土地資源管理專業(yè) 收益法與市場(chǎng)比較法評(píng)估分析

1、PAGE 安 徽 財(cái) 經(jīng) 大 學(xué) 本 科 畢 業(yè) 論 文 日本房地產(chǎn)泡沫破滅 對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示學(xué) 院： 班 級(jí): 土地資源管理 指導(dǎo)教師： 學(xué) 號(hào)： 姓 名： 時(shí) 間： PAGE II PAGE I日本房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示【摘要】 根據(jù)我國現(xiàn)今評(píng)估行業(yè)的評(píng)估方法多取市場(chǎng)比較法而忽視收益還原法的現(xiàn)象，筆者根據(jù)自己的見解，認(rèn)為收益法應(yīng)當(dāng)作為評(píng)估的主要方法。雖然市場(chǎng)比較法比較合乎不動(dòng)產(chǎn)交易者的心理，但是收益還原法有著不可改變的理論基礎(chǔ)，因而能夠較準(zhǔn)確的反應(yīng)其資產(chǎn)價(jià)值。筆者只從資產(chǎn)價(jià)值方面對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，沒有考慮到市場(chǎng)的供求因素及消費(fèi)者行為因素，其中不足之處請(qǐng)予以指正。【關(guān)

2、鍵詞】 不動(dòng)產(chǎn) 泡沫 評(píng)估方法 市場(chǎng)法 收益法Abstract: According to our current assessment of the industry assessment methods to take on more market comparison approach and income approach ignored the phenomenon, the author according to their own opinion, that the income method should be used as the primary method of ass

3、essment. Although the comparison in line with market comparison approach the psychology of the real estate transactions, but can not change the income approach has a theoretical basis, so it can more accurately reflect its asset value. The author only from the asset value assessment of real estate p

4、rices, without taking into account the market factors of supply and demand factors and consumer behavior, including inadequate please be corrected.Keywords: Real estate, bubble, assessment methods, the market approach, income approach 目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc294711122 一簡(jiǎn)述日本房地產(chǎn)泡沫 PAGEREF _

5、Toc294711122 h 1 HYPERLINK l _Toc294711123 (一)背景 PAGEREF _Toc294711123 h 1 HYPERLINK l _Toc294711124 (二)泡沫破碎后的影響 PAGEREF _Toc294711124 h 3 HYPERLINK l _Toc294711125 二我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc294711125 h 4 HYPERLINK l _Toc294711126 （一）地價(jià)持續(xù)上漲 PAGEREF _Toc294711126 h 4 HYPERLINK l _Toc294711127 （二）房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新

6、高 PAGEREF _Toc294711127 h 6 HYPERLINK l _Toc294711128 三我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格虛高原因分析從土地評(píng)估業(yè)看 PAGEREF _Toc294711128 h 6 HYPERLINK l _Toc294711129 （一）許多不動(dòng)產(chǎn)只能采用市場(chǎng)比較法 PAGEREF _Toc294711129 h 7 HYPERLINK l _Toc294711130 （二）在兩種方法都能使用的情況下，評(píng)估界往往傾向于注重市場(chǎng)比較法 PAGEREF _Toc294711130 h 7 HYPERLINK l _Toc294711131 四具體闡述收益法和市場(chǎng)比較法 PA

7、GEREF _Toc294711131 h 7 HYPERLINK l _Toc294711132 (一)市場(chǎng)比較法的應(yīng)用 PAGEREF _Toc294711132 h 7 HYPERLINK l _Toc294711133 (二)收益還原法的應(yīng)用 PAGEREF _Toc294711133 h 8 HYPERLINK l _Toc294711134 五收益法的應(yīng)用比市場(chǎng)比較法更科學(xué) PAGEREF _Toc294711134 h 11 HYPERLINK l _Toc294711135 (一)市場(chǎng)比較法的不足 PAGEREF _Toc294711135 h 11 HYPERLINK l _

