《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前后對(duì)比分析

1、?物業(yè)管理?xiàng)l例?施行前后比照分析?物業(yè)管理?xiàng)l例?于2022年9月1日起正式施行，標(biāo)志著我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)展的新時(shí)期。?條例?的公布對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的安康開(kāi)展具有非常重要的深遠(yuǎn)意義，明確了物業(yè)管理活動(dòng)中各相關(guān)主體之間的權(quán)利、義務(wù)、職責(zé)，為物業(yè)管理活動(dòng)提供了堅(jiān)實(shí)的法律根據(jù)。比照?條例?施行前后，物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)生的根本性轉(zhuǎn)變，詳細(xì)表達(dá)在以下幾點(diǎn)：一、明確了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)之間的權(quán)利、義務(wù)和職責(zé)。業(yè)主大會(huì)是為實(shí)現(xiàn)對(duì)物業(yè)的自我管理，代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益，為了便于多個(gè)業(yè)主形成共同意志，保障物業(yè)管理活動(dòng)的順利開(kāi)展而組成的自治組織，是物業(yè)管理活動(dòng)中的最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，對(duì)物

2、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共同事項(xiàng)做出決定，享有對(duì)物業(yè)管理公共事物的決策權(quán)。?條例?公布前由于缺乏對(duì)業(yè)主委員會(huì)的有效制約和監(jiān)視機(jī)制，民主協(xié)商和平衡機(jī)制不可以充分表達(dá)。在不少住宅區(qū)，業(yè)主大會(huì)只是名義上的權(quán)利機(jī)構(gòu)，業(yè)主委員會(huì)實(shí)際上集決策和執(zhí)行的職能于一身，少數(shù)業(yè)主控制物業(yè)管理的決定權(quán)，個(gè)別成員甚至把個(gè)人利益凌駕于業(yè)主共同利益之上，損害其他業(yè)主利益或業(yè)主共同利益,導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生。因此，?條例?確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)并存，業(yè)主大會(huì)決策、業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行的制度。規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，可以在業(yè)主大會(huì)的授權(quán)范圍內(nèi)就某

3、些物業(yè)管理事項(xiàng)作出決定，但重大的決定必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)2/3業(yè)主同意才能作出。與以往相比擬明確了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)；標(biāo)準(zhǔn)了業(yè)主大會(huì)決策程序；給業(yè)主委員會(huì)定位并明確其職責(zé)；約束了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)；確定了業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員之間的關(guān)系。從而建立了業(yè)主決策機(jī)構(gòu)和執(zhí)行機(jī)構(gòu)別離的管理形式。維護(hù)了大多數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)了物業(yè)管理活動(dòng)的安康開(kāi)展。二、標(biāo)準(zhǔn)了物業(yè)管理收費(fèi)。物業(yè)管理費(fèi)的收取，多年以來(lái)一直是困繞物業(yè)管理行業(yè)開(kāi)展的問(wèn)題之一，主要表如今一是收費(fèi)難度大。少數(shù)業(yè)主受傳統(tǒng)的福利性管理影響較深,不愿交管理費(fèi);還有一些業(yè)主將購(gòu)房作為一種投資,僅僅為了增值長(zhǎng)期閑置，給物業(yè)費(fèi)的收取帶來(lái)困難。二

4、是收費(fèi)行為不標(biāo)準(zhǔn)。雖然國(guó)家計(jì)委、建立部早于1996年2月就頒發(fā)了?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?將物業(yè)管理效勞收費(fèi)作了明確規(guī)定。但是有些物業(yè)管理企業(yè)無(wú)視業(yè)主的合法權(quán)益，巧立名目，多收費(fèi)，少效勞，效勞質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不相符，由此造成了很多的糾紛。?條例?的公布施行,使物業(yè)效勞收費(fèi)維護(hù)了物業(yè)企業(yè)和業(yè)主雙方的權(quán)益。物業(yè)效勞收費(fèi)區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建立行政主管部門(mén)制定的物業(yè)效勞收費(fèi)方法，在物業(yè)效勞合同中約定。?條例?從滿足不同類型的效勞需求出發(fā)，完善物業(yè)管理效勞標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)不斷進(jìn)步效勞質(zhì)量。遵循管理效勞收費(fèi)的定價(jià)原那么、定價(jià)方式和

