大型室內(nèi)主題樂園項目可研報告

1、xx（ XX）大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告發(fā) 展商：XXXX科技集團編制單位：編制日期： iii - i TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 第一章 總論1 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 第一節(jié)項目背景 1 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 第二節(jié)項目概況 7 HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 第二章 市場分析與項目分析 11 HYPERLINK l bookmark

2、14 o Current Document 第一節(jié)市場分析 11 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 第二節(jié)項目優(yōu)劣勢分析 15 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 第三章場址選擇18 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 第一節(jié)地址現(xiàn)狀 18 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 第二節(jié)地址條件 18 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 第四章 節(jié)能節(jié)水措施

3、21 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 第一節(jié)節(jié)能措施 21 HYPERLINK l bookmark28 o Current Document 第二節(jié)節(jié)水措施 22 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 第五章環(huán)境影響評價24 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 第一節(jié)項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 24 HYPERLINK l bookmark34 o Current Document 第二節(jié)項目建設與運營對環(huán)境的影響 24 HYPERLINK l bookma

4、rk36 o Current Document 第三節(jié)環(huán)境保護措施 25 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 第四節(jié)環(huán)境影響評價 27 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 第六章勞動安全衛(wèi)生與消防 28 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 第一節(jié)危害因素及危害程度分析 28 HYPERLINK l bookmark44 o Current Document 第二節(jié)消防設施 28 HYPERLINK l bookmark46 o Current Docu

5、ment 第七章 組織機構(gòu)與人力資源配置 31 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 第一節(jié)組織機構(gòu) 31 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 第二節(jié)人力資源配置 35 HYPERLINK l bookmark52 o Current Document 第八章 項目實施進度 36 HYPERLINK l bookmark54 o Current Document 第一節(jié)建設工期 36 HYPERLINK l bookmark56 o Current Document 第二節(jié)項目實施進度安排 36 HY

6、PERLINK l bookmark58 o Current Document 第九章投資估算37 HYPERLINK l bookmark60 o Current Document 第一節(jié)投資估算 37 HYPERLINK l bookmark62 o Current Document 第二節(jié)資金籌措 40 HYPERLINK l bookmark64 o Current Document 第十章財務評價41 HYPERLINK l bookmark66 o Current Document 第一節(jié)財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 41 HYPERLINK l bookmark68 o Curre

7、nt Document 第二節(jié)主營業(yè)務收入及稅金估算 41 HYPERLINK l bookmark70 o Current Document 第三節(jié)成本費用估算 42 HYPERLINK l bookmark72 o Current Document 第四節(jié)利潤及利潤分配估算 43 HYPERLINK l bookmark74 o Current Document 第五節(jié)財務效益分析 43 HYPERLINK l bookmark76 o Current Document 第六節(jié)不確定性分析 44 HYPERLINK l bookmark86 o Current Document 第十一章研

8、究結(jié)論與建議46第一節(jié)研究結(jié)論46- #- iv附 錄附件：附件1企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）復印件 附表：附表1項目投入總資金估算表附表1-1:建筑工程費用估算表附表1-2 :工程建設其它費用估算表附表1-3 :流動資金估算表附表2:主營業(yè)務收入、稅金及附加估算表附表3:固定資產(chǎn)折舊費估算表附表4:無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷費估算表附表5:總成本費用估算表附表6:利潤和利潤分配表附表7:財務現(xiàn)金流量表附表8項目借款償還計劃表 附圖：附圖1:項目所在地地理位置示意圖SEGA大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告- SEGA大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告- 第一章 總論第一節(jié)項目背景一、項目名稱XX大型

9、室內(nèi)主題樂園項目二、項目發(fā)展商和合作商概況項目發(fā)展商是XXXX科技集團，合作商是XXXX株式會社。XXXX科技集團：XXXX科技集團創(chuàng)建于1994年，秉承“樹業(yè)之道、源于精品” 的經(jīng)營理念，先后在遼寧、河北等地開發(fā)了工業(yè)與商住類型總建 筑面積達數(shù)百萬平的地產(chǎn)項目，實現(xiàn)年產(chǎn)值近幾十億元人民幣， 經(jīng)過多年成功經(jīng)驗的積累，目前年開發(fā)建設能力已達百萬平方 米。歷經(jīng)16年的發(fā)展，現(xiàn)注冊資本1.36億元人民幣，擁有各類 管理與專業(yè)技術(shù)人才307名，已成為集地產(chǎn)投資、裝飾工程、園 林工程、物業(yè)管理、生物科技、紅木家俬生產(chǎn)六大支柱產(chǎn)業(yè)為一 體的集團化企業(yè)。XXXX科技集團是國家認定的高新技術(shù)企業(yè)，已通過ISO

10、9000認證，并先后榮獲“企業(yè)管理先進單位”、“建設部景觀園林示 范單位”、“XX市誠信企業(yè)集團”等榮譽稱號。集團于2008年開始研究新一代商業(yè)地產(chǎn)模式一一城市主題 娛樂綜合地產(chǎn)項目，并于當年成為 XXXX株式會社在中國投資的 重要合作伙伴。XXXX株式會社：XX于1954年在XX成立，1984年以前該公司是一間專門制 作彈珠機的公司。1984年后該公司致力于游戲軟件、游樂設施 設備的開發(fā)，一直以來這方面在 XX是投資最大的企業(yè)。而且， 是目前世界上少數(shù)擁有能自主“從一般的游戲設備到大型的游樂 設備開發(fā)、及大型游藝游樂項目的開發(fā)、設計、運營”能力的企 業(yè)。XXXX株式會社多年來致力于大型模擬游

11、藝設備研發(fā)、游戲軟體設計等工作，并先后在 XX韓國、美國、阿聯(lián)酋等發(fā)達國 家建設運營了以XX大型人機互動為主的室內(nèi)游樂綜合場館，截 止目前XX已成為在室內(nèi)游樂場領(lǐng)域的全球第一。 經(jīng)與XXXX集a 常務董事田副康夫先生、XX株式會社駐中國首席代表楊峻先生 的多次交流與談判后，XXXX科技集團已于2010年4月20日與 XXXX株式會社簽訂了在中國XX建設中國XX室內(nèi)游樂場項目 的合作意向書。SEGA大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告- SEGA大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告 三、可行性研究報告編制依據(jù)1、國家計委辦公廳關(guān)于出版投資項目可行性研究指南（試 用版）的通知（計辦投資200215號）

