金地未未來(lái)營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告-客源與定價(jià)篇

1、金地未未來(lái)營(yíng)銷執(zhí)行報(bào)告新聚仁機(jī)構(gòu)誰(shuí)購(gòu)買本工程？我們的客源在哪里？我們的客源終究什么樣？目的客群需求劃分前提遠(yuǎn)海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬(wàn)、別墅500萬(wàn)渡新系：新上海人過(guò)渡型，購(gòu)房總價(jià)40-50萬(wàn)、無(wú)力購(gòu)買神龍系：頂層購(gòu)房人士，公寓600萬(wàn)、別墅1200萬(wàn)近海系：日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓300萬(wàn)、別墅450萬(wàn)外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬(wàn)、別墅350萬(wàn)白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買少成系：年輕私營(yíng)業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬(wàn)、別墅300萬(wàn)白一系：白領(lǐng)初次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià)70、80萬(wàn)，無(wú)力購(gòu)買工程總價(jià)段劃分戶型面積毛坯均價(jià)總價(jià)花園洋房大戶型115-1541

2、3000150-202萬(wàn)花園洋房小戶型8913000106-116萬(wàn)高TOWN88.512000小高層兩房85-881100094-97萬(wàn)小高層一房55-651100061-72萬(wàn)在售樓盤一房?jī)煞咳科渌?月均價(jià)別墅均價(jià)連城新苑74939839幸福小鎮(zhèn)4762-6686311831112459綠地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高橋荷蘭新城6174105-1336984150-202萬(wàn)可購(gòu)房源150-202萬(wàn)總價(jià)目的客源競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：仁恒家園三房、四房，高橋新城疊加別墅本產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：花園洋房低密度形狀、地下室等附送空間、精裝修、較少費(fèi)用、金地品牌仁恒家園

3、客源：近海系、外鄉(xiāng)系為主，部分少成系 對(duì)近海系有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)高橋新城別墅客源：外鄉(xiāng)系為主本工程150-202萬(wàn)總價(jià)目的客層遠(yuǎn)海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬(wàn)、別墅500萬(wàn)渡新系：新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià)40-50萬(wàn)、無(wú)力購(gòu)買神龍系：頂層購(gòu)房人士，公寓600萬(wàn)、別墅1200萬(wàn)近海系：日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓300萬(wàn)、別墅450萬(wàn)外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬(wàn)、別墅350萬(wàn)白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買少成系：年輕私營(yíng)業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬(wàn)、別墅300萬(wàn)白一系：白領(lǐng)初次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià)70、80萬(wàn)，無(wú)力購(gòu)買目的客源106-116萬(wàn)可購(gòu)房源在售樓盤一房?jī)?/p>

4、房三房其它7月均價(jià)別墅均價(jià)連城新苑74939839幸福小鎮(zhèn)4762-6686311831112459綠地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高橋荷蘭新城6174105-1336984106-116萬(wàn)總價(jià)目的客源競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：綠地崴廉公寓三房，高橋新城疊加別墅本產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：花園洋房/高層TOWNHOUSE形狀、空間適用多變、精裝修、風(fēng)格現(xiàn)代前衛(wèi)、金地品牌綠地崴廉公寓客源：白二系為主，部分少成系 高橋新城別墅客源：外鄉(xiāng)系為主遠(yuǎn)海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬(wàn)、別墅500萬(wàn)渡新系：新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià)40-50萬(wàn)、無(wú)力購(gòu)買神龍系：頂層購(gòu)房人士，公寓600

