法律知識(shí)辦法杭州市房地產(chǎn)交易市場管理暫行

1、省人民政府水行政主管部門建立水土保持監(jiān)測網(wǎng)絡(luò)，對全省水土流失動(dòng)態(tài)進(jìn)行監(jiān)測、預(yù)報(bào)，省人民政府定期將監(jiān)測、預(yù)報(bào)情況予以公告?？h級(jí)以上人民政府水行政主管部門及其所屬的水土保持監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)建立執(zhí)法杭州市房地產(chǎn)交易市場管理暫行辦法第一章總則第一條為了加強(qiáng)對本市房地產(chǎn)交易市場的管理，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的正常秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本暫行辦法。第二條本辦法所稱房地產(chǎn)交易是指在行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。凡在本市市區(qū)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)行政劃撥的國有土地上各類房屋的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換的交易活動(dòng)，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均適用本

2、辦法。需要有償轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押行政劃撥的國有土地的，以及以行政劃撥的土地使用權(quán)作為股份入股經(jīng)營的，應(yīng)向市土地管理局提出申請，補(bǔ)辦出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金。以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及連帶房屋轉(zhuǎn)移的行為，不適用本辦法。第三條杭州市房地產(chǎn)管理局是本市房地產(chǎn)交易市場的主管機(jī)關(guān)，依法對房地產(chǎn)交易市場進(jìn)行管理。杭州市土地管理局依法對本市房地產(chǎn)市場中有關(guān)土地管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。杭州市房地產(chǎn)管理局按季將本市房地產(chǎn)市場交易情況抄送市土地管理局備案。因房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)移而引起土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，由土地管理部門依法辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、變更手續(xù)。第四條房地產(chǎn)市場主管機(jī)關(guān)的職責(zé)是：(一)貫徹房地產(chǎn)

3、市場管理的有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和政策。(二)對從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人進(jìn)行資質(zhì)審查。(三)監(jiān)督、檢查房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，查處經(jīng)營活動(dòng)中的非法行為。第五條房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行，并遵守法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定。任何單位和個(gè)人在房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，不得損害國家利益和社會(huì)公共利益。第六條商品房屋開發(fā)建設(shè)部門預(yù)售、出售在行政劃撥土地上建造的商品房活動(dòng)，按商品房管理辦法實(shí)施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活動(dòng)，適用本辦法。第二章房產(chǎn)評(píng)估和價(jià)格管理第七條本辦法所稱房產(chǎn)評(píng)估是指房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對各類房屋根據(jù)其結(jié)構(gòu)、等級(jí)、適用程度、地段差異以及市場供求等因素，對其價(jià)值所作出的認(rèn)定。第八條凡從事房產(chǎn)

4、評(píng)估業(yè)務(wù)的單位必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資格審定。從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的個(gè)人，須具有相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局考核合格，取得評(píng)估員資格證書后，方能從事房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。第九條進(jìn)入房地產(chǎn)市場的房屋，必須經(jīng)過房產(chǎn)評(píng)估，確定其評(píng)估價(jià)格。未經(jīng)評(píng)估的房產(chǎn)，不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和調(diào)換。房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可按有關(guān)規(guī)定收取評(píng)估費(fèi)。具體標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)管理局會(huì)同市物價(jià)局制定。第十條單位自管房、私房的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，由轉(zhuǎn)讓雙方參考其評(píng)估價(jià)格自行協(xié)商確定。第十一條房管部門直管房、單位自管房和私房，作為住宅出租，其租金標(biāo)準(zhǔn)按物價(jià)部門會(huì)同房管部門規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，免繳房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金;作為非住宅出租，其租金由租賃雙方協(xié)商確定，并按

5、本辦法的規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金。第十二條市房地產(chǎn)管理局可會(huì)同市物價(jià)局根據(jù)市場交易情況不定期公布房產(chǎn)交易價(jià)格情況，指導(dǎo)房地產(chǎn)市場價(jià)格。第十三條房產(chǎn)交易活動(dòng)應(yīng)按以下規(guī)定繳納房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金：轉(zhuǎn)讓房屋的調(diào)節(jié)基金，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格(實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)格低于評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)格的按評(píng)估轉(zhuǎn)讓價(jià)格)的20%繳納;租賃房屋的調(diào)節(jié)基金，按實(shí)際租賃價(jià)格(實(shí)際租賃價(jià)格低于評(píng)估租賃價(jià)格的按評(píng)估租賃價(jià)格)的20%繳納;抵押房屋，以抵押物清償債務(wù)的，按轉(zhuǎn)讓房屋處理。房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金由轉(zhuǎn)讓方、出租方繳納。第十四條房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金統(tǒng)一由市房地產(chǎn)管理局代收，全額上繳市財(cái)政，?？顚舸鎯?chǔ)，專項(xiàng)用于城市建設(shè)，并受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。第十五條房

