宋都新城國際(III、IV)營銷策略報告

1、.PAGE ：.；精品資料網(wǎng)cnshu 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)cnshu專業(yè)提供企管培訓資料和聲機構提案宋都新城國際III、IV營銷戰(zhàn)略報告【頁碼】市場()競爭()客戶()工程()問題()方案()預算()Hosn Organization- 目錄Contents TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 第一部分 市場背景分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、錢江新城的遠期機遇與近期姿態(tài) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城具有良好的遠景預期 PAGEREF _Toc h HY

2、PERLINK l _Toc .錢江新城的規(guī)劃具有令人擔憂的一面 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城中心區(qū)建立步伐緩慢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .大交通建立的機遇與困擾 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城中心區(qū)還短少國際大品牌注入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、錢江新城房地產市場情勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城在售樓盤銷量走勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

3、附表：錢江新城在售樓盤年-月銷量統(tǒng)計 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城在售樓盤年-月銷量走勢 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城住宅工程體量分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城住宅工程供應量統(tǒng)計列表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城住宅價錢現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .錢江新城中心區(qū)公建工程體量分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城部

4、分公建工程清單 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第二部分 競爭關系分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、區(qū)域樓盤產品線對比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .競爭對手綜合目的對比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城競爭性住宅工程綜合目的比較表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .競爭對手戶型、價錢對比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城競爭性住宅工程戶型與價錢比較表

5、PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、區(qū)域樓盤銷售推行線分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .區(qū)域樓盤產品定位、訴求重點分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城競爭性住宅工程定位與廣通知求比較表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .區(qū)域樓盤媒體組合戰(zhàn)略分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc .年-月報版投放與銷量對比分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：錢江新城競爭性住宅工程報紙廣告投放與成

6、交比較表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：年-月錢江新城代表樓盤報紙廣告詳覽 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第三部分 客戶群分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、錢江新城樓盤的客戶源現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、錢江新城客戶群推論之謬 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、錢江新城住宅工程客戶源現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、錢江新城住宅產品客戶群的普通性特征 PAGER

7、EF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、新城國際二期成交客戶數(shù)據(jù)與分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、職業(yè) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、職務 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、區(qū)域來源 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、年收入 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、購房目的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、付款方式 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc

8、、對車位的需求 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、促進下單的要素 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、了解信息的途徑 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、分析與結論 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第四部分 工程分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程根本情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城國際工程根本情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程SWOT分析

9、 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程賣點梳理 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四、新城國際可售產品分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、主力戶型 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、客戶積累情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、銷售節(jié)點安排 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、銷售價錢預期 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第五部分 工程的問題與對策 PAGEREF _

10、Toc h HYPERLINK l _Toc 問題一：怎樣在與金基曉廬等工程的競爭中獲得優(yōu)勢？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城國際三、四期與一、二期的市場變化 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：與新城國際同期面市房源分析.-新推 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城國際與金基曉廬的市場情勢比較 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城國際VS金基曉廬的產品特征對比 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城國際VS金基曉

11、廬的推行線對比 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城國際的應對之策 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 問題二：怎樣防止客戶流失？客戶流失后怎樣辦？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、新城國際客戶流失的危機點 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、如何防止積累客戶的流失？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、客戶流失后怎樣辦？ PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 問題三：怎樣使三、四期的提價獲得支撐？ PAGEREF

12、 _Toc h HYPERLINK l _Toc 、在錢江新城霸占“精致話語權，把“精致演繹到“極致 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：杭州精裝修純住宅工程統(tǒng)計表 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、強推實景戰(zhàn)略：“精致是可以感知的、可以體驗的、可以信任的 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、實施“宋都品牌工程，為工程注入品牌價值 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第六部分：推行戰(zhàn)略與平面表現(xiàn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、推行總脈

13、絡 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主概念籠統(tǒng)定位 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、主概念的階段性表現(xiàn) PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主線 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、推行主口號 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 、階段性推行口號 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、工程三期營銷整合推行方案 PAGEREF

14、_Toc h HYPERLINK l _Toc 媒體方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售道具 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc PR活動 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三、工程四期營銷整合推行方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 媒體方案 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 銷售道具 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc PR活動 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 第七部分：營銷

15、推行預算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 附表：新城國際.-營銷推行費用預算 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 回想與總結 PAGEREF _Toc h 新城國際花園在一、二期營銷中獲得了較圓滿的勝利，銷售速度與比例均值得稱道，其強勁的態(tài)勢，需求他們在今后三、四期營銷中有效延續(xù)。同時，三、四期上市的時間段，市場環(huán)境特別是競爭關系發(fā)生了較大變化，同時面臨提價的過程，需求在營銷概念、內涵、手段上有提升與開展。第一部分 市場背景分析錢江新城的遠期機遇與近期姿態(tài)錢江新城具有良好的遠景預期組團式城市擴展符合國際大城市建立的潮流與趨勢，在國際上

