房屋買賣合同模板案例

1、21/21上訴人（原審被告）：?？谑袨I海娛樂有限公司，海南省?？谑袨I海大道濱海公園。 法定代表人：馮九，董事長。托付代理人：趙啟君，海南天澤律師事務(wù)所律師。托付代理人：彭國興，該公司職員。被上訴人（原審原告）：海南華信物業(yè)公司，住宅地海南省?？谑袨I海大道288號(hào)花園小區(qū)19棟701室。法定代表人：徐樹本，總經(jīng)理。托付代理人：張慶玉，該公司職員。上訴人?？谑袨I海娛樂有限公司（以下簡稱濱海公司）為與被上訴人海南華信物業(yè)公司（以下簡稱華信公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服海南省高級(jí)人民法院（2000）瓊高法民再初字第2號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，濱海公司的托付代理

2、人趙啟君、彭國興，華信公司的法定代表人徐樹本、托付代理人張慶玉到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。經(jīng)審理查明，1993年4月13日濱海公司與華信公司簽訂房屋買賣合同書，就買賣銀信大廈房產(chǎn)及雙方權(quán)利義務(wù)，訂立如下合同條款：一、房屋所在位置、結(jié)構(gòu)和建筑面積。銀信大廈位于?？谑袨I海大道濱海公園內(nèi)填海區(qū)，是濱海公司開發(fā)的濱海公園酒店建筑群內(nèi)的西南側(cè)副樓，樓高39層。銀信大廈5層裙樓與整體建筑群共連。銀信大廈（包括裙樓、塔樓和地下室）總建筑面積基數(shù)為 60000平方米，以政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的報(bào)建數(shù)為準(zhǔn)。最終交付給華信公司使用的60，000平方米房屋包括34層塔樓及在同一垂直軸線下等面積的5層裙樓、地下層及按總

3、面積比例分?jǐn)偟墓妹娣e，由雙方依照工程竣工圖和海南省建筑工程預(yù)算定額中建筑面積計(jì)算規(guī)則據(jù)實(shí)計(jì)算。二、報(bào)建及建設(shè)周期。濱海公司辦妥銀信大廈項(xiàng)目的征地、勘探、設(shè)計(jì)，在合同約定的時(shí)刻內(nèi)完成報(bào)建手續(xù)，并承擔(dān)截止規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)下來為止的全部前期費(fèi)用。濱海公司最遲應(yīng)于1993年10月30日前申領(lǐng)到政府有關(guān)部門的規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)通知書及施工許可證。濱海公司和華信公司保證在申領(lǐng)到施工許可證后的一個(gè)月內(nèi)樁基礎(chǔ)工程開工，從地下基礎(chǔ)到裙樓土建工程雙方配合進(jìn)行；銀信大廈從樁基礎(chǔ)工程到裙樓土建工程意向在20個(gè)月內(nèi)完工，完成后交付華信公司接著完成以上樓層的土建工程。三、銀信大廈的建筑設(shè)計(jì)及修改?，F(xiàn)行設(shè)計(jì)見報(bào)建方案，若設(shè)計(jì)需要修

4、改，由雙方協(xié)商配合處理。四、房產(chǎn)單價(jià)及總金額。房產(chǎn)單價(jià)每平方米6，000元，總金額為36億元。五、銀信大廈工程由 華信公司實(shí)行工程總承包。承包單價(jià)為每平方米4，000元，一次包死。因成本增加和提高裝修標(biāo)準(zhǔn)而超出的價(jià)格由華信公司自付，工程承包款由華信公司支付濱海公司的購房款中扣除。承包范圍包括銀信大廈從樁基礎(chǔ)到上部全部建筑工程，詳細(xì)工程內(nèi)容由工程承包合同約定。六、付款方式。華信公司將購房款扣除每平方米4，000元的工程承包費(fèi)后，余下的12億元按下列方式支付給濱海公司：在合同正式簽訂時(shí)，華信公司與濱海公司3，000萬元往來款轉(zhuǎn)為購房資金；如濱海公司違約則雙倍返還，如華信公司違約，濱海公司不退還已收

