上海靜安南京路戰(zhàn)略方案資料

1、上海靜安南京路戰(zhàn)略規(guī)劃一、政府希望達(dá)到的目標(biāo).目標(biāo)靜安南京路在未來510年，明確定位趕超紐約、倫敦、巴黎、東京等代表性的國際大都市的中心城區(qū)，塑造體現(xiàn)上海建設(shè)現(xiàn)代化大都市和國際經(jīng)濟(jì)中心城市的魅力之心(Charming Heart of the City )。至2010年，將靜安南京路建設(shè)成集國際性商務(wù)活動(dòng)、高品級商業(yè)購物、時(shí)尚性生活消費(fèi)、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現(xiàn)代化國際大都市的標(biāo)志性中心城區(qū)?！?五大區(qū)域劃分(圖略)根據(jù)靜安南京路發(fā)展規(guī)劃，靜安南京路將分為五大功能區(qū)，具體說來，即：信息傳媒區(qū)、時(shí)尚購物區(qū)、賓館會(huì)展區(qū)、文化旅游區(qū)、休閑娛樂區(qū)。第一大功能區(qū)為石門路地區(qū)，具體

2、指東起成都北路、西至茂名北路，這里將成為文化傳 媒、公共活動(dòng)和綜合服務(wù)區(qū)第二大功能區(qū)為梅泰包地區(qū)，以梅龍鎮(zhèn)廣場、中信泰富廣場和恒隆廣場為核心，形成商 務(wù)辦公、時(shí)尚休閑、品牌購物中心區(qū)。第三大功能區(qū)為上海展覽中心地區(qū)， 以波特曼麗嘉酒店、嘉里中心、上海展覽中心為核 心，形成商務(wù)辦公、會(huì)展、酒店服務(wù)區(qū)。第四大功能區(qū)為靜安寺地區(qū)，東起常德路、西至烏魯木齊北路，這里將成為商業(yè)購物、公共活動(dòng)、辦公酒店區(qū)。第五大功能區(qū)是協(xié)和世界區(qū)，位于烏魯木齊北路和鎮(zhèn)寧路之間，以建設(shè)中的協(xié)和世界廣 場為中心，形成主題休閑娛樂式商業(yè)、辦公、住宿綜合區(qū)。二、靜安南京路自身現(xiàn)狀分析.基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施、景觀、賓館酒店等現(xiàn)有資源分布（

3、圖）.靜安南京路經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r在過去的5年中，上海市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，帶動(dòng)了靜安區(qū)區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力的穩(wěn)步上 升。2005年，全區(qū)實(shí)現(xiàn)商業(yè)增加值27.38億元，較上年增長了 11%商品銷售總額560.9億元，較上年增長了 14.2%,年均增長15.5%;社會(huì)消費(fèi)品零售總額138.7億元，較上 年增長了 9.4%,年均增長16.2%。其中，吃的商品零售額46.4億元，增長34.9%;穿 的商品零售額38.5億元，比上年下降5.3%;用的商品零售額53.8億元，比上年增長.1%。.交通狀況靜安南京路地區(qū)有14條南北向支馬路和8條東西向支馬路，有12條雙向行駛車道，7 條單向行駛車道和8條非機(jī)動(dòng)車道。地

4、鐵二號(hào)線在南京西路沿線設(shè)有靜安寺站、 石門一路站，其延伸段將分別連接兩個(gè)國際 機(jī)場。靜安區(qū)在未來將建設(shè)四條南北向地鐵線(M2 M5 M6 M7),分別與現(xiàn)在的地鐵 二號(hào)線自東向西縱橫相交。該地區(qū)設(shè)有 12個(gè)公交站臺(tái)，38輛公交車輛在此?？?，另有 9輛公交車輛途經(jīng)該地區(qū)。但實(shí)際的情況是在多個(gè)路段經(jīng)常出現(xiàn)擁堵，嚴(yán)重影響人們的出行。.人口狀況及消費(fèi)者狀況靜安南京路地區(qū)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn) “三多四高”的特點(diǎn)，即：知名人士多，港澳臺(tái)、海外 人士多，干部、知識(shí)分子多；另外人口具備高學(xué)歷，高收入，高智商，高科技的特點(diǎn)。2005年，上海市人均可支配收入為18,645元，比上年增加11.8%;人均消費(fèi)支出為 13,7

