XX市房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性報告c

1、精品文檔XX市房地產(chǎn)開發(fā)項目可 行 性 報 告精品文檔項目名稱： xx 省 xx 市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司xx 市開發(fā)項目可行性研究報告委托方： xx 省 xx 市 xx 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司受托方： xx 省 xx 市房地產(chǎn)評估有限公司估計人員： xxxxxx作業(yè)日期： 2010 年 5 月 13 日報告編號：略目錄：一、XX市概況：1、 城市發(fā)展情況；2、 城市經(jīng)濟發(fā)展水平；3、 城市住房水平。二、項目背景和概況：、項目背景：項目名稱： 東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）可行性研究報告的編制依據(jù)精品文檔全國房地產(chǎn)市場分析2、 項目概況1）宗地位置：）四至范圍；3）地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊

2、地勢比較；4）地面狀況；地面現(xiàn)有居民情況；地質(zhì)情況。三、項目周邊情況1、 項目所在區(qū)域位置及自然條件；2、 項目周邊物業(yè)發(fā)展情況；3、 項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；4、 項目周邊的社區(qū)配套。四、市場分析：一、區(qū)域住宅市場成長狀況：1、 區(qū)域住宅市場簡述；精品文檔2、 區(qū)域住宅市場各項指標(biāo)成長狀況。二、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個案狀況；2、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點；3、結(jié)論。三、物業(yè)類型、戶型、面積設(shè)計建議。五、投資收益分析：1、成本預(yù)測：2、稅務(wù)分析：、營業(yè)稅及附加稅；、所得稅；、土地增值稅。3、經(jīng)濟效益分析：1）、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）

3、；2）、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)；3）、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)；4）、敏感性分析。精品文檔4、項目資金預(yù)測：）、資金投入；）、資金回款計劃；3）、資金需求計劃。六、項目 SWTO分析1、優(yōu)勢；2、劣勢；3、機會；4、威脅。七、項目開發(fā)可行性建議及市場定位1、項目開發(fā)可行性建議；2、項目市場定位；1）、項目規(guī)劃定位；2）、項目消費群體定位；3）、項目價格定位。精品文檔一大豐概況一、城市發(fā)展情況：Xx 市是珍稀動物麋鹿的故鄉(xiāng)，擁有世界上最大的野生麋鹿自然保護區(qū)，是中國精選的15 個生態(tài)旅游景點之一。xx 市是新興港口城市，擁有xx 省東部沿海中部唯一的深水大港，是年吞吐量1000 萬噸

4、的國際性中型商業(yè)港和國家一類開放口岸。連續(xù)七年進入“全國縣域經(jīng)濟基本競爭力百強縣（市）”行列，被評為國家首批可持續(xù)發(fā)展先進示范區(qū)。大豐市總?cè)丝?74 萬，總面積 2367 平方公里，海岸線 112 公里，耕地 124 萬畝，灘涂 116 萬畝，距海岸 40 公里處，尚有輻射沙洲104 萬畝，現(xiàn)轄 14 個鎮(zhèn)、 1 個省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和1 個省級海洋經(jīng)濟綜合開發(fā)區(qū)。二、城市經(jīng)濟發(fā)展水平：2008 年，全市實現(xiàn) GDP203.4億元，比上年增長 14.5%；實現(xiàn)財政收入 15.87 億元，其中一般預(yù)算收入10.02 億元，比上年分別增長34.4% 、47% ；實際到帳外資 2.8 億美元， 比上

5、年增長 40% ；全社會固定資產(chǎn)投資 128.8 億元，其中規(guī)模以上工業(yè)投資84.5 億元，比上年分別增長47.9% 、68.6% ；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13129 元，農(nóng)民人均純收入8050 元，比上年分別增長 17.5% 、 14.9% 。精品文檔二項目背景和概況1、項目背景：一、 項目名稱： xx 市 xx 路陽光之城居住小區(qū)（暫定名）二、可行性研究報告的編制依據(jù)：1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范2）xx 市城市拆遷管理條例3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定4）住宅設(shè)計規(guī)范5）住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)6）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范三、全國房地產(chǎn)市場背景詳見附 12、項目概況一、宗地位置：精品文檔項目

