武漢沌口項(xiàng)目策劃市場調(diào)研報(bào)告

1、武漢沌口項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告一、都市概況1. 武漢都市2. 武漢新區(qū)3. 漢陽城區(qū)4. 沌口（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）二、 武漢市、漢陽、沌口房地產(chǎn)業(yè)狀況1. 武漢房地產(chǎn)狀況2. 漢陽房地產(chǎn)狀況3. 沌口板塊狀況4. 區(qū)域內(nèi)典型樓盤情況三、 沌口客戶分析四、 建議一、 都市概況1. 武漢都市理解武漢市是湖北省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，華中地區(qū)的最大都市，是中國中部重要的工業(yè)基地和交通樞紐，素有“九省通衢”美稱。世界第三大河長江及其最大的支流漢水橫貫市區(qū)，將武漢一分為三，形成了武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)隔江鼎立的格局，一城三鎮(zhèn)、各成體系的地理格局形成了市民各自的生活適應(yīng)。盡管現(xiàn)在長江、漢江上差不多有座跨

2、江大橋?qū)⑷?zhèn)連為一體，但即使是專門便利的交通，也無法縮短那個(gè)都市的居民多年來不愿跨江而居的心理距離。武漢現(xiàn)轄9個(gè)城區(qū)、4個(gè)郊區(qū)，人口約831萬人，其中市區(qū)人口481萬，土地面積8467平方公里。武漢處于平原向低山丘陵過渡地區(qū)，中部低平，南部丘陵、崗地密集，北部低山林立，80%以上面積為崗壟平原和平坦平原地區(qū)。武漢有“百湖之市”之稱，共有湖泊147個(gè)，其中主城區(qū)38個(gè)，總面積近90000畝。通過50多年的建設(shè)，武漢已成為我們祖國腹地一座多功能的綜合型特大都市。都市的綜合實(shí)力保持全國第六位，在華中地區(qū)，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相對較快，經(jīng)濟(jì)總量位次居前，成為了中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的領(lǐng)頭羊。在西部大開發(fā)戰(zhàn)略的推動下，我

3、國新的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展將形成東-中-西“H”型格局，武漢將成為重要的戰(zhàn)略大支點(diǎn)。這種經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的強(qiáng)輻射效應(yīng)必定帶動武漢都市超規(guī)模進(jìn)展。作為華中的中心都市，武漢具有獨(dú)特的進(jìn)展優(yōu)勢，以武漢為中心的長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)將進(jìn)展成為繼長江三角洲、珠江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)之后中國二十一世紀(jì)經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)展的第四期。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的武漢都市總體規(guī)劃將武漢都市進(jìn)展的總體目標(biāo)界定為到2006年左右，把武漢建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)勢力雄厚、教育發(fā)達(dá)、都市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會高度文明，并具有濱江濱湖特色的現(xiàn)代都市。因此同時(shí)也應(yīng)該看到，隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程加快，武漢在打算經(jīng)濟(jì)和短缺經(jīng)濟(jì)條件下的許多優(yōu)勢已日漸消

4、逝，如過去“九省通衢”，區(qū)位優(yōu)勢明顯；而今交通發(fā)達(dá)，武漢僅成過往驛站，難以留住客人。如武漢國有經(jīng)濟(jì)比重大，過去要緊依靠政策支持進(jìn)展壯大；而今則面臨人員精簡、重新上崗的多重困難，遠(yuǎn)不如非國有經(jīng)濟(jì)包袱輕、機(jī)制靈活。總起來看，武漢在進(jìn)展中，既有優(yōu)勢，也有不利因素，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。表一：2000年2003年經(jīng)濟(jì)狀況要緊指標(biāo) 單位：億元 增幅： 年份指標(biāo)2000 增幅2001 增幅 2002 增幅2003 增幅國民生產(chǎn)總值1206.84 12.01347.8 12.01492.74 11.81662.4 12.1 其中： 第一產(chǎn)業(yè)81.36 4.4 85.03 5.389.53 3.9 95.13 4.

5、3 第二產(chǎn)業(yè)533.31 12.5594.84 12.9660.46 12.2741.8 12.8 第三產(chǎn)業(yè)592.17 12.6667.93 12.1742.75 12.3825.47 12.5固定資產(chǎn)投資額461.93 7.1 508.44 10.0570.43 12.1645.06 13.1消費(fèi)品零售總額 606.1 12.3685.82 13.0 770.08 12.3853.99 12進(jìn)出口總額（億美元）6.84 12.9 21.56 6.0 22.02 2.0 31.36 42.3城鄉(xiāng)居民儲蓄存款659.44 14.7802 21.61079.96 29.71285.53 19城鎮(zhèn)

6、居民平均工資（元）7268 7.59080 10039 11719 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）6761 8.0 7305.05 8.1 7820 7.1 8524.52 9城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元）6075 11.4 6342.29 4.4 6833 7.7 7251.32 6.1注：城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)分不為 38.5、38.1、38.45、40.6% 2.武漢新區(qū)通過一年多時(shí)刻的醞釀，“武漢新區(qū)”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，正式進(jìn)入操作時(shí)期。“武漢新區(qū)”由長江、漢江、京珠高速公路圍合而成，（包括現(xiàn)在的漢陽區(qū)、武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和蔡甸區(qū)的一部分，相當(dāng)于武漢目前的主城區(qū)建成面積）規(guī)劃用地面積368平方公里，規(guī)

