關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房政策的理性思考

1、 關(guān)于共有產(chǎn)權(quán)住房政策的理性思考 摘 要：共有產(chǎn)權(quán)住房自2006年試點以來，逐步得到社會和政府部門的關(guān)注，各地不斷出臺試點政策。但是，對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策的作用不宜高估。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策應(yīng)該進入正常實施階段，不宜繼續(xù)試點。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不宜作為住房市場主體來供應(yīng)。方政府不應(yīng)只想多回籠住房建設(shè)資金，應(yīng)該首先確保買不起共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的住戶有房住。Key：共有產(chǎn)權(quán)住房;政策;試點;住房市場：F293.3：A：1008-4428（2019）05-0172-02一、 共有產(chǎn)權(quán)住房政策實施狀況共有產(chǎn)權(quán)房是指地方政府少收部分土地出讓金，由開發(fā)商在此地塊上建設(shè)保障性住房，然后低價配售給符合條

2、件的保障對象家庭。保障家庭與地方政府簽訂合同，約定雙方的產(chǎn)權(quán)比例等，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)房最早是2007年江蘇省淮安市自行試點，逐漸得到社會和國家有關(guān)部門的認(rèn)可，并不斷擴大試點。2014年4月，住建部宣布，北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安6個城市被列為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市。在同年的政府工作報告中，首次寫入了“增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”的內(nèi)容，作為“完善住房保障機制”的一個部分。2017年12月13日，共有產(chǎn)權(quán)住房入選國家語言資源監(jiān)測與研究中心發(fā)布的“2017年度中國媒體十大新詞語”。 2017年12月，共有產(chǎn)權(quán)房入選2017年民生熱詞榜?？梢?，共有產(chǎn)權(quán)住房政策和相關(guān)問題

3、，得到社會較為廣泛的關(guān)注。二、 共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策的作用不宜高估實際部門的同志認(rèn)為：由于共有產(chǎn)權(quán)政策“擠掉”了經(jīng)濟適用房申購者的投機謀利的空間，所以申請者減少了。但是有人針對個別城市人們申購共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的戶數(shù)沒有明顯增加這一現(xiàn)象，提出共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房政策存在許多問題，才造成不太受歡迎的觀點。這兩種觀點哪一種是對的呢？都有道理，但是又都不全面：共有產(chǎn)權(quán)政策可以擠掉部分投機謀利的申購者，但是這并不意味著這項政策已經(jīng)完善了，棄購者可能是由于政策不完善而棄購。另外，經(jīng)濟適用房實施共有產(chǎn)權(quán)政策也不見得能夠擠掉所有謀利者，只要是監(jiān)督不到位，申購到共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房的人就有機會謀利。如，可以轉(zhuǎn)租

4、謀利，而不是出售。一般經(jīng)濟適用房和共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟適用房都可能發(fā)生這種事情。所以，一方面，我們應(yīng)該看到實施共有產(chǎn)權(quán)住房政策基本上是有益于社會的，另一方面，也要看到，單單是這樣一項政策，即便是很完善的，也不會對保障性住房市場發(fā)揮出太大的作用。即便是在整個住房市場中實施這樣的政策，也不會對整個住房市場發(fā)揮出主要的作用。共有產(chǎn)權(quán)住房也可能迫使高房價回落。例如，在26個經(jīng)合組織國家（OECD）中，1980年（個別國家追溯到1980年以前）2008年，即到金融危機爆發(fā)前夕，累計房價上漲90%的國家有9個，其中就有共有產(chǎn)權(quán)住房政策最為完善的英國;上漲20%90%之間的國家也有9個，其中包括實施可負(fù)擔(dān)住房（Af

5、fordable Housing）政策的美國;上漲不足20%的國家有8個，其中包括嚴(yán)格控制房價的德國。為什么住房價格猛漲的國家包含了實施共有產(chǎn)權(quán)政策和可負(fù)擔(dān)住房政策的國家？基本原因在于：這種住房政策對房價的影響力較小，而宏觀直接控制房價的政策的作用更大。所以基本可以肯定：英國共有產(chǎn)權(quán)住房政策對住戶帶來的收益，可能完全被房價上漲90%所抵消。在經(jīng)合組織國家，各種主要的控制房價政策的效果，參見表1。其中，共有產(chǎn)權(quán)住房政策應(yīng)當(dāng)僅僅是“增加住房供給彈性”一攬子政策的小部分。而“增加住房供給彈性”政策的作用僅為19%?！吧钊敫倪M銀行監(jiān)管”的作用最大，為25%。國內(nèi)也有人指責(zé)政府推出共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策