6、地處 xx 市新區(qū)二、四至范圍：項目南臨 xx 路（籌建），北達 xx 路，東側(cè)距 xx 路 100 米，而西側(cè)則是未開發(fā)的農(nóng)田和私房。精品文檔三、地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較：項目所在地地面增高4 米左右，周邊地勢與之等同。四、地面狀況：項目所在地地面現(xiàn)有少部分住房和農(nóng)田，目前正在緊張拆遷過程中。到政府交地時能達到三通一平，所以開發(fā)商拿到地時是熟地。五、項目概況；項目面積 2 萬平方米左右，約 30 畝。整個項目由 8000 平方的商業(yè)用地和 12000 平方住宅用地組成。在商業(yè)和住宅之間為市政府規(guī)劃的一條橫貫項目的人工河，河道寬 14 米，深 3 米，在河道邊上也是政府規(guī)劃的一條

7、寬十米和綠化帶和一條寬十米的沿河路。六、地質(zhì)情況：宗地土層為沙夾土，承載能力為每平方米10 噸，地下水位在 4 米以下，抗震能力為6 級。七、項目所在區(qū)域位置及自然條件；交通便捷。距 204 國道 15 公里 , 距 xx 機場 50 公里，境內(nèi) xx 鐵路已投入運營，國家一類口岸是國家“九五”規(guī)劃的沿海中心港，兩個萬噸級碼頭于2004 年建成通航。沿海高速公路已建設(shè)。中等城市的框架已經(jīng)構(gòu)成，市區(qū)各類設(shè)施配套齊全，是“xx 省文明城市”。八、項目周邊物業(yè)發(fā)展情況；精品文檔市現(xiàn)有的商品房物業(yè)多為多層，目前部分小高層市場正在開發(fā)，瑞城國際苑等都規(guī)劃了很大一部分小高層建筑，高層物業(yè)在大精品文檔豐目前

8、還是個空缺，別墅的發(fā)展情況不太理想，因為當(dāng)?shù)厝苏J為別墅和自建的私房沒有太大區(qū)別，而且面積大總價高，大部分消費者不能接受。目前，大豐市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在2500-3200 元/ 平方米之間。近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于大豐市的影響很大，房價上漲幅度迅猛，到現(xiàn)在為止，市內(nèi)住宅最高價已達到3700 元（瑞城國際苑小高層），平均價位還保持在2700 元左右。當(dāng)前市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高。九、項目區(qū)域交通環(huán)境、交通狀況；項目所在區(qū)域雖然位于xx 市新區(qū)，但距離市區(qū)并不遠，距市中心商業(yè)最繁華處僅僅相距1800 米，與項目相臨的幾條路都是主要通道：Xx1 路：建于 200

9、4 年，路寬 53.25 米, 包括三條綠化帶；Xx2 路：主要商業(yè)通道 , 寬 14.5 米，改建中，將增加兩條綠化帶；Xx3 路：項目所在地路段于今年剛改建完成，寬22 米，兩條綠化帶。從上面得出的結(jié)果看來，近幾年政府比較重視新區(qū)的發(fā)展，從道路修建到土地開發(fā)都是為了快速發(fā)展西區(qū)和對新區(qū)人氣的積累。本項目所在地交通狀況較好，從 204 國道進入市區(qū)的主要通道 xx 路從項目前面通過，最近處 150 米，項目距離長途汽車站僅 250 米，去周邊縣市非常方便。由于 xx 市屬于縣級市，已開通市內(nèi)公交。十、項目周邊的社區(qū)配套。序號地點距離宗地 / 米精品文檔1汽車站2502華聯(lián)超市16003公安局