7、劃人口到2020年為100萬人。武漢市期望，通過投入巨資和注入先進(jìn)理念，用高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)，在漢陽這片靈秀之地崛起一座現(xiàn)代化新城。今年將首先啟動“一線（漢江南岸線）一片（漢陽四新地區(qū)）兩路（梅子路和四新大道）”的基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，共涉及基建項(xiàng)目項(xiàng)，總投資億元；將漢江南岸沿線、長江沿線、梅子路兩側(cè)、國道沿線、四新片等個(gè)片區(qū)作為土地儲備供應(yīng)工作的重點(diǎn)，儲備土地畝，占全市土地儲備打算的，拆遷房屋面積萬平方米，動遷居民戶。打算供應(yīng)土地畝，占全市土地供應(yīng)打算的。打算投入資金億元，加上其他景觀建設(shè)的先期投資，今年需總投入億元左右的資金。新區(qū)規(guī)劃要緊突出以“三大特色功能組團(tuán)、四湖連通的水系生

8、態(tài)網(wǎng)絡(luò)、五縱五橫的道路骨架”為特點(diǎn)的進(jìn)展框架，三大特色功能組團(tuán)包括漢江組團(tuán)、沌口組團(tuán)和四新組團(tuán)；“四湖連通”包括墨水湖、南太子湖、龍陽湖、三角湖；“五縱五橫”是指縱向的十升路、芳草路、梅子路、攔江堤路、濱江大道，橫向的琴臺路、漢陽大道、二環(huán)線、三環(huán)線、沌陽大道。武漢市政府打算用4年左右時(shí)刻，完成重要地區(qū)和要緊組團(tuán)的要緊基礎(chǔ)設(shè)施和重要功能性、公益性項(xiàng)目建設(shè)，差不多形成“武漢新區(qū)”都市框架。屆時(shí)，武漢新區(qū)將建成輻射武漢乃至華中地區(qū)的現(xiàn)代制造業(yè)基地、生產(chǎn)服務(wù)中心、市級文化旅游中心和風(fēng)貌獨(dú)特的商住新城區(qū)，其中，現(xiàn)代制造業(yè)基地（沌口組團(tuán)，94平方公里）要緊立足武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，形成產(chǎn)業(yè)相對集聚、功能互

9、補(bǔ)的工業(yè)片區(qū)，打造高起點(diǎn)、高水準(zhǔn)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，使之成為武漢新區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的增長點(diǎn)和動力源。強(qiáng)化現(xiàn)代制造業(yè)功能，推動產(chǎn)業(yè)升級，極大地提高都市就業(yè)商品，提升武漢的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；生產(chǎn)性服務(wù)中心（四新組團(tuán)，46平方公里）以進(jìn)展四新地區(qū)為重點(diǎn)，規(guī)劃以梅子路、四新大道為軸，培植新的都市功能，進(jìn)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，為武漢新區(qū)的進(jìn)展注入活力，也是武漢新區(qū)新形象、新特色、新功能的集中展示區(qū)，同時(shí)服務(wù)于沌口組團(tuán)和漢江組團(tuán)；市級文化旅游中心（漢江組團(tuán)，59平方公里）要緊是對漢陽中心城區(qū)用地進(jìn)行整合，完善其文化旅游、居住功能，以兩江開發(fā)帶動文化旅游設(shè)施的建設(shè)和濱江都市景觀的形成，建成文化旅游區(qū)，并結(jié)合漢江、長江沿岸開發(fā)與舊

10、工業(yè)區(qū)搬遷、改造和置換，提升區(qū)域整體生活品質(zhì)，凸顯新區(qū)文化底蘊(yùn)。 3.漢陽城區(qū)漢陽地處武漢西南部, 瀕臨兩江、內(nèi)涵九湖，與漢口、武昌隔江鼎立構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。獨(dú)居一鎮(zhèn)的漢陽區(qū)，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心。全區(qū)轄9個(gè)行政街道，2個(gè)鄉(xiāng)，總面積108平方公里，常住人口51萬。 漢陽歷史悠久，在武漢三鎮(zhèn)城邑建制中名位最早，自漢末以來確實(shí)是歷代風(fēng)景勝地。區(qū)內(nèi)有著稱于佛教叢林的歸元禪寺、楚天名樓晴川閣、高山流水古琴臺、漢陽古樹、石榴花塔等。1985年，經(jīng)武漢市人民政府批準(zhǔn)為風(fēng)景旅游城區(qū)，1998年又被批準(zhǔn)為山水園林城試驗(yàn)區(qū)。現(xiàn)在月湖、蓮花湖、晴川閣等8大風(fēng)景區(qū)已初具雛形。

11、 漢陽交通發(fā)達(dá)，基礎(chǔ)設(shè)施完善。全區(qū)沿江岸線32公里，擁有大小碼頭42個(gè)。楊泗港吊裝碼頭可常年?？?000噸級貨輪。從漢陽中心區(qū)到武漢最大的鐵路客運(yùn)、貨運(yùn)站僅5公里，距武漢天河機(jī)場、王家墩機(jī)場僅28公里和10公里。區(qū)內(nèi)318國道、漢陽大道、鸚鵡大道、琴臺路和正在動工興建的墨水湖北路形成了縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)、方便快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。漢陽經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚，巨大進(jìn)展?jié)摿φ鸩酵宫F(xiàn)。武漢健民制藥廠、武煙集團(tuán)、百威公司、神龍汽車有限公司等130余家大中型企業(yè)已坐落區(qū)內(nèi)。區(qū)屬工業(yè)迅速進(jìn)展，共有機(jī)械、電子、建材、化工、紡織、輕工、汽車改裝、生物工程等十多個(gè)門類，已形成綜合性工業(yè)基地。依據(jù)初具雛形的區(qū)域特色，漢陽市政府

