南開大學(xué)22年春學(xué)期《房地產(chǎn)估價》在線作業(yè)-00003

1、-本頁為預(yù)覽頁PAGE16-本頁為預(yù)覽頁-本頁為預(yù)覽頁22春學(xué)期（高起本1709-1803、全層次1809-2103）房地產(chǎn)估價在線作業(yè)-00003第1題. 某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命50年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（）年。選項A：37選項B：40選項C：50選項D：43參考答案：A第2題. 某估價機構(gòu)于2006年8月10日至15日為某房地產(chǎn)抵押進(jìn)行了評估,價值時點為2006年8月20日。后因?qū)纼r結(jié)果有爭議,于2007年3月15日進(jìn)行復(fù)估,則復(fù)估的價值時點應(yīng)為()。選項A：2007年3月15日選項B：2006年8月20日選項C：簽定估價委

2、托合同之日選項D：估價人員與委托人商定的日期參考答案：B第3題. 有一宗房地產(chǎn)交易實例，其成交總價為40萬元，其中首付10%，余款在半年和1年后分兩次平均支付，假設(shè)月利率為05%，則在成交日期一次付清的價格為（）萬元選項A：3791選項B：3825選項C：3842選項D：50參考答案：C第4題. 某宗房地產(chǎn)的年凈收益為8萬元,購買者的自有資金為20萬元,自有資金資本化率為10%,抵押貸款常數(shù)為0.08。則該房地產(chǎn)的價值為()萬元。選項A：70選項B：73選項C：95選項D：75參考答案：C第5題. 構(gòu)成房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素，稱為（）選項A：環(huán)境因素選項B：自身因素選項C：經(jīng)濟(jì)因素選

3、項D：外部因素參考答案：B第6題. 某建筑物應(yīng)有而沒有電梯所造成的價值損失,稱為()。選項A：物質(zhì)折舊選項B：外部性折舊選項C：經(jīng)濟(jì)折舊選項D：功能折舊參考答案：D第7題. ( )是指通過估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見,包括評估價值和相關(guān)專業(yè)意見。選項A：估價假設(shè)選項B：估價目的選項C：價值類型選項D：估價結(jié)果參考答案：D第8題. 在現(xiàn)實中,某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為( )。選項A：存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類的房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量選項B：存量-轉(zhuǎn)換為其他種類的房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量選項C：存量-滅

4、失量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新竣工量選項D：存量-滅失量-轉(zhuǎn)換為其他種類的房地產(chǎn)量+其他種類的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量參考答案：A第9題. 某期房尚有1年時間才可投入使用,與其類似的現(xiàn)房價格為3300元/m2,出租的年末凈收益為率為330元/m2,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險補償為房價的2%,則該期房目前的價格為()元/m2選項A：2934選項B：2970選項C：3300選項D：3630參考答案：A第10題. 路線價法主要適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)（）用地的估價選項A：居住選項B：商業(yè)選項C：娛樂選項D：工業(yè)參考答案：B第11題. 房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難,直接決定某一房地產(chǎn)價格水平

5、高低的供求狀況,是( )。選項A：本國房地產(chǎn)總的供求狀況選項B：地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況選項C：本國同類房地產(chǎn)的供求狀況選項D：本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。參考答案：D第12題. 由于房地產(chǎn)的不可移動、不可隱藏,流動性差,所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。這是由于房地產(chǎn)的( )特性選項A：不可移動性選項B：用途多樣選項C：相互影響選項D：易受限制參考答案：D第13題. 在不同的付款方式下，在成交日期講明，但不是在成交日期一次付清的價格為為（）選項A：名義價格選項B：實際價格選項C：市場價格選項D：成交價格參考答案：A第14題. 任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空

