政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告

1、.PAGE ：.；政策對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)影響專題分析報(bào)告上海繹凱博才房地產(chǎn)代理年月引 言閱歷了年金融危機(jī)的不利影響，年底，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底，年開場(chǎng)全面反彈。在過去的年多時(shí)間，上海樓市一路高歌猛進(jìn)，猶如“芝麻開花，節(jié)節(jié)高，上演了一出令人咂舌的“神話！任何行業(yè)都有它的運(yùn)轉(zhuǎn)周期，如今的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，曾經(jīng)處在高位運(yùn)轉(zhuǎn)的階段，高漲之后的市場(chǎng)調(diào)整遲早會(huì)到來。對(duì)政府而言，面臨日益膨脹的房地產(chǎn)市場(chǎng)，擔(dān)憂泡破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊和金融風(fēng)險(xiǎn)，開場(chǎng)采取抑制性措施，控制市場(chǎng)的上漲。政策頻繁出臺(tái)，力度不斷加大，在這種大政打牙之下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響日益加大。市場(chǎng)的不確定性不斷加強(qiáng)，正確認(rèn)識(shí)房

2、地產(chǎn)政策，正確判別上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，在當(dāng)前階段至關(guān)重要。因此，他們結(jié)合上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，仔細(xì)解讀政策內(nèi)部機(jī)制，分析政策的影響力度，并基于此，對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期和長(zhǎng)期走勢(shì)做出判別。希望這種研討可以有助于上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取針對(duì)性的戰(zhàn)略，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)！繹凱博才市場(chǎng)開發(fā)與研討中心一、近期出臺(tái)政策引見隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，面對(duì)越來越大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，從年開場(chǎng)，政府部門開場(chǎng)重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年月份以來，相關(guān)政策延續(xù)出臺(tái)，引發(fā)市場(chǎng)頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下：年月日，上海市政府發(fā)布。年月日，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出賣的，銷售時(shí)按

3、銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費(fèi)附加和河道整治費(fèi)以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)業(yè)稅及附加。個(gè)人購(gòu)買后居住滿一年含一年的普通住房，出賣時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅及附加。年月日，中國(guó)人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率程度，基準(zhǔn)利率調(diào)整為.%，同時(shí)實(shí)行下限管理。年月日，上海市政府推出兩個(gè)“一千萬配套商品房工程，其平抑房?jī)r(jià)的意圖凸顯。年月日，上海市政府出臺(tái),重點(diǎn)指出對(duì)貸款購(gòu)買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭效力，買賣時(shí)并添加營(yíng)業(yè)稅。年月日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了。一、高度注重穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢；二、真實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢的責(zé)任：房?jī)r(jià)提高到政治高度，建立政府擔(dān)任制，省政

4、府負(fù)總責(zé)，對(duì)住房?jī)r(jià)錢上漲過快，控制不力，要清查有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造，調(diào)整用地供應(yīng)構(gòu)造，添加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建立；四、嚴(yán)厲控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、仔細(xì)組織對(duì)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)錢任務(wù)的督促檢查。年月日，上海市房地資源局推出三條措施，其中轉(zhuǎn)按揭“買賣登記三步不再并辦的政策引人注目。年月日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情勢(shì)， HYPERLINK news.sh.soufun/-/.htm t _blank 提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和

5、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)稱“新條。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房構(gòu)造。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)厲土地管理。三是加強(qiáng)對(duì)普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)錢的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保證最低收入家庭根本住房需求。五是運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別要加大對(duì)房地產(chǎn)買賣行為的調(diào)理力度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。七是真實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)次序。八是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。年月日，國(guó)務(wù)院七部委結(jié)合下發(fā)，主要內(nèi)容包括：一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)構(gòu)造。住房?jī)r(jià)錢上漲過快、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)缺乏的地方，要保證中低價(jià)位、中小套型住房的有效供應(yīng)。二、加大

6、土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)厲土地管理。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)錢上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重添加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建立用地供應(yīng)量。繼續(xù)停頓別墅用地供應(yīng)，嚴(yán)厲控制高價(jià)住房用地供應(yīng)。三、調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，嚴(yán)厲稅收征管。規(guī)定自年月日起，國(guó)家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房缺乏年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)按其獲得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人購(gòu)買普通住房超越年含年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住宅住房超越年含年轉(zhuǎn)手買賣的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。四、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理，防備金融風(fēng)險(xiǎn)。五、明確享用優(yōu)惠政策普通住