12、正著力建設(shè)三大工業(yè)園，分不是依托漢陽開發(fā)區(qū)建設(shè)汽車產(chǎn)業(yè)園：規(guī)劃3平方公里，建成一座集“汽車與配件生產(chǎn)、汽車展示博覽、汽車貿(mào)易與營銷、汽車倉儲與現(xiàn)代物流、汽車信息與服務(wù)”等多功能于一體的現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)工園區(qū)。依托黃金口工業(yè)園：規(guī)劃1000畝，建設(shè)以國棉一廠為龍頭的紡織工業(yè)板塊；規(guī)劃3000畝，建設(shè)以百威為龍頭的飲料食品工業(yè)板塊；規(guī)劃3000畝，建設(shè)以蘇泊爾集團(tuán)公司為龍頭的廚具制造工業(yè)板塊；建設(shè)以健民集團(tuán)為龍頭的藥品制造工業(yè)板塊；建設(shè)以誠成文化、雅都彩印為龍頭的包裝、彩印制造工業(yè)板塊，形成2000畝的園區(qū)規(guī)模。依托南太子湖：興建信息、生物、機(jī)電現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)。規(guī)劃園區(qū)面積3500畝，與武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)

13、區(qū)聯(lián)動共建，進(jìn)展以信息、生物、機(jī)電產(chǎn)品為主的現(xiàn)代制造業(yè)。15月份武漢各城區(qū)要緊經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)參數(shù)漢陽科教文化事業(yè)進(jìn)展迅速。全區(qū)有科研機(jī)構(gòu)53家，科技人員6305人，其中具有高級專業(yè)技術(shù)職稱的535人，具有中級專業(yè)技術(shù)職稱的2172人，具有初級專業(yè)技術(shù)職稱的3598 人。區(qū)內(nèi)共有中小學(xué)校84所，幼兒園75所，職業(yè)中專、職業(yè)高中3所。有醫(yī)院18所，防疫保健機(jī)構(gòu)5家，形成了完善的醫(yī)療衛(wèi)生網(wǎng)絡(luò)。漢陽市政府都市規(guī)劃思路：文化旅游城：打造南岸嘴景觀區(qū)、月湖文化藝術(shù)區(qū)、歸元寺文化旅游區(qū)、武漢動物園觀賞區(qū)、蓮花湖渡假區(qū)等五大景區(qū)和長江、漢江景觀帶，構(gòu)筑競相輝映的文化旅游群落。武漢汽車城：現(xiàn)有經(jīng)銷商700余家，經(jīng)營汽

14、車品牌達(dá)40余種，年銷售額近40億元。在以后，汽車城將規(guī)劃50平方公里，建成華中地區(qū)最大的整車制造中心、貿(mào)易中心、零配件加工中心、博覽中心、運(yùn)動休閑中心和信息服務(wù)中心?，F(xiàn)代商住城：漢陽108平方公里土地，建成區(qū)僅32平方公里，這為現(xiàn)代商住城建設(shè)提供了寬敞空間。商住城建設(shè)將堅(jiān)持“整體規(guī)劃、連片開發(fā)、突出特色、塑造品牌”的構(gòu)想，以四新住宅新區(qū)建設(shè)為龍頭，以內(nèi)興“兩道”（漢陽大道、鸚鵡大道）、外活“兩江”（長江、漢江）為重點(diǎn)，以濱湖、臨江開發(fā)為特色，實(shí)施住宅開發(fā)戰(zhàn)略。在四新地區(qū)規(guī)劃22.2平方公里，開發(fā)居住規(guī)模將達(dá)30萬人的示范新區(qū)；規(guī)劃好漢陽大道、鸚鵡大道沿線，結(jié)合舊城改造，搞好臨街房屋開發(fā)與建設(shè)

15、；利用親江臨湖優(yōu)勢，圍繞兩江、墨水湖、蓮花湖等，實(shí)施滾動開發(fā)。 4.沌口（武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)位于漢陽區(qū)西南部，市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，毗鄰長江，離市中心15公里，水、陸交通便捷，進(jìn)展腹地寬敞，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)于1991年5月動工興建，1993年4月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為國家級開發(fā)區(qū)，有美好的進(jìn)展前景。發(fā)區(qū)規(guī)劃面積31平方公里，目前已開發(fā)15平方公里，已建成5條形象路、3個(gè)特色公園、5個(gè)住宅小區(qū)，全區(qū)綠色面積達(dá)293個(gè)平方厘米，人均占有綠地105平方米。開發(fā)區(qū)以汽車產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為龍頭，同時(shí)進(jìn)展機(jī)械、電子、食品、建材、輕工等產(chǎn)業(yè)。截止目前，開發(fā)區(qū)內(nèi)已有30多個(gè)跨國公司、