6、是為了回避高房價。所以，嚴(yán)格控制房價，迫使房價回到真正可負(fù)擔(dān)的范圍之內(nèi)，比如共有產(chǎn)權(quán)政策等任何住房政策都會讓公民更受益。當(dāng)然，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策仍然可以繼續(xù)推行，因為它畢竟讓一部分買不起商品房、貸不到款的人早點有了住房。只不過，我們的政府，不應(yīng)該因為實施了共有產(chǎn)權(quán)住房政策而有意無意地放松了對房價的控制。三、 有關(guān)思考與建議（一）共有產(chǎn)權(quán)保障性住房政策應(yīng)該進入正常實施階段，不宜繼續(xù)試點共有產(chǎn)權(quán)住房模式從2004年提出到2019年，已經(jīng)有14年多的時間了，從2006年12月份江蘇省部分城市正式有住戶入住共有產(chǎn)權(quán)住房到2019年，也已經(jīng)有13年左右的時間了。但是，2014年4月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公

7、布6個城市（北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石）為共有產(chǎn)權(quán)住房試點城市，并要求“試點城市要按照實施方案積極穩(wěn)妥推進試點，在12月底前報送試點工作總結(jié)”。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部這個舉措，似乎是多此一舉：一方面，這段時間已經(jīng)夠長的了，不必再試點。并且在這段時間內(nèi)，許多城市都是自發(fā)地對不同種的保障性住房進行共有產(chǎn)權(quán)政策試點。另一方面，也更重要的是，這樣拔高試點級別，既有“掠人之美”之嫌，也有有意無意地導(dǎo)致試點被“粉飾”、被“包裝”之嫌。在中國，大張旗鼓地試點，尤其是被拔高級別的試點，都不可避免的帶有一些不應(yīng)有的政治光環(huán)，即這種試點只許成功，不許失敗，所以，勢必是強行推行，有條件要上，沒有條件創(chuàng)造條件也要上，

8、否則就是政績丟失，官員個人臉面無光，前程受阻。但是，一旦真正全面推廣，可能就暴露出種種問題。并且，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部的要求似乎有點急功近利：“在12月底前報送試點工作總結(jié)”。即2014年4月公布試點城市，要求這些城市在2014年12月報送試點總結(jié)。解決住房問題，可不是工廠生產(chǎn)短平快的產(chǎn)品。即便這些城市都有現(xiàn)成的可供實施共有產(chǎn)權(quán)政策的住房，要在短短幾個月內(nèi)，就實施，并上報經(jīng)驗，這似乎太急了點。已經(jīng)早有試點的城市還好說一點，先前沒有試點的城市，有點勉為其難。如，北京市在2014年之前，好像還有實施過共有產(chǎn)權(quán)住房試點。并且住房城鄉(xiāng)建設(shè)部對北京市確定的試點類型是“自住商品房”?！白宰∩唐贩俊痹谄渌鞘谢?/p>

9、上是不存在的，不具有普遍性，所以，北京市試點即便很成功，可能沒有多大的推廣價值。所以，各地自發(fā)的共有產(chǎn)權(quán)住房政策試點，基本上應(yīng)該是可靠的，即便存在不足，地方政府也不會去刻意隱瞞、包裝。而住房城鄉(xiāng)建設(shè)部再去套上一個政治光環(huán)，就難說了。因此，應(yīng)該在各地試點和推行的基礎(chǔ)上，直接總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，制定一個全國性的基本指導(dǎo)政策，由各地參照執(zhí)行就可以了。2017年9月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了關(guān)于支持北京市、上海市開展共有產(chǎn)權(quán)住房試點的意見，即試點還在繼續(xù)進行。（二）共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不宜作為住房市場主體來供應(yīng)2014年3月，住建部某副部長向媒體表示：共有產(chǎn)權(quán)住房將作為市場主體來供應(yīng)。這個觀點，缺乏客觀依據(jù)

