集團財務(wù)分析報告及財務(wù)管理知識分析

1、 題目:萬科集團財務(wù)分析報告系 不：商學(xué)院年級專業(yè)：1財務(wù)會計七組組長:組員:013年 1 月3 日目錄 TO 12h z u HYPERLINK N:整理后引言 PAERE _oc7421962 h HYPERLINK N:整理后第一章:萬科戰(zhàn)略分析 PGERE Toc4290 3HYPERLINK N:整理后一.房地產(chǎn)行業(yè)背景 AGRE _To37219064h3HYPERL l _oc3742905 二2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)實力排名前十名 PAGEREF _Toc374219065 h 4 HYPERN l _T37421966三.萬科集團簡歷 PAGEREF _T3729066 h

2、4 HYEINKl_o37419067 四.行業(yè)分析PARFc321967 h 5HYPERLINK N:整理后l五.企業(yè)競爭策略分析 PGEF_o74219068 h 6 HPELNKl _T374109第二章：萬科會計分析 PAGEE Toc374219069 h 9 HYELIK l _Toc3721907 一.資產(chǎn)分析 AGREF Tc349070 h HYPERLINK N:整理后二.利潤分析 PAEREF _o3421071 h 11 HYPERNKl Tc3202三成本費用分析 PAGERF_o321972 h12HYPERLINK N:整理后四.萬科公司權(quán)益變動分析 PAGER

3、EF _Toc3729073 h 1 YPELINK l _oc37421第三章:萬科財務(wù)分析 AGRE _c37219074 19HYPERLINK N:整理后 l Toc374105一.盈利能力的分析 PAGERE _Toc749075 1HYPERLINK N:整理后二.償債能力的分析 PAGEREF To707 20 HYPERLINK lTc4290 三.萬科資產(chǎn)治理能力分析 PAEEF _Toc4219077 h 2 HYPERLINK l _Toc7421078 四.萬科現(xiàn)金流量和盈利能力分析 EREF _Toc374219078 6HYPERLINK N:整理后l五.萬科杜邦分

4、析 AGEEF _Tc3742979 h29HYPERLINK N:整理后l第四章:萬科前景分析 PAGREF _c742980 32HYPERLINK N:整理后l一萬科工業(yè)化 AGEE Toc7408 h 32YPRLINK l o372908 二.公司國際化進展展望 PAEEF _Toc37421082 3 HYPNK l Toc3729 三財務(wù)風(fēng)險預(yù)測分析Z-Score模型 AERF _To7490 h HYPERLINKl _oc3742190 結(jié)束語 PAGEE _Toc7421084h 5引言我們小組要緊是依照哈佛分析框架對萬科集團進行的戰(zhàn)略分析、會計分析、財務(wù)分析和前景分析,在

5、分析的基礎(chǔ)上對進一步了解萬科集團甚至我國整個房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、進展和以后。分成以下五個部分:一是戰(zhàn)略分析,首先介紹萬科集團公司概況，分析我國房地產(chǎn)的特征、競爭結(jié)構(gòu)以及萬科的競爭戰(zhàn)略；二是會計分析;三是財務(wù)分析;四是前景分析。資金是房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵,強大的融資能力和融資創(chuàng)新能力有效的支撐了萬科不斷進展壯大過程中的財務(wù)需求。但隨著萬科規(guī)模的不斷擴大，過高的資產(chǎn)負(fù)債率讓萬科在業(yè)務(wù)開拓可能會出現(xiàn)難以掌控的問題。且面對其他競爭對手的高速擴張，萬科將面臨新一輪的挑戰(zhàn)。第一章：萬科戰(zhàn)略分析一.房地產(chǎn)行業(yè)背景1、市場需求急劇上升。房地產(chǎn)市場存在剛性需求,需求量一直呈上升姿態(tài),由于放房價的居高不下和政府調(diào)控等一

6、些因素,持幣待購現(xiàn)象嚴(yán)峻。2、房屋銷售價格同比接著上漲,但漲幅回落。經(jīng)濟適用房銷售價格持平，商品住宅銷售價格小幅度下降，其中一般住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格小幅度下降。二手住宅銷售價格上漲，漲幅下降。、房地產(chǎn)開發(fā)量上升。房地產(chǎn)投資額同比增加,房屋施工面積、竣工面積都有所提升。4、直接融資受阻、信貸縮減。房企資金來源回落持續(xù)下滑。而房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源中,自籌資金所占的比例越來越高。5、房地產(chǎn)銷售量存在地域性特征。由于政府管制、人們預(yù)期、房價等各種因素，造成房地產(chǎn)銷量有不穩(wěn)定趨勢，“金九銀十”銷量漲幅同比降低。 總的來講，房地產(chǎn)行業(yè)盡管備受爭論，但依舊國民經(jīng)濟一個重要行業(yè)。在城鎮(zhèn)化

7、大背景下,房地產(chǎn)行業(yè)還有前景。203年慎重樂觀，短期還要貫徹限購措施,長期要有經(jīng)濟、法律等手段,更多的市場化方式;房地產(chǎn)市場差異性較大，關(guān)注市場差異性問題；暴利時代差不多過去,今后企業(yè)更多要靠內(nèi)功,靠創(chuàng)新,靠品質(zhì);房企和上下游企業(yè)要進一步強強聯(lián)合，城鎮(zhèn)化是進一步要推進集約、智能、綠色、低碳的城鎮(zhèn)化,提供高性價比的產(chǎn)品。二.2013年中國房地產(chǎn)企業(yè)實力排名前十名第0名：萬科企業(yè)股份有限公司第02名:恒大地產(chǎn)集團第0名：保利房地產(chǎn)(集團）股份有限公司第名：大連萬達集團股份有限公司第05名:中國海外進展有限公司第06名：綠地控股集團有限公司第07名:龍湖地產(chǎn)有限公司第名:華潤置地有限公司第09名:世

8、茂房地產(chǎn)控股有限公司第0名:富力地產(chǎn)股份有限公司三.萬科集團簡歷萬科公司成立于1984年月,198年進入房地產(chǎn)行業(yè)，199年成為深圳證券交易所第二家上市公司。是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司致力于通過規(guī)范、透明的企業(yè)文化和穩(wěn)健、專注的進展模式,成為最受客戶、最受投資者、最受職員、最受合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業(yè)。憑借公司治理和道德準(zhǔn)則上的表現(xiàn)，公司連續(xù)七次獲得“中國最受尊敬企業(yè)”稱號。萬科企業(yè)文化要緊有四點: 1)、客戶是我們永久的伙伴 (服務(wù)) 2)、人才是萬科的資本 （人力資源)3）、“陽光照亮的體制”(簡單不復(fù)雜、 規(guī)范不權(quán)謀)4)、持續(xù)的增長和領(lǐng)跑2.萬科企業(yè)進展歷程 多元化