5、取的3，000萬元。在1993年10月30日前規(guī)劃、施工報(bào)建被批準(zhǔn)后，華信公司向?yàn)I海公司支付第二期購房款1，000萬元。以后款項(xiàng)按形象進(jìn)度支付。七、產(chǎn)權(quán)關(guān)系。濱海公司須具備本項(xiàng)目單項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，否則應(yīng)由濱海公司承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售房稅率標(biāo)準(zhǔn)以外的稅金。八、雙方責(zé)任。濱海公司負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目征地、勘探、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)建等手續(xù)并繳納全部費(fèi)用，提供平坦的工程建設(shè)用地。濱海公司向華信公司提供整體建筑群、銀信大廈的符合國家規(guī)范的設(shè)計(jì)圖、施工圖、預(yù)算方案、建筑安裝標(biāo)準(zhǔn)、地質(zhì)勘探資料、地下結(jié)構(gòu)和裙樓進(jìn)度打算；濱海公司保證整體建筑群和銀信大廈的樁基礎(chǔ)如期開工和完工。如樁基礎(chǔ)工程不能按期開工和按期完工，濱海

6、公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。華信公司不按濱海公司提供的圖紙、方案組織工程施工，視為違約。華信公司對(duì)銀信有獨(dú)立所有權(quán)、房產(chǎn)銷售權(quán)和售價(jià)決策權(quán)。合同簽訂后，濱海公司向?？谑腥嗣裾耐恋刂卫?、規(guī)劃、財(cái)政等部門繳納了下列費(fèi)用：檔案資料保證金50000元；市政建設(shè)配套費(fèi)8.123666元；市政配套費(fèi)602，79750元；報(bào)建手續(xù)費(fèi)2000元；市政建設(shè)費(fèi)166，600元；土地補(bǔ)償費(fèi)4，693350元；土地審批費(fèi)6，076元；土地治理費(fèi)140，80050元；規(guī)劃報(bào)建費(fèi)2339 500元；建規(guī)費(fèi)1，000元，共計(jì)14，019，790元。此外，濱海公司為履行合同還支付了設(shè)計(jì)、勘探等方面的費(fèi)用。簽約當(dāng)天，華信公司與濱海

7、公司的往來款3，0O0萬元轉(zhuǎn)為華信公司支付的首期購房款。濱海公司于1993年6月21日向華信公司出具了收到3000 萬元附房款的收款收據(jù)。1993年12月1l日、1994年1月31日濱海公司還收到了華信公司支付的第二期購房款115萬元。1993年9月28日，濱海公司致函華信公司稱：我司已于1993年6月21日按程序辦妥有關(guān)濱海公司占地50畝建筑物的規(guī)劃報(bào)建審批手續(xù)。市政建設(shè)配套費(fèi)、教育配套費(fèi)按合同約定我司負(fù)責(zé)結(jié)付，但煤氣開發(fā)使用費(fèi)是大廈的配套設(shè)施費(fèi)用。經(jīng) 多次協(xié)商，就繳交煤氣開發(fā)使用費(fèi)提出如下建議：A、煤氣費(fèi)原則按合作各方的使用面積、使用功能各自承擔(dān)；B、向政府申請(qǐng)分期緩交煤氣費(fèi)、C、華信公司

8、于93年7月間同意暫先撥付煤氣費(fèi)500萬元由我司統(tǒng)籌安排，但至今未付。據(jù)此，我司明確履行合同書的責(zé)任如下：A、華信公司繳付煤氣開發(fā)使用費(fèi)或找到有效解決方法后，我司再領(lǐng)取報(bào)建許可證和施工許可證，延誤責(zé)任在華信公司：B、領(lǐng)證之前，合同約定的建設(shè)周期和付款期限可相應(yīng)順延。?？谑腥嗣裾?992年11月13日頒發(fā)的?？谑忻簹忾_發(fā)費(fèi)征收和使用方法規(guī)定，建設(shè)（包括在建尚未竣工的）住房、商住樓、公寓、賓館等用氣戶，必須先辦理繳納煤氣開發(fā)費(fèi)的手續(xù)，否則建筑施工治理部門不發(fā)放建筑許可證。1993年7月8日，濱海公司向海口市人民政府提交的關(guān)于申請(qǐng)免交教育配套費(fèi)、緩交煤氣開發(fā)費(fèi)的報(bào)告稱：依照規(guī)劃局和市政府的規(guī)定，我

