本決定了市場(chǎng)的總體走 勢(shì)，隨著工業(yè)用地供應(yīng)的減少，商住用地對(duì)土地市場(chǎng)的支撐無(wú)力，預(yù)計(jì) 09年上半年總 體供需也將有所放緩。4、工業(yè)用地市場(chǎng)分析2008年土地供應(yīng)以工業(yè)為主？?2008年前11個(gè)月土地總供應(yīng)面積607.8萬(wàn)平米

11、，其中工業(yè)用地355.78萬(wàn)褶，占 總供應(yīng)量的58.4%,相比同期比例大幅提升37.1個(gè)百分點(diǎn)，工業(yè)用地的供應(yīng)同比增加3.13倍；供應(yīng)商住用地180萬(wàn)褶，占總供應(yīng)量的29.6%,相比同期比例減少40.9個(gè)百 分點(diǎn)，商住用地供應(yīng)同比下降了 21.3% o隨著東莞的雙轉(zhuǎn)型以及招商引資的進(jìn)行，進(jìn)駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運(yùn)營(yíng) 效益好的企業(yè)也開(kāi)始進(jìn)一步擴(kuò)展規(guī)模，增加了對(duì)工業(yè)用地的需求。2008年政府大幅提開(kāi)了工業(yè)用地的供應(yīng)，特別是松山湖片區(qū)以及部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，主要為滿 足市場(chǎng)的需求。工業(yè)土地的供應(yīng)量激增也將引發(fā)后市一輪建設(shè)廠房的熱潮。工業(yè)用地隨著成交量的上漲，成交金額大幅提升2008年截止

12、11月底，土地成交的總金額為91.2億元，同比減少24.1%。工業(yè)成 交18.2億元，占成交總額的19.9%,商住用地成交60.8億元，占66.6%。從成交金額 角度來(lái)看，商住用地的成交金額依然占據(jù)土地市場(chǎng)的主導(dǎo)，但相比去年同期大幅下降 了 26.5個(gè)百分點(diǎn)。工業(yè)用地隨著成交量的增加，成交金額所占比例也大幅提高到近兩 成。07年商住用地成交金額占據(jù)9成以上，08年商住用地市場(chǎng)冷清，流拍頻現(xiàn)，作為 政府的財(cái)政收入的主要來(lái)源之一的土地收入嚴(yán)重受阻，政府在此時(shí)加大了工業(yè)用地的 供應(yīng)，為滿足工業(yè)用地市場(chǎng)的需求，同時(shí)也可彌補(bǔ)財(cái)政的缺失。減少商住用地的供應(yīng) 一方面可以減少流拍現(xiàn)象，避免樓市信心下滑，另外也

13、可平衡未來(lái)樓市的供需。工業(yè)地價(jià)節(jié)節(jié)攀升2008年前11月工業(yè)用地成交大幅提升，成交量已接近前8年的總量，在2008年大放異彩。三、？二級(jí)市場(chǎng)分析1、總體市場(chǎng)分析月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)情況一覽：舊盤(pán)加推情況一覽：求狀況分析前11月新增供需比為1.9: 1,整體吸納率較低。2008年前11月，全市新增商品房供應(yīng)面積為 632.73萬(wàn)褶，合共68890套，累 積成交333.58萬(wàn)% 合共33196套，新增存量299.15萬(wàn)褶，合共35694套。新增商 品房吸納率按面積為52.72%,按套數(shù)為48.19%,整體吸納率較低。11月市場(chǎng)供應(yīng)沖回落，需求溫和放量。從近期東莞商品房供需月度走勢(shì)可以看出，東莞在近兩年

14、時(shí)間以來(lái)，商品房供求 關(guān)系大部分都處于供大于求的局面。而 2008年11月是自2007年8月以來(lái)首度實(shí)現(xiàn) 月度需求大于月度供給的月份。整個(gè) 11月份商品房供應(yīng)量為36.65萬(wàn)褶，需求量為 36.86萬(wàn)褶。11月供應(yīng)急速下滑，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商把精力放在10月和12月的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)上，加之市場(chǎng)大環(huán)境不景氣，資金鏈緊張導(dǎo)致工程進(jìn)度緩慢等因素導(dǎo)致了 11月供 應(yīng)急速下滑，把主要精力放在年底沖量上；而 11月的需求上升則很容易理解，房產(chǎn)新 政和貸款利率的大幅下調(diào)直接降低了購(gòu)房成本，變相下調(diào)房?jī)r(jià)，釋放了部分購(gòu)房需求， 但也有部分置業(yè)者預(yù)期看空，所以需求量上升得比較溫和。11月住宅需求超越供應(yīng)，非住宅需求不足。

