稅法之 土地增值稅

1、第八章 土地增值稅1第一節(jié) 土地增值稅概述一、土地增值稅的概念 土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有上地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。2背景： 1987年，我國對(duì)土地使用制度進(jìn)行改革，房 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)初具規(guī)模。但另一方面，實(shí)行土地的有償轉(zhuǎn)讓以來，對(duì)土地的管理也出現(xiàn)了一些問題，主要表現(xiàn)在： (1)對(duì)土地供給計(jì)劃性不強(qiáng)，成片轉(zhuǎn)讓的土地量大，價(jià)格低。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)公司增長(zhǎng)過快，價(jià)格上漲過猛，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模偏大。 (3)肓目設(shè)立開發(fā)區(qū)，占用耕地多，開發(fā)利用率低。 (4)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制不完善，市場(chǎng)行為不規(guī)范。 3 出現(xiàn)上述問題，其主要原

2、因在于：房地產(chǎn)管理制度不健全。 要解決這一問題，必須加強(qiáng)對(duì)土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的管理，健全產(chǎn)權(quán)登記制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和管理。同時(shí)，還應(yīng)運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段特別是要發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠 桿作用進(jìn)行調(diào)節(jié)和管理。為此，國務(wù)院在1993年12月23日頒布了中 華人民共和國土地增值稅暫行條例(以下簡(jiǎn)稱土地增值稅暫行條例)，它規(guī)定自1994年1月1日起在我國開征土地增值稅。4開征土地增值稅的目的： (1)開征土地增值稅，可以抑制房地產(chǎn)的投機(jī)、炒賣活動(dòng)，防止國有土地收益的流失。 (2)開征土地增值稅，增加財(cái)政收入。5 第二節(jié) 土地增值稅的征稅范圍、納稅人和稅率一、土地增值稅的征稅范圍 根據(jù)土地增值稅暫行條例規(guī)定，土地增

3、值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓中華人民共和國國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的收入征收。 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為，但不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。 6 二、土地增值稅的納稅人 稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。 單位是指各類企事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人包括個(gè)體經(jīng)營者、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等。7 三、土地增值稅的稅率 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30，最高稅率為60。增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50的部

4、分，稅率為30；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50、未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，稅率為40；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100、未超過扣除項(xiàng)目200的部分，稅率為50；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，稅率為60。8土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150以下的部分300250100405310020050154200以上的部分60359第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定 土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是出售房地產(chǎn)所取得的土地增值額。稅法規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的總收入減去稅法規(guī)定扣除的項(xiàng)目金額后的余額為增值額。 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的總收入 扣除項(xiàng)目金額10 一、收

5、入的確定 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。 納稅人發(fā)生下列情形的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：(1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；(2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。 這里的評(píng)估價(jià)格，是指由土地管理部門或房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段，同類土地售價(jià)綜合評(píng)定的，并經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的價(jià)格。 11 二、扣除金額的確認(rèn) (1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。 即納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 (2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。 即納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 實(shí)際發(fā)生的成本，即房地產(chǎn)

6、開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期 工程費(fèi)、建筑安裝：工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。12 (3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。 即與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，這三項(xiàng)費(fèi)用作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，不按成本核算對(duì)象進(jìn)行分?jǐn)?。故作為土地增值稅扣除?xiàng)目的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，不按納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除，而按土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除。13具體計(jì)算扣除的標(biāo)準(zhǔn)為：（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息(取得土地使用權(quán)

7、所支付的金額房地產(chǎn)開發(fā)成本) 5以內(nèi)。（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類貸款利率計(jì)算的金額。對(duì)于納稅人逾期貸款的罰息也不允許扣除。14（3）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)10以內(nèi)。（4）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。 即在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)， 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)定機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本乘以成新折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。 15 (5)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。 即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

8、時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建沒稅、印花稅、因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 (6)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。 即對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與土地和新建房即配套設(shè)施的成本之和，加計(jì)20的扣除。16 第四節(jié) 土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 一、應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟 土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，以土地增值額為計(jì)稅依據(jù)，其計(jì)算土地增值稅的具體步驟如下：(一)計(jì)算土地增值額 土地增值額 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入扣除項(xiàng)目金額(二)計(jì)算土地增值稅與扣除項(xiàng)目比例 比率土地增值額扣除項(xiàng)目金額(三)計(jì)算土地增值稅稅額 應(yīng)納土地增值稅稅額土地增值額適用稅率17 由于土地增值