5、價(jià)格構(gòu)成；根據(jù)物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞質(zhì)量，制定住宅的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便消費(fèi)者根據(jù)自己的消費(fèi)程度選擇確定相應(yīng)的物業(yè)管理效勞。與?條例?公布前比擬一是物業(yè)效勞費(fèi)用由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定；二是充分考慮不同類型、性質(zhì)、特點(diǎn)的物業(yè)，不同的效勞對(duì)象以及業(yè)主對(duì)物業(yè)效勞的需求也不同，其物業(yè)管理費(fèi)用的收取標(biāo)準(zhǔn)也不一樣。三是費(fèi)用與效勞程度相適應(yīng)，以物業(yè)管理企業(yè)效勞質(zhì)量的上下，確定不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，針對(duì)業(yè)主不按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)，影響物業(yè)管理行業(yè)安康開(kāi)展的問(wèn)題?條例?規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)效勞合同的約定交納物業(yè)效勞費(fèi)用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納效勞費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶責(zé)任，已開(kāi)工但尚未出售

6、或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)用由建立公司交納。業(yè)主違犯物業(yè)效勞合同約定，逾期不交納物業(yè)效勞費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)催促其限期交納，逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。這一規(guī)定保障了物業(yè)管理企業(yè)的正常活動(dòng)，維護(hù)了全體業(yè)主的合法權(quán)益。三、標(biāo)準(zhǔn)了前期物業(yè)管理，明確建、管責(zé)任。相當(dāng)一局部物業(yè)企業(yè)是從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生出來(lái)的，割不斷的“母、子關(guān)系，使物業(yè)管理的市場(chǎng)化運(yùn)作程度不夠，物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作上受到制約，缺少獨(dú)立性和經(jīng)營(yíng)自主性，影響專業(yè)化程度的進(jìn)步；有些開(kāi)發(fā)工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工階段遺留下較多的問(wèn)題，有的工程質(zhì)量低劣，有的配套設(shè)施不完善，有的開(kāi)發(fā)單位在銷售商品房時(shí)虛假承諾，

7、如綠化率、配套設(shè)施、各種優(yōu)惠、高承諾的物業(yè)管理等等。使得物業(yè)管理企業(yè)承當(dāng)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承當(dāng)?shù)囊痪植控?zé)任，造成物業(yè)管理先天缺乏，給后續(xù)的管理工作帶來(lái)重大困難。當(dāng)住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題或住區(qū)環(huán)境問(wèn)題時(shí)，由于建立和管理職責(zé)不清，一些開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)之間互相推諉，權(quán)責(zé)不清，會(huì)產(chǎn)生很多的混淆，使問(wèn)題難以解決。為了加強(qiáng)開(kāi)發(fā)建立與物業(yè)管理的銜接，加強(qiáng)對(duì)建立單位的監(jiān)視?條例?規(guī)定，建立單位要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房；國(guó)家提倡建立單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相別離的原那么，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；與業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作并及時(shí)移交有關(guān)資料；建立單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽

8、訂前期物業(yè)效勞合同；商品房銷售合同中應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)效勞合同約定的內(nèi)容；業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建立單位不得處分。建立單位應(yīng)當(dāng)在保修期限和保修范圍內(nèi)承當(dāng)物業(yè)的保修責(zé)任。同時(shí)對(duì)于違犯上述規(guī)定的?條例?制定了一系列的處分措施，住宅物業(yè)的建立單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款；不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，逾期仍不移交有關(guān)材料的，對(duì)建立單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款

9、；建立單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。從而改變了物業(yè)管理的委托制為聘任制，打破了誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的壟斷場(chǎng)面，明確了開(kāi)發(fā)建立單位、物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利，減少物業(yè)管理矛盾和糾紛，促進(jìn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的形成。四、施行了職業(yè)資格管理,進(jìn)步從業(yè)人員素質(zhì)。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，人們居住的硬件條件得到了很大的改善。這些硬件問(wèn)題根本解決后，自然會(huì)對(duì)居住效勞、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理效勞質(zhì)量提出更高的要求。這就對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)的效勞意識(shí)和管理程度

