工程項(xiàng)目策劃財(cái)務(wù)分析與管理措施

1、茂名項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及治理措施投資與收入估算（一）投資估算：1、估算依據(jù)：（1）廣東省及茂名市建設(shè)相關(guān)部門規(guī)定（依據(jù)廣東省建設(shè)廳、茂名市政府等網(wǎng)站公示內(nèi)容確定）。（2）建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)、建設(shè)和銷售治理等費(fèi)用依照經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)估算，其他費(fèi)用（費(fèi)率）依照“廣東省價(jià)格信息網(wǎng)”及相關(guān)國家規(guī)定確定。2、估算方法如下表：序號(hào)工程項(xiàng)目費(fèi)用名稱單位數(shù)量單價(jià)（費(fèi)率）合價(jià)（RMB元）備注一土地使用費(fèi)260015961土地使用費(fèi)（拍賣價(jià)）宗126000000260000002土地登記公證費(fèi)宗115961596二勘察設(shè)計(jì)費(fèi)及前期費(fèi)用14597400.531地形圖測繪費(fèi)192290.142692.06土地面積為計(jì)算基

2、數(shù)2定點(diǎn)費(fèi)19229238458土地面積為計(jì)算基數(shù)3地質(zhì)勘察費(fèi)M120055660004建筑設(shè)計(jì)費(fèi)9125810912580建筑面積為計(jì)算基數(shù)5施工圖審查費(fèi)912581.5136887建筑面積為計(jì)算基數(shù)6放線費(fèi)處486028807招標(biāo)費(fèi)元1420870000.001142087建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)0.1%8監(jiān)理費(fèi)元1420870000.002284174建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)0.2%9預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)元1438768900.003431630.67建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)0.3%10施工合同鑒證費(fèi)元1420870000.0001419892.18建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基0.14%11設(shè)計(jì)勘察合

3、同鑒證費(fèi)9125800.0007638.80613市政配套費(fèi)（含消防設(shè)施配套費(fèi)）元1420870000.045683480建筑安裝工程費(fèi)為計(jì)算基數(shù)4%14建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境阻礙評(píng)價(jià)收費(fèi)項(xiàng)112.512.515排污許可收費(fèi)項(xiàng)12000200016避雷安裝檢測費(fèi)912580.000010.91258建筑面積為計(jì)算基數(shù)17河道維修建設(shè)費(fèi)元3170708000.0005158535.4銷售額為計(jì)算基數(shù)19防空地下室易地建設(shè)費(fèi)53841010543784019229*28%=538420工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)912582182516建筑面積為計(jì)算基數(shù)21墻改費(fèi)（民用）912588730064建筑面積為計(jì)算基數(shù)22都市

4、房屋安全鑒定費(fèi)912582182516建筑面積為計(jì)算基數(shù)23白蟻防治費(fèi)912582182516建筑面積為計(jì)算基數(shù)三建筑安裝工程費(fèi)1420870001單位工程建安工程費(fèi)912581500136887000建筑面積為計(jì)算基數(shù)2電梯安裝工程項(xiàng)134000005200000四小區(qū)配套建設(shè)費(fèi)40148901道路給排水圍墻等室外工程項(xiàng)1150000015000002綠化工程64424528989019229*33.5%=64423室外供電安裝工程項(xiàng)1200000020000004供配電增容費(fèi)（貼費(fèi)）KW300075225000直接費(fèi)小計(jì)186700886.5五、治理費(fèi)6344623.071建設(shè)治理費(fèi)元18

5、6700886.50.0173173915.07按直接費(fèi)計(jì)1.7%2銷售治理費(fèi)元3170708000.013170708銷售額為計(jì)算基數(shù)1%六稅費(fèi)175420341營業(yè)稅及附加元3170708000.05517438894銷售額為計(jì)算基數(shù)5.5%2建筑面積測量費(fèi)套57310057300單元套數(shù)為計(jì)算基數(shù)3房屋竣工登記費(fèi)套5738045840單元套數(shù)為計(jì)算基數(shù)七利息7203128.51利息（按年利率均衡投入）元17203128.57203128.5按直接費(fèi)計(jì)八不可預(yù)見費(fèi)5601026.5961不可預(yù)見費(fèi)元186700886.530.035601026.596按直接費(fèi)計(jì)3%合 計(jì)223391698

6、.7其中建設(shè)期貸款利息估算如下（建設(shè)期兩年，按年均衡投入，年利率5.85%）：按35%自有資金，即貸款額為186700886.565%=121355576.2（元）各年貸款本金：121355576.22=60677788.1（元）第一年貸款利息：60677788.125.85%=1774825.3（元）第二年貸款利息：（60677788.1+1774825.3+60677788.12）5.85%=5428303.2（元）建設(shè)期貸款利息合計(jì)為：7203128.5元經(jīng)估算本項(xiàng)目投資額為RMB223391699元，即RMB22339.2萬元，2929.4元/平方米。（二）收入估算：依照提供的數(shù)據(jù)收入

