房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理教學(xué)課件

1、中國(guó)的房地產(chǎn)金融中國(guó)房地產(chǎn)金融 - 發(fā)展歷史第一階段： 理論突破與試點(diǎn)起步階段(1978 至1991 年) 1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段(1992 至2019 年) 1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段(2019 至2019 年) 隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2019 年以來(lái)) 2019年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀從目前國(guó)

2、內(nèi)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)來(lái)源分析，房地產(chǎn)投資依然呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重也比較大。這種投資一方面來(lái)自國(guó)內(nèi)民間資本的投入，另一方面就是國(guó)際投資。其中前者是主要投資來(lái)源，占到國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資總額的絕大部分，除了2019年有較小回落，2019年至2019年都保持了高速增長(zhǎng)狀態(tài)，2019年隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái)，這一數(shù)據(jù)又逐漸開(kāi)始?xì)w落。從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，投資對(duì)象則逐漸由商業(yè)營(yíng)業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅投資。1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況 2019年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資86013億元，比上年名義增長(zhǎng)19.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)19.4%），增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，比2019年提高3

3、.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資58951億元，增長(zhǎng)19.4%，增速比1-11月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.5%。2019年1-2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資7956億元，同比名義增長(zhǎng)19.3%，增速比去年全年回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資5426億元，增長(zhǎng)18.4%，增速回落1個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.2%。 2019年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%，增速比1-11月份回落1.1個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。2019年1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4062萬(wàn)平方

4、米，同比增長(zhǎng)6.5%，土地成交價(jià)款1000億元，增長(zhǎng)8.9% 2、商品房銷售和待售情況2019年，商品房銷售面積130551萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)17.3%，增速比1-11月份回落3.5個(gè)百分點(diǎn)，比2019年提高15.5個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)17.5%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)27.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)9.1%。商品房銷售額81428億元，增長(zhǎng)26.3%，增速比1-11月份回落4.4個(gè)百分點(diǎn)，比2019年提高16.3個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)26.6%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)35.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)18.3%。2019年1-2月份，商品房銷售面積10466萬(wàn)平方米，同比下降

5、0.1%。其中，住宅銷售面積下降1.2%，辦公樓銷售面積下降8.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)8.4%。商品房銷售額7090億元，下降3.7%。其中，住宅銷售額下降5.0%，辦公樓銷售額下降17.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)7.9%。房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)跌？這是很多人非常關(guān)心的問(wèn)題。2019年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域分化程度正在顯著加深，一邊是北京、上海、廣州等一線城市樓市炙手可熱；另一邊是多地三四線城市房?jī)r(jià)連續(xù)下跌。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)，華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林說(shuō)，一線城市房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力與其他三四線城市不一樣，因此還有繼續(xù)上漲的空間?！爸劣谌木€城市房?jī)r(jià)，我想已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期?！?例子：廣州與東莞)房?jī)r(jià)會(huì)漲還是會(huì)

6、跌？中國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)最高50城中有49個(gè)是三線城市許多三線城市2019年下半年量?jī)r(jià)齊跌，行業(yè)正在迎來(lái)大拐點(diǎn)，未來(lái)的有效剛需嚴(yán)重小于供應(yīng)量，房?jī)r(jià)不會(huì)再瘋漲。目前廣大三四線城市的房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)供過(guò)于求的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。“三四線城市熱衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各種配套跟進(jìn)很慢，人口導(dǎo)入也比較慢，這就造成短期樓市庫(kù)存消化困難?！?業(yè)內(nèi)人士判斷，房?jī)r(jià)下降的原因是如今諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，這個(gè)問(wèn)題在接下來(lái)幾年還會(huì)更加嚴(yán)重。房產(chǎn)公司的銷售人員表示樓房銷售都很一般，一度貼近成本甚至虧本賣房?！?業(yè)內(nèi)人士判斷，房?jī)r(jià)下降的原因是如今諸暨房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)嚴(yán)重供大于求，這個(gè)問(wèn)題在接下來(lái)幾年還會(huì)更加嚴(yán)重。