12、；2、國家計委、建設部建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第 三版）；3、遼寧省建筑工程概預算指標及有關(guān)費用標準；4、XX市經(jīng)濟和社會發(fā)展“ 一五”規(guī)劃綱要；5、建設“大XX規(guī)劃綱要；6、委托方提供的其他材料。四、項目提出的必要性第一，XX旅游的特點是以大海為依托，美麗的自然風光來 吸引游客，但是具備高科技休閑互動的場所少之又少。處于旅順南路沿海觀光帶上的凌水灣，區(qū)域內(nèi)高素質(zhì)人群集中，自然風光 優(yōu)美秀麗，毗鄰星海灣，是打造 XX深層次休閑旅游文化互動娛 樂絕佳之選，把凌水灣的自然風光和現(xiàn)代高科技休閑旅游文化娛 樂結(jié)合起來，必將開創(chuàng)XX旅游新紀元，成為XX旅游又一處旅游 勝地。第二，XX的休閑旅游文化娛

13、樂產(chǎn)業(yè)隨著時間推移，正在由 東部向西部推進，凌水灣高科技創(chuàng)新休閑旅游文化娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展，必將成為把XX休閑旅游文化娛樂推向更高層次的關(guān)鍵。目 前XX西部的星海灣廣場已經(jīng)形成了單一旅游觀光、高端餐飲、 會展文化特色區(qū)域，隨著時代的發(fā)展已不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的 休閑旅游文化娛樂需要，凌水灣以科技創(chuàng)新文化為主題大力發(fā)展 的高科技休閑旅游文化娛樂產(chǎn)業(yè)，為人們提供最先進的數(shù)字娛樂 體驗場所、親海的居住和購物場所、以及特色餐飲等具有現(xiàn)代特 色的“休閑互動體驗式娛樂文化”必將極大的滿足人們?nèi)找嬖鲩L 的休閑旅游文化娛樂消費需要。第三，星海灣以西目前居住約有100萬包括大學學子和最具 有活力的信息產(chǎn)業(yè)精英在內(nèi)

14、的人口。 從黑石礁至河口地區(qū)無像樣 的商業(yè)區(qū)、更無像樣的休閑娛樂、餐飲影院等休閑文化娛樂場所， 在一定程度上限制了這個地區(qū)人們的消費、 休閑娛樂活動，滿足 人們在休閑娛樂、旅游、購物等方面的需求勢在必行。第四，XX市目前有青泥洼橋與西安路都是以購物為主的兩 大主力商業(yè)區(qū)，競爭不但激烈又只能單一滿足人們的物質(zhì)需要。 隨著時代的發(fā)展生活水平的提高，雖然在商業(yè)區(qū)內(nèi)設置傳統(tǒng)的影 院、滑冰場、健身等場所外，但仍然難以滿足當今人們對精神文 化娛樂的需要。未來商業(yè)的發(fā)展，一定是商業(yè)區(qū)與更時尚、更刺 激、科技含量更高的互動體驗式休閑娛樂項目有機的結(jié)合起來， 協(xié)同發(fā)展。第五，XXXX室內(nèi)游樂場是繼阿聯(lián)酋XX室內(nèi)

15、游樂場后全球第 二個XX室內(nèi)游樂場，注定其必將成為城市的名片，產(chǎn)生巨大的 社會效應。成功商業(yè)娛樂項目是城市經(jīng)濟文明和建筑文明的象 征，是城市精神的體現(xiàn)，它在城市所樹立的方向性、地標性，必將成為城市和該區(qū)域的一筆無形資產(chǎn)， 并對區(qū)域的發(fā)展起到強有 力的輻射作用，提升城市形象。同時，社會中堅消費群體熱衷的 室內(nèi)娛樂項目，無疑又是優(yōu)化和保障區(qū)域商業(yè)區(qū)能夠成功優(yōu)異運 營的關(guān)鍵，一個成功的區(qū)域商業(yè)區(qū)不但能創(chuàng)造上萬個穩(wěn)定的就業(yè) 崗位，還能創(chuàng)造出上穩(wěn)定，而且數(shù)額巨大的稅金。綜上所述，XX室內(nèi)游樂場的建設必將為凌水灣的商業(yè)發(fā)展起到極大的推動作用。XX地處北方，秋后、冬季、初春約有接 近半年的時間不適合戶外游樂

16、，以 XX發(fā)現(xiàn)王國為例一年中只能 在3月末到10月初的半年時間里營業(yè)，除了不能四季滿足人們 的休閑娛樂需要外，又不能在天氣變冷后景觀不再的季節(jié)里做出 旅游空白季節(jié)的填補。XX室內(nèi)游樂場不但會是XX市高科技休閑 互動旅游的新亮點，也必將成為城市旅游空白季節(jié)的新熱點。最后，XX室內(nèi)游樂場的建設必將對改變城市區(qū)域地位、都 市圈經(jīng)濟競爭力、城市旅游資源建設、城市商圈規(guī)劃和改變城市 建筑群同質(zhì)化等方面，起著深遠而又實際的意義。該項目就是在上述背景下提出的。SEGA大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告- SEGA大型室內(nèi)主題樂園項目可行性研究報告- 第二節(jié)項目概況一、項目建設地點該項目建設地點位于XX市高新

17、園區(qū)凌水灣二、建設規(guī)模與目標1、建設規(guī)模本項目占地面積為4.12萬平方米，容積率為1.72 ;建筑面 積為7.1萬平方米，地下車庫1萬平方米，詳見下表:建設內(nèi)容建筑面積建設時間備注XX室內(nèi)游樂場3.1萬川2010-2012室內(nèi)游樂場以3層獨立建筑為配建商業(yè)3萬川宜，首層層咼不低于6米地下車庫1萬川合計7.1萬卅2、建設目標SEGA大型室內(nèi)主題樂部分游樂設施簡介l.Magicdom魔奇世界Ghost Knight Dark Ride 鬼騎士黑暗之旅Fire Dragon Attack Coaster火詭大襲摯青少年過山車13 Flying Bloom Simulator 飛彳咕把乘南1.4 Me

18、rlinr s lab Crazy House蘭割帀梅林責驗室瘋狂小屋1*5 Round Table Rotor桌武士轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樂1.6 Magician t Marvel Show魔術(shù)師的神奇表演2. Technodom未來世界2.1 Carnivore Plant 吃人臺能草Daring Flight Gravity Junior Coaster恐佈輸行重力加速度18少年過山申Rainforest King Kong 雨林大金鋼Mad Machine Coaster瘋狂機器過山車Speed Cranks Tea Cups撞速區(qū)柄車醉西杯Run Wild Lever失去控制的欖桿27 Electr

19、on Simulator 電子模!乘簡2i8Orger Wars Laser Tag jgtit大戰(zhàn)2.9Speed Pilot Arcade極速領(lǐng)航員15子遊戯卿 3Tantaydom神奇天地31 3D4D TheaterE影院3.2 Under Sealevel 20,000miles Simulator海底20t000哩刪乘騎33 Test Track Go Cart賽車測試道卡丁車3.4 Disaster Crush Bumper Car jfi狂大追撞碰Si車35 Meet the Characters Carrousel 吉詳物祐覓歡轉(zhuǎn)馬三、主要建設條件1、地理位置項目位于高新園區(qū)

