他項(xiàng)權(quán)利及其他特殊情況的說明

1、一、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利狀況的描述還有法定優(yōu)先受償款的扣除（1）抵押情況說明根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)（登記簿）摘錄資料復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)已設(shè)置抵押狀況信息、未設(shè)置權(quán)利限制狀況信息、未設(shè)置租賃狀況信息。抵押狀況：抵押權(quán)人：上海農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司嘉定支行；登記證明號(hào)：嘉201413011923債權(quán)數(shù)額：5000000元期限從 2014-3-26 至 2019-3-25（2）租賃情況說明根據(jù)上海市房地產(chǎn)登記冊(cè)（登記簿）摘錄資料復(fù)印件記載，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè) 置抵押狀況信息、未設(shè)置權(quán)利限制狀況信息、已設(shè)置租賃狀況信息。租賃狀況：出租人：嚴(yán)美萍承租人：上海紹鑫房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司第十四分公司

2、登記證明號(hào)：2003000008租賃期限：2002-10-16 至 2004-10-15 止二、未入戶查勘的假設(shè)2、因客觀原因，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師未能進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，故本次估價(jià)結(jié) 果未考慮估價(jià)對(duì)象內(nèi)部固定裝修對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。三、入戶查勘，但未考慮裝修價(jià)值的假設(shè)2、未考慮估價(jià)對(duì)象內(nèi)部固定裝修對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響。四、權(quán)利人與估價(jià)委托人不一致的假。估價(jià)報(bào)告的使用限制后5、估價(jià)委托人以估價(jià)對(duì)象用于抵押須征得房地產(chǎn)權(quán)利人的書面同意。五、如有產(chǎn)調(diào)的話，則該假設(shè)刪掉。經(jīng)與金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)，在辦理本次抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)必須先還清原有貸款，故本次估價(jià)中房地產(chǎn) 法定優(yōu)先受償款設(shè)定為0元。在此

3、提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。經(jīng)與委托人確認(rèn)，本次估價(jià)為二手房買賣的抵押貸款評(píng)估，在辦理本次抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)必須 先還清原有貸款，故本次估價(jià)中房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償款設(shè)定為0元。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分 注意。（交行對(duì)私二手房買賣中加這段話）六、如果有內(nèi)景的話，建筑物基本狀況應(yīng)這樣描述估價(jià)對(duì)象房型為二室一廳一衛(wèi)，室內(nèi)裝修情況：客廳、臥室地面鋪設(shè)木板，墻面刷涂料； 衛(wèi)生間墻面貼面磚、地面鋪設(shè)地磚。七、無法調(diào)閱產(chǎn)調(diào)（當(dāng)告知估價(jià)對(duì)象正在辦理抵押登記無法調(diào)取產(chǎn)調(diào)時(shí)，以下面這句話 代替產(chǎn)調(diào)說明）經(jīng)我司工作人員至房地產(chǎn)交易登記中心查詢，由于估價(jià)對(duì)象交易手續(xù)正在辦理過程中，他 項(xiàng)信息凍結(jié)無法調(diào)閱，故本次估價(jià)結(jié)果暫未考慮估價(jià)

4、對(duì)象抵押等法定優(yōu)先受償款。在此提請(qǐng)報(bào) 告使用者充分注意。（背離事實(shí)的假設(shè)后八、當(dāng)車位不要時(shí)，在第6條后（估價(jià)報(bào)告的使用限制后）加上本次評(píng)估不包含42、43號(hào)架空層02的價(jià)值，如需處置，須符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。九、當(dāng)內(nèi)景客戶自己提供時(shí)，需加上以下假設(shè)（依據(jù)不足）本次估價(jià)，估價(jià)對(duì)象的內(nèi)景照片均由客戶自己提供，我公司對(duì)于照片的真實(shí)性不作任何說明。十、平安有價(jià)格分析（16頁樓盤自2015年至2016年，市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)平穩(wěn)，單價(jià)維持在30000-38000元/平方米之間十一、地址變更說明（不相一致根據(jù)委托方提供的浦東公安分局滬東新村派出所出具的證明，估價(jià)對(duì)象原門牌號(hào)上海浦東 新區(qū)浦興路555弄16號(hào)1002、