7、估算表如下：序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量單價(jià)（元/平方米）合價(jià)（RMB元）1住宅平方米5425826001410708002商業(yè)平方米220008000176000000合計(jì)317070800經(jīng)估算本項(xiàng)目收入額為RMB317070800元，即RMB31707.1萬元，4157.9元/平方米二、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：利潤計(jì)算表(損益表)：序號(hào)項(xiàng)目名稱單位金額計(jì)算方法1項(xiàng)目成本萬元22339.2投資估算2資金籌措萬元22339.22.1資本金萬元7818.72.2借款萬元14520.53經(jīng)營收入萬元31707.1收入估算4利潤總額萬元9367.93-15所得稅萬元3091.407433%6稅后利潤萬元6276.4934-

8、57投資利潤率%41.9428資本金利潤率%80.362.1現(xiàn)金流量表：按投資在建設(shè)期兩年內(nèi)均衡投入，三年內(nèi)全部銷售完，銷售率分不為30%、50%、20%，項(xiàng)目全部現(xiàn)金流量表及內(nèi)部收益率試算如下：單位：RMB萬元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)年份123銷售率30%50%20%1現(xiàn)金流入31707.19512.1315853.556341.421.1銷售收入31707.19512.1315853.556341.421.2其他收入02現(xiàn)金流出25430.60712097.022112715.30352.1開發(fā)投資經(jīng)營22339.211169.611169.62.2所得稅3091.407927.42211545.70

9、35618.28143凈現(xiàn)金流量6276.493-2584.89213138.24656341.424累積凈現(xiàn)金流量-2584.8921553.35446894.77445折現(xiàn)系數(shù)(i=10)0.9090.8260.7516折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量5420.500265-2349.6669192592.1916095177.9755747累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-2349.666919242.52469015420.5002658折現(xiàn)系數(shù)(i=130)0.4350.1890.0829折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-11.303035-1124.428064593.1285885519.9964410累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-112

10、4.428064-531.299475-11.30303511折現(xiàn)系數(shù)(i=125)0.4440.1980.08812折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量31.7256746-1147.692092621.372807558.0449613累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量-1147.692092-526.319285431.7256746由上表基準(zhǔn)收益率為10%時(shí),財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV=5420.5萬元0靜態(tài)投資回收期P1=2-1+2584.89213138.2465=1.82(年)動(dòng)態(tài)投資回收期(i=10%) P=2-1+2349.6669192592.191609=1.91(年)內(nèi)部收益率FIRR= 128.687%10% ,

11、用插入法計(jì)算公式如下: (FIRR-125%)(130%-125%)=31.725674631.7256746-(-11.303035)三、不確定性分析：財(cái)務(wù)分析中的要緊變量為投資中的土地成本、建安成本和收入中銷售單價(jià)盈虧平衡分析：盈虧平衡銷售單價(jià)=項(xiàng)目總投資/可出售面積=22339.276258=2929.4（元/平方米）敏感分析：以項(xiàng)目成本和經(jīng)營收入為變量，設(shè)其變化率按下表：變化率基數(shù)變化1變化2變化3項(xiàng)目成本010%5%-5%經(jīng)營收入0-5%2%-10%按上表變化率投資利潤率和資本金利潤率變化如下表：序號(hào)項(xiàng)目名稱單位基數(shù)變化1變化2變化31項(xiàng)目成本萬元22339.224573.12234

12、56.1621222.242資金籌措萬元22339.224573.1223456.1621222.242.1資本金萬元7818.728600.5928209.6567427.7842.2借款萬元14520.4815972.5315246.50413794.4563經(jīng)營收入萬元31707.130121.7532341.24228536.394利潤總額萬元9367.95548.6258885.0827314.155所得稅萬元3091.4071831.0462932.077062413.66956稅后利潤萬元6276.4933717.5795953.004944900.48057投資利潤率%0.41

13、934810.2258010.378795250.3446455238資本金利潤率%0.8027520.4322470.725122340.659750001四、風(fēng)險(xiǎn)治理：（一）在工程實(shí)施時(shí)期風(fēng)險(xiǎn)源要緊有：業(yè)主的政府，資金籌措機(jī)構(gòu)，工程項(xiàng)目組織，當(dāng)?shù)貤l件（包括政治、經(jīng)濟(jì)、勞工和環(huán)境條件等），施工和合同規(guī)定，后勤供應(yīng)，工程預(yù)定時(shí)刻和估算費(fèi)用，通貨膨脹和信貸風(fēng)險(xiǎn)，匯率變化，不可抗力等。（二）風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施： 1、確定風(fēng)險(xiǎn)的類型；2、風(fēng)險(xiǎn)分析，即確定風(fēng)險(xiǎn)量。依照同類型工程進(jìn)行預(yù)測分析風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的頻率及損失量等3、風(fēng)險(xiǎn)操縱，即采取措施降低風(fēng)險(xiǎn)量，自己承受的風(fēng)險(xiǎn)作為重點(diǎn)操縱；4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，依照實(shí)際情況能夠?qū)?/p>

