房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述論述課件

1、雷雨鄭州大學管理學院2010.8房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理 課件使用說明對象：工程管理2008級課時：36學時，實際32學時（9-10周實習）內(nèi)容：與教材配套，各專業(yè)可以根據(jù)教學計劃進行調(diào)整。第四編，一般不講，內(nèi)容與前面章節(jié)穿插安排。使用教材：雷雨主編同名教材，鄭州大學出版社出版參考書：譚術(shù)魁、陳雙、朱亞兵主編同名教材 版權(quán)所有 未經(jīng)許可 不得翻制課程內(nèi)容提要第一篇 宏觀篇第一章房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營概述第二章房地產(chǎn)開發(fā)的綜合體系第三章 房地產(chǎn)開發(fā)的法律基礎(chǔ)第二篇 策劃篇第四章 房地產(chǎn)項目決策第五章房地產(chǎn)策劃課程內(nèi)容提要第三篇 實施篇第六章 房地產(chǎn)項目的投資與融資第七章 土地的獲取與開發(fā)第八章 房地產(chǎn)項目的

2、規(guī)劃設(shè)計第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理第十章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營課程內(nèi)容提要第四篇 案例篇第十一章 房地產(chǎn)策劃案例分析第十二章 房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計案例分析第十三章 房地產(chǎn)經(jīng)營案例分析第十四章 案例分析延伸 第1篇 宏觀篇（1，2，3）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述導 讀使學生了解房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史；了解房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀；明白影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素；清楚房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理涉及的主要內(nèi)容。1.1 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷史（1）“淵源”與“萌芽”期(1850-1949年)（2）整頓期(1949-1965年) 1949年新中國成立后，廣大農(nóng)村實行土地改革，廢除封建土地所有制。幾年以后，通過逐步實行農(nóng)業(yè)集體化，農(nóng)民的

3、私有土地轉(zhuǎn)化為集體所有。此后，農(nóng)村買賣土地的市場即自行消失。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述 50年代中期到60年代中期開始整頓。 隨著對資本主義工商業(yè)的社會主義改造，全國城鎮(zhèn)陸續(xù)開始以“國家經(jīng)租”的形式對出租私有房屋進行社會主義改造，采取了“贖買政策”，房主產(chǎn)權(quán)、土地私有產(chǎn)權(quán)收歸國有。從根本上確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（3）“文革”十年動亂期間（1966-1976） 城市房地產(chǎn)管理工作受到極大破壞，房地產(chǎn)管理機構(gòu)幾起幾落，產(chǎn)權(quán)管理陷入混亂，違章占地幾經(jīng)泛濫，變相買賣土地時有發(fā)生，住宅建設(shè)停滯不前，致使住房問題成為嚴重的社會問題之一。 私有經(jīng)濟幾乎絕跡，也是

4、罪過。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（4）1978年后 隨著經(jīng)濟體制改革的全面展開，在城市進行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革、房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)萌發(fā)了。在這種新的歷史機遇和歷史條件下，房地產(chǎn)市場在我國的大地上逐步興起并蓬勃發(fā)展起來。從沿海到內(nèi)地，從城市到鄉(xiāng)村，許多地方都出現(xiàn)了人們稱之為“房地產(chǎn)熱”、“開發(fā)熱”的情景。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述整頓復蘇期（1978-1986年） 成長期(19871998年)：1992、1998兩個重要的時間節(jié)點。房地產(chǎn)高速增長期（1998-2007年）理性調(diào)整階段（2008）：宏觀調(diào)整，理性回歸。 1 房地產(chǎn)開

5、發(fā)與經(jīng)營概述1.2 中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點（1）供需矛盾出現(xiàn)兩極化。（2）房價總體漲幅平穩(wěn)，部分中心城市上漲過快。（3）市場心理脫離理性軌道。 （4）住房保障力度加大，經(jīng)濟適用房投資增速加快。 （5）東西部房地產(chǎn)發(fā)展差距較大，開發(fā)失衡。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.2.2我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會受到多種因素的影響，房地產(chǎn)業(yè)在未來的發(fā)展趨勢表現(xiàn)在以下幾個方面：（1）資源將進一步向保障性住房傾斜。保障誰？怎么保障？ （2）房價上漲趨緩，市場心理將回歸理性。 （3）節(jié)能環(huán)保型住宅將會加快推廣。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)商向規(guī)?；⑵放苹较虬l(fā)展。 （5）房地產(chǎn)開發(fā)

6、商重組將加快。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中存在的主要問題 （1）房地產(chǎn)業(yè)的固有特點較難支撐可持續(xù)增長。（2）房地產(chǎn)業(yè)對資源的消耗巨大。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，19861995年間，僅建設(shè)占地便使耕地減少1.45億畝，19962006年間凈減少1.23億畝，平均每年凈減少1230萬畝。還有大量的資源、能源消耗。（3）中國房地產(chǎn)業(yè)對政府行為影響過大。（4）中國房地產(chǎn)業(yè)的市場與主體發(fā)展都尚欠規(guī)范。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.3 影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素 影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素有很多，如房地產(chǎn)技術(shù)經(jīng)濟發(fā)展政策、金融、法律、相關(guān)產(chǎn)業(yè)，以及市場等。而市場和消費者的需求又是諸多影