5、1002A室現(xiàn)已改為浦東新區(qū)張揚(yáng)北路555弄16號(hào)1002、1002 室。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。十二、未滿三年的動(dòng)遷安置房（未定事項(xiàng)后未定事項(xiàng)假設(shè)是指估價(jià)所必須的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項(xiàng)所做的合 理、最可能的假設(shè)。由于委托方未能提供動(dòng)遷安置協(xié)議，故本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象期滿三年，可以轉(zhuǎn)讓、抵押。十三、當(dāng)委托方未提供產(chǎn)調(diào)時(shí)（非二手房買賣）（放在依據(jù)不足假設(shè)依據(jù)不足假設(shè)指估價(jià)委托人無法提供估價(jià)所必需的反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料以及注冊(cè)房 地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以取得該資料的情況下，對(duì)缺少該資料的說明及對(duì)相應(yīng)的估 價(jià)對(duì)象狀況的合理假定。本次估價(jià)根據(jù)權(quán)利人提供的房地產(chǎn)（土地）

6、抵押估價(jià)抵押權(quán)利調(diào)查表，估價(jià)對(duì)象于價(jià)值 時(shí)點(diǎn)未設(shè)定法定法定優(yōu)先受償款，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行了盡職調(diào)查仍然難以確定其真實(shí)性，故假設(shè)估價(jià)對(duì)象權(quán)利人提供的材料真實(shí)有效。十三、劃撥 放在報(bào)告使用限制里估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)來源為劃撥，根據(jù)上海市房 屋土地管理局關(guān)于內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定的實(shí)施意見滬房地交（1999）0899號(hào)規(guī) 定，“已取得的黃色房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，交易時(shí)均視作綠色房地產(chǎn)權(quán)證（以下簡(jiǎn)稱綠 證）。在依法轉(zhuǎn)讓辦理變更登記時(shí)，免交土地出讓金或土地收益金，受理轉(zhuǎn)讓過戶的房地產(chǎn)交 易中心應(yīng)向受讓人頒發(fā)綠證。”本報(bào)告評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象土地為出讓狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)值， 無需補(bǔ)交土地出讓金，在此

7、提醒報(bào)告使用者充分注意。國(guó)務(wù)院關(guān)于同意上海市調(diào)整部分行政區(qū)劃的批復(fù)（國(guó)函201697號(hào)）同意撤銷崇明縣， 設(shè)立上海市崇明區(qū)，以原崇明縣的行政區(qū)域?yàn)槌缑鲄^(qū)的行政區(qū)域，崇明區(qū)人民政府駐城橋鎮(zhèn)人 民路68號(hào)。收益法所在區(qū)域類似房源市場(chǎng)租賃較活躍，租賃可比實(shí)例較多。適合用收益法進(jìn)行評(píng)估。(V)1、南匯撤銷（放在“不相一致假設(shè)”）國(guó)務(wù)院已于2009年5月批復(fù)上海市關(guān)于撤消南匯區(qū)建制將原南匯區(qū)行政 區(qū)域劃入浦東新區(qū)的請(qǐng)示，撤消上海市南匯區(qū)，將其行政區(qū)域并入上海市浦東 新區(qū)。2、盧灣撤銷（放在“不相一致假設(shè)”）上海市盧灣、黃浦兩區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整方案已獲國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，盧灣區(qū)、黃 浦區(qū)兩區(qū)建制撤銷，設(shè)立新的黃浦

8、區(qū)。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。上海市閘北、靜安兩區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整方案已獲國(guó)務(wù)院正式批復(fù)，閘北區(qū)、靜 安區(qū)兩區(qū)建制撤銷，設(shè)立新的靜安區(qū)。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。3、未記載土地使用期限估價(jià)人員根據(jù)委托方提供資料，記載估價(jià)對(duì)象土地用途為綜合，房屋類型為 辦公樓，建筑物竣工日期為1997年，未記載土地使用期限。根據(jù)一般工程建設(shè) 進(jìn)度，類似結(jié)構(gòu)的房屋建造期約為2年，故本次估價(jià)設(shè)定土地取得年份為1995 年，使用年限取辦公用地最高出讓年限50年（即1995年至2045年），剩余土 地使用年限為35年（自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)）。房屋保養(yǎng)狀況較好，故剩余收益年限 為35年。國(guó)務(wù)院關(guān)于同意上海市調(diào)整部分行政區(qū)劃的批復(fù)（國(guó)函