9、專業(yè)化精細(xì)化1).萬科前十年進展戰(zhàn)略：多元化的加法 、194991年：戰(zhàn)略混沌期 2、991年1993年:邊緣期,戰(zhàn)略初步形成2）萬科第二個十年進展戰(zhàn)略專業(yè)化的減法 1、諾基亞戰(zhàn)略:從多元化轉(zhuǎn)向?qū)I(yè)一 2、從綜合商社到專營房地產(chǎn) 91年：向綜合業(yè)務(wù)進展 重組企業(yè)業(yè)務(wù) 轉(zhuǎn)讓怡寶蒸餾水 轉(zhuǎn)讓萬佳百貨3).萬科第三個十年進展戰(zhàn)略精細(xì)化的乘法 萬科在完成“專業(yè)化”調(diào)整之后，從2000年開始第二輪擴張戰(zhàn)略，由“專業(yè)化向“精細(xì)化”轉(zhuǎn)型。從加法到減法,從多元化到專業(yè)化的回歸,使資源得以集中,在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上也形成了規(guī)模優(yōu)勢，恢復(fù)了核心主業(yè)，獲得了持續(xù)競爭力,最終成就了萬科三十多年的持續(xù)增長的傳奇。四行業(yè)分析萬

10、科屬于興辦實業(yè)、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè) （不含專營、?？?、專賣商品) 、進出口業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)。控股子公司主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)治理、投資咨詢等。公司為國內(nèi)規(guī)模最大的地產(chǎn)進展商，連續(xù)三年被國務(wù)院進展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院評為中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)第一名,并獲得CCV評選的中國最具價值上市公司稱號。公司在全國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略布局差不多初步形成。 近幾年來房地產(chǎn)的話題在各大新聞媒體上屢見不鮮,房地產(chǎn)的行業(yè)競爭程度專門大基礎(chǔ)上是在于國家的宏觀調(diào)控以及全國人民對住房的需求。分析房地產(chǎn)行業(yè)要緊要通過下面幾個模塊來分析:一個是政策,經(jīng)濟下行的壓力之下,我們覺得宏觀經(jīng)濟政策

11、特不是貨幣政策應(yīng)該可不能有更緊的政策，應(yīng)該是有放松的可能,假如維持目前的狀況，或者較低的利率水平,或者信貸有所放松的話對房地產(chǎn)是有所利好的,然而另一方面我們又明白房地產(chǎn)和社會穩(wěn)定、社會問題息息相關(guān),中央政府的態(tài)度是特不堅決的，而且不斷通過督察、政策細(xì)化等方式強化現(xiàn)在的政策，我們希望在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策有所放松也應(yīng)該是希望變成現(xiàn)實也不太可能,然而假如我們有更緊的政策出臺，除非價格再回到特不快的上行狀況,否則專門緊的政策也不太可能。二是市場走勢,成交整個全年是穩(wěn)中有升的，同比接著顯著增長。不同都市的價格表現(xiàn)是分化的，一線都市供應(yīng)量趨向于短缺，以后住宅價格上漲壓力依舊比較大的,然而小都市，三四線都市我

12、們看到目前還沒有回升的現(xiàn)象,我們一二線都市價格是有回升的趨勢,然而三四線都市會有更長的時刻處在政策的調(diào)控下。 最后便是十八大的阻礙了。十八大開完之后大伙兒都在想，我們的樓市、經(jīng)濟往什么地點走,我們也在針對房地產(chǎn)市場有一個簡單的考慮，如何來領(lǐng)會，現(xiàn)在來閱讀、來分析十八大以后的趨勢，總結(jié)了五個方面的方法。 第一,房地產(chǎn)業(yè)將會接著與民生和社會穩(wěn)定緊密相連,因為我們看到近兩年的調(diào)控也好,或者房地產(chǎn)業(yè)進展的過去十多年進展的軌跡都離不開跟整個社會息息相關(guān),因此這一點我相信房地產(chǎn)市場可不能是一個充分市場經(jīng)濟導(dǎo)向的產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該跟國家進展、民生是緊密相關(guān)的,因此政府出臺政策,我們也可不能有什么驚奇的地點，關(guān)于中國

13、來講社會不穩(wěn)定會導(dǎo)致太多的問題，房地產(chǎn)確信是跟社會穩(wěn)定息息相關(guān)。 第二，房地產(chǎn)業(yè)將在相當(dāng)長時刻內(nèi)處于調(diào)控狀態(tài),包括限購政策，房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)控總的基調(diào)應(yīng)該是可不能改變的，特不是限購,目前來看依舊一個地點性的政策還不是一個國策,然而地點性的政策在國家的指導(dǎo)下也專門難在短期之內(nèi)有什么調(diào)整。另外一個層面保障性用房的規(guī)模會保持快速的增長。 第三，我們盡管看到房地產(chǎn)業(yè)是受調(diào)控有壓力的,房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)長時刻以內(nèi)依舊會是中國的朝陽產(chǎn)業(yè),假如我們把房地產(chǎn)業(yè)跟制造業(yè)比,房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該依舊會一個朝陽產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)在以后十年、十五年當(dāng)中,在國民經(jīng)濟所也當(dāng)中最好做、也是最有希望的一個產(chǎn)業(yè),因此這是一個差不多的推斷。那個

14、推斷跟我們第四個推斷確實是都市化進城,將極大促進房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的進展,這點是一個保障，我們看到十八大對城鎮(zhèn)化的進展有專門多的闡述，因此我們相信城鎮(zhèn)化的進城會接著。什么緣故這么講?只要中國國民經(jīng)濟穩(wěn)定進展，7%也好，6也好只要不出現(xiàn)太大的波動,只要還能持續(xù)十年,中國的城鎮(zhèn)化進城就可不能停下來,中國城鎮(zhèn)化進城不停下來，就會對中國房地產(chǎn)有一個巨大的需求。在跟各方面的投資者,或者講若干的論壇討論的時候有兩個差不多的數(shù)字,來支持房地產(chǎn)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè)以后十年是蓬勃進展的,在過去二十多年有2億人口從農(nóng)村走向了中心都市、大一點的都市,這兩億多的都市會帶來對住宅、對辦公、購物、娛樂這些物業(yè)是一個特不大的需求，我們這2

15、0年來，十多年來是不是差不多滿足了那個需求?這依舊一個問題,2億多人口,美國人口只有3億多，那個需求是最大的,這點確保了,我們往常的進展,甚至于我們現(xiàn)在的進展，甚至還確保了下來的進展，我們再往前走2年,只要中國國民經(jīng)濟進展穩(wěn)定的話，還會有億多的人口進入到那個中心都市，另外這2億人口又是另外一個美國，它會帶來住宅、辦公樓、電影院、購物中心的需求,因此我們看到什么緣故講這十年、十五年房地產(chǎn)業(yè)還會是一個朝陽產(chǎn)業(yè),而且十八大當(dāng)中一個專門重要的因素確實是城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化會越來越明顯，這就促成了我們最后第五條,像北京、上海這些中心都市，包括廣州都將會成為世界上超大規(guī)模的都市，我們看十年，北京上?，F(xiàn)在是兩千

16、多萬人,十年后北京、上海增長到五千萬人，我們做一個簡單國際性的比較,像墨西哥城，在墨西哥還有包括韓國的首爾，包括巴黎，這些都市差不多上都占到了一個國家1/3多的人口,我們再想一想北京、上海，哪怕上海有五千萬人，對中國的占比有多大?我們看到這十年，講長不長，十年專門快就到，假如我們沒有一些預(yù)先的預(yù)備會帶來專門多問題,然而這些都市化的進展,對房地產(chǎn)開發(fā)也是有引導(dǎo)作用，我們曾經(jīng)在幾年前講往三四線都市進展,然而真正進展的機會依舊在以中心都市為主，或者中心都市旁邊的三四線都市，那個機會才是最大，因為購買力或者需求差不多上在這些大都市的周圍。因此，十八大之后，我們看從中央政府開始,大伙兒對都市化的進展的導(dǎo)