10、1504城中菜場23005xx 中學(xué) ( 初中 )25006xx 中學(xué) ( 高中 )28007中國銀行4008農(nóng)業(yè)銀行3009xx 廣場150010市政府60011骨科醫(yī)院80012商業(yè)街160013肯得基200014圖書館30015劇院1700精品文檔從以上的圖表來看：目前宗地周邊基本生活配套還是屬于較缺乏，如菜場、大型購物廣場、娛樂場所等，小區(qū)周邊的配套是否齊全是項目宗地開發(fā)與否的一項重要指標(biāo)，項目宗地配套的缺乏會造成開發(fā)成本的加大，同時也勢必造成利潤的降低。從本案來看，為提高開發(fā)可行性及將來的升值空間，小區(qū)周邊應(yīng)配備相應(yīng)的生活、娛樂方面的商服設(shè)施。精品文檔三區(qū)域市場分析一、區(qū)域物業(yè)市場成

11、長狀況：市新開發(fā)的住宅房價格基本保持在 2500-3000 元 / 平方米之間。 近幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展對于大豐市的影響很大，房價上漲幅度迅猛。市內(nèi)住宅的平均價位還保持在 2700 元左右，當(dāng)前市民普遍認為房價太高，但住房需求率還是很高，因為在這之前大豐市內(nèi)沒有幾個像樣的小區(qū)。由于房價漲幅太快，大多數(shù)消費者的思想還停留在每平方2400-2500 元的價位上，致使許多客戶遲遲不能決定。對于大豐的商鋪而言則是另外一副景象。在2008 年以前，居民把買商鋪當(dāng)首選的投資方式，而那時的商鋪也僅僅就是主要的通道和一條老商業(yè)街。后來政府招商擴建，把舊的商業(yè)街改建成購物廣場，另外還建了一個xx 廣場

12、，今年又建成了xx 廣場，這一系列商業(yè)廣場的推出使本市的商業(yè)一下達到飽和。目前， xx 商業(yè)街的空置率達到60%以上，而 xx 廣場里面的效益也不是很好，許多店鋪都掛出轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租的牌子。這一系列的現(xiàn)象精品文檔直接影響到新開發(fā)的商鋪。二、本案所在區(qū)域消費群體情況分析：28 人( 取樣人數(shù)不多 , 問級面不是很廣 )房型三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)比例42.86%28.57%14.29%14.28%房型需求比例圖14.28%14.29%42.86%28.57%三室一廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)兩室一廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)從上圖可以看出： xx 市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)達到一個新的階段，人們對住房的

13、追求已經(jīng)不僅僅局限于居住，而是需要更完善的配套，精品文檔更大的空間。承受價格2300-24002400-250026002700 以上比例11%43%21%25%在房價的承受能力上，受訪者都表現(xiàn)得比較保守，每平方2400-2500 元是大多數(shù)中層收入承受能力，在問及價格問題上大多數(shù)受訪者認為大豐目前的房價水分太大，短期內(nèi)有降價的可能。購買意愿及方向見附件2投資方向 ：被訪者中有 3 人已經(jīng)買了門面房， 5 人愿意花錢買門面用來投資，有兩名經(jīng)常買體育彩票，其它人對于商品房、股票、債券都沒有太大的興趣。特別是對于商品房，消費者都認為現(xiàn)在市房地產(chǎn)市場價格不穩(wěn)定，并且當(dāng)前價格太高，有望回落，對于購房都

14、抱一種觀望的態(tài)度，更不用說是投資了。付款方式 ：被訪者中絕大多數(shù)人（占 2/3 ）認為最好用一次性付款方式購房，主要考慮到銀行住房貸款利息和今后的償還能力。購買區(qū)域： 集中在中心區(qū)跟西區(qū)，選擇中心區(qū)是因為長期積累人氣和齊全的商服設(shè)施。而西區(qū)則是新規(guī)劃的開發(fā)區(qū)，有一部分人看愛好它的發(fā)展?jié)摿Γ⑶椅鲄^(qū)更靠近 204 國道，交通條件更為便利。而受訪者則表示東區(qū)工廠太多，不適合人們居住。交付要求： 受訪者一致表示要求毛坯房，主要原因是怕裝修不附合自己的要求，他們認為買裝修好的房子還不如買二手商品房，在他們的心中裝修不僅僅是種形式。了解廣告的方式： 了解信息廣告跟受訪人的層次有直接關(guān)系，但無論什么層次，

