物業(yè)管理理論與實務(第二版)第05章 物業(yè)管理合同

1、第五章 物業(yè)管理合同目 錄前期物業(yè)服務合同1前期物業(yè)管理服務協(xié)議 2物業(yè)服務合同3管理規(guī)約45案例分析第一節(jié) 前期物業(yè)服務合同一、前期物業(yè)服務合同的含義（一）含義 由建設單位或公房出售單位與物業(yè)服務企業(yè)之間依據前期物業(yè)管理招投標的結果，就物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)使用、維護、管理等事項簽訂的物業(yè)服務合同，叫做前期物業(yè)服務合同，它是物業(yè)從建設到管理順利銜接的關鍵環(huán)節(jié)。（二）兩類物業(yè)應該簽訂前期物業(yè)服務合同 一種情況是新建物業(yè)，一種情況是原有公房。這兩類物業(yè)在第一次出售時，都應簽訂前期物業(yè)服務合同。第一節(jié) 前期物業(yè)服務合同二、前期物業(yè)服務合同的特征（一）短暫過渡性 前期物業(yè)服務合同是在房屋出售后至業(yè)主委

2、員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂合同之前的短暫過渡合同（二）依附性 前期物業(yè)服務合同是依附于商品房買賣合同而存在的。（三）多方約束性 前期物業(yè)服務合同的權利義務可以約束建設單位、物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主三方。（四）前期物業(yè)服務合同是要式合同 由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，條例要求前期物業(yè)服務合同以書面的形式簽訂。第一節(jié) 前期物業(yè)服務合同三、前期物業(yè)服務合同的主要內容主要內容有如下九個方面：（一）物業(yè)的基本情況（二）物業(yè)管理的服務內容與質量（三）物業(yè)服務費用（四）物業(yè)的經營與管理（五）物業(yè)的承接驗收（六）物業(yè)的使用與維護（七）專項維修資金的繳存、管理與使用（八）違約責任（九）其他事項。第一節(jié) 前

3、期物業(yè)服務合同四、前期物業(yè)服務合同的有效期限 條例規(guī)定：前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合生效的，前期物業(yè)服務合同終止。五、臨時管理規(guī)約（一）臨時管理規(guī)約的含義 臨時管理規(guī)約，是建設單位在銷售物業(yè)之前對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出的約定。（二）臨時管理規(guī)約的制定主體與制定時間 一般由建設單位在出售物業(yè)之前預先制定，建設單位制定臨時管理規(guī)約的時間為物業(yè)銷售之前。第一節(jié) 前期物業(yè)服務合同（三）臨時管理規(guī)約的內容1.規(guī)定物業(yè)使用、維護和管理的規(guī)則。2.確認業(yè)主擁有正當使用物業(yè)共

4、用部分、共用設施的權利。3.規(guī)定業(yè)主應當履行的義務4.違反公約應當承擔的責任（四）制定臨時管理規(guī)約的相關規(guī)定1.不得侵害物業(yè)買受人的合法權益2.建設單位在銷售房屋前，需要就臨時管理規(guī)約向購房者作出說明3.購房者在購房時應對臨時管理規(guī)約予以書面承諾第一節(jié) 前期物業(yè)服務合同（五）臨時管理規(guī)約與管理規(guī)約的主要區(qū)別相同點：臨時管理規(guī)約與管理規(guī)約均對物業(yè)管理區(qū)域內 全體業(yè)主具有約束力。不同點：1.臨時管理規(guī)約適用于業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立前的前期物業(yè)管理階段；管理規(guī)約適用于業(yè)主大會或業(yè)主委員會成立后的物業(yè)管理階段。2.臨時管理規(guī)約由建設單位制定，物業(yè)買受人購買房屋并與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當同時

5、對臨時管理規(guī)約予以書面承諾；管理規(guī)約由業(yè)主大會制定，經物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主通過后生效，并應以書面形式予以承諾。（六）違反臨時管理規(guī)約的責任第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務協(xié)議一、前期物業(yè)管理服務協(xié)議的含義含義：前期物業(yè)服務協(xié)議，就是指業(yè)主在購房時，由房屋出售單位（包括開發(fā)單位和公房出售單位）或物業(yè)服務企業(yè)，就物業(yè)的各方面管理問題與其簽訂的物業(yè)服務協(xié)議，它存在于業(yè)主委員會成立之前且新的物業(yè)服務合同生效之前這段時間里。而前期物業(yè)管理：是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同生效時止的物業(yè)管理。二、前期物業(yè)服務合同與前期物業(yè)管理服務協(xié)議的關