8、Toc294711136 (二) 收益還原法可取之處 PAGEREF _Toc294711136 h 11 HYPERLINK l _Toc294711137 (三) 公式比較 PAGEREF _Toc294711137 h 12 HYPERLINK l _Toc294711138 六結(jié)論 PAGEREF _Toc294711138 h 13 HYPERLINK l _Toc294711139 (一) 綜合考慮，不能單純依靠迅速提高利率 PAGEREF _Toc294711139 h 13 HYPERLINK l _Toc294711140 (二) 僅能靠市場(chǎng)比較法的情況下應(yīng)添加一個(gè)泡沫影響因

9、子 PAGEREF _Toc294711140 h 13 HYPERLINK l _Toc294711141 (三)兩種方法都能使用的情況下，應(yīng)以收益法為準(zhǔn) PAGEREF _Toc294711141 h 13 HYPERLINK l _Toc294711142 參考文獻(xiàn) PAGEREF _Toc294711142 h 15 PAGE - 14 -引言：日本的房地產(chǎn)泡沫使日本陷入了長達(dá)數(shù)年的經(jīng)濟(jì)疲軟。在其泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，評(píng)估業(yè)的市場(chǎng)比較法更是助長了其囂張的氣焰，而泡沫破滅后，日本痛定思痛，更加注重使用科學(xué)的收益還原法。筆者將從這兩種評(píng)估法的原理、應(yīng)用及對(duì)比總結(jié)得出一定的結(jié)論，

10、藉以對(duì)讀者以一定的思考。簡(jiǎn)述日本房地產(chǎn)泡沫20世紀(jì)50年代起的30多年是日本的黃金歲月，其高速的經(jīng)濟(jì)增長甚至連美國都感到羨慕或者說嫉妒。全世界都在研究和學(xué)習(xí)日本，希望知道這個(gè)國土面積如此狹小、自然資源如此匱乏的二戰(zhàn)戰(zhàn)敗國，如何能夠在短短幾十年時(shí)間內(nèi)發(fā)展成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，創(chuàng)造出一個(gè)“經(jīng)濟(jì)神話”。然而,還沒有等研究有結(jié)果、學(xué)習(xí)出成績，日本的經(jīng)濟(jì)增長就在1991年戛然而止，并從此陷入了一場(chǎng)前所未有的衰退，至今仍無起色。日本經(jīng)濟(jì)為什么會(huì)衰退？這個(gè)問題就如同日本為什么會(huì)成功一樣是個(gè)吸引人的話題。在七嘴八舌的爭(zhēng)論后，人們幾乎一致認(rèn)為，從80年代中期開始越吹越大的房地產(chǎn)泡沫，是把日本經(jīng)濟(jì)推向深淵的罪魁禍

11、首。80年代后半期,以至于在90年代的近10年間，其泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰后的影響如勞動(dòng)力過剩，設(shè)備過剩，不良債權(quán)的停滯，金融危機(jī)與銀行倒閉的驚濤駭浪，政府公共事業(yè)的投資乘數(shù)之小，以至累積起赤字財(cái)政之巨大，在戰(zhàn)后日本經(jīng)濟(jì)史上也是空前的。在日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)曾經(jīng)是一朵鮮艷奪目的浪花，成為促進(jìn)泡沫經(jīng)濟(jì)令人眼花繚亂的繁榮景象的一個(gè)亮點(diǎn)。隨著泡沫經(jīng)濟(jì)的崩潰，它的巨額債權(quán)無法收回。又由于房地產(chǎn)金融專門公司涉及到許多為其出資的母體銀行等民間金融機(jī)構(gòu)，使得房地產(chǎn)問題頗為引人注目。背景城市房地產(chǎn)價(jià)格長期居高不下，發(fā)生海外并購熱潮欲望使泡沫資本實(shí)物化從1955年到1972年的17年間，地價(jià)上漲了17.5倍，全國銀