6、地產(chǎn)交易雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)交易價(jià)格，不得瞞價(jià)。對低于房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格20%以上轉(zhuǎn)讓的房屋，除按評(píng)估價(jià)格征收調(diào)節(jié)基金外，房地產(chǎn)市場管理部門有優(yōu)先購買權(quán)。第十六條享受國家優(yōu)惠政策購買的房屋在出售或出租時(shí)，其出售價(jià)格或租金以及增值費(fèi)、調(diào)節(jié)基金的征收辦法，另行制定。第三章房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理第十七條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)通過買賣、贈(zèng)與、交換等方式連同土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)移的行為。第十八條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)貫徹公平合理、協(xié)商一致、等價(jià)有償?shù)脑瓌t，并簽訂書面協(xié)議。第十九條單位自管房的轉(zhuǎn)讓，須憑上級(jí)主管部門批準(zhǔn)文件;享受國家、單位補(bǔ)貼購買或建造的私房，需要轉(zhuǎn)讓時(shí)，按國家有關(guān)規(guī)定辦理。房屋所有人轉(zhuǎn)讓共有房屋，須提供極

7、有人同意的證明書，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人轉(zhuǎn)讓租賃期未滿或未定租賃期的房屋，須提前三個(gè)月通知承租人，租賃關(guān)系由有關(guān)各方協(xié)商解決，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。第二十條房產(chǎn)拍賣，必須委托杭州市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。第二十一條個(gè)人在城鎮(zhèn)購買房屋必須符合國家和省、市有關(guān)規(guī)定。單位因特殊需要必須購買私有房屋和外省、市在本市設(shè)立機(jī)構(gòu)需要購買房屋的，必須持有關(guān)證件，經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。第二十二條房屋因轉(zhuǎn)讓發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，該房屋占用的土地使用權(quán)隨房屋產(chǎn)權(quán)一并轉(zhuǎn)移;同一房屋產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，各房屋所有人占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，但同一幢房屋所占用的土地使用權(quán)整體不可分割。第二十三條下列

8、房地產(chǎn)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓：(一)無合法產(chǎn)權(quán)證件的;(二)產(chǎn)權(quán)尚有爭議的;(三)房地產(chǎn)債務(wù)未結(jié)清的;(四)其他依法限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的。第二十四條依法轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，受讓人應(yīng)向市房地產(chǎn)交易管理所辦理立契過戶手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)，向市房地產(chǎn)管理局申領(lǐng)房屋所有權(quán)證，并憑房屋所有權(quán)證到市土地管理局相應(yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。第四章房屋租賃管理第二十五條房屋租賃，是指房屋所有人作為出租人將其房屋使用權(quán)租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付約定租金的行為。第二十六條出租房屋，包括以房產(chǎn)入股聯(lián)營、合營、承包經(jīng)營等形式發(fā)生的房屋租賃，租賃雙方應(yīng)簽訂書面協(xié)議，并向市房地產(chǎn)管理局申請辦理租賃手續(xù)，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，領(lǐng)取房屋租賃許可證

9、，按規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)，租賃關(guān)系方為有效。以土地使用權(quán)入股經(jīng)營的，應(yīng)按土地管理規(guī)定首先向市土地管理局辦理有關(guān)手續(xù)。承租非住宅用房從事經(jīng)營活動(dòng)的，工商行政管理部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照時(shí)應(yīng)查驗(yàn)承租人的房屋租賃許可證。第二十七條出租的房屋必須結(jié)構(gòu)牢固，房況良好，安全可靠，符合使用條件。危險(xiǎn)房屋嚴(yán)禁出租。第二十八條房屋租賃應(yīng)訂立租賃契約。租賃契約須載明租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)以及租賃雙方的權(quán)利和義務(wù)。非住宅租賃契約須經(jīng)房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)審核并辦理登記手續(xù)。第二十九條機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位不得租用或變相租用私有房屋。因特殊需要必須租用的，須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)。第三十條承租人應(yīng)按期繳納租金，并按契約規(guī)定用途使用房屋。