17、向是特不強的,而這也是世界進展的一個趨勢。通過這三個模塊的分析，能夠做以下的結(jié)論，在以后幾年內(nèi)房地產(chǎn)依舊會處于國家政府宏觀調(diào)控下，在大多大型都市中住房的供求關(guān)系為供不應(yīng)求,導(dǎo)致以后幾年大型都市的房地產(chǎn)市場會有一定的提升,而在大部分人員流向大型都市之余,中小型都市的住房供求沒有那么的嚴(yán)峻,大部分會依舊處于政策調(diào)控下,其價格趨勢可不能有太大的明顯波動,然而像房地產(chǎn)行業(yè)這種民生相關(guān)的行業(yè),同樣也受人民購買取向的阻礙。從消費者心理上來講,在大型都市的價格趨向阻礙下,人民的購買趨向會更大程度上認(rèn)為所在城鎮(zhèn)的房價價格趨勢會大部分趨近于一線都市,從而會刺激人民購房的欲望，也會變相的導(dǎo)致中小型都市的購買需求變

18、多，盡管中小型都市在宏觀調(diào)控的情況下價格波動不大,然而其銷售情況也會有一定的上升。綜上所述,在大型都市價格與銷量處于一個相對平衡的點的基礎(chǔ)上,基于中小型都市的銷售前景變好的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)在以后幾年中依舊會處于一個穩(wěn)步上升的狀況。五.企業(yè)競爭策略分析1.外部環(huán)境分析(1）、宏觀環(huán)境-PETEL模型政治因素：住房市場化改革和國家政策調(diào)控、貨幣信貸、行政措施經(jīng)濟因素：國民經(jīng)濟快速增長，居民可支配收入增加拉動內(nèi)需,通貨膨脹壓力，資本市場變化-存款預(yù)備金提，高存款加息、海外資本社會因素:人口數(shù)量增加,都市化進程推動房地產(chǎn)業(yè)進展，人們健康環(huán)保意識加強,傳統(tǒng)文化購房意識技術(shù)因素:住房建設(shè)水平提高,融資創(chuàng)

19、新和銷售創(chuàng)新環(huán)境因素:住房節(jié)能環(huán)保,都市綠化和土地使用法律因素：限制房地產(chǎn)開發(fā)的貸款治理，規(guī)范土地儲備治理,加強住房消費貸款治理,切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。(2）競爭者分析競爭者的選擇在競爭者方面我們選擇的是同為房地產(chǎn)公司的兩大企業(yè):中海地產(chǎn)和保利地產(chǎn)。要對這些競爭者進行分析，我們首先要了解這些競爭者的企業(yè)目標(biāo)以及其以后走向:中海地產(chǎn)：以打造百年長青基業(yè)為長遠進展目標(biāo)，堅持規(guī)?；?、專業(yè)化、品牌化的進展策略。與時俱進，開拓創(chuàng)新,預(yù)見性地滿足客戶的現(xiàn)實與潛在需求，致力成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新者和領(lǐng)先者。中海地產(chǎn)總經(jīng)理孔慶平講過：中國房地產(chǎn)市場中長期進展空間巨大，但當(dāng)前的

20、確差不多走到了一個轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點,能夠預(yù)見,從全局講，“和諧社會”、“低碳經(jīng)濟”、“可持續(xù)進展”將是中國以后專門長一段時刻內(nèi)高度追求的社會進展目標(biāo),而與社會全面進展高度關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)業(yè)，則將被更加嚴(yán)格地操縱在與社會進展相和諧的軌跡上。保利地產(chǎn)：以十二五規(guī)劃為指針,以“三個為主、三個結(jié)合”為戰(zhàn)略指引，推進區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式和融資渠道的“四個拓寬”,實現(xiàn)公司快速、平穩(wěn)進展!在不斷的收獲和成長中,實現(xiàn)“和者筑善”的理想和追求！其董事長宋廣菊有提過保利地產(chǎn)的以后進展方向，確實是致力于中國和諧人居建設(shè),緊跟中國城鎮(zhèn)化進展和都市集群建設(shè)腳步，持續(xù)提高產(chǎn)品效益,接著做大做強房地產(chǎn)主業(yè)。每個大競爭者所

21、選擇的進展戰(zhàn)略關(guān)于其行業(yè)內(nèi)大部分公司會有專門大的阻礙，尤其是以這些公司為競爭對手的企業(yè)。萬科在以后戰(zhàn)略進展之中,同樣要了解其競爭對手的進展戰(zhàn)略,才能“知己知彼”。兩家競爭者的戰(zhàn)略選擇如下:中海地產(chǎn)其進展戰(zhàn)略分不從質(zhì)量、設(shè)計治理體系、創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)化四個方面著手: 質(zhì)量：招標(biāo)、施工的過程監(jiān)控 設(shè)計治理體系：設(shè)計、市場、銷售整合 創(chuàng)新:中海怡翠山莊提出“5+2”模式 產(chǎn)業(yè)化：裝修產(chǎn)業(yè)化保利地產(chǎn)是以房地產(chǎn)主業(yè)為主、核心區(qū)域突出、住宅項目開發(fā)為主、擴大經(jīng)營規(guī)模與提高開發(fā)效益相結(jié)合、滾動性的開發(fā)收入與物業(yè)經(jīng)營型收入相結(jié)合、資本經(jīng)營和資產(chǎn)營運相結(jié)合的“三個為主、三個結(jié)合”的戰(zhàn)略規(guī)劃。同樣競爭者也存在其優(yōu)勢以及

22、劣勢：優(yōu)勢：劣勢:中海地產(chǎn) 國有背景、土地儲備充足、高盈利能力 公司在一線都市購地成本偏高，從而導(dǎo)致銷售價格調(diào)整彈性較小。保利地產(chǎn) 資源優(yōu)勢，全國各要緊都市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。 經(jīng)營風(fēng)格偏激進。2.內(nèi)部環(huán)境分析(1）產(chǎn)品研發(fā)能力 1）、較強的研發(fā)創(chuàng)新能力 多個研發(fā)基地:深圳萬科研發(fā)中心、上海萬科研發(fā)中心、東莞住宅產(chǎn)業(yè)化基地標(biāo)準(zhǔn)化。 2)、客戶導(dǎo)向型研發(fā)流程 客戶導(dǎo)向型：市場調(diào)查、要素整理、產(chǎn)品設(shè)計、客戶測試和后評估、產(chǎn)品調(diào)整項目導(dǎo)向型:強度分析、產(chǎn)品定位、質(zhì)量操縱。(2)品牌營銷能力1）科學(xué)的客戶細(xì)分方式生命周期與支付能力矩陣。2）品牌建設(shè):211中國房地產(chǎn)企業(yè)品牌價