12、行貸出額增加了18.3倍，增長的比率很接近，這說明當(dāng)時(shí)圍繞“列島改造”所掀起的土地購買熱與銀行貸出額的增加是密切相關(guān)的。第三次市街地價(jià)高漲的時(shí)期是在1987-1991年間。1987年上漲5.4%，1988-1991年度間依次年上漲率為10%、7.6%、14.1%、10.4%。此一時(shí)期日本處在周期性的經(jīng)濟(jì)高漲期，日本經(jīng)濟(jì)在這一時(shí)期的生產(chǎn)能力有了迅猛增長。但是這一時(shí)期經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)是：高增長與低通貨膨脹并存。也因此，在這個(gè)時(shí)期出現(xiàn)的市街地價(jià)的上漲，并沒有伴隨著物價(jià)的上漲。地價(jià)平均上漲率為10.5%，而消費(fèi)者物價(jià)年均上漲率為1.8%，即地價(jià)平均上漲率高出物價(jià)4.8倍。人們只要從銀行借到錢去購買土地，

13、即可獲得穩(wěn)而豐厚的利潤。這也就是這一時(shí)期發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)的根源。 表1全國市街地價(jià)格指數(shù)年度1990年=100前年比年度1990年=100前年比19551956195719581959196019611962196319641965196619671968196919701971197219731974197519761.641.862.392.913.604.586.528.299.7111.112.613.214.316.319.022.826.429.937.446.044.044.317.214.0287.121.923.622.342.527.117.214.013.45.28.313.

14、617.219.715.713.225.123.0-4.30.81977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998199945.346.648.752.857.461.564.466.568.370.274.181.587.6100.0110.4108.4102.497.794.190.486.381.679.32.12.84.68.58.77.14.73.22.82.85.410.07.614.110.4-1.8-5.5-4.6-3.7-4.4-4.1-3.8-3.8

15、 2.房地產(chǎn)金融急速擴(kuò)張,大量資本涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)。從1980年開始，日本的住宅金融專門公司及原有的大銀行不斷為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)提供低利率的貸款，到1991年，其貸款額度翻了兩番。地價(jià)的暴漲，增加了日本各類銀行持有的“資本金”，從而增加了其貸款的能力和總額。由于日本銀行持有的擔(dān)保物為土地，從而地價(jià)的上漲也為信貸額的增加創(chuàng)造了條件。（同時(shí)銀行也都持有土地，其價(jià)格的上漲，又為銀行的自有資本額增值了。）于是，過度的信貸創(chuàng)造了泡沫經(jīng)濟(jì)，而經(jīng)濟(jì)泡沫又回過頭來衍生了更多的信貸，如此惡性循環(huán)的結(jié)果，終于又使泡沫經(jīng)濟(jì)膨脹到了驚人的地步。表2 住宅金融專門公司為個(gè)人住宅及不動(dòng)產(chǎn)融資總額比較 年度類別198019851986

16、19871988198919901991合計(jì)單位：億日元3317248291547636419373590102236123831122154 表3 日本地價(jià)指數(shù)和銀行信用指數(shù)的增長比較年份地價(jià)指數(shù)全國銀行貸款額指數(shù)19551001001960283 25619657766011970 14081235197218451927泡沫經(jīng)濟(jì)的誘發(fā)因子利率的抬升泡沫破碎后的影響 房地產(chǎn)價(jià)格下降從1992年開始，到1999房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)連續(xù)8年下降。如以1990年3月為100，到1999年3月末下降為79.3，和1998年9月比，即使是首都圈的公寓式住宅的售價(jià)也下降3.5%。這說明地價(jià)上升的跡象仍很遙遠(yuǎn)

17、。這是自明治維新以來，日本經(jīng)濟(jì)史上的空前紀(jì)錄，在戰(zhàn)后的50多年間，僅1975年的市街地價(jià)下降過4.3%，在這次經(jīng)濟(jì)衰退之前的其余各年度內(nèi)，日本地價(jià)特別是市街地的價(jià)格，在歷次經(jīng)濟(jì)衰退或危機(jī)中都是上漲的。這就是所謂土地價(jià)格“不滅的神話”。地價(jià)狂亂上漲是80年代末日本泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的終極原因。日本政府為遏制地價(jià)的上漲，于1991年提出了從1992年起實(shí)施稅制改革，其關(guān)鍵性內(nèi)容是設(shè)立“地價(jià)稅”，加上其他泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰的因素，于是出現(xiàn)了土地價(jià)格連續(xù)8年下跌的現(xiàn)實(shí)。情況見表1 金融危機(jī)、銀行倒閉自泡沫經(jīng)濟(jì)崩潰以來，日本的土地價(jià)格已連續(xù)下降8年，股票價(jià)格比峰值時(shí)已下落近一半。如此巨額的資產(chǎn)大貶值，導(dǎo)致日本金融機(jī)