16、獲得大量勝利閱歷，構成了成熟的都市化方式。省、市政府提出建立錢江新城，這表達了政府及城市設計部門前瞻性的視野與戰(zhàn)略思想，對拉開城市建立框架、緩解城市運轉壓力起到決議性影響。錢江新城由此被期于極大的遠景價值，特別是宏大的市政工程先期建立、市政府承諾軌道交通建立等要素使錢江新城具有豐富的想象空間。錢江新城規(guī)劃面積約.平方公里另有.平方公里的擴容區(qū)域,目前在開發(fā)的為沿江的平方公里，位于杭州市老城區(qū)的東南部，錢塘江北岸，地理位置優(yōu)越，交通便利，間隔 西湖風景區(qū)約.公里，距蕭山國際機場約公里。所轄范圍為：東臨錢塘江，南靠復興地域，西依秋濤路，北至錢塘江二橋、艮山西路。根 HYPERLINK hzcbd/

17、images/intro/jgfyt.jpg t _blank 據(jù)錢江新城總體規(guī)劃，錢江新城將在中心區(qū)塊建立一個占地面積.平方公里的中央商務區(qū)CBD, 建筑面積約為萬平方米，包括八個功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務辦公區(qū)、商貿會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)文娛綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游憩區(qū)。未來的錢江新城，將充分發(fā)揚產業(yè)關聯(lián)度和積聚度效應，成為大中型企業(yè)尋求更大程度的開展和發(fā)明更多商機的任務平臺，展現(xiàn)杭州市得天獨厚的自然風光，發(fā)揚全省政治、經濟、科技文化中心的作用，成為杭州城市化現(xiàn)代化進程高效能的驅動器。未來的錢江新城，將成為杭州市乃至浙江省的中央商務區(qū)，高層次的第三產業(yè)區(qū)和城市經濟可繼續(xù)開

18、展新的增長點，它將是即表達時代特征、杭州風格、錢江特征，又具有高文化檔次和高科技內涵的沿江園林新城。從“西湖時代邁向“錢塘江時代絕非要割斷城市的歷史，而是今后杭州整個城市建立中心的轉移，再造一種先進的、現(xiàn)代的、國際的文化，構成未來杭州大都市的“心臟。錢江新城的規(guī)劃具有令人擔憂的一面錢江新城規(guī)劃宏偉，華潤萬象城(暫名)、波浪文化城、市民中心、會展中心等頂級市政配套星羅棋布，如今錢江新城正在以前所未有的高速熾熱建立中。從早已落成的杭州大劇院、“城市綠肺，到緊張施工中的“城市陽臺、“市民中心，再到今年錢江新城將開場造地鐵和慶春路過江隧道緊臨新城國際，月日已開工，年底完工，錢江新城的中心區(qū)塊的雛形曾經

19、成形。據(jù)月日杭州市政府發(fā)布的信息，在“十一五期間，杭州將投入約億全面打造東部地域。所謂東部地域的空間范圍，目前己經確定為：慶春路地鐵線石大線繞城公路運河二通道錢塘江慶春路圍合起來的.平方公里區(qū)域。億資金中有億元將用于錢江新城建立。所以這些都讓他們對錢江新城區(qū)域充溢向往與等待。但是，在錢江新城中心區(qū)建立中存在著功能過渡分割的問題，中心區(qū)萬平方米的建筑體量主要完成行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務辦公區(qū)、商貿會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)文娛綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游憩區(qū)等八個功能區(qū)建立，較少思索住宅功能區(qū)。大量居住區(qū)被安排在外圍區(qū)域，這能夠在未來呵斥一些不容忽視的問題：一到晚上，寫字樓人群下班，CBD區(qū)域

20、能夠短少人氣，成為一個暗黑之城；非中心區(qū)的樓盤如春江花月、金色海岸等居住的人群，曾經超出步行尺度，業(yè)主將不太情愿在晚間來到錢江新城中心區(qū)；短少晚間流動人群，商業(yè)的構成將非常困難；規(guī)劃的隱憂能夠導致開發(fā)商風險加大，從而影響中心區(qū)總體建立步伐主要影響公建工程。錢江新城中心區(qū)建立步伐緩慢錢江新城的建立節(jié)拍總體上呈現(xiàn)兩個奇特的景象：政府主導性工程快速進展，市場主導型工程總體上建立偏慢；錢江新城外圍工程曾經紛紛啟動，而中心區(qū)的商品房工程卻趨緩狀金基曉廬、東方潤園在蘊釀良久后將于近期面世。據(jù)和聲機構對錢江新城的長期關注與研討分析，開發(fā)企業(yè)遲遲不動或者開發(fā)節(jié)拍不快，歸根究竟還是運營層面的問題，或者說是客戶群