16、知名企業(yè)入駐，引進(jìn)項(xiàng)目611個(gè)，注冊企業(yè)合計(jì)700多家。由于開發(fā)區(qū)以國家產(chǎn)業(yè)政策為導(dǎo)向，以興辦三資企業(yè)為主，實(shí)行沿海開放都市開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策和新型治理體制，隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境好轉(zhuǎn)，開發(fā)區(qū)的前景會更好。(1)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r隨著開發(fā)區(qū)的迅速進(jìn)展，汽車制造業(yè)“一花獨(dú)放”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)格局將被打破，汽車制造業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，出口加工業(yè)三足鼎立之勢已在開發(fā)區(qū)內(nèi)形成。在今年全面啟動的20個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中，信息技術(shù)，生物工程，新能源，新材料，環(huán)保等產(chǎn)業(yè)構(gòu)成支撐開發(fā)區(qū)快速進(jìn)展的新支柱。長征火箭公司投資1億元建設(shè)研發(fā)中心，長城寬帶公司投資5000萬元建設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，武塑集團(tuán)投資1.53億元建設(shè)工業(yè)

17、園。規(guī)劃1000畝，首期開發(fā)583畝的高科技產(chǎn)業(yè)園的基礎(chǔ)設(shè)施已完成，1.4萬平方米的綜合科技樓將在今年5月竣工。目前，產(chǎn)業(yè)園已引進(jìn)電子信息，新醫(yī)藥等7個(gè)高新科技項(xiàng)目，總投資達(dá)3億多元。 去年5月動工興建的武漢出口加工，將于今年5月10前封關(guān)運(yùn)作，封關(guān)后立即進(jìn)入出口加工區(qū)的企業(yè)達(dá)30家，投資額達(dá)20多億元。出口加蔚藍(lán)色將為中部各省出口加工企業(yè)的聚攏中心，成為進(jìn)展外向型經(jīng)濟(jì)的重要支撐。 三足鼎立之勢，使武漢開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。據(jù)悉，20個(gè)建設(shè)項(xiàng)目投產(chǎn)后，今年全區(qū)將新增產(chǎn)值130多億元。(2)區(qū)內(nèi)環(huán)境開發(fā)區(qū)位于武漢市區(qū)西南、市區(qū)中環(huán)線與外環(huán)線之間，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級開發(fā)區(qū)，它四周湖泊圍繞，

18、景色秀美。三角湖、后官湖等七個(gè)湖泊如“眾星捧月”將開發(fā)區(qū)鑲嵌在湖光水色之中。區(qū)內(nèi)自然社會人文環(huán)境俱佳。 開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積為31平方公里，遠(yuǎn)期操縱面積為90.7平方公里，已開發(fā)面積31平方公里。開發(fā)區(qū)分為四個(gè)功能區(qū)：工業(yè)區(qū)、旅游不墅區(qū)、治理服務(wù)金融區(qū)以及生活居住外知名企業(yè)進(jìn)駐，如神龍、百事可樂、頂益食品等。區(qū)內(nèi)人口要緊為新興工業(yè)人口，素養(yǎng)較高。另外，占地達(dá)88萬平方米的武漢市體育中心正在區(qū)內(nèi)興建，它包括一座6萬人體育場，一座8千人體育館及海灣館等大型體育設(shè)施；由江漢大學(xué)、華中科技大學(xué)漢口分校、武漢市職工醫(yī)學(xué)院合并的新江漢大學(xué)已全面啟動。(3)交通狀況開發(fā)區(qū)距漢陽王家灣7公里，車程7分鐘，目前有58

19、5、70等四條公交線路連接武漢三鎮(zhèn)，318國道與京珠高速公路縱貫開發(fā)區(qū)。區(qū)內(nèi)道路井然有序，兩條寬50米的大道在區(qū)內(nèi)交叉（橫向龍陽大道，縱向沌陽大街）基于這兩條大街平行的神龍街寬40米、漢強(qiáng)街寬30米。與龍陽大道平行的建業(yè)路、創(chuàng)業(yè)路、興業(yè)道、旺業(yè)道寬30米。(4)配套設(shè)施目前區(qū)供水、供電、供熱、通訊、排水與污水處理等各各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，現(xiàn)有同濟(jì)醫(yī)院開發(fā)區(qū)分院，另有神龍醫(yī)院等四所醫(yī)院、一所衛(wèi)生防疫站。有漢陽一中、武漢實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校等全日制中小學(xué)校21所，新江漢大學(xué)業(yè)已遷至區(qū)內(nèi)。中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行均在開發(fā)區(qū)建立了支行，可為了區(qū)企業(yè)提供各類金融服務(wù)。另外，一期占地865畝

20、，包括一座萬人體育場、一座8千人體育館以及游泳館等大型體育設(shè)施的武漢市體育中心正在區(qū)內(nèi)興建。 開發(fā)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施方面共投入近30億元，實(shí)現(xiàn)了“八通一平”。從開發(fā)區(qū)自身?xiàng)l件來分析，開發(fā)區(qū)內(nèi)極具房地產(chǎn)進(jìn)展?jié)摿?，但投資什么樣的項(xiàng)目則要具體分析市場行情及走勢，準(zhǔn)確把握消費(fèi)者需求，依照消費(fèi)者需求生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品，才能達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)的目的，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。二、 武漢市、漢陽、沌口房地產(chǎn)狀況1、武漢市房地產(chǎn)市場環(huán)境分析2003年武漢房地產(chǎn)在諸多政策的實(shí)施中悄然而過，從年初的停止不墅類用地到央行121號文件和國務(wù)院18號文件，從獵取土地質(zhì)優(yōu)者得的原則到預(yù)售門檻提高；諸多政策的出臺保障了全市房地產(chǎn)業(yè)