15、從11月商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)可以看出，11月份供應(yīng)同樣以住宅為主，供應(yīng)面積為30.64 萬(wàn)itf,占商品房供應(yīng)面積的83.60%,供應(yīng)比重環(huán)比上升4.58個(gè)百分點(diǎn)，供應(yīng)面積環(huán) 比下降51.58%,供應(yīng)主要來(lái)自中信？森林湖五期、？星城國(guó)際花園、利豐城市花園二 期、翰林雅苑、世紀(jì)城？國(guó)際公館三期、鹿港小鎮(zhèn)和富盈？山水華府等項(xiàng)目。而成交面 積為34.55萬(wàn)褶，需求自2007年8月以來(lái)首次超越供應(yīng)；而非住宅供應(yīng)面積為 6.01 萬(wàn)褶，環(huán)比下降64.23%,主要供應(yīng)來(lái)自希爾頓廣場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)、利豐城市花園二期和 星城國(guó)際花園等項(xiàng)目，但需求量?jī)H為 2.31萬(wàn)褶，需求相對(duì)不足。房貸新政抑制10月底需求，11月需求釋

16、放，成交良好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2008年11月東莞新建商品房成交量為36.86 萬(wàn)nf,環(huán)比10月上升8.64%,進(jìn)一步超越了銀十的成交成績(jī)，而同比有 12.26%的降 幅。其中住宅成交占比93.73%,比重較10月上升5.90個(gè)百分點(diǎn)，共成交面積34.55 萬(wàn)nf,共成交3192套。住宅成交面積環(huán)比上升15.94%,同比下降12.22%;非住宅成 交面積為2.31萬(wàn)褶，同比環(huán)比均有不同程度的降幅。但需要注意的是，由于房貸新政公布后（10.22-10.31期間），市場(chǎng)有意壓抑需求, 等待新政實(shí)施后（11月后）簽約，所以直接導(dǎo)致10月底需求延遲在11月釋放。月線走勢(shì)：供應(yīng)回落，需求

17、放量，吸納率上升，供需比回落。從月線走勢(shì)可以看出，隨著11月供應(yīng)量的沖高回落，需求在新政和降息的利好下 進(jìn)一步得到釋放，成交量溫和上升，促使市場(chǎng)吸納率兩續(xù)兩個(gè)月保持上升，供需比進(jìn) 一步回落。日線走勢(shì)：11月成交情況平穩(wěn)，月底央行大幅降息引發(fā)小高潮。隨著11月1日房地產(chǎn)新政的實(shí)施，11月中上旬的商品房成交情況比較平穩(wěn)，主 要是因?yàn)殂y行細(xì)則遲遲不出臺(tái)，消化速度維持在約120套/天，穩(wěn)中略升，溫和放量；而自11月27日央行宣布大幅度下調(diào)貸款利率起，在樓市新政和利率大幅下調(diào)的重大 利好下，市場(chǎng)需求得到刺激，在11月底引發(fā)了一波成交小高潮，27-30日平均每天成 交超過(guò)170套，最高一天消化了 255套

18、，為11月良好的成交畫(huà)上了圓滿的句號(hào)。市場(chǎng)存量依然大，后市消化壓力巨大。持續(xù)的供大于求必定造成存量的累積，而東莞商品房持續(xù)的供應(yīng)放量已經(jīng)給東莞 的商品房存量造成了很大的銷(xiāo)售壓力。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前 東莞商品房的累積供應(yīng)量為1838.99萬(wàn)褶，累積銷(xiāo)售量為1119.44萬(wàn)褶，累積可售存 量高達(dá)719.55萬(wàn)%累積銷(xiāo)售率僅為60.87%。雖然11月的成交情況良好，各項(xiàng)指標(biāo) 都得到了較好的提升，但不足以扭轉(zhuǎn)大勢(shì)。目前，如果按照400萬(wàn)itf/年的消化量來(lái)計(jì)算，目前的可售存量足以讓東莞消化 1-2年的時(shí)間，可見(jiàn)后市消化壓力的巨大。格狀況11月份成交量溫和上升，普通住宅均價(jià)重上 5

