邦成固安房地產(chǎn)項目評

1、邦城公司2013年-8月固安項目評估報告2一、項目基本情況3項目涉及單位現(xiàn)開發(fā)商：項目來源土地方：規(guī)劃要點：住宅用地，容積率小于2.0，建筑密度小于25%，綠化率大于30%，建筑高度小于36米。項目背景4一、占地面積約1000畝。其中，已取得土地證的土地387畝，剩余約600畝（其中有144畝尚未簽訂合同），已簽訂了永久使用協(xié)議并付清了所有土地租用費及各項補償費用。二、該地屬于農(nóng)業(yè)科技技術(shù)研究所舊址，地上有辦公樓及廠房，大部分是空地和樹木，地上有十幾戶平房，不存在拆遷難度。合作條件與方式地塊現(xiàn)狀轉(zhuǎn)讓（土地方目前的心理價位是158萬/畝）。開發(fā)現(xiàn)狀387畝土地目前已辦理了用地規(guī)劃許可證及土地使用

2、證。開發(fā)條件及手續(xù)辦理5項目位置項目位置區(qū)域圖6道路交通規(guī)劃圖 該地塊與固安縣城直線距離相距約11公里，位于廊涿高速及廊涿公路的交叉口既東北角，緊鄰廊涿高速固安東出口約1公里的位置。將來是二機場的南出口，距離北京二機場正南十公里。緊鄰地塊由北到南有3條平行的交通路線，分別是京九快速鐵路、機場至固安的南中軸路、新機場專用軌道線，廊涿高速通往廣大高速和京臺高速，交通便利。項目區(qū)域交通情況項目位置7項目地塊項目地塊圖8項目地塊圖項目地塊項目所在地9項目地塊項目地塊圖10.16公里地塊及周邊現(xiàn)狀項目地塊及周邊環(huán)境區(qū)域內(nèi)配套項目周邊有關(guān)的配套設(shè)施土地利用規(guī)劃項目土地利用規(guī)劃圖項目位置城鄉(xiāng)居民點用地城市核

3、心區(qū)工業(yè)用地工業(yè)用地13空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃規(guī)劃圖項目位置項目土地利用規(guī)劃圖14規(guī)劃區(qū)范圍圖項目土地利用規(guī)劃圖項目位置15地塊規(guī)劃項目土地利用規(guī)劃圖 本項目地塊為空港園區(qū)，伴隨著“十二五”規(guī)劃的全面實施，預(yù)計形成以首都二機場為核心，以空港工業(yè)區(qū)、空港物流基地、國門商務(wù)區(qū)等六大功能組團為基礎(chǔ)的臨空產(chǎn)業(yè)集群。屆時,空港園將呈現(xiàn)出強勁的發(fā)展態(tài)勢。 項目位置16二、初步市場定位17 固安縣地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心，位于東經(jīng)11617，北緯3919，東西最寬處25公里，南北最長處39公里。幅員698.73平方公里。東與永清縣相連，西與涿洲市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北

4、京市大興縣相望。距北京天安門50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是北京的南大門，是距北京市區(qū)最近的縣城 。1、城市地理位置固安縣18 固安縣地處華北平原中部，隸屬河北省廊坊市，總面積698.73平方公里，耕地面積65.2萬畝，總?cè)丝诳?0萬，共轄5鎮(zhèn)4鄉(xiāng)，421個行政村，位于京津保三角地帶，固安處在大北京經(jīng)濟發(fā)展圈中，是河北省實施“兩環(huán)”戰(zhàn)略（環(huán)京津、環(huán)渤海灣）的重點市縣之一。 2、城市經(jīng)濟發(fā)展狀況 縣城西北部和東南部為工業(yè)區(qū) 西北部工業(yè)區(qū)-電子信息產(chǎn)業(yè)區(qū)。位于縣城西北，大廣高速公路以西、 廊涿公路以北，總面積約4平方公里。重點發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)制作業(yè)； 東南部工業(yè)區(qū)-汽車

