長春關愛護理院可行性研究報告

1、長春關愛護理院可行性研究報告目錄：第一部分項目總論一、項目背景1、基本信息2、編制依據(jù)3、項目提出的理由和背景二、養(yǎng)老市場發(fā)展前景預測1、長春市養(yǎng)老院現(xiàn)狀調研2、養(yǎng)老機構市場供需預測3、養(yǎng)老機構服務價格現(xiàn)狀與預測三、項目市場競爭力分析1、競爭對手分析2、項目的優(yōu)劣勢分析四、項目風險分析1、市場風險2、政策風險3、法律風險 第二部分 項目場址建設條件、建設規(guī)模及配套設施一、建設條件二、建設規(guī)模及配套設施三、項目實施進度安排第三部分服務與管理方案一、服務方案二、護理方案三、管理方案第四部分經(jīng)濟效益和社會效益評價及風險分析一、經(jīng)濟效益分析二、社會效益評價三、風險分析 第五部分可行性研究結論第一部分項

2、目總論 一、長春關愛老人護理院項目背景（一）項目基本信息項目名稱：長春關愛老人護理院建設單位：長春萬通市場建設開發(fā)置業(yè)有限公司運營單位：長春關愛護理院有限公司運營負責人：項目地點：長春市二道區(qū)東盛大街2462號（暫定）（二）可行性研究報告編制依據(jù)1、關于加快實現(xiàn)社會福利社會化意見的通知國辦發(fā)200019 號；2、關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知國辦發(fā)20066 號；3、 中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃4、 社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015）5、關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見吉政發(fā)20124 號6、關于對老年服務機構有關稅收政策問題的通知財稅200097號；7、長春市老齡事業(yè)發(fā)展“

3、十二五”規(guī)劃8、關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見（長府發(fā)(2009) 19 號)9、關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的補充意見（長府發(fā)201210號）10、長春市養(yǎng)老服務機構管理辦法長春市人民政府 令第21號11、養(yǎng)老機構建筑設計標準（三）項目提出的理由與過程1、項目提出理由（1）養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢我國已在2003年正式邁入老齡化社會。據(jù)有關統(tǒng)計資料顯示，目前我國是世界上老年人口最多的國家，60歲以上的老齡人口約為1.45億，占我國總人口的11.2%，而且這個 數(shù)字每年都在以 3%勺速度增長，根據(jù)國家有關部門統(tǒng)計預 測，到2025年，老年人將占全國總人口 19.34%;到2040年， 老年人將占全

4、國總人口的 27.8%，屆時每3.5人中就有一個 老年人口，并表現(xiàn)出“兩高、兩大、兩低”的特征，即：高 速、高齡；基數(shù)大、差異大；社區(qū)養(yǎng)老水平低、自我養(yǎng)老意 識低，我國正在步入深度老齡化社會。在中國社會中，家庭是最重要、最基本的社會組成元素， 是養(yǎng)老事業(yè)的主力軍，社會并沒有擔負更多的責任。然而， 隨著社會的不斷發(fā)展進步，家庭養(yǎng)老在中國社會中的地位和 作用日漸減小，社會轉而承擔起更多公共義務，人們的養(yǎng)老觀念在悄然發(fā)生著變化，“ 421 ”金字塔式家庭格局越來越占 主導地位，正常情況下，一個孩子將可能面對的6位老人，把贍養(yǎng)三個家庭、六位老人的義務全部壓在兩個孩子身上顯 然很不現(xiàn)實，家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模

5、式受到了嚴重的挑戰(zhàn)，“養(yǎng)兒防老”的傳統(tǒng)觀念漸漸淡出， 養(yǎng)老的重心逐漸轉移給社會。 當前，我國處在“未富先老”的尷尬狀態(tài)，養(yǎng)老事業(yè)正承受 著巨大的財政支出和人力資源需求的雙重壓力。如果單純通 過國家解決社會養(yǎng)老問題顯然很不現(xiàn)實，必須調動全社會的 力量來共同謀求解決途徑，社會化養(yǎng)老將成為今后的必然。（2）長春老年人口現(xiàn)狀與需求目前，長春市老年人口占總人口的比例迅速上升，60歲以上老年人有103.64萬人，占戶籍總人口的 13.75%。與2005 年（10.9%）相比，增長了 2.85個百分點。據(jù)不完全統(tǒng)計， 長春市現(xiàn)有“空巢”老人153946人。而長春市符合國家養(yǎng)老機構建筑和管理標準的養(yǎng)老院幾乎為

6、零，需求空間巨大。2、項目提出過程長春萬通市場建設開發(fā)置業(yè)有限公司（以下簡稱萬通置業(yè)）自2009年開始，由房地產(chǎn)開發(fā)向現(xiàn)代服務業(yè)轉型，經(jīng) 過三年多的時間，將自有物業(yè)萬通大市場和左岸商場成功出 售，收回近億元資金。根據(jù)中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃和“十八大”精神，我公司計劃投資1億元參與養(yǎng)老 事業(yè)，投資興建“長春關愛老年公寓”項目。3、項目建設與發(fā)展目標為滿足老年人對養(yǎng)老機構日益增長的精神和物質需求， 我們擬打造一所集 “養(yǎng)醫(yī)結合、康體休閑、心理疏導、臨終 關懷”四位一體的高端養(yǎng)老服務機構，并逐步發(fā)展成大型老年服務連鎖機構。5、項目計劃總投資項目建設計劃投資 2746萬元，設備及裝修投資323

