xxxx物業(yè)管理市場(chǎng)聯(lián)合調(diào)研報(bào)告（新項(xiàng)目調(diào)研專用）

1、PAGE PAGE 12物業(yè)管理市場(chǎng)聯(lián)合調(diào)研報(bào)告（內(nèi)容包括但不僅限于以下部分）目錄一、項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介、項(xiàng)目地理情況、城市功能情況、項(xiàng)目公司名稱、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配套設(shè)施設(shè)備情況、地下停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備情況二、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)三、物業(yè)政策環(huán)境、物業(yè)管理法律法規(guī)、辦理預(yù)售證對(duì)物業(yè)管理的要求、對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)要求、關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及操作方式、的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)要求、停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)情況、前期物業(yè)管理委托合同、臨時(shí)管理規(guī)約使用情況、水電公攤收費(fèi)情況：、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、入伙的要求、專項(xiàng)維修基金四、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)情況、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤及物業(yè)項(xiàng)目情況掃描、物業(yè)服務(wù)人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)、福利保險(xiǎn)、采訪對(duì)象、物業(yè)管理

2、人員招聘情況、市政能耗費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)、分包項(xiàng)目市場(chǎng)情況、二次加壓水費(fèi)、車位配比情況、物業(yè)管理用房情況、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)特色、案例分析五、物業(yè)管理定位、總體定位、工作人員和分包單位定位、服務(wù)定位、物業(yè)費(fèi)用定位、可入圍對(duì)外委托的物業(yè)企業(yè)及簡(jiǎn)介、結(jié)論本報(bào)告是為了更全面的了解廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目的收費(fèi)情況，后期服務(wù)以及人員薪資福利，為本公司更為準(zhǔn)確的定位提供依據(jù)。一、項(xiàng)目情況簡(jiǎn)介、項(xiàng)目地理情況項(xiàng)目四至及周邊環(huán)境分析：占地面積：地塊背景（最好附圖）：利好因素：不利因素：、城市功能情況（對(duì)項(xiàng)目做簡(jiǎn)要說明，最好附圖）、項(xiàng)目公司名稱廣場(chǎng)投資有限公司地址：、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（公司何時(shí)提供，董事長(zhǎng)是否簽字）綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)

3、值計(jì)量單位規(guī)劃總用地面積 萬規(guī)劃總建筑面積 萬其中地上總建筑面積 萬地下總建筑面積 萬購(gòu)物中心總建筑面積 萬其中地上建筑面積 萬地下建筑面積 萬蠟燭（寫字樓）建筑面積 萬酒店總建筑面積 萬其中地上建筑面積 萬地下建筑面積萬商鋪總建筑面積 萬其中室外步行街建筑面積 萬住宅底商建筑面積 萬住宅總建筑面積 萬其中地上建筑面積 萬地下建筑面積 萬綠地率 %建筑密度 %商業(yè)地塊容積率 住宅地塊容積率 車位總數(shù) 輛其中公建部分車位 輛住宅部分車位 輛銷售部分：萬建筑面積萬地上面積萬地下面積萬棟單元層戶電梯數(shù)（部）住宅部分住宅北組團(tuán)住宅南組團(tuán)室外步行街底商地下停車位蠟燭（寫字樓）持有部分：（購(gòu)物中心萬、酒店

4、萬）建筑面積萬地上面積萬地下面積萬棟單元層戶大商業(yè)室內(nèi)步行街萬千百貨綜合樓娛樂樓用房地下停車場(chǎng)酒店、配套設(shè)施設(shè)備情況（年月日提供）如尚未設(shè)計(jì)，所有設(shè)施設(shè)備數(shù)據(jù)不全，請(qǐng)注明地下停車場(chǎng)設(shè)施設(shè)備情況（年月日提供）如尚未設(shè)計(jì)，所有能耗數(shù)據(jù)不全，請(qǐng)注明相關(guān)資料附件：（廣場(chǎng)定位報(bào)告、項(xiàng)目策劃報(bào)告）廣場(chǎng)定位報(bào)告項(xiàng)目策劃報(bào)告用地平面圖廣場(chǎng)概念規(guī)劃指標(biāo)一覽表（董事長(zhǎng)未簽批）（產(chǎn)品說明書、項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告）沒有提供（效果圖）沒有提供外委方案（年月日提供）對(duì)外委托區(qū)位圖：對(duì)外委托具體面積指標(biāo)：業(yè)態(tài)原有面積外圍面積剩余面積總計(jì)：二、項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)（項(xiàng)目公司月日提供）開工時(shí)間年月日營(yíng)銷中心開放年月日年月日日開盤時(shí)間年月日