9、司須繳交教育費(fèi)和煤氣開發(fā)費(fèi)后方可領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證組織施工，請(qǐng)求緩交煤氣開發(fā)費(fèi)。?？谑腥嗣裾I(lǐng)導(dǎo)在報(bào)告上簽字同意，但須到規(guī)劃局、煤氣總公司辦妥緩交手續(xù)。1993年11月8日，濱海公司致函華信公司稱：我司已圓滿履行了合同義務(wù)，依照合同書第六條第2款約定，貴司應(yīng)于93年10月31日前向我司支付第二期購房資金1，000萬元。1994年5月16日華信公司致函濱海公司稱：“由于國家宏觀調(diào)控政策的阻礙，貴我雙方擬合作興建銀信大廈項(xiàng)目一事，已不具備條件。原與貴方發(fā)生的3115萬元往來款，請(qǐng)盡快返還我司以便及時(shí)還貸，減少利，要、損失”。濱海公園酒店整體建筑群的樁基礎(chǔ)工程至今未開工。華信公司起訴時(shí)，施工現(xiàn)

10、場有一基坑，坑的四周作了護(hù)坡。濱海公司稱此坑是1993年11月8日開工后開挖土方和打護(hù)坡樁遺留下來的。二審期間，銀信大廈的設(shè)計(jì)部門廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院海南分院為本院出具書證證明：濱海公園酒店由三棟主體建筑、相關(guān)的裙樓 及三層地下室組成，設(shè)計(jì)為統(tǒng)一設(shè)計(jì)。施工時(shí)三層地下室必須統(tǒng)一施工：正負(fù)零以上裙樓由于有抗震縫分開，三棟主體建筑的裙樓可同時(shí)施工，也可每棟按抗震縫分開施工。另查明，濱海公司于1992年6月20日取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。同年8月28日濱海公司與?？谑型恋刂卫砭趾炗唶型恋厥褂脵?quán)協(xié)議出讓合同書。同年9月3日，濱海公司取得國有土地使用證。1993年10月26日濱海公司取得海口市建設(shè)工程規(guī)劃

11、臨時(shí)許可證，報(bào)建項(xiàng)目包括酒店、公寓、商業(yè)中心。10月27日，濱海公司取得建設(shè)工程施工任務(wù)通知書。在此之前，濱海公司還托付武漢地質(zhì)勘察基礎(chǔ)工程公司海南分公司（以下簡稱武基海南公司）對(duì)擬建設(shè)的建筑群出具了?？谑袨I海娛樂有限公司?？谑袨I海公園68層、39層大樓巖土工程勘察大綱，對(duì)包括訟爭工程 在內(nèi)的建筑群作出了地質(zhì)勘察報(bào)告。又查明，1993年5月3日，華信公司與香港通恒財(cái)務(wù)有限公司（以下簡稱通恒財(cái)務(wù)公司）簽訂合資經(jīng)營合同書，約定：雙方出資設(shè)立海南恒信置業(yè)有限公司（以下簡稱恒信公司）。同日華信公司與通恒財(cái)務(wù)公司還簽訂了合資開發(fā)項(xiàng)目協(xié)議書，約定雙方合作履行房屋買賣合同書中約定由華信公司履行的義務(wù)。199

12、3年5月26日，恒信公司取得營業(yè)執(zhí)照。2001年3月25日恒信公司向本院請(qǐng)求以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人身份參加訴訟。1996年6月6日，華信公司向海南省高級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求解除合同，濱海公司返還華信公司已投入的3，115萬元本金。1997年8月25日，華信公司變更訴訟請(qǐng)求：l、房屋買賣合同書名為房屋買賣，實(shí)為買賣房地產(chǎn)項(xiàng)目。依照最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)治理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答的有關(guān)規(guī)定，此合同為無效合同；2、濱海公司返還華信公司3，ll5萬元房款本息。濱海公司在庭審中辯稱：雙方簽訂的房屋買賣合同書有效。該公司已向政府有關(guān)部門繳納了市政規(guī)費(fèi)、購地款、勘探、設(shè)計(jì)等費(fèi)用。華信