10、如改變用途、改建、擴(kuò)建及改造設(shè)備時(shí)，雙方應(yīng)提前商定，并按有關(guān)規(guī)定修改契約內(nèi)容。租賃期滿時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)將房屋退還出租人，需續(xù)租的應(yīng)重新簽訂租賃契約。同等條件下，原承租人有優(yōu)先租用權(quán)。實(shí)行土地使用權(quán)有償有限期出讓的房屋租賃期限，最長不超過該房屋使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)年限。第三十一條外來從事勞務(wù)或經(jīng)商活動(dòng)的暫住人員租用房屋，必須持有原居住地區(qū)的戶口證明、居民身份證及有關(guān)證件，辦理租賃手續(xù)。第三十二條承租人有下列情形之一的，出租人有權(quán)單方終止租賃合同：(一)承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借或改變用途的;(二)承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)、損害公共利益的;(三)承租人無正當(dāng)理由累計(jì)六個(gè)月不繳租金

11、或閑置房屋達(dá)三個(gè)月以上的;(四)承租人損壞房屋結(jié)構(gòu)和設(shè)備而又不維修、不賠償?shù)?(五)房屋發(fā)生重大損壞，經(jīng)杭州市危險(xiǎn)房屋鑒定所鑒定為危險(xiǎn)房屋不能繼續(xù)使用的。第三十三條房屋租賃，出租方應(yīng)按租金額的4%向市房地產(chǎn)管理局繳納租賃管理費(fèi)。第五章房屋抵押管理第三十四條房屋抵押是指房屋所有人以該房屋作為債務(wù)償還擔(dān)保，設(shè)定抵押權(quán)，將房屋抵押給債權(quán)人的行為。第三十五條房屋抵押當(dāng)事人必須是法人或具有完全民事行為能力的自然人。房屋抵押活動(dòng)必須遵循自愿、公平、誠實(shí)、信用的原則，不得違反國家有關(guān)法律、法規(guī)。第三十六條下列房屋不得抵押：(一)無合法所有人，尚未確權(quán)或產(chǎn)權(quán)有糾紛的;(二)代管房產(chǎn)代管人無法定所有人簽署委托書

12、的;(三)黨政機(jī)關(guān)、軍隊(duì)、大專院校自管的;(四)宗教寺廟、古建筑、影劇院、醫(yī)院等公益設(shè)施的;(五)限制抵押的(確定為拆遷區(qū)域的房屋，違章建筑、臨時(shí)建筑的房屋，拖欠稅金、債務(wù)尚未清償?shù)姆课?，被司法、行政機(jī)關(guān)扣押、訴訟保全、查封的房屋);(六)房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為不宜抵押的。第三十七條房屋抵押擔(dān)保債務(wù)的范圍為主債務(wù)本身和因主債而產(chǎn)生的孽息以及不按時(shí)清償債務(wù)給債權(quán)人造成的損失。抵押房屋必須由抵押人向中國境內(nèi)注冊的保險(xiǎn)公司投保，抵押權(quán)人為該保險(xiǎn)的第一受益人。第三十八條同一處房屋設(shè)定若干抵押權(quán)的，其抵押價(jià)額之和不得超過該處房屋的總值。清償次序按批準(zhǔn)先后確定，同時(shí)批準(zhǔn)的，按各方債務(wù)額比例清償。第三十九條單位

13、自管房屋抵押時(shí)，應(yīng)經(jīng)上級(jí)主管部門批準(zhǔn)。個(gè)人或多人共有的房屋在進(jìn)行抵押時(shí)，除出具房屋所有權(quán)證、共有權(quán)保持證、土地使用權(quán)證外，須經(jīng)共有人同意，并出具書面協(xié)議，共負(fù)抵押連帶責(zé)任。第四十條抵押當(dāng)事人申請辦理抵押房屋前，應(yīng)向房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)申請?jiān)u估。未經(jīng)房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估定價(jià)的房屋，不得作為抵押物。抵押雙方應(yīng)簽訂抵押契約。抵押契約簽訂后，當(dāng)事人應(yīng)在十五天內(nèi)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)和土地管理機(jī)關(guān)辦理他項(xiàng)權(quán)利登記，并將抵押權(quán)利情況載入抵押人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。第四十一條房屋抵押期滿，債務(wù)清償完畢，抵押契約即告終結(jié)。雙方應(yīng)在十五日內(nèi)到原辦理部門辦理抵押注銷手續(xù)。第四十二條抵押人到期不能清償債務(wù)，抵押房屋連同土