6、系前期物業(yè)管理服務協(xié)議的內容包含了前期物業(yè)服務合同的內容。第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務協(xié)議三、前期物業(yè)管理服務協(xié)議的特征（一）購房人在簽訂購房合同時必須同時簽訂該協(xié)議（二）協(xié)議的基本內容與前期物業(yè)服務合同一致（三）協(xié)議應經政府主管部門審定（四）協(xié)議的內容必須對所有購房人一致第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務協(xié)議四、前期物業(yè)管理服務協(xié)議的主要內容1.合同雙方當事人的名稱、住所2.物業(yè)管理區(qū)域范圍和管理項目3.物業(yè)管理的合同期限4.物業(yè)的管理費用5.物業(yè)管理的要求和標準6.終止和解除合同的約定7.違約的約定8.雙方當事人約定的其他事項等。第二節(jié) 前期物業(yè)管理服務協(xié)議五、前期物業(yè)管理服務協(xié)議的期限規(guī)定協(xié)議的有效期

7、限，是從房屋出售之日（業(yè)主購房之日）起，至業(yè)主委員會成立之后與其選定的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時止。六、簽訂前期物業(yè)服務協(xié)議時應注意的問題（一）明確業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的權利與義務（二）明確物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)服務的內容（三）明確物業(yè)管理費的標準和繳納方式（四）明確合同中約定業(yè)主在物業(yè)使用過程中應遵守的事項（五）雙方違約責任的界定是否明確、合理（六）確定物業(yè)服務企業(yè)是否相應的資質（七）未取得資質證書的物業(yè)服務企業(yè)是無權從事物業(yè)管理 服務的。因此，不能與之簽訂合同或協(xié)議。第三節(jié) 物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務合同的含義 物業(yè)服務合同是指物業(yè)服務企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)

8、管理服務，約定雙方權利義務的書面協(xié)議。二、物業(yè)服務合同的期限 合同的委托管理期限由雙方協(xié)商確定，以年為單位，實踐中，不少合同規(guī)定為3年。物業(yè)服務合同簽訂后，前期物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務協(xié)議同時終止。第三節(jié) 物業(yè)服務合同三、物業(yè)服務合同的主要內容 （一）物業(yè)管理服務事項（二）服務質量（三）服務費用（四）雙方的權利義務（五）專修維修資金的管理與使用（六）物業(yè)管理用房（七）合同期限（八）違約責任第二節(jié) 物業(yè)的環(huán)境管理四、現(xiàn)實中的物業(yè)服務合同存在的問題1.對簽訂合同不重視2.簽訂的合同如同虛設3.擅自改變合同約定的服務內容4.合同中規(guī)定的服務標準不明確、不詳細，可操作性差5.很少有業(yè)主知道物業(yè)服務合

9、同的內容。第三節(jié) 物業(yè)服務合同五、前述各合同在簽訂時的要點（一）物業(yè)服務合同的制定宜細不宜粗（二）合同中不應有無償無期限的承諾（三）合同的簽訂既要實事求是，又要留有余地（四）要明確違約責任的界定及爭議的解決方式第四節(jié) 管理規(guī)約一、管理規(guī)約的含義管理規(guī)約是由全體業(yè)主共同制定的，規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內有關物業(yè)使用、維護、管理等涉及業(yè)主共同利益事項的，對全體業(yè)主具有普遍約束力的自律性規(guī)范。一般以書面形式訂立。二、管理規(guī)約的特點（一）業(yè)主意思自治（二）訂立程序嚴格（三）約定效力至上需要說明的是：1、管理規(guī)約對物業(yè)使用人也發(fā)生法律效力2、管理規(guī)約對物業(yè)的繼受人（即新業(yè)主）自動產生效力。第四節(jié) 管理規(guī)約三、管理規(guī)約訂立的程序（一）建設單位或物業(yè)服務企業(yè)組織學習研究相關法律法規(guī)及業(yè)主公約示范文本；（二）結合所管物業(yè)項目的實際情況，制定本項目的管理規(guī)約（草案）；（三）召開業(yè)主大會，將管理規(guī)約提交業(yè)主大會討論修改；（四）業(yè)主大會討論通過管理規(guī)約；（五）業(yè)主簽字，管理規(guī)約生效。第四節(jié) 管理規(guī)約四、管理規(guī)約的內容1.物業(yè)的使用、維護、管理2.專項維修資金的籌集、管理和使用3.物業(yè)共用部分