15、朋友介紹始終是了解信息的一個最重要的途徑。而通過電視和網(wǎng)絡(luò)了解信息的并不多，市電視臺沒有多少人關(guān)注，而到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)這種現(xiàn)象就好一點了，而網(wǎng)絡(luò)在這個縣級市并不是很普及。另外，不是每個人都有看報紙的習(xí)慣和條件的，這當(dāng)中只有很少一些單位和個人經(jīng)常關(guān)注。精品文檔三、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品的集合特征：1、區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)較好個案狀況；、xx 名苑樓盤名稱xx 名苑售樓電話區(qū)域地段xx 路發(fā)展商xx 置業(yè)公司代理商/設(shè)計單位xx 建筑設(shè)計院物管單位集團公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積66095 平方米占地面積55612 平方米項目屬性高品質(zhì)居住小區(qū)建筑風(fēng)格歐陸式風(fēng)格棟數(shù)層數(shù)綠化率36 06%總套數(shù)400銷售率未開盤建筑密度28

16、.11%3.2.2/5.3.3戶型結(jié)構(gòu)/取暖方式/朝向朝南2.2.1/3.3.2/銷售起價住 : 2500均 價住:2800最高價格?。?3200商：商：商：精品文檔付款方式一次性、按揭主力三室兩廳兩衛(wèi)；戶型室內(nèi)設(shè)有線、電話插口、水電、管道煤氣施物小區(qū)設(shè)花園 健身場所業(yè)施設(shè)物業(yè)管小區(qū)保安和門衛(wèi)施理園林環(huán)休息亭、簡單樹木綠化、草坪境交通距車站 300 米周邊樓盤錦繡東方苑 木材公司 ( 沿街商鋪 )金融農(nóng)業(yè)銀行（ 200 米）；中國銀行（ 300 米）商超市華聯(lián)業(yè)郵電中國郵政精品文檔教幼兒園/育中、小學(xué)/行政機構(gòu)公安局醫(yī)醫(yī)院縣中醫(yī)院療藥店項目定位高檔住宅小區(qū)優(yōu)劣勢分析缺周邊配套不夠完善點名苑位于

17、本項目東約 200 米處，目前尚未開盤，初步定價住宅為 2800 元 / 平方。 xx 名苑的市場反映不是太好，消費者普遍認為該地段的價值和定價不符，這對于本項目的定價定位起到一定的影響。、xx 國際苑樓盤名稱xx 國際苑售樓電話3822999區(qū)域地段xx 路發(fā)展商xx 房地產(chǎn)開發(fā)公司代理商/設(shè)計單位xx 建筑設(shè)計院物管單位集團公司下屬物業(yè)管理公司建筑面積6 萬平方米占地面積3 萬平方米精品文檔項目屬性21 世紀(jì)國際園林社區(qū)建筑風(fēng)格歐陸風(fēng)格棟數(shù)11層數(shù)5-6-9-13綠化率52%總套數(shù)1700 套銷售率內(nèi)部認購物業(yè)費用住宅 0.5/m 2/ 月；商業(yè) 0.8/ m 2/ 月3.2.23.2.1

18、戶型結(jié)構(gòu)連 體取暖方式/朝向朝南別墅銷售起價3000( 多層 )均 價住:3000最高價格3700( 小高層 )商： 10000商：10000商： 10000付款方式一次性、按揭 50%裝修標(biāo)準(zhǔn)/采光通風(fēng)1-2 層采光建筑結(jié)構(gòu)框架不足開工時間Xx 年 xx 月竣工時間Xx 年 xx 月入伙時間Xx 年 xx 月車位出售：1200 元/ m2，小車：儲藏室2500 元/ m 2（產(chǎn)權(quán)證）面積范圍戶型結(jié)構(gòu)精品文檔主力三室兩廳兩衛(wèi)120 平方戶型室內(nèi)設(shè)有線、電話插口、水電、管道煤氣、寬帶施小區(qū)設(shè)網(wǎng)球場、露天鍛煉場所、高檔會所、可視對講門鈴、游泳池、地下車位物施業(yè)物業(yè)管閉路監(jiān)視系統(tǒng)、小區(qū)保安和門衛(wèi)設(shè)理