21、的定位與來源問題。由于中心區(qū)定位為中央商務區(qū)，物業(yè)安排以寫字樓、酒店、購物中心為主，誰是CBD的客戶群？這將受制于兩個中心問題：怎樣介定黃龍商務區(qū)與錢江新城的未來關系。由于黃龍商務區(qū)現(xiàn)實上曾經成為目前杭州的中央商務區(qū)，在黃龍區(qū)域曾經集聚了大量品牌企業(yè)，并且隨著黃龍區(qū)域的繼續(xù)建立，可供的寫字樓體量依然不少且兩地的置業(yè)本錢大體相仿。什么樣的企業(yè)情愿分開黃龍、進入錢江新城？錢江新城CBD的直接誘因是市政府的遷入和關于企業(yè)總部的政策主導，假設在定位上可以構成與黃龍商務區(qū)的分工，市場應會對錢江新城寄予更高的現(xiàn)實等待。要處理一個供應量幾乎無窮無盡的問題。錢江新城中心區(qū)規(guī)劃棟高樓棟超越百米，體量高達-萬平方

22、米，僅按每平米一萬元計算，就要耗費六、七百億資金！對岸的錢江世紀城規(guī)劃建立上百棟百米以上高樓，將為企業(yè)提供一個更廉價的選擇，而供應量幾乎無窮無盡！處理兩城錢江新城、錢江世紀城的供應量問題，本質是尋覓客戶群。錢江新城中心區(qū)的建立反過來也影響到周邊居住區(qū)的建立，影響到江南岸錢江世紀城的建立速度。人是一個區(qū)域的中心動力，錢江新城中心區(qū)缺乏居住功能至少會影響到它短期內的建立速度，據(jù)和聲機構市場調查，開發(fā)商以為在中心區(qū)開發(fā)住宅比寫字樓具有更低的市場風險和更高的去化速度。宋都新城國際水岸帝景東方潤園盛世錢塘金基曉廬大交通建立的機遇與困擾錢江新 HYPERLINK hzcbd/asp/gl/images/i

23、ntro/dljtt.gif t _blank 城的交通規(guī)劃具有超前設計特點，將可實現(xiàn)良好的可達性和便利性，地鐵、快速公交將穿過錢江新城中心區(qū)內，地鐵號線和號線均各設兩個站點。地鐵號線經過中心區(qū)的東北部，即是慶春路隧道出口和立交橋位置，始于三墩、拱北、下沙的、號三條快速公交，作為地鐵的延伸和補充?！岸蛞凰磴暯咏习?，現(xiàn)有錢江三橋與四橋銜接錢江新城與濱江區(qū)、蕭山區(qū)，在慶春東路延伸段剛剛開工建筑的過江隧道，經過江底隧道將錢江新城與規(guī)劃中的蕭山世紀城相連。大交通的全面貫穿對于新城國際而言毫無疑問是一大利好，然而不排除它有將客戶引導到錢江世紀城的能夠性，因此是機遇與困擾共存。據(jù)了解,錢江新城的大部分

24、配套及交通將在-年內完成。錢江新城中心區(qū)還短少國際大品牌注入雖然錢江新 HYPERLINK hzcbd/asp/gl/images/intro/dljtt.gif t _blank 城的規(guī)劃定位較高，但目前的建立過程中卻短少著名品牌的進入。目前在錢江新城中心區(qū)只需華潤與新鴻基聯(lián)手開發(fā)萬象城，由于這兩個品牌的影響力主要還要行業(yè)內，對普通消費者的影響力還不大，而且萬象城工程本身尚未浮出水面，目前對錢江新城還起不到品牌號令之功。目前在錢江新城真正有影響力的是綠城春江花月、濱江金色海岸、宋都新城國際等本地品牌。 HYPERLINK l 目錄 前往目錄錢江新城房地產市場情勢錢江新城在售樓盤銷量走勢與錢江

25、新城中心區(qū)建立步伐不快構成鮮明對比的是，錢江新城非中心區(qū)塊的住宅工程建立速度較快，各路開發(fā)商態(tài)度積極，一些工程曾經獲得了不錯的業(yè)績，構成了極高的人氣指數(shù)。錢江新城區(qū)塊目前在售樓盤有：倚天盛世錢塘、通策錢江時代、贊成林風、濱江金色家園、金色海岸、綠城春江花月、贊成林風等工程。該區(qū)塊內云集了大量的杭州著名房地產企業(yè)品牌，如綠城、濱江、通策、宋都等，他們都在各自的工程中注入了大量的心血，提高了產品質量的含金量，也提高了性價比，培育了市場，也抬漲了人氣。錢江新城的高定位也為身居錢江新城的住宅樓盤打上了高檔精品樓盤的標簽。附表：錢江新城在售樓盤年-月銷量統(tǒng)計工程稱號月月月月月月月月錢塘雅苑贊成林風景江城