19、000元關(guān)口。2008年11月東莞市普通住宅（含洋房和公寓）均價(jià)為 5075元/褶，環(huán)比上升 2.75%,重上5000元/褶關(guān)口，主要由于項(xiàng)目受房貸新政和利率下調(diào)的利好刺激，普 遍采用穩(wěn)價(jià)策略，而置業(yè)成本的變相下降也為置業(yè)者選擇素質(zhì)更好的單位提供了空間， 因此，成交均價(jià)在政策頻繁利好的情況下有了一定的上升，配合成交的溫和放量，形 成了量?jī)r(jià)齊升的良好局面。11月可售存量加權(quán)均價(jià)出現(xiàn)首次回升?？墒鄞媪考訖?quán)價(jià)格的計(jì)算首先將物業(yè)同以上分類(lèi)，通過(guò)計(jì)算某一時(shí)期各物業(yè)各個(gè) 項(xiàng)目的平均價(jià)格，然后將各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的平均價(jià)格以各物業(yè)各個(gè)項(xiàng)目的可售存量為 權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價(jià)格；加權(quán)均價(jià)能夠修正部分熱點(diǎn)成交項(xiàng)目過(guò)高或

20、過(guò)低的成交價(jià)格 給整體均價(jià)帶來(lái)的影響。11月份的普通住宅加權(quán)價(jià)格為5357元/ nf,經(jīng)歷了 08年一 整年的下降，首次出現(xiàn)了回升。特征分析1、11月東莞樓市呈現(xiàn)價(jià)量齊升，供求近一年來(lái)實(shí)現(xiàn)首度倒置。11月東莞樓市的成交量延續(xù)了銀十的良好狀況，置業(yè)需求在房貸新政和央行大幅 降息的政策利好下得到了有效的釋放，而價(jià)格也在政策利好的情況下止住下跌，并有 一定的回升，量?jī)r(jià)配合不錯(cuò)，形成了量?jī)r(jià)齊升的局面，而當(dāng)月也是自2007年8月以來(lái) 首度實(shí)現(xiàn)需求超越供應(yīng)。2、政策利好，助推樓市成交。房貸新政在11月1日正式實(shí)施，房?jī)r(jià)得到了變相的下調(diào)，但由于各銀行細(xì)則遲遲 不出臺(tái)，導(dǎo)致新政效果并不明顯；而 11月27日央

21、行的大幅降息則為樓市再次注入一 支強(qiáng)心針，降息力度之大實(shí)為罕見(jiàn)。政策的利好不僅提振了市場(chǎng)的消費(fèi)信心，而且還 直接減低了置業(yè)成本：以一套90 m2,均價(jià)5000元/褶的普通住宅為例，新政配合大幅 降息后，10年月供降低13.45%; 20年月供降低22.73%; 30年月供降低29.15%, 等于在房?jī)r(jià)回落的今天再變相下降房?jī)r(jià) 1-3成。而11月底的良好成交也證實(shí)了這一點(diǎn)： 新政利好將成為樓市成交助推器。3、明星營(yíng)銷(xiāo)唱主角“低價(jià)促銷(xiāo)”在2008年以來(lái)一直是主要的營(yíng)銷(xiāo)手段，而進(jìn)入 11月后，由于房貸 新政的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商預(yù)期看好，紛紛采取穩(wěn)價(jià)策略，低價(jià)促銷(xiāo)雷聲漸少，而明星營(yíng)銷(xiāo) 則唱響了 11月樓盤(pán)營(yíng)

22、銷(xiāo)的主角。天驕風(fēng)景為帝峰組團(tuán)的發(fā)售請(qǐng)來(lái)了宋祖英、齊秦、韓 紅等明星助陣；豐泰觀山碧水為二期推介會(huì)請(qǐng)來(lái)了香港著名影星米雪；金域中央為兩 周年慶典請(qǐng)來(lái)了 TVB明星林峰、夏雨、米雪，歌星許志安、楊千華；大朗凱悅美景花 園開(kāi)盤(pán)請(qǐng)來(lái)跳水皇后郭晶晶等。類(lèi)似的明星營(yíng)銷(xiāo)盡管在2008年并不少見(jiàn)，但11月如此集中一定程度上說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商為了年底沖量，不惜花重本請(qǐng)明星助人氣和名氣。4、年底有望迎來(lái)全年成交峰頂2008年的最后一個(gè)月，開(kāi)發(fā)商完成全年的任務(wù)艱巨，央行降息壓力猶在，因此， 開(kāi)發(fā)商有望在12月進(jìn)入2008年最后的競(jìng)爭(zhēng)，供應(yīng)量將有所放大，而價(jià)格也較為優(yōu)惠， 而在貨源、價(jià)格、政策都比較利好的情況下，置業(yè)者有望

