房地產開發(fā)企業(yè)預提計稅成本

1、房地產開發(fā)企業(yè)預提計稅成本要計帳， 才能扣除。按照辦法三十二條的規(guī)定，正確預提未結算的工程款、未完成的公共配套設施成本以及報批報建費用、物業(yè)完善費用，并計入相關計稅成本對象。依據：權責發(fā)生制原則發(fā)【2009】31號三十四條企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的， 不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本。注：票據的所屬時間一般限定在三年以內， 如果稅率沒有變化，直接計入實際取得當年，否則應當進行追溯調整預計工程成本第三十二條除以下幾項預提( 應付)費用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。( 一) 出包工程未最終辦理結算而未取得全額的，在證明資料充分的前

2、提下，其金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10。注：主要對應合同約定的付款期限沒有屆滿的金額，不包括約定的付款期限已經屆滿但沒有實際付款的金額，以及建設方提供的設備款。( 二) 公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照規(guī)定必須配套建造的條件。注：提供工程施工合同和建設工程規(guī)劃備案材料（含造價工程師編制的造價）園林綠化屬于基礎設施，不包括在內青島地稅疑：2013答發(fā)【2009】31號第三十二條規(guī)定：“ 除以下幾項預提（應用外，計稅成本均應為實際發(fā)生的成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未

3、取得全額的，在證明資料充分的前提下，其金額可以預提，但最高不得超 過 合 同 總 金 額 的10%?！背霭こ填A提費用的前提是否應該是已完工工程？ 預提費用稅前扣除的有效時間如何把握？ 其辦理結算的時間在相關法律 上 有 無 具 體 的 限定？ 該條是否也應遵循國家稅務2011年第34號公告第六條的規(guī)定？答發(fā)【2009】第九條規(guī)定31“ 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合

4、并計算的應納稅所得額”。據此，如房地產企業(yè)銷售未完工產品，其企業(yè)所得稅處理方式為先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額，不存在結算計稅成本。開發(fā)產品完工后，企業(yè)才需要按規(guī)定結算其計稅成本。發(fā)【2009】31第三十五條規(guī)定“ 開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管稅務機關確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按中民征收管理法的有關規(guī)定對其進行處理”。房地產企業(yè)出包工程未最終辦理結算而未取得全額的，在證明資料充分的前提下，可據此在選定計稅成本核算的終止日后，

5、其金額可以在最高不超過合同總金額的10% 的范圍內預提。發(fā)【2009】31第三十四條規(guī)定“企業(yè)在結算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規(guī)定計入計稅成本”。本條沒有明確取得合法憑據可計入計稅成本的最長時限。結合15號公告第六條“根據中民征收管理法的有關規(guī)定，對企業(yè)發(fā)現以前年度實際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項申報及說明后，準予追補至該項目發(fā)生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過 5 年”之規(guī)定，可以理解為房地產取得合法憑據可計入計稅成本的最長時限為 5 年。( 三) 應向上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。注：房地產開發(fā)產品在建造過程中按照相關文件規(guī)定應該繳納的，且有確定的金額或者有具體收取標準的各項費用。2010年度青島企業(yè)所得稅匯算清繳若干問題的公告房地產企業(yè)預提報批報建費用，應提供相關部門關于此項的文件規(guī)定，或者企業(yè)能夠提供相關部門發(fā)出的