26、市花園金色家園金色海岸春江花月鳳凰城廣場新城國際開盤開盤盛世錢塘開盤水岸帝景錢江時代錢塘名都每月合計套附表：錢江新城在售樓盤年-月銷量走勢錢江新城住宅工程體量分析根據(jù)透明售房網(wǎng)和搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止月日，錢江新城個住宅樓盤的建筑面積體量是萬平方米左右，合計推出房源近套除寫字樓和SOHO戶型，截止月日，已銷售的房源套，余下的房源有套，其中約有套與新城國際在三四期的推行時間段內同期面向客戶，由此可見錢江新城的競爭態(tài)勢。附表：錢江新城住宅工程供應量統(tǒng)計列表工程稱號產品類型推量可售套數(shù)己售套數(shù)均價錢塘雅苑高層住宅套一期均價元/；二期均價元/贊成林風小高層，高層套已推套一期均價元/；二期均價元/近期將推套

27、新房源，-左右，均價景江城市花園高層住宅與辦公共戶其中住宅套住宅住宅一期均價元/；二期均價元/金色家園高層共戶一期均價元/；二期均價元/；三期均價元/金色海岸精裝修高層共戶推出套一期均價元/；二期均價元/；三期均價預期元/春江花月小高層、高層共戶三期均價元/；鳳凰城高層公寓、獨身公寓、寫字樓共戶；一期推A樓共套；二期多套江景公寓、多套酒店式公寓一期均價元/；鳳凰城月將推二期多套江景公寓價錢未定及多套酒店式公寓元/左右，層以上可自住，層以下有能夠采取集體返租方式新城國際高層戶推出套透明售房網(wǎng)顯示套一期均價元/；二期均價元/盛世錢塘高層共戶一期、號樓均價元/；一期號樓均價元/；二期均價元/五月開盤

28、水岸帝景高層套一期均價元/；錢江時代高層規(guī)劃戶，推出套元/；錢塘名都小高層、高層住宅、寫字樓套一期均價元/；東方潤園層高層與超高層規(guī)劃戶，一期推出套估計月開盤每套萬，面積在郡亭公寓幢酒店式公寓戶未開盤，僅在登記中元/太和廣場幢江景公寓幢寫字樓規(guī)劃戶，一期將推出套住宅未開盤，僅在登記中住宅約元/，寫字樓約萬元/金基曉廬幢高層規(guī)劃方案一期推出房交會前后開盤估計均價元/錢江新城潛在供應量新綠園幢高層、精裝修戶套年月開工，年月開盤待定陽光海岸高層、精裝修規(guī)劃設計調整中錢江新城住宅價錢現(xiàn)狀從上表個錢江新城的樓盤價錢上看出，其均價在元/平方米左右。擁有一線江景的樓盤比如東方潤園起價估計元/平方米、水岸帝景

29、均價也是元/平方米，最低均價出如今太和廣場，住宅均價是元/平方米，該盤是集合了寫字樓和公寓住宅于一體，沒有住宅的園區(qū)質量。均價最高的乃是金色海岸，該盤是精裝修豪宅，二期價錢為元/平方米，月開盤的三期價錢高達元/平方米。錢江新城中心區(qū)公建工程體量分析錢江新城中心區(qū)塊規(guī)劃總建面積萬，其中辦公建筑面積萬，目前已出讓的辦公建筑工程萬。相比錢江新城萬的住宅，可見在該區(qū)塊住宅工程顯得比較稀缺與珍貴，其潛力值得發(fā)掘。月日開工的慶春路過江隧道對這些樓盤帶來了契機，分鐘，錢江兩岸一“道牽，這條總投資超越個億的過江隧道把正在規(guī)劃建立中的錢江世紀城中心區(qū)塊以及錢江新城CBD中心區(qū)塊銜接了一同，如此前景遭到投資性置業(yè)

30、者的親睞。附表：錢江新城部分公建工程清單工程體量備注浙江財富金融中心萬平方米高米至米，集甲級智能辦公和商業(yè)于一體的綜合大樓日出錢塘大廈萬余平方米高米，-層為為商業(yè)金融用房,-層為高檔辦公用房華成大廈平方米總高米集美大廈萬平方米高米、地上共層，集商業(yè)、辦公于一體的綜合性、智能化、景觀式超高寫字樓榮安大廈榮安集團杭州總部大廈也有近百米高、共層，今后將集辦公、餐飲和高級商務洽談中心為一體。圣奧大廈萬平方米高米國際時代廣場平方米三幢酒店式寫字樓和一幢四星級酒店組成華聯(lián)時代廣場平方米高米至米，金融辦公樓、五星級酒店以及商務式酒店組成陽光國際廣場濱江房產萬平方米位于錢江新城望江區(qū)塊內，大型商業(yè)中心和座A級

