物業(yè)管理理論與實務(wù)(第二版)第04章 物業(yè)的招投標管理

1、第四章 物業(yè)的招投標管理目 錄物業(yè)管理的委托1物業(yè)管理的招標 2物業(yè)管理的投標3案例分析4第一節(jié) 物業(yè)管理的委托 一、物業(yè)管理的委托方 對物業(yè)的管理一般采用委托方式進行。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)歸屬，委托方有三類主體：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位、業(yè)主委員會。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在以下兩種情況下是物業(yè)管理委托方。一是對建成后以銷售為主的物業(yè)，在物業(yè)建成之后和銷售之前，其產(chǎn)權(quán)歸屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。二是對建成后不出售而租賃經(jīng)營的物業(yè)，其產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)企業(yè)，所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一直是物業(yè)管理的委托方。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托（二）公房出售單位 隨著我國住房制

2、度改革的深入，政府單位原有公房逐步出售給個人。但由于住用人購買原公房的時間不同，在業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立之前，公房出售單位作為原業(yè)主，負責首次選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（三）業(yè)主委員會 已銷售的物業(yè)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，就可以籌備首次業(yè)主大會，并選舉出業(yè)主委員會。業(yè)主委員會就可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托二、物業(yè)管理的委托內(nèi)容 不同的物業(yè)類型和業(yè)主委托的內(nèi)容是不盡相同的。物業(yè)管理從總體上分為以管理服務(wù)為主和租賃經(jīng)營與管理服務(wù)并重兩種類型。（一）管理服務(wù)為主的物業(yè)管理 業(yè)主只將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而未委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營

3、。如居住物業(yè)等。（二）出租經(jīng)營與管理服務(wù)并重的物業(yè)管理 業(yè)主不僅將物業(yè)日常的管理服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還委托其代理物業(yè)使用權(quán)的經(jīng)營。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅擁有物業(yè)管理權(quán)還擁有物業(yè)使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)。如寫字樓、商場 、購物中心及高級公寓、別墅等。第一節(jié) 物業(yè)管理的委托三、物業(yè)管理的委托方式（一）不實行招投標時的委托1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。2、公房出售單位將物業(yè)直接委托給自己組建或選定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理3、業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)合同到期后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的再次聘用。（二）實行招投標時的委托 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、公房出售單位或業(yè)主委員會以招投標的方式，通過市場

4、競爭將物業(yè)管理委托給中標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這種方式是物業(yè)管理發(fā)展的方向。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標一、物業(yè)管理招標的含義 物業(yè)管理招標是指物業(yè)所有人通過制定符合其管理服務(wù)要求和標準的招標文件，向社會公開招聘并確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過程。二、物業(yè)管理招標方式 根據(jù)我國中華人民共和國招標投標法和前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法，我國物業(yè)管理招標有公開招標、邀請招標、議標三種方式。（一）公開招標公開招標是由招標方通過公開媒介向社會公開發(fā)布招標公告，邀請所有愿意參加投標的物業(yè)服務(wù)參加投標的招標方式。其要符合基本的招標條件。公開招標一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標 （二）邀請招標

5、邀請招標指不公開刊登廣告直接邀請某些單位招標的招標方式，主要由招標單位向預(yù)先選擇的3個以上有承擔能力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書，收到邀請書的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參與競標。邀請招標工作量小，節(jié)省工作時間和成本；但但同時易造成串通作弊現(xiàn)象。（三）議標議標，又稱談判招標或指定招標，由招標單位直接選擇一家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)與之協(xié)商談判,達成協(xié)議。議標目前在我國中小規(guī)模的物業(yè)管理招標項目中較為常見。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標三、物業(yè)管理招標程序物業(yè)管理招標程序可分為招標的準備、招標的實施和招標的結(jié)束三個階段。 （一）招標的準備招標的準備階段是指從開發(fā)商或業(yè)主決定進行物業(yè)管理招標到正式對外招標即發(fā)布招標公告之前的

6、這一階段所作的一系列準備工作。這一階段的主要工作有：成立招標機構(gòu)、編制招標文件、招標材料備案、確定標底。第二節(jié) 物業(yè)管理的招標 （二）招標的實施 招標的實施是整個招標過程的實質(zhì)性階段。招標的實施過程主要包括：1. 發(fā)出招標邀請或通知；2. 投標資格預(yù)審；3. 確定編制投標文件所需時間；4. 處理需澄清或修改的問題；5. 招標實施過程中的其他規(guī)定；6. 開標、評標和定標。 （三）招標的結(jié)束 1.發(fā)出中標通知書；2.招標結(jié)果備案；3.合同的簽訂第三節(jié) 物業(yè)管理的投標一、物業(yè)管理投標的含義物業(yè)管理投標是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開拓業(yè)務(wù),依據(jù)物業(yè)管理招標文件的要求組織編寫標書，并向招標單位遞交應(yīng)聘申請和標書，

7、參加物業(yè)管理競標，以求通過市場競爭獲得物業(yè)管理權(quán)的過程。二、物業(yè)管理投標程序物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標程序主要有以下步驟：（一）獲取招標信息，決定是否參與投標；（二）申請投標并接受資格審查；（三）購買并閱讀招標文件購買招標文件后，閱讀為重要環(huán)節(jié)。這里主要包括：1. 仔細閱讀招標文件并盡可能找出錯誤；2. 注意招標文件中的各項規(guī)定。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標（四）考察物業(yè)現(xiàn)場（五）確定投標價具體內(nèi)容包括：1. 制定管理服務(wù)方法與測算工作量；2. 擬定資金計劃； 3. 標價試算；4. 標價評估與調(diào)整。（六）編制投標文件投標文件包括：投標函；投標報價；物業(yè)管理方案；招標文件要求提供的其他材料。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標（七）辦理投標保函；（八）封送標書；（九）參加開標并答辯；（十）中標后合同的簽訂與實施；（十一）資料的整理、歸檔。上述程序描述了投標的整個過程。但對不存在第十步即未中標的企業(yè)來說，還應(yīng)做好下面這項工作：（十二）未中標的總結(jié)。第三節(jié) 物業(yè)管理的投標三、物業(yè)管理投標書的編制投標文件除了按格式要求回答招標文件中的問題外，最主要的內(nèi)容是介紹物業(yè)管理要點和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)形式和費用。 投標書的主要內(nèi)容包括：（一）投標單位的概括簡介；（二）分析投標物業(yè)的管理要點；（三）概