21、的健康、有序地進(jìn)展。從投資情況看，今年一季度我市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈強(qiáng)勁的增長勢頭，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.41億元，同比增長72.7%，高出全社會固定資產(chǎn)投資同期增幅20.2個(gè)百分點(diǎn)，房屋開復(fù)工面積、商品房銷售面積、銷售額等幾項(xiàng)要緊指標(biāo)均出現(xiàn)近年來單月最高增幅。本篇通過對2004年上半年進(jìn)展差不多情況的描述和分析，展望和預(yù)測2004年下半年房地產(chǎn)進(jìn)展的趨勢和前景。 開發(fā)投資再創(chuàng)新高,住宅投資仍然是我市房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長的要緊動力今年一季度住宅完成投資19.57億元，同比增長54.4%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.9%，住宅投資仍然占我市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主導(dǎo)地位。受寫字樓和商業(yè)營業(yè)用房投

22、資回報(bào)高于住宅阻礙，開發(fā)商加大投資力度，今年一季度寫字樓開發(fā)投資0.69億元，同比增長112.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資1.49億元，同比增長113.5%。寫字樓與商業(yè)營業(yè)用房投資增幅分不比住宅開發(fā)投資增幅高出58.5和59個(gè)百分點(diǎn)。 施工面積穩(wěn)步增長開發(fā)規(guī)模不斷擴(kuò)大今年一季度房屋開復(fù)面積900.63萬平方米，接近去年全年開復(fù)工總面積的5成，同比增長36.0%。其中新開工面積180.99萬平方米，同比增長18.7%。 竣工面積略有上升商品房屋竣工面積33.89萬平方米，同比增長18.7%，其中商品住宅竣工面積31.13萬平方米，同比增長19.4%。 商品房消費(fèi)需求旺盛市民受預(yù)期房價(jià)會接著上漲阻礙，

23、商品房銷售持續(xù)火爆。今年一季度全市商品房銷售面積68.97萬平方米，同比增長88.2%；商品房銷售額15.75億元，同比增長135.3%。其中，銷售給個(gè)人14.71億元，同比增長138.3%，占全部銷售額的比重為93.4%。今年一季度全市商品房平均銷售價(jià)格為2283元/平方米，同比上漲25%。其中，商品住宅平均銷售價(jià)格為2244元/平方米，上漲24.7%。 土地儲備進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了進(jìn)一步進(jìn)展的空間。今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用于土地購置費(fèi)用共4.07億元，同比增長93.5%；完成土地購置面積150.33萬平方米，同比增長41.1%。土地購置的高增長，為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)進(jìn)展奠定了相應(yīng)

24、的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開發(fā)到位資金增加隨著我市房地產(chǎn)市場逐漸升溫，今年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資到位資金78.09億元，同比增長262.6%，其中，國內(nèi)貸款20.92億元，同比增長484.4%；利用外資0.55億元，同比增長232.9%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金27.86億元，同比增長184.2%；收受購房者定金及預(yù)收款22.84億元，同比增長285.8%。2、漢陽樓市綜述漢陽樓市板塊分析 鐘家村板塊依托比較發(fā)達(dá)的商業(yè)和交通優(yōu)勢，該板塊住宅產(chǎn)業(yè)進(jìn)展迅速。金橋嘉園、鸚鵡花園玫瑰、芳卉園、東方江景園、康泰苑、藍(lán)江家園、嘉怡苑等樓盤在沒有什么宣傳的前提下，銷售奇好；上海復(fù)地集團(tuán)斥資11億在黃金地段歸元寺旁打造建筑

25、面積35萬平方米的“復(fù)地翠微新城”，業(yè)內(nèi)有人預(yù)測，該項(xiàng)目的崛起可能樹立鐘家村板塊新地標(biāo)。鐘家村板塊置業(yè)優(yōu)勢比較明顯：商業(yè)配套成熟，各新建小區(qū)也已將商業(yè)納入了規(guī)劃建設(shè)范圍；交通便利，輻射武漢三鎮(zhèn)，到漢口、武昌不足10分鐘車程，晴川橋取消收費(fèi)，琴臺路通車，使得位于這一帶的樓盤銷售量有所上漲；房價(jià)適中，多層平均價(jià)格在2800元平方米左右，小高層一般為3000元平方米，復(fù)地翠微新城的推出可能會帶動周邊樓盤的售價(jià)，但相比于隔江的漢口、武昌來講，該板塊房價(jià)仍然較低；風(fēng)景秀美，臨江臨湖，能充分滿足臨水居住的需求；文化氛圍濃厚。 漢陽大道板塊扎堆經(jīng)營居住氣候形成 該板塊房地產(chǎn)開發(fā)勢頭一直比較強(qiáng)盛。荷塘月色、花

26、前樹下、繽紛四季、金龍花園、東方華爾茲、麗水花園、潤帝嘉園、雅麗佳園、陽城景園等樓盤都聚攏在該板塊。正在銷售的樓盤如花前樹下、東方華爾茲等銷售業(yè)績保持良好而繽紛四季、桃花島都市花園等項(xiàng)目后期也在積極籌備當(dāng)中。 該板塊樓盤要緊以多層為主，價(jià)格也徘徊在2200元平方米左右（除了東方華爾茲等小高層項(xiàng)目外）。該板塊置業(yè)優(yōu)勢：地理位置優(yōu)越，交通便利；市政配套設(shè)施齊全；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，生活購物方便；教育配套好。 二橋板塊 地段優(yōu)越與漢口一衣帶水 月湖路的通車和知音橋的取消收費(fèi)改善了該板塊的交通環(huán)境，知音社區(qū)的成熟為該板塊的旺盛人氣提供了保障。由于以上緣故，該區(qū)域的樓盤銷售量差不多上漲。碧水晴天、國信新城、統(tǒng)建