23、釋放需求，形成 12月供求齊 漲的局面。5、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況2008年11月，萬(wàn)科地產(chǎn)共銷(xiāo)售商品房面積 33579 m2,合共銷(xiāo)售額2.2573億元 人民幣在11月成交面積排行中排行第一，銷(xiāo)售金額排名第二；而東莞市商業(yè)中心發(fā)展 有限公司11月銷(xiāo)售面積為31088 m2,排名第二，合共5.5349億元的銷(xiāo)售金額排名第 第一；光大地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為30778 m2,合共銷(xiāo)售額1.9679億元，均排名第三?；仡?008年前11個(gè)月，按銷(xiāo)售面積排行，東莞地產(chǎn)龍頭光大地產(chǎn)以37.64萬(wàn)nf的銷(xiāo)售面積和25.15億元的銷(xiāo)售金額位列東莞商品房銷(xiāo)售冠軍；而位列第二的是全國(guó) 地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)，其前11月的銷(xiāo)售面積為2

24、7.25萬(wàn)褶，合計(jì)銷(xiāo)售金額為21.17億元。6、11月普通住宅項(xiàng)目銷(xiāo)售排行11月普通住宅銷(xiāo)售中，主打拼合戶型的上東國(guó)際一期和萬(wàn)科？金域藍(lán)灣二期分別占據(jù)銷(xiāo)售排行前兩名，而風(fēng)臨美麗灣二期則憑借低價(jià)優(yōu)勢(shì)，銷(xiāo)售情況排名第三。數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原研究部業(yè)市場(chǎng)分析2、1東莞市11月各物業(yè)總體供需情況11月商品房首現(xiàn)“供不應(yīng)求”情況，受商鋪成交影響價(jià)格上漲明顯。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)情況方面，普通住宅所占比重為72.3%,與上月供應(yīng)比重相比有將近10個(gè)百分點(diǎn)的下降。普通住宅、車(chē)庫(kù)和商鋪三種物業(yè)下降 明顯，都呈現(xiàn)腰斬的情況，而在普通住宅下降的拉動(dòng)下商品房的總體供應(yīng)也下降 54.2% o成交情況方面，

25、住宅部分公寓類(lèi)物業(yè)成交量下降明顯； 普通住宅方面價(jià)格基本 不變，成交增長(zhǎng)明顯；別墅物業(yè)在價(jià)格下降的拉動(dòng)下，成交微量上升；非住宅部分商 鋪和寫(xiě)字樓項(xiàng)目成交面積下降明顯，商鋪價(jià)格上漲47.3%,表現(xiàn)出量縮價(jià)升的情況?？傮w情況來(lái)看，值得關(guān)注的是11月首次出現(xiàn)2008年以來(lái)新增供應(yīng)量少于成交量的情 況，在普通住宅的拉動(dòng)下，供應(yīng)面積減少，成交量增加，而在價(jià)格方面，受商鋪的成 交價(jià)格大幅度上漲的影響，本月商品房成交價(jià)格上升明顯。2、2普通住宅市場(chǎng)情況分析11月普通住宅供應(yīng)量大幅減少，成交溫和放量，成交價(jià)格在5000元/褶左右找到有力支撐。?據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅新增供應(yīng)量急劇減少，究

26、其原因， 首先9、10月份海量的新增供應(yīng)沒(méi)有很好的得到消化，11月賣(mài)方以消化之前存量為主， 其次，11、12月缺乏可供利用的營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)，也少有項(xiàng)目選擇這個(gè)時(shí)候上市。11月普通住宅成交量穩(wěn)步上漲，主要有受新政策實(shí)施影響上東國(guó)際、 金域藍(lán)灣二期等10月后期 開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目在11月集中簽約，以及中信森林湖五期等項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)影響， 同時(shí)市場(chǎng)上多數(shù)項(xiàng) 目如天驕峰景、世紀(jì)城國(guó)際公館等都紛紛的打出明星牌的銷(xiāo)售策略，也為市場(chǎng)的成交 氣氛升溫。而由價(jià)格上來(lái)看，11月普通住宅成交價(jià)格稍有上升，全市成交均價(jià)為5053 元/褶，由近段時(shí)間來(lái)看，全市成交價(jià)格除了10月份各樓盤(pán)紛紛打出特價(jià)牌使到均價(jià)稍微下降以外，其它三個(gè)月的成交均價(jià)

