秭歸房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、秭歸房地產(chǎn)市場調(diào)查為了更大的實現(xiàn)公司進軍秭歸房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標， 進一步了解秭歸房地產(chǎn)市場情況， 以便以最好的形式、 最快的時間開展公司房地產(chǎn)工作， 營銷公司展開了這次的秭歸房地產(chǎn)市場調(diào)查活動。本次調(diào)查時間為 2010 年 8 月 5 日，由于時間和人力因素的影響，本次調(diào)查活動僅僅收集了初步的數(shù)據(jù)和信息， 整個報告重點在于對秭歸縣的房地產(chǎn)市場狀況的整體調(diào)查和秭歸樓盤的了解。具體調(diào)查信息如下：一、秭歸概況秭歸縣位于中國湖北省西部， 地處川鄂咽喉長江西陵峽兩岸， 東接宜昌市夷陵區(qū)， 南鄰長陽， 西接巴東， 北毗興山。 秭歸是楚文化與巴文化的交匯點， 是世界文化名人屈原的故鄉(xiāng)，歷史悠久。秭歸縣現(xiàn)有人口

2、數(shù)： 383488 人?？倯魯?shù)約 13 萬。秭歸國土面積為 2427 平方公里，其中 12 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 7 個居委會， 186 個村， 1111 個村民小組， 186 個村均實現(xiàn)了通車、通電、通電話的條件。二、秭歸居民生活消費情況2009 年，秭歸城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 10514.67 元/人， 2008 年人均可支配收入為9678.71 元/ 人。2009 年，農(nóng)村人均全年純收入為 3176.62 元/ 人，人均生活消費支出為3259.46 元/人，2008 年人均全年純收入為 2875 元/ 人，人均生活消費支出為 3387.23 元/人。 2009 年全縣在崗職工人均工資為 14604

3、 元，比 2008 年增長16.70%。 2009 年，秭歸全年消費品零售總額達168039 萬元，比 2008 年增長 20.16% ，城鎮(zhèn)消費品零售總額達 68264萬元，比 2008 年增長 21.52%。三、秭歸工業(yè)發(fā)展2009 年，秭歸固定資產(chǎn)投資總額288597 萬元，比上年增長43.5%。其中，市縣屬固定資產(chǎn)投資總額248843 萬元，比上年增長27.23%。 2009 年，全縣交通建設(shè)總投資達6.32 億元，施工項目 64 個，比 2008 年增加了 21 個。近年來，秭歸工業(yè)迅速發(fā)展，以森達集團、維維集團、華新水泥、AB集團、帝元公司、奧海魔芋制品有限公司為代表的一批名牌企業(yè)

4、相繼落戶秭歸， 使秭歸工業(yè)向新型工業(yè)、 高科技工業(yè)、 出口創(chuàng)匯工業(yè)發(fā)展。 全縣 2009年工業(yè)施工項目 67 個，新開工 58 個。其中，華新水泥工業(yè)投資7.32 億元，日產(chǎn) 4000 噸。四、秭歸文化秭歸文化底蘊豐富，人文燦爛。這里歷史悠久、人杰地靈，是商朝時期歸國所在地，至今已有 3200 年的文字史。這里誕生了“路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索”的世界文化名人屈原，是端午習俗及龍舟文化的發(fā)祥地，也是楚文化、屈原文化、峽江文化、柑橘文化、移民文化的發(fā)源地，其內(nèi)涵非常豐富。秭歸地處長江西陵峽畔，位于三峽工程壩上庫首，集屈原、西陵峽、三峽大壩、高峽平湖于一體，自然山水、人文景觀、優(yōu)秀的屈鄉(xiāng)民間文

5、化交相輝映。人文景觀瑰麗，現(xiàn)代化的移民新城青春亮麗， 璀璨奪目； 莊嚴雄偉的屈原祠千古流芳， 世人景仰；舉世向往的高峽平湖，更是風光迷人。此外，秭歸栽培柑桔歷史悠久，早在兩千多年前，偉大愛國詩人屈原就在故里寫下了桔頌名篇，一九九五年四月，秭歸因盛產(chǎn)臍橙被國家有關(guān)部門命名為“中國臍橙之鄉(xiāng)”。五、秭歸國土資源情況秫歸國土面積為2427平方公里，2009年用于房地產(chǎn)項目的土地交易1宗，位于花園路，建筑面積為1.2512公頃，均價為1502.5576萬/公頃，總計1880萬。2010年秫歸用于房地產(chǎn)項目的土地交易2宗。除了弘洋盛世開發(fā)有限公司之外，另一宗位于建平路，建筑面積0.5449公頃，均價為38