7、萬元(建設投資的15%)，流動資金137萬元(設備及裝修投資 的30%，項目總投資3205萬元。6、主要經(jīng)濟指標(1 )總投資：3200萬元年收入：918萬元(300張床X 3000元/月.床X 12 月 X 85%年支出：454萬元年利潤：464萬元投資利潤率：14.5%(4)投資回收期：7年。二、市場發(fā)展前景預測長春市養(yǎng)老院現(xiàn)狀調研養(yǎng)老院的市場概況2012年08月一10月期間，我們對長春市二道區(qū)、朝陽 區(qū)、寬城區(qū)、綠園區(qū)、南關區(qū)、經(jīng)開區(qū)、凈月開發(fā)區(qū)等七個 主要城區(qū)的135家進行了全面的市場調研，調研結果顯示： 100張床位以上的養(yǎng)老院只有 19家，占14% 50張床位以上 的養(yǎng)老院30家，

8、占22% 50張床位以下的養(yǎng)老院 86家，占 64%而且，大多數(shù)位于城市郊區(qū)，遠離醫(yī)院、遠離親友， 交通不便，大多數(shù)老人難以接受。調研結果表明，長春市的養(yǎng)老機構數(shù)量少，規(guī)模小，配 套差，服務和管理水平低，尚無一所能提供“四位一體”的 大型養(yǎng)老機構，養(yǎng)老事業(yè)尚處于起步階段，市場需求空間巨 大。養(yǎng)老院的相關政策及政策瓶頸近年來，省、市、區(qū)各級政府加大了對養(yǎng)老事業(yè)的財政 投入，相繼出臺了 吉林省人民政府關于加快推進養(yǎng)老服務 業(yè)發(fā)展的意見、長春市政府關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展 的意見、對改建、新建養(yǎng)老機構一次性補貼由原來的每床 2000元增加至4000元，對不能自理老人的補貼由每年每人 1000元增加

9、至1200元，提高了民營養(yǎng)老機構的生存能力和 經(jīng)營積極性，促進了養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。調查中，幾乎所有的養(yǎng)老院院長都反映三個問題，一是 衛(wèi)生部門管理規(guī)定中，禁止養(yǎng)老院設置醫(yī)療門診，使得養(yǎng)老 院無法為入住的老人提供方便、及時的日常醫(yī)療和康復服務，影響?zhàn)B老院的入住率，是養(yǎng)老院處于勉強的維持狀況， 難以發(fā)展，甚至難以生存。二是法律方面存在空白，養(yǎng)老院在服務過程中常常會遇到老人家屬的惡意投訴，使本來就步 履艱難的養(yǎng)老院雪上加霜。三是老人保險的問題，現(xiàn)行的保險制度規(guī)定，60歲以上的老人，很多險種拒絕為老人保險。 這些政策瓶頸已嚴重制約了養(yǎng)老事業(yè)的快速發(fā)展。（二）養(yǎng)老機構的市場供需預測預計到2015年，長春市總

10、人口將達到788.4萬人，其中60歲以上老年人將達到126.38萬人，占總人口比重16.03% ； 65 歲老年人將達到 75.96 萬人,占總人口比重 9.62%。合計長春市城區(qū)內共有老年人口329092人。按照政府提出的“ 9073”格局，長春市屆時養(yǎng)老床位需求數(shù)達到 22788張床位，與現(xiàn)在的14000張相比，保守的講，3年內 有8788張床位缺口，需要增加100張床位的養(yǎng)老機構 88家。（三）價格現(xiàn)狀與預測、沈陽、大連、長春養(yǎng)老機構服務收費價格經(jīng)過對沈陽10家、大連10家、長春135家養(yǎng)老機構的 市場調研，自理型老人服務收費標準平均在1500 2000元/月（床位費、伙食費、生活護理費

11、），非自理型老人服務收費標準平均在2500 5000元/月（床位費、伙食費、生活護 理費、醫(yī)療護理費）。三、市場競爭力分析（一）主要競爭對手情況目前，長春市尚未建立養(yǎng)醫(yī)結合的老年機構。所以，針 對3公里內500平米以上的養(yǎng)老機構進行分析，潛在競爭對 手有7家，分別是同心老年護理中心、松海養(yǎng)老院、沿河社 區(qū)老年公寓、安嘉老年公寓、 浦東老年公寓、 賽諾老年公寓、 濟康醫(yī)院老人養(yǎng)護中心（詳見附表1）1、同心老年護理院使用物業(yè)為政府劃撥，典型的公辦民營養(yǎng)老機構 ，已經(jīng) 營10年,客源相對穩(wěn)定，有成熟的管理經(jīng)驗，但設備設施老 化，護理人員缺乏，衛(wèi)生及公共環(huán)境較差，服務項目較少，沒 有發(fā)展空間。2、松海

12、養(yǎng)老院使用物業(yè)為租用，還有2年到期，環(huán)境極差，養(yǎng)老院的 客戶定位為低收入群體，收入低，服務標準低，設備設施老 化，易被市場所淘汰。3、沿河社區(qū)老年公寓該公寓經(jīng)營近10年，由于物業(yè)缺陷，造成出床率不高， 1000平米僅設置50張床位，加上入住人群層次低，造成收 益率較低，為增大收益只能在服務品質上及護工的配備上進 行節(jié)約，造成服務質量差、環(huán)境衛(wèi)生差，易被市場所淘汰。4、安嘉老年公寓該公寓為原東站十委老年公寓，自有房屋，正在裝修， 首批老人已入住。該公寓由于借助東站十委的金字招牌，有 一定的社會影響力，但從就醫(yī)角度來說，周邊大型醫(yī)院少且 院內未設立醫(yī)療輔助機構，在經(jīng)營過程中，老人就醫(yī)難的問 題將影