5、入伙時(shí)間年月日根據(jù)項(xiàng)目公司的取得銷售許可證的時(shí)間。節(jié)點(diǎn)推算，物業(yè)管理權(quán)（前期物業(yè)服務(wù)合同）備案時(shí)間應(yīng)該是。三、物業(yè)政策環(huán)境（月日上午拜訪中心城建設(shè)管理委員會(huì)辦公室；月日上午拜訪房地產(chǎn)管理處；）物業(yè)管理法律法規(guī)：主要套用的是國(guó)家建設(shè)部相關(guān)條例以及省物業(yè)管理?xiàng)l例，下列現(xiàn)使用的物業(yè)管理法律法規(guī)由房管處提供。詳見附件：（房管處政策、相關(guān)收費(fèi)政策、物業(yè)管理文章）全國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例省物業(yè)管理?xiàng)l例城市商品房預(yù)售管理辦法商品房銷售管理辦法省房地產(chǎn)開發(fā)管理?xiàng)l例前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法省物業(yè)專項(xiàng)維修基金管理辦法住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法市區(qū)物業(yè)管理辦法市區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法市區(qū)物

6、業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法市發(fā)改價(jià)文件關(guān)于印發(fā)市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）的通知辦理預(yù)售證對(duì)物業(yè)管理的要求：根據(jù)市現(xiàn)使用的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法第十九條通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：（）新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前日完成；（）預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可證之前完成；（）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前日完成。與主管部門座談情況：結(jié)論：對(duì)物業(yè)管理資質(zhì)要求；相關(guān)條例：房管處采用的是建設(shè)部頒布的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法，其中第八條規(guī)定：三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接萬平方米以下住宅項(xiàng)目和萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物

7、業(yè)管理業(yè)務(wù)。根據(jù)市物業(yè)管理?xiàng)l例第十九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售證前選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行前期管理。提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但是，符合下列條件之一的，經(jīng)物業(yè)主管部門同意，建設(shè)單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）投標(biāo)人少于三個(gè)的；（二）多層或多層和高層結(jié)合、規(guī)劃總建筑面積小于萬平方米的；（三）獨(dú)立高層、別墅區(qū)規(guī)劃總建筑面積在萬平方米以下的。與主管部門座談情況：調(diào)研情況：總結(jié)：關(guān)于物業(yè)管理招投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及操作方式；相關(guān)條例：采用的是國(guó)家建設(shè)部在年頒布的前期物業(yè)管理招標(biāo)

8、投標(biāo)管理暫行辦法，其中第三條住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。國(guó)家提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。與主管部門座談情況：根據(jù)這一規(guī)定，我們?cè)谧稍兞朔康禺a(chǎn)管理陳紹萍書記，她明確表示：在地區(qū)，物業(yè)前期管理不需要進(jìn)行公開的招投標(biāo)，可以直接進(jìn)行委托管理就可以，政府不會(huì)進(jìn)行干涉，但是相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目需要到物價(jià)局進(jìn)行備案。調(diào)研情況：總結(jié)：的物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)要求：物業(yè)管理行業(yè)采用的都是

9、年月日頒布的市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行），要求在收費(fèi)前必須到物價(jià)局進(jìn)行備案。與主管部門領(lǐng)導(dǎo)座談情況：調(diào)研情況：當(dāng)?shù)氐牟糠种^(qū)的物業(yè)費(fèi)定價(jià)都不高，市最高的物業(yè)費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為：元月（可以上下浮動(dòng)，即可以收取元月），其他能耗額外分?jǐn)?。能耗分?jǐn)傆袃煞N方式：第一，按單元對(duì)業(yè)主進(jìn)行平均分?jǐn)?；第二，按樓層采用階梯式分?jǐn)?。能耗分?jǐn)傎M(fèi)用可以采取提前預(yù)收，根據(jù)實(shí)際使用計(jì)提，然后進(jìn)行公布。總結(jié)：根據(jù)我項(xiàng)目的實(shí)際情況，可以將物業(yè)費(fèi)定價(jià)為元月，能耗據(jù)實(shí)分?jǐn)?，可以采用的分?jǐn)偡绞?。、停車?chǎng)服務(wù)收費(fèi)情況：停車場(chǎng)收費(fèi)管理根據(jù)市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）附件部分。項(xiàng)目類型公用、專用露天停車場(chǎng)（停車位）地下車庫(kù)（