18、構(gòu)不良債權(quán)的出現(xiàn)，其結(jié)果是引起大批銀行的倒閉。這樣，金融危機(jī)與生產(chǎn)過剩危機(jī)同時(shí)并存，是90年代日本經(jīng)濟(jì)長期蕭條的顯著特點(diǎn)。此時(shí)，日本業(yè)界內(nèi)的評(píng)估方法多采用市場(chǎng)比較法，而泡沫破滅后日本評(píng)估界重新反思他們的評(píng)估方法，多參考市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法與收益還原法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果究竟有什么不同，下面就兩種方法進(jìn)行深入解析。二概述我國房地產(chǎn)問題我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年以來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)下一路高歌猛進(jìn)，近幾年更是牽動(dòng)了每個(gè)人的神經(jīng)，關(guān)系到各行各業(yè)的發(fā)展。由于較高的低價(jià)，企業(yè)在發(fā)展的同時(shí)必須考慮地價(jià)的影響?？偲饋碚f我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)初現(xiàn)日本房地產(chǎn)泡沫的訊號(hào)。地價(jià)持續(xù)上漲2000年-2006年期間全國

19、商業(yè)地價(jià)指數(shù)持續(xù)增長，并且在2003年之前增長幅度一直呈上升態(tài)勢(shì)， 2004年增幅開始放緩。見圖1。全國城市居住地價(jià)指數(shù)增長幅度從2000年到2004年逐年增加， 2005年開始出現(xiàn)增長放緩的跡象，2006年繼續(xù)平穩(wěn)增長。見圖2。從總體趨勢(shì)上看，全國主要城市地價(jià)水平在2006年前繼續(xù)保持增長趨勢(shì)，地價(jià)增速減緩2005年全國城市地價(jià)水平略有上升，全國城市平均綜合地價(jià)由2004年的1198元/平方米上漲至1251元/平方米，增長了4.44，地價(jià)增長率與上年相比下降了1.64個(gè)百分點(diǎn)，全國地價(jià)水平逐漸趨于穩(wěn)定，增幅小于前兩年水平，增速放緩。但2008金融危機(jī)以來，為鼓勵(lì)投資，我國的利率不斷下降，像日

20、本的情況一樣，大量資金涌進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格以更快的速度增長。多數(shù)城市的增長率超過了5%。圖1 全國商業(yè)地價(jià)指數(shù)年度比較 圖2 全國城市居住地價(jià)指數(shù)年度比較表4 全國城市地價(jià)平均增長率歷年比較 單位：%綜合商業(yè)居住工業(yè)2001年3.333.164.552.142002年4.394.995.593.192003年4.686.525.072.392004年6.086.678.941.922005年4.443.70 5.67 2.37房地產(chǎn)信貸不斷創(chuàng)新高2009年房地產(chǎn)信貸政策總的看是相對(duì)寬松的。在“保增長”的總體要求下，房地產(chǎn)信貸政策維持了寬松的執(zhí)行口徑，有力地促進(jìn)了2009年樓市消費(fèi)的增長。數(shù)

21、據(jù)顯示，2009年上半年全國金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款新增量達(dá)到4661.76億元，同比增幅超過150%。而3月底的數(shù)據(jù)為1000億元，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，個(gè)人住房按揭貸款也出現(xiàn)了突飛猛進(jìn)的增長。2009年我國土地市場(chǎng)從年初的相對(duì)冷淡到后期的火爆，也呈現(xiàn)了典型的“V”型反轉(zhuǎn)。由于央企入市，大量的流動(dòng)性推助了地價(jià)上漲，一時(shí)間各地不斷爆出“地王”。尤其是一線城市，“地王”甚至在某些區(qū)域扎堆?！暗赝酢钡某霈F(xiàn)，其實(shí)質(zhì)是市場(chǎng)預(yù)期過于樂觀的表現(xiàn)。這種樂觀來源于一方面企業(yè)擁有大量的閑置資金，需要尋找增值的投資對(duì)象，另一方面一些企業(yè)為獲得超額利潤大量囤地，客觀造成了土地市場(chǎng)的供不應(yīng)求。在這種情況下中國人民銀行決定