5、73元，比上年增加9.0%。從消費(fèi)支出結(jié)構(gòu)上來看，在對食品需求增長的同時(shí)，居 民對文化娛樂、居住條件等軟性消費(fèi)和文化、服務(wù)消費(fèi)方面的需求也在增長。靜安南京路高檔商業(yè)購物場所的主要客戶群為外籍人士、上海高級管理人士和公司白領(lǐng)，以及江浙富豪三大類。25歲-30歲的年輕人是沿街消費(fèi)的主要群體，40歲以上 的人群具有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，也是構(gòu)成沿街消費(fèi)群體的主要部分。信用卡消費(fèi)占80%.商家之憂和政府的難處商家之憂：?在如此密集的地區(qū)，開這么多定位相同的高端 Mall,競爭壓力是否會(huì)加劇?周邊環(huán)境，特別是支路和弄堂里的環(huán)境? 交通環(huán)境政府之憂：?來自上海市其他商業(yè)圈的競爭壓力，不希望同質(zhì)化競爭?優(yōu)質(zhì)商業(yè)載

6、體不足，未來這幾年如何“騰籠換鳥”，是靜安區(qū)占領(lǐng)并守住商業(yè)制 高點(diǎn)的關(guān)鍵。?如何在三、五年內(nèi)改善軟環(huán)境，提高軟實(shí)力三、靜安南京路與上海其他商圈比較分析（淮海中路、徐家匯、靜安南京路、黃浦南京路）.銷售業(yè)績、收入對比靜安南京路在4個(gè)商圈中的零售額是最低的，且自2000年以來,黃浦南京路所在市區(qū)的 區(qū)增加值增速明顯高于其他三個(gè)地區(qū).（具體數(shù)據(jù)略）且自2001年，黃浦區(qū)投資180億進(jìn)行黃浦南京路及周邊地區(qū)的規(guī)劃改造，力度很大， 初顯成效，對作為鄰居的靜安南京路構(gòu)成了直接的威脅。.定位、風(fēng)格對比淮海中路時(shí)尚、高雅；黃浦南京路擁有旅游資源（外灘），大氣、時(shí)尚；靜安南京路商務(wù)氣息較濃；4個(gè)商圈的定位基本相

7、同，中高檔，但是定位實(shí)際上比較模糊。四、靜安南京路與國際著名商圈的比較分析1.主題、風(fēng)格法國巴黎香榭麗舍大街美國紐約第五大道英國倫敦牛津街日本東京都新宿大街韓國漢城市明洞大街新加坡烏節(jié)路加拿大蒙特利爾地下城靜安南京路關(guān)鍵詞：文化情調(diào)金碧輝煌關(guān)鍵詞：時(shí)尚大氣關(guān)鍵詞：古典優(yōu)雅關(guān)鍵詞：魅力活力關(guān)鍵詞：和平融合關(guān)鍵詞：浪漫關(guān)鍵詞:綜合地下?2.比國際一流商業(yè)街應(yīng)有的3大特征與6大支撐要素3大特征：全球范圍的知名度、高客流量、高商業(yè)收入。6大支撐要素：商業(yè)街歷史悠久、建筑風(fēng)格獨(dú)特、街區(qū)配備多重功能、支柱商業(yè)有 更新力、基礎(chǔ)設(shè)施與環(huán)境良好、街區(qū)發(fā)展良性管理?在“知名度”與“客流量”上，南京路與國際一流商業(yè)