20、，是 XX市的黃金地段，交通便利，距離XX市政府4公里，距火車站5公里，距XX港8公里，距周水子 國際機場10公里，距沈大高速公路入口 12公里，同時中山路、 高爾基路、五四路、勝利路等城市主干道將這里與XX市繁華區(qū)10分鐘車程到連接起來，在正常情況下步行 5分鐘可到達XX星海國際會展中 心、現(xiàn)代博物館；10分鐘可到達古堡博物館、星海浴場、星海 公園、圣亞海洋世界、濱海路等著名旅游景點；達XX市政府；12分鐘到達XX最繁華商業(yè)區(qū)青泥洼橋；15分鐘 車程到達XX火車站；15分鐘車程到達XX國際機場。2、交通條件項目區(qū)地處高新園區(qū)，其獨特的地理位置決定了其極為便利 的交通條件。城市功能集中，擁有與

21、外界聯(lián)系緊密的城市主要交通網(wǎng)絡和信息網(wǎng)絡的城市中心；多種交通工具匯合處的城市副中心。3、施工條件XX市建筑施工單位眾多，施工隊伍可通過招標擇優(yōu)選擇。項目周邊環(huán)境、地理位置以及交通條件，完全適合建設室內(nèi) 游樂城要求的外部條件。項目的建設內(nèi)容，從平面規(guī)劃、造型設 計、建筑構(gòu)造、功能規(guī)劃、設施配套、消防規(guī)范均也都具備項目 建設的內(nèi)在條件。四、項目投入總資金及資金來源項目總投資約107114萬元人民幣，其中自籌資金 47114萬 元，銀行貸款60000萬元。五、主要經(jīng)濟技術(shù)指標該項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標詳見下表。主要經(jīng)濟技術(shù)指標匯總表第二章市場分析與項目分析第一節(jié)市場分析一、高新園區(qū)概況XX高新區(qū)是199

22、1年3月經(jīng)國務院批準建立的首批國家級高 新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也是 XX市的對外開放先導區(qū)、科技興市的示 范區(qū)。XX高新區(qū)總規(guī)劃控制面積150多平方公里，由七賢嶺產(chǎn)業(yè)化基地、海外學子創(chuàng)業(yè)園、 軟件園、旅順南路軟件產(chǎn) 業(yè)帶、龍頭分園等發(fā)展區(qū) 域組成。累計注冊企業(yè) 2900家。其中，引進來自美國、德國、英國、澳大利亞、臺灣、香港等50多個國家和地區(qū)的三資企業(yè)860多家，其中，有67家世界500強企業(yè)入駐園 區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)700多家。形成了圍繞軟件與信息服務，多媒 體與數(shù)字娛樂，生物醫(yī)藥與生命科學，半導體與電子信息，新能 源新材料、先進設備制造等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。XX高新區(qū)坐落在XX市大專院校和科研院所

23、最集中的區(qū)域， 區(qū)內(nèi)匯集著XX理工大學、XX海事大學、東北財經(jīng)大學、XX醫(yī)科 大學等11所高等院校和中科院XX化學物理研究所、機車研究所等40余所科研機構(gòu)，擁有20名中國科學院院士和工程院院士， 為咼新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力的技術(shù)和人才支撐。咼新區(qū)是 XX市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)和自主創(chuàng)新平臺。 在2900多家企業(yè)中， 集中了 XX市90%以上的高新技術(shù)企業(yè)。可以說，這里就像城市 的“大腦”，凝聚天下智慧。當遼寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展上升為國家 戰(zhàn)略后，“大腦”開始加速運轉(zhuǎn)，為區(qū)域發(fā)展謀篇布局?！斑|寧沿海經(jīng)濟帶發(fā)展上升為國家戰(zhàn)略、XX啟動了全域城市化戰(zhàn)略，對高新區(qū)都是難得的發(fā)展機遇。 我市加快東北亞國際

24、航運中心、東北亞國際物流中心、區(qū)域性金融中心建設，高新區(qū) 是重要的后臺服務區(qū)。不論是信息、物流，還是金融，這里 都能夠提供細致的后臺服務?！备咝聟^(qū)黨工委書記、管委會主任 欒慶偉如是說。面對全球經(jīng)濟一體化進程加快和世界軟件及服務外包產(chǎn)業(yè) 大轉(zhuǎn)移的趨勢，XX正在全力打造全球軟件和服務外包的新領(lǐng)軍 城市。XX高新區(qū)，將成為XX建設全球軟件和服務外包新領(lǐng)軍城 市的先鋒，成為軟件和服務外包“中國第一，世界第一”的主力， 成為世界一流的軟件和服務外包產(chǎn)業(yè)基地， 成為全國一流的創(chuàng)新 型特色園區(qū)。全長30公里左右，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃控制面積133平方公里的旅順 南路軟件產(chǎn)業(yè)帶以XX軟件園為起點，經(jīng)七賢嶺現(xiàn)代服務業(yè)核心

25、功能區(qū)、凌水灣軟件商務綜合區(qū)、動漫走廊、河口國際軟件園、 黃泥川天地軟件園延伸到龍頭國際軟件園。世界一流的軟件和服務外包基地）第一批“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”I*第一批“國家軟件出口基地”）第一個“國家軟件版權(quán)保護示范城市”I第一個“中國服務外包基地城市”唯一的“軟件產(chǎn)業(yè)國際化示范城市”I唯一的“國家動漫游戲產(chǎn)業(yè)振興基地”和“國家動畫產(chǎn)業(yè)基地”“雙授牌”的動漫游戲產(chǎn)業(yè)基地發(fā)展目標一一中國第一、世界第一）到2012年，旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶的軟件企業(yè)將達到 2000 家，萬人企業(yè)將達到5家以上，5000人企業(yè)達到10家以上，1000 人企業(yè)達到50家以上，IT從業(yè)人員將超過20萬人，年銷售收入突破700億

26、元。到2017年，IT從業(yè)人員將超過45萬人，年銷售收入突 破2000億元，屆時，旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶將成為全國聚集度最 強、規(guī)模最大、設施最為完善的世界一流的軟件產(chǎn)業(yè)基地，繼 續(xù)引領(lǐng)XX的城市創(chuàng)新步伐，它也將成為國際化的中國綠色硅谷。二、XX市游樂場基本情況第二節(jié)項目優(yōu)劣勢分析一、項目特色SEGA大型室內(nèi)主題樂園特色簡述實現(xiàn)兩個世界第一,一個亞洲之雖！:*世界第一個同時結(jié)合實際與1SSIWI的室內(nèi)主題樂園世界第一個室內(nèi)的直線加速式過山車的室內(nèi)圭題樂園室內(nèi)面積亞洲最大的室內(nèi)主題樂擁有國內(nèi)展先進技術(shù)4D影院*同時考慮了宅候影響、旅游沸旺季、地下地上的差異和需求目前國內(nèi)室內(nèi)主題樂園最先ifi同其他主