13、響其發(fā)展。5、長春濟康醫(yī)院老年養(yǎng)護中心長春市唯家由醫(yī)院自主成立的養(yǎng)老機構，該養(yǎng)老院的優(yōu)勢是入住老人就醫(yī)方便。但由于該養(yǎng)老院的客戶定位為 自理型老人，使醫(yī)養(yǎng)結合的優(yōu)勢大大減弱。與其它養(yǎng)老院相 比，由于缺乏管理經(jīng)驗造成入住率較低，經(jīng)營狀況一般。6、浦東老年公寓有5年經(jīng)營歷史，客戶以中、高收入的退休人員為主。 該公寓服務內容單一，管理一般，客戶容易流失。7、賽諾老年公寓該公寓正在開業(yè)前準備，自有物業(yè)，擬定于11月28日正式開業(yè)，該公寓裝修標準及配套設施標準較高，設有活動 室及放映室。主要客戶為中、高收入自理型的離退休人員。 該公寓臨近浦東養(yǎng)老院，環(huán)境優(yōu)于浦東，是浦東養(yǎng)老院的強 有力的競爭對手。（二）

14、本項目競爭優(yōu)、劣勢分析1、經(jīng)營模式優(yōu)勢長春市養(yǎng)醫(yī)結合的老年機構尚屬獨家，這種模式“比養(yǎng) 老院更專業(yè)，比醫(yī)院更關注”。會給入住老人的日常就醫(yī)及康復醫(yī)療提供極大的便利，老人可直接在機構內進行一般性 的康復治療及購藥，使老人“大病不出院，小病不離床”，同時，看病還可以使用醫(yī)療卡。2、地理位置優(yōu)勢周邊有6家大中型醫(yī)療機，2家大型超市，1家社區(qū)百 貨，為老人的大病就醫(yī)及日用品采購提供了更大的方便。3、投資實力優(yōu)勢投資公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有較強的投資實力，并可 為后期經(jīng)營提供資金保障。4、服務的專業(yè)性該項目通過大量考察及市場調研，集各家所長而進行規(guī) 劃建筑設計的，更適合老年人的實際需求，同時我們與大型

15、的養(yǎng)老機構連鎖機構和大型的醫(yī)療機構進行強強聯(lián)合，為老 年人提供的更專業(yè)的服務。四、市場風險分析1、政策風險如果上述三個方面的政策瓶頸沒有突破，大型養(yǎng)老機構 的投資和經(jīng)營的政策風險很大，政策性補貼力度不夠，對于 投資上千萬的大型養(yǎng)老院而言，只是杯水車薪，而且，在執(zhí) 行中又不能及時到帳，加上營業(yè)初期入住率低，可能會導致 經(jīng)營初期資金緊張，經(jīng)營無力，投資失敗。2、市場風險由于養(yǎng)老院的一次性投資大，回收期長。現(xiàn)在的養(yǎng)老院 大多數(shù)是家庭作坊式經(jīng)營，服務標準低，管理不規(guī)范，但收 費低，這樣的市場競爭環(huán)境，可能會出現(xiàn)惡意降價，導致大 型養(yǎng)老機構初期經(jīng)營虧損。3、法律風險養(yǎng)老院發(fā)展仍處于起步階段，這方面的法律

16、還未健全， 經(jīng)營中常出現(xiàn)一些意想不到的糾紛，所涉及的糾紛類型主要 有勞動報酬、人身損害賠償?shù)燃m紛，可能導致養(yǎng)老機構經(jīng)營 虧損和難以發(fā)展。第二部分 項目場址建設條件、建設規(guī)模及實施進度一、項目場址建設條件、地形、地貌、地震情況項目場址呈不規(guī)則的多邊形狀，地勢略顯南高北低，無 地震。、工程地質與水文地質地下水位高，水資源比較豐富。、氣候條件整個區(qū)域屬溫帶大陸性氣候，春干多風，夏季多雨，秋 季天高氣爽，冬季寒冷漫長。降雨期主要集中在6月-9月，全年平均氣溫 4-5攝氏度，年平均降水量為 550毫米-650 毫米，無霜期約為150天左右。、城市規(guī)劃及社會環(huán)境條件項目所在區(qū)域為長春東部核心商住區(qū)，城市功

17、能齊全， 基礎設施完備，是二道區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、商業(yè)、醫(yī)療的 中心，社會環(huán)境優(yōu)良。5、交通運輸條件項目位于東盛大街，交通運輸四通八達，與吉林大路、自由大路、臨河街、東環(huán)城路相距 1公里，并且，分別通往 機場高速、哈大高速、102國道、長吉南線、長吉北線、長 營、長哈、雙九等公路。6、公用設施社會依托條件（水、電、氣、生活福利）項目所在地是老城區(qū)， 城市基礎設施齊全，供水、供電、 供暖、煤氣管道一應俱全。、防洪、防潮、排澇設施條件項目所在地是老城區(qū)， 地下排水系統(tǒng)完善，防洪、防潮、 排澇條件良好。、環(huán)境保護條件項目所在地緊鄰長春凈月國家森林公園，空氣質量優(yōu) 良，城區(qū)內經(jīng)過近幾年大規(guī)模的棚戶區(qū)改

18、造，區(qū)域內的中小 型供暖鍋爐房已拆除，工廠已遷出，建成幾十個大型居住社 區(qū)，環(huán)境保護條件良好。、法律支持條件項目所在地長春市是吉林省會，對養(yǎng)老事業(yè)重視程度高，法律健全。、征地、拆遷、移民安置條件項目所在地原有工廠、居民已安置完畢。、施工條件項目場址已達到“七通一平”，具備施工條件。二、建筑規(guī)模及產(chǎn)品設計方案（一）建筑規(guī)模關愛老人護理院項目占地面積 1200 m2；總建筑面積4029m2o（二）建筑產(chǎn)品設計方案關愛老人護理院根據(jù)政府制定的“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所學、老有所為、老有所樂”的養(yǎng)老原則，按照建設部 制訂的養(yǎng)老機構建筑設計標準設計了“成套老年公寓住 宅”和“合居老年公寓住宅”兩種公寓