31、的寫字樓新城時代廣場占地集合餐飲、大型商場、影院、休閑文娛設備、辦公樓等于一身華潤萬象城萬平方米占地面積約畝，規(guī)劃建筑面積萬平方米，估計總投資多億元。該工程將以“萬象城購物中心為中心，包括寫字樓、酒店、效力式公寓、住宅等多種物業(yè)形狀。華潤集團、新鴻基地產各持股%、大名空間商務大廈平方米“皇城腳下的風水寶地藍晶國際錢塘集團平方米寫字樓、酒店式公寓 HYPERLINK l 目錄 前往目錄第二部分 競爭關系分析區(qū)域樓盤產品線對比分析競爭對手綜合目的對比分析附表：錢江新城競爭性住宅工程綜合目的比較表樓盤名金基曉廬盛世錢塘水岸帝景贊成林風錢江時代金色家園東方潤園新城國際建筑面積萬.總戶數(shù)容積率.以上.綠

32、化率%萬綠地%.%車位配比：.：近：近：近：超越：大于：物業(yè)管理仲量聯(lián)行 復興物業(yè)未定贊成物業(yè)濱江物業(yè)未定綠城物業(yè)樓層數(shù)-/-/米高-注：標粗紅為單項目的第一。競爭對手戶型、價錢對比分析附表：錢江新城競爭性住宅工程戶型與價錢比較表樓盤名金基曉廬盛世錢塘水岸帝景贊成林風錢江時代金色家園東方潤園新城國際銷售均價(元/)估計二期新開盤均價一期三期戶型面積占%三房兩廳兩衛(wèi)雙陽臺-單套總價(萬元)-按計注：標粗紅為各目的相近的代表樓盤。【分析與結論】金基曉廬在規(guī)模上和戶型配比上在錢江新城占據(jù)著絕對優(yōu)勢，贊成林風和東方潤園在綠化率上占據(jù)優(yōu)勢，新城國際在物業(yè)管理和車位配比上有相對的優(yōu)勢，建議在后期推行上將由

33、綠城物管營造的園區(qū)生活溫馨度有所表達。在銷售均價、主力戶型和總價上，金基曉廬、贊成林風、錢江時代等樓盤與新城國際三、四期極其接近，新城國際必需在后期有強勢的賣點支撐才可以在這些競爭樓盤中脫穎而出。月份錢江新城內與新城國際同期開盤的樓盤有：贊成林風二期套，主力戶型，其中的為三房二廳一廚二衛(wèi)雙露臺戶型，的為四房二廳一廚二衛(wèi)三露臺；其中百套房源為萬元以下每平方米，樓層在樓以下較差位置；東方潤園同處CBD區(qū)塊預期月開盤，預推套左右，每套萬，面積在；金基曉廬同處CBD區(qū)塊月房交會前后推出，一期預推套，均價元/。面積為左右的三房兩廳二衛(wèi)+生活陽臺+奇數(shù)層花園露臺贈送。 HYPERLINK l 目錄 前往目

34、錄 區(qū)域樓盤銷售推行線分析區(qū)域樓盤產品定位、訴求重點分析附表：錢江新城競爭性住宅工程定位與廣通知求比較表樓盤稱號及LOGO產品定位中心廣告語訴求重點贊成林風CBD風景大宅城里林里風景里賞心順眼的城市生活；工程社區(qū)生活氣氛；戶型,價錢等；主要針對自住型購房者景江城市花園江景住宅SOHO一線江景生活感受一線江景上；精裝修的SOHO；樣板房的體驗；金色海岸國際江景豪宅至尊非凡，只需他才可以一線江景；樣板房的震撼力；精裝修材質；施工工藝細節(jié)；五星級會所、泳池等春江花月寬景美宅春江潮水連海平，海上明月共潮升寬景美宅大戶型園區(qū)景觀質量；園區(qū)完善配套；成熟的生活氣氛盛世錢塘CBD三景大宅獻給一切影響時代的人

35、一線江景；區(qū)位優(yōu)勢：錢來運通之地錢塘江、運河入選國家節(jié)能建筑試點工程水岸帝景無敵江景房住在城市未來，臥看無敵江景地處CBD中心位置；一線無敵江景錢江時代未來財富中央大宅中心時代，中心生活雙層盒子構造設計；景觀陽臺；高性價比；居住方式；東方潤園地標級超高層大宅一線江景大宅；智能家居科技大宅；東方潤園，居上流之上全江景國際尊??；引入中國頂級私人會所鴻藝會；英式管家物管效力；浙江省獨一的智能家居小區(qū)；金基曉廬公園式住區(qū)一個城市的優(yōu)雅CBD中央萬公園式住區(qū)；建筑形狀以蓮花形表現(xiàn)、平米經典三房戶型新城國際國際花園社區(qū)城市中心，精致生活空間未來城市中央頂級配套；如雙語學校萬方的雙景觀配套產品相關細節(jié)景觀電