13、公司未按合同約定支付第二期購房款，己構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。1998年8月12日，海南省高級(jí)人民法院作出（l997）瓊民初字第12號(hào)民事判決，認(rèn)為：雙方簽訂的合同名為房屋買賣合同實(shí)為房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同，該合同為有效合同。合同簽訂后，濱海公司履行了大部分義務(wù)，辦妥規(guī)劃、報(bào)建等審批手續(xù)。華信公司未按合同約定支付第二期購房款構(gòu)成違約。鑒于銀信大廈項(xiàng)目屬于連體建筑群的組成部分，是同一裙樓上建筑的三座塔樓中的一座，該項(xiàng)目塔樓下面相應(yīng)的裙樓和樁基工程不可能與整體建筑群分離單獨(dú)建筑。華信公司與濱海公司對(duì)此未盡到注意義務(wù)，在合同中僅約定華信公司負(fù)責(zé)承建銀信大廈34層塔樓及同一垂直軸線下面的等面積裙樓，致使合

14、同履行受整體建筑群工程的制約和阻礙，因此存在潛在的履行障礙。同時(shí)受到國家宏觀調(diào)控和海南房地產(chǎn)市場等因素的阻礙，整體建筑群工程已不可能興建。銀信大廈也無法接著建筑，雙方簽訂的合同已無法接著履行，應(yīng)予解除。依照公平原則，濱海公司履行合同所支付的規(guī)劃、報(bào)建等費(fèi)用，由其自行承擔(dān)；華信公司所支付款項(xiàng)利息損失，由其自行承擔(dān)。濱海公司應(yīng)將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓款3115萬元返還華信公司。據(jù)此判決：一、解除雙方簽訂的房屋買賣合同書；二、在判決生效后60日內(nèi)濱海公司返還華信公司3，115萬元；三、駁回華信公司請(qǐng)求濱海公司支付土述款項(xiàng)利惠的訴訟請(qǐng)求。一審案件受理費(fèi)222，716元，由濱海公司和華信公司各半負(fù)擔(dān)。宣判后雙方當(dāng)事人

15、均未上訴，一審判決己發(fā)生法律效力。2000年8月25日，最高人民檢察院以高檢民行抗字（2000）第15號(hào)民事抗訴書就本案向本院提起抗訴。民事抗訴書稱：一、判決認(rèn)定銀信大廈項(xiàng)目不可能與整體建筑群分離單獨(dú)建筑，該工程因國家宏觀調(diào)控等因素?zé)o法接著建筑，雙方簽訂的合同已無法接著履行，與事實(shí)不符。l 、海南高院判決認(rèn)定華信公司與濱海公司簽訂的合同名為房屋買賣合同，實(shí)為項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同。出讓方的權(quán)利是取得對(duì)價(jià)，同時(shí)轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目；受讓方的權(quán)利是取得建設(shè)項(xiàng)目，同時(shí)支付對(duì)價(jià)。濱海公司作為建設(shè)項(xiàng)目的出讓方差不多履行了項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同所約定的義務(wù)，作為建設(shè)項(xiàng)目的受讓方就應(yīng)當(dāng)按期履行付款義務(wù)，故雙方簽訂的合同不存在無法接著履

16、行的法定事由。2、華信公司與濱海公司簽約后，依約向?yàn)I海公司支付了一期款，由于受 國家宏觀調(diào)控等因素的阻礙，華信公司未能按合同約定支付二期款構(gòu)成違約。但這種違約并不阻礙華信公司單獨(dú)建筑銀信大廈。海高院判決認(rèn)定，銀信大廈項(xiàng)目不可能與整體建筑群分離單獨(dú)建筑，雙方簽訂的合同已無法接著履行，缺乏事實(shí)依據(jù)。3、華信公司違約的直接緣故是由于銀行緊縮銀根而導(dǎo)致融資發(fā)生困難。作為房地產(chǎn)公司，應(yīng)當(dāng)考慮到銀行貸款受政策性阻礙的因素，并非不可預(yù)見。因此銀行緊縮銀根導(dǎo)致融資發(fā)生困難不是合同不能履行的抗辯理由。海南高院判決以該項(xiàng)目受國家宏觀調(diào)控等因素的阻礙，合同無法接著履行，系認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)不足。二、海南高院判決認(rèn)定華信