27、都在 5000元/褶左右徘徊，而且在這個(gè)價(jià)格上， 成交能保持著相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，成交量與比全年各月份平均成交量大，所以有理由認(rèn) 為成交在這個(gè)價(jià)格段找到有力的支撐，如果不考慮某部分開(kāi)發(fā)商因年未沖量或者回款 壓力而采取低價(jià)策略以外，相信在下一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)到來(lái)的之前，價(jià)格的變化幅度不大。11月新增供應(yīng)合拼戶型供應(yīng)量巨大，供應(yīng)戶型以大面積單位為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)項(xiàng)目15個(gè)，供應(yīng)套數(shù)2687套, 供應(yīng)面積26.86萬(wàn)褶。供應(yīng)戶型以?xún)煞?、三房為主。其中合拼戶?02套，占總供應(yīng)套數(shù)的33.6%。與上月比重相當(dāng)。單個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)面積排名前列的為中信 .森林湖五期、 星城國(guó)際、翰林雅苑

28、、利豐城市花園二期等11月新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，其中面積最大的為中信. 森林湖五期，？4.34萬(wàn)小11月項(xiàng)目新增供應(yīng)量前10的項(xiàng)目戶型分布情況（單位：套）11月新增合拼戶型11月新增供應(yīng)戶型面積情況據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應(yīng)100 1tf以下單位套數(shù)為2010 套，比重為74.8%,其中有902套為合拼戶型，扣除合拼戶型100褶以下單位比重為 41.2%, 11月市場(chǎng)新增供應(yīng)以大面積單位為主。東莞普通住宅后市銷(xiāo)售壓力大，成交單位均價(jià)步入5000元/褶。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份共有146個(gè)普通住宅樓盤(pán)有成交，成交 套數(shù)2725套，成交面積為299.6萬(wàn)褶，面積成交占各物業(yè)

29、類(lèi)型供應(yīng)的 76%。截止到 11月30日，東莞市普通住宅可售存量為 44971套，可售存量首次下降。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月份有成交的普通住宅樓盤(pán)中，?5000/褶以 下的項(xiàng)目占106個(gè)，占總數(shù)量的72.6%,所占比重環(huán)比上升6.4個(gè)百分點(diǎn)。從2008年 月度5000元/褶以下普通住宅項(xiàng)目所占比重的走勢(shì)來(lái)看大比重的樓盤(pán)價(jià)格在5000元/褶以下樓盤(pán)的出現(xiàn)也說(shuō)明了現(xiàn)階段的低價(jià)格是普遍的現(xiàn)象，而不是因?yàn)樯贁?shù)樓盤(pán)成交 因素拉低了全市成交均價(jià)。另一方面我們可以看到，雖然 5000元/褶以下的成交項(xiàng)目 所占比重達(dá)到了七成多，但全市均價(jià)依然為5053元/ % 從中可以看到，價(jià)格雖然是一個(gè)關(guān)鍵因素

30、，但不是一個(gè)成交的決定因素。成交單位價(jià)格集中，成交單位以 4000-5000/褶為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅成交2725套，其中3000-6000/ 褶這個(gè)價(jià)格段的成交套數(shù)為2330套，占了總成交的85.5%, 5000/褶以下成交占了 67%。銷(xiāo)售情況最為理想的價(jià)格段為 4000-5000/ m2,套數(shù)為951套，占了總體成交的 42.7%0在其他的價(jià)格段中，最值得我們關(guān)注的是 6000-7000/ m2,作為一種中高檔的 產(chǎn)品，以滿足改善型居住為主，本月成交 243套，增長(zhǎng)明顯。普通住宅項(xiàng)目具體銷(xiāo)售情況本月銷(xiāo)售套數(shù)前15的項(xiàng)目11月份東莞普通住宅成交套數(shù)前15的項(xiàng)目情

31、況中，主要有以下幾種類(lèi)型：1、以 上東國(guó)際萬(wàn)科？金域藍(lán)灣二期以及中信？森林湖五期為代表的項(xiàng)目，他們主要是10月底 開(kāi)盤(pán)或者11月開(kāi)盤(pán)，在11月集中簽約；2、萬(wàn)科城市高爾夫和理想0769.沁園為代表 的項(xiàng)目，這類(lèi)項(xiàng)目以良好的質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境吸引市場(chǎng)，加上合理的價(jià)格和品牌，成交一直理想，隨著持續(xù)的熱銷(xiāo)，這些項(xiàng)目的成交價(jià)格環(huán)比更有所上升；3、以山水名都為代表的項(xiàng)目，通過(guò)價(jià)格的下調(diào)促進(jìn)了成交。在成交前 15名的項(xiàng)目中，由價(jià)格來(lái)看，本 月成交5000/褶以下的項(xiàng)目所占比重為 66.7%。公寓物業(yè)分析公寓成交總體低量成交，公寓銷(xiāo)售以消化存量為主。?據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，由東莞市公寓供需情況可以看到，