19、。建筑設計時充分考 慮了老年人的特點和要求，如老年人年紀大、身體虛弱、眼 睛不好、牙齒不健、腿腳不靈、消化功能差，有的高齡老人 和有各種疾病的老人生活不能自理，還需要生活和醫(yī)療方面 的特殊護理和服務等。設有獨立公寓，合居公寓的套間、單 人間、二人間，多人間、特護間。獨立公寓套房：一室一廳一廚一衛(wèi)：建筑面積45 m2；二室一廳一廚一衛(wèi)：建筑面 60 m2； 二室二廳一廚一衛(wèi)：建筑面積75 m2；合居公寓房間：一室一廳一衛(wèi)：建筑面積 35川，雙人間；建筑面積50川，四人間；建筑面積80 m2, 8人間。（三）配套功能設計方案（1）小院落和休閑廣場相結合，為老人健身及室外活動提供了充足的空間。（2）

20、室內陽光大廳在冬季和雨、雪天為老人提供休閑、娛樂場地。（3）大、小餐廳為老人情感交流提供機會和場所。（4）房間設施有客廳、廚房、衛(wèi)生間、家具、彩電、 呼救及吸氧系統(tǒng)等。（5）閱覽室、棋牌室、球類活動室為老人度過快樂時 光提供條件。（6）健身康復室為自理型和半自理型老人的病后康復 提供服務。（7）公醫(yī)院門診可保證老年人“大病不出院，小病不 離床”。（8）洗換中心配備專業(yè)洗衣機、烘干機，為老人提供健康衛(wèi)生的洗換服務。（四）項目主要設備方案1、主要設備選型可調式護理床：外形尺寸：I960X 900 X 540 （長X寬X床面高） 供應商信息：圣優(yōu)康醫(yī)療商場（地址：北京豐臺區(qū) 菜戶橋西三路居330號）

21、價格區(qū)間：3809000元之間都有吸氧設備:中心供氧系統(tǒng)（含呼叫系統(tǒng)）1200元/床位供應商：山東捷誠醫(yī)療設備工程公司聯(lián)系電話叫設備：主機容量為60張床位 6000 元/套（最長連接線800 米）主機容量為80張床位 7000 元/套（最長連接線800 米）供應商：山東捷誠醫(yī)療設備工程公司聯(lián)系電話動式洗澡床：12700元/臺康復器材:產(chǎn)品說明：偏癱康復器產(chǎn)品型號：ERU-SX-01產(chǎn)品規(guī)格（cm） : 65 X 50 X 160產(chǎn)品說明：偏癱患者利用健側肢體協(xié)助患肢進行訓練,改善其活動范圍價格：1680元/臺產(chǎn)品名稱：腰部旋轉訓練器產(chǎn)品規(guī)

22、格（cm）:76X 80X 107126產(chǎn)品型號：ERU-H1- 460產(chǎn)品說明：用于改善腰部活動范圍訓練價格：1600元/臺產(chǎn)品名稱：成人雙輪助行器產(chǎn)品型號：ERU-GO-130 產(chǎn)品說明：患者可把持此助行架，穩(wěn)定身體，練習行走 可折疊，便于攜帶，前腳裝有輪子，可推動前進，后 腳裝有橡皮墊，可起安全保護作用價格：960元/臺產(chǎn)品名稱：手指關節(jié)誘導器產(chǎn)品規(guī)格(cm) : 31*25*27cm產(chǎn)品型號：ERU-HA-1產(chǎn)品說明：訓練上肢穩(wěn)定性、協(xié)調性、提高上肢的活動能力價格：980元/個產(chǎn)品名稱：手功能綜合訓練箱產(chǎn)品規(guī)格(cm) : 55*40*15cm產(chǎn)品型號：ERU-HA-1A產(chǎn)品說明：訓練

23、患者手眼協(xié)調功能，改善手指功能， 提高手協(xié)調性、靈活性。價格：1980元/套產(chǎn)品名稱:角度尺產(chǎn)品規(guī)格(cm) : 36X 25X6產(chǎn)品型號：MET-GJ-74產(chǎn)品說明：測量肘、手指等關節(jié)活動范圍及脊柱彎曲程度。價 格：560元/套供應商信息：北京龍?？悼萍及l(fā)展有限責任公司地 址：北京市西城區(qū)北三環(huán)中路27號商房大廈433室電話：010-64915917010-64915918010-64913438視機：32寸液晶電視在 1800-2200元之間冰箱：170立升冰箱在1300-1700之間洗衣機：六公斤波輪或滾筒洗衣機 1300-1700之間烘干機：烘干機根據(jù)容量大

24、小價格分別在10500元/臺以上。廚房設備：其他：2、主要設備來源國內采購、社會贊助。設備清單包括：品名、規(guī)格、型號、單價、數(shù)量、生產(chǎn)廠家、廠家地址。（詳見附表2）（五）項目工程方案1、項目主要建筑物的建筑特征、結構及面積方案本建筑主體采用矩形形式，長度76米寬度12米；建筑內設三部電梯，五部樓梯；一層高度3.9米，其余為3.3米;建筑總高度39米，（局部22米）；基礎為樁基礎，主體為鋼 筋混凝土框架結構，外墻保溫采用 60厚苯板，容重不小于 25公斤，建筑面積15400平方米。、裝修工程方案內墻采用1： 3水泥混合砂漿抹灰，刷乳膠漆，樓地面為600*600白色地磚，樓梯為乳黃色大理石，白鋼扶