6、17.2142萬/公頃，總計2080萬元。六、種歸城市建設(shè)規(guī)劃2001年，湖北省城市規(guī)劃設(shè)計研究院對秫歸縣城區(qū)及進行了總體規(guī)劃的修編。規(guī)劃城 區(qū)同時向南、北方向發(fā)展，重點發(fā)展九里片區(qū)，適當發(fā)展金缸城片區(qū)（金缸城、井水婭一帶）， 形成“一主兩翼”的組團式格局。中心城區(qū)為行政辦公、商貿(mào)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生中心，用地 面積3.6平方公里；南翼即九里片區(qū)，建成以加工工業(yè)為主，配以居住、服務(wù)設(shè)施的綜合區(qū)，用地3.2平方公里；北翼即金缸城片區(qū)，開發(fā)成為以居住、旅游為主，配以一類的工業(yè)組團， 用地面積1.6平方公里。結(jié)合地形、組團間分別規(guī)劃 200米至400米寬的組團隔離綠地，并引入城區(qū)周圍的自然山水景色，讓城

7、市融入自然之中。新城居住區(qū)根據(jù)山城特點并結(jié)合自然地形，居住用地遵循“私房逐步改造，新城區(qū)成 片建設(shè)”的原則，規(guī)劃人均用地面積24.2平方米，以建多層住宅為主，居住區(qū)建筑密度控制在28猊內(nèi)。目前，秫歸在建樓盤數(shù)目不多，即將興建的樓盤有豐辰大廈，建筑面積9742m2;廉租房24398m2。今年在建的樓盤有君臨天下，建筑面積為A區(qū)41828m2, B區(qū)26009m2;京城家苑，建筑面積15166mf;金色陽光，建筑面積 30244mL去年在建的樓盤有山水龍城，建筑面 積約20000m2;國華御景，建筑面積 63053mt七、秫歸房地產(chǎn)情況：2009年，秫歸房地產(chǎn)投資總計 13898萬元，房產(chǎn)施工面積

8、 121730ml,其中，新開工面 積達109500ml,比2008年增長23.33倍。秫歸2009年房地產(chǎn)銷售面積 68054平方米，比 2008年增長2.78倍；均價為 2207元/m2,比2008年增長17.6%。目前，秫歸房地產(chǎn)項目有山水龍城、君臨天下、新城華府、金色陽光四個。在此次的調(diào) 查中，主要以項目商業(yè)、配套、住宅三個方面進行，具體情況如下表：項目簡介:項目名稱金色陽光山水龍城君臨大卜新城華府開發(fā)商宜昌天宸房地產(chǎn)開發(fā)公司湖北天立置業(yè)公 司湖北嘉遠德邦房地戶升發(fā)公司荊州市隆信建筑 開發(fā)公司承建商華宇建筑武漢順達建筑集 團江四威樂建筑集團武漢市黑馬建工 集團項目地址平湖大道12號鄭家

9、花園43號長寧大道丹陽路售樓部地 址平湖大道28號平湖新區(qū)B區(qū)長寧大道丹陽路工程進度施工至地面5層一期2009年9月30日交房、二期 施工至地面4層一期2-4號樓現(xiàn)已 封頂全部竣工銷售進度已銷售 50套左右，占全部24%一期已售完，二期2010年8月8日未開盤，一期 125 房源，累計1000多 組意向客戶已進入尾盤清盤階段，乘U 40多套銷售情況銷售情況比較止二期即將開盤，每未開盤，計劃 9月因地段稍偏、交通常，上訪量每日約 10批左右，上訪 量主要集中在周 一至周五期間。但 項目未作相關(guān)推 廣。日上訪10批左右底開盤，上訪量每 日5批左右不便、售展中心離 樓盤位置稍遠，致 使銷售周期過長，

10、 剩余48套房源均 以大戶型為主，上 訪量較低。廣告形式電視廣告、宣傳單 派發(fā)、戶外圍墻戶外廣告、電視廣 告、戶外圍墻戶外廣告、電視廣 告、戶外圍墻電視廣告、戶外圍 墻建筑風格現(xiàn)代簡約風格現(xiàn)代簡約風格都巾田園風格現(xiàn)代簡約風格、熱 帶風情水景園林項目商業(yè)情況:項目名稱金色陽光山水龍城新城華府君臨大卜商業(yè)面積_22300m_220000m_25800m3000 多 m商業(yè)定位普通臨街商鋪濱江商業(yè)、綜 合體普通臨街商鋪普通臨街商業(yè)分布位置負一層、一層臨街一、F 及部分獨立 商鋪臨街1號2號樓一、 二層2號1H 1-4層開盤時間待定/2009-05-162010-09交房時間2011-12-30/20