23、值:中國海外246.87億元、 萬科210.0億元、恒大10.1億元;王石的明星效應(yīng)。）客戶服務(wù)理念:全國首創(chuàng)“物業(yè)治理”概念、“6+2”步法服務(wù)體系、萬客會等。(3）融資及盈利能力1)多渠道、較強的融資能力 透明化運作投資信任渠道多元化：銀行信貸、債券發(fā)行、合作開發(fā)等）相對欠缺的盈利能力 比較對象：中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率、凈利率(4)企業(yè)治理）內(nèi)化的企業(yè)文化：簡單不復(fù)雜;規(guī)范不權(quán)謀；透明不黑箱；責(zé)任不放任)成熟的體制治理：操縱核心資源、制度化運行、標(biāo)準(zhǔn)化運作.萬科戰(zhàn)略決策0TSW 機會城鎮(zhèn)化率加快,收入水平提高中國傳統(tǒng)觀念,結(jié)婚買房資金從股市流向地產(chǎn) 威脅T政策對環(huán)保要求提高地產(chǎn)業(yè)受

24、到較多宏觀調(diào)控土地資源儲備有限,拿地困難 優(yōu)勢S較強的產(chǎn)品研發(fā)能力(標(biāo)準(zhǔn)化、環(huán)保)強勢的品牌效應(yīng)精準(zhǔn)的額客戶細(xì)分規(guī)范的組織運行高效的資本運作體系可能的戰(zhàn)略開發(fā)新的目標(biāo)群產(chǎn)品，擴展新市場(S，S2，S3，4,O，O,O）擴大融資,進入更多區(qū)域市場（5，O1,，O3）可能的戰(zhàn)略注重產(chǎn)品環(huán)保性,引領(lǐng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(S1，T)2.適度放緩規(guī)模擴張,注重精品運作，提高單品利（,T，T） 劣勢資產(chǎn)負(fù)債比過高，資金有限成本費用過高，利潤率偏低可能的戰(zhàn)略加強成本操縱，提高凈利潤率(，W2)可能的戰(zhàn)略1.減緩擴張速度，操縱成本,精耕細(xì)作（W1，W2,T2,T3）愿景:“成為中國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)跑者”定位: 提供有品質(zhì)的產(chǎn)

25、品.戰(zhàn)略選擇)更加注重產(chǎn)品質(zhì)的提高，穩(wěn)定增長；客戶導(dǎo)向型、環(huán)保、品牌力2)操縱費用，提高凈利潤率；成本、治理費用、財務(wù)等;降低資產(chǎn)負(fù)債率、5.萬科實際戰(zhàn)略選擇萬科的總戰(zhàn)略： 提升行業(yè)競爭力,合理規(guī)避風(fēng)險;培養(yǎng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，鞏固優(yōu)勢地位萬科的公司層面戰(zhàn)略:減法戰(zhàn)略；橫向一體化戰(zhàn)略萬科的業(yè)務(wù)層次戰(zhàn)略：品牌戰(zhàn)略;加強型戰(zhàn)略;營銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略展望： 專業(yè)化、品牌化、全球化、質(zhì)量化專家戰(zhàn)略建議: 1).全球化戰(zhàn)略；2)不能改變專注做住宅的核心戰(zhàn)略第二章:萬科會計分析一資產(chǎn)分析1資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及變動表 項目萬元011年0月 202年09月 新增% 2011年占 比20年占 比% 流淌資產(chǎn)11,75，184.762,37

26、9,27.80.7%6.5 95.5% 長期投資1,89928,10.1222.69%1.91% 22%固定類資產(chǎn) 93,.85，5.713.9.7%07 其它長期資產(chǎn) 0,6.71，858.228%.87%1.24% 資產(chǎn)總計 12,1,7.812,9,20.2.2%000%00.00%凈利潤 111,61.09134,79.72270%- 總資產(chǎn)收益率 2.0%.%0.00% 資產(chǎn)總額比上期增加03，72312萬元,增長率為6.62%。資產(chǎn)總額增加的緣故如下:流淌資產(chǎn)增加664，92.03萬元，長期投資增加5，61493萬元,固定資產(chǎn)增加3,792.53萬元，無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)增加,2.6

27、萬元;相比較而言,流淌資產(chǎn)有所增加,增加5.7% ，長期投資大幅增加,增加.69%，固定資產(chǎn)大幅增加，增加3.9 ,無形資產(chǎn)及其它資產(chǎn)大幅增加,增加.% 。由此可見,從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)量來看，長期資產(chǎn)、流淌資產(chǎn)都較上期增加，長期資產(chǎn)增加的速度快于流淌資產(chǎn),資產(chǎn)總額增加,長期資產(chǎn)的比重增加，企業(yè)調(diào)整了資產(chǎn)構(gòu)成的結(jié)構(gòu)。從資產(chǎn)的質(zhì)量來看,資產(chǎn)總額增加,凈利潤增加，資產(chǎn)增加的速度與凈利潤相同,總資產(chǎn)凈利率保持不變,企業(yè)資產(chǎn)從質(zhì)量上與上期相同，新增資產(chǎn)并沒有帶來過多的新利潤。2、投資結(jié)構(gòu)及變動表項目萬元201年09月 12年9月 新增%21年占 比%22年占比 交易性金融資產(chǎn)0.000.0000%0%0.00

28、% 一年內(nèi)到期的非流淌資產(chǎn) .00.00.0%0.0%0.00%長期應(yīng)收款 38，30.212,97.0-6.% 153%.57%長期股權(quán)投資.000.000.000.00%00%投資性房地產(chǎn) 00 000.00%0.0%.00固定資產(chǎn)6，1.0248,52.0.5%6.27.6% 在建工程 16,748.7022,959.637.8%7.22%8.0% 長期投資合計 231，95.19284,510.1222.69%00.00%.0投資收益 6，84.1631,424213616%-投資總額比上期增加5,14.93萬元,增長率為2.6%。投資總額增加的緣故如下：固定資產(chǎn)增加71,36.46萬

29、元,在建工程增加6,115萬元,共計增加投資7,97.52萬元;長期應(yīng)收款減少25,32.5萬元，共計減少投資25,2.59萬元；企業(yè)投資以權(quán)益性投資為主,應(yīng)關(guān)注投資項目的盈利能力和持續(xù)進展能力,本期投資收益上升,權(quán)益投資能力增強。3、存貨變化表 項目萬元2011年9月 21年09月 新增 存貨8,7,557.358,65,22.94-0.7% 營業(yè)成本,31,15952,061，99.6053.69%毛利率.400.3025.0% 存貨周轉(zhuǎn)率 0.170.244118通過毛利率及存貨周轉(zhuǎn)率的變化分析,能夠看出企業(yè)毛利率的下降，促進了存貨的加速周轉(zhuǎn),講明市場上的同類產(chǎn)品差不多處于相對的過剩狀態(tài)

30、，降價是能夠帶動市場購買者的購買欲望的。企業(yè)能夠充分利用當(dāng)前的時機，進一步鞏固已取得的成績；另外通過存貨的搭配分析能夠看出:企業(yè)存貨的變化與營業(yè)成本變化協(xié)調(diào)。二.利潤分析1.利潤總額結(jié)構(gòu)及變動表 項目萬元011年09月 01年9月 新增%21年占 比 2012年占 比%正常營業(yè)利潤 369，018.8470,84992.6098.39%93.85投資收益 6,81163,42.213.1% 182%.6% 補貼收入 0.000000.00% 0.00%000%營業(yè)外收入 4，623.7,14.6062.2%1.23% 150% 營業(yè)外支出5，414608，080.49.24%.441.61%