10、提出了新的挑戰(zhàn)。但在現(xiàn)實(shí)中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢(shì)的局限，人們對(duì)物業(yè)管理卻沒(méi)有全面的認(rèn)識(shí)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)沒(méi)有準(zhǔn)確的定位，很多人都認(rèn)為物業(yè)管理是一個(gè)低技術(shù)、勞動(dòng)密集型行業(yè)，物業(yè)管理的主要內(nèi)容無(wú)非是保潔、保安、綠化、房屋維修等，是一個(gè)技術(shù)含量不高的行業(yè)，不需要高素質(zhì)的人才。也正是受這些認(rèn)識(shí)左右，在許多小區(qū)還保存著房管所那個(gè)年代管理員的遺風(fēng)，物業(yè)管理從業(yè)人員普遍學(xué)歷低、年紀(jì)大、缺少效勞意識(shí)，沒(méi)有把企業(yè)放在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，位子顛倒，擺不正與業(yè)主的關(guān)系，仍然用方案經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)管理方式，總把自己放在管理者的位子，缺乏對(duì)廣闊業(yè)主全心全意的效勞意識(shí),意識(shí)不到責(zé)任感、緊迫性危機(jī)感；只注重管理，甚至說(shuō)一不二，缺乏“用

11、戶至上，用戶就是上帝的效勞觀念和平等對(duì)待業(yè)主的原那么；在管理效勞內(nèi)容上，只是“掃掃地、看看門(mén)、收收費(fèi)等，缺乏“精益求精和為用戶提供多方面的、綜合性的效勞精神。實(shí)際上，物業(yè)管理不是傳統(tǒng)的單純的維修管理，而是一種文化，一種精神文明，一種舒適、文明、平安的環(huán)境建立。物業(yè)管理是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，需要高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才，需要網(wǎng)絡(luò)等先進(jìn)科技，也需要現(xiàn)代化的企業(yè)管理。隨著經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和科技的進(jìn)步，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、通訊技術(shù)等高新科技的迅速開(kāi)展，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，只有熟悉社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的根本法律、法規(guī)和政策，掌握現(xiàn)代化的信息搜集技術(shù)，能及時(shí)把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，熟悉各行業(yè)根本辦事流程及日常設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)技能，擁有掌握

12、管理技術(shù)和硬件技術(shù)的專業(yè)人員，具有先進(jìn)的物業(yè)管理工具及設(shè)備，建立科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè)，才有才能提供相應(yīng)的物業(yè)管理效勞。在物業(yè)管理中引入諸多高新科技的設(shè)施設(shè)備，已經(jīng)是大勢(shì)所趨。假設(shè)物業(yè)管理人員效勞意識(shí)差、管理程度低，觀念不及時(shí)更新，這樣的企業(yè)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將不可防止的被淘汰出局。行業(yè)要開(kāi)展需要技術(shù)進(jìn)步和人員素質(zhì)的進(jìn)步，因此，?條例?對(duì)推動(dòng)物業(yè)管理技術(shù)進(jìn)步，進(jìn)步技術(shù)含量和管理效勞程度，加強(qiáng)物業(yè)管理專業(yè)人員管理，都有詳細(xì)的規(guī)定，國(guó)家鼓勵(lì)物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進(jìn)步進(jìn)步管理和效勞程度；從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，獲得職業(yè)資格證書(shū)。建立物業(yè)管理人員職業(yè)資

13、格證書(shū)制度，是貫徹中央部署，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展物業(yè)管理行業(yè)的需要。當(dāng)前，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)尚處在起步階段，物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)亟待進(jìn)步。物業(yè)管理企業(yè)是一種以較少資本而管理龐大資產(chǎn)的企業(yè)，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)這一特殊性，決定了物業(yè)管理從業(yè)人員，只有具備扎實(shí)的物業(yè)管理知識(shí)和良好的理論經(jīng)歷，具備較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)才能，才能保證物業(yè)的正常使用并使物業(yè)保值、增值，才能降低企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并進(jìn)步企業(yè)的自身效益。而且，物業(yè)的智能化程度越來(lái)越高，這就要求物業(yè)管理從業(yè)人員及時(shí)掌握新技術(shù)、新方法。對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員實(shí)行職業(yè)資格認(rèn)證制度，既能吸引優(yōu)秀人才進(jìn)入物業(yè)管理行業(yè)，也能給在職人員帶來(lái)壓力，促進(jìn)他們不斷更新知識(shí)和增強(qiáng)技能，有利于建立一支