6、間環(huán)境，這是由于房地產(chǎn)的（）特性選項A：不可移動選項B：獨一無二選項C：相互影響選項D：易受限制參考答案：A第15題. 針對某宗房地產(chǎn)，已知同一時期的國債利率為4.5，投資風(fēng)險補償2.2，管理負(fù)擔(dān)補償0.2，缺乏流動性補償1.5，易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%。采用累加法求取的該宗房地產(chǎn)報酬率為（）。選項A：10.10%選項B：7.90%選項C：8.40%選項D：11.90%參考答案：B第16題. 某臨街深度30.48m(即100英尺),臨街寬度20m的矩形土地,總價為243.84萬元。按照四三二一法則,其相鄰臨街深度15.24m(即50英尺),臨街寬度為20m的矩形土地的總價為()萬元。選項

7、A：213.36選項B：170.69選項C：128.02選項D：121.92參考答案：B第17題. 現(xiàn)預(yù)測某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為40萬元和45萬元,兩年后的價格將比現(xiàn)在的價格上漲12%。該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格為()萬元。選項A：873選項B：463選項C：817選項D：989參考答案：D第18題. 某地區(qū)商品住宅價格自2002年至2006年分別為1681元/m2、1712元/m2、1744元/m2、1781元/m2和1815元/m2,采用平均增減量法預(yù)測該地區(qū)商品住宅2008年的價格為()。選項A：1865元/m2選項B：1849元/m2選項C：1915元

8、/m2選項D：1882元/m2參考答案：D第19題. 某建筑物應(yīng)有而沒有電梯所造成的價值損失，稱為（）選項A：物質(zhì)折舊選項B：外部性折舊選項C：經(jīng)濟(jì)折舊選項D：功能折舊參考答案：D第20題. 估價時點是由（）決定的選項A：估價目的選項B：估價師選項C：委托人選項D：估價機構(gòu)參考答案：A第21題. 某建筑物的重新購建價格為100萬元,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年,剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年,凈殘值3萬元,則該建筑物按直線法計算的累計折舊總額為()萬元。選項A：19.4選項B：20選項C：24.3選項D：29.1參考答案：A第22題. 如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新

9、建筑物的費用之后的余額,則應(yīng)以( )進(jìn)行估價。選項A：維持現(xiàn)狀前提選項B：裝修改造前提選項C：轉(zhuǎn)換用途前提選項D：重新利用前提參考答案：A第23題. 某幢房屋的土地總面積1000m2，總建筑面積2000m2，某人擁有其中100m2的建筑面積，按建筑面積分?jǐn)偡椒ㄓ嬎愕脑撊苏加械耐恋孛娣e為（）。選項A：100m2選項B：50m2選項C：60m2選項D：80m2參考答案：B第24題. 某宗房地產(chǎn)交易合同中寫明,買方付給賣方4982元/m2,買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。該地區(qū)房地產(chǎn)交易中,賣方繳納的稅費為正常成交價格的6%,買方繳納的稅費為正常成交價格的4%。則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為( )元/m

10、2。選項A：5190選項B：4700選項C：5300選項D：4790參考答案：C第25題. 城市規(guī)劃對于土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定屬于房地產(chǎn)利用的()方面的限制。選項A：房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立選項B：房地產(chǎn)權(quán)利行使選項C：房地產(chǎn)使用管制選項D：房地產(chǎn)相鄰關(guān)系參考答案：C第26題. 收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的()為導(dǎo)向求取估價對象的價值。選項A：市場交易價格選項B：未來收益選項C：現(xiàn)在收益選項D：重新開發(fā)建設(shè)成本參考答案：B第27題. 路線價法實質(zhì)上是一種(),是其的派生方法。選項A：比較法選項B：成本法選項C：收益法選項D：假設(shè)開發(fā)法參考答案：A第28題. 某宗可比實例房地產(chǎn)2006

11、年2月末的價格為1200美元/m2,該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月上漲0.3%,假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2006年2月末為1美元=7.98元人民幣,2006年10月末為1美元=7.87元人民幣,則該可比實例2006年10月末的價格為()元人民幣/m2。選項A：9673選項B：9349選項C：9808選項D：9220參考答案：C第29題. 某工業(yè)廠房,建成5年后補辦了土地出讓手續(xù),土地使用權(quán)年限為50年,建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為40年,計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為()年。選項A：55選項B：50選項C：45選項D：40參考答案：D第30題. 某宗房地產(chǎn)2006年8月的價格為4000元