36、梯、挑高陽臺，門窗等；國際花園社區(qū)獎項區(qū)域樓盤媒體組合戰(zhàn)略分析錢江新城樓盤都以多種廣告媒體組合來傳播同一廣告內容，其廣告效果相輔相成、互為補充。如視覺媒體與聽覺媒體的組合；瞬間媒體與長效媒體的組合；群眾媒體與專業(yè)媒體的組合等。倚天盛世錢塘：報廣+電臺+網(wǎng)絡+戶外+公交站點視頻月日群星演唱會，西湖之聲臺慶-月該案一共投放次平面報廣，選擇媒體是都市快報、錢江晚報這兩份發(fā)行量大深受市民喜歡的媒體以及杭州日報，每次均以整版投放。主題都圍繞在節(jié)能住宅影響生活和戶型的優(yōu)雅尺度上進展推行。月的兩次報廣各圍繞著一次活動展開。濱江金色海岸：報廣+網(wǎng)絡+戶外+專業(yè)雜志金色海岸的報廣在、月里一共投放了次，其中次跨版

37、，而且這次跨版都選擇的是杭州日報，版次都為、跨版，其他次投放均為整版，媒體涉及到都市快報、錢江晚報和青年時報。在跨版報廣的投放上都采用鮮明的對比來構成強吸引力，跨版左側為“他所知道的金色海岸外表是這樣的，右側“他所不知道的金色海岸背后是這樣的，如此鮮明的標題對客戶具有一種震撼力。月金色海岸的一次硬廣都沒有，但從透明售房網(wǎng)上得到的數(shù)據(jù)其銷量依然可觀。金色海岸曾經在客戶群體中構成了與其本身工程非常符合的口碑和質量位置。金基曉廬：報廣+電臺+戶外+網(wǎng)絡該案選擇了在月前三周每一周投放一次整版報廣，均是以“CBD中央萬 公園式住區(qū)為主題，樹立樓盤籠統(tǒng)，提升樓盤質量，媒體組合上選擇的都市快報和杭州日報。月

38、一共投放次硬廣，前次均選擇在都市快報上以其主力戶型平米，經典三房為中心投放，最后一次報廣選擇在錢江晚報上以數(shù)字來闡明工程優(yōu)勢。東方潤園：報廣+戶外該盤在月日這一天向都市快報、杭州日報、錢江晚報三大主流平面媒體投放了整版廣告，以“管家也需求留學！為主題，強調樓盤生活效力質量，在三大媒體的組合上，不論是受眾范圍的加大，還是同一主題廣告的反復性都給客戶帶來了吸引力。月該案一共投放了次硬廣，前次均是以其智能化住宅為訴求重點電梯也有思想、空調也會接等，后次那么以其中心位置和江景為訴求重點。宋都新城國際：報廣+電臺+網(wǎng)絡+戶外該案在-月一共次報廣，選擇媒體是錢江晚報和杭州日報以及都市快報，大都以整版投放。

39、主題圍繞在其精致生活。年-月報版投放與銷量對比分析附表：錢江新城競爭性住宅工程報紙廣告投放與成交比較表樓盤稱號硬廣投放統(tǒng)計樓盤銷量套金基曉廬次整版估計月房交會前后開盤盛世錢塘次整版東方潤園次整版估計月開盤贊成林風次整版月下旬二期開盤錢江時代次半版金色海岸次整版三期月初開盤春江花月水岸帝景景江城市花園次整版含辦公物業(yè)新城國際次整版次半版二期月日開盤【分析與結論】盛世錢塘在與新城國際同等的報廣投放情況下，在沒有開盤活動支撐下依然獲得了套的銷售佳績，由此可見盛世錢塘是新城國際不可忽視的直接競爭對手。贊成林風近幾個月的銷量與新城國際相比稍顯遜色，但其月下旬將推出的套房源均價定在元/平米，戶型在-平米之

40、間，而新城國際三期方案提價到元/平米，在兩個工程工程進度差不多的情況下，他們有理由把贊成林風列為新城國際不可忽視的競爭對手。錢江時代在投放次報廣的情況下依然獲得套的佳績，春江花月在年初“寬景美宅概念主導下翻開銷售局面，近期在無投放報廣的情況下依然獲得了套的成交量，這些樓盤以準現(xiàn)房和現(xiàn)房銷售截流了錢江新城的客戶群。目前，新城國際的競爭對手為：金基曉廬、盛世錢塘、贊成林風等。作為宋都新城國際的最大競爭對手，金基曉廬針對新城國際前期宣傳的萬雙景園林推出了“數(shù)大為美數(shù)字背后的CBD生活目的等有專門針對性的報廣，以萬景觀園林超越本案。新城國際在三、四期的推行上必需改動原有的推行思緒予以抗衡、突破，必需找