9、2016） 97號(hào)）同意 撤銷崇明縣，設(shè)立上海市崇明區(qū)，以原崇明縣的行政區(qū)域?yàn)槌缑鲄^(qū)的行政區(qū)域， 崇明區(qū)人民政府駐城橋鎮(zhèn)人民路68號(hào)。6.國(guó)務(wù)院關(guān)于同意上海市調(diào)整部分行政區(qū)劃的批復(fù)關(guān)于撤銷奉賢縣設(shè)立奉賢 區(qū)的請(qǐng)示（滬府2000） 36號(hào)）。同意撤銷奉賢縣，設(shè)立奉賢區(qū)，以原奉賢縣 的行政區(qū)域?yàn)榉钯t區(qū)的行政區(qū)域。區(qū)人民政府駐南橋鎮(zhèn)。4、委托方非產(chǎn)權(quán)人委托方以估價(jià)對(duì)象用于抵押須征得所有權(quán)人的書面同意。委托方以估價(jià)對(duì)象用于抵押須征得其他所有權(quán)人的書面同意。5、產(chǎn)證復(fù)印件不清楚已與客戶經(jīng)理核對(duì)產(chǎn)證因客觀原因經(jīng)客戶經(jīng)理同意不用調(diào)換產(chǎn)證。6、本次估價(jià)結(jié)果已包含估價(jià)對(duì)象室內(nèi)二次固定裝潢現(xiàn)值。7、地址變更根據(jù)委

10、托方提供的浦東公安分局滬東新村派出所出具的證明，估價(jià)對(duì)象原門牌號(hào)上 海浦東新區(qū)浦興路555弄16號(hào)1002、1002A室現(xiàn)已改為浦東新區(qū)張揚(yáng)北路555弄 16號(hào)1002. 1002室。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。8、住宅劃撥用地估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)來源為劃撥，根據(jù)上海市房屋土地管理局關(guān)于內(nèi)銷商品 住房種類歸并若干規(guī)定的實(shí)施意見滬房地交（1999）0899號(hào)規(guī)定，“已取得的黃 色房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，交易時(shí)均視作綠色房地產(chǎn)權(quán)證（以下簡(jiǎn)稱綠證）。在 依法轉(zhuǎn)讓辦理變更登記時(shí)，免交土地出讓金或土地收益金，受理轉(zhuǎn)讓過戶的房地產(chǎn) 交易中心應(yīng)向受讓人頒發(fā)綠證?！北緢?bào)告評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象土地為出讓狀態(tài)下的

11、房地產(chǎn)價(jià)值，無需補(bǔ)交土地出讓金，在此提醒報(bào)告使用者充分注意。9、未記載土地狀況住宅劃撥用地根據(jù)委托方提供的上海市房地產(chǎn)登記簿，未記載估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)信息。 本次估價(jià)將估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)設(shè)定為國(guó)有劃撥，根據(jù)上海市房屋土地管理局關(guān) 于內(nèi)銷商品住房種類歸并若干規(guī)定的實(shí)施意見滬房地交（1999）0899號(hào)規(guī)定，“已 取得的黃色房地產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證，交易時(shí)均視作綠色房地產(chǎn)權(quán)證（以下簡(jiǎn)稱 綠證）。在依法轉(zhuǎn)讓辦理變更登記時(shí)，免交土地出讓金或土地收益金，受理轉(zhuǎn)讓過 戶的房地產(chǎn)交易中心應(yīng)向受讓人頒發(fā)綠證?！惫时緢?bào)告評(píng)估結(jié)果為估價(jià)對(duì)象土地為 出讓狀態(tài)下的房地產(chǎn)價(jià)值，已經(jīng)包含土地出讓金價(jià)值在內(nèi)，在此提醒報(bào)告使

12、用者充 分注意。10、工、商業(yè)劃撥用地根據(jù)委托方提供資料，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)來源為劃撥，土地用途為工業(yè)， 本估價(jià)結(jié)果不包含估價(jià)對(duì)象轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)向國(guó)家有關(guān)部門上繳的土地出讓金價(jià)值在 內(nèi)。具體土地出讓金金額根據(jù)政府有關(guān)政策以及文件規(guī)定，由出讓方與受讓方協(xié) 商確定。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。11、集體土地（僅評(píng)建筑物）本報(bào)告估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)來源為集體土地批準(zhǔn)使用，土地管理法第 六十三條規(guī)定： 農(nóng)民集體所有的土地所有權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng) 業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼 并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。本次估價(jià)未發(fā)現(xiàn)評(píng)估對(duì)象的權(quán) 利人有“因