8、街相比毫不遜色， 國際流商業(yè)街日客流量50萬-70萬，南京路日均80萬客流量，曾創(chuàng)下過一日迎客300 萬的世界紀(jì)錄。但“商業(yè)收入”，全長 2.4公里的這段南京路年商業(yè)收入僅是與 其長度相當(dāng)?shù)呐＝蚪值奈宸种?，連 1.6公里長的密歇根大道一半也不到。?比“歷史”與“風(fēng)格”-密歇根大道有被評為“全球最美商業(yè)建筑物”的論壇 塔，而雄壯的凱旋門與優(yōu)雅的盧浮宮遙遙相望，與溫柔流淌的塞納河構(gòu)成了香榭 麗舍大街的獨(dú)特風(fēng)景線。南京路也有值得驕傲的歷史和獨(dú)特的建筑，“遠(yuǎn)東第一影院”大光明、“遠(yuǎn)東最高酒店”國際飯店但這些見證過上海滄桑的老建筑 在林立的廣告牌下，歷史底蘊(yùn)沒能很好體現(xiàn)。?比“功能”-盡管南京路自步行

9、街開街以來功能有所增加，但從結(jié)構(gòu)上看，購物 所占比重仍然偏大。隨著收入達(dá)到一定水平，越來越多的人從傳統(tǒng)“上街購物” 向服務(wù)消費(fèi)、體驗(yàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)化，這就要求商業(yè)街改變以前單純購物的功能， 形成休 閑、娛樂、旅游、展示等多種功能的組合，這是國際一流商業(yè)街發(fā)展的共同趨勢。?比“支柱”-香榭麗舍大街上入駐了數(shù)百家名牌旗艦店、專賣店，它們絕大部分 是其所在品牌連鎖店的銷售冠軍。而南京路仍是傳統(tǒng)百貨商店唱主角，占了南京 路商品零售總額66%的中百、新世界、華聯(lián)這中國商業(yè)三巨頭，銷售額已經(jīng)連 續(xù)3年負(fù)增長。?比“環(huán)境”-便捷的交通、充足的停車場、大片的綠化構(gòu)成了國際著名商街完善 的基礎(chǔ)設(shè)施。南京路附近沒有足夠的

10、停車場，叫車、 ?？慷疾环奖?，也缺少綠化 和遮陽擋雨的設(shè)施。?比“管理”-國際著名商街都是由商家自己組成的委員會(huì)與政府一起負(fù)責(zé)日常管理，而南京路目前街道管理大多由政府承擔(dān)五、診斷結(jié)論：由上面的比較我們可以看到靜安南京路想成為國際化商業(yè)標(biāo)志性地區(qū)所具備的條件和不足，靜安已經(jīng)有很多的資源，只是沒有好好利用，沒有形成一種整體風(fēng)格，沒有靈魂。要對其進(jìn)行規(guī)劃，就要先找到它的靈魂.我們的關(guān)鍵詞是什么？“尊貴、夢幻”六、靜安南京路的戰(zhàn)略規(guī)劃.戰(zhàn)略目標(biāo)：至2010年，將靜安南京路建設(shè)成集國際性商務(wù)活動(dòng)、 高品級商業(yè)購物、 時(shí)尚性生活消費(fèi)、精致性城市景觀于一體的城市中心，成為上海躋身于現(xiàn)代化國際大都 市的標(biāo)志性中心城區(qū).目標(biāo)市場一高端市場.整體印象：五個(gè)區(qū)域各有主題，布局合理，南京西路上集中國際品牌，支路上形成 專業(yè)性商業(yè)街和休閑、娛樂區(qū)域的交替，結(jié)合現(xiàn)有的建筑資源，增加適合尊貴、夢幻主 題的景觀，強(qiáng)化懷舊色彩。. 實(shí)施辦法1）周邊環(huán)境（特別是支路）改造，提升整體形象：如交通、路面、立面、公共設(shè)施2）調(diào)整商業(yè)布局：a）結(jié)合五大區(qū)域劃分，在支路建立專業(yè)