17、公司違約并給濱海公司造成實(shí)際損失的情況下，依據(jù)公平原則，判令濱海公司履行合同所受損失由其自行承擔(dān)，適用法律錯(cuò)誤，判決顯失公平。本案應(yīng)當(dāng)適用過錯(cuò)責(zé)任原則進(jìn)行處理。海南省高級(jí)人民法院按照本院指令對(duì)本案依法進(jìn)行再審，并于2000年12月6日作出（2000）瓊高法民再初字第2號(hào)民事判決。再審判決認(rèn)為：（一）關(guān)于銀信大廈能否單獨(dú)建筑問題、應(yīng)當(dāng)審查雙方簽訂的合同是否有將銀信大廈單獨(dú)設(shè)計(jì)施工的約定及合同是否存在履行障礙。1、從合同內(nèi)容看，雙方將裙樓部分作整體施工的意思表示是清晰的，合同中只有整體設(shè)計(jì)施工的內(nèi)容，而無將銀信大廈及同一垂直軸線下的裙樓單獨(dú)設(shè)計(jì)施工的意思表示。事實(shí)上，濱海公司從未對(duì)銀信大廈單獨(dú)進(jìn)行

18、設(shè)計(jì)和報(bào)建。?？谑幸?guī)劃局頒發(fā)的?？谑薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證和海南省建設(shè)廳頒發(fā)的建設(shè)工程施工任務(wù)通知書的內(nèi)容均證實(shí)整體建筑群必須同時(shí)施工建筑。2、本案并非抗訴機(jī)關(guān)及濱海公司所認(rèn)為的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同已履行完畢，雙方只存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。雙方簽訂的房屋買賣合同書對(duì)工程項(xiàng)目如何施工等方面有諸多約定。這些約定或者不具體、不明確或者相矛盾，難以履行。如合同第二條第3款約定了“雙方保證在申領(lǐng)到施工許可證后的一個(gè)月內(nèi)，樁基礎(chǔ)工程開工。從地下基礎(chǔ)到裙樓土建工程，雙方配合進(jìn)行?！敝劣陔p方如何配合則未作約定。合同第五條約定，“銀信大廈工程由華信公司總承包，詳細(xì)工程內(nèi)容由工程承包合同約定?！币螂p方并未簽訂工程承包合同，工程

19、施工也就無從談起。合同第八條第5款約定濱海公司“保證整體建筑物和銀信大廈的樁基礎(chǔ)工程如期開工和完工，否則按合同第六條第3款處理?！倍贤诹鶙l第3款約定，樁基礎(chǔ)若屆時(shí)不能開工，由濱海公司承擔(dān)華信公司往常所付資金的誤工損失。此兩款約定，將樁基礎(chǔ)工程的如期開工和完工視為濱海公司的單方義務(wù)。建設(shè)工程施工任務(wù)通知書的內(nèi)容也反映出樁基礎(chǔ)和護(hù)坡樁工程由濱海公司申報(bào)的武基海南公司負(fù)責(zé)施工，與前述合同第二條第3款及第五條的約定矛盾。（二）關(guān)于雙方違約的事實(shí)及本案適用法律的問題。1、原判認(rèn)定華信公司未按合同約定支付第二期款，已構(gòu)成違約。因原審時(shí)華信公司主張合同無效，故原判未明確認(rèn)定濱海公司是否也存在違約的事實(shí)，

20、只認(rèn)定其“己依約履行大部分義務(wù)，但也未認(rèn)定其已依約履行了全部義務(wù)。經(jīng)再審查明，濱海公司也存在違約的事實(shí)。合同第二條第1款約定，濱海公司承擔(dān)“截止規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)下來為止的全部前期費(fèi)用”。依照?？谑忻簹忾_發(fā)費(fèi)征收和使用方法及海口市規(guī)劃局的有關(guān)規(guī)定，煤氣開發(fā)費(fèi)應(yīng)屬濱海公司負(fù)擔(dān)的前期費(fèi)用。因此筆費(fèi)用數(shù)額巨大（據(jù)濱海公司可能達(dá)2，000萬元左右），濱海公司在合同履行中提出由雙方分?jǐn)?，但雙方最終不能協(xié)商達(dá)成一致，過錯(cuò)在濱海公司。此外，濱海公司未依合同約定向華信公司提供整體建筑群和銀信大廈的有關(guān)設(shè)計(jì)、施工等資料。雙方在合同履行中均有違約之處，故均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。正因?yàn)楹贤s定有不明確、不具體甚至相互矛盾