25、手；實 木門，鋁朔保溫窗。3、主要裝修工程一覽表（詳見附表3）（六）項目總圖與輔助工程布置總平面規(guī)劃（詳見附圖 1）1、平面布置該項目東西長分別為 20米、60米，南北長120米，用地面積 16109 m2；2、豎向布置（1）場區(qū)地形條件；南側場地略高，較平坦。（2）豎向布置方案；（見圖）嚴格按照國家建筑物間距和 擋光間距的規(guī)定執(zhí)行。（3）場地標高及土石方工程量；較主要街道（東盛大街）高出0.8米，土石方量基本平衡。3、總平面布置圖（詳見附圖 2）4、總平面布置主要指標表詳見附表4。公用輔助工程設計：、給排水工程（1）給水工程：直徑150mm管路，直接從萬通小區(qū)市政自來水管路引入， 用水負荷及

26、水質要求滿足項目使用要求。（2）排水工程：直徑300mm鋼筋混凝土管路，可直接排入市政排水 管路，排水總量滿足項目使用要求。、供電工程（1 ）供電負荷年用電量、最大用電負荷 2*630kw。（2）供電回路及電壓等級的確定（3 ）電源選擇市政公共電源。（4）場內供電輸變電方式及設備設施；通過箱式變壓器，低壓引入。、通信設施（1）通信方式；采用公共通信網(wǎng)絡直接引入。（2 ）通信線路及設施、供熱設施直徑159*2及216*2鋼質聚氨酯發(fā)泡保溫管路，采用小區(qū)內市政熱交換供熱泵站直接引入。供熱量，流量及壓力滿足項目使用要求。5、倉儲設施采用小區(qū)地下倉儲設施，規(guī)模及運輸滿足項目使用。6、消防設施直徑159

27、*2鋼管，直接采用小區(qū)內消防設施，包括：消防蓄水池及設備，消防控制系統(tǒng)，消防栓及消防噴淋系統(tǒng)，直接引入。滿足項目使用要求。7、 監(jiān)控設施按照國家有關規(guī)定設置。（七）項目節(jié)能、節(jié)水措施1 、節(jié)能、節(jié)水措施;（1）采用節(jié)能保溫墻體和鋁塑窗2太陽能熱水器。3采用直飲水系統(tǒng)。4節(jié)水式大便器。（2）能耗、水耗指標分析（八）項目環(huán)境保護措施、場址環(huán)境條件、項目建設對環(huán)境的影響無、環(huán)境保護措施方案（1）設計依據(jù)：中華人民共和國環(huán)境保護法，建設 項目環(huán)境保護設計規(guī)定，建設項目環(huán)境保護辦法實施細 則。（2）環(huán)保措施；廢水處理：本項目的生活廢水主要是生物類物質，設 置日處理能力為每天 50立米的污水處理裝置一套。

28、采用上 向流曝氣生物濾池污水處理新工藝和一體化地埋式污水處 理設備。通過處理后，可達到國家一級排放標準。固體廢棄物處理：廚房，餐廳，生活區(qū)產(chǎn)生的生活垃圾， 由衛(wèi)生環(huán)保部門處理。醫(yī)務室產(chǎn)生的少量醫(yī)療廢棄物集中收 集，由市醫(yī)療廢棄物處理中心定期收集處理。綠化防止環(huán)境污染：在本項目圍墻兩側種植防護林代， 并在圍墻兩壁種植攀緣木本植物形成綠籬。道路綠化沿路布 置行道樹，形成縱橫交錯的綠化網(wǎng)，喬木，灌木套種。在行道的適當?shù)貐^(qū)設置假山，水池，花壇等建筑小品、環(huán)境影響評價本項目符合環(huán)保要求，無污染源，是可行的。（九）項目勞動安全、衛(wèi)生與消防方案危害因素和危害程度：1、有毒有害物品的危害無2、危險性作業(yè)的危害

29、無安全措施方案：1、使用安全設備2、對危險部位的保護措施對容易滑倒的地面，使用防滑地板鋪設。3、危險場所的防護措施對廚房采取防滑、防火、通風、斷電保護措施。4、職業(yè)病防護和衛(wèi)生保健措施護理人員統(tǒng)一穿著護士服、護士帽，戴口罩。消防設施：1、火災隱患分析1、房間內設有照明燈具、電源插座；2、有的老人吸煙；3、廚房使用煤氣罐和電器。所以，項目經(jīng)營過程中存在一定的火災隱患。2、防火等級養(yǎng)老院的防火等級為乙級。3、消防設施設置噴淋系統(tǒng)、消防栓、下方監(jiān)控和消防廣播。三、項目實施進度安排、項目建筑、裝修的建設工期本項目建設期為20個月，裝修工期為 06個月，從2013年08月開工建設，2015年10月竣工。

30、、項目實施進度安排2012 年09月30日休閑廣場竣工投入使用；2012年12月31日完成項目可行性研究報告；2013年02月28日完成規(guī)劃設計，并審批建設工程規(guī)劃許可證；2013年04月30日完成施工圖設計，并審批施工許可證；2013年08月01日開始“關愛護理院”建筑工程施工，工期20個月；2015年10月30日竣工驗收。詳見附圖3:施工進度橫道圖。綜上所述，項目在技術上也是可行的。第三部分服務與管理方案一、服務方案本項目根據(jù)老年人的特點和需求，設計了“四位一體” 的服務方案：即“公寓式的物業(yè)服務、醫(yī)院式的康復護理、 親情式的心理咨詢服務及臨終關懷”，四者兼顧，融為一體 具體服務項目有：（

31、1）呼叫服務：24小時值班服務，各房間均設呼叫系 統(tǒng)，有需求或遇緊情況，工作人員可隨時到房間服務；（2）健身服務：有康復室、健身廣場的醫(yī)療健身設施， 老人可根據(jù)自身情況或遵醫(yī)囑在規(guī)定時間內進行健身體能 鍛煉；（3）文娛服務：閱覽室、棋牌室在全天對入住老人開 放，有專職人員指導并定時組織活動。定期開展豐富的有益 老人身心健康的娛樂健身活動，在書畫、攝影、近郊旅游等 活動中激起老人生活的情趣；（4）醫(yī)療服務：由醫(yī)院門診醫(yī)生和外聘專家定期為老 人進行健康咨詢、指導和醫(yī)療服務，定期為老人查體，建立 健康檔案，制定康復計劃；（5）生活服務：為老人打水、備餐、分餐（特殊情況 如老人生病，可送餐入室），整理