22、，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。提高存款準(zhǔn)備金率背后是中央擔(dān)憂今年新增貸款非理性快速增長的一種反映。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。地價(jià)應(yīng)有的合理水平推出我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格虛高三我國不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格虛高原因分析從土地評(píng)估業(yè)看國際上房地產(chǎn)估價(jià)方法可以分為兩大類，一是以英國為代表的英聯(lián)邦國家，采用五種基本方法:市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法。二是以美國為代表的北美、日本等國家，采用三種基本方法:市場(chǎng)比較法、收益法、成

23、本法。這些國家在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)、計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出來計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值。我國房地產(chǎn)估價(jià)方法受英國體系的影響較大，一般注重經(jīng)驗(yàn)與藝術(shù)，盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法(AHP法)、回歸分析、灰色預(yù)測(cè)，但尚未引起房地產(chǎn)評(píng)估界的足夠重視，也未作全面系統(tǒng)的深入分析。但是總的來說，市場(chǎng)比較法、收益法仍是我國通用的方法。但現(xiàn)在我國評(píng)估業(yè)由于起步較晚，發(fā)展較慢，仍存在一定問題。市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果往往大于收益法的評(píng)估結(jié)果許多不動(dòng)產(chǎn)只能采用市場(chǎng)比較法鑒于不少不動(dòng)產(chǎn)不帶有收益性，像工業(yè)用地、住宅用地、辦公用地等，對(duì)于這類不動(dòng)產(chǎn)只能采用市場(chǎng)比較法、成本法或假設(shè)開發(fā)

24、法，而后兩種方法的計(jì)算又是在市場(chǎng)比較的基礎(chǔ)上才能得出一定的數(shù)據(jù)，進(jìn)而得出評(píng)估結(jié)果。因而在不能采用收益還原法的情況下，市場(chǎng)比較法算出的結(jié)果往往是根據(jù)市場(chǎng)做出一定的調(diào)整，而市場(chǎng)價(jià)格的隨意性比較大，因此評(píng)估的結(jié)果泡沫含量比較大。在兩種方法都能使用的情況下，評(píng)估界往往傾向于注重市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果往往是大大高于收益還原法的評(píng)估結(jié)果，評(píng)估界在此時(shí)更重視市場(chǎng)比較法，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)交易往往是趨眾心理在影響，估價(jià)結(jié)果一旦低于周圍不動(dòng)產(chǎn)，交易很可能就會(huì)終止。而收益還原法盡管很科學(xué)，但在現(xiàn)實(shí)利益下，收益法只會(huì)作為一種次要價(jià)值進(jìn)行參考?？傊?，市場(chǎng)比較法在我國應(yīng)用較為廣泛，收益還原法的使用范圍還不是很大，重視程

25、度不高，這就給我國不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估帶來了一定消極影響。不動(dòng)產(chǎn)不能真實(shí)的反應(yīng)其價(jià)值，泡沫就會(huì)越吹越大。四具體闡述收益法和市場(chǎng)比較法 市場(chǎng)比較法的應(yīng)用1、原理及方法市場(chǎng)比較法在房地產(chǎn)評(píng)估中是一個(gè)經(jīng)常用到的方法，是指在求取一宗房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將待估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對(duì)照比較，通過對(duì)交易情況、交易期日、區(qū)域因素、和個(gè)別因素等修正，得出待估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格。其基本原理就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的替代原理，根據(jù)此原理，效用均等的物品或服務(wù)在價(jià)格上應(yīng)該相等。而替代原理也可以從資本論的角度來解釋，也就是具有相同使用價(jià)值的物品或服務(wù)所體現(xiàn)的價(jià)格是相等的。市場(chǎng)比較法適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有較