27、玫瑰新苑、楓橋苑等樓盤也都保持了良好的銷售紀(jì)錄。二橋板塊置業(yè)優(yōu)勢：與漢口中心一衣帶水；借助知音社區(qū)的優(yōu)勢，該片區(qū)比較成熟，人氣旺盛；地處王家灣商圈，商業(yè)配套好，生活方便；一面臨江，風(fēng)景宜人，環(huán)境清靜，適合居住。 龍陽大道板塊 南國明珠扛鼎之作 該板塊長期以來在居住方面沒有明顯的進(jìn)展，而商業(yè)方面如汽車銷售一直占據(jù)主角。澳門新億勝的到來以及總建面70萬平方米的南國明珠的崛起將改變這一“傳統(tǒng)”。 由澳門新億勝投資進(jìn)展有限公司投資15億、新億勝（武漢）置業(yè)進(jìn)展有限公司開發(fā)的“南國明珠”于2003年5月閃亮登場。該項(xiàng)目以多層為主、輔以部分小高層，總建筑面積70多萬平方米，一共分四期開發(fā)、目前一期小高層銷

28、售良好。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該項(xiàng)目將成為漢陽近兩年的扛鼎之作，同時(shí)也代表房地產(chǎn)今后的進(jìn)展方向。龍陽大道板塊置業(yè)優(yōu)勢：除了交通、商業(yè)、自然環(huán)境等因素外，該板塊的升值潛力則是在此置業(yè)的一個(gè)理由，拆遷改造、汽車銷售長廊的建成等將給該板塊新的機(jī)遇，三鎮(zhèn)有識之士自會領(lǐng)悟。 沌口板塊 相互競爭相互添彩 2001年，在漢陽區(qū)地產(chǎn)進(jìn)展相對緩慢的情況下，曾是一片荒涼的沌口經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)異軍突起，開發(fā)熱潮急劇升溫，眾多住宅項(xiàng)目破土而出，成為目前武漢市最為矚目的房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一。2004年由美好愿景在后官湖開發(fā)的1600畝東方夏威夷以其獨(dú)特美式夏威夷結(jié)合日本之簡潔建筑風(fēng)格再次吸引了人們對沌口片區(qū)的關(guān)注。沌口自然環(huán)境優(yōu)美

29、，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之勢，且水質(zhì)優(yōu)良、污染程度低；交通狀況好，南靠長江，西交京珠高速公路，北倚后官湖，318國道、滬蓉高速公路縱貫全境；大型企業(yè)目前該區(qū)域房價(jià)偏低，但后發(fā)優(yōu)勢明顯，既適合居住也適合投資。 綜上所述，漢陽近年的房地產(chǎn)可謂遍地開花，各有特色。消費(fèi)者可依照自身需要，選擇自己最適合的安居樂業(yè)之所。漢陽樓市特點(diǎn)： 區(qū)域逐步成熟 以旅游、商業(yè)、環(huán)境、工業(yè)作支撐，漢陽居住新區(qū)氣候日漸形成，武漢三鎮(zhèn)進(jìn)入了均衡進(jìn)展時(shí)期。以南岸嘴標(biāo)志性建筑為重點(diǎn)的國際性文化中心區(qū)、以知音藝術(shù)中心為重點(diǎn)的月湖文化展示區(qū)、以歸元寺擴(kuò)建工程為重點(diǎn)的宗教文化旅游區(qū)、以墨水湖整治改造為重點(diǎn)的武漢動物園觀賞區(qū)、

30、以龍陽湖、蓮花湖為重點(diǎn)的休閑度假區(qū)和龜山的開發(fā)建設(shè)相繼啟動。區(qū)域人氣逐漸旺盛，區(qū)域價(jià)值逐漸提升。商業(yè)配套比較成熟。為適應(yīng)市民需求和都市輻射需要，一批特色市場已建成。漢商、家樂福、華聯(lián)超市等一批骨干商貿(mào)企業(yè)的品牌效應(yīng)，其規(guī)模逐漸擴(kuò)大，商業(yè)新優(yōu)勢形成。十里裝飾、琴臺鋼材、五里水泵等30多個(gè)專業(yè)市場建成，正大、好美家、豫園等國內(nèi)外知名商家爭相到漢陽投資建店。 大盤引領(lǐng)潮流 一批有實(shí)力的開發(fā)公司相繼進(jìn)駐漢陽，漢陽樓市開發(fā)進(jìn)入大盤開發(fā)時(shí)代。建面72萬平方米的東方夏威夷、70萬平方米的南國明珠，67萬平米的大洋彼岸、50萬平方米的金色港灣、30萬平方米的奧林花園、35萬平方米的復(fù)地翠微新城、20萬平方米的