10、，帶有明顯的武斷性。首先，廣大購房者中的多數(shù)人都愿意購買共有產(chǎn)權(quán)住房？其次，地方政府是否愿意這樣普遍推行？再次，開發(fā)商是否愿意這樣開發(fā)？等等。這一切目前還沒有任何證據(jù)來支撐。共有產(chǎn)權(quán)只是滿足那些想買房付不起款、貸不到款的人的買房愿望，并且共有產(chǎn)權(quán)政策主要適合于有資格購買經(jīng)濟適用房的住戶。符合居住廉租房的住戶本來就是買不起房的人群，如何讓他們成為購房主體？至于中高等收入的家庭，應(yīng)該還是偏好于購買整套的商品房，只有把共有產(chǎn)權(quán)商品房設(shè)計的比一般商品房更具有購買優(yōu)勢，這個人群才會去購買共有產(chǎn)權(quán)住房?？梢?，共有產(chǎn)權(quán)住房雖然有許多優(yōu)點，但是它不可能適用所有收入檔次的人群，也不可能對所有收入檔次的人群都具有

11、吸引力。所以，我們不宜替市場中各方做主，把共有產(chǎn)權(quán)住房設(shè)定為市場主體。把共有產(chǎn)權(quán)住房模式作為住房市場主體也與我國住房制度改革的大方向相背離。我國住房制度改革的大方向是住房私有化、商品化，而不是帶有混合性質(zhì)的共有產(chǎn)權(quán)。共有產(chǎn)權(quán)只適合于具有部分購房能力的中低收入者階層，這一點應(yīng)該是確定無疑的，也是共有產(chǎn)權(quán)的“瞄準(zhǔn)”群體。所以，直到2019年，共有產(chǎn)權(quán)住房也沒有成為住房市場的主體，試點還在繼續(xù)，試點城市的數(shù)量遠遠少于現(xiàn)有同級別的城市數(shù)量。（三）地方政府不應(yīng)只想多回籠住房建設(shè)資金在共有產(chǎn)權(quán)住房當(dāng)中，地方政府與住戶之間在相互博弈中的確是有互利共贏的可能的。但是，二者博弈的出發(fā)點是不同的：住戶是想盡早住上

12、擁有一定產(chǎn)權(quán)的住房，且能夠規(guī)避房價上漲的風(fēng)險，享受住房的多種權(quán)益。地方政府主要是想多收回在保障性住房上的投資資金（或者說想減少在保障性住房上的投資），地方政府推行共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的原動力就是多回籠資金。所以，住戶由于購買力所限，沒有能力購買高比例的產(chǎn)權(quán)，而地方政府想盡量提高住戶購買產(chǎn)權(quán)比例以便多回籠資金。所以二者之間還是有矛盾的。因此，從為住戶著想的角度出發(fā)，地方政府不應(yīng)該只想多回籠資金。在必須按照中央下達的保障性住房建設(shè)任務(wù)的前提下，地方政府還是應(yīng)該適當(dāng)降低首次購買部分產(chǎn)權(quán)的比例，以便讓更多的住戶購買。否則，由于規(guī)定的購買比例過高而導(dǎo)致購買者減少，但是建設(shè)任務(wù)又必須完成，就只能說適得其反：

13、回籠資金減少。（四）政府應(yīng)該首先確保買不起共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的住戶有房住在對共有產(chǎn)權(quán)保障性住房叫好的社會背景下、在可能把共有產(chǎn)權(quán)模式作為住房市場主體的政府理念下，政府有可能采取顯規(guī)則或者潛規(guī)則，把保障性住房優(yōu)先供給購買部分產(chǎn)權(quán)的住戶，而把不購買產(chǎn)權(quán)的最窮住戶拋到一邊去了。這種情況應(yīng)該引起社會的警覺。政府應(yīng)該首先確保買不起共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的住戶有房住。Reference：1昭明.在2008年度工作總結(jié)大會上的講話EB/OL. 2016-10-23.http：/jsp/zwxxgk/zwcontent.jsp？articleId=566612&columnId=31899.2馬光遠.再論“共有產(chǎn)權(quán)房”：和政府合伙買房，其實你一點便宜都沒占到N. 中國經(jīng)營報，2017-08-09（4）.3OECD. Housing and the Economy： Policies for Renovation EB/OL. 2016-05-24.http：/eco/growth/46901936.4尹曉波.產(chǎn)權(quán)證上的“政府”淮安共有產(chǎn)權(quán)住房保障模式調(diào)查N.現(xiàn)