32、床上用品、桌面、窗臺、地面、衛(wèi)生間。日常為老人清洗衣服（不含內衣），洗涮碗筷，床單每周清洗一次；（6）心理疏導：有專業(yè)的心理醫(yī)生適時進行心理調理， 排解心理障礙，使老年人心理健康，精神愉快；（7）營養(yǎng)配餐：針對老人獨特的生活特點，配備專業(yè) 廚師在醫(yī)護人員指導下配餐。確保老人飲食的科學、營養(yǎng)， 有利健康；（8）親情服務：倡導精神贍養(yǎng)，經(jīng)常與老人溝通，了 解老人的喜怒哀樂、脾氣秉性、生活習慣，了解老人的內心 世界，視老人為親人，盡最大可能讓老人保持心情舒暢，生 活愉快、晚年幸福；二、護理方案根據(jù)老人的身體狀況提供不同類型的護理：1、自理級護理服務內容：（1）安排工作人員24小時值班，定時巡視老人房

33、間。（2）每日清掃老人房間、做環(huán)境衛(wèi)生。（3）每周換洗一次被罩、床單、枕巾（必要時隨時換 洗）。（4）組織老人文體活動，安排節(jié)日演出。（5）醫(yī)生按時查房，做必要檢查。2、介助級護理服務內容：在為老人提供自理級服務的基礎上，為老人增加下列生 活護理服務：（1）為老人送飯、送水。（2）為老人經(jīng)常清洗毛巾、洗臉盆，便器每周消毒一 次。（3）協(xié)助老人洗頭、修剪指甲。（4）為老人冬、春、秋季每周換洗一次服裝，夏季經(jīng) 常換洗（老人內衣冬、春、秋季每周換洗二次，夏季每周隨 時換洗）。（5）定期為老人理發(fā)，保持老人儀表端莊。（6）攙扶老人上廁所排便。（7）組織老人戶外活動、鍛煉。（8）每年為老人體檢一次。3、

34、介護級護理服務內容：在為老人提供介助級服務的基礎上，為老人增加下 列生活護理服務：（1）安排工作人員24小時值班，實行程序化個案護理 視情況調整護理方案。（2）喂水、喂飯、喂藥，隨時更換尿墊，定期為老人 翻身。（3）冬、春、秋季每周為老人洗澡二次，夏季隨時為 老人擦浴。（4）早晨幫助老人起床穿衣、洗漱、口腔護理、整理 床鋪，晚上幫助老人洗腳、睡前脫衣。（5）醫(yī)生按時查房、查體、觀察病情，發(fā)現(xiàn)危急情況 及時呼叫120，并及時送往醫(yī)院。4、專護級護理服務內容：在為老人提供介護級服務的基礎上，為老人增加下列生 活護理服務：（1）安排工作人員24小時一對一護理老人，隨時為老 人提供所需個性化生活護理服

35、務。（2）醫(yī)生每日上、下午各查房一次，老人需要隨叫隨 到，及時處理。做到用藥、治療到床邊。根據(jù)專護對象病情 需要，配備各種醫(yī)療監(jiān)護器械及藥品，及時準備配合搶救。三、經(jīng)營管理方案（一 ）組織機構與人力資源配置 組織機構：1、法人組建方案長春關愛老人護理院” 為非營利性企業(yè)，法定代表人:欒麗華，注冊資金100萬元。批準機構：長春市二道區(qū)民政 局。、管理機構組織方案和體系圖廠辦公室主、任護理部主任護理部主內業(yè)i名炊事員i名保潔員U門衛(wèi)/更夫司機2名護工若干名（二）人力資源配置1、護理人員工作時間工作時間為兩班制，白班： 07: 0019： 00；夜班: 19： 0007: 00。2 、勞動定員數(shù)量護

36、理院設置床位300張，配備管理及后勤人員 10人， 護理人員50人，共計60人。3、職工工資及福利院長工資：4000元/月，加“五險一金”主任工資：3000元/月，加“五險一金”（2人）會計工資：2400元/月，加“五險一金”出納工資：1600元/月，加“五險一金”內業(yè)工資：1800元/月，加“五險一金”護工工資：2000元/月，加“五險一金” (50人) 司機工資：1800元/月，加“五險一金” 廚師工資：3000元/月，要求有三級廚師證書 幫廚工資：1800元/月，加養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和 意外傷害險保潔工資：1200兀/月，加養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險和意外傷害險(2人)門衛(wèi)工資：1200元/月，

37、更夫工資：1200元/月。4 、員工來源及招聘方案管理人員從公司選派或從大專院校和社會公開招聘，一 線服務人員優(yōu)先在“ 4050”人員中聘用。5、勞動生產(chǎn)率水平分析6 、員工培訓(1)管理人員培訓培訓方法：參觀其他養(yǎng)老機構；派人到管理先進的養(yǎng)老機構實習；請專業(yè)的管理、護理人員輔導、講課。培訓目的：通過培訓，使養(yǎng)老機構的管理人員能夠正確 的對機構的日常運營、人員安排和管理、突發(fā) 事件等事務進行掌控和處理。(2)護理服務人員培訓護理服務人員培訓內容：A、老年人生理、心理變化與特點；B、老年人安全知識；C、老年人常見病護理、急救與護運；D、養(yǎng)老機構護理操作流程等。培訓目的：通過培訓使護理人員能夠較熟