27、題公園市場差異性大 同時滿足吃.住、行、游.購.娛六大旅游要素二、項目優(yōu)勢1、區(qū)域環(huán)境的優(yōu)勢根據(jù)XX高新區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，凌水灣地區(qū)將重點打造“總部經(jīng) 濟基地，第二個星海灣”。該項目完全實施后，將徹底改變目前 凌水灣地區(qū)臟、舌L、差現(xiàn)狀，形成 XX西部一個背山面海、風景 旖旎、高樓林立的新的經(jīng)濟中心區(qū)。未來的凌水灣將以“雙子 星”模式發(fā)展，形成以高端服務業(yè)為承載，以高端產(chǎn)業(yè)為核心， 以高品質(zhì)生活為文化底蘊的高技術(shù)商務區(qū)，總部生態(tài)經(jīng)濟圈。2、整個亞洲獨一無二的室內(nèi)游樂場集多項特色與一身，暨世界第一個同時結(jié)合現(xiàn)實與虛擬情 境的室內(nèi)主題樂園，世界第一個室內(nèi)的直線加速式過山車的室 內(nèi)主題樂園，室內(nèi)面積亞洲最

28、大的室內(nèi)主題樂園，擁有國內(nèi)最先進技術(shù)4D影院，同時考慮了氣候影響、旅游淡旺季、地下地 上的差異和需求3、室內(nèi)游樂場，不受季節(jié)性影響由于北方城市受季節(jié)性影響較大，特別是冬季海濱旅游城 市游人較少，因此室內(nèi)主題游樂園對比其他項目， 規(guī)劃了眾多室 內(nèi)活動，避免北方海濱城市“冬季死城”現(xiàn)象的產(chǎn)生， 最大程度 延續(xù)旅游區(qū)的生命力。室內(nèi)主題公園是非常具有適應力的主題公 園項目，游客可以365天全天候暢享游樂生活，雨雪冬夏不停歇， 避免了因天氣等其它客觀外因給游玩計劃造成的困擾。二、項目劣勢分析項目的劣勢主要來源于消費者對項目的認知程度， 提升項目知名度主要靠企業(yè)的宣傳力度。三、XX項目之SWO分析三、小結(jié)

29、劣勢對通過上面的分析可以看出，項目具有較明顯的優(yōu)勢,其影響不大。第三章場址選擇第一節(jié)地址現(xiàn)狀項目位于高新園區(qū)，是 XX市的黃金地段，交通便利，距離XX市政府4公里，距火車站5公里，距XX港8公里，距周水子 國際機場10公里，距沈大高速公路入口 12公里，同時中山路、 高爾基路、五四路、勝利路等城市主干道將這里與XX市繁華區(qū)連接起來，在正常情況下步行 5分鐘可到達XX星海國際會展中 心、現(xiàn)代博物館；10分鐘可到達古堡博物館、星海浴場、星海 公園、圣亞海洋世界、濱海路等著名旅游景點；10分鐘車程到達XX市政府；12分鐘到達XX最繁華商業(yè)區(qū)青泥洼橋；15分鐘 車程到達XX火車站；15分鐘車程到達XX

30、國際機場。第二節(jié)地址條件一、地質(zhì)條件及相關(guān)指標XX地區(qū)地貌總體特征為低山丘陵，其地勢較平坦。項目所 在區(qū)域地勢北高南低，區(qū)域地貌為石灰?guī)r殘剝蝕的低丘區(qū)和灘 涂。1、地形地貌勘察場地地勢總體北側(cè)高，到南側(cè)趨于平緩，地面標高最大 值91.81 m，最小值73.11m,地表最大高差18.70m。地貌單元 為構(gòu)造剝蝕地丘。2、地質(zhì)構(gòu)造場地周邊范圍無規(guī)模較大的斷裂構(gòu)造存在。場地內(nèi)未見有斷裂構(gòu)造存在。3、地層結(jié)構(gòu)和巖土特征場地地層自上而下劃分為：素填土：黃褐色，稍濕，松散，主要由中風化板巖、石灰?guī)r及粘性土組成，硬質(zhì)物含量70%左右，場地鉆孔均有分布，厚度：0.50-15.10m，平均 2.55m;層底標高

31、:64.41-90.41m，平 均 78.47m;層底埋深 0.50-15.10m，平均 2.55m。中風化石灰石：灰褐色，碎屑結(jié)構(gòu)，中厚層狀構(gòu)造，節(jié)理裂隙發(fā)育，巖質(zhì)較堅硬，錘擊聲清脆。巖芯呈塊狀，短柱狀。屬 較軟巖，較破碎，巖體基本質(zhì)量等級W級。該層場地內(nèi)分布廣泛， 最大揭露厚度17.70m。4、地基承載力層素填土：不提供承載力；層中風化石灰?guī)r：承載力特征值 fa = 1500Kpa。5、地下水本場地施工鉆孔未見到地下水分布，因此地下水對擬建工程 沒有影響。6、不良地質(zhì)作用本場地勘察鉆孔未見斷裂構(gòu)造、巖溶等不良地質(zhì)作用存在， 據(jù)場地周邊地質(zhì)地貌調(diào)查，場地附近亦未發(fā)現(xiàn)滑坡、泥石流等不 良地質(zhì)作

32、用存在，故認為本場地不良地質(zhì)作用不發(fā)育。7、對工程建設不利的埋藏物勘察場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)埋藏的河道、防空洞、孤石等對工程不利的 埋藏物。二、自然條件XX市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，具有海洋性特點的暖溫帶 大陸性季風氣候，冬無嚴寒，夏無酷暑，四季分明。年平均氣溫 10.5攝氏度，年降水量 550-950毫米，全年日照總時數(shù)為 2500-2800 小時。三、地震烈度按建筑抗震設計規(guī)范及中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖之規(guī) 定，擬建場地所在地抗震設防烈度為 7度。第四章節(jié)能節(jié)水措施第一節(jié)節(jié)能措施一、設計依據(jù)國家計委、國家經(jīng)貿(mào)委、建設部文件計交能（ 1997） 2542 號關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇（