14、懂經(jīng)營(yíng)、善管理、精業(yè)務(wù)、守道德的專業(yè)人員隊(duì)伍，推動(dòng)物業(yè)管理的技術(shù)進(jìn)步，進(jìn)步技術(shù)含量和效勞程度，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)性開(kāi)展。五、施行了物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)制度，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)效勞，是一種以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，本質(zhì)上是對(duì)業(yè)主共同事務(wù)進(jìn)展管理的一種活動(dòng)，帶有公共的性質(zhì)。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)要按照全體業(yè)主的授權(quán)，以維護(hù)全體業(yè)主的利益和社會(huì)公共利益。物業(yè)管理企業(yè)具有與業(yè)主長(zhǎng)時(shí)間保持親密聯(lián)絡(luò)的特點(diǎn)，企業(yè)管理程度的上下，直接影響到業(yè)主的生活環(huán)境和工作質(zhì)量。目前，局部物業(yè)管理企業(yè)是從原房管部門(mén)或單位后勤管理部門(mén)轉(zhuǎn)制而來(lái)，效勞與被效勞的關(guān)系沒(méi)有確立，物業(yè)管理的效勞特性被

15、淡化。局部物業(yè)管理企業(yè)，過(guò)度追求利潤(rùn)，不按照合同約定的效勞，收費(fèi)與效勞不符。一些物業(yè)管理公司對(duì)于所管理的物業(yè)徒有虛名，有的雖然也成立了公司掛牌經(jīng)營(yíng)，但僅僅是一種翻牌公司，與原來(lái)的房管所毫無(wú)兩樣，辦事拖拉，業(yè)務(wù)素質(zhì)差，不僅阻礙住戶正常的生活和不利于延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，而且也影響了物業(yè)管理公司的聲譽(yù)和開(kāi)展前途。因此，有必要物業(yè)管理企業(yè)建立市場(chǎng)準(zhǔn)入和清出制度，為了有利于整頓和標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理市場(chǎng)，實(shí)行企業(yè)資質(zhì)審批制度。?條例?對(duì)物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)的條件作出了嚴(yán)格的限制，要求物業(yè)管理企業(yè)不僅要具備法人資格，還要具備相應(yīng)的資質(zhì)資格，條例規(guī)定，國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)，實(shí)行資質(zhì)管理制度，未獲得資

16、質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，給業(yè)主造成損失的，依法承當(dāng)賠償責(zé)任。標(biāo)準(zhǔn)了企業(yè)行為、有效解決群眾投訴從而保證了物業(yè)管理的效勞質(zhì)量，凈化了物業(yè)管理市場(chǎng)，使物業(yè)管理行業(yè)踏上良性開(kāi)展的軌道。六、明確了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)與社區(qū)關(guān)系。社區(qū)居委會(huì)是居民自我管理、自我教育、自我效勞的基層群眾性自治組織，它的職能大都帶有社會(huì)公共性。業(yè)主大會(huì)是業(yè)主們由于共同財(cái)產(chǎn)關(guān)系而形成的共同利益群體，它的職能主要是民事性的，它與社區(qū)委員會(huì)在性質(zhì)、職能、權(quán)利根底等多個(gè)方面，都存在著根本性的差異，但是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)要維護(hù)好自己的權(quán)益，離不開(kāi)當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)

17、的指導(dǎo)和幫助。物業(yè)管理企業(yè)，是具有物業(yè)管理資質(zhì)，并經(jīng)工商行政部門(mén)登記注冊(cè)獲得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，承受業(yè)主大會(huì)的委托按照?物業(yè)效勞合同?進(jìn)展專業(yè)化管理，實(shí)行有償效勞的企業(yè)。業(yè)主大會(huì)是代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治組織，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)之間是互相依存、互相作用，缺一不可的關(guān)系，是在物業(yè)管理專業(yè)化管理與業(yè)主自制管理相結(jié)合的高度同一。他們之間的關(guān)系是選擇與被選擇、效勞與被效勞、聘任與被聘任的關(guān)系。物業(yè)管理企業(yè)效勞的好壞在社區(qū)建立，尤其在社區(qū)效勞業(yè)的開(kāi)展中具有重要作用。業(yè)主大會(huì)、社區(qū)委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)在根本目的上是一致的，都是為了給業(yè)主創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境。以往由于缺乏對(duì)社區(qū)委員會(huì)的認(rèn)識(shí)

18、，理不順互相關(guān)系，造成諸多物業(yè)管理活動(dòng)中矛盾。因此，?條例?規(guī)定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并承受監(jiān)視。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。要努力創(chuàng)立物業(yè)管理與社區(qū)建立良性互動(dòng)的新機(jī)制，就要求物業(yè)管理企業(yè)、社區(qū)委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)共同努力，只有物業(yè)管理與社區(qū)建立共進(jìn)，以物業(yè)管理效勞推動(dòng)社區(qū)效勞開(kāi)展，才能創(chuàng)造出管理有序、效勞完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、生活便利、人際關(guān)系和諧的現(xiàn)代化居住環(huán)境。七、明確了業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等