7、房規(guī)范，合理引導(dǎo)住房建立與消費(fèi)。六、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建立，完善廉租住房制度。七、真實(shí)整頓和規(guī)范市場(chǎng)次序，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為。八、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善市場(chǎng)信息披露制度。年月日，上海市政府出臺(tái)，就上?？上碛枚愂諆?yōu)惠政策的普通住房規(guī)范、個(gè)人住房買賣的有關(guān)稅收政策等作了細(xì)化規(guī)定。規(guī)定月日起購(gòu)買非普通住房的，按稅率征收契稅，凡個(gè)人在月日前購(gòu)買商品住房并已獲得發(fā)票、尚未交納契稅的，仍可按稅率減半征收，但必需在年月日前繳清。年成為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵年，政府出臺(tái)政策的密度和強(qiáng)度不斷加大。山雨欲來風(fēng)滿樓，伴隨政策緊縮，市場(chǎng)開場(chǎng)動(dòng)搖，長(zhǎng)達(dá)年的昌盛開場(chǎng)轉(zhuǎn)向，未來市場(chǎng)走向撲朔迷離。二、政策性質(zhì)類型和背景分析.政

8、策性質(zhì)類型分析從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類型：土地供應(yīng)政策。限制土地供應(yīng)，調(diào)理土地供應(yīng)構(gòu)造添加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供應(yīng)，規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。金融政策。包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。財(cái)政稅收政策。包括間接稅和直接稅，在買賣環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)展稅收調(diào)控。所得稅屬于直接稅，而營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅尚未推出那么屬于間接稅，在持有和買賣環(huán)節(jié)征收。構(gòu)造調(diào)理政策。增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)供應(yīng)，控制高價(jià)房市場(chǎng)供應(yīng)。市場(chǎng)規(guī)范政策。規(guī)范市場(chǎng)買賣買賣，加強(qiáng)市場(chǎng)透明度，防止暗箱操作和非法行為。從曾經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供應(yīng)政策和構(gòu)造調(diào)理政策為市場(chǎng)供應(yīng)調(diào)控政策類

9、即限制市場(chǎng)供應(yīng)和調(diào)理供應(yīng)構(gòu)造，而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類限制市場(chǎng)需求。從出臺(tái)政策看，政府的需求調(diào)理政策市場(chǎng)影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)調(diào)控政策。政府的供應(yīng)調(diào)控政策目的是經(jīng)過構(gòu)造調(diào)理，限制土地投機(jī)，添加中低價(jià)房市場(chǎng)供應(yīng)比重，從而化解房?jī)r(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。但是從實(shí)踐結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)政策，效果并不明顯。需求調(diào)理政策目的是抑制投機(jī)需求的過渡膨脹，添加投機(jī)本錢，提高投機(jī)門檻，從而降低市場(chǎng)投機(jī)，化解市場(chǎng)虛高泡沫，穩(wěn)定市場(chǎng)。重新出臺(tái)的政策看，針對(duì)投機(jī)者和買賣環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。政府采取的還是以部分調(diào)控為主。.出臺(tái)順序分析政策

10、的出臺(tái)順序反映政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。從政府出臺(tái)政策順序看，政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋赫魇諣I(yíng)業(yè)稅，調(diào)高契稅提高房貸利率財(cái)政稅收政策限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例金融政策金融政策市場(chǎng)規(guī)范政策添加中低價(jià)房土地供應(yīng)土地政策土地政策土地政策市場(chǎng)規(guī)范政策構(gòu)造調(diào)理政策限制土地供應(yīng)，迫使開發(fā)商囤積土地迅速開發(fā)添加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，限制高價(jià)房供應(yīng)從出臺(tái)政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)：?jiǎn)我徽{(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊在去年，政府重點(diǎn)從一級(jí)市場(chǎng)調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，添加市場(chǎng)供應(yīng)，以期經(jīng)過這來控制房?jī)r(jià)，調(diào)控需求。但實(shí)踐上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級(jí)分化

11、，大企業(yè)的市場(chǎng)控制力加強(qiáng)，進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)自信心。土地供應(yīng)那么限制了房地產(chǎn)供應(yīng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。單一的政策調(diào)價(jià)在市場(chǎng)極度昌盛的情勢(shì)下，力度有限，往往可以被市場(chǎng)經(jīng)過各種手段抵消。因此，政府開場(chǎng)轉(zhuǎn)入綜合調(diào)理，多拳出擊。從今年推出的政策看，政府開場(chǎng)從一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)同時(shí)出擊，供應(yīng)、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合。政策力度不斷加大除了調(diào)理的綜合性外，政策的力度不斷加大，月日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購(gòu)買者貸款門檻提高，貸款本錢增大。而月日七部委結(jié)合意見，引發(fā)市場(chǎng)猛烈地震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。由此看來，政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。調(diào)理目的越來越明確早期