9、稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，凡增值額超過扣除項(xiàng)目金額50以上的納稅人，都應(yīng)根據(jù)超過的具體比例和規(guī)定稅率分級(jí)計(jì)算稅額，然后把各級(jí)應(yīng)納稅額相加，即為土地增值稅稅額。 這就需要首先把土地增值額按各級(jí)的比率分級(jí)，然后再按各級(jí)規(guī)定的稅率計(jì)算各級(jí)的應(yīng)納稅額，最后把各級(jí)應(yīng)納稅額相加即可。問題：如何將土地增值額分級(jí)？18比例土地增值額扣除項(xiàng)目金額 (50%+50%+100%+200%以上的比例) = 扣除項(xiàng)目金額 扣除項(xiàng)目金額(50%+50%+100%+200%以上的比例) = 所以： 第一級(jí)增值額=扣除項(xiàng)目金額50 第二級(jí)增值額=扣除項(xiàng)目金額50 第三級(jí)增值額=扣除項(xiàng)目金額100 第四級(jí)增值額=扣除項(xiàng)目金額20

10、0以上的比例(X1+X2+X3+X4)(X1+X2+X3+X4)級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例稅率速算扣除率150以下的部分300250100405310020050154200以上的部分603519 例1 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，1999年5月轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)：所取得的收入為400萬元，其中扣除項(xiàng)目金額為100萬元，試計(jì)算該公司當(dāng)月應(yīng)繳納的土地增值稅。20解： 第一步，計(jì)算土地增值額 土地增值額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入總額 扣除項(xiàng)目金額 400100=300萬元 第二步，增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例 比例土地增值額扣除項(xiàng)目金額100 30010010030021第三步，分級(jí)稅率計(jì)算增值稅額 第一級(jí)：增值額不超過扣

11、除金額50的部分，適用稅率30。 該部分應(yīng)納土地增值稅10050 3015萬元 第二級(jí)：增值額超過扣除金額50，未超過扣除項(xiàng)目金額100的部分，適用稅率40。 該部分應(yīng)納土地增值稅10050 4020萬元22 第三級(jí)：增值額超過扣除金額100，未超過扣除項(xiàng)目金額200的部分，適用稅率50。 該部分應(yīng)納土地增值稅100100 5050萬元 第四級(jí)：增值額超過扣除金額200以上的部分，適用稅率60。 該部分應(yīng)納土地增值稅100100 6060萬元所以，該公司5月應(yīng)交納土地增值稅 15+20+50+60145萬元23為了簡(jiǎn)化計(jì)算，在實(shí)際征稅中，可采取速算法計(jì)算土地增值稅稅額： 應(yīng)納稅額轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值

12、額適用稅率 扣除項(xiàng)目金額速算扣除率根據(jù)例1的數(shù)據(jù)，用公式計(jì)算，得： 應(yīng)納土地增值稅3006010035 18035=145萬元24 例2 某房地產(chǎn)開發(fā)公司，1999年8月20日以200萬元獲得某塊土 地的使用權(quán)后，未作任何開發(fā)，即于10月25日將該塊土地的使用權(quán)以 300萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓出去。轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育 費(fèi)附加共計(jì)165萬元，印花稅為 1 500元。試計(jì)算該公司在這筆土地轉(zhuǎn)讓交易中應(yīng)繳納的土地增值稅。25 解：(1)允許扣除項(xiàng)目金額 20016.5+0.15216.65萬元(2)土地增值額 300216.6583.35萬元(3)增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例 83.35

13、216.65100 3847(4)應(yīng)納土地增值稅 83.3530 25.005萬元26例3 某房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)建造并出售一棟寫字樓，取得銷售收入3 000萬元。為建寫字樓支付的地價(jià)款為400萬元，投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為500萬元。該公司的貸款利息支出不能提供金融機(jī)構(gòu)出具的證明，當(dāng)?shù)匾?guī)定的費(fèi)用扣除率為10，支付營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等共120萬元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)納的土地增值稅。27解：（1）轉(zhuǎn)讓收入3000萬元（2）扣除項(xiàng)目金額 400500（400500）10 120（400500）20 1290萬元（3）土地增值額300012901710萬元（4）增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例132.55828（5）應(yīng)納土地增值稅分步算法： 12905030193.5萬元 12905040258萬元 129032.558%50210萬元 應(yīng)納土地增值稅193.5+258+210 661.5萬元速算法： 應(yīng)納土地增值稅171050 129015 661.5萬元END29因?yàn)椋罕壤恋卦鲋殿~扣除項(xiàng)目金額 (50%+50%+100%+1