33、章）” 編制及評估的規(guī)定中華人民共和國節(jié)約能源法“十一五”規(guī)劃中能源節(jié)約與資源綜合利用中國節(jié)能技術(shù)政策大綱公共建筑節(jié)能設計標準二、主要設計原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約能源的政策、 規(guī)定及有關(guān)標準，合理 利用能源，降低能源消耗，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。能源選擇應貫徹國家能源方針和因地制宜的原則， 并積極 借鑒其他地下空間成功的節(jié)能措施。設計中所選設備采用國家推薦的節(jié)能產(chǎn)品， 嚴禁采用國家 規(guī)定的淘汰的低效高耗能設備。三、節(jié)能措施在設備選型時，采用節(jié)能新技術(shù)、新工藝及新設備，對國 家已公布淘汰的機電產(chǎn)品及國家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)品不予考動力設備設計中采用性能良好、可靠、效率比較高的設備， 并采取防止設備運行過程中

34、“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象的適當措施。 使用良好的保溫材料，減少熱損失。供、配電設計符合評價企業(yè)合理用電導則（GB3485-83 的有關(guān)規(guī)定，優(yōu)先采用低壓電容器作為無功功率補償， 以降低無 功損耗。第二節(jié)節(jié)水措施一、設計依據(jù)國家計委和水利部頒布的建設項目水資源論證管理辦法中國節(jié)水技術(shù)政策大綱二、主要設計原則執(zhí)行國家現(xiàn)行的節(jié)約用水的政策、 法規(guī)及有關(guān)標準，合理利 用水資源，提高水的利用效率。三、節(jié)水措施綜述XX地區(qū)水資源極為緊張，做好節(jié)水工作關(guān)系到城市發(fā)展大 局。在項目運營過程中，應堅持走可持續(xù)發(fā)展道路。節(jié)水工作具 體措施如下：1、建立并落實節(jié)水工作機制，強化節(jié)水管理建立并落實有效的工作機制，并把這

35、一方法落實到節(jié)水工作 中，堅持抓好以下幾個環(huán)節(jié)：一是建立并落實節(jié)水工作領(lǐng)導責任制；二是建立并落實職能部門節(jié)水責任制，把任務和措施落到實處；三是樹立全員節(jié)水意 識，廣泛開展群眾性的節(jié)水工作；四是全面加強節(jié)水管理，不斷 提高節(jié)水意識。在加強日常節(jié)水，防止跑冒滴漏的同時，建立外 排水系統(tǒng)計量采集聯(lián)網(wǎng)，對項目單位外排水情況進行24小時不間斷監(jiān)測。2、堅持按工序分區(qū)域治理回收利用水資源同集中回收處理 利用相結(jié)合，全方位實施節(jié)水措施針對項目的用水特點，應分區(qū)域加強各個環(huán)節(jié)治理回收利用 水資源回收工作，全方位提高水資源的利用水平。3、積極推廣采用新技術(shù)，降低新水耗用量目前，隨著人們對節(jié)約水資源重要性的認識不

36、斷提高，許多成功的節(jié)水技術(shù)和技術(shù)含量高的設備被廣泛采用。 項目單位應抓 住機遇，在實施環(huán)保節(jié)能措施的同時，積極采用先進的節(jié)水技術(shù) 和設備，進一步節(jié)約水資源。一方面要在主要補水泵站采用微機 控制，根治溢流水的浪費；另一方面可以通過招標方式選用質(zhì)量 好的水表，補充完善水計量點，從而避免用水管理出現(xiàn)漏洞。第五章環(huán)境影響評價第一節(jié) 項目場址環(huán)境現(xiàn)狀該項目建設地點位于高新園區(qū)凌水灣地塊。項目區(qū)生態(tài)環(huán)境良好，無工業(yè)污染，周圍無物理、化學、放 射性的污染源，大氣環(huán)境質(zhì)量可達到環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095-1996中的H類標準。地面水資源豐富，質(zhì)量可達到地表水環(huán)境質(zhì)量標準（GHZB1-1999皿類標準。區(qū)域

37、聲環(huán)境 達到城市區(qū)域環(huán)境噪音標準（GB3095-1993 I類標準，聲環(huán) 境質(zhì)量優(yōu)良。第二節(jié) 項目建設與運營對環(huán)境的影響一、項目建設（建設期）對環(huán)境的影響在項目建設過程中，將會對周圍環(huán)境造成不利影響。 但這種 影響一般是可逆的，在施工結(jié)束后將一并消失。其中比較明顯的環(huán)境問題主要有兩點： 一是施工機械及運輸 車輛產(chǎn)生的噪聲；二是施工中所產(chǎn)生的揚塵。二、項目正式運營對環(huán)境的影響該項目建成投入使用，其營運期間主要由室內(nèi)空氣污染、 生 活污水以及固體廢棄物會對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。第三節(jié)環(huán)境保護措施一、設計依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標準（GB3095-1996大氣污染物綜合排放標準（GB16297-1996建筑施

38、工場界噪聲標準（GB12523-90城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準（GB3096-93污水綜合排放標準（GB8978-1996遼寧省沿海地區(qū)污水直接排入海域標準（DB21-59-89）二、環(huán)境保護措施（一）施工期間污染防治措施施工期主要影響因素為施工噪聲、 廢棄物、揚塵、生活污水。 針對各影響因素提出的防治措施如下：1、施工噪聲由于建筑施工是改造工程，一些建筑機械所產(chǎn)生噪聲對其他 生活商業(yè)場所影響較小，而主要的噪聲污染是來自土方運輸車輛 的噪聲，但項目施工噪聲產(chǎn)生的影響屬于短期行為，待施工結(jié)束后即可消除。2、揚塵項目產(chǎn)生的一些揚塵，這些揚塵盡管是短期行為，但也會對 附近區(qū)域環(huán)境帶來不利影響，所以在施工期

39、間要采取有效的措 施，以減輕揚塵的產(chǎn)生，最大限度地防止揚塵擴散，具體環(huán)保要求如下：建筑垃圾的堆放不準超出場地圍擋范圍，施工場地內(nèi) 不準堆放生活垃圾。嚴禁拋撒建筑垃圾。在道路上施工的工地必須實行封閉式施工，嚴禁在車 行道上堆放施工棄土，要采用灑水、遮蓋物或噴灑覆蓋劑等措施 防治揚塵。(二)營運期間污染防治措施1、廢水生活污水生活污水經(jīng)處理后進入小型一體化污水處理裝置，處理達遼寧省沿海地區(qū)污水直接排入海域標準(DB21-59-89) 級標準后，定量流入消毒池，由二氧化氮發(fā)生器制得的氮氣對其進 行消毒，污水要在消毒池中停留一定時間，殺滅其中的致病菌。2、固體廢棄物生活垃圾項目正式運營后產(chǎn)生的生活垃圾