31、水木清華、等大盤將引領(lǐng)漢陽樓市潮流。 親水住宅受青睞 山水之美，古來共談，可要想在大都市里同時(shí)感受到山的靈性和水的神韻卻是一件奢侈的事。然而在武漢山水園林實(shí)驗(yàn)區(qū)的漢陽，“魚”和“熊掌”卻能兼得。漢陽兩江相擁，有十山六湖，山江相應(yīng)，城水相依，湖水相伴，這在全國中心城區(qū)中是罕見的。開發(fā)商熱衷臨湖開發(fā)，購房者熱衷臨水而居。因此，親水住宅開發(fā)成為該區(qū)樓市的一大亮點(diǎn)。 價(jià)格逐漸上漲銷售穩(wěn)步上升 銷售價(jià)格上，今年該區(qū)域?qū)⒊掷m(xù)上漲。多層項(xiàng)目均價(jià)將突破2400元平方米甚至3000元平方米，而小高層、高層均價(jià)超過2700元平方米。聯(lián)排不墅均價(jià)在2500元至3000元，獨(dú)體不墅均價(jià)賣到3500元至4000元。3、

32、區(qū)域內(nèi)典型樓盤分析 東方夏威夷（一期）（1）要緊統(tǒng)計(jì)資料開發(fā)商：湖北嘉信臣置業(yè)有限公司投資商：武漢美好愿景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑規(guī)劃：海斯蘭德建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司景觀設(shè)計(jì)：美國泛亞易道景觀設(shè)計(jì)公司地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū)建筑用地：1600畝建筑面積：720000容積率：0.67綠化率：41.2車位： 1：11、產(chǎn)品： 126戶多層洋房，面積89.4129.7 170戶聯(lián)排不墅，面積150.8228.5熱賣戶型：120平米三房、200平米聯(lián)排不墅一期售價(jià)：花園洋房起價(jià)：1740元/，均價(jià)：1900元/ 聯(lián)排不墅起價(jià)2400元/，均價(jià)：2850元/（2）賣點(diǎn)a、南臨一萬七千畝后官湖、北依二萬

33、七千畝的小南湖；b、集東南亞之豐富華美、日本之簡潔、夏威夷之熱情的水邊風(fēng)情建筑c、72萬平方米的東方夏威夷擁有自己的酒店與渡假村、形成以旅游資源為依托的產(chǎn)業(yè)鏈； （3）我們的看法東方夏威夷是我們在沌口調(diào)研接觸的所有項(xiàng)目中，最為高檔、綜合競爭力最強(qiáng)的一個(gè)典型項(xiàng)目，。它借助“南臨后官湖、北依小南湖”的獨(dú)特景觀優(yōu)勢，誠邀世界景觀設(shè)計(jì)界排名前十的美國泛亞易道公司擔(dān)綱設(shè)計(jì)，傾力打造美式夏威夷風(fēng)情。在其現(xiàn)場售樓部，我們觀看了小區(qū)的沙盤和樓書，這次調(diào)研中，東方夏威夷的現(xiàn)場售樓部布置是最有特點(diǎn)的，營造出夏威夷風(fēng)情，使顧客專門容易對其產(chǎn)生好感。東方夏威夷的業(yè)要緊緊來自于，特不是人民南路的商戶，以及政府機(jī)關(guān)和學(xué)校

34、老師和領(lǐng)導(dǎo)。從東方夏威夷的熱銷我們看到：自然景觀好、大規(guī)模、產(chǎn)品新穎的項(xiàng)目能夠吸引到區(qū)域外的客戶。 大洋彼岸（1）要緊統(tǒng)計(jì)資料開發(fā)商：武漢鴻亞假日置業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：上海同濟(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院園林設(shè)計(jì)：新景觀地理位置：蔡甸區(qū)南湖生態(tài)旅游區(qū)占地面積：2000畝總建筑面積：666700平方米容積率：0.51綠化率：60總戶數(shù)：一期800戶產(chǎn)品：多層為主、小高層并重，輔之以一定量的不墅。多層、小高層以板式一梯兩戶設(shè)計(jì)。售價(jià)：多層均價(jià)1800元/，聯(lián)排不墅均價(jià)2650元/，臨湖獨(dú)體 不墅4180元/，非臨湖獨(dú)立不墅3060元物業(yè)：不墅1元/，多層0.7元車位：1：1（2）賣點(diǎn)a、第一座群島生活形態(tài)的親水的親水概

35、念樓盤；b、營造“戶戶臨水，家家碼頭”的親水效果，水道彎廷，移步換景，其“唯我水路十八彎”的獨(dú)特景致辭已形成品牌，深入人心。（3）我們的看法大洋彼岸是以水為賣點(diǎn)，。它的廣告語“唯我水路18彎”已深入人心，但就我們到了現(xiàn)場感受到它的水文化做的并不到位，并沒有突出臨湖的優(yōu)勢，建筑的整個(gè)設(shè)計(jì)風(fēng)格也相對落后。就銷售情況來看，它的一期差不多快賣完了，但銷售周期較長，講明它的產(chǎn)品和市場定位在前期沒有做到位。 水木清華（1）要緊統(tǒng)計(jì)資料開發(fā)商：武漢新城置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：景觀設(shè)計(jì)： 地理位置：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總用地面積：200畝總建筑面積： 20萬平方米總戶數(shù)：440戶綠化率：45容積率：1.5（2）要

