房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程報(bào)批資料

1、為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公司對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程有一個(gè)初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡(jiǎn)要說(shuō)明如下。一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)始到竣工,大致可以分以下三大部分。 第一部分 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書(shū),應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開(kāi)發(fā)資金。 第二部分 行政審批部分 根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)

2、工程竣工綜合驗(yàn)收備案。 一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。 2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。 3、建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)。 4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)（表）。 5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 6、規(guī)劃部門(mén)辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。 二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。 3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)

3、行審查。 4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 5、規(guī)劃部門(mén)確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。 2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。 4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。 6、市政部門(mén)、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。 7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。 8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見(jiàn)，核發(fā)技術(shù)性審查委

4、托通知單。 9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告，發(fā)放建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)。 四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。 2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。 3、建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。 4、規(guī)劃部門(mén)對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（副本）。 五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。 2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類(lèi)工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類(lèi)工程直接發(fā)

5、包。 3、建委組織職能部門(mén)對(duì)工程開(kāi)工條件進(jìn)行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)商品房預(yù)售許可證。 開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； （2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； （3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 2、開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； 3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交

6、付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。 七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。 2、財(cái)政部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。 3、規(guī)劃部門(mén)、市政部門(mén)、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門(mén)，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專(zhuān)業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門(mén)根據(jù)上述部門(mén)和本部門(mén)驗(yàn)收情況核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證（正本）。 4、建委綜合各部門(mén)驗(yàn)收、審查意見(jiàn)，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工

7、綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段 1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。 2、開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書(shū)； （2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證； （5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （6）施工許可證； （7）房屋竣工驗(yàn)收資料 （8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。 以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明

8、細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)。 一、立項(xiàng)審批1、項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告書(shū)（原件一份）2、項(xiàng)目建議書(shū)或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審意見(jiàn)書(shū)（一份）4、項(xiàng)目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門(mén)出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（ HYPERLINK /Article/yingxiao/xiangmu/Index.html 房地產(chǎn)項(xiàng)目需提供資質(zhì)證明一份）7、項(xiàng)目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門(mén)的意見(jiàn)。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)1、由市規(guī)劃局根據(jù)城市總體規(guī)劃和立項(xiàng)文件核發(fā)勘察設(shè)計(jì)紅線，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。2、建筑設(shè)計(jì)分為三

9、個(gè)階段，即方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工設(shè)計(jì)。3、市城建局負(fù)責(zé)聯(lián)系市有關(guān)部門(mén)對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行會(huì)審批復(fù)。三、建設(shè)工程報(bào)建（一）建設(shè)工程報(bào)建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù)。1、計(jì)劃部門(mén)核發(fā)的固定資產(chǎn)投資許可證或主管部門(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)書(shū)；2、規(guī)劃部門(mén)核發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證；3、國(guó)土部門(mén)核發(fā)的國(guó)有土地使用證；4、符合項(xiàng)目設(shè)計(jì)資格設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)的施工圖紙和施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；5、人防辦核發(fā)的人民防空工程建設(shè)許可證；6、消防部門(mén)核發(fā)的建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)書(shū)；7、防雷設(shè)施檢測(cè)所核發(fā)的防雷設(shè)施設(shè)計(jì)審核書(shū)；8、地震辦公室核發(fā)的抗震設(shè)防審核意見(jiàn)書(shū)；9、建設(shè)資金證明；10、工程預(yù)算書(shū)和

10、造價(jià)部門(mén)核發(fā)的建設(shè)工程類(lèi)別核定書(shū)；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（二）公開(kāi)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表；3、建設(shè)工程監(jiān)理公開(kāi)招標(biāo)申請(qǐng)表。（三）邀請(qǐng)招標(biāo)的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)工程施工邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；3、建設(shè)工程監(jiān)理邀請(qǐng)招標(biāo)審批表；4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、其他申請(qǐng)邀請(qǐng)招標(biāo)理由證明。（四）直接發(fā)包的建設(shè)工程，要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；2、建設(shè)

11、單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程施工單位報(bào)告；3、建設(shè)單位申請(qǐng)安排建設(shè)工程監(jiān)理單位報(bào)告；4、工商部門(mén)簽發(fā)的私營(yíng)企業(yè)證明；5、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；6、建設(shè)工程直接發(fā)包審批表。（五）辦理建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、規(guī)劃許可證；2、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；3、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；4、施工合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；5、監(jiān)理合同及其單位資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件；6、施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書(shū)；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)表；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（六）辦理建設(shè)工程施工安全監(jiān)督，要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù)。1、建設(shè)單位提供的資料：（1）工程施工安全監(jiān)督報(bào)告；（2）