40、不含特殊有毒有害物質(zhì)，在基地內(nèi)設立封閉式垃圾存放點，將生活垃圾集中收集后由環(huán)衛(wèi)統(tǒng) 一處理。經(jīng)過上述處理后的固體廢棄物對周圍環(huán)境不會產(chǎn)生影響。3、噪聲本項目噪聲主要來自排水泵。 泵的噪聲發(fā)聲部位為泵體、電 機及管路三部分對噪聲源可采用消聲、隔聲、吸聲、隔振等綜合技術(shù)措施治 理后，噪聲值可降低dB(A)，傳播至外界的噪聲值可達15-40dB (A)，滿足中華人民共和國工業(yè)企業(yè)廠界噪聲標準中的類區(qū) 標準，即晝間55dB(A)、夜間45dB(A)。第四節(jié)環(huán)境影響評價建設項目在建設過程中及投入運營后要加強環(huán)境管理，并認真落實報告中提出的各項環(huán)境保護措施， 保證各種環(huán)保設備達到 設計處理效果，滿足污染物達

41、標排放，同時嚴格遵守環(huán)保制度、 法規(guī)。因此，只要落實各項污染防治措施，該項目可行。第六章勞動安全衛(wèi)生與消防第一節(jié)危害因素及危害程度分析一、 安全設施1、電源電路電源線統(tǒng)一用線槽封上，發(fā)現(xiàn)損壞或老化的要及時更換維修，同時設置觸電保護器。2、電器設備對各種高檔儀器等電器設備進行定期檢修和保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并解決，指定專人負責分析檢測設備的管理。第二節(jié)消防設施一、消防設計依據(jù)嚴格按照建筑設計防火規(guī)范 GBJ16-87（2001年修訂版）人民防空工程設計防火規(guī)范各專業(yè)提供的有關(guān)設計資料要求進行設計。二、消防設計本工程按一級耐火等級設計。磚墻耐火極限均大于或等于3小時。防火分區(qū)應根據(jù)面積大小和疏散路

42、線進行防火再分隔；同層有兩個及兩個以上單元時，通向公共走道的單元入口處，設甲 級防火門；防火分區(qū)內(nèi)的辦公室及展示房等， 應采用耐火極限不 低于1小時的非燃燒體，并與其他部分隔開，且每個單元均有兩 個不同方向的安全出口。疏散樓梯間為天然采光和自然通風的樓 梯，疏散走道及樓梯間均應設事故照明。1、消防給水部分消防用水量標準按建筑設計防火標準規(guī)定，同一時期內(nèi)的火災次數(shù)按一 次考慮，室外消防用水量，一次滅火用量為 20L/S，室內(nèi)消防用 水量按10L/S供給。給水管網(wǎng)本項目采用生活、消防雙路給水系統(tǒng)。建筑物內(nèi)設消火栓， 消火栓供水壓力能夠滿足消防水壓的要求，消火栓的間距不大于 100m消火栓距路邊2m

43、作為消防給水管，管徑不小于 100mm2、消防用具本工程除設消防用水外，均設有火災報警監(jiān)視系統(tǒng)和手提式 干粉滅火器。三、消防措施1、防止起火對策（1）加強預防管理和控制用火在規(guī)劃設計階段，在平面設計中要根據(jù)項目的人員容量，對人員的疏散距離、疏散通道寬度、出入口數(shù)量和尺寸等做出合理 規(guī)定。人員稠密的地下商場，每隔一定距離就應設一個出入口， 坡度不宜過大，并設有扶手；盡量排除容易引起火災的物品或行 為；應有意識的增加影響深刻的標識物和有特色的裝飾品，以提 高人員對不同區(qū)域和路徑的易識別程度，減少疏散的盲目性。（2）限制可燃物和內(nèi)部裝修不燃化該項目的耐火等級以及各部位建筑構(gòu)件的耐火極限，應當達到地面

44、建筑規(guī)范中的一級耐火標準；內(nèi)部裝修材料應有很高的耐 火強度，嚴禁使用可燃材料。2、起火對策（1）設置防火分區(qū)和排煙分區(qū)項目應嚴格按規(guī)定面積，劃分防火分區(qū)，每個防火分區(qū)內(nèi)必 須配備足夠的滅火裝置；要嚴格設置防煙分區(qū)，并要有防、排煙 措施。（2）疏散通道和指示系統(tǒng)疏散通道要有足夠的寬度，簡潔明快、方向感強、不要曲折 拐彎；工程內(nèi)必須設置火災事故照明燈和疏散指示燈，以保障人員的疏散和撲救。（3）自動報警和防災系統(tǒng)為能夠做到對火災的早期發(fā)現(xiàn)、早期警報，應當設置火災自 動報警系統(tǒng)綜上所述，對付火災，應當以預防為主，搞好平時的防火安 全管理，立足于每個防火單元內(nèi)部滅火，防止火災擴大，確保人 員生命安全。X

45、X項目秉承XX企業(yè)注重設備安全的固有理念，重視游客人 身安全，每一套設備及其保養(yǎng)都有一套維護操作標準， 精細到每一個螺絲第七章組織機構(gòu)與人力資源配置第一節(jié)組織機構(gòu)項目建設所采用的管理思想、 建立的項目管理組織模式，將 直接影響項目建設的成敗和公司能否取得投資收益最大化。我們認為公司應建立以經(jīng)營為導向， 在價值工程、控制論的理論基礎 下，對建設項目進行動態(tài)的、事前、事中和事后的全過程控制， 使建設項目資金得到合理及有效的使用， 實現(xiàn)投資收益最大化的 管理思想和建立相應的項目管理組織模式。這種管理思想是將傳統(tǒng)的事后結(jié)算變?yōu)轫椖康氖虑翱刂疲?力 求做到“事前、事中、事后”控制的結(jié)合，是“動態(tài)的、全方

46、位、 全過程”的控制，以實現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟的完美結(jié)合。項目管理思想的實現(xiàn)建立在與之相配合的項目管理組織模 式上，從節(jié)約資源、平穩(wěn)過度角度出發(fā)，成立專門項目管理公司, 由項目公司牽頭，按照社會化分工的模式聘請專業(yè)公司介入項目 的全過程，將內(nèi)腦與外腦有機結(jié)合實施矩陣型的項目管理模式對 項目進行管理。從節(jié)約資源、平穩(wěn)過度角度出發(fā)，成立專門項目管理公司， 由項目公司牽頭，按照社會化分工的模式聘請專業(yè)公司介入項目 的全過程，將內(nèi)腦與外腦有機結(jié)合實施矩陣型的項目管理模式對 項目進行管理。L.,矩陣形項目管理模式流程圖這一管理模式下的項目管理公司精干簡潔， 主要職責為協(xié)調(diào) 和把關(guān)以及審核各專業(yè)公司的工作成果，