26、多可供使用的交易案例的情形。而且在同一地區(qū)或同一供求區(qū)域內(nèi)，與待估對(duì)象類似的可供參考的交易案例越多，市場(chǎng)比較法的應(yīng)用越有效，反之，在可供參考的交易案例較少的地區(qū)，則不適宜用市場(chǎng)比較法。市場(chǎng)比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對(duì)因素的不同之處進(jìn)行修正，然后得出待評(píng)估房地產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)格的過程。而在市場(chǎng)比較法中需要進(jìn)行修正和調(diào)整的因素主要有交易期日、交易情況、區(qū)域因素、個(gè)別因素四類。市場(chǎng)比較法通過將參考案例中房地產(chǎn)的以上幾類因素調(diào)整并修正到待估房地產(chǎn)下的情形，最終得出待估房地產(chǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法的計(jì)算公式為:p=p A B C EQ D=p eq f(100,( ) eq f( ),10

27、0) eq f(100,( ) eq f(100,( ) 【公式1】其中: P為待估房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格; P為可比交易實(shí)例的價(jià)格; A為交易情況的修正系數(shù); B為交易期日的修正系數(shù); C為區(qū)域因素修正系數(shù); D為個(gè)別因素修正系數(shù)。在實(shí)際評(píng)估工作中，上式中A. B. C, D的具體內(nèi)容分別為:A=正常交易情況/可比實(shí)例交易情況= eq f(100,( ) B=評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù)/可比實(shí)例交易價(jià)格指數(shù)= eq f( ),100) C=評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域的條件指數(shù)/可比實(shí)例交易所處區(qū)域的條件指數(shù)= eq f(100,( ) D=評(píng)估對(duì)象所處個(gè)別因素的條件指數(shù)/可比實(shí)例所處個(gè)別因素條件指數(shù)= eq f(

28、100,( ) 其中，待估對(duì)象的各因素比例為100 。A中的分子100表示以正常交易情況下的價(jià)格為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例交易情況的價(jià)格修正參數(shù);B中的分子100表示以可比實(shí)例交易情況時(shí)的價(jià)格指數(shù)為基準(zhǔn)而確定評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)格指數(shù);C中的分子100表示以待估對(duì)象所處的區(qū)域環(huán)境為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例所處區(qū)域環(huán)境的修正系數(shù);D中的分子100表示以待估對(duì)象的個(gè)別因素條件為基準(zhǔn)而確定可比實(shí)例個(gè)別因素條件的修正系數(shù)。收益還原法的應(yīng)用1、 理論基礎(chǔ)地租理論地租即來自土地的報(bào)酬，相對(duì)土地所有者而言，稱之為地租，而相對(duì)于土地使用者而言，稱為土地收益。就各種社會(huì)形態(tài)下地租的最一般特征來講，地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)(或者其它

29、產(chǎn)業(yè))中所創(chuàng)造的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。馬克思通過運(yùn)用科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論及科學(xué)的利潤理論和生產(chǎn)價(jià)格理論，對(duì)資本主義社會(huì)地租進(jìn)行了深入分析，指出“不論地租有什么獨(dú)特形式，它的一切類型有一個(gè)共同特點(diǎn):地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。地租產(chǎn)生的根源在于土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離。他根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租區(qū)分為級(jí)差地租和絕對(duì)地租，指出這是資本主義地租的兩種基本形式。土地作為自然資源具有特殊的使用價(jià)值，但不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒有生產(chǎn)費(fèi)用，因而沒有價(jià)值，土地只能通過它的利用產(chǎn)生收益一一地租，才產(chǎn)生土地價(jià)格。這就是馬克思指出的“資本化的地租表現(xiàn)為

30、土地價(jià)格或土地價(jià)值”，“土地價(jià)格無非是出租土地的資本化的收入”川。故地租理論是土地估價(jià)的最基礎(chǔ)理論和核心部分。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，取消了土地私有制，建立了土地公有制。但是，仍存在著土地所有權(quán)的不同主體及其壟斷，以及土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，即產(chǎn)生地租的經(jīng)濟(jì)條件仍然存在，故市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下地租仍然存在，并成為社會(huì)主義土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)。所以，地租理論對(duì)我國的土地評(píng)估仍然具有很重要的指導(dǎo)意義，主要體現(xiàn)在以下方面:第一，絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所取得的收益。土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)或讓渡土地使用權(quán)時(shí)，必然要求交易對(duì)方給予補(bǔ)償，這種補(bǔ)償在形式上表現(xiàn)為土地價(jià)格。因此可以說絕