7、1、為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)，保監(jiān)會(huì)已起草關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)，把北京、上海、廣州、武漢四個(gè)城市作為“以房養(yǎng)老”的試點(diǎn)。2、房產(chǎn)稅在上海和重慶兩地試點(diǎn) ，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅征收措施成房?jī)r(jià)上漲推手。一直以來(lái)房產(chǎn)稅征收的話題都是熱點(diǎn)，從去年開(kāi)始網(wǎng)上便有2019年房產(chǎn)稅全面開(kāi)征的消息擴(kuò)散，之所以房產(chǎn)稅征收牽動(dòng)著大家的心，主要在于人們對(duì)開(kāi)征房產(chǎn)稅后拉低房?jī)r(jià)、擠壓樓市泡沫的期望很大。財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉日前明確表示，要將房產(chǎn)稅和個(gè)稅改革作為我國(guó)未來(lái)稅收改革重點(diǎn)推進(jìn)的對(duì)象。全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)銀行監(jiān)事梅興保在“兩會(huì)”前就目前房地產(chǎn)走勢(shì)等問(wèn)題接受記者采訪

8、時(shí)表示，今年的房產(chǎn)稅難以避免，房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，但不排除二三線個(gè)別城市、一線城市的個(gè)別項(xiàng)目出現(xiàn)“跳水”可能。 政府政策知識(shí)小普及：“以房養(yǎng)老”主要有兩種形式一是把房產(chǎn)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)，每月取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，直至去世或搬進(jìn)養(yǎng)老院后用該住房歸還貸款。另一種方式就是出售大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老。由于英國(guó)的住房養(yǎng)老模式更多地借助于保險(xiǎn)公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當(dāng)保費(fèi)用來(lái)購(gòu)買年金，住房反向抵押貸款在英國(guó)又被稱作“逆向年金”政策對(duì)象：這個(gè)保險(xiǎn)產(chǎn)品的投保人群限定為60歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人試點(diǎn)時(shí)間：試點(diǎn)期從正式文件發(fā)布之日起，到2019

9、年3月31日止。存在問(wèn)題：1、保險(xiǎn)公司將控制試點(diǎn)規(guī)模，只能滿足少部分老年人的需求；2、養(yǎng)兒防老、家產(chǎn)傳后的傳統(tǒng)觀念也意味著試點(diǎn)開(kāi)展起來(lái)困難重重；3、保險(xiǎn)公司考慮不同風(fēng)險(xiǎn)，如房屋價(jià)值變下降 、老人壽命超預(yù)期，一般來(lái)講，把房子抵押出去以后，實(shí)際上險(xiǎn)企應(yīng)一直管到老人去世，而如果老人活的年齡特別大，對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)講就有一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且，現(xiàn)在評(píng)估的房屋價(jià)值今后是不斷變化的，大幅縮水的話將影響險(xiǎn)企業(yè)績(jī)。專家意見(jiàn):專家認(rèn)為“以房養(yǎng)老”仍然有一定的市場(chǎng)需求，推動(dòng)試點(diǎn)順利開(kāi)展，一方面亟待試點(diǎn)細(xì)則“落地”，另一方面，還需要多宣傳這個(gè)新生事物，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念。葉學(xué)平說(shuō)，對(duì)一些特殊人群來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老模式很好，可是接受度不高，各方應(yīng)該加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，讓這個(gè)新事物更容易被接受。為什么要投資房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)的注意事項(xiàng):1、做好對(duì)自身資金實(shí)力和房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析評(píng)估房地產(chǎn)投資需要大量的資金,如果自身沒(méi)有足夠的資金,或者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，市場(chǎng)沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí),就不能投資房地產(chǎn)。2、選擇好房地產(chǎn)投資的品種目前,可以供個(gè)人進(jìn)行投資的房地產(chǎn)品種主