47、從而可以大幅度削減人 員和機構(gòu)的設置，提高工作效率，降低人力成本，項目公司將由 以下部門組成：財務部、工程建設部、成本管理部、營業(yè)市場部、 物業(yè)部、人力資源部等部門組成。聘請的專業(yè)顧問公司包括：技術(shù)咨詢公司：承擔建設工程的技術(shù)咨詢工作營銷策劃顧問公司：承擔建設項目的營銷推廣策劃、 國際招商代理、商業(yè)策劃等工作。建設監(jiān)理公司：承擔建設項目的工程監(jiān)理工作投資顧問公司：承擔建設項目的投資測算及評價、 投資及合 同控制、投資審核及技術(shù)經(jīng)濟咨詢。物業(yè)管理公司：引入國際知名物業(yè)管理公司，打造國際化生 活平臺各專業(yè)顧問公司在對項目公司負責的同時， 還要對投資人負 責。這一管理模式與我國傳統(tǒng)的行政式的管理模式

48、相比較優(yōu)點在于：首先，這一模式通過專業(yè)外包形式，實現(xiàn)以最低的人力資本 聚集行業(yè)最優(yōu)秀的各類專業(yè)人才為項目服務， 有效的利用了社會 資源，進而奠定項目成功的人力基礎。其次、這一模式的建立將大大豐富投資人的信息來源，為投資人的各類決策提供深入而廣泛的基礎。第三、這一模式構(gòu)筑了一種新型的管理組織模式， 避免了由 于局部人為失誤而造成的人為風險的發(fā)生。第四、在這種模式下，與后期項目經(jīng)營有關(guān)的人員（物業(yè)部、 物業(yè)公司）在項目的早期便全面介入，通過提供前期建議來降低 未來得運營成本，并有利于未來項目的平穩(wěn)過渡。第二節(jié)人力資源配置員工從社會招聘，實行合同制。員工上崗前必須經(jīng)過培訓，一般服務人員進行 2-3個

49、月的培訓。根據(jù)有關(guān)規(guī)定每年支出相當于員工工資總額的2%勺數(shù)額，充當員工教育、培訓費用。第八章 項目實施進度第一節(jié)建設工期本項目的建設工期為2年，即從2011年1月開始至2012年12 月。主要工程內(nèi)容包括項目前期立規(guī)劃設計、 主體工程、裝修施工及 機電裝修工程、設備采購、設備安裝、調(diào)試等。第二節(jié) 項目實施進度安排為了縮短工期，確保工程進度及質(zhì)量，各工序之間應統(tǒng)籌安排，嚴格監(jiān)理，嚴把質(zhì)量關(guān)。從 2011年1月開始至2012年12月。進行項目主體裝飾裝修及設備安裝、調(diào)試等。第九章投資估算第一節(jié)投資估算一、投資估算依據(jù)GB50500-2003建設工程工程量清單計價規(guī)范 2004年遼寧省建筑工程消耗量

50、定額；2004年遼寧省裝飾裝修工程消耗量定額XX市網(wǎng)刊信息價 其他相關(guān)資料二、建設投資估算建設投資估算包括建設投資靜態(tài)部分和建設投資動態(tài)部分，其中建設投資靜態(tài)部分由建筑工程費、設備購置費、設備安裝費、工程建 設其他費用和基本預備費組成；建設投資動態(tài)部分由漲價預備費和建 設期利息組成。（一）建設投資靜態(tài)部分1、建筑工程費建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，即以單位建筑工程量投資乘以建筑工程總量計算。該項目屬于新建項目，主要是裝飾裝修工程，總建筑面積71000平方米。經(jīng)估算，建筑工程費合計為28780萬元，具體估算結(jié)果見附 表 1-1。2、設備購置及安裝費該項目的設備購置包括消防噴淋泵、消防

51、噴淋穩(wěn)壓、消防柱泵、空調(diào)箱等。經(jīng)估算，設備購置費為估算為40000萬元，詳見附表1-2 ；設備安裝費按設備購置費的8%古算，需投資3200萬元。3、工程建設其他費用該項目的工程建設其他費用包括前期費用（主要為土地取得費 用）、征建設單位管理費、勘察設計費、工程監(jiān)理費、工程建設勞動 保險費、職工培訓費等，經(jīng)估算，工程建設其他費用為23135萬元，詳見附表1-3。4、基本預備費估算在項目建設過程中，考慮項目實施過程中可能發(fā)生難以預料的支 出等因素影響，需估算一定的基本預備費；工程基本預備費以建筑工 程費、設備購置費及安裝費、工程建設其他費用之和的5%古算，需4756萬元。以上建設投資靜態(tài)部分合計為

52、 99871萬元。（二）建設投資動態(tài)部分1、建設期利息該項目續(xù)建申請銀行貸款約 60000萬元，建設期利息為6466萬 丿元。2、漲價預備費根據(jù)國家計委1999年發(fā)布國家計委關(guān)于加強對基本建設大中 型項目概算中“漲價預備費”管理有關(guān)問題的通知（計投資1340號 文件）的規(guī)定，在編制基本建設大中型項目初步設計概算中，本項目 漲價預備費按基本預備費的 10%計算，經(jīng)估算，漲價預備費為 476 萬元。建設投資=建設投資靜態(tài)部分+建設投資動態(tài)部分=106813 萬元三、流動資金估算流動資金用于生產(chǎn)啟動時原、輔材料購置及燃料動力等支出，以 及人員工資和其他經(jīng)營費用等。該項目流動資金估算采用分項詳細估 算

53、法，對構(gòu)成流動資金的各項流動資產(chǎn)和流動負債分別估算，為簡化計算，僅對存貨、現(xiàn)金、應收帳款、應付帳款四項內(nèi)容進行估算。1、周轉(zhuǎn)次數(shù)計算周轉(zhuǎn)次數(shù)等于360天除以最低周轉(zhuǎn)天數(shù)2、應收帳款應收帳款二年銷售收入/應收帳款周轉(zhuǎn)次數(shù)3、存貨存貨二外購原材料+外購燃料外購原材料二年外購原材料/按種類分項周轉(zhuǎn)次數(shù)外購燃料二年外購燃料/按種類分項周轉(zhuǎn)次數(shù)4、現(xiàn)金現(xiàn)金二（年工資及福利費+年其他費用）/現(xiàn)金周轉(zhuǎn)次數(shù)5、應付帳款應付帳款二（年外購原材料+年外購燃料）/應付帳款周轉(zhuǎn)次數(shù)。鋪底流動資金估算為301萬元，詳見附表1-4。四、項目建設總投資項目建設總投資二建設投資+鋪底流動資金= 106813萬元+301萬元=