14、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司（物資保險(xiǎn)、人員傷亡保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)）五、進(jìn)度打算：建設(shè)期兩年，分為兩個(gè)標(biāo)段同時(shí)施工，施工總進(jìn)度按季度安排如下表：序號(hào)分部工程123456781基礎(chǔ)工程2主體結(jié)構(gòu)3內(nèi)外裝飾4門窗安裝5屋面工程6水電安裝7電梯安裝8室外配套9室外配電10綠化工程11竣工清理六、治理措施及建議：（一）工程進(jìn)度操縱：1、在合同中明確工程各節(jié)點(diǎn)的時(shí)刻要求，若延誤要有相應(yīng)的處罰措施；2、施工單位要依照合同要求及自身優(yōu)勢，結(jié)合現(xiàn)場條件，在施工組織設(shè)計(jì)中詳細(xì)排出施工進(jìn)度打算（同時(shí)包括勞動(dòng)力打算、機(jī)械設(shè)備供應(yīng)打算、材料供應(yīng)打算等）及保證打算落實(shí)的各項(xiàng)措施（要考慮雨季施工、冬季施工等各方面因素）。3、在施工過程

15、中，監(jiān)督施工單位按照合同及施工組織設(shè)計(jì)要求落實(shí)各項(xiàng)進(jìn)度要求。按程序話的檢查，及時(shí)發(fā)覺偏差，及時(shí)糾偏。以確保工程在打算工期內(nèi)竣工。（二）工程質(zhì)量操縱：1、審核施工單位施工組織設(shè)計(jì)：質(zhì)量治理組織要健全、項(xiàng)目部治理人員齊全、質(zhì)量操縱程序要清晰、質(zhì)量責(zé)任制落實(shí)到位，分工明確、各工序施工質(zhì)量保證措施表述清晰，對(duì)質(zhì)量通?。ㄌ夭皇菨B漏問題）有針對(duì)性的防治方法、措施。2、關(guān)于監(jiān)理單位：審核監(jiān)理規(guī)劃、監(jiān)理實(shí)施細(xì)則，督促監(jiān)理按監(jiān)理合同及監(jiān)理實(shí)施細(xì)則要求對(duì)工程進(jìn)行監(jiān)督治理。3、工程部人員施工過程中要嚴(yán)格按照合同條款、施工組織設(shè)計(jì)、施工規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比檢查工作。要參加本工程所有單位工程的分項(xiàng)分部及隱蔽工程驗(yàn)收，與監(jiān)

16、理單位一起對(duì)分項(xiàng)分部工程的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。分部工程以上的驗(yàn)收，工程部經(jīng)理要參與組織驗(yàn)收。4、施工過程中應(yīng)采取先樣板后大面積施工的方法。（三）工程造價(jià)及合同治理：1、分解造價(jià)操縱指標(biāo)：由各專業(yè)治理工程師、預(yù)結(jié)算工程師對(duì)確定的投資操縱指標(biāo)進(jìn)行具體分析，將總的投資操縱指標(biāo)分解到各專業(yè)分包工程的每一子項(xiàng)。造價(jià)分解操縱指標(biāo)應(yīng)由項(xiàng)目部相應(yīng)責(zé)任者（各專業(yè)負(fù)責(zé)人）通過審查設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及用料，通過嚴(yán)格的招投標(biāo)爭較低的價(jià)格條件來實(shí)現(xiàn)，并由預(yù)結(jié)算工程師依照造價(jià)分解操縱指示表監(jiān)控每一筆費(fèi)用的支出，實(shí)現(xiàn)監(jiān)督治理。2、作好工程量計(jì)量、工程款支付、竣工結(jié)算的工作：在施工承包合同的基礎(chǔ)上，確定各專業(yè)、子項(xiàng)工程計(jì)量的差不多原則，如遇專門情況應(yīng)及時(shí)協(xié)商確定具體的計(jì)量原則。未經(jīng)監(jiān)理驗(yàn)收合格的工程量不予計(jì)量，計(jì)量應(yīng)做到真實(shí)、準(zhǔn)確。3、設(shè)計(jì)變更、洽商款、索賠款的審查是造價(jià)操縱的重點(diǎn)，造價(jià)工程師應(yīng)嚴(yán)格審查變更洽商簽認(rèn)手續(xù)的真實(shí)、完整性，索賠證據(jù)的時(shí)效性，工程量計(jì)量的準(zhǔn)確性和套用定額、取費(fèi)的合理性現(xiàn)場簽證的操縱。現(xiàn)場簽證由現(xiàn)場專業(yè)工程師、現(xiàn)場預(yù)結(jié)算工程師、工程經(jīng)理共同簽字確認(rèn)，對(duì)費(fèi)用較大的基礎(chǔ)加固措施等項(xiàng)目需請(qǐng)第三方專家技術(shù)人員進(jìn)行會(huì)診。4、對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行治理，嚴(yán)防被對(duì)方索賠設(shè)立專門人員緊密凝視合同執(zhí)行其間合