32、11月的公寓市場(chǎng)延續(xù)著前幾個(gè)月的狀況，成交量大于供應(yīng)量，而從量?jī)r(jià)關(guān)系來(lái)看，11月的公寓成交價(jià)格變化不大，但成交下降明顯。而總體來(lái)看8月以來(lái)，成交量和價(jià)格都保持在一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，但成交量都不大，只在一個(gè)低位置徘徊，說(shuō)明買(mǎi)方對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期 依然不樂(lè)觀，所以不排除未來(lái)有開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)走量的做法。而由長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)缺乏 新貨的上市，市場(chǎng)現(xiàn)階段一直在消化存量，所以，可以預(yù)見(jiàn)，公寓價(jià)格下降的幅度有 限，作為一種占有城市最有利位置的產(chǎn)品，加上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，只要價(jià)格合理，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看 公寓的后市值得關(guān)注。11月公寓新增供應(yīng)情況（單位：m2）公寓成交4000-5000元/褶價(jià)格段成交最為良好，全市公寓均價(jià)受個(gè)盤(pán)拉升明顯

33、。本月公寓項(xiàng)目成交項(xiàng)目30個(gè)，成交套數(shù)為411套，成交面積為21940 m20面積 成交占所有物業(yè)類(lèi)型的5.6%。截止到11月30日，東莞公寓可售存量為10048套， 后市的銷(xiāo)售壓力大。由可售存量來(lái)看，現(xiàn)階段公寓可銷(xiāo)售的套數(shù)足夠市場(chǎng)消化兩年， 所以說(shuō)后市的壓力依然很大。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月公寓成交393套，相對(duì)于普通住宅平均， 其中4000-5000/褶這個(gè)價(jià)格段成交套數(shù)為205套，占了總成交的50.1%最為集中。與 10月成交集中于5000-6000/褶價(jià)格段來(lái)看，全市成交均價(jià)應(yīng)該有所下降，但11月公寓成交單位有32套單位在10000/ itf以上，為尚書(shū)銀座項(xiàng)目成交，這部分

34、單位使到公 寓成交均價(jià)有所提升，排除這項(xiàng)目的成交以外，其他29個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)為5001元/ % 與10月5347元/褶相比，下降明顯。公寓成交前十的項(xiàng)目?數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原研究部11月公寓成交前十的項(xiàng)目成交面積為 16132 m2,占全部公寓成交的73.5%,成交 均價(jià)為5533元/ m20由成交量和成交價(jià)格的關(guān)系我們可以看到，在銷(xiāo)售全十的項(xiàng)目上，有大部分項(xiàng)目是通過(guò)調(diào)整價(jià)格來(lái)促進(jìn)成交的，即使是本月起到一個(gè)價(jià)格拉升作用的尚 書(shū)銀座，它本月的成交均價(jià)是10373元/褶，與最近9月份11052元/褶的成交均價(jià)相 比，也有了不少的下降，11月的公寓成交以降為主。由此我們可以看出，一方面，買(mǎi) 方對(duì)經(jīng)濟(jì)

35、形勢(shì)依然不樂(lè)觀，投資型物業(yè)不受追捧，另一方面看到，現(xiàn)階段調(diào)整價(jià)格依 然是實(shí)現(xiàn)成交的有效手段。別墅類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)情況11月別墅成交整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)微升態(tài)勢(shì)。由08年1-11月份東莞別墅市場(chǎng)走勢(shì)可以看到，11月的供求關(guān)系大概相當(dāng)，而成 交情況與10月相比成交量和成交價(jià)格都略有上升，但總體不明顯。 11月成交情況可 以看作是10月成交的一個(gè)延續(xù)，而由兩月來(lái)看，別墅的成交情況有可能在短期內(nèi)維持 這種銷(xiāo)售狀況。本月新增供應(yīng)別墅項(xiàng)目3個(gè)，共100套，供應(yīng)面積為24653.83 m2,其中疊加別 墅12套，聯(lián)排別墅28套，雙拼別墅60套，面積分布在200-300 nf之間。其中雙拼 別墅數(shù)量最多，面積集中在 225