41、金基曉廬無法比較的優(yōu)勢，才可以脫離其追擊。附表：年-月錢江新城代表樓盤報紙廣告詳覽根據(jù)年-月數(shù)據(jù)統(tǒng)計樓盤名時間廣告主題主要內容發(fā)布媒體及方式景江城市花園江景、住宅、SOHO實景展現(xiàn)：戀上我的窗、精裝SOHO、江景大宅都快/封底整版一線臨江風景 一流水岸生活奢華實品樣板房體驗方案正式啟動，誠邀品鑒 江景大宅 精裝SOHO小套型錢報/封底整版倚天盛世錢塘建立部年建筑節(jié)能試點示范工程質量影響生活，節(jié)能影響未來都快/封底整版建立部年建筑節(jié)能試點示范工程質量影響生活，節(jié)能影響未來錢報/封底整版倚天盛世錢塘全面封頂建立部年建筑節(jié)能試點示范工程 歡迎親臨品鑒 錢報/封底整版錢江新城中心CBD三景大宅“四明空

42、間設計“大開間、短進深設計建筑節(jié)能保證戶型溫馨性杭報版整版.“盛世錢塘杯建筑節(jié)能知識大獎賽全面啟動！工程已全面進入外保溫裝修階段“盛世錢塘杯建筑節(jié)能知識競賽 參與首屆浙江省建筑節(jié)能與綠色建筑技術、產品博覽會“盛世錢塘時代經典演唱會 “盛世錢塘杯建筑節(jié)能知識大獎賽頒獎晚會快報版整版.盛世錢塘時代經典演唱會“盛世錢塘杯建筑節(jié)能知識大獎賽頒獎晚會杭報版整版通策錢江時代這樣的社區(qū)杭州有幾家個現(xiàn)代中國藝術大堂/大休閑景觀回廊 購房入戶首選樓盤 CBD內首批交付住宅工程年月交付 搶先體驗國際大都市生活錢報/版半版金色海岸 他知道的金色海岸外表是這樣的金色海岸一期、二期熱銷億 三期稀缺精品戶型約定登記中杭報

43、/版整版他不知道的金色海岸反面是這樣的萬海里 只是一個開場杭報/版整版萬海里 只是一個開場金色海岸一期、二期熱銷億 三期稀缺精品戶型約定登記中青年報/封底整版萬海里 只是一個開場金色海岸一期、二期熱銷億 三期稀缺精品戶型約定登記中都快/版整版萬海里 只是一個開場金色海岸一期、二期熱銷億 三期稀缺精品戶型約定登記中錢報/封底整版?zhèn)€月，他們不斷在路上金色海岸一期、二期熱銷億 三期月日盛大開盤都快/封底整版?zhèn)€月，他們不斷在路上金色海岸一期、二期熱銷億，三期月日盛大開幕早報/A版整版您知道的金色海岸外表是這樣的金色海岸一期、二期熱銷億，三期稀缺精品戶型完美呈現(xiàn)，誠邀品鑒杭報版整版您不知道的金色海岸背后

44、是這樣的毫米，不止于眼界真正享用無遮擋一線江景先進的環(huán)保、節(jié)能技術保證臺風地域米以上建筑物門窗平安杰出的水密、隔音性能精妙的人性化設計、操作杭報版整版毫米，不止于眼界位名仕已捷足先登，三期稀缺精品戶型完美呈現(xiàn)，誠邀品鑒?？靾蟀嬲婧撩?，不止于眼界位名仕已捷足先登，三期稀缺精品戶型完美呈現(xiàn)，誠邀品鑒。時報版整版以成果為起點，每一步都是新高度熱烈祝賀擯江房產集團雄踞年上半年杭州市樓盤銷售榜首 金色海岸二期、南蕭埠御景苑熱銷逾億錢報版整版您知道的金色海岸外表是這樣的位名仕已捷足先登，三期稀缺精品戶型完美呈現(xiàn)，誠邀品鑒杭報版整版您不知道的金色海岸背后是這樣的厘米，亦需求俯視杭報版整版厘米，亦需求俯視位

45、名仕已捷足先登，三期稀缺精品戶型完美呈現(xiàn)，誠邀品鑒快報版整版您知道的金色海岸外表是這樣的位名仕已捷足先登，三期稀缺精品戶型完美呈現(xiàn)，誠邀品鑒杭報版整版您不知道的金色海岸背后是這樣的小時，惟溫馨恒久杭報版整版贊成林風城市人，悅讀城市林風品格，即將上市，新房約定中。城市人，就在CBD。主城與新城、城市與自然、事業(yè)與家庭、繁華與安靜城市中賞心順眼的生活，盡在贊成林風社區(qū)。杭報版整版.城市人悅讀城市林風品格，即將上市，新房約定中。快報/版整版.城市人，閱讀城市林風品格，即將上市，新房約定中快報版整版金基曉廬看。到。明天金基曉廬 CBD中央 萬公園式住區(qū) 他好！曉廬快報/封底整版 CBD稀缺精典三房金基