5、萬(wàn)、別墅1200萬(wàn)近海系：日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓300萬(wàn)、別墅450萬(wàn)外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬(wàn)、別墅350萬(wàn)白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買少成系：年輕私營(yíng)業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬(wàn)、別墅300萬(wàn)白一系：白領(lǐng)初次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià)70、80萬(wàn)，無(wú)力購(gòu)買106-116萬(wàn)總價(jià)目的客群目的客源61-97萬(wàn)可購(gòu)房源在售樓盤一房?jī)煞咳科渌?月均價(jià)別墅均價(jià)連城新苑74939839幸福小鎮(zhèn)4762-6686311831112459綠地崴廉公寓76-8410610101仁恒家毛坯）高橋荷蘭新城6174105-133698461-97萬(wàn)總價(jià)目的客

6、源競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：連城新苑、幸福小鎮(zhèn)、綠地崴廉公寓、高橋新城的普通公寓產(chǎn)品本產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力：小高層附送面積多、空間多變、精裝修、風(fēng)格現(xiàn)代前衛(wèi)、金地品牌客源：以白一系、白二系為主遠(yuǎn)海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬(wàn)、別墅500萬(wàn)渡新系：新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià)40-50萬(wàn)、無(wú)力購(gòu)買神龍系：頂層購(gòu)房人士，公寓600萬(wàn)、別墅1200萬(wàn)近海系：日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓300萬(wàn)、別墅450萬(wàn)外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬(wàn)、別墅350萬(wàn)白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買少成系：年輕私營(yíng)業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬(wàn)、別墅300萬(wàn)白一系：白領(lǐng)初次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià)70、80萬(wàn)，無(wú)力購(gòu)買

7、61-97萬(wàn)總價(jià)目的客群目的客源產(chǎn)品對(duì)應(yīng)主力人群定位戶型總價(jià)主力人群花園洋房大戶型150-202萬(wàn)本土系花園洋房小戶型116萬(wàn)白二系高TOWN106萬(wàn)白二系小高層兩房94-97萬(wàn)白一系小高層一房61-72萬(wàn)白一系誰(shuí)購(gòu)買本工程？我們的客源在哪里？我們的客源終究什么樣？交通動(dòng)線導(dǎo)入客源金橋高行五角場(chǎng)中環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線外高橋陸家嘴張江五角場(chǎng)城市副中心金橋出口加工區(qū)外高橋港區(qū)張江高科技園區(qū)小陸家嘴金融區(qū)客源行業(yè)特征產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要年齡層次陸家嘴金融、貿(mào)易、商業(yè)30-45歲外高橋國(guó)際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè)25-40歲金橋轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥25-40歲張江生

8、物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲五角場(chǎng)貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 25-35歲特征以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多25-40歲工程總價(jià)段劃分戶型面積毛坯均價(jià)總價(jià)花園洋房大戶202萬(wàn)花園洋房小戶型8913000106-116萬(wàn)高TOWN88.512000小高層兩房85-881100094-97萬(wàn)小高層一房55-651100061-72萬(wàn)客源購(gòu)買力分析稅后年收入稅后月收入月還款（月收入40%，30年）總價(jià)承受力首付（3成）客源置業(yè)次數(shù)5-6萬(wàn)4000-5000元1600-2000元37-47萬(wàn)11-15萬(wàn)一次置業(yè)10-18萬(wàn)8000-15000元3200-

9、6000元75-140萬(wàn)22-45萬(wàn)一次置業(yè)為主，二次置業(yè)為輔稅后年收入稅后月收入月還款（月收入30%，30年）總價(jià)承受力首付（3成）客源特征20-25萬(wàn)16000-20000元4800-6000元113-142萬(wàn)34-42萬(wàn)二次置業(yè)為主，一次置業(yè)為輔25-30萬(wàn)20000-25000元6000-7500元142-177萬(wàn)42-53萬(wàn)二次置業(yè)為主30-50萬(wàn)25000-41000元7500-12300元177-290萬(wàn)53-87萬(wàn)二次置業(yè)為主50-80萬(wàn)41000-67000元12300-20000元290450萬(wàn)87-135萬(wàn)二次置業(yè)為主80萬(wàn)以上67000元以上20000元以上450萬(wàn)以上