21、之處，造成合同履行上的障礙，雙方對(duì)此均有過錯(cuò)。2、在審理都市房地產(chǎn)治理法實(shí)施前的房地產(chǎn)糾紛案件的司法實(shí)務(wù)中，人民法院將宏觀調(diào)控后海南房地產(chǎn)市場發(fā)生的巨大變化作為處理此類案件的一個(gè)重要因素，適用公平原則。鑒于雙方當(dāng)事人簽訂的合同所涉整體工程浩大，宏觀調(diào)控后雙方均無接著履約的能力，本案合同不能接著履行并非單純因?yàn)槟骋环降倪`約或過錯(cuò)所致，故合同解除后在處理結(jié)果上應(yīng)適用公平原則。海南高院再審判決認(rèn)為，原判認(rèn)定華信公司與濱海公司簽訂的合同有效是正確的。原判考慮到雙方當(dāng)事人對(duì)在簽合同時(shí)未盡注意義務(wù)，致使合同履行受整體建筑群工程的制約和阻礙，導(dǎo)致合同存在履行障礙，又因國家宏觀調(diào)控的阻礙整體建筑群工程已不可能

22、興建，所簽合同客觀上也無法接著履行的事實(shí)，判令解除合同也無不妥。其處理結(jié)果，華信公司自行承擔(dān)了1，800余萬元的利息損失，而濱海公司為整個(gè)項(xiàng)目報(bào)建支付的報(bào)建費(fèi)用l，400余萬元，并不能全部視為損失，將土地現(xiàn)在的評(píng)估價(jià)作為投資加以計(jì)算利息作為損失也不妥。原判決認(rèn)定事實(shí)的證據(jù)是充分的，在處理結(jié)果上也正確適用了法律，體現(xiàn)了過錯(cuò)責(zé)任原則和公平原則。對(duì)原判結(jié)果，濱海公司未提起上訴，并認(rèn)為“判決在事實(shí)認(rèn)定上理由是充分的，對(duì)此被告無異議”?？乖V機(jī)關(guān)的抗訴理由和濱海公司的申訴理由均不能成立，本院不予支持。依照中華人民共和國民法通則第八十八條第1款及經(jīng)濟(jì)合同法第二十九條第1款，并參照該法第二十六條有關(guān)合同解除的

23、規(guī)定，判決如下：維持海南高院（1997）瓊民初字第12號(hào)民事判決案件受理費(fèi)222，7I6元由華信公司和濱海公司各負(fù)擔(dān)一半。濱海公司不服再審判決，向本院提出上訴，請(qǐng)求撤銷一審法院（2000）瓊高法民再初字第2號(hào)民事判決由華信公司承擔(dān)不履行合同的違約責(zé)任并承擔(dān)全部訴訟費(fèi)用。具體理由如下：l 、海南省高級(jí)人民法院的再審判決認(rèn)定項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、裙樓連體并同步建設(shè)構(gòu)成合同履行的障礙沒有事實(shí)依據(jù)。濱海公司盡管轉(zhuǎn)讓給華信公司的是組合項(xiàng)目之一的銀信大廈，但從技術(shù)上和法律上講，都不構(gòu)成合同履行障礙。再審判決認(rèn)定合同約定的內(nèi)容不明確、不具體和相互矛盾，使合同難以履行以及認(rèn)定上訴人違約沒有事實(shí)依據(jù)。上訴人應(yīng)承擔(dān)的是截

24、止規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)下來為止的全部前期費(fèi)用，而沒有義務(wù)支付施工報(bào)建時(shí)應(yīng)繳納的煤氣費(fèi)。再審判決盡管認(rèn)定了華信公司有逾期付款的違約行為，但對(duì)華信公司的其他違約行為未予認(rèn)定是錯(cuò)誤的。上訴人已完成了包括銀信大廈在內(nèi)的整個(gè)項(xiàng)目工程的土石開挖和護(hù)坡樁的打樁，而華信公司至今對(duì)銀信大廈基礎(chǔ)工程沒有任何施工行為，已構(gòu)成違約。華信公司于1994年5月16日致函濱海公司主張單方解除合同，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。2、海南省高級(jí)人民法院再審判決適用法律錯(cuò)誤。再審判決以公平原則代替過錯(cuò)責(zé)任原則，從而免除了華信公司應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，使其躲避了應(yīng)承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。宏觀調(diào)控不是法定的免責(zé)條件。2001年4月16日，濱海公司向本院提交補(bǔ)充上訴狀