14、地使用權(quán)由債權(quán)人委托杭州市房產(chǎn)拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)和土地使用權(quán)拍賣專業(yè)機(jī)構(gòu)聯(lián)合進(jìn)行拍賣，拍賣所得價(jià)款，其中土地使用權(quán)部分全額上繳市級(jí)財(cái)政，其余價(jià)款扣除應(yīng)繳納的房產(chǎn)交易調(diào)節(jié)基金外，按順序清償債務(wù)。按照土地使用權(quán)有償出讓進(jìn)行拍賣的，所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)首先補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金后，再按順序清償債務(wù)。第六章房屋調(diào)換管理第四十三條房屋調(diào)換，是指房屋使用者之間就房屋使用權(quán)進(jìn)行調(diào)換的行為。第四十四條房管部門直管房屋、單位自管房屋、私有房屋之間使用權(quán)允許調(diào)換。第四十五條房管部門直管房屋和單位自管房屋、私有房屋使用權(quán)調(diào)換，雙方當(dāng)事人應(yīng)征得房屋所有權(quán)人同意，并達(dá)成書面協(xié)議，共同到調(diào)房管理部門辦理手續(xù)。第四十六條房屋使用權(quán)調(diào)換，因

15、房屋結(jié)構(gòu)、面積、地段等方面有明顯差異的，實(shí)行差價(jià)調(diào)換。第四十七條直管房屋使用權(quán)調(diào)換由房地產(chǎn)管理部門對其房屋使用價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并據(jù)此收取差價(jià)費(fèi)。第四十八條差價(jià)費(fèi)由房地產(chǎn)管理部門收取，用于調(diào)房管理的日常開支。第七章房產(chǎn)交易中介服務(wù)管理第四十九條市、區(qū)房地產(chǎn)管理部門可以根據(jù)需要設(shè)立固定的房產(chǎn)交易場所。其主要任務(wù)是：(一)組織引導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)營單位和個(gè)人進(jìn)場經(jīng)營;(二)為房產(chǎn)經(jīng)營者提供洽談協(xié)商、中介服務(wù)、交流信息、展示行情等各種服務(wù);(三)開展房產(chǎn)買賣、租賃、調(diào)換的委托代理業(yè)務(wù);(四)開展房產(chǎn)吞吐、抵押等經(jīng)營業(yè)務(wù)。經(jīng)營房產(chǎn)交易場所的單位，必須經(jīng)市房地產(chǎn)管理局進(jìn)行資質(zhì)審查，并向工商行政管理部門辦理有關(guān)手續(xù)。第

16、五十條興辦房產(chǎn)交易中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)向房地產(chǎn)市場管理部門遞交書面申請、組織章程和有關(guān)證件，經(jīng)批準(zhǔn)后，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請登記，核發(fā)營業(yè)執(zhí)照后，方可營業(yè)。第五十一條從事中介服務(wù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，應(yīng)持所在地戶籍證明和有關(guān)證件，向房地產(chǎn)市場管理部門提出書面申請，經(jīng)資質(zhì)審查合格批準(zhǔn)后，向工商行政管理機(jī)關(guān)申請登記。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，從事中介服務(wù)可按規(guī)定收取勞務(wù)費(fèi)。未經(jīng)房地產(chǎn)市場管理部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得從事房產(chǎn)交易中介服務(wù)。第八章罰則第五十二條違反本辦法規(guī)定，謊報(bào)房屋轉(zhuǎn)讓、租賃價(jià)格的，由市房地產(chǎn)管理局除沒收其實(shí)際轉(zhuǎn)讓、租賃價(jià)格與謊報(bào)價(jià)格之間的差額外，還可按差額的一至五倍處以罰款。第五十三條未經(jīng)批準(zhǔn)擅自從事房

17、產(chǎn)交易中介服務(wù)的單位和個(gè)人，由市房地產(chǎn)管理局沒收其非法所得，并處以非法所得一至三倍的罰款。第五十四條當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以在接到處罰通知之日起十五日內(nèi)，向作出處罰決定的機(jī)關(guān)的上一級(jí)機(jī)關(guān)申請復(fù)議;對復(fù)議決定不服的，可以在接到復(fù)議決定書之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴;當(dāng)事人也可以直接向人民法院起訴。第五十五條房地產(chǎn)交易市場管理人員徇私舞弊、違法亂紀(jì)、索賄受賄的，由所在單位或上級(jí)機(jī)關(guān)給予政紀(jì)處分;構(gòu)成犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。第五十六條房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、調(diào)換發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，糾紛當(dāng)事人可以申請房產(chǎn)糾紛仲裁委員會(huì)仲裁，也可以向人民法院起訴。第九章附則第五十七條涉外房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押，按有關(guān)涉外房地產(chǎn)的法律、法規(guī)執(zhí)行。