19、施園林環(huán)中心會所前有人工河流、休息亭、樹木綠化、草坪、人車分流境中、小學(xué)xx 中學(xué)行政機構(gòu)法院、人伍部、項目定位高檔園林社區(qū)客戶群定位分析醫(yī)生、老師、公務(wù)員及政府相關(guān)部門人員精品文檔項賣目點/xx 中學(xué)、小區(qū)配套相對全面、小區(qū)設(shè)計人性化、景觀環(huán)境好優(yōu)特劣色勢缺分周邊配套不完善析點促銷一次性付款優(yōu)惠100 元/ 平方、現(xiàn)在購房優(yōu)惠180 元 / 平方。策略媒體宣傳單頁、網(wǎng)絡(luò)宣傳國際苑是目前本市比較有代表性的樓盤， 這是因為她是目前大豐市場上最豪華、 價格最貴的小區(qū)。 她抓住潛在的發(fā)展因素： xx 中學(xué)、規(guī)劃中的市政廣場以及新市政府將遷至，大力炒作，但這種價位是一般大豐居民不能承受的。2、競爭樓盤

20、優(yōu)劣勢分析：名苑優(yōu)勢：、處于xx 路中間地段，更接近市中心；、占地面積 55612 平方，規(guī)模相對較大；精品文檔劣勢：、周邊配套不全；、對于客戶來說價格過高；、沿街商鋪（朝東）前面路太小，難以形成氣候。國際苑優(yōu)勢：、靠近xx 中學(xué)高中部；、地段發(fā)展?jié)摿^大（市政設(shè)施的遷至）、小區(qū)定位高檔，配套相對齊全，綠化率高，設(shè)計合理；劣勢：、交通不方便；、周邊配套不全；、距離市中心較遠；、小區(qū)定位高檔，價格太高，失去了大部分客戶群。3、分析：本案在區(qū)域市場內(nèi)的機會點；本案地處市新區(qū)，近幾年，隨著政府對新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，項目的前景大好。、地理位置優(yōu)越。除去項目本身交通、區(qū)位上的優(yōu)勢，我們可以發(fā)現(xiàn)，正在開發(fā)和即

21、將開發(fā)的一些新樓盤都是以項目所處位置為中心點的，這對以后項目人氣的積累、商業(yè)圈的形成起到重要作用。、與本案有競爭力的樓盤同質(zhì)化嚴重。正在開發(fā)的幾個樓盤都是歐式建筑風(fēng)格，外立面、樣式都大同小異，客戶選擇機會少。小區(qū)內(nèi)部配套華而不實，實用性差（如xx 國際的高檔會所、網(wǎng)球場） ，目前大豐的消費水平和生活水平還達不到這精品文檔種檔次。如果本案的規(guī)劃設(shè)計避開與項目周邊同類物業(yè)的同質(zhì)化，則本案的機會點大增。、本案與 xx 苑相距僅 100 米，兩個項目可以在物業(yè)類型上相呼應(yīng)，配套設(shè)施上互補，從而促進區(qū)域物業(yè)更好、更快的發(fā)展。四投資收益分析一、成本預(yù)測：1、土地成本： 18800000 元名稱單位數(shù)量備注

22、土地性質(zhì)/商住從建設(shè)局得出的數(shù)據(jù) :土地面積平方米800012000土地費用包含了規(guī)土地價格元/ 平方900800費、配套設(shè)施費、人防土地總價元72000009600000費以及各項稅金等。小計元16800000精品文檔2、建造成本： 34695000 元科目名稱單位價格 /面積總價/元備注元人工150/ 平方米350005250000建材750/ 平方米3500028000000框架結(jié)構(gòu)人工河6/ 立方250*3*1045000運費除外（長、深、寬）綠化帶300/ 平方14*2501050000小計32595000 元3、成本初算： 103729135 元名稱價格/元面積 / 平方米備注土地