13、破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的”情況，故本次評(píng) 估不考慮估價(jià)對(duì)象所占集體土地使用權(quán)的價(jià)格，僅為估價(jià)對(duì)象建筑物價(jià)值，在此 提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。12、集體土地（評(píng)估）估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)來源為集體土地批準(zhǔn)使用，根據(jù)關(guān)于開展農(nóng)村集體建 設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作若干意見的通知【滬府辦發(fā)20103號(hào)】有關(guān)精神，本 市依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地，可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng) 性項(xiàng)目；土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn) 租等形式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，可以抵押。凡符合土 地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃、依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)，原則上均

14、可 流轉(zhuǎn)。土地使用者以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等方式依法流轉(zhuǎn)農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)發(fā)生增 值的，應(yīng)當(dāng)向政府繳納一定比例的增值收益。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)來源為集體土地批準(zhǔn)使用，以集體土地上的房地產(chǎn)設(shè)定 抵押權(quán)應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，以集體土地設(shè)置抵押權(quán)應(yīng)征得土地所有權(quán)人書面同 意。13、已擴(kuò)建（不考慮擴(kuò)建價(jià)值）根據(jù)估價(jià)人員于估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象目前局部已經(jīng)進(jìn)行了改擴(kuò)建， 但產(chǎn)證并未做出相應(yīng)變更。故本次評(píng)估仍按照原產(chǎn)證記載信息作為重要評(píng)估依 據(jù)，實(shí)際數(shù)據(jù)應(yīng)以政府相關(guān)部門記載的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，若有變化，則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整， 甚至重新評(píng)估。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。14、已擴(kuò)建（考慮擴(kuò)建價(jià)值）根據(jù)

15、估價(jià)人員于估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象部分房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)行 了改擴(kuò)建。根據(jù)委托方要求，本次評(píng)估結(jié)果已經(jīng)考慮上述部分房屋因改擴(kuò)建對(duì)其 價(jià)值造成的影響因素。若經(jīng)國(guó)家相關(guān)測(cè)繪部門測(cè)繪，改擴(kuò)建部分面積與估價(jià)人員 查勘存在出入，則估價(jià)結(jié)果作相應(yīng)調(diào)整，在此提醒報(bào)告使用者充分注意。15、已拆除根據(jù)估價(jià)人員于估價(jià)時(shí)點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)勘查，估價(jià)對(duì)象中3幢房屋已經(jīng)拆除，故未將 其列入本次評(píng)估范圍之內(nèi)。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。16、車位測(cè)算：1、估價(jià)師調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在物業(yè)的近期房地產(chǎn)交易資料，并根據(jù)估價(jià)目 的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等選取了以下三個(gè)可比實(shí)例。案例地址建筑面積詢價(jià)日期總價(jià)（萬元）案例一柳梁路118弄5號(hào)地下1層 車位

16、42室32.56成交價(jià)格2013.116案例二柳梁路118弄5號(hào)地下1層 車位43室32.56成交價(jià)格2013.106案例三柳梁路118弄5號(hào)地下1層 車位23室32.56成交價(jià)格2013.1061、對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行修正和調(diào)整，以此估算估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，詳見比較因素條件說明表及比較因素系數(shù)修正表。價(jià)格影響因素估價(jià)對(duì)象案例A案例B案例C紅石路333弄3 號(hào)地下1層車位 27柳梁路118弄5 號(hào)地下1層車位 42室柳梁路118弄5 號(hào)地下1層車位 43室柳梁路118弄5 號(hào)地下1層車位 23室總價(jià)（RMB）8萬元6萬元6萬元6萬元數(shù)量1個(gè)1個(gè)1個(gè)1個(gè)區(qū)域因素環(huán)境因素一般100一般100一般100一般1