36、緊賣點(diǎn)a、中式園林建筑（3）我們的看法水木清華是以中式園林建筑為賣點(diǎn)，但據(jù)講專門多客戶都會把它看成日式的建筑風(fēng)格，講明它的中式風(fēng)格的特點(diǎn)不突出。到我們調(diào)查為止，水木清華只剩下最后兩套，且差不多上150平米的一樓。它的70%的客戶群是來自東風(fēng)、神龍、江漢大學(xué)，其中又以東風(fēng)的為主， 南國明珠：（1）要緊統(tǒng)計(jì)資料開發(fā)商：（澳門）新億勝（武漢）置業(yè)進(jìn)展有限公司建筑商：浙江中天、武建集團(tuán)景觀設(shè)計(jì)：英國奇利建設(shè)園林景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國WY國際設(shè)計(jì)顧問公司營銷代理：廣州TUT本日市場策略設(shè)計(jì)公司物業(yè)治理：澳雅物業(yè)物管費(fèi)：多層0.7元；小高層：1元項(xiàng)目地址：漢陽龍陽大道陶家?guī)X總占地：466900平米總建筑面積：

37、70萬平米容積率：1.5總戶數(shù)：5000綠化率：40開發(fā)分期：4期建筑形式：多層、小高層、聯(lián)排不墅、獨(dú)立不墅現(xiàn)況：目前正在開發(fā)的是一期，一期共有7個(gè)組團(tuán)?，F(xiàn)正推出的是2組團(tuán)：為5棟小高層，差不多上是3房的大戸型，面積在133140，也有少量的2房和4房（145）。銷售率90，可能3組團(tuán)年底才能發(fā)售。價(jià)格區(qū)間：23802980，均價(jià)2500左右（2）要緊賣點(diǎn)大盤，地中海風(fēng)情景觀、教育（3）我們的看法南國明珠是漢陽區(qū)域內(nèi)少有的大盤，地址介于漢陽城區(qū)樓盤和沌口板塊之間。其開發(fā)商是澳門公司，樓盤檔次較高，建筑形式多樣，尤其是利用地塊臨墨水湖，在湖邊沿線做不墅，靠外圍道路做小高層。然而因?yàn)榈貕K較大，被規(guī)

38、劃中的3條市政路劃為4部分，使小區(qū)沒有整體統(tǒng)一感。樓盤地處陶家?guī)X，盡管不在漢陽城區(qū)，但相關(guān)于沌口板塊的樓盤，明顯有地段、交通、市政配套優(yōu)勢。 金色港灣（1）統(tǒng)計(jì)資料開發(fā)商：新港房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)有限公司營銷代理：深圳新業(yè)房地產(chǎn)投資顧問有限公司物業(yè)治理：新港物業(yè)治理 景觀設(shè)計(jì)：香港奧雅園境師事務(wù)所物管費(fèi)：多層0.8元項(xiàng)目地址：漢陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)總占地：50萬平米總建筑面積：50萬平米容積率：1總戶數(shù)：3000戶綠化率：45分期：4期建筑形式：多層、不墅，小高層現(xiàn)況：目前1、2期已差不多售完，正在主推的是3期，銷售率70多。余下的第4期2000戶，月底出規(guī)劃和戸型圖紙。3期中，戸型面積多偏大，其中

39、180200的錯(cuò)中錯(cuò)占了近40，中央是兩棟小高，其余為一般的標(biāo)準(zhǔn)多層公寓。價(jià)格：錯(cuò)中錯(cuò)均價(jià)2700，3期均價(jià)2300多（2）要緊賣點(diǎn)： 臨水，較長的的水岸線，造就“威尼斯水岸”居住區(qū)（3）我們的看法： 本樓盤檔次感受不如南國明珠，建筑形式多不墅，但沒有突出不墅的高檔品質(zhì)。在近距離內(nèi)沒有其他不墅群出現(xiàn)，地理位置相對其他不墅群離城區(qū)近，因此周邊配套較全。賣點(diǎn)和區(qū)域內(nèi)的其他樓盤雷同，要緊是營造“水岸”生活，價(jià)格也較具競爭力。 泰合百花公園（1）要緊統(tǒng)計(jì)資料開發(fā)商：武漢泰合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)：ACLA景觀設(shè)計(jì)國際有限公司建筑設(shè)計(jì)：香港何弢設(shè)計(jì)國際有限公司營銷代理：武漢德思勤房地產(chǎn)顧問有限公司廣

40、告策動：深圳青銅騎士廣告有限公司物業(yè)治理：泰合物業(yè)物管費(fèi)：多層：0.55元/平米/月，高層：0.8元/平米/月項(xiàng)目地址：武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)江大路5號（新江漢大學(xué)正對面）總占地：20萬平方米總建筑面積：23萬平方米容積率：1.22綠化率：46建筑形式：多層戸型面積：2期，6070的單身公寓186套；130以上多層洋房262套；約150間商鋪，12800?，F(xiàn)況：1期早已售完，2期（6萬平米）目前銷售率達(dá)90以上，差不多無住宅可賣。3期13萬平米可能今秋發(fā)售。（2）要緊賣點(diǎn) 自然全生態(tài)公園住宅，沌口區(qū)域中心，人文，商業(yè)（3）我們的看法 該樓盤位于沌口板塊中央位置，江漢大學(xué)的正對面，緊鄰東風(fēng)總部，具有區(qū)域上的明顯優(yōu)勢，同時(shí)產(chǎn)品上區(qū)不于區(qū)域內(nèi)的許多鄰水住宅，全部是一般的多層公寓，適合沌口區(qū)域內(nèi)的一般大眾居?。煌瑫r(shí)緊緊抓