36、230褶和255260褶這兩個(gè)面積段。本月別墅成交項(xiàng)目19個(gè)，占了總別墅供應(yīng)項(xiàng)目的46.3%,成交套數(shù)70套，成交 面積為22443 m20截止到08年11月30日，東莞別墅的可售存量為 59.6萬(wàn)褶，套數(shù) 為1530套。在別墅成交項(xiàng)目中，萬(wàn)科的兩個(gè)項(xiàng)目以良好的品質(zhì)和合理的價(jià)格依然占有良好的 成交，其中，萬(wàn)科？棠施的銷(xiāo)售率更達(dá)到了推貨量的80.3%o蟠龍山莊一期依然以超低 價(jià)格成交，估計(jì)以?xún)?nèi)部關(guān)系的消化為主，可售套數(shù)只有1套。由成交價(jià)格來(lái)看，多數(shù)別墅成交項(xiàng)目?jī)r(jià)格環(huán)比都有所下降。？2.4、非住宅物業(yè)情況非住宅整體供需失衡，銷(xiāo)售量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于供應(yīng)的增長(zhǎng)11月非住宅物業(yè)的供應(yīng)量跟成交量都有所上升，但環(huán)比

37、變化不大。截止 08年11 月30日可售存量為110.3萬(wàn)% 11月份成交49396小本月車(chē)庫(kù)成交365套，成交面積為3891 m2,成交均價(jià)為8686元/褶，其中成交 情況最理想的項(xiàng)目為萬(wàn)科.城市高爾夫七期成交143個(gè)，成交面積1142 itf,成交均價(jià) 為？8000元/褶，其次為海岸國(guó)際成交61個(gè)，成交面積733 m2,成交均價(jià)11278元/ m20成交價(jià)格最高的為東城中心，成交1個(gè)，均價(jià)為13045元/ m2,其次為御花苑二期， 成交2個(gè)，成交均價(jià)12007元/褶。本月商鋪成交168套，成交面積為10245 m2,成交均價(jià)為15074元/ nf,其中成 交情況最理想的項(xiàng)目為財(cái)富廣場(chǎng)，成交

38、36套，成交面積為1677 m2,成交均價(jià)為30338 元/褶，該項(xiàng)目也是成交均價(jià)最高的項(xiàng)目；其次為大朗毛紡織貿(mào)易中心，本月成交 26 套，成交面積1030 m2,成交均價(jià)為5299元/褶。本月成交套數(shù)排名第三的西城樓大 街項(xiàng)目，成交25套，成交面積1038 m2,成交價(jià)格為？17254/ m20本月寫(xiě)字樓成交68套，成交面積為4293 m2,成交均價(jià)為7419元/褶，成交項(xiàng)目 4個(gè)，第一國(guó)際三期成交1套，成交面積為109 m2,成交均價(jià)為8776元/褶。財(cái)富廣 場(chǎng)成交8套，成交面積為6170 m2,成交均價(jià)為9265元/褶。希爾頓廣場(chǎng)成交58套， 成交面積為2605 m2,成交均價(jià)為6384

39、元/褶。信盈裝飾大廈成交1套，成交面積為 108 m2,成交均價(jià)為 5865元/褶。3、區(qū)域市場(chǎng)分析11月份各區(qū)域商品住宅供求情況2008年11月份，共有10個(gè)區(qū)域新增住宅供應(yīng)，30個(gè)區(qū)域有住宅成交，主城區(qū) 的三個(gè)區(qū)域南城、萬(wàn)江、東城銷(xiāo)售排前三位，銷(xiāo)售總量占全市 43%o部分區(qū)域住宅可售存量走勢(shì)情況全市的住宅可售存量從2008年1月初？367萬(wàn)平米上升到11月底？609萬(wàn)平米。 截止11月31日，南城住宅可售存量全市排名第一，從今年3月開(kāi)始呈現(xiàn)快速上升趨勢(shì)；東城在近幾個(gè)月走勢(shì)相對(duì)比較平緩，說(shuō)明東城的供需相對(duì)比較穩(wěn)定；萬(wàn)江在 11月 份可售存量有所下滑，？11月總體銷(xiāo)售情況較好；常平、厚街、虎門(mén)

40、是鎮(zhèn)區(qū)中存量最 大的三個(gè)區(qū)域，虎門(mén)、厚街短期內(nèi)上市項(xiàng)目單位較少，可售存量表現(xiàn)出略微的下滑， 常平市場(chǎng)近幾個(gè)月內(nèi)連續(xù)有項(xiàng)目新上市，可售存量上升勢(shì)頭較猛。東城1) ?供應(yīng)與成交11月份東城兩個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證， 匯景？盛世東方的3、4棟，面積13768.11 m2,共194套，部分單位為組合戶型，中信？德方斯二期的協(xié)和樓，面積為13086.88 m2,共276套，主要以單身公寓為主。2008年前11個(gè)月，東城供應(yīng)住宅面積為68.43萬(wàn)平米，共6456套，面積相比同 期上升9.8%。東城供應(yīng)主要以?xún)煞俊⑷繛橹?，面積區(qū)間在100平米至160平米。11月份，東城住宅成交286套、33572平米，套數(shù)