17、00交通條件一般100一般100一般100一般100個(gè)別因素停車情況一般100一般100一般100一般100位置較好100一般75一般75一般75權(quán)重33.33%33.33%33.33%修正后價(jià)格888總價(jià)（萬元）取整8修正說明：1、區(qū)域因素調(diào)整可比案例與估價(jià)對(duì)象屬于同一供需板塊區(qū)域，故不作調(diào)整。2、個(gè)別因素修正停車情況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)與案例在同一小區(qū)，估價(jià)對(duì)象車位位置較好， 停車狀況一般，故調(diào)整為75、75、75。綜合各項(xiàng)修正，最終價(jià)格為8萬17、集體土地（年限修正）根據(jù)關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)點(diǎn)工作的若干意見的通知滬府辦 法（2010）3號(hào)文，集體各類用地的使用期限最高不超過同類國(guó)

18、有土地有償使用 最高年限，估價(jià)對(duì)象上海市房地產(chǎn)權(quán)證登記日為2006年3月22日，土地用 途為工業(yè)，故假設(shè)使用期限應(yīng)至2056年止，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余使用期限為42年， 故需對(duì)上述價(jià)格進(jìn)行年期修正。y=K42/K50=1-1/（1+R）n/ 1-1/（1+R）n=0.9477注：本次土地使用權(quán)報(bào)酬率確定是根據(jù)安全利率加上一定的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。以 估價(jià)時(shí)點(diǎn)的中國(guó)人民銀行一年期定期存款利率3.00%作為安全利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值 的確定是根據(jù)估價(jià)人員綜合考慮以下因素：、估價(jià)對(duì)象地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均收益狀況、估價(jià)對(duì)象的地理位置、土地的用途等因素，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值最終確定為2.50%，故土地使用權(quán)報(bào)酬率為3.00%+2.50

19、%=5.5%18、集體土地增值土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地并進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)后，達(dá)到建設(shè)用地的某 種利用條件而發(fā)生的增值。土地增值收益率二（市場(chǎng)價(jià)值-成本價(jià)值）/成本價(jià)值本次估價(jià)，估價(jià)人員收集了估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)大量土地成本資料和市場(chǎng)狀 況，綜合確定估價(jià)對(duì)象在土地來源為出讓轉(zhuǎn)讓前提下的土地增值收益率為43%。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)來源為集體土地批準(zhǔn)使用，在估價(jià)實(shí)踐中，各地關(guān)于集 體建設(shè)用地初次流轉(zhuǎn)收益分配的規(guī)定各有不同。政府是否參與分配。大部分省 （市）、地市的辦法允許政府參與流轉(zhuǎn)收益分配，但具體分配方式存在差異。部分 地區(qū)，政府可按一定比例直接參與分配，如蘇州市、河南?。?jì)源市、鶴壁市）、 安

20、徽省、煙臺(tái)市、無錫市、成都市、臨沂市、昆明市；部分地區(qū)規(guī)定政府以收取 稅費(fèi)的方式參與流轉(zhuǎn)收益分配，如廣東省;少數(shù)地區(qū)則未規(guī)定政府參與收益分配， 如湖州市和南京市。就政府參與分配比例而言，主要可以分為按比例分配和按單 位面積固定金額收取兩種。按比例分配又可分為10%和10%以上兩種，其中10% 的做法最為普遍，典型的像安徽省、河南省、昆明市和無錫市，均采用這一比例。 由于上海市還未出臺(tái)相應(yīng)規(guī)范，故本次估價(jià)參照普遍情況，按政府參與分配比例 為 10%。土地增值收益=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)）x增值率=（87.1+170+10.25+38.57） x43%x （1-10%）=11

21、8.39 元/平方米19、國(guó)有土地增值土地增值收益是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地并進(jìn)行相應(yīng)開發(fā)后，達(dá)到建設(shè)用地 的某種利用條件而發(fā)生的增值。土地增值收益率二（市場(chǎng)價(jià)值-成本價(jià)值）/成本價(jià)值本次估價(jià)，估價(jià)人員收集了估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)大量土地成本資料和市場(chǎng)狀 況，綜合確定估價(jià)對(duì)象在土地來源為出讓轉(zhuǎn)讓前提下的土地增值收益率為43%。20、報(bào)酬率一、累加法本次估價(jià)報(bào)酬率是采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法求取的，即以安全利率加上 風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為報(bào)酬率。安全利率選用估價(jià)時(shí)點(diǎn)同期中國(guó)人民銀行公布的一年定 期存款年利率3.00%；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來預(yù)測(cè)、 估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定為3%