7、響因素中比較主要的。本章重點討論一下市場因素對房地產(chǎn)業(yè)所造成的影響。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.3.1市場需求對房地產(chǎn)的影響（1）市場消費需求觀念的變化對住宅消費的需求在不斷升級。購房目的從滿足自住需求到向投資工具演化。城市的“空心”現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（2） 消費者有效需求的變化方向消費者需要更為人性化的住房。樓盤品質(zhì)的好壞，很大程度取決于細部處理。于細微之處見精神。當然，這種追求要有一個合適的“度”。環(huán)保住宅將引領(lǐng)市場。人性化物業(yè)管理成為消費者購房的附加條件。1.3.2 住房保障計劃對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)較快發(fā)展 具有影響。房地產(chǎn)業(yè)必須遵循市場的規(guī)律發(fā)展，不可能用政府力

8、量超大范圍進行住房保障。住房保障的主體應該是廉租房。以廉租房為主體的住房保障體系建設(shè)，要盡快規(guī)范、配套。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述保障房體系建設(shè)還要運用優(yōu)惠的土地、財稅政策，政府可適度給予低收入群體購房補貼。保障房體系建設(shè)應是長期政策，不應也不可能是短期政策行為。全國保障性住房投資規(guī)模宜適當。1.3.3 房價內(nèi)在形成規(guī)律對房地產(chǎn)業(yè)的影響 。 主要是價值規(guī)律和供求規(guī)律。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.4 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的研究對象、內(nèi)容與方法1.4.1 幾個基本概念（1）房地產(chǎn)：有不同的定義方法和標準?！翱砷_發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托物質(zhì)實體上的權(quán)益（如

9、廣告）（2003，建設(shè)部：房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準）房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，包括土地及地上建筑物和其它構(gòu)筑物、定著物。（2006，張建坤、周虞康）注意：房地產(chǎn)存在寬派和窄派兩種基本觀點。一般，理解房地產(chǎn)概念應注意以下幾點：房地產(chǎn)必須是房屋和土地的結(jié)合體；房地產(chǎn)必須是物質(zhì)實體和財產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的結(jié)合；強調(diào)房屋建筑物才納入房地產(chǎn)范疇（具有約定俗成的意味）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（2）房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的產(chǎn)業(yè)。（2003，建設(shè)部：房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準）（3）開發(fā)的含義“在國有土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售出租商品房的行為”。（2003，建設(shè)部：

10、房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標準）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述“房地產(chǎn)開發(fā)是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為”。（中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法）管理、投資、服務等概念不再一一解釋，請參考其它課程教材。這里服務主要指咨詢、中介、評估、物業(yè)等。（4）房地產(chǎn)經(jīng)營：分為廣義和狹義兩種理解。狹義：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋和建筑地塊進行的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動的主要范圍在流通領(lǐng)域。（2006，譚術(shù)魁）1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述廣義：是指房地產(chǎn)經(jīng)營者對房屋的建造、買賣、信托、交換、維修、裝飾以及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按照價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經(jīng)濟活動，范圍涉及生產(chǎn)、

11、流通、消費的全過程。 經(jīng)營具有比較廣泛的含義，往往指向盈利目的，一般使用其廣義概念。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（5）房地產(chǎn)市場：全社會房地產(chǎn)商品交換關(guān)系的總和。這些交換關(guān)系包括：買賣場所。形成交易的條件。涉及雙方權(quán)利義務關(guān)系的穩(wěn)定規(guī)則。有規(guī)定標的物使用價值的穩(wěn)定規(guī)則。主要是產(chǎn)品品質(zhì)、計算方法等。 這些軟硬件結(jié)合在一起構(gòu)成市場。1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1.4.2 研究對象（1） 房地產(chǎn)開發(fā)：涉及一系列有關(guān)開發(fā)的問題，具有多種形式。綜合開發(fā)。包括了房產(chǎn)與地產(chǎn)的開發(fā)，甚至各種配套設(shè)施的開發(fā)。土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)特種開發(fā)1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（2） 房地產(chǎn)經(jīng)營：各種類型的交易及管理，以經(jīng)營為核心。房地產(chǎn)產(chǎn)品形成環(huán)節(jié)的經(jīng)營。包括政府關(guān)系經(jīng)營、客戶經(jīng)營、供應商經(jīng)營、其它經(jīng)營。房地產(chǎn)產(chǎn)品流通環(huán)節(jié)的經(jīng)營 。包括銷售、租賃、抵押、典當、置換等多種形式。 房地產(chǎn)產(chǎn)品消費環(huán)節(jié)的經(jīng)營。以管理和服務為基本內(nèi)容 。 1 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營概述（3）與開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的問題。 總之，要研究這些活動的內(nèi)在規(guī)律和外在約束條件。1.4.3 研究內(nèi)容（1）房地產(chǎn)的開發(fā)與組織管理體系（2）開發(fā)流程 從項目前