54、 107114 萬元項目建設總投資估算匯總表詳見附表 1。五、年度投資計劃項目建設期2年，全部建設投資在建設期內(nèi)投入使用。鋪底流動資金在啟動運營時投入。第二節(jié)資金籌措一、資金籌措該項目是新增法人項目，投資主體是XXXX科技集團，合作商是 XXXX 株式會社。根據(jù)企業(yè)提供的審計報告，截止到2009年12月31日，該公司擁有資產(chǎn)總計為303,682,975.96 元，其中固定資產(chǎn) 40,478,163.54 元；負債為29,629,062.49 元。2009年主營業(yè)務收 入元，實現(xiàn)利潤為元。二、資金來源可靠性分析該項目整體工程需投入107114萬元，其中銀行貸款60000萬元， 企業(yè)自籌資金471

55、07萬元。借款償還期約為10年（含建設期），說明 本項目的償還能力一般，詳見附表 8借款償還計劃表。第十章財務評價第一節(jié)財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取一、財務評價依據(jù)根據(jù)國家計委計辦200215號文件發(fā)布的“國家計委辦公廳關(guān)于出版投資項目可行性研究指南（試用版）的通知”和投資 項目可行性研究指南 的有關(guān)規(guī)定，以及項目單位提供的有關(guān)基礎資 料。二、財務評價基礎數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1、計算期與生產(chǎn)負荷項目計算期設定為20年，經(jīng)營期18年。2、財務基準收益率設定根據(jù)30年期國債利息與風險系數(shù)之和設定財務基準收益率。30年期國債利息為4.03% （稅前），考慮25%勺所得稅和風險系數(shù)，設定 財務基準收益率為4%

56、第二節(jié)主營業(yè)務收入及稅金估算一、主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入估算相見附表2二、稅金及附加稅金及附加和營業(yè)稅估算詳見附表2。第三節(jié)成本費用估算一、燃料動力費該項目運營期的燃料動力費主要是指項目經(jīng)營期的水、電等費 用。二、工資與福利該項目所需員工的工資及福利。三、折舊費采取直線法計提折舊，固定資產(chǎn)折舊費估算見附表 3。四、攤銷費項目無形資產(chǎn)攤銷年限為10年；遞延資產(chǎn)攤銷年限5年，攤銷費 估算見附表4。五、修理費用修理費用按經(jīng)營收入的15%+算。六、其他費用其他費用是指在制造費用、管理費用和銷售費用中扣除工資及福 利、折舊費、修理費、攤銷費后的費用，根據(jù)該項目的特點，其他費 用按上述費用的5%計取。七、

57、利息支出項目的利息支出全部為長期借款利息支出。八、總成本費用總成本費用估算見附表5。九、經(jīng)營成本經(jīng)營成本二總成本費用-折舊-攤銷費-借款利息第四節(jié)利潤及利潤分配估算一、利潤總額估算利潤總額為銷售收入扣除總成本費用和營業(yè)稅金及附加后的余 額，所得稅按利潤總額的25%+算。通過附表6利潤和利潤分配表計算得出：1、在整個經(jīng)營期內(nèi)，獲利潤總額70193.89萬元，平均年獲利潤 總額3900萬元；2、扣除所得稅（25%后，稅后利潤總額為59940.5萬元，平均 年獲稅后利潤3330萬元；二、利潤分配估算稅后利潤額在按15%的比例提取盈余公積金和公益金后即為可供 分配利潤。第五節(jié)財務效益分析一、現(xiàn)金流量分

58、析根據(jù)財務現(xiàn)金流量表估算的技術(shù)經(jīng)濟指標如下表所示財務內(nèi)部收益率均高于基準折現(xiàn)率 4%財務凈現(xiàn)值均遠大于零,財務凈現(xiàn)值為1023萬元，可以看出，該項目有很強的盈利能力。項目財務現(xiàn)金流量詳見附表7。二、投資利潤率、投資凈利潤率投資凈利潤率：投資利稅率：上述各項財務指標表明，本項目具有較強的盈利能力。項目的財務內(nèi)部收益率大于設定財務基準收益率，說明本項目財務指標均較好，項目建設在財務上是可行的。第六節(jié)不確定性分析一、盈虧平衡分析二、項目的基準收益率第十一章社會效益分析第一節(jié)社會影響評價根據(jù)項目社會影響評價如下表所示:社會因素影響的范圍影響的程度對居民收入影響帶動服務餐飲娛樂產(chǎn) 業(yè)發(fā)展促進居民收入提咼

59、對居民生活水平與生活質(zhì)量的影響開創(chuàng)咼科技娛樂新風尚提高居民休閑質(zhì)量對居民就業(yè)的影響帶動服務餐飲娛樂產(chǎn) 業(yè)發(fā)展提供大量就業(yè)崗位對當?shù)囟愂盏挠绊戦_拓稅源提高當?shù)囟愂毡Ｕ蠈θ鮿萑后w的影響提供弱勢群體就業(yè)機會提供弱勢群體就業(yè)機會對地區(qū)文化，教育，衛(wèi)生的影響開拓當?shù)匚幕貙Φ貐^(qū)文化起促進作用對地區(qū)基礎設施，社會服務容量和城鎮(zhèn)化進 程的影響新建基礎設施提升社會服務容量對少數(shù)民族風俗習慣和宗教的影響不影響當?shù)孛褡寮白诮汰h(huán)境不影響當?shù)孛褡寮白诮汰h(huán)境該項目對所在地區(qū)各社會因素產(chǎn)生積極正面影響，促進居民收入生活質(zhì)量提高，為弱勢群體及社會富余勞動力提供大量就業(yè)機會，不影響當?shù)孛褡遄诮淘协h(huán)境，對高新園區(qū)高技術(shù)商務

60、環(huán)境有積極促進作 用，在此基礎上又為當?shù)匦麻_稅源， 是一項社會影響極其正面的公益 項目。第二節(jié)社會效益分析一、XX大型室內(nèi)主題樂園項目填補旅游界空白、為 XX旅游帶來更深 層次的旅游互動。二、XX大型室內(nèi)主題樂園項目是集游藝購物休閑于一體的高科技室 內(nèi)游藝項目，在游藝的同時實現(xiàn)精神智力的提升，三、未來凌水灣商圈將因本項目帶來的人氣受益。四、增加就業(yè)。項目運營將提供就業(yè)崗位 1000多個。五、增加政府政績，為財政增加稅收。項目能為政府年均增加約2000萬元的稅收。六、高新園區(qū)的人群年齡段比較年輕，主流為大中學院在校生、高科技人才。本項目充分迎合年輕人的口味，使高新園區(qū)的優(yōu)秀人才對本 區(qū)域更加有歸