22、，則估價(jià)對(duì)象報(bào)酬率為6%。二、投資報(bào)酬率排序插入法1年期銀行存款利率3年期政府債券利率1年期銀行貸款利率2014年2月份，企業(yè)債券最高發(fā)行利率為信托基金預(yù)期收益率3%4.25%6%8.59%10%左右將估價(jià)對(duì)象與以上投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動(dòng) 性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險(xiǎn)的投資，確定估價(jià)對(duì)象風(fēng)險(xiǎn)程度應(yīng) 落于1年期銀行貸款利率的位置，故報(bào)酬率確定為6%。結(jié)合以上2種方法，最終確定估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為6%。拍賣房屋內(nèi)有（限制狀況）由于估價(jià)對(duì)象為委托方拍賣所得，故估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)雖已設(shè)置房地產(chǎn)抵押狀 況信息（房地產(chǎn)坐落：黃樺路369弄8號(hào)103室，抵押權(quán)人：中國(guó)銀

23、行上海市徐 匯支行，登記證明號(hào)：閔200512022199，債權(quán)數(shù)額：530000元，債務(wù)履行期限： 期限從2005-1-13至2025-1-12）以及房地產(chǎn)權(quán)利限制狀況信息，詳見附件上海市房地產(chǎn)登記簿復(fù)印件。但本報(bào)告估價(jià)結(jié)果為設(shè)定估價(jià)對(duì)象權(quán)屬完整狀態(tài)下 的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，在此提醒報(bào)告使用者充分注意。無法調(diào)閱他證經(jīng)我司工作人員至房地產(chǎn)交易登記中心查詢，由于估價(jià)對(duì)象交易手續(xù)正在辦 理過程中，他項(xiàng)信息凍結(jié)無法調(diào)閱，故本次估價(jià)結(jié)果暫未考慮估價(jià)對(duì)象抵押等法 定優(yōu)先受償款。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注意。集體土地說明根據(jù)關(guān)于開展農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作若干意見的通知【滬府辦 發(fā)20103號(hào)】有關(guān)精神，依

24、法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地，可以用于工業(yè)、商 業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，土地使用者依法有償取得的農(nóng)村集體建設(shè)用 地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租等形式依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者充分注 意。工業(yè)房地產(chǎn)未進(jìn)入實(shí)地查勘說明此次估價(jià)未進(jìn)入估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地查勘，預(yù)評(píng)估結(jié)果與實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格存在較 大偏離度，最終評(píng)估結(jié)果以正式評(píng)估報(bào)告為準(zhǔn)。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。招行對(duì)私報(bào)告關(guān)于抵押價(jià)值的說法本報(bào)告用于續(xù)貸、轉(zhuǎn)按揭抵押貸款，在辦理本次抵押貸款前須償清該估價(jià)對(duì) 象原有的貸款后才能辦理此次抵押貸款，故本報(bào)告未考慮優(yōu)先受償款，假設(shè)值為 零，本報(bào)告評(píng)估的抵押價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值。在此提請(qǐng)報(bào)告使用者注意。違章說明本次現(xiàn)場(chǎng)

25、查勘，估價(jià)對(duì)象存在搭建房屋，并被上海市徐匯區(qū)住房保障和房屋管理 局登記，登記證明號(hào)為徐201004003401。根據(jù)關(guān)于實(shí)施上海市住宅物業(yè)管理 規(guī)定有關(guān)問題的意見的通知【滬房地資物200591號(hào)】規(guī)定：關(guān)于附有違法 建筑并結(jié)構(gòu)相連房屋的認(rèn)定和處理程序違法搭建的建筑物、構(gòu)筑物依附于房屋 的，屬附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋；房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)收到認(rèn)定書后，應(yīng)在 房地產(chǎn)登記冊(cè)予以注記，并不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。在此提醒報(bào)告使用 者充分注意。關(guān)于動(dòng)遷安置房提前上市交易有關(guān)問題的通知滬房管市2010375號(hào)各區(qū)縣住房保障房屋管理局、各房地產(chǎn)交易中心，各有關(guān)單位：根據(jù)市政府批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等五部門關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加快推進(jìn)住房 保障工作的若干意見（滬府發(fā)201034號(hào)）規(guī)定，被動(dòng)遷居民家庭獲配的動(dòng)遷安置房（配套商品房， 下同）允許上市交易期限由取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年調(diào)整為滿3年，現(xiàn)就有關(guān)操作事宜通知如下：一、被動(dòng)遷居民家庭取得