41、環(huán)比下降兩成，同比上升了1.3倍，成交套數(shù)占主城區(qū)的19.7% o2)價(jià)格11月份東城成交的普通住宅均價(jià)為 5134元/ nf,環(huán)比上升15%,主要由于天驕峰 景成交的拉高。3)項(xiàng)目成交價(jià)格情況11月份東城普通住宅成交前十名情況數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原研究部監(jiān)測(cè)11月份光大邀請(qǐng)宋祖英、韓紅、齊秦等大牌明星連續(xù)開(kāi)了 3晚的演唱會(huì)，隨后天 驕峰景帝峰組團(tuán)在11月16日公開(kāi)發(fā)售，景湖？名郡也相繼推出新貨，光大的項(xiàng)目在短 時(shí)間內(nèi)引起了轟動(dòng)，具下的三個(gè)項(xiàng)目在 11月份銷(xiāo)售依然比較穩(wěn)定。光大地產(chǎn)在東城區(qū)有景湖？名郡、天驕峰景、景湖春曉三個(gè)在售項(xiàng)目， 2008年在 東城銷(xiāo)售量最大，面積達(dá)到20多萬(wàn)itf,銷(xiāo)售金額

42、12.9億元，但存量也是最大，景湖？ 名郡、天驕峰景尤甚。南城?供應(yīng)與成交2008年前11個(gè)月，南城供應(yīng)住宅面積為78.2萬(wàn)平米，共8007套，面積相比同期下降4.5%南城的項(xiàng)目供應(yīng)在10月份出現(xiàn)小高潮以后，11月份繼續(xù)有所上升，商品房批準(zhǔn) 預(yù)售5個(gè)項(xiàng)目，面積13.4萬(wàn)平米，環(huán)比上升4.3%,共1440套。本月南城住宅供應(yīng)以中大戶型為主，100-120平米的三房、121-180平米的四房。?11月份，南城住宅成交64364平米，共607套，套數(shù)環(huán)比上升34.3%,同比下 降24.8%,成交套數(shù)占主城區(qū)的41.7% 02)價(jià)格南城11月份成交的普通住宅均價(jià)為 5744元/ m2,環(huán)比上升4.4%

43、 0?項(xiàng)目成交價(jià)格情況11月份南城普通住宅成交前十名情況11月份，中信？森林湖五期洋房開(kāi)盤(pán)，塞納城市嘉園、東駿豪苑三期、國(guó)際公館 三期、尚書(shū)銀座等項(xiàng)目加推產(chǎn)品，當(dāng)月銷(xiāo)售有較大幅度的提升，城市風(fēng)景二期低價(jià)上 市，銷(xiāo)售良好。莞城1)供應(yīng)與成交2008年11月份沒(méi)有批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目，莞城住宅成交7856平米、共58套，139套, 套數(shù)環(huán)比下降58%,同比上升1.8%,成交套數(shù)占主城區(qū)的4%0?價(jià)格莞城11月份成交的普通住宅均價(jià)為7089元/ m2,環(huán)比上月上升31.6%,主要是富 盈？東方華府成交拉高了本月莞城市場(chǎng)均價(jià)，項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到8690元/褶，銷(xiāo)售20套，占莞城當(dāng)月成交的34.5% o莞城項(xiàng)目比較少，成交總量也比較低，成交均價(jià)受個(gè)盤(pán)影 響比較大。?項(xiàng)目成交價(jià)格情況11月份莞城普通住宅成交價(jià)格情況?數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞中原研究部監(jiān)測(cè)富盈？東方華府價(jià)格在11月有所下滑，市場(chǎng)比較蕭條時(shí)期，大戶型的高檔項(xiàng)目， 總價(jià)比較高，需求在一輪過(guò)后，后期的銷(xiāo)售往往比較艱難。萬(wàn)江1) ?供求與價(jià)格11月份萬(wàn)江區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售兩個(gè)項(xiàng)目，分別是風(fēng)臨美麗灣二期、理想0769四期？沁園數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞市房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)11月份萬(wàn)江住宅成交項(xiàng)目6個(gè)，面積49756平米，環(huán)比上升43.6%,共504套。 萬(wàn)江區(qū)域市場(chǎng)在11月成交大幅上升，上東國(guó)際一期、風(fēng)臨美麗灣、理想 0769