10、135萬(wàn)以上二次置業(yè)以上目的客源目的客源客源屬性分析產(chǎn)業(yè)區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)主要年齡層次普通職工平均收入中級(jí)管理人員收入高級(jí)管理人員收入陸家嘴金融、貿(mào)易、商業(yè)30-45歲6-10萬(wàn)20-25萬(wàn)50萬(wàn)以上外高橋國(guó)際貿(mào)易、制造業(yè)、物流業(yè)25-40歲5-8萬(wàn)12-18萬(wàn)30萬(wàn)以上金橋轎車及零部件、微電子、現(xiàn)代通訊、新一代家電、機(jī)電一體化、生物醫(yī)藥25-40歲5-6萬(wàn)12-16萬(wàn)30萬(wàn)以上張江生物醫(yī)藥、集成電路、軟件30-40歲5.5-6萬(wàn)12-18萬(wàn)30萬(wàn)以上五角場(chǎng)貿(mào)易、咨詢、服務(wù)業(yè)、教育、商業(yè) 25-35歲5-8萬(wàn)12-20萬(wàn)30萬(wàn)以上特征以催生大量白領(lǐng)人群的智力型行業(yè)居多25-40歲一次置業(yè)一次置業(yè)居多

11、，部分二次置業(yè)者二次置業(yè)為主客源地圖中環(huán)線外環(huán)線內(nèi)環(huán)線外高橋保稅區(qū)25高行鎮(zhèn)5金橋出口加工區(qū)20五角場(chǎng)商圈5陸家嘴及紫竹園區(qū)5張江高科5北外灘商務(wù)區(qū)5高橋鎮(zhèn)10高東鎮(zhèn)5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5東溝5誰(shuí)購(gòu)買本工程？我們的客源在哪里？我們的客源終究什么樣？目的客層劃分遠(yuǎn)海系：歐美背景的海外人士，公寓400萬(wàn)、別墅500萬(wàn)渡新系：新上海人過(guò)度型，購(gòu)房總價(jià)40-50萬(wàn)、無(wú)力購(gòu)買神龍系：頂層購(gòu)房人士，公寓600萬(wàn)、別墅1200萬(wàn)近海系：日韓、東南亞、港臺(tái)人士，公寓300萬(wàn)、別墅450萬(wàn)外鄉(xiāng)系：三代居住于同一區(qū)域，公寓250萬(wàn)、別墅350萬(wàn)白二系：白領(lǐng)二次置業(yè)，公寓150萬(wàn)左右、別墅很少購(gòu)買少成系：年

12、輕私營(yíng)業(yè)主專業(yè)人士，公寓200萬(wàn)、別墅300萬(wàn)白一系：白領(lǐng)初次置業(yè)，購(gòu)房總價(jià)70、80萬(wàn)，無(wú)力購(gòu)買對(duì)本工程能夠的客戶群進(jìn)展逐個(gè)掃描客群掃描 外鄉(xiāng)系購(gòu)房特征：注重生活區(qū)域，本地化；硬件上，看重房型的適用性，需求的面積比較大，房間比較多軟件上，對(duì)品牌的關(guān)注不高，看重小區(qū)有美觀的覺(jué)得，注重生活的溫馨性對(duì)政策敏感度高典型樓盤：高橋新城、仁恒家園主要居住區(qū)域：高行鎮(zhèn)，高橋鎮(zhèn)、東溝等本地客源業(yè)主特征：外鄉(xiāng)多金人士，40歲以上，三口之家或三代同堂私營(yíng)業(yè)主、政府官員典型特征：傳統(tǒng)觀念，希望居住密度低，強(qiáng)調(diào)溫馨性外環(huán)線高行鎮(zhèn)5高橋鎮(zhèn)10高東鎮(zhèn)5東溝5客戶假想：三代同堂。之前居住于高行當(dāng)?shù)?。家庭?gòu)造：二位老人，一