19、單位關(guān)系。長(zhǎng)久以來(lái)由于供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的壟斷地位，往往把效勞與收費(fèi)無(wú)償?shù)剞D(zhuǎn)嫁給了物業(yè)管理企業(yè)，造成了由物業(yè)管理企業(yè)來(lái)代收代繳費(fèi)用的不合理現(xiàn)象。而代收代繳費(fèi)用的過(guò)程中，又存在著總表與分表的誤差等因素造成的費(fèi)用負(fù)擔(dān)。按照“誰(shuí)受益，誰(shuí)承當(dāng)?shù)脑敲?，物業(yè)管理企業(yè)自然通過(guò)進(jìn)步收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的方法，讓用戶承當(dāng)。但物業(yè)管理企業(yè)的這種進(jìn)步收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的做法又違犯了國(guó)家價(jià)格法的有關(guān)規(guī)定，屬于亂收費(fèi)的范疇。這樣就使得這些費(fèi)用沒(méi)有方法落實(shí)，成為物業(yè)管理企業(yè)的額外負(fù)擔(dān)。事實(shí)上，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位之間，是一種合同關(guān)系。作為合同的當(dāng)事人，業(yè)主和供水、供電、供熱、通訊、有線電視等

20、單位，應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，來(lái)行使合同的權(quán)利和履行合同的義務(wù)。從供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的性質(zhì)看，作為商品的提供者，應(yīng)該按照商品的市場(chǎng)規(guī)律直接提供效勞與收費(fèi)。向業(yè)主收取相應(yīng)的費(fèi)用是供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位的權(quán)利和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)并不是合同的當(dāng)事人，沒(méi)有義務(wù)向上述單位支付這些費(fèi)用，也沒(méi)有權(quán)利向業(yè)主收取這些費(fèi)用。費(fèi)用收不上來(lái)就只能由物業(yè)管理企業(yè)墊交，此前許多物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的糾紛都與此有關(guān)。假設(shè)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位均向每一個(gè)業(yè)主收費(fèi)，會(huì)導(dǎo)致交易本錢增高，對(duì)當(dāng)事人雙方均無(wú)好處。而在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)作為管理效勞人，對(duì)物

21、業(yè)及業(yè)主的情況較這些單位更熟悉。假設(shè)由物業(yè)管理企業(yè)承受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位的委托，代其向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，可以節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間和金錢，進(jìn)步辦事效率。因此，為了保障業(yè)主的合法權(quán)益，針對(duì)目前物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱由物業(yè)管理企業(yè)代收代繳費(fèi)用的不合理混亂現(xiàn)象，?條例?按照市場(chǎng)規(guī)律做出了規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)承受委托收費(fèi)的不得向業(yè)主收取額外費(fèi)用。這意味著自來(lái)水公司、供電公司、燃?xì)夤?、供暖公司跟物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)平等的企業(yè)關(guān)系了，有效地解決這一問(wèn)題，保障了業(yè)主的合法權(quán)益。八、建立住

22、房維修資金制度。住房制度改革前，城市居民住房由政府或單位統(tǒng)一建立，住房產(chǎn)權(quán)屬政府或單位所有。住房維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任由政府或單位承當(dāng)，居民僅支付極少的租金。由于回收的租金不可以維持房屋的維修，缺乏局部費(fèi)用只能由政府或單位負(fù)擔(dān)。政府和單位背負(fù)上了維修費(fèi)補(bǔ)貼的沉重包袱。同時(shí)，維修資金缺乏，大量公房得不到及時(shí)保養(yǎng)和修繕，不少住房因年久失修而成為危房，危及住戶的居住平安。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)開(kāi)展和住房制度改革的不斷深化，取消了福利住房分配制度，房屋的權(quán)屬發(fā)生了根本性質(zhì)的改變。新建商品房由個(gè)人出資購(gòu)置，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，原有公有住房也通過(guò)房改的方法，將產(chǎn)權(quán)出售給個(gè)人。隨著房屋權(quán)屬逐步向個(gè)人化轉(zhuǎn)變，住房產(chǎn)權(quán)多元化格局逐漸形成，居民個(gè)人擁有住宅的比例越來(lái)越高，住房的維修管理責(zé)任相應(yīng)由國(guó)家或單