10、不含車位費(fèi)）地下共用車庫(kù)地下獨(dú)立封閉式車庫(kù)汽車（長(zhǎng)期）輛月元輛月按住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)減半計(jì)收汽車（臨時(shí)）輛次摩托車元輛月調(diào)研情況：根據(jù)對(duì)比較知名的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，行內(nèi)現(xiàn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：例一：小車停放：半小時(shí)內(nèi)免費(fèi)，半小時(shí)至兩小時(shí)為元，兩小時(shí)至二十四小時(shí)為元；月卡為元，年卡為元；均不在收取物業(yè)停泊服務(wù)費(fèi)。例二：地下車位只賣不租，地面車位免費(fèi)讓業(yè)主停放，地下收取服務(wù)費(fèi)元輛月。、前期物業(yè)管理服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約使用情況：現(xiàn)采用的是全國(guó)性物業(yè)管理服務(wù)合同示范文本和管理規(guī)約示范文本。與主管部門座談情況：總結(jié)：、水電公攤收費(fèi)情況：（視當(dāng)?shù)卣咔闆r定）現(xiàn)階段大部分小區(qū)都由物業(yè)收取能耗分?jǐn)傎M(fèi)，一般小區(qū)都是由物

11、業(yè)公司進(jìn)行公攤，公攤方式一般有三種：第一，按照單元業(yè)主戶數(shù)據(jù)實(shí)平均分?jǐn)?，用多少分?jǐn)偠嗌?；第二，按照樓層擬定中間層為基數(shù)層，越高樓層分?jǐn)傇蕉?，越低樓層分?jǐn)傇缴伲容^公平；第三，在交付之處就使用固定的分?jǐn)倲?shù)，大部分公司都是使用元的基數(shù)計(jì)算到物業(yè)費(fèi)內(nèi)進(jìn)行分?jǐn)?。擬定好費(fèi)用基數(shù)后需要到物價(jià)局備案，備案通過后即可。、裝飾裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：（視當(dāng)?shù)卣咔闆r定）根據(jù)停車場(chǎng)收費(fèi)管理根據(jù)市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法（試行）附件部分：裝修裝飾垃圾清運(yùn)費(fèi)為元平方米（按建筑面積計(jì)收）浮動(dòng)幅度為上下，收費(fèi)前雙方需簽訂書面協(xié)議，業(yè)主自運(yùn)不收費(fèi)；對(duì)未裝璜房屋的業(yè)主，人員實(shí)際居住滿三個(gè)月后，憑原收費(fèi)票據(jù)可全額退還裝修裝飾垃圾清運(yùn)

12、費(fèi)。、入伙的要求：根據(jù)市物業(yè)管理?xiàng)l例第二十二條物業(yè)未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者竣工驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行查驗(yàn)，作相應(yīng)記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗(yàn)收資料不相符合或者有質(zhì)量問題的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)主管部門、建筑業(yè)等主管部門報(bào)告。物業(yè)主管部門、建筑業(yè)等主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位限期整改。調(diào)研情況：、專項(xiàng)維修基金：根據(jù)專項(xiàng)維修基金管理辦法第七條商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的至。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本

13、地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額，并適時(shí)調(diào)整。第八條出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金：（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的。（二）售房單位按照多層住宅不低于售房款的、高層住宅不低于售房款的，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。調(diào)研情況：總結(jié)：、環(huán)保政策、消防法規(guī)四、當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理市場(chǎng)情況、現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤及物業(yè)項(xiàng)目情況掃描：廣場(chǎng)規(guī)劃了住宅小區(qū)、寫字樓、酒店、商業(yè)街和底層商鋪等建筑形態(tài)，我們分別針對(duì)相同區(qū)域、相同業(yè)態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分別對(duì)住宅、底商和寫字樓進(jìn)行了調(diào)研：（