13、對(duì)中年夫婦，一個(gè)10歲左右上小學(xué)的男孩。二位老人：均退休在家，享用天倫之樂(lè)。爺爺喜歡找老鄰居喝茶下棋，奶奶那么情愿呆在家里養(yǎng)花種草，較多時(shí)間放在家事處置和照顧孩子上。男主人：公務(wù)員。穩(wěn)重勤勞，責(zé)任感強(qiáng)。最大的嗜好是和兒子看球賽，有空時(shí)還會(huì)帶兒子實(shí)地比上一場(chǎng)。女主人：當(dāng)?shù)匦W(xué)的語(yǔ)文教師。性格溫暖注重家庭觀念。平常會(huì)花更多時(shí)間在兒子的教育上，注重對(duì)于孩子全面的培育。男孩：調(diào)皮好動(dòng)，不過(guò)學(xué)習(xí)成果良好。對(duì)于戶外體育運(yùn)動(dòng)尤為感興趣，最希望養(yǎng)一只大狗。 客群掃描 少成系購(gòu)房特征：購(gòu)房理性，比較看重實(shí)惠，性價(jià)比要求最高；硬件上，看重房型設(shè)計(jì)的合理性，有屬于本人的天地，要求有贈(zèng)送的地下室、花園和露臺(tái)等高附加值

14、。軟件上，看艱苦開(kāi)發(fā)商品牌。但無(wú)品牌忠實(shí)度典型樓盤：仁恒家園、金橋瑞仕花園主要居住區(qū)域：比較分散，普通內(nèi)環(huán)附近公寓，外環(huán)外經(jīng)濟(jì)型別墅業(yè)主特征：30-40歲，私營(yíng)業(yè)主、專業(yè)人士三口之家較多，三代同堂也很普遍，典型特征：最有自自信心人群，自以為離勝利一步之遙 中環(huán)線五角場(chǎng)商圈5陸家嘴及紫竹園區(qū)5張江高科5北外灘商務(wù)區(qū)5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：一對(duì)中年夫婦以及正在上小學(xué)的兒子。男主人：私營(yíng)業(yè)主。精明能干、事業(yè)上已獲得一定成果，是個(gè)極為自信的高學(xué)歷精英人士。仔細(xì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度不但是在事業(yè)上，也表達(dá)在生活中，事無(wú)具小均親力親為。對(duì)于生活質(zhì)量的追求，不喜歡外表的虛華，更注重內(nèi)在的功能與價(jià)值。女主

15、人：公務(wù)員。較多時(shí)間都以家庭為重，同時(shí)擁有本人的個(gè)人喜好，舞蹈、瑜伽是不斷以來(lái)堅(jiān)持的喜好，希望能擁有屬于本人的私人空間。努力營(yíng)造一個(gè)溫馨浪漫的居家氣氛。兒子：比同齡孩子顯得更為懂事成熟的小男孩。對(duì)于一些富有發(fā)明性及想象力的事物頗為感興趣?？腿簰呙?白二系購(gòu)房特征：購(gòu)房是面子工程，看重地段和口碑，地段要有便利性和升值潛力，對(duì)學(xué)校等配套要求較高；硬件上，需求大一點(diǎn)的房型，外立面要奢華美觀，園林綠化好，會(huì)所美麗，但不一定運(yùn)用，大堂氣派，可接受精裝修；兩房到三房，有創(chuàng)意的房子軟件上，看重開(kāi)發(fā)商品牌和樓盤的名氣與口碑。典型樓盤：證大家園，綠地崴廉主要居住區(qū)域： 比較分散，普通內(nèi)中環(huán)之間業(yè)主特征：35-4