31、對(duì)地租是土地價(jià)格存在的源泉，絕對(duì)地租理論在地價(jià)評(píng)估中是調(diào)控城市地價(jià)最低價(jià)值的基礎(chǔ)。第二，級(jí)差地租是決定土地價(jià)格高低的主要因素。其中級(jí)差地租I使得區(qū)位條件優(yōu)劣不同的土地形成了高低懸殊的土地價(jià)格。級(jí)差地租則是由于連續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入 (如城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的不斷完善等)所引起的地租量的不同從而形成了不同的土地價(jià)格。第三，壟斷地租的形成原因有兩種:土地所有權(quán)的壟斷和某些土地具有的特殊的自然條件。而土地位置的固定性對(duì)地租有決定性影響，這就要求我們要從特定宗地的具體條件和最有效利用出發(fā).進(jìn)行地價(jià)的客觀評(píng)估。2、計(jì)算方法收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到評(píng)估時(shí)點(diǎn)上的

32、現(xiàn)值，求其之和得出評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種方法。其所運(yùn)用的原理為預(yù)期收益原理，適用的理論前提是房地產(chǎn)能在未來的時(shí)期內(nèi)形成源源不斷的收益，而這里所說的未來時(shí)期是對(duì)評(píng)估基準(zhǔn)日而言，也就是評(píng)估基準(zhǔn)日后的時(shí)期。在收益法中，房地產(chǎn)實(shí)際上是作為一項(xiàng)投資，而租金則為投資收入。收益法適用于收益性房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應(yīng)的費(fèi)用，而費(fèi)用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險(xiǎn)費(fèi)、租金損失費(fèi)、租賃中介費(fèi)、出租房產(chǎn)的稅費(fèi)(包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等)等。收益法在運(yùn)用時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同有如下幾個(gè)公式:(1) 無限年期的情況下V= eq f(a,r) 【

33、公式2】其中，v為待估房地產(chǎn)的價(jià)格; a為每年的純收益; r為還原利率這一公式是建立在以下幾個(gè)假設(shè)條件的基礎(chǔ)上的:a、純收益每年不變;b、利率每年不變;c、收益年限為無限年，也就是說待估房地產(chǎn)的使用期限為無限年。(2) 有限年期且其他因素不變的情況下 V= eq f(a,r) 1- eq f(1,(1+r)n) 【公式3】其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格; a為每年的純收益; r為還原利率 n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。(3) 純收益按一定比率增長的情形（有限年限的情況） V= eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 【公式4】其中，V為待估房地產(chǎn)的價(jià)格; a為每年

34、的純收益; r為還原利率 n為收益年限，即待估房地產(chǎn)的使用年限。 S表示純收益逐年遞增的比率就我國目前情況而言，三種收益評(píng)估方法中第三中較為實(shí)際且符合我國目前的房地產(chǎn)狀況 。在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格連年上漲的情況下，年均收益理應(yīng)以一定的比率上漲。下面以第三種方法為例評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。收益法的應(yīng)用比市場(chǎng)比較法更科學(xué)市場(chǎng)比較法的不足受市場(chǎng)因素的影響，隨著市場(chǎng)價(jià)格的變化而變化.隨意性較強(qiáng)，因此市場(chǎng)價(jià)格的非理性上漲都被作為參考因素，不能反映其真實(shí)的價(jià)值。沒有考慮到資本的應(yīng)有收益率。不動(dòng)產(chǎn)放置一定時(shí)間必然會(huì)因投資資金的時(shí)間因素而有所升值，該增加值應(yīng)經(jīng)過市場(chǎng)平均資金收益率通過風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值進(jìn)行調(diào)整。市場(chǎng)法中交易日期的修正只