14、見附表）高層住宅項(xiàng)目基本情況掃描（元月）項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間開發(fā)商物業(yè)管理公司公司資質(zhì)項(xiàng)目規(guī)模（）物業(yè)類型銷售價(jià)格（元）收費(fèi)周期收費(fèi)率物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元）水電公攤收費(fèi)停車場(chǎng)收費(fèi)室外步行街項(xiàng)目基本情況掃描（元月）名稱建筑年代租價(jià)售價(jià)租售率物業(yè)費(fèi)中央空調(diào)費(fèi)費(fèi)率水電費(fèi)停車費(fèi)寫字樓物業(yè)項(xiàng)目基本情況掃描名稱物業(yè)公司租價(jià)元租售率物業(yè)費(fèi)元中央空調(diào)費(fèi)元交費(fèi)周期收費(fèi)率水電費(fèi)停車費(fèi)（元個(gè)月）、物業(yè)服務(wù)人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)：（單位元月）職務(wù)樓盤物業(yè)總經(jīng)理物業(yè)經(jīng)理（主管）管理員維修技工保安員清潔工保安：工程：管理處主任：保安：工程：客服：工程：保安：福利保險(xiǎn)：市社保局保險(xiǎn)要求購(gòu)買五險(xiǎn)，其中五險(xiǎn)為（工傷，養(yǎng)老，失業(yè)，生育，醫(yī)療），占工

15、資總額；公積金沒有明確的要求，屬于企業(yè)自愿，但是繳納公積金的數(shù)額最低不能低于元人，最高不能高于元人。一般企業(yè)只為員工按最低標(biāo)準(zhǔn)交納五險(xiǎn)（地方稱五金），最低基數(shù)是元；少數(shù)企業(yè)為員工繳納住房公積金，但員工如果提出不繳納，企業(yè)便以現(xiàn)金方式結(jié)算給員工。小部分私人企業(yè)不為清潔工購(gòu)買任何保險(xiǎn)。所有員工每周上班都不多于小時(shí)，加班不超過小時(shí)；大部分企業(yè)都以加班費(fèi)的形式結(jié)算加班時(shí)間；有的企業(yè)讓員工加班后不以加班費(fèi)的形式體現(xiàn)，以一抵三的方式（加班一天休息三天）體現(xiàn)。所有員工每周都可以休息一天?；旧掀髽I(yè)都會(huì)給保安員包伙食，少部分企業(yè)為員工提供住宿。采訪對(duì)象：樓盤姓名職務(wù)聯(lián)系方式物業(yè)公司縣房地產(chǎn)管理處管理處書記縣房

16、地產(chǎn)管理處副主任縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展與招商服務(wù)處主任、物業(yè)管理人員招聘情況：（注明建議：如招聘方式等）、市政能耗費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：（根據(jù)年物價(jià)局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)）項(xiàng)目?jī)r(jià)格供水供電供暖供氣、分包項(xiàng)目市場(chǎng)情況保潔外包（見附表）保安分包（見附表）綠化分包（見附表）設(shè)備維保分包、電梯年檢：市特種設(shè)備檢測(cè)院直接年檢省特種設(shè)備檢驗(yàn)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)電梯及升降機(jī)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見附表）、電梯維保價(jià)格：（見附表）、防雷檢測(cè)費(fèi)：后期無需檢測(cè)。（在項(xiàng)目施工基礎(chǔ)時(shí)檢測(cè)一下，竣工驗(yàn)收監(jiān)測(cè)一次）、消防設(shè)備檢測(cè)：根據(jù)消防系統(tǒng)情況確定。消防部門規(guī)定一年檢測(cè)一次，找檢測(cè)公司檢測(cè)。、電站配電室檢測(cè)：檢測(cè)費(fèi)為雙方協(xié)商確定。低壓變電室由物業(yè)公司自行維護(hù)，高壓變壓器部分可

17、以委托給供電分局，費(fèi)用是在物業(yè)申請(qǐng)后由供電局到實(shí)地勘察后確定，如不委托，自行維護(hù)出了事故由物業(yè)負(fù)全責(zé)，供電分局不維修。垃圾清運(yùn)分包：（見附表）、二次加壓水費(fèi)：、車位配比情況：、物業(yè)管理用房情況：根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定開發(fā)商需向物業(yè)管理公司提供千分之三至千分之四的物業(yè)管理用房；與物業(yè)主管部門座談：地區(qū)新建小區(qū)都需要按照規(guī)定設(shè)置物業(yè)管理用房，而且在規(guī)劃處審批時(shí)要經(jīng)過規(guī)劃部門審批，到物業(yè)主管部門備案。、物業(yè)費(fèi)收費(fèi)特色：、案例分析：案例一：案例二：五、物業(yè)管理定位、總體定位、商鋪：、住宅：、物業(yè)管理定位：。、工作人員和分包單位定位：、服務(wù)定位：根據(jù)項(xiàng)目整體布局和設(shè)施設(shè)備的特點(diǎn)及襄樊市目前整體物業(yè)管理水平，建議住宅管理部分，服務(wù)定位以安全第一，服務(wù)第一，品質(zhì)第