11、10-09-302011-01預(yù)售證取得時間2010-07-12/現(xiàn)房未取得土地使用年限40年/50年40年價格8000-16800元/m2/均價一一一一 214500 兀/m_.280000 兀/m一一 一 一 24500 兀/m_.212000 兀/m銷售情況開發(fā)商內(nèi)部 預(yù)定待定銷售50%小區(qū)大門兩 側(cè)7項目配套:項目名稱金色陽光山水龍城君臨大卜新城華府項目配套中心花園地下停車場中心花園、綠地涼 亭、管道煤氣、會 所、廣場、幼兒園、 球場、地下停車 場、健身房、噴泉、 兒童游樂場、老年 活動中心中心花園、綠地涼 亭、廣場、幼兒園、 地下停車場、健身 房、兒童游樂場中心花園、綠 地涼亭、廣場

12、、 幼兒園、會所、 噴泉、地下停 車場、健身房、 兒童游樂場教WW套中學、小學中學、小學中學、小學中學、小學交通優(yōu)劣縣城中心、交通 便利交通不便縣城中心，交通方 便交通不便其他配套醫(yī)療配套好生活設(shè)施缺少醫(yī)療資源較好生活配套較差項目住宅情況:項目名稱金色陽光山水龍城君臨大卜新城華府占地面積一 _ _23689.45m_2-140000m_2-41459m228000m總建筑面積32044.04m242如00m127666m80000m?小區(qū)總戶數(shù)2263000125（ 一期）482容積率/3.03.02.8綠化率25%30%35%40%樓層高層tWj層、小tWj層、多層小高層、多層高層、小高層開

13、盤時間2010-07-182008-12-27（ 一期）2010-08-08 （二期）2010-09-30 （一期）2009-05-16交房時間2011-12-30一期：2009-09-30 , 二期：2011-01-302011-02 （一期）2010-09-30預(yù)售證取得時間2010 年 7 月 12日一期：2008-12-27 , 二期：2010-07-28封頂銷售現(xiàn)房土地使用年限70年70年70年50年價格2978-3528 元/m2/3200 元/m2均價_23208 兀/m_22800 兀/m_22800 兀/m_22800 兀/m樓層差價50 元/m2/f 一， 250 兀/m其

14、中，金色陽光有 9 種戶型，分別為：127.99m2、119.53 R、98.28 R、123.16 m2、127.76 m2、126.78 m2、137.06 吊、126.98 R、130.46m2 ,主力戶型以 126.98 m2、127.76 R、127.99 m2三種為主，占全部的 61% 其中98宿兩房及126.98m2、126.78m2三房為暢銷戶型，98 m2兩房所占比例過少， 需求過盛。126.98m2、126.78m2臨街采光朝向更好。137.06 R銷售過慢。山水龍城住宅部分一期售完，有95.08m2、109.1m2、134.64m2、102m 116宿，共計356套，其中

15、95品、115兩種占總量的60%銷售情況較好，134.64 m 2銷售較慢。君臨天下住房戶型為 128.6m2、141.82m2、134.62 m 2、95.6 m2四種，共有15棟樓，分 三期開發(fā)。一期（2-4號樓為一期）以128.6 m的2三房為主。由于該項目曾經(jīng)更改開放商， 致使該項目的名譽在當?shù)厥艿接绊?，現(xiàn)開發(fā)商希望通過現(xiàn)房銷售的形式展現(xiàn)開放商的實力?，F(xiàn)一期已累計1000多組客戶。新城華府戶型為100宿兩房、120宿三房、138宿三房，其中以120宿、138吊三房為主力 戶型，占總量80% 120三房相對容易銷售，138三房銷售過程較慢。八、總結(jié)通過這次的初步調(diào)查， 對于秫歸房地產(chǎn)情況

16、的了解也有了一定的結(jié)果。秫歸作為一個新興的城市，農(nóng)業(yè)、工業(yè)、交通、旅游等領(lǐng)域正在迅猛發(fā)展，向城區(qū)涌進的人口也將不斷增加。但相對于秫歸整體的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展卻相對滯后。目前秫歸房地產(chǎn)項目缺少，秫歸縣城居民住房緊缺。秫歸房地產(chǎn)行業(yè)將會有很大的前景。秫歸縣區(qū)房產(chǎn)市場正處于起步發(fā)展階段。房價并沒有存在較大差異。地理位置優(yōu)越的房地產(chǎn)項目，交通便利，醫(yī)療衛(wèi)生教育設(shè)施完善，因而房價相對偏高，且在銷售上有一定的優(yōu) 勢。新規(guī)劃區(qū)域由于地理位置、基礎(chǔ)設(shè)施配套不夠完善，直接影響到銷售，房價也相對較低。 因此，在房地產(chǎn)建設(shè)中，應(yīng)該注重基礎(chǔ)生活設(shè)施的修建，并考慮交通因素帶來的影響。從秫歸房地產(chǎn)項目的建筑風格來看，多以現(xiàn)代簡約風格為主。 從秫歸悠久的歷史及燦爛的文化來說，開發(fā)商可結(jié)合秫歸這些天然的優(yōu)勢，建造一