12、的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)厲區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。其結(jié)果就是正常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國(guó)計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房蒙受同等打擊。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。從最近出臺(tái)的政策看，政府的調(diào)理目的開場(chǎng)明晰，針對(duì)性大大加強(qiáng)。添加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供應(yīng)，嚴(yán)厲限制高價(jià)房及其用地，營(yíng)業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。后續(xù)政策的推出一定會(huì)沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為構(gòu)造性緊縮政策。隨著調(diào)理目的的明確，政策的調(diào)理力度大大加強(qiáng)，效果突出。.出臺(tái)背景分析伴隨一系列力度更強(qiáng)的政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開場(chǎng)遭到宏大沖擊。政府的政策能否會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破

13、滅呢？政府的意圖能否也是如此呢？從政府出臺(tái)政策的過程和內(nèi)容看，政府在緊縮房地產(chǎn)泡沫上的舉動(dòng)是非常小心的。早期，政府在對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度上，要擺不定，因此，政府缺乏針對(duì)性，效果不佳。隨著市場(chǎng)擴(kuò)張?jiān)絹碓酱?，政府態(tài)度才轉(zhuǎn)為明朗。但是，實(shí)踐上，政府在打壓房地產(chǎn)上不斷非常謹(jǐn)慎。年月日，國(guó)務(wù)院下發(fā)了，中央曾經(jīng)將穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)作為地方政府的一項(xiàng)政治義務(wù)，嚴(yán)防價(jià)錢大起大落。在穩(wěn)定市場(chǎng)的根底上，使房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)回落，即房地產(chǎn)市場(chǎng)的“軟下落，這就是政府的最終目的。打擊投機(jī)，同時(shí)添加中低價(jià)房供應(yīng)，其意圖就是如此。因此，政府在出臺(tái)政策上，會(huì)綜合思索政策的影響力度，政府政策影響會(huì)是一個(gè)逐漸釋放的過程。.過渡打擊的后果

14、分析在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)聯(lián)絡(luò)面非常廣泛的行業(yè)，假設(shè)出現(xiàn)房地產(chǎn)的解體，后果將是非常嚴(yán)重的。結(jié)果表達(dá)在如下幾個(gè)方面：投資需求大幅下滑，政府財(cái)政收入急劇減少。房地產(chǎn)投資占據(jù)固定資產(chǎn)投資非常高的比重，上海年就到達(dá).，近兩年繼續(xù)提高。房地產(chǎn)投資高漲和需求的旺盛，產(chǎn)生宏大的政府收入，政府財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴性非常高，甚至某些城市的建立開展主要資金就土地拍賣和房地產(chǎn)稅收，上海市某些區(qū)%以上的財(cái)政收入都房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)解體直接導(dǎo)致投資需求的銳減，引發(fā)經(jīng)濟(jì)的衰退。政府的財(cái)政收入也會(huì)大大減少，相關(guān)的城市開展、城市建立就會(huì)墮入停滯。聯(lián)絡(luò)行業(yè)面臨衰退，大量失業(yè)不可防止。房地產(chǎn)的聯(lián)絡(luò)效應(yīng)非常廣泛，上至根底產(chǎn)業(yè)如

15、能源、建筑、建材、家居裝飾，下至金融、媒體等等，設(shè)計(jì)到國(guó)家經(jīng)濟(jì)的方方面面，同時(shí)房地產(chǎn)帶動(dòng)這些產(chǎn)業(yè)開展，吸納就業(yè)也是非常宏大的。假設(shè)房地產(chǎn)解體，就會(huì)引發(fā)聯(lián)絡(luò)產(chǎn)業(yè)的衰退，帶來大量失業(yè)。銀行壞賬急劇添加，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)解體最大的風(fēng)險(xiǎn)就是金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)嚴(yán)重依賴金融機(jī)構(gòu)的融資，大部分資金都于融資貸款，因此，其解體將導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)大量壞賬的產(chǎn)生，甚至引發(fā)金融危機(jī)。三、政策走向預(yù)測(cè)政府出臺(tái)政策的目的，是向逐漸釋放市場(chǎng)泡沫。因此，未來出臺(tái)政策的類型和力度，要視已出臺(tái)政策的效果而定。從政策走勢(shì)看，政府將會(huì)把持有和買賣環(huán)節(jié)稅收作為政府調(diào)控的主要手段，同時(shí)輔之以金融緊縮，土地調(diào)控繼續(xù)維持。政府今后能夠推出