31、阻礙利潤總額的其他科目 0.00.00.0%.0%0.00%利潤總額 37，04150,7079233.7%100.0%10. 201年月,利潤總額為1,07.92萬元；較上期的375,042.13萬元上升337%;正常營業(yè)利潤為470,9.9萬元,占比為935;投資收益為31，424.21萬元，占比為6.26%;補貼收入為占比為0%；營業(yè)外收入為7，54.6萬元,占比為1.5%；營業(yè)外支出為,0804萬元,占比為1.1%;阻礙利潤總額的其他科目為占比為00;本期企業(yè)盈利要緊靠自身的經(jīng)營，利潤的可靠性高，利潤來源多樣化，盈余質(zhì)量好；而上期上述指標(biāo)分析不為83% 、1.82% 、00 、.23

32、、1.4 、0.00。2、營業(yè)利潤變動表212年9月,營業(yè)利潤為502,74.6萬元， 比上期增加2,4411萬元，增長3.6%；營業(yè)利潤總額增加的緣故如下：營業(yè)收入增加00,12.5萬元,投資收益增加24,0.0萬元，營業(yè)稅費減少2,00.95萬元,營業(yè)費用減少1,.29萬元,治理費用減少11，633.10萬元，資產(chǎn)減值損失減少80,298.93萬元,共計增加營業(yè)利潤83,6.87萬元；公允價值變動凈收益減少1,7.62萬元,營業(yè)成本增加720,28.64萬元，財務(wù)費用增加15,18.8萬元,共計減少營業(yè)利潤37，227.75萬元;本期營業(yè)收入上升,但銷售毛利率下降,講明企業(yè)采取了降低產(chǎn)品的

33、整體市場價格以換取增加市場份額做法，然而營業(yè)成本及稅費沒有得到相應(yīng)操縱，反而上升,最終導(dǎo)致銷售毛利率下降。三.成本費用分析1、成本結(jié)構(gòu)及變動表 項目萬元2011年09月 2012年09月 新增2011年占比%2年占比% 營業(yè)成本 1，341,615.92,01，899.605.6%32.40 37.2%營業(yè)稅金及附加 48,04.220,9921-189% 5.9% 406% 銷售費用 13,37.09,48.42 -178%274%1.2% 治理費用10,370.56,7346 -11.59 .2.63%財務(wù)費用 27,285.55,434.55%066%0.78%資產(chǎn)減值損失 56,483

34、.1-23,832 -26 .6%-4 營業(yè)外支出,414.0，08.8449.4%0.3%0.5%所得稅11,610.094，709.22.70%0%2.48% 成本費用總計 4,141，38.85,438，087231.31%100.00%00.00成本費用總額比上期增加，2,7.40萬元,增長率為1.1%；成本費用總額增加的緣故如下:營業(yè)成本增加20，283.64萬元，財務(wù)費用增加15,88萬元,營業(yè)外支出增加2，66.24萬元，所得稅增加23,099.63萬元，共計增加成本費用6,19.9萬元；營業(yè)稅金及附加減少27，00.5萬元，銷售費用減少19,929.9萬元,治理費用減少11,6

35、310萬元,資產(chǎn)減值損失減少80,98.93萬元，共計減少成本費用138,86.27萬元；企業(yè)支出要緊以營業(yè)支出及稅金為主,支出結(jié)構(gòu)正常。本期固定成本占比為.0%,上期為0.00%,與上期持平。、期間費用結(jié)構(gòu)及變動表 項目萬元21年09 月 202年月新增%211年占 比% 2012年占 比%營業(yè)費用 1,377.79,448-17.58% 0.18.1治理費用 10,370.68，37.46-11.59% 267117.67%財務(wù)費用 27,285.42,3.035.52%7.26% 8.45% 營業(yè)利潤 375,83.0450,27.63.6410.00% 100.00%營業(yè)費用為3,44

36、82萬元,較上期減少17.8%,大幅減少，減少1.8。治理費用為88,7.46萬元,較上期減少-1.59%,大幅減少，減少11.59。財務(wù)費用為42,4.03萬元,較上期增加55.52，大幅增加，增加55.52。營業(yè)利潤為50,2416萬元,較上期增加33.64，大幅增加,增加33.64。公司營業(yè)費用下降，營業(yè)利潤上升,營業(yè)費用取得專門好的效果,企業(yè)的銷售活動取得了明顯的市場效果。公司治理費用下降，營業(yè)利潤上升，企業(yè)內(nèi)部治理成本操縱能力上升。公司財務(wù)費用增加，營業(yè)利潤增加，財務(wù)費用增長速度超過營業(yè)利潤,企業(yè)籌資運用操縱能力下降,主營盈利能力減弱。四.萬科公司權(quán)益變動分析1權(quán)益變動分析的目的）能

37、夠清晰體現(xiàn)會計期間構(gòu)成所有者權(quán)益各個項目的變動規(guī)模與結(jié)構(gòu),了解其變動趨勢，翻譯公司凈資產(chǎn)的實力,提供其增值的重要信息；2)能夠進一步從全面收益角度報告更全面、更有用的財務(wù)業(yè)績信息，以滿足報表使用者投資、信貸及其他經(jīng)濟決策的需要;3）能夠反映會計政策變更的合理性，反應(yīng)會計差錯更正的幅度，具體報告由于會計政策變更和會計差錯更正對所有者權(quán)益的阻礙數(shù)額；4)能夠反映由于股權(quán)分置、股東分配政策、再籌資方案等財務(wù)政策對所有者權(quán)益的阻礙。2.權(quán)益變動情況分析(1)權(quán)益總額變動情況 208年212年萬科A集團負(fù)債和所有者（或股東權(quán)益）合計(元）分析：200年權(quán)益總額變動趨勢較緩,209年到2012年呈明顯上升

38、趨勢。(2)要緊項目變動情況 008年201年權(quán)益的要緊變動項目(元)分析:2008年所有者和負(fù)債總額變動趨勢較緩，2009年到0年呈明顯上升趨勢。其中，所有者權(quán)益0009年到2012年增長幅度比負(fù)債大，講明該集團的企業(yè)治理得當(dāng)，股東權(quán)益得到加強。3、權(quán)益結(jié)構(gòu)分析（1)負(fù)債結(jié)構(gòu)分析 分析：萬科A集團202年比211年要緊負(fù)債應(yīng)付賬款 、預(yù)收賬款、其他應(yīng)付款 、一年內(nèi)到期的非流淌負(fù)債及長期借款盡管都有增加，但占總資產(chǎn)的比重預(yù)收賬款 、其他應(yīng)付款、一年內(nèi)到期的非流淌負(fù)債同比211年分不下降2.2、0.8%和6%。講明萬科集團2012年經(jīng)營得到改善,負(fù)債減少。12年合并現(xiàn)金流量表(部分)分析:萬科A

39、集團籌資活動現(xiàn)金流入201年同比01年增長4,籌資活動現(xiàn)金流出21年同比01年增長12%,籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額212年同比011年增長20%。講明萬科A集團201年籌集資金能力強，資金剩余多，企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)佳。2012年萬科籌集資金情況:(2)所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)分析分析：萬科A集團股東權(quán)益2012年同比201年股本和資本公積大體不變，盈余公積、未分配利潤和少數(shù)股東權(quán)益有明顯的增加。(）所有者權(quán)益結(jié)構(gòu)具體分析子公司本年提取的歸屬于母公司的盈余公積為人民幣 1,017,538,03.4 元 (20年: 人民幣71,90,7299 元）。截至22年 12月 31日，本集團的未分配利潤中包含了本公司的