38、練的掌握老人護理操作技能、操作流程、心理護理及正確處 理老人安全突發(fā)事件。培訓方法：請有經(jīng)驗的護理人員到護理院進行言傳身教，請專業(yè)護士到現(xiàn)場培訓。綜上所述，“長春關愛老人護理院”項目在服務、護理與經(jīng)營管理方面也具有充分的可行性。第四部分 經(jīng)濟效益與社會效益評價及風險分析一、經(jīng)濟效益分析項目投資估算依據(jù)：1、長春市拆遷管理條例2、吉林省建筑與裝飾工程預算定額3、設備及工具價格明細表4、養(yǎng)老機構建筑設計標準5、國家銀行貸款利率（一）項目建設投資估算、建設工程費拆遷補償費：906萬元(2249X 4029 m2)(2740萬元：住宅 800萬元、長棉廠 300萬元、啤酒廠350萬元、工具廠1290萬

39、元，2740 + 1218 仁2249/ m2)勘察設計費:4029 m2X 30 元 / m2 =12 萬元工程監(jiān)理費:4029 m2X 15 元 / m2 =6 萬元建安工程費：4029 m2X 2200 元 / m2 =886 萬元(含消防、人防工程費200元/ m2)行政性收費:4029 X 180 元/ m2 =73 萬元經(jīng)營性收費:4029 X 160 元/ m2 =64 萬元小區(qū)配套工程費：4029 X 160元/ m =65萬元直接成本：2013萬元銷售費用：2013X 2%=40萬元管理費用：2013X 3%=60萬元間接成本：101萬元開發(fā)建設總成本：2113萬元 (單位成

40、本 5243元 / m2)2、裝飾工程費4029 m2X 800 元 / m2 =322 萬元3、設備及工器具購置費主要包括電梯、監(jiān)控設備、吸氧設備、呼叫設備:電梯3部:20萬元/部X 3部=60萬元監(jiān)控設備:1套X 20萬元/套=20萬元呼叫設備:1套X 20萬元/套=20萬元吸氧設備:1套X 20萬元/套=20萬元合計120 萬元、項目漲價預備費2013 + 282 + 120=2415 萬元2415 X 50%X 5%=60萬元合計2591 萬元、項目建設期（1年）利息2414 X 50%X 12%=145萬元項目開發(fā)建設及裝修投資總額：2800萬元（二）流動資金估算1、人員工資管理及后

41、勤人員13人，年工資總額：27600X12個月=34元護理人員50人， 年工資總額：50人X 2.4萬元/人.年=120萬元年工資總額：153.33萬元2、水電費：10000元/月X 12=12萬元3、煤氣費：3000元/月X 12=3.6萬元4、 供暖費：4028 m2X 39 元/ m2 =15.71 萬元5、 物業(yè)管理費：4028 m2X 0.8 元/ m .月 X 12=3.87萬元6、辦公費：2000元/月X 12=2.4萬元7、 折舊及大修理費用：2746萬元（1 - 5%） +20=130.44 萬元8、 伙食費：300 X 85%X 450 元/ 月.床 X 12=137.7萬

42、元全年流動資金總計：460萬元（三）總投資估算表項目總投資：3260萬元1 .投資估算匯總表（見附表5）.單項工程投資估算匯總表（見附表6）.分年投資計劃表（見附表7）.流動資金估算表（見附表8）（四）項目融資方案、資本金籌措萬通置業(yè)投資：1630萬元，占總投資的 50%、債務資金籌措銀行貸款：1630萬元，占總投資的 50%、融資方案分析建設期為2年，第一年投資為自有資金1630萬元，第 二年投資所需資金由銀行貸款解決，以降低投資成本。（五）財務評價本項目屬于公益性質，財務評價主要進行功能投資評價，項目的建設標準較高，各項服務功能齊全，可為300人提供服務，服務期限30年，總投資額3205萬

43、元，投資較大， 但運行期間有政府補助經(jīng)費和有償服務等收入渠道來源，具 備較強的生存能力和可持續(xù)發(fā)展前景，財務評價可行。1、銷售收入估算（詳見附表 4）300張床位，每床每月收費 3000元，年平均入住率按90%計算；收費3000元中包含伙食費450元。、成本費用估算（詳見附表 5）、財務評價報表（1）現(xiàn)金流量表（詳見附表 6）（2） 損益和利潤分配表（詳見附表7）（3） 資金來源與運用表（詳見附表8）（4）借款償還計劃表（詳見附表 9）還款期限為3年。4、財務評價指標（1）盈利能力分析投資利潤率：投資利稅率：財務內部收益率：財務凈現(xiàn)值：投資回收期：資本金財務現(xiàn)金流量表（詳見附表10）（2）償債

44、能力分析（借款償還期或利息備付率和償債備付率）（3）不確定性分析（4）敏感性分析（編制敏感性分析表，繪制敏感性分析圖）（5）盈虧平衡分析（繪制盈虧平衡分析圖）財務評價扌日標 覽表詳見附表 9。（六）財務評價結論二、項目社會效益評價（一）項目對社會的影響分析黨的“十八大”提出a”，老年事業(yè)發(fā)展問題已正式提上國家的議事日程，面對未富先老，政 府的力量有限，民營養(yǎng)老機構是重要的補充力量。因此，項 目的提出和建設，是適應社會的需求，為政府排憂解難的好 事，對安定社會，建立幸福長春，可以起到積極的促進作用（二）項目與所在地互適性分析本項目的建設為二道區(qū)提供了高品質的老人護理院，使“三高”老人（高齡、高知