23、成本16800000建造成本32595000小計4939500035000單位成本1411286 元/ 平方米二、稅務(wù)分析：（所有稅費都包含在土地費用里）精品文檔1、營業(yè)稅及附加稅；2、所得稅；3、土地增值稅。三、經(jīng)濟效益分析：、經(jīng)濟效益分析的假設(shè)條件（是否享受政府各項稅費的減免）；房價以當(dāng)?shù)仄骄績r2700 元/ 平方米為標(biāo)準(zhǔn)。、項目利潤率、投資回報率及主要經(jīng)濟指標(biāo)；、項目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)；、敏感性分析：序號方案名地價( 萬土地費項目成本土地費銷售收利潤70%銷售回報率 (%)稱元/ 畝)(萬元)(萬元)比例 (%)入 ( 萬( 萬元)利潤元)1方案一5015004759.531.52%9

24、4504690.53238.3598.55%2方案二5516504909.533.61%94504540.53178.3592.48%3方案三6018004939.536.44%94504390.53073.3588.89%4方案四6519505209.537.43%94504240.52968.3581.4%5方案五7021005359.539.18%94504090.52863.3576.32%精品文檔五項目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢 :地理優(yōu)勢：本案所處的地理條件優(yōu)越交通便利，本案東面的xx 路為雙向四車道，寬38 米，非機動車道大約12 米左右，南面xx路寬 14.5 米，北面 xx 路寬 2

25、2 米，其中 xx 路和 xx 路與 xx 路形成大豐主要商業(yè)通道，而且本案的前面150 米處就是連接 204 國道和市區(qū)的主要通道。配套優(yōu)勢：項目周圍的配套不是太引人注意，但仔細看來就可以發(fā)現(xiàn)，xx 中學(xué)初中部、高中部都在項目輻射區(qū)范圍內(nèi)，并且都在3000 米范圍以內(nèi)。而一些生活必須的配套都在3000 米以內(nèi)。但是對于消費者來說，3000 米范圍有時也是比較遠的，如果要對項目進行開發(fā)，這是必須彌補的地方。規(guī)劃優(yōu)勢：項目所在區(qū)域是政府現(xiàn)階段重點發(fā)展區(qū)域。二、劣勢：環(huán)境劣勢：項目正前方有一條大河，由于排污嚴重，水位過低會產(chǎn)生很大異味。而項目在規(guī)劃中有一條人工河道，水源必然和大河相通，如果規(guī)劃不好

26、則有可能弄巧成拙，使優(yōu)勢變成缺點。區(qū)位劣勢：雖然近幾年政府加快新區(qū)發(fā)展，但在本案周圍仍然是荒地舊房，這對消費者的心理會產(chǎn)生很大影響，特別是對商業(yè)氛圍的形成和房屋的升值潛力，抱有很大懷疑。精品文檔三、機會：項目可與 xx 苑互相搭配、呼應(yīng)，在物業(yè)上互補。城建規(guī)劃：西部新區(qū)的規(guī)劃。四、威脅：供給集中：區(qū)域內(nèi)同檔次樓盤的推出量大，樓盤同質(zhì)化嚴重。競爭威脅：如果本案在項目定位、銷售策略上沒有區(qū)別于其它樓盤的特色，則競爭力相當(dāng)大，同檔次的樓盤會吸引很多客戶。投資風(fēng)險：從敏感性分析來看，項目投資額較大，如此開發(fā)商承受的風(fēng)險比較大?？偨Y(jié)：綜上所述，本項目在區(qū)域內(nèi)還是比較有競爭能力的，無認是規(guī)模、配套還是交通