5、零部件產(chǎn)業(yè)區(qū)。位于縣城東南，總面積約4.5平方公里。建成集汽車零部件生產(chǎn)、加工、展示、倉儲、物流于一體的汽車零部件生產(chǎn)基地； 商貿(mào)中心依托南京商貿(mào)城、明珠、聚寶龍燈大型商場，行程全場商貿(mào)中心； 育才街北段圍繞城市廣場形成縣城新的中心。約14公里。項目位置19地塊1：106國道西側(cè)、孔雀湖東街北側(cè)，土地面積101.44畝地塊2：永定路東側(cè)、朝陽大道南側(cè)，土地面積76.7724畝地塊3：永和路西側(cè)、東方街北側(cè)，土地面積98.2734畝地塊4：東方街南側(cè)、大廣高速西側(cè)，土地面積43.964505畝地塊5：國泰路東側(cè)、安康街北側(cè)，土地面積54.3129畝3、城市中心地塊價格走勢分析20項目成本建筑平面

6、單方（元）項目總成本（萬元）土地獲得價款1,18561,136開發(fā)前期準備費1005,159主體建筑工程費1,90098,025主體安裝工程費23011,866社區(qū)管網(wǎng)工程費35018,057園林環(huán)境工程費1306,707精裝修工程費1,12057,783配套設(shè)施費703,611開發(fā)間接費20010,318財務(wù)成本（含稅）1,20061,910精裝合計6,485334,572毛坯合計5,365276,7894、土地價值分析考慮項目地塊距離城市核心區(qū)域較遠且項目周邊基本無配套設(shè)施，以下價格為參考價格(以下總成本以387畝為計算數(shù)據(jù))。5、周邊項目價格分析225、周邊項目價格分析目前均價9400元

7、/平米在售在售銷售房源：期房，目前所剩20余套房，所售房源交房日期2015年5月，以大面積三居戶型為主，價格較高；銷售價格：對外報最高價9588元/，均價9400元/，起價8588元/.銷售狀況：目前售出約570余套，銷售速度比較快；周邊配套：大學(xué)：北京經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院 京安學(xué)院郵局：中國郵政儲蓄小區(qū)內(nèi)配 至北京地鐵巴士 以及小型超市等交通狀況：公交：乘943、937 站點：固安工業(yè)園下車即到 周邊項目介紹孔雀大衛(wèi)城項目目前主推2+1戶型產(chǎn)品，79平米贈送14.5平米認購后期剩余房源主推亮點：主推2+1戶型，此戶型產(chǎn)權(quán)面積79平米，贈送面積約14.5平米，該戶型偷面積主要采用：底面墊高20公分

8、，頂面吊頂做設(shè)備夾層，使得層高小于2.2米，實際驗收后墊高部分和夾層部分均可打掉正常使用；周邊項目介紹孔雀大衛(wèi)城主力戶型：以80平米純南向兩居、79平米（贈14.5平米）2+1三居及123平米南北通透三居為主；戶型分析：三居室整體布局緊湊，主臥、客廳舒適度高，次臥面寬相對較窄，舒適度不足；2+1戶型緊湊型小三居，對于家庭人口相對較多，經(jīng)濟能力有限的客戶來說較合適，缺點是贈送部分產(chǎn)權(quán)上無法體現(xiàn)。三室兩廳兩衛(wèi)（123平米）兩室兩廳一衛(wèi)（79平米，贈14.5平米）兩室兩廳一衛(wèi)（80平米）周邊項目介紹孔雀大衛(wèi)城目前均價10000元/平米二期在售部分一期銷售房源：公寓，目前所剩的房源100多套，所售房源

9、交房日期2015年8月；銷售價格：對外報最高價11000元/，均價10000元/，起價7900元/；銷售狀況：項目品質(zhì)較好，整體銷售情況良好。周邊項目介紹孔雀英國宮項目目前主要做三期部分銷售準備9#10#項目一期、二期項目三期106 國 道三期概況：三期分為南北兩個地塊，南側(cè)地塊10棟樓，1536戶，占地約7萬平米，建筑面積約16萬平米，預(yù)先銷售9號樓、10號樓，以40-100平米小戶型為主，目前在排號階段，價格預(yù)計較在售部分有所下調(diào)。周邊項目介紹孔雀英國宮項目目前主推2+1、3+1戶型產(chǎn)品主力戶型：以85平米左右純南向兩居、85平米左右（贈13-16平米）2+1三居及120平米左右（贈14-