16、的政策包括以下幾個(gè)：房產(chǎn)稅。目前對(duì)該稅的開征討論如火如荼，財(cái)政部曾經(jīng)明確表示房地產(chǎn)稅開征曾經(jīng)成為定局。利率再調(diào)整。假設(shè)現(xiàn)有政策不奏效，繼續(xù)調(diào)息，從而進(jìn)一步抑制市場(chǎng)需求。從我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展的情況來看，政府經(jīng)過加息調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的會(huì)非常慎重。繼續(xù)調(diào)高首付比例，嚴(yán)厲限制第一套住房以外的銀行貸款。這會(huì)是政府重點(diǎn)采取的金融措施。所得稅。屬于直接稅，其功能是減少投機(jī)收益，從而抑制投機(jī)。從效果看，該政策不會(huì)增大投機(jī)者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于抑制市場(chǎng)膨脹意義不是很大。匯率調(diào)整影響。它不屬于政府調(diào)控政策的范疇，但是目前的實(shí)踐影響卻非常大。人民幣升值已成定局，人民幣升值之后會(huì)導(dǎo)致以套匯為目的的國(guó)際資本撤離我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。他們不

17、斷低估了國(guó)際資本的規(guī)模，從目前看比重約為%，而且在不斷增長(zhǎng)，其影響力確實(shí)非常宏大的，具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。繼續(xù)加大對(duì)中低價(jià)房的政策傾斜。繼續(xù)添加中低價(jià)房供應(yīng)，同時(shí)采取一定的優(yōu)惠措施，加大對(duì)中低價(jià)購(gòu)房者的政策優(yōu)惠。這會(huì)成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期措施。政府期望政策效果逐漸表達(dá)，而不是相反。假設(shè)目前的政策達(dá)不到有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上漲的勢(shì)頭，下面階段中，將會(huì)采取需求管理政策為主的調(diào)控措施，這主要包括稅收、貸款首付比例等。由于我國(guó)投資過熱，同時(shí)出口不斷增長(zhǎng)而引發(fā)人民幣低估，因此，目前面臨著人民幣升值和加息雙重壓力。而這兩個(gè)政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響非常之大，因此，政府不希望這種壓力可以逐漸釋放。因此，經(jīng)過加息調(diào)控

18、會(huì)非常謹(jǐn)慎。四、房地產(chǎn)政策傳導(dǎo)機(jī)制和影響特征分析.政策傳導(dǎo)機(jī)制.利率傳導(dǎo)機(jī)制開發(fā)投資減少價(jià)錢下跌房地產(chǎn)緊縮投機(jī)本錢提高利率提高購(gòu)買需求減少在興隆國(guó)家，利率是調(diào)理房地產(chǎn)過熱的主要手段，但是在我國(guó)效果并不明顯，這是與我國(guó)金融制度嚴(yán)密聯(lián)絡(luò)的。利率提高對(duì)房地產(chǎn)打壓效果并不是最好的，因此，利率提高對(duì)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果不是非常強(qiáng)。政府在調(diào)息上，會(huì)非常慎重，由于調(diào)息會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)影響很大，因此，即使調(diào)息，其增幅也不會(huì)很大，估計(jì)在.個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，利率提高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所理購(gòu)買需求與投機(jī)需求均構(gòu)成打擊，針對(duì)性不強(qiáng)。.匯率傳導(dǎo)機(jī)制國(guó)際套匯資本撤出房地產(chǎn)引發(fā)連鎖反響房?jī)r(jià)下跌需求下降匯率提高匯率調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)的影響主

19、要表達(dá)在國(guó)際資本流動(dòng)上，目前大量國(guó)際資本涌入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，一旦人民幣升值，這些資本就能夠分開，引發(fā)市場(chǎng)需求連鎖反響，從而影響房?jī)r(jià)下跌。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上的國(guó)際資本的比例大約為%，而且正在不斷添加。從以往看，他們?cè)?jīng)大大低估了國(guó)際資本的規(guī)模，在其上它們主要為國(guó)際性機(jī)構(gòu)投資者，市場(chǎng)影響力非常大，因此，人民幣升值對(duì)房地產(chǎn)的影響會(huì)比較大。政府目前一方面大力抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面頂住強(qiáng)大的國(guó)際要堅(jiān)持人民幣匯率，就是擔(dān)憂匯率升值能夠帶來的對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏大沖擊，從而引發(fā)全面的經(jīng)濟(jì)問題和金融危機(jī)。.買賣環(huán)節(jié)稅收傳導(dǎo)機(jī)制價(jià)錢下降投機(jī)需求降低投資風(fēng)險(xiǎn)增大投機(jī)本錢提高開征買賣稅收買賣環(huán)節(jié)的稅收