35、是根據(jù)地價(jià)指數(shù)進(jìn)行簡(jiǎn)單的修正。而地價(jià)指數(shù)只是反映我國所有土地的平均變化程度。這樣，所有不動(dòng)產(chǎn)都隨著地價(jià)指數(shù)變化而變化，因此很容易產(chǎn)生泡沫，特別是高地價(jià)的情況下，收益率愈高，炒作性不動(dòng)產(chǎn)愈多。沒有把不動(dòng)產(chǎn)的使用年限或剩余使用年限作為影響因素，僅僅參考其對(duì)比案例的區(qū)域因素及個(gè)別因素，因此新舊不動(dòng)產(chǎn)都隨著現(xiàn)有價(jià)格變動(dòng)而變動(dòng)，許多舊不動(dòng)產(chǎn)不應(yīng)有的升值被當(dāng)作資本收益來接受。(二) 收益還原法可取之處有其嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)，計(jì)算結(jié)果比較科學(xué), 很少受市場(chǎng)價(jià)格的影響，因此市場(chǎng)泡沫對(duì)此地價(jià)的影響較小，較能真實(shí)的反應(yīng)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。考慮到了資本的應(yīng)有收益率。允許年凈收益以一定比率上升，但控制在一定范圍之內(nèi)，評(píng)估值比較

36、理性。不受地價(jià)指數(shù)的影響，能夠比較精確的計(jì)算其應(yīng)有價(jià)值。土地剩余使用年限作為修正因子區(qū)別了不同年限的不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，比市場(chǎng)比較法更據(jù)參考性。(三) 公式比較市場(chǎng)比較法主要受周圍類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響，而周圍不動(dòng)產(chǎn)又受總體房地產(chǎn)價(jià)格的影響，因此總體不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)將會(huì)在很大程度上市場(chǎng)比較法的評(píng)估方法的結(jié)果。如果不動(dòng)產(chǎn)每年上漲率為q，則評(píng)估結(jié)果平均上漲q。若以收益還原法計(jì)算其價(jià)格，比較實(shí)用的公式即假設(shè)年純收益以每年s的增長率遞增，即V= eq f(a,1+r) + eq f(a(1+s),(1+r)2) + eq f(a(1+s)2,(1+r)3) + eq f(a(1+s)n-1,(1+r)n) =

37、 eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 【公式4】假設(shè)第一年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V與收益還原的評(píng)估結(jié)果V相等，即 V= V= eq f(a,r-s) 1-( eq f(1+s,1+r) )n 則第二年的市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果 V2 =(1+q)V=(1+q)V1. 不考慮不動(dòng)產(chǎn)年的年限減少的情況下，第二年的收益還原法的評(píng)估結(jié)果 V2 = eq f(a(1+s),(1+r) + eq f(a(1+s)2,(1+r)2) + eq f(a(1+s)3,(1+r)3) eq f(a(1+s)n,(1+r)n) = eq f(1+s)a,r-s) 1-( eq f(1+s,1

38、+r) )n =(1+s)V 則第二年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V2與收益法的評(píng)估結(jié)果V2相差V=(q-s)V.2. 考慮不動(dòng)產(chǎn)年限減少的情況下，第二年收益還原法的評(píng)估結(jié)果為 V2 = （1+s）V - eq f(a(1+s)n,(1+r)n) 則第二年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果V2與收益還原法的評(píng)估結(jié)果V2相差V=(q-s)V + eq f(a(1+s)n,(1+r)n) 總之，在我國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格年均增長率q大于3%、收益性不動(dòng)產(chǎn)的年純收益的增長率不大于2%(在評(píng)估行業(yè)多取1%)的情況下，在第二年市場(chǎng)比較法的評(píng)估結(jié)果將比收益法評(píng)估結(jié)果多了V（大于0）。在第三年第四年這個(gè)結(jié)果將繼續(xù)擴(kuò)大，直至泡沫的產(chǎn)生。六結(jié)論(一) 綜合考慮，不能單純依靠迅速提高利率我國目前的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格連年上漲，投機(jī)性不動(dòng)產(chǎn)日益盛行，房地產(chǎn)價(jià)格虛高，就像日本當(dāng)年的市場(chǎng)狀況一樣，一旦提高利率，有可能引起一連串的泡沫破滅現(xiàn)象。削減虛高房價(jià)勢(shì)在必行，提高利率應(yīng)作為附帶