2房地產投資市場調研要點與方法

1、房地產市場投資市場調研要點與方法我們憑什么決策？有人說決策就是拍腦袋這話沒錯！但是，我們憑什么拍腦袋？假設我們在決策時毫無根據的亂拍腦袋，必然成為“三拍指點或“二拍老板。拍腦袋決策本質上就是分析思索，識別決斷的過程，而這一過程的根底就是信息的搜集和處置。房地產的決策必需建立在市場調研的根底之上。 1.明確調研目與需求處理的問題市場調研目的:A. 為投資土地決策土地招招標、二手土地投資等提供相關的信息參考；B. 為現有土地進展開發(fā)建立投資決策提供相關的信息參考；C. 其他目的問題思索：我們需求處理的問題有哪些？我們將要投資的市場環(huán)境怎樣樣？我們未來的產品將賣給誰？我們擬投資的工程未來能否順利的銷

2、出去？我們擬投資的工程未來能獲得什么樣的收益？我們將面臨的市場風險是什么？可以支持我們處理問題的 現實與數據 是什么？投資工程區(qū)域宏觀市場調查社會開展總量市場開展程度市場開展?jié)摿﹂_展構造開展速度開展特點土地市場開展程度產品市場開展程度需求市場開展程度價錢程度規(guī)劃帶來的潛力人口增長潛力政府土地貯藏與市場存量規(guī)劃驅動要素自然資源與社會資源產業(yè)構造與規(guī)模、速度增長速度經濟開展?jié)摿DP人均收入產業(yè)與人口人口構造土地價錢房屋價錢投資市場環(huán)境調查詢題樹MECE投資工程調查詢題樹MECE投資工程片區(qū)中觀市場調查工程資源客戶資源市場供求客戶構造有效需求土地供求房屋供求自然資源環(huán)境特質市場價錢潛在競爭在建工程

3、待建工程資源產品市場資源產品市場 2. 明確調研的內容城市宏觀環(huán)境信息： GDP增長率、人均GDP、人均可支配年收入、產業(yè)增長構造、人口增長構造與消費程度、銀行年末居民存款余額，土地出讓情況，近期規(guī)劃建立情況，地方政策法規(guī)等；市場中觀環(huán)境信息： 房地產市場供求信息年施工量、開工量、年銷售量、市場土地存量、擬開工量，市場價錢走勢，開發(fā)運營本錢，房地產行業(yè)情況，房地產市場情況等； 2. 明確調研的內容 市場微觀環(huán)境信息： 典型工程，可比工程，產品構造，單個產品價錢，單個樓盤年銷售量，未來的競爭對手情況，工程的位置環(huán)境、地塊情況包括土地的經濟法律等背景情況、相關條件、目的消費群等。3. 確定調研范圍

4、與對象當地政府部門：統(tǒng)計局、國土局、規(guī)劃局、建立局、房管局等；區(qū)域：輻射區(qū)域、可比區(qū)域、競爭區(qū)域；物業(yè)：同區(qū)物業(yè)、可比物業(yè)、典型物業(yè)、 競爭物業(yè)；需求市場：目的消費群在明確調研目的的前提下，根據不同的工程情況，確定調研范圍與對象。4. 調查預備任務市場調查所需表格5. 信息搜集政府信息社會經濟信息城市規(guī)劃城市建立城市宏觀環(huán)境信息市場根本情況市場供求信息開發(fā)運營本錢市場價錢市場中觀環(huán)境信息5.1信息搜集典型工程產品構造單個產品價錢單個樓盤銷售周期未來的競爭對手工程市場需求信息工程根本信息市場微觀環(huán)境信息位置環(huán)境地塊情況相關條件根據調研目的，對于采集的信息進展挑選，找出關鍵性信息進展深化分析。重點

5、從以下幾個方面進展分析研討：市場整體走勢市場時機與有效需求本錢與房價市場競爭與工程條件6、市場信息分析幾個關鍵目的人均GDP與人均年收入產業(yè)增長構造人口增長構造與消費程度年底居民存款余額商品房施工量與銷售量的倍數比商品房施工面積與商品房開工面積之比歷年銷售量歷年房價走勢6.1、市場宏觀經濟目的分析案例分析深圳歷年各項相關目的的增長率變動比較圖深圳市各項相關目的歷年的增長率走勢圖 案例分析 人均GDP對房地產市場需求的影響 房地產消費市場逐漸出現飽和消費轉向以購置固定資產為主開場有才干購置固定資產主要處理溫飽問題房地產成為主要投資產品之一房價相對平衡價差間隔逐漸拉大房價將出現大起大落分析對比參考