27、上雖然說不上占有絕對優(yōu)勢，但都比其它樓盤優(yōu)勢明顯。相比之下，本項目的優(yōu)勢是均衡的，而其它競爭項目則是在某一方面有優(yōu)勢。如果再通過項目定位時有針對性的對劣勢、不足進行彌補，那么項目的可行性很強。六 項目市場定位一、項目開發(fā)可行性建議：1、項目差異化建議本項目與其它樓盤的差異化是本案最大的特色和賣點：首先從風(fēng)格和外立面上講，在調(diào)查中得出，市民對風(fēng)格的概念并不強，而正在開發(fā)中的幾個樓盤所采用的歐陸式風(fēng)格只是開發(fā)商的精品文檔一廂情愿，顧客群體看的只是樓盤的整體效果，所以在風(fēng)格上是很好區(qū)別的。歐陸式的所有外立面也是大同小異，本案在這點上可以與風(fēng)格結(jié)合起來。其次從景觀上說，本案周邊的幾個樓盤雖然綠化率都很

28、高（高的達到52%），但新樓盤給人感覺仍然很空曠，主要是樹的高度與多層、高層建筑搭配得不協(xié)調(diào)，本項目中可以多采用高大密集的樹木作為襯體來提高項目的檔次。2、環(huán)境景觀建議項目的內(nèi)部已經(jīng)規(guī)劃有一條人工河，用于分隔商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)域，這既方便了項目本身在配套上的需求，又可以把喧囂與安靜分開。本案可以采用以水景為主題的庭院設(shè)計風(fēng)格。采用人車分流的交通布局，重點規(guī)劃對人行道的設(shè)計，使其達到高雅與自然結(jié)合。小區(qū)外部設(shè)假山、噴泉、城市雕塑等現(xiàn)代建筑（體現(xiàn)高雅） ；內(nèi)部多設(shè)實用性較強的亭、臺、樓、閣（特別是在水景上）以及鵝柳石或大理石碎片鋪成的小路，路邊配以高大樹木（體現(xiàn)人性） 。3、配套設(shè)施建議以實用性為主題

29、：、由于項目周邊沒有幼兒園，所以在項目配套中很有必要建一所幼兒園、兒童樂園之類的設(shè)施，并且為了吸引人氣，這個幼兒園可以對外開放。、超市也是很有必要的一個配套，因為目前項目本身的人氣不是很旺，如果開發(fā)商能夠在項目內(nèi)部開發(fā)一個中大型超市，那么既方便了業(yè)主，又增加了賣點。如果開發(fā)商能夠把一些知名超市招商進來那就更是錦上添花。、室外休閑廣場加健身設(shè)備，周邊大量綠化和背景音樂作為襯托，?？紤]到目前的消費水平，和其它項目反饋的信息，小區(qū)內(nèi)部精品文檔如果設(shè)立收費休閑娛樂設(shè)施，那么僅僅是一種華兒不實的擺設(shè)。為了增加項目和開發(fā)公司在區(qū)域內(nèi)的良好口碑，多設(shè)立一些免費而實用的配套設(shè)施是很有必要的。4、物業(yè)管理建議目前本市物業(yè)管理發(fā)展還不夠成熟，大多數(shù)小區(qū)的物管僅僅局限于保安和清潔工，并且管理范圍較小。但為了顯示樓盤檔次，項目的物業(yè)管理是第一窗口，建議本案在物業(yè)管理上要突出一個人性化。日常生活服務(wù)：申請訂報送報、送牛奶、快餐、送餐服務(wù)、叫出租、家庭水電設(shè)施維修；小區(qū)計算機聯(lián)網(wǎng)服務(wù)：計算機服務(wù)、網(wǎng)上溝通，傳達信息及其他網(wǎng)絡(luò)服務(wù)；托管服務(wù)：代理出租、收租、外出托管；保安24 小時巡更。5、交樓標(biāo)準(zhǔn)建議本市還不是一個太發(fā)達的城市，居民的思想比較保守，對于房屋的裝修還保留著傳統(tǒng)的觀念，對于許多人來說不僅僅要裝修的結(jié)果，他們更在