12、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（3）工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)或工程監(jiān)理發(fā)包審批表；（4）工程項(xiàng)目地質(zhì)勘察報(bào)告（結(jié)論部分）；（5）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（6）工程預(yù)算書(shū)（總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價(jià)）；2、施工單位提供的資料：（1）安全生產(chǎn)、文明施工責(zé)任制；（2）安全生產(chǎn)、文明施工管理目標(biāo)；（3）施工組織設(shè)計(jì)方案和專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)方案；（4）安全生產(chǎn)、文明施工檢查 HYPERLINK /Article/Search.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度；（5）安全生產(chǎn)、文明施工教育 HYPERLINK /Article/Sear

13、ch.asp?Field=Title&ClassID=&keyword=%D6%C6%B6%C8 制度；（6）項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件；（7）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施、安全標(biāo)志等總平面布置圖；（8）購(gòu)買(mǎi)安全網(wǎng)的合格證、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件；（9）建設(shè)工程施工安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)；（10）建設(shè)工程施工安全受監(jiān)申請(qǐng)表；（11）法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（七）領(lǐng)取施工許可證，除第（一）條規(guī)定提供的資料外，要補(bǔ)充如下資料到建委辦理手續(xù)。1、工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；2、工程監(jiān)理中標(biāo)通知書(shū)和工程監(jiān)理合同；3、施工單位項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)（樁基礎(chǔ)工程要提供建設(shè)行政主管部門(mén)核發(fā)的

14、樁機(jī)管理手冊(cè)）；4、使用商品混凝土購(gòu)銷(xiāo)合同或經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)攪拌的批文；5、質(zhì)量監(jiān)督申請(qǐng)安排表；6、安全監(jiān)督申請(qǐng)安排表；7、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督書(shū)；8、建設(shè)工程施工安全受監(jiān)證；9、施工許可申請(qǐng)表；四、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收（一）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站審核，質(zhì)監(jiān)站在7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢；建設(shè)單位組織有關(guān)單位驗(yàn)收時(shí)，質(zhì)監(jiān)站派員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。1、已完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；2、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)表；3、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；4、勘察、設(shè)計(jì)文件質(zhì)量檢查報(bào)告；5、完整的技術(shù)檔案和施工管理資料（包括設(shè)備資料）；6、工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；7、地基與基礎(chǔ)、主體

15、砼結(jié)構(gòu)及重要部位檢驗(yàn)報(bào)告；8、建設(shè)單位已按合同約定支付工程款；9、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書(shū)；10、市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料；11、規(guī)劃部門(mén)出具的規(guī)劃驗(yàn)收合格證；12、公安、消防、環(huán)保、防雷、電梯等部門(mén)出具的驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)或驗(yàn)收合格證；13、質(zhì)監(jiān)站責(zé)令整改的問(wèn)題已全部整改好；14、造價(jià)站出具的工程竣工結(jié)算書(shū)。（二）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收前，施工單位要向建委提供安監(jiān)站出具的工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)。（三）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案，自工程竣工驗(yàn)收之日起15個(gè)工作日內(nèi)，要提供如下資料到質(zhì)監(jiān)站辦理手續(xù)。1、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；2、施工許可證；3、竣工驗(yàn)收備案表；4、工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告；5、工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)

16、表；6、工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告；7、工程施工安全評(píng)價(jià)書(shū)；8、工程質(zhì)量保修書(shū)；9、工程竣工結(jié)算書(shū)；10、商品住宅要提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)；11、法律、法規(guī)規(guī)定的其他資料。（四）建設(shè)工程竣工結(jié)算審核，要提供如下資料到造價(jià)站辦理手續(xù)。1、工程按實(shí)際結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程類(lèi)別核定書(shū)；（3）工程施工中標(biāo)通知書(shū)或工程施工發(fā)包審批表；（4）工程施工承發(fā)包合同；（5）施工組織設(shè)計(jì)方案；（6）圖紙會(huì)審記錄；（7）工程施工開(kāi)工報(bào)告；（8）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（9）工程施工進(jìn)度表；（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設(shè)計(jì)變更資料；（12）施工現(xiàn)場(chǎng)簽證資料；（13）竣工圖。2、工程按甲乙雙方約定的固定價(jià)格（或總造價(jià)）結(jié)算的，要提供如下資料：（1）建設(shè)單位和施工單位的委托書(shū)；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。五、辦理預(yù)售許可證l、預(yù)售人已取得 HYPERLINK / 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照。2、已取得土地管理部門(mén)出具的用地批文及土地使用證。3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)工程施工許可證。4、計(jì)劃部門(mén)簽發(fā)的項(xiàng)目投資許可證。5、如向境外銷(xiāo)售，需提供境外銷(xiāo)售商品房批文。6、已簽房屋施工合同。7、三層以下的商品房項(xiàng)目已完成基礎(chǔ)和結(jié)構(gòu)工程；四層