6、分析對比參考分析對比參考人均GDP對房地產市場需求的影響 按照市場經濟國家的閱歷，當一個地域的人均年GDP到達4500美圓時，就開場進入“城郊居住階段，對別墅的需求便快速增長。隨著人均年GDP逐年提高，低密度住宅將會成為市場主流產品。 由于中國的分配關系存在較大的問題，近幾年人均年GDP在逐年增長，但人均收入并未隨之而升，而是富人越來越多，這一景象，導致高檔住宅，尤其是別墅的需求越來越大。人均年GDP逐年提高使別墅成為搶手貨在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美圓左右，上海的一棟別墅的總價僅在100萬元左右。2002年，上海的人均年GDP為4909美圓，2005年，上海的人均年GDP

7、已到達7600美圓，2021年，上海的人均年GDP已超越1萬美圓 。GDP的增長導致了上海樓價的狂漲，高檔住宅首當其沖。200萬元/棟低端別墅300-400萬元/棟中低端別墅400-600萬元/棟中端別墅1000萬元以上/棟高端別墅2006年上海別墅行情案例：案例分析參考人均年收入平均房價幅度備注5000-600010001500右邊的價格多為因特殊情況或炒樓增多而引起的偏高行情7000-8000160030009000-1000025003500目前重慶處于此階段，主城區(qū)2010年人均年收入超過2.5萬元，房價也在此高度，也10000-140002500550015000-200005000

8、700020000-2500060001000025000-30000700015000根據多年來約50個城市的調查統(tǒng)計分析，在不同經濟開展階段，中國城市城鎮(zhèn)居民年人均收入與市場平均房價幅度的對應比較大致如下：平均房價大約為人均年收入的30%左右。從表中數據來看，目前2021年重慶的房價尚未到達偏高的情況，居民的收入仍能支撐目前的平均房價。城鎮(zhèn)居民年人均收入與平均房價的對應分析對比參考分析對比參考城市人均年收入與房價正常比值當人均年收入超越6000元以后，房價=人均年收入的30%左右是相對正常的。即人均年收入相當于房價的34倍，市場根本上是可以接納的。案例分析案例分析6.2產業(yè)增長構造對房地產

9、市場的影響房地產的主要消費群是第三產業(yè)，第三產業(yè)的比重越大，市場需求也就越大。第三產業(yè)的細分構成不同層面的消費群體。6.3人口增長構造和消費程度對房地產市場的影響城市人口自然增長與家庭分化對住房的需求；城市產業(yè)人口增長與消費程度的提高對住房的需求；工程片區(qū)人口構造變化與購房才干的提高對換房的需求；外來人口增長對住房的需求；經濟收入提高對投資房地產的需求。深圳市19872021年6月商品房施工量與銷售量對比分析 供求平衡供過于求競爭猛烈6.4 供求關系對投資風險的影響案例分析重慶全市2003-2007年商品房施工量與銷售量對比分析 2007年的利好音訊與房價上漲促使施工量猛增，給2021年的銷售

10、呵斥了宏大的壓力。6.4 供求關系對投資風險的影響案例分析6.5 價錢與本錢分析價風格研：歷年價錢價錢走勢與增長幅度；歷年價錢區(qū)位的變化；當前價錢區(qū)位的價差及比重；未來價錢區(qū)位的趨向；擬投資工程未來價錢區(qū)位的判別；本錢調研：土地本錢地價與付款時間、拆遷及其他本錢、開發(fā)周期與時機本錢；開發(fā)建立本錢，運營本錢，稅費等。6.6 市場有效需求與競爭分析工程片區(qū)購房有效需求能否支撐工程運營；工程片區(qū)購房消費群體可以接受的價錢有多高；工程片區(qū)購房消費群體消費取向如何；工程銷售的輻射面有多大；工程市場的時機在哪里，我們能否可以抓住時機；工程市場競爭主要來自哪里，能否躲避競爭。市場環(huán)境歸納總結歸納總結房地產開展態(tài)勢能否有利于開發(fā)市場時機與有效需求能否有利于銷售市場競爭對銷售有多大的影響城市經濟運轉能否有利于投資7.工程情況調研分析工程根本優(yōu)勢工程的特質工程的機遇工程的可造優(yōu)勢工程的硬傷與相關制約當地