40、子公司盈余公積中歸屬于母公司的部分人民幣 4,93,16,9.18 元 (1 年12 月 31 日:人民幣3，5，3,.73元) 。 第三章:萬科財務(wù)分析一盈利能力的分析1. 縱向分析20半年度2010半年度201半年度2012半年度21半年度21,808,62,42716,7,33，4919,988,838,30,722,991,2154,390，35，56營業(yè)總收入,10,7,2543,160,82，883,22,517,5344，55,477,6355，335，81,98凈利潤從圖中我們能夠發(fā)覺,萬科營業(yè)總收入在20年以后一直上升,這得益于現(xiàn)在的市場空間較大,得力的市場營銷渠道。相關(guān)于營

41、業(yè)總收入的不斷上升,其凈利潤表現(xiàn)出一種較為平和的增長，其增長幅度遠低于營業(yè)總收入的上升幅度。凈利潤與營業(yè)總收入增長的偏離，要緊來源于房地產(chǎn)的競爭程度加大，競爭對手的價格站市場策略，導(dǎo)致了萬科盈利能力的下降，因此大幅的營業(yè)收入增長只是帶來較低幅度的凈利潤增長，導(dǎo)致了凈利潤率和總資產(chǎn)酬勞率的下降。2、橫向比較從圖中我們能夠發(fā)覺，萬科與招商地產(chǎn)相比較，它的總體盈利能力指標(biāo)都比招商地產(chǎn)的弱。講明萬科在同行業(yè)中的競爭能力和企業(yè)的治理戰(zhàn)略都處于不足的狀態(tài)。二.償債能力的分析.流淌比率流淌比率反映企業(yè)短期償債能力的強弱。從圖中我們能夠發(fā)覺，萬科在近五年流淌比率在2009年和201年下降快，201-22年稍有

42、回升,但在201201年下降。總體而言。企業(yè)償債能力變?nèi)?債權(quán)人利益的安全程度有所下降。從圖中我們能夠發(fā)覺,萬科與招商地產(chǎn)相比較,它的總體流淌比率都比招商地產(chǎn)的弱。2.速動比率. 速動比率的內(nèi)涵是每1元流淌負(fù)債有多少元速動資產(chǎn)作為保障。萬科近五年速動比率平均 在044左右，面臨蠻大的債務(wù)風(fēng)險。萬科的速動比率是在0.44左右，而招商地產(chǎn)的是在5左右。速動比率一般以等于為宜,小于1會使企業(yè)面臨償債危機；大于1盡管保證企業(yè)的償債安全,但會增加企業(yè)的資金成本。因此招商地產(chǎn)相關(guān)于萬科償債能力而言,依舊強于萬科。3.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率該指標(biāo)越高，表明企業(yè)應(yīng)收款變現(xiàn)速度快，賬齡短,短期的償債能力強，同時能夠減少

43、壞賬，提高企業(yè)流淌資金利用效率。從圖中我們能夠發(fā)覺，萬科與招商地產(chǎn)相比較，它的總體應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率都比招商地產(chǎn)的弱。講明萬科的變現(xiàn)速度比招商地產(chǎn)的慢，償債能力弱。4.資產(chǎn)負(fù)債比率資產(chǎn)負(fù)債率是衡量企業(yè)負(fù)債水平及風(fēng)險程度的重要標(biāo)志。資產(chǎn)負(fù)債率越小,表明企業(yè)償債能力越強。萬科近五年資產(chǎn)負(fù)債率逐年提高,償債能力逐年變?nèi)?。萬科的資產(chǎn)負(fù)債比率都要比招商地產(chǎn)的大,而那個比率是越小的償債能力越強。因此萬科比招商地產(chǎn)的償債能力弱。結(jié)論:萬科的盈利能力和償債能力是下降的。三萬科資產(chǎn)治理能力分析資產(chǎn)治理能力又稱為運營能力，常用分析指標(biāo)如下:應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。年份比率200801

44、02011012應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率.8619.754.91800632存貨周轉(zhuǎn)率032.90690.53-固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率44.54337.295.3815.9264.85總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率.37403810.2870280.01.應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期內(nèi)賒銷凈收入與應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)平均余額的比率，用來衡量應(yīng)收款項的變現(xiàn)能力。由于賒銷收入凈額數(shù)據(jù)專門難從財務(wù)報表得到,因此我們采取銷售收入凈額來代替。從萬科財務(wù)報表我們能夠看到它從08年到2012年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)分不為：8天、6天、8天、8天、6天,能夠看到，萬科的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)較少，講明其應(yīng)收款項的回收速度專門快。結(jié)論：整體來

45、看，萬科的應(yīng)收賬款治理工作做得專門好，一方面對賒款銷條件和付款期操縱得專門緊,銷售政策嚴(yán),另一方面預(yù)收賬款猛增又體現(xiàn)出萬科有著專門好的聲譽，尚未竣工的樓盤較受購買者歡迎。與同行業(yè)相比，應(yīng)收賬款率遙遙領(lǐng)先,因此萬科能夠適當(dāng)放寬條件,增加銷售機會，更有利于企業(yè)進展。2.存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時期內(nèi)銷售水平或營業(yè)成本與平均存貨余額的比率,表明企業(yè)在一定時期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)次數(shù)，反應(yīng)存貨變現(xiàn)能力和銷貨能力。一般情況下，講明企業(yè)銷售工作做得好,存貨治理得好,占用資金少，獲利的機會就越多。萬科的存貨要緊以“在建開發(fā)產(chǎn)品”和“擬開發(fā)產(chǎn)品”為主。存貨大幅增長的緣故確實是由于“在建開進展品”和“擬開發(fā)產(chǎn)品”

46、的大幅增長。因此從09年開始,萬科的存貨周轉(zhuǎn)率一直處于下降的趨勢，但其存貨周轉(zhuǎn)率在行業(yè)內(nèi)差不多是相當(dāng)出色的了。結(jié)論：由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)需要滿足“銷售”與“竣工”兩個條件,致使萬科在建開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量巨大，部分銷售良好、產(chǎn)生了大量預(yù)收賬款的樓盤未能按原打算竣工,或者竣工的樓盤能夠?qū)ｉT快銷售出去并結(jié)算，那么企業(yè)的現(xiàn)金就能夠?qū)ｉT快回籠。能夠?qū)ｉT快確認(rèn)收入也意味著資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的加快。因此20年至01年，萬科的存貨周轉(zhuǎn)率一直處于下降趨勢，一方面是由于其存貨中待開發(fā)土地和在建增加較快,另一方面是整個房地產(chǎn)大環(huán)境的阻礙,總的來講它的銷售工作依舊做得比較好的，存貨治理也十分出色。3.固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率固定資產(chǎn)是指銷