12、/m2。已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)類似房地產(chǎn)2006年6月至12月的價格指數(shù)分別為80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月為100)。現(xiàn)將該宗房地產(chǎn)調(diào)整到2006年12月的價格為( )元/m2。選項A：4367選項B：4617選項C：4446選項D：4161參考答案：A第31題. 影響房地產(chǎn)價格的社會因素,主要包括()。選項A：政治安定狀況選項B：社會治安狀況選項C：城市化選項D：人口素質(zhì)參考答案：A,B,C第32題. 在房地產(chǎn)實際交易中,只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格()賣者所愿意接受的最低價格時,交易才可能成功。選項A：高于選項B：等于選項C：低于

13、選項D：高于或等于參考答案：A,B,D第33題. 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物,它是()的結(jié)合體。選項A：實物選項B：權(quán)益選項C：價值選項D：區(qū)位參考答案：A,B,D第34題. 關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成后的價值的說法,正確的有()。選項A：靜態(tài)分析法中開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在價值時點的房地產(chǎn)市場狀況下的價值選項B：動態(tài)分析法中對適宜預(yù)售的房地產(chǎn)，開發(fā)完成后的價值是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況在預(yù)售時的房地產(chǎn)市場狀況下的價值選項C：評估酒店等在建工程的價值時，預(yù)測開發(fā)完成后的價值可以包含家具、設(shè)備及特許經(jīng)營權(quán)的價值選項D：可用成本法根據(jù)當(dāng)前的客觀成本及應(yīng)得利潤測算開發(fā)完成后

14、的價值參考答案：A,B,C第35題. 下列屬于影響房地產(chǎn)價格的土地實物因素包括()。選項A：土地面積選項B：土地形狀選項C：地形選項D：土壤參考答案：A,B,C,D第36題. 運用成本法估價,計算投資利息時,包括()的利息,無論他們的來源是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計算利息。選項A：管理費用選項B：土地成本選項C：銷售費用選項D：建設(shè)成本成本參考答案：A,B,C,D第37題. 專業(yè)估價的特點主要有( )。選項A：由專業(yè)人員完成選項B：實行無償服務(wù)選項C：提供的是專業(yè)意見選項D：具有公信力參考答案：A,C,D第38題. 下列表述中,正確的有()。選項A：開發(fā)經(jīng)營期可分為開發(fā)期和經(jīng)營期選項B：開發(fā)期

15、又可稱為建設(shè)期，對于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來說，又可分為前期和建造期選項C：開發(fā)期的起點與開發(fā)經(jīng)營期的起點相同選項D：在有預(yù)售的情況下，銷售期與開發(fā)期有重合參考答案：A,B,C,D第39題. 收益性房地產(chǎn)包括（）選項A：住宅選項B：加油站選項C：旅館選項D：酒店參考答案：A,B,C,D第40題. 引起房地產(chǎn)價格上升的原因主要有（）選項A：對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良選項B：通貨膨脹選項C：需求增加導(dǎo)致稀缺性增加選項D：外部經(jīng)濟(jì)參考答案：A,B,C,D第41題. 路線價法本質(zhì)上是一種比較法,是比較法的派生方法,其理論依據(jù)與比較法相同,是房地產(chǎn)價格形成的替代原理。選項A：對選項B：錯參考答案：A第

16、42題. 成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價,不大適用于建筑物過于老舊的房地產(chǎn)估價。選項A：對選項B：錯參考答案：A第43題. 對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產(chǎn)就可以作為可比實例（）選項A：錯誤選項B：正確參考答案：A第44題. 假設(shè)開發(fā)法是一種科學(xué)實用的估價方法,其理論依據(jù)與成本法相同,是生產(chǎn)費用價值論。選項A：對選項B：錯參考答案：B第45題. 大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境和城市化等,均屬于影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素。選項A：對選項B：錯參考答案：B第46題. 房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見摸得著的部分,可以進(jìn)一步分為有形的實體,該實體的質(zhì)量以及相應(yīng)的設(shè)施設(shè)備。選項A：對