10、19平米）3+1四居為主；戶型分析：2+1戶型及3+1戶型整體空間尺度較好，空間利用率較高；兩居純南向戶型屬于常規(guī)戶型，衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，采光通風(fēng)差，同時衛(wèi)生間門正對主臥門，風(fēng)水上欠妥。周邊項目介紹孔雀英國宮目前均價7299元/平米1#5#3#2#6#北區(qū)多層銷售房源：期房，目前所剩房源10套左右，所售房源交房日期2015年；銷售價格：對外報最高價7599元/，均價7299元/，起價7100元/銷售狀況：項目品質(zhì)較好，整體銷售情況良好。周邊項目介紹綠宸萬華城30周邊配套：小學(xué)：固安縣第四小學(xué)、固安縣胡家莊小學(xué)、固安縣城內(nèi) 小學(xué)中學(xué)：河北固安第一中學(xué)、固安第三中學(xué)、固安縣蘇橋中 學(xué)大學(xué)：北京經(jīng)濟管理

11、職業(yè)學(xué)院、京安學(xué)院綜合商場：明珠商廈、聚寶隆幼兒園：新星雙語藝術(shù)幼兒園、固安育才藝術(shù)幼兒園、機 關(guān)雙語幼兒園銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行郵局：郵政儲蓄醫(yī)院：固安人民醫(yī)院、固安鎮(zhèn)醫(yī)院、固安中醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施：英皇KTV餐廳：固安餐飲一條街小區(qū)內(nèi)部配套齊全 周邊項目介紹綠宸萬華城項目以緊湊型戶型產(chǎn)品為主三室兩廳一衛(wèi)（97.12平米）三室兩廳一衛(wèi)（97.65平米）三室兩廳兩衛(wèi)（118.9平米）主力戶型：以緊湊型二居（80平米左右）、三居（97平米左右）為主；戶型分析：97平米三居戶型緊湊方正，明廚明衛(wèi)，動靜分離，空間布局比較合理，戶型舒適度較高，整體銷售情況較好；118.9平米三居南北通透，整

12、體空間尺寸偏小，走廊過道略長。兩室兩廳一衛(wèi)（79.75平米）周邊項目介紹綠宸萬華城目前均價7500元/平米一期部分銷售房源：現(xiàn)房，目前所剩的房源10套左右；銷售價格：對外報最高價7700-8000元/，均價7500元/，起價7300元/；銷售進度：整體銷售進度一般；項目含別墅和高層住宅，目前整體形象一般，未體現(xiàn)出高端項目特質(zhì)。周邊項目介紹龍town33周邊配套：中小學(xué)：固安一中綜合商場：明珠商廈、人民商場幼稚園：雙語幼兒園 銀行：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行郵局：固安郵政儲蓄 醫(yī)院：固安中醫(yī)院、固安人民醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施：城南公園 餐廳：悅順齋飯莊社區(qū)內(nèi)配套完善：30000平米商業(yè)街，34000平米中央廣

13、場，5100平米會所，2400平米幼兒園 周邊項目介紹龍town部分戶型通過陽臺進行偷面積兩室兩廳一衛(wèi)（86平米）兩室兩廳一衛(wèi)（89平米）三室兩廳兩衛(wèi)（107平米）主力戶型：以90平米左右兩居和110平米左右三居為主；戶型分析：大面積陽臺，贈送面積較多；兩居室整體面寬較大，戶型舒適度較高；部分戶型動靜分區(qū)不合理，三居室進深相對較大，戶型通透性較差，舒適度不高。兩室兩廳一衛(wèi)（90平米）周邊項目介紹龍town目前均價6800元/平米在售部分銷售房源：房源性質(zhì)為期房，目前所剩房源100套左右，所售房源交房日期2015年；銷售價格：項目對外報最高價7100元/，均價6800元/，起價6500元/。周邊