25、稱，華信公司是受恒信公司的托付與上訴人簽訂了房屋買賣合同，恒信公司是合同的實(shí)際履行人和權(quán)利人，華信公司向原審法院起訴主體不適格，請(qǐng)求二審法院撤銷海南高院再審判決和原審判決，駁回華信公司起訴。2001年3月25日恒信公司向本院申請(qǐng)以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的身份參加訴訟。華信公司辯稱：（一）一審判決認(rèn)定事實(shí)清晰。第一，合同存在履行上的障礙。從合同內(nèi)容看，雙方將裙樓部分作整體施工的意思表示是清晰的，合同約定將銀信大廈與濱海公園酒店的另外兩個(gè)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)、整體報(bào)建、整體施工。從合同履行情況看，濱海公司從政府主管部門領(lǐng)取的?？谑薪ㄔO(shè)工程臨時(shí)規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工任務(wù)通知書記載的內(nèi)容都證明銀信大廈工程項(xiàng)目

26、應(yīng)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工。第二，合同約定不明確、不具體和相互矛盾，導(dǎo)致合同難以履行。樁基礎(chǔ)工程到裙樓土建是整體建筑群中最關(guān)鍵、最復(fù)雜、施工難度最大的部分，需要設(shè)計(jì)部門和施工部門對(duì)降水、護(hù)坡、打樁等方面詳細(xì)論證后制訂具體詳細(xì)的方案才能施工，合同對(duì)此并無約定。合同第五條第2款約定“承包范圍：銀信大廈從樁基礎(chǔ)到上部全部建筑工程，詳細(xì)工程內(nèi)容由工程承包合同約定。” 由于未簽訂建筑工程承包合同，施工無從談起。合同第八條第5款約定濱海公司“保證整體建筑群和銀信大廈的樁基礎(chǔ)如期開工和完工，否則按第六條第3款（違約條款）處理?！痹摽罴s定表明濱海公司負(fù)責(zé)樁基礎(chǔ)工程施工，但是合同第二條第3款及第五條第二款約定包括樁基

27、礎(chǔ)工程在內(nèi)的全部工程由華信公司承擔(dān)。第三、煤氣開發(fā)費(fèi)屬于規(guī)劃報(bào)建批準(zhǔn)前的前期費(fèi)用，依合同約定，該筆費(fèi)用應(yīng)由濱海公司繳納，其至今未繳，已構(gòu)成違約。濱海公司未向?？谑幸?guī)劃治理部門申請(qǐng)放線定位，不具備法定開工條件，應(yīng)認(rèn)定銀信大廈項(xiàng)目未開工。（二）濱海公司違約在先，且未將華信公司支付的3，115萬元購房款用于項(xiàng)目，實(shí)際占用該筆資金已達(dá)八年之久，給華信公司造成巨大經(jīng)濟(jì)損失；不論是適用公平原則依舊適用過錯(cuò)責(zé)任原則，濱海公司均應(yīng)向華信公司返還3115萬元本息。2001年4月13日華信公司向本院提交的民事補(bǔ)充答辯狀稱：恒信公司不是房屋買賣合同訂立和履行的主體，無權(quán)取代華信公司參加訴訟。本院認(rèn)為，本案是濱海公司

28、與華信公司因房屋買賣合同發(fā)生爭議而引起的訴訟，恒信公司既不是房屋買賣合同的主體，也未參與合同的履行，其與華信公司之間的糾紛能夠依法另行起訴。華信公司作為原告向原審法院起訴主體適格，濱海公司上訴主張駁回華信公司起訴，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。恒信公司要求參加本案訴訟的申請(qǐng)應(yīng)予駁回。濱海公司與華信公司簽訂的房屋買賣合同從內(nèi)容看符合房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的差不多特征。該項(xiàng)目已完成了土地出讓、項(xiàng)目規(guī)劃、報(bào)建等審批手續(xù)，濱海公司已部分履行了合同義務(wù)，依據(jù)中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法和最高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)治理法施行寫前房地聲開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答司法解釋的有關(guān)規(guī)定應(yīng)認(rèn)定合同有效。合同中約定的銀信大廈項(xiàng)目是上訴人開發(fā)的濱海公園酒店建筑群中的一部分，依照合同約定和設(shè)計(jì)方案的要求，銀信大廈三層地下室必須與濱海公園酒店統(tǒng)一施工，銀信大廈項(xiàng)目不能單獨(dú)建筑。雙方又沒有通過變更設(shè)計(jì)方案將銀信大廈項(xiàng)目從濱海公園酒店項(xiàng)目中分離出來，使之能夠獨(dú)立履行。此外，合同內(nèi)容約定不明確、合