房屋建筑基礎(chǔ)知識(shí)

1、房地產(chǎn)常識(shí)容積率： 是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率總建筑面積建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會(huì)越高。建筑密度： 規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。出房率： 是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所 以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。住宅居住面積： 是指小區(qū)住宅分戶門內(nèi)的臥室和起居室等的凈面積的總和。綠地率： 是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目

2、前天津市規(guī)定的新建 小區(qū)綠化率應(yīng)在30以上。住宅的層高和凈高： 層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，這個(gè)高度 就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上 表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）中規(guī)定，住 宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。住宅的進(jìn)深： 住宅的長(zhǎng)度和進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線 到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI100-87）規(guī)定，住宅的進(jìn)深采用下列常用參

3、數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。8.住宅的開間： 在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之 間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)（GBI110-87）規(guī)定：住宅建筑的開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。9.商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則節(jié)選： 商品房整棟銷售，商品房的銷售面積即為整棟商品房的建筑面積（地下室作為人防工程 的，應(yīng)從

4、整棟商品房的建筑面積中扣除）。 商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi) 建筑面積（以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。 商品房銷售面積套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e 套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成： A.套（單元）內(nèi)的使用面積 B.套內(nèi)墻體面積（商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外 墻包括山墻均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積，非共 用墻墻體水平的投影面積的全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積） 套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為： 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺(tái)建筑面積 公用建筑面積由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間

5、、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑物服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。 B.套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（山墻）墻體水平投影面積的一半。 公用建筑面積計(jì)算： 整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚、及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑 面積。 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算： 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積10.商品房面積誤差的處理方式按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定

6、面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理： 面積誤差比絕對(duì)值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超過3時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期30日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人, 同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的,產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3之 內(nèi)（含3）的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán) 歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3（含3）以 內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過3的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)雙倍返還買受人。按建筑面積

7、計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。11.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示： 住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證，提供商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。12.商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已經(jīng)完成所有權(quán)初始登記和取得準(zhǔn)許交付使用證的商品房出售給購房人，由購房人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給購房人，由購房人支付房?jī)r(jià)款的行為。13.購房人將預(yù)購的商品房在初始登記交付使用前轉(zhuǎn)讓給他人的

8、，應(yīng)當(dāng)按照下列 規(guī)定辦理： 尚未付清商品房總房?jī)r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的同意；已付清商品房總房?jī)r(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人訂立預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同， 并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；貸款購房的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)事先征得貸款銀行同意，有保證人的應(yīng)當(dāng)征得保證人同意；轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自簽訂預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同之日起三十日內(nèi)，持原商品房買賣 合同和預(yù)購商品房轉(zhuǎn)讓合同向房地產(chǎn)行政主管部門備案。14.商品房銷售須具備以下五證： 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證和 商品房銷售許可證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的劃分：一級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓新建商品房市場(chǎng)。三級(jí)市

9、場(chǎng)：存量及二手房市場(chǎng)。（二）單元房：能夠獨(dú)立使用、有明確的權(quán)屬（產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)）界定的獨(dú)立房屋。按權(quán)屬性質(zhì)劃分：產(chǎn)權(quán)： :完全產(chǎn)權(quán) 商品房、私產(chǎn)、 房改購房（以成本價(jià)購買）。 :部分產(chǎn)權(quán) 房改購房（以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買）共有產(chǎn)權(quán)。使用權(quán)： ：公產(chǎn) ：企業(yè)產(chǎn)： 自管產(chǎn) 托管產(chǎn) ：其他：軍產(chǎn)、宗教產(chǎn)按房型劃分：（1）一室（獨(dú)單）： 中獨(dú) 偏獨(dú) 直門獨(dú) 其他：鴛鴦獨(dú)。（2）兩室： 偏單 中單 其他。（3）三室（4）拆間： 拆大拆小獨(dú)廚三拆一三拆二套偏其他：老樓、筒子樓其他：四室、躍層按朝向劃分：（1）南北朝向： 南北向陽面陰面(2)東西朝向： 東西向東照西照（3）金角（4）銀角（5）銅角（6）鐵角按形狀劃分：

10、條子樓墩子樓其他：鋸齒樓、蛇形樓、八角樓。按建筑結(jié)構(gòu)劃分：磚混鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)： 框架結(jié)構(gòu) 框剪結(jié)構(gòu) 框架筒體。鋼結(jié)構(gòu)。磚木結(jié)構(gòu)。木結(jié)構(gòu)。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。6、按面積劃分：（1）建筑面積（2）使用面積（3）計(jì)租面積（不計(jì)算陽臺(tái)面積的使用面積）。（4）產(chǎn)權(quán)面積（經(jīng)過產(chǎn)權(quán)測(cè)量后核發(fā)產(chǎn)權(quán)證的面積）。按樓層劃分：低層：1-3層。多層：4-7層。高層：8層以上。二、評(píng)估相關(guān)知識(shí)1房地產(chǎn)估價(jià)：從專業(yè)估價(jià)的角度來講，房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算或判定的活動(dòng)。估價(jià)方法：比較法

11、。成本法。收益法。 以上為三大基本方法，此外還有一衍生的方法，如假設(shè)開發(fā)法等。比較法：是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些房地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。（1）比較法的操作步驟：搜集交易實(shí)例 選取可比實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 進(jìn)行交易情況修正 進(jìn)行交易日期修正 進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正 求取比準(zhǔn)價(jià)格 。（2）求取比準(zhǔn)價(jià)格：交易對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格*交易情況修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 成本法：是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格 ，然后扣除折舊，以次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用范圍：適用于那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育館、醫(yī)院、政府辦公樓、公園等公用、公益房地產(chǎn) ，以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建造的房地產(chǎn)。計(jì)算公式：積算價(jià)格=重新購建價(jià)格-折舊 收益法：是求取估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。適用條件：是有收益或有潛在收益的房地