20、不僅降低投機(jī)者收益，更重要的是，增大了其投機(jī)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投機(jī)需求的打擊非常明顯。最新推出的營(yíng)業(yè)稅屬于這種稅收，其市場(chǎng)效應(yīng)非常明顯。.直接稅傳導(dǎo)價(jià)錢下降需求下降投機(jī)志愿降低收益減少提高所得稅所得稅針對(duì)差價(jià)納稅，并沒有增大投機(jī)者的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，而主要是降低了他們的收益，因此，其對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)的影響力比較有限。.供應(yīng)調(diào)理政策價(jià)錢逐漸回落市場(chǎng)需求分流，投機(jī)的需求支撐減弱添加中低價(jià)房供應(yīng)有效供應(yīng)添加，供應(yīng)構(gòu)造改善添加中低價(jià)房供應(yīng)，從而分流市場(chǎng)需求，減弱投機(jī)的實(shí)踐需求根底，最終抑制投機(jī)需求，促進(jìn)市場(chǎng)價(jià)錢構(gòu)造性回落。其滯后期比較長(zhǎng)，作用效果釋放比較緩慢。.影響特征分析不同的政策，其效應(yīng)也不同。根據(jù)政策影響滯后

21、期和效應(yīng)特征，他們可以將政府政策分為三類：長(zhǎng)滯后期政策、中滯后期政策和短滯后期政策。.長(zhǎng)滯后期政策土地政策和中低價(jià)房添加供應(yīng)政策屬于此類政策。它們經(jīng)過供應(yīng)環(huán)節(jié)調(diào)控來抑制市場(chǎng)膨脹。供應(yīng)調(diào)理需求經(jīng)過一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間才干表達(dá)在最重環(huán)節(jié)上，即政策的“滯后效應(yīng)比較大，甚至需求-年才可以逐漸表達(dá)出來。因此，在房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱的情況下，很難及時(shí)發(fā)揚(yáng)作用。政府之所以開場(chǎng)推出土地限制政策，正是沒有充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)過熱的勢(shì)頭，因此政策力度不夠。.中滯后期政策銀行信貸政策屬于此類。信貸政策經(jīng)過同時(shí)抑制供應(yīng)和需求兩個(gè)環(huán)節(jié)來抑制市場(chǎng)膨脹。對(duì)開發(fā)商提高利率和限貸，開發(fā)商資金來源減少，同時(shí)資金本錢提高，這會(huì)直接打擊開發(fā)商的市場(chǎng)

22、擴(kuò)張規(guī)模和市場(chǎng)控制才干，素質(zhì)不高的企業(yè)就會(huì)被淘汰，從而從供應(yīng)角度控制市場(chǎng)過度投機(jī)。對(duì)購(gòu)房者提高利率和貸款門檻，直接提高購(gòu)房者的購(gòu)房本錢，減弱其購(gòu)買才干，需求減少。信貸政策的滯后期比較長(zhǎng)，研討闡明其滯后期普通為-個(gè)月，因此，效果也不是很及時(shí)。同時(shí)，從我國(guó)的金融制度看，金融市場(chǎng)的不完全性和市場(chǎng)化程度不高，信貸調(diào)控實(shí)踐效果并不強(qiáng)。加息同時(shí)打擊開發(fā)、投機(jī)需求和正常需求，針對(duì)性很弱。同時(shí)，現(xiàn)階段，我國(guó)政府加息調(diào)控比較謹(jǐn)慎，這是出于對(duì)整體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)開展的角度思索。.短滯后期政策稅收政策屬于此類政策，特別是以總價(jià)為稅基的持有和買賣環(huán)節(jié)稅收。這類稅收政策不僅減少了投機(jī)者的收益，更重要的是增大了投機(jī)者的投資風(fēng)險(xiǎn)，