45、、高收入）能夠享受到高質量的晚年生活，同時填補了高端養(yǎng)老機構的空白，因為與現(xiàn)有養(yǎng) 老院定位不同，因此不會影響他們的生存， 反而形成高、中、 低不同層次的養(yǎng)老體系。（三）社會評價結論二道區(qū)政府對文體設施新建項目建設高度重視，社區(qū)也積極配合支持，小區(qū)群眾也認為是一項好項目，該項目的建設高度認可，因此能夠確保項目順利進行。綜上說述，“長春關愛老人護理院”項目在經(jīng)濟效益與社會效益上具有充分的可行性。第五部分 項目可行性研究結論附表13公里內養(yǎng)老機構調研匯總表序 號機構名稱地址經(jīng) 營 年 限面 積房 間 數(shù)床 位 數(shù)自理非自 理床位數(shù)自理非 自理占 比自理非 自理護理費護 工 人 數(shù)護 工 工 資人均

46、管理 人數(shù)1同心老年護 理中心嶺東路與東 盛大街交匯 吉盛小區(qū)內10+1000+40+105非自理6057.14%1100-1500426.3自 理4038.10%700.002松海養(yǎng)老院安樂路與和 順三條交匯 處南走20 米8700+34102非自理5452.94%600-1200517.2自 理3231.37%800-14003沿河社區(qū) 老年公寓吉林大路沿 河街，臨沿河街10+1000左1750自 理1428.00%600.00316不3672.00%1000+右自 理4安嘉老年公 寓（原東站十 委社區(qū)益壽院）東新路南二 胡同，濱河 小區(qū)內10+2000左 右53200自 理60+30.0

47、0%900.0010+9不 自 理30+15.00%1600+5長春市濟康 醫(yī)院老人養(yǎng) 護中心樂群街與榮光路交匯處1 +1000+150自 理11073.33%1000.0041500150010.0不 自 理4026.67%2000.006浦東老年公 寓東盛大街與 浦東路父匯5+185660120自 理9075.00%1400.0017180120006.1不 自 理1411.67%2000.007賽諾老年公 寓榮光路與和 順街交匯處即 將3000+6層400自 理400100.00%1600.00左岸護理院項目實施進度計劃表附表2季度 項目21012 年2013 年2014 年2015 年

48、1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度休閑廣 場可行性研究規(guī)劃許 可施工許 可基礎工 程主體工 程圍護工 程裝修工 程竣工驗 收附表3開發(fā)建設工程投資成本分析表2012/12/18單位：萬元序 號名稱單位成本數(shù)量金額占投資比 例備注土地成本9061、拆遷成本2249 元/m24029m290632.98%-前期準備費18.131、設計費16 元 / m24029m26.450.23%每平米162、監(jiān)理費10 元 / m24029m24.030.15%每平米103、勘察費12 元 / m24029m24.830.18%每平米124、“三通

49、一平”費4030m22.820.10%三行政性收費72.521、行政性收費72.522.64%四小區(qū)配套工程費64.461、供暖外網(wǎng)18 元 / m24029m27.250.26%每平米182、給排水外網(wǎng)21 元 / m24029m28.460.31%每平米213、路燈5 元 / m24029m22.010.07%每平米54、圍墻、道路26 元 / m24029m210.480.38%每平米265、綠化16 元 / m24029m26.450.23%每平米166、其他4029m229.811.09%五建筑安裝工程費1006.381、建設工程2200 元/m24029m2886.3832.27%

50、2、工程設備款20萬/套6套1204.37%六預備款121.21、漲價預備款121.24.41%建筑支出的5%七裝飾工程費322.3211.73%裝修每平米費用800元,包括設備 款1、地面402970.512.57%占裝修費用的25%m22、墻面18130m270.512.57%地面面積的4.5倍，占費用25%3、水電暖工程42.31.54%占裝修費用的15%4、樓梯及室內門28.21.03%占裝修費用的10%5、養(yǎng)老設備40.291.47%6、其他70.512.57%占裝修費用的25%八經(jīng)營性收費64.462.35%1、供水10 元 / m24029m24.03每平米10兀2、供電80 元

51、 / m24029m232.23每平米80兀3、供暖50 元 / m24029m220.15每平米50兀4、供氣食堂大灶108.05煤氣安裝費8000元/戶九間接費用255.61、管理費用60.362.20%直接成本的3%2、銷售費用40.241.46%直接成本的4%3、財務費用1555.64%貸款利息12%十稅費45.971、印花稅0.310.01%建筑合同的萬分之三2、契稅45.301.65%土地成本的5%3、土地使用稅18 元 / m2200 m20.360.01%總計2877.00附表4項目分期投資計劃表2012/12/18單位：萬元序 號名稱年度合計備注201220132014201

52、51土地成本9069062前期工程費18.1318.13勘察設計三通一平費3行政性收費72.5272.524小區(qū)配套工 程費64.4664.465建安工程費443.19518.8844.321006.382013年完成基礎工程，主體工程50% 201450%,2015維護工程6漲價準備款30.360.630.3121.27裝飾工程費174.86147.46322.322014年占裝修支持 62% 2015年占裝修支持 31 40.29萬元。8經(jīng)營性收費64.4664.469間接費用100.6155255.610稅金45.30.6745.97印花稅、土地契稅、土地使用稅合計951.3629.27

53、854.94441.542877附表5項目流動資金估算表2012/12/18單位：萬元序 號名稱年度備注2016201720182019202020212022合計1收 入服務收入864885.6907.2918928.8950.49726426床位共計300個，平均87%2出租率80.00%82.00%85.00%88.00%90.00%92.00%95.00%3補貼收入90.690.630.630.630.630.630.6334.24合計954.6976.2937.8948.6959.49811002.66760.2工資1531611691771861962051247工資年增長5%水電費1212121212121284煤氣費3.63.63.63.63.63.63.625.25支出各項供暖費15.7115.7115.7115.7115.7115.7115.71109.97物業(yè)費3.873.873.873.873.873.873.8727.09辦公費2.42.42.42.42.42.42.416.8伙食費137.7137.7137.7137.7137.7137.7137.7963.9房租130.44130.44130.44130.44130.44130.44130.44913.086合計458.72466.72474.72482.7