14、項目介紹國泉城36周邊配套：幼兒園：機關(guān)雙語幼兒園（項目北側(cè)） 中小學(xué)：固安一中（一街之隔）；英才中學(xué)（項目東側(cè)）；城內(nèi)小學(xué)（城關(guān)小學(xué)） 大學(xué)：北京市經(jīng)濟管理干部學(xué)院，京安學(xué)院商場：聚寶龍超市（項目北側(cè)）；明珠大廈（項目北側(cè)）；惠友超市（項目北 側(cè)）；民得利超市（項目北側(cè)） 醫(yī)院：固安中醫(yī)醫(yī)院（項目南側(cè)）；固安縣醫(yī)院郵局：固安縣郵政局銀行：工商銀行（緊鄰項目）；農(nóng)業(yè)銀行（緊鄰項目）；建設(shè)銀行（項目北側(cè)）其他：餐廳：盛百味；又一家生態(tài)園其他：又一家生態(tài)園，牛坨溫泉度假村，北京野生動物園；中國移動；中國聯(lián)通； 圖書大廈；電影城項目的北面有電信、聯(lián)通營業(yè)廳;項目的南面有移動營業(yè)廳。 休閑娛樂設(shè)施：老

15、干部活動中心；健身房；海天之戀KTV；錢柜KTV小區(qū)內(nèi)部配套：小區(qū)建有健身慢跑道、音樂噴泉廣場等景觀、休閑設(shè)備周邊項目介紹國泉城功能空間布局不太合理，戶型舒適度較差主力戶型：以90平米左右兩居和110-115平米三居為主；戶型分析：面寬較窄，戶型通透性較差；動靜分區(qū)不太合理，客廳使用不便；衛(wèi)生間普遍為暗衛(wèi)，舒適度較差；部分三居戶型公共空間浪費面積較多。周邊項目介紹國泉城目前均價7500元/平米在售部分銷售房源：房源性質(zhì)為期房，目前所剩房源 200套左右，所售房源交房日期2014年8月；銷售價格：項目對外報最高價7800-7900元/，均價7500元/，起價7000元/；項目配套：固安一中，英才

16、學(xué)校小區(qū)配套齊全 交通狀況：固安新源街與永康路交匯處西南角周邊項目介紹金海太陽公園主力戶型：以86-88平米兩居和110平米左右三居為主；戶型分析：面寬較寬，戶型通透性較好；動靜分區(qū)合理，空間使用率較高。三室兩廳一衛(wèi)（112平米）兩室兩廳一衛(wèi)（88平米）兩室兩廳一衛(wèi)（86平米）周邊項目介紹金海太陽公園目前均價8000元/平米1#4#3#2#銷售房源：現(xiàn)房，所剩房源50多套，所售房源交房日期2013年9月；銷售價格：對外報最高價8100元/，均價8000/，起價7500/；周項目介紹水木清華41周邊配套：中小學(xué)：固安一中、二中、三中、 一小、 二小、 三小 、英才學(xué)校大學(xué)：北京經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院綜

17、合商場：聚寶隆超市、明珠商廈、民得利商場、匯友大賣場等幼稚園：固安機關(guān)幼兒園、小神龍幼兒園銀行：中行、工行、農(nóng)行、建行等郵局：中國郵政醫(yī)院：固安中醫(yī)院、固安醫(yī)院、人民醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施：北京野生動物園、固安體育場、人民廣場公園小區(qū)內(nèi)部配有休閑廣場、景觀涼亭、雕塑小品、兒童游樂場、老年活動區(qū)、健身運動區(qū)、等寓娛樂、健身設(shè)備 周邊項目介紹水木清華兩室兩廳一衛(wèi)（89平米）三室兩廳一衛(wèi)（100平米）三室兩廳一衛(wèi)（128平米）兩室兩廳一衛(wèi)（88平米）主力戶型：以88、89平米兩居和100、128平米三居為主；戶型分析：89平米兩居通透性好，功能空間尺度較好，整體舒適性不錯；88平米純南向次臥舒適度差；100平米三居通透性相對較差，衛(wèi)生間、廚房布局欠妥。周邊項目介紹水木清華目前均價7300元/平米在售部分銷售房源：期房，目前所剩房源50多套，所剩房源交房日期2015年5月；銷售價格：對外報最高價8300元/，均價7300元/，起價7100元/；項目配套學(xué)校：固安一中、三中銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行