（房地產(chǎn)行業(yè)分析分析）2021年北京土地市場現(xiàn)狀：住宅用地創(chuàng)近五年最低

1、房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)分析2021年北京土地市場現(xiàn)狀：住宅用地創(chuàng)近五年最低 在“930調(diào)控政策發(fā)布以來，北京土地市場更加顯得冷清，一方面土地供給達(dá)近年來最低點(diǎn)；另一方面，北京住宅用地進(jìn)入全面限價(jià)時(shí)代。以下是宇博智業(yè)我整理的2021年北京土地市場現(xiàn)狀分析。 現(xiàn)狀： 土地供給達(dá)最低點(diǎn) 據(jù)北京市規(guī)劃委公布的相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年內(nèi)，北京市將會(huì)完成13宗地塊的出讓交易，共計(jì)出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米，估計(jì)獲得相關(guān)土地出讓金455.655億元。 無論是規(guī)劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供給，近五年來的最低值。 而其中的住宅用地，隨

2、著四宗企業(yè)自持商品住房地塊全部被開發(fā)商競拍為100%持有，目前北京住宅用地市場出讓，實(shí)際上已經(jīng)落幕。 過去一年中，在嚴(yán)控地價(jià)的思路下，北京間續(xù)推出各種土地市場調(diào)控措施，限價(jià)格、限住宅面積、限資金、限自持比例，被認(rèn)為反映了其高端有市場，低端靠保障的新思路。 不過，在對(duì)北京土地價(jià)格看漲的背景下，僅僅限制供給并不能完全解決問題。目前開發(fā)商仍舊對(duì)拿地布滿熱忱：幾乎全部含住宅用地的出讓價(jià)，均到達(dá)了限價(jià)；而年末推出的企業(yè)自持商品住房地塊，更是被開發(fā)商全部持有。 1年的供地只夠賣1個(gè)月 來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已經(jīng)掛牌成交的10宗含住宅用地，合計(jì)用地面積為142萬平方米，用于銷售的一般商品住宅用

3、地僅39萬平方米。 2021-2021年中國土地行業(yè)市場供需前景猜想深度討論報(bào)告顯示，前10月，北京商品住宅不含保障性住房新增供給面積702萬平方米，月均新增面積為70萬平方米；成交面積1264萬平方，月均銷售面積126萬平方米。 金地集團(tuán)一業(yè)內(nèi)人士表示，商品住宅用地容積率一般不超過2，以此計(jì)算，今年北京新增的一般商品住宅建筑面積缺乏80萬方。 這也即是說，2021年北京推了一年的地，最終建成的新居，或只能滿意市場1個(gè)月的銷售。 緣由探究：價(jià)格難理性 實(shí)際上，整個(gè)2021年，北京相當(dāng)長一段時(shí)間沒有住宅用地供給。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在6月2日，北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地成交以后，

4、始終到10月9日，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊R2二類居住用地使用權(quán)被博大新元拍下，北京沒有任何住宅用地成交的時(shí)間，其間長達(dá)4個(gè)月。 業(yè)內(nèi)人士分析，這是由于在當(dāng)時(shí)的市場熾熱程度下，北京一旦出地，價(jià)格很難掌握在理性范圍內(nèi)。 “930調(diào)控之后，狀況發(fā)生了變化。在北京被認(rèn)為拉開了本輪全國樓市調(diào)控序幕的?關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康進(jìn)展的假設(shè)干措施?中，第一條措施，就是加大住宅用地供給力度，合理調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)。 9月份以來，北京間續(xù)成交了6塊包含住宅用地的建筑用地，面積到達(dá)了39.93萬平米，接近全年此類用地面積的一半。 值得留意的是，這6塊地中，一塊全部用于自住房，一塊全部為自住房和

5、公租房，剩下4塊，那么是“限房價(jià)、競地價(jià)工程中的自持商品住房地，沒有任何商品房住宅用地。 而據(jù)中原地產(chǎn)討論中心數(shù)據(jù)，除了保障房、持有房，2021年入市的可供銷售的商品房住宅用地面積，只有38.9萬平方米。 將來：北京住宅用地進(jìn)入全面限價(jià)時(shí)代 業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從最終成交的地價(jià)以及企業(yè)自持的面積看，設(shè)置地價(jià)上限起到了引導(dǎo)市場主體理性參加競爭，將北京土地市場的地價(jià)水平穩(wěn)定在合理區(qū)間的效果。競投企業(yè)自持商品住房的面積，也將增加城市的租賃住房供給，這也將滿意不同層次自住性的住房需求，特殊是保障以居住為目的的住房需求。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京住宅用地進(jìn)入全面限價(jià)時(shí)代，目前北京待售的10宗經(jīng)營性地塊中，已經(jīng)全面掌握價(jià)格。根據(jù)北京的土地政策實(shí)施，根本杜絕了產(chǎn)生高價(jià)地的可能性，也將直接影響將來售價(jià)市場，估計(jì)北京房價(jià)將快速降溫，四季度漲幅將明顯放緩，在自住房大量供給后，局部區(qū)域的價(jià)格很可能消失調(diào)整。 北京市規(guī)土委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，首批試點(diǎn)地塊是落實(shí)北京市“930新政的詳細(xì)舉措，圍圍著新政中提出