23、效應(yīng)即時(shí)表達(dá)，滯后期很短。目前的新推出的房地產(chǎn)稅收全部都是針對(duì)需求環(huán)節(jié)的稅收，而不是開發(fā)供應(yīng)環(huán)節(jié)的稅收。五、市場(chǎng)表現(xiàn)和政策影響分析.政策出臺(tái)后的市場(chǎng)表現(xiàn)數(shù)年的繼續(xù)膨脹，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)處于高位運(yùn)轉(zhuǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大。此時(shí)推出的宏觀調(diào)控政策具有強(qiáng)大的影響力。伴隨政策的不斷出臺(tái)，市場(chǎng)行情開場(chǎng)急劇變化，拋盤激增，而成交量急劇減少。但是這并不意味著市場(chǎng)開場(chǎng)墮入衰退，而是過渡膨脹下市場(chǎng)的一種正常調(diào)整。從目前拋盤者看，根本都屬于純粹的市場(chǎng)投機(jī)客，并沒有出現(xiàn)整體拋盤景象。從拋售房子看，大多屬于年代的舊房子和年以內(nèi)購(gòu)買的房子，并且在中心地段的拋盤量增幅不是很大，拋盤主要集中在地段較差的區(qū)域。價(jià)錢變化出現(xiàn)差

24、別化。市場(chǎng)價(jià)錢整體下滑，但是不同地段的差別很大。地段比較好住宅下跌幅度不大，甚至沒有下跌，如中凱城市之光；而地段較差，居住條件較差地段的住宅價(jià)錢出現(xiàn)較大幅度的下跌，如世紀(jì)公園區(qū)域的住宅。.政策影響分析正確了解政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，必需從三個(gè)方面進(jìn)展綜合思索：一是宏觀經(jīng)濟(jì)開展的趨勢(shì)；二是政策出臺(tái)的目的和實(shí)踐功能；三是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的情況和根本趨勢(shì)。政策對(duì)市場(chǎng)的影響，在不同的市場(chǎng)條件下，其影響程度就會(huì)不同。目前政府政策以打擊投機(jī)為目的，市場(chǎng)出現(xiàn)較大動(dòng)搖，反映出非自住需求在房地產(chǎn)市場(chǎng)中比重非常大。因此，市場(chǎng)的調(diào)整是不可防止的?？梢砸欢ǖ氖?，目前的政府宏觀調(diào)控會(huì)使上海和主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期提早

25、。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)化改革，其開展趨勢(shì)決議于市場(chǎng)本身的供求，而不是政策調(diào)控。政策調(diào)控屬于階段性影響，因此，他們有必要從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)角度來分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。.長(zhǎng)期趨勢(shì)判別結(jié)合我國(guó)及上海經(jīng)濟(jì)開展，以及上海房地產(chǎn)的階段特征，從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)期看，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)樂觀的開展趨勢(shì)。緣由如下：經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)增長(zhǎng)構(gòu)成繼續(xù)的購(gòu)買才干。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，市場(chǎng)的穩(wěn)定和出路最終取決的市場(chǎng)本身的安康，而不是政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策。假設(shè)說政策本身就導(dǎo)致市場(chǎng)解體的話，難以令人服氣。房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。市場(chǎng)前景，除了依托房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的供求之外，更要看整體經(jīng)濟(jì)的開展。上海經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速開展，這是最重要的支撐。對(duì)外開發(fā)的不斷深

26、化，構(gòu)成外來需求的繼續(xù)增長(zhǎng)。上海市是我國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)交往的交匯點(diǎn)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人開場(chǎng)不斷向上海集中，這種趨勢(shì)還將繼續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，這為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了強(qiáng)大的外來需求，因此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依托的不僅僅是上海外鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)和需求，而是經(jīng)濟(jì)國(guó)際化帶來的全球化需求。房地產(chǎn)的過渡炒作目前還不是我國(guó)的普遍景象，只是部分存在。居住條件并沒有開展根本改善，今后的開展空間還很大。年，上海人均居住面積僅為.平方米，遠(yuǎn)低于同等經(jīng)濟(jì)程度的城市，因此，上海房地產(chǎn)進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間宏大。房地產(chǎn)投機(jī)資本在國(guó)內(nèi)資本中并不占據(jù)主導(dǎo)位置，即使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑，市場(chǎng)需求的恢復(fù)依然會(huì)很快。.短期影響.對(duì)住宅市場(chǎng)的影響由于目前出臺(tái)的政策主要針對(duì)住宅市場(chǎng)，因此其市場(chǎng)反響也比較明顯。但是從曾經(jīng)出臺(tái)的政策和其走