16、0歲，公司的中層三口之家居多，任務(wù)忙碌，壓力大典型特征：面子+需求，樓盤知名度和氣派最重要中環(huán)線外高橋保稅區(qū)25金橋出口加工區(qū)20張江高科5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：一對(duì)中年夫婦，一個(gè)正在上中學(xué)的女兒。一家人任務(wù)、上學(xué)的區(qū)域均在陸家嘴。男主人：某貿(mào)易公司經(jīng)理。任務(wù)忙碌，交際應(yīng)付多，很少時(shí)間照顧家庭。因此空閑時(shí)盡量陪伴妻女，享用溫馨家庭光陰。女主人：某外企人事主管。講究生活的情趣、喜好廣泛，參與許多社交團(tuán)體如國(guó)標(biāo)舞蹈、茶座、美容課程等，同時(shí)還進(jìn)展進(jìn)修學(xué)習(xí)，有許多擁有共同喜好的朋友。周末有時(shí)會(huì)約請(qǐng)本人及丈夫的朋友舉行小PARTY。女兒：性格活潑，平常寄宿在學(xué)校。與母親一樣有著廣泛的喜好

17、，未來(lái)希望做一名女外交官，因此父母也經(jīng)常帶她參與一些公共活動(dòng)，鍛煉她的口才與溝通才干。 客群掃描 白一系購(gòu)房特征：?jiǎn)蝺r(jià)高些沒(méi)有關(guān)系，面積要小，總價(jià)要低，地段遠(yuǎn)些沒(méi)關(guān)系，但要有大賣場(chǎng)和公交、軌道硬件上，環(huán)境好，喜歡水景，會(huì)所功能豐富，對(duì)游泳池、藍(lán)球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)設(shè)備有劇烈要求，可接受精裝修；二房為主軟件上，看重開(kāi)發(fā)商品牌和社區(qū)的名氣，喜歡大社區(qū)，喜歡社區(qū)有活力，鄰里有文化，樂(lè)活。典型樓盤：綠地崴廉、幸福小鎮(zhèn)主要居住區(qū)域：比較分散，中外環(huán)之間，特別是軌道附近 業(yè)主特征：25-30歲，兩口之家或孩子年齡較小的三口之家年輕、有活力，婚房占很大比例，任務(wù)積極向上典型特征：希望面面俱到均好，格外關(guān)注交通中環(huán)線外

18、高橋保稅區(qū)25金橋出口加工區(qū)20張江高科5楊浦高新產(chǎn)業(yè)區(qū)5浦東軟件園5客戶假想：新婚不久的年輕白領(lǐng)夫婦男主人：某外資企業(yè)從事采購(gòu)任務(wù)。具有非常劇烈的事業(yè)心，對(duì)于未來(lái)有著明晰的努力目的。平常喜歡上網(wǎng)或看書(shū)，且范圍廣泛；偏愛(ài)英文歌曲；周末時(shí)會(huì)與妻子吃飯看電影，堅(jiān)持戀愛(ài)時(shí)的浪漫與甜蜜。女主人：與男主人同公司。平常喜歡按本人的喜好布置新家，追求干凈溫馨的居家氣氛，空閑下來(lái)會(huì)在家里喝喝茶翻閱時(shí)髦雜志，或去健身中心練瑜伽和美容。 工程主力客源以較為年輕的白一，白二系為主，收入較高，追求現(xiàn)代、前衛(wèi)、時(shí)髦的生活方式，樂(lè)于品味個(gè)性化和創(chuàng)新，追求前沿的居住方式，這也恰好契合了本工程的產(chǎn)品氣質(zhì)，是目的市場(chǎng)上最優(yōu)質(zhì)最獨(dú)特的客源圈層。另一部分客源為區(qū)域內(nèi)的外鄉(xiāng)系及事業(yè)有成的少成系，其購(gòu)房目的以改善型為主，希望提升生活質(zhì)量，向往更優(yōu)質(zhì)，更高質(zhì)量的生活方式。概述本項(xiàng)目主力客源日常出行的交通工具主要信息來(lái)源最常閱讀報(bào)紙消