47、售收入凈額與固定資產(chǎn)平均值的比率，反映企業(yè)固定資產(chǎn)的利用效率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,不僅表明企業(yè)固定資產(chǎn)利用比較充分,也表明企業(yè)固定資產(chǎn)投資得當(dāng)能夠發(fā)揮效率。從數(shù)據(jù)中能夠看到,萬科的固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率大致上是連年上升的趨勢，則就房地產(chǎn)行業(yè)的水平來看，這一方面做得較為出色。結(jié)論:相比于其他同行來講，萬科在這方面占有優(yōu)勢，固定資產(chǎn)治理水平較高。從連年的數(shù)據(jù)來看,還有上升的趨勢，進展前景較好。4.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指銷售收入凈額與總資產(chǎn)平均額的比較。顯而易見,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率越高,企業(yè)全部資產(chǎn)經(jīng)營效率越好,取得的銷售收入也高。由于整個房地產(chǎn)市場趨于飽和,加上金融危機的阻礙,因而能夠看到萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

48、逐年下滑。然而每年萬科的銷售收入?yún)s是出于增長的,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻下低,這就意味著萬科的資產(chǎn)沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放緩。因此房價的飆漲也是不可忽略的緣故。結(jié)論:從整個房產(chǎn)行業(yè)看,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率依舊比同行業(yè)平均水平要高得多，講明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的運營能力強。整體來看,萬科相關(guān)于同行業(yè)其他企業(yè)依舊相當(dāng)占有優(yōu)勢的。.綜合分析從以上各個數(shù)據(jù)看來，萬科地產(chǎn)不管是在其企業(yè)資金流淌性、財務(wù)穩(wěn)定性和增值性方面相關(guān)于同行業(yè)來講差不多上比較出色的，其運營能力能夠稱得上是優(yōu)等。首先萬科在應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率方面的數(shù)據(jù)顯示了其強大的應(yīng)收賬款回收治理能力,表明其信用程度專門高。其次萬科的存貨治理和銷售也是十分出色

49、的，也表明了其獵取利潤的能力。在對其資產(chǎn)的運營治理方面尤其是固定資產(chǎn)方面還有專門大的改善空間，但從總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率我們依舊能夠看到萬科的強大實力。從數(shù)據(jù)還能夠看到萬科在中國成為地產(chǎn)龍頭企業(yè)后，采取了“穩(wěn)”的運營方式，放慢了進展的腳步,這也是必經(jīng)的一個時期。四.萬科現(xiàn)金流量和盈利能力分析1.縱向分析 萬科0年的經(jīng)營現(xiàn)金流入出現(xiàn)負(fù)數(shù),這和當(dāng)年的經(jīng)濟危機是分不開的,9年之后萬科每年有著大量的經(jīng)營現(xiàn)金流入，并不斷上升。這關(guān)系到萬科強勁的現(xiàn)金獵取能力和不斷擴展的市場容量,同時總現(xiàn)金凈流入處于穩(wěn)步上升趨勢。從圖可知，凈資產(chǎn)酬勞率這項指標(biāo)呈上升趨勢(見上表)。講明企業(yè)盈利能力不斷 提高。通過以上分析可見,萬科擁

50、有較強的獲利能力，且這種獲利能力有專門好的穩(wěn)定性。在行業(yè)滄海桑田變化的十年,萬科一直保持了專門高的盈利水平，除了市場強大需求外，講明其擁有專門高的治理水平和決策能力，另外，規(guī)范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣。橫向分析從圖可知，萬科的凈資產(chǎn)收益率大于其他兩個個房地產(chǎn)商，同時長期進行大量的資本性投資。假如，在同等投資規(guī)模下,萬科的盈利能力比較強，同時萬科的分紅也是所有比較高的。凈資產(chǎn)收益率反映了萬科將在房地產(chǎn)行業(yè)中占據(jù)主導(dǎo)地位。五萬科杜邦分析 企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率較高,要緊得益于財務(wù)杠桿的作用，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率為67%,使企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率得到放大,然而如此高的負(fù)債也為企業(yè)的經(jīng)營帶來較大的風(fēng)險。

51、 另一方面，企業(yè)的總資產(chǎn)收益率也較高，通過細(xì)分后，營業(yè)凈利率為13.15%,比較高。但總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率僅為0.3,并不理想,反映了企業(yè)總投入所產(chǎn)生的效率較低，企業(yè)資產(chǎn)的利用效率較低。將總資產(chǎn)再進一步細(xì)分,能夠看出存貨占據(jù)了大量的資產(chǎn)比重，這與房地產(chǎn)市場的行情有關(guān)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)針對存貨的囤積采取對策。 企業(yè)凈資產(chǎn)收益率比09年有所提高,要緊是由于權(quán)益乘子的作用，企業(yè)的負(fù)債率從09年的67上升到了74.69%,進一步放大了凈資產(chǎn)收益率，然而與此同時也增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。 另一方面,總資產(chǎn)收益率卻比0年低。細(xì)分后,營業(yè)凈利率比09年高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比09年低。因此總資產(chǎn)收益率比09年低要緊是由于總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)

52、率大大減少。在總資產(chǎn)一項中，流淌資產(chǎn)的增加量特不大，其中,存貨的囤積仍然是企業(yè)資產(chǎn)治理的一大問題。11年凈資產(chǎn)收益率有所提高,仍然是以權(quán)益乘子的增加為要緊緣故。企業(yè)將資產(chǎn)負(fù)債率增加至7.0%,增加了企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險。而總資產(chǎn)收益率略有下降,要緊是由于營業(yè)凈利率下降的緣故。通過細(xì)分,發(fā)覺是年的凈利潤不高,其緣故是11年成本增長率大于總收入的增長率，其中，營業(yè)成本增加較多。012年萬科杜邦分析1.從數(shù)據(jù)中可看到,萬科的凈資產(chǎn)收益率在逐年降低,行業(yè)平均也在降低,只是萬科仍高于行業(yè)平均值。反映了近幾年的行業(yè)和公司的盈利能力在減弱。2萬科權(quán)益乘數(shù)在逐年地增高,且其值在行業(yè)平均值之上。講明了公司的負(fù)債的比率

53、變大了,給企業(yè)帶來了較多的杠桿利益，同時也給企業(yè)帶來較大的風(fēng)險。3.總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐年降低，反應(yīng)了全部資產(chǎn)的利用效率較差,最終會阻礙到公司的獲利能力降低。4.在進展能力上，講明了萬科在房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境進展越來越嚴(yán)峻的形勢下,仍能維持盈利的狀態(tài),但是進展的空間縮小了。 第四章：萬科前景分析一萬科工業(yè)化萬科202年的業(yè)績報表,1412億元的銷售成績單令萬科再次穩(wěn)坐世界住宅銷售冠軍的寶座。早在209年,萬科著力推進其以裝修房、工廠化、綠色建筑為要緊內(nèi)容的住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略之后。時至今日，在實現(xiàn)8%的精裝修房交房比例之后,萬科能夠講差不多實現(xiàn)了其住宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略的第一步。隨著開發(fā)規(guī)模的快速擴張以及住宅產(chǎn)業(yè)化的

54、嘗試，萬科在精裝房戰(zhàn)略之后推出了“工廠化戰(zhàn)略”。早年,萬科曾以上海萬科新里程一棟2層的住宅實驗樓為案例進行研究統(tǒng)計，從開工到封頂,相比傳統(tǒng)施工方式，采納工廠化建設(shè)的工期縮短了30天左右。而獲悉,通常萬科的一個住宅項目從拿地、開工到開盤銷售的時刻是9個月左右，縮短3天的建設(shè)工期,則相當(dāng)于萬科將施工效率提升了10%以上?？焖僦苻D(zhuǎn)是萬科模式的核心之一，假如萬科能夠在保證質(zhì)量的前提下提高施工效率,關(guān)于萬科突破當(dāng)前的規(guī)模瓶頸顯然意義甚大。萬科差不多在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分項目當(dāng)中應(yīng)用了工業(yè)化的施工方式“生產(chǎn)”房子。212年萬科的工廠化項目新開工面積差不多達到272萬平方米，鋁模、大鋼模的

55、新開工面積達到695萬平方米，較01年增加了93。然而,盡管“工廠化”被萬科視為其以后核心競爭力的重要來源。但在短時刻內(nèi)，萬科可能還需要面對成本上升、相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏,乃至完善產(chǎn)業(yè)鏈條等種種挑戰(zhàn)。針對萬科的“工廠化”試驗,現(xiàn)時期假如采納工業(yè)化的方式施工,每平方米的開發(fā)成本將可能要增加數(shù)百元，成本提高關(guān)于利潤率而言帶來的壓力不言而喻。由于萬科工業(yè)化在國內(nèi)尚屬于進展培育時期,其材料采購成本、所需技術(shù)人員人工還相對較高，在目前較小的規(guī)模下，總體成本仍將高于傳統(tǒng)的施工方式。然而，近年來萬科在工業(yè)化技術(shù)方面的研發(fā)投入差不多達到十幾億元,僅每年派出職員前往日本學(xué)習(xí)產(chǎn)業(yè)化相關(guān)技術(shù)一項就耗資過億。從長期看,隨

56、著工業(yè)化施工規(guī)模擴大,采購成本和技術(shù)人工將逐步降低,工業(yè)化工期短、人工少、能耗低等優(yōu)點將得到體現(xiàn)。近年來建筑行業(yè)人工成本不斷下降，工業(yè)化的經(jīng)濟性會不斷得到改善。而更加現(xiàn)實的問題是,目前國內(nèi)仍然沒有一個相關(guān)的行業(yè)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。假如缺乏相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)體系，住宅工業(yè)化技術(shù)的推廣應(yīng)用可能也將面臨諸多問題。目前我國住宅工業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系尚不健全,一方面是缺乏要緊的工業(yè)化住宅結(jié)構(gòu)體系標(biāo)準(zhǔn)；另一方面,我們在住宅部方面有一些既成標(biāo)準(zhǔn)，但不成體系。同時，由于我國在住宅建筑上長期沒有工業(yè)化建筑的需要,相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在設(shè)計中的運用微乎其微。早在7年，萬科在東莞成立其住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地時，曾出臺了一份萬科工業(yè)化住宅設(shè)計建筑標(biāo)準(zhǔn)以及

57、萬科住宅產(chǎn)品性能標(biāo)準(zhǔn),但企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)怎么講不屬于國家標(biāo)準(zhǔn)的范疇,其推廣仍然有專門大的局限性。最后,從產(chǎn)業(yè)鏈方面而言,住宅工業(yè)化的推廣普及需要完善的產(chǎn)業(yè)鏈條，那個鏈條上應(yīng)該包括模板供應(yīng)商、預(yù)制件供應(yīng)商等上游企業(yè)。當(dāng)前萬科還不能解決產(chǎn)業(yè)鏈條上的所有問題。萬科目前還沒有大規(guī)模投資介入上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的打算盡管萬科工業(yè)化依舊面臨著種種挑戰(zhàn),然而相關(guān)于傳統(tǒng)的施工方式而言，工廠化有利于實現(xiàn)大規(guī)模開發(fā)下的房屋品質(zhì)操縱，其建筑速度也高于傳統(tǒng)方式,有利于實現(xiàn)更快的周轉(zhuǎn);與此同時，工廠化施工與傳統(tǒng)的施工方式而言也更加環(huán)保。過去幾年,在大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式下，萬科旗下的項目不能杜絕質(zhì)量問題的困擾。萬科期望能夠通過工業(yè)

58、化的標(biāo)準(zhǔn)施工方式,改變傳統(tǒng)施工方式中的滲漏、開裂等質(zhì)量通病,以此提高整體項目的建筑質(zhì)量。而“工廠化”戰(zhàn)略背后的深意在于,它會提高萬科的施工銷售，縮短營銷周期乃至加速資金回籠。而假如萬科能夠在保證質(zhì)量的前提下提高施工效率，那么“工廠化”戰(zhàn)略關(guān)于萬科突破當(dāng)前的規(guī)模瓶頸顯然意義甚大。二公司國際化進展展望萬科的國際化目前還談不上有什么國際化的業(yè)務(wù),都依舊處于試水時期，仍未有專門明晰的國際化策略。事實上，萬科的國際化早在20年便提出,萬科第4個10年的目標(biāo)便是成為全球優(yōu)秀企業(yè)。然而公司到了20年才邁出了國際化的第一步。事實上，萬科出海也是不得以為之。一個不爭的事實是,差不多有許多品牌房企開始布局海外房產(chǎn)

59、市場。來自中國海外投資聯(lián)合會的一項數(shù)據(jù)顯示,201年以來,包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產(chǎn)項目或確定投資打算，投資規(guī)模已達上百億美元。這也表明,萬科假如不出海,將失去海外進展機會，會被同行超越；假如出海,又將面臨風(fēng)險，短期內(nèi)也難提升業(yè)績。房地產(chǎn)終究依舊一項本地化的業(yè)務(wù)。即使是做國內(nèi)市場的海外延伸、面向海外的國內(nèi)客戶,國內(nèi)的房產(chǎn)開發(fā)商也必須要熟悉當(dāng)?shù)赝恋卣?、法律法?guī)、市場需求、融資環(huán)境、政治制度乃至風(fēng)俗適應(yīng)。有業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，類似于萬科如此的大型房企頻頻涉足海外，仍然面臨著各種風(fēng)險。從宏觀角度看，國外房地產(chǎn)市場也不平靜。作為市場化程度較高的

60、美國市場,風(fēng)險傳播途徑將更復(fù)雜，并能顯著阻礙相應(yīng)的海外項目。而從微觀角度看，國內(nèi)大型房企多帶有“以壟斷謀暴利”的成長痕跡。這種模式在國外如沒有較好的資本運作及風(fēng)險把控能力，則完全可能拖累其相應(yīng)項目。在重重壓力之下，萬科到了01年才開始邁出國際化的步伐。2012 年，公司成立了海外業(yè)務(wù)推進小組,在全球范圍內(nèi)展開考察和調(diào)研。2012年月,萬科公司全資子公司萬科置業(yè)（香港）有限公司與香港永泰地產(chǎn)有限公司達成收購南聯(lián)地產(chǎn)股權(quán)的協(xié)議,在南聯(lián)地產(chǎn)完成約定的重組后， 萬科置業(yè)將通過Wkla Ivestment收購永泰地產(chǎn)持有的重組后的南聯(lián)地產(chǎn)股分。南聯(lián)地產(chǎn)短期看是公司國際化和商業(yè)地產(chǎn)運營的嘗試，中期看是公司