46、曉廬 CBD中央 萬 公園式住區(qū)快報版整版實力見證 質量居住金基曉廬 CBD中央 萬 公園式住區(qū) 杭報版整版.CBD稀缺精典三房金基曉廬 CBD中央 萬 公園式住區(qū) 快報版整版.CBD稀缺精典三房金基曉廬 CBD中央 萬 公園式住區(qū)快報版整版.數(shù)字背后的CBD生活目的，稀有公園式住區(qū)； ，內部景觀不含公共綠地；% 超低密度規(guī)劃規(guī)劃；，中央大庭院；處主題景觀節(jié)點和運動休閑設備；米超大樓間距；.米超高架空層；稀缺精典三房；，闊綽地下車庫；條奢華景觀中軸錢報A版整版東方潤園管家，也需求留學？！東方潤園面向全球正式公開誠聘赴荷蘭留學管家快報版整版管家，也需求留學？！東方潤園面向全球正式公開誠聘赴荷蘭留

47、學管家錢報A版整版管家，也需求留學？！東方潤園面向全球正式公開誠聘赴荷蘭留學管家杭報版整版.電梯也會有思想？！東方潤園，杭州首個實現(xiàn)數(shù)字化家居的智能社區(qū)杭報/版整版.電梯也會有思想？！東方潤園，杭州首個實現(xiàn)數(shù)字化家居的智能社區(qū)東方潤園，基于中央控制平臺上的數(shù)字化智能系統(tǒng)能實現(xiàn)以下特征功能錢報A版整版.空調也會接？！東方潤園，杭州首個實現(xiàn)數(shù)字化家居的智能社區(qū)商報版整版.空調也會接？！東方潤園，杭州首個實現(xiàn)數(shù)字化家居的智能社區(qū)東方潤園，基于中央控制平臺上的數(shù)字化智能系統(tǒng)能實現(xiàn)以下特征功能快報版整版.上風。上水。上品。杭州中心位置，全江景國際尊邸快報版整版.上風。上水。上品。杭州中心位置，全江景國際

48、尊邸早報A版整版新城國際開門，進左邊？進右邊？宋都新城國際花園鑒賞會音訊預告錢報/版整版 回家,上左邊,上右邊宋都國際花園二期，月即將精彩上演！錢報/版整版錯過了一期，別再錯過二期月日，宋都新城國際花園二期精彩上演！錢報/封底整版錯過了一期，別再錯過二期月日，宋都新城國際花園二期精彩上演！年中國住交會CIHAF“中國名盤/年“杭州最值得關注十大樓盤 熱烈祝賀“宋都新城國際花園參與角逐中國國際花園社區(qū)大獎杭報/版整版.錢江新城中心 萬雙景園林約平方米的市政綠地，與新城國際花園內逾平方米的中央大綠洲調和浸透，呈現(xiàn)城市罕有內外雙重景觀，由貝爾高林國際香港全程設計的景觀園林，讓風景在生活中不斷上演，成

49、就每一刻的精致生活。錢報B版半版.宋都集團營造一個溫馨的家年，對一家努力于基業(yè)長青的企業(yè)來說還算年輕，剛過弱冠甚至于生活尚多憧憬時報新地產周刊/客戶會特刊版整版.錢江新城中心 萬雙景園林約平方米的市政綠地，與新城國際花園內逾平方米的中央大綠洲調和浸透，呈現(xiàn)城市罕有內外雙重景觀。由貝爾高林香港全程設計的景觀園林，讓風景在生活中不斷上演，成就每一刻的精致生活。杭報-版跨版半版.宋都新城國際花園全面結頂 精致生活無限延伸年月，閱盡都市繁華的高度年月，俯看錢塘江川流不息的高度年月，細觀雙景園林的高度年月，精致生活破土的高度快報版整版 HYPERLINK l 目錄 前往目錄第三部分 客戶群分析錢江新城樓

50、盤的客戶源現(xiàn)狀分析錢江新城客戶群推論之謬隨著錢江新城中心區(qū)的動建，行內不少人士希望新的中央商務區(qū)可以為錢江新城的住宅工程帶來足夠多的客戶源，由于任務在錢江新城，會優(yōu)先選擇住在附近。這是全國許多區(qū)域的開發(fā)閱歷，也是新城市主義實際關于就近居住的一條原那么。然而，這條閱歷在錢江新城能夠失效。雖然市政府、法院、廣電等政府性機構的遷入確實會給錢江新城住宅工程帶來新的客戶源，然而，相比較于整個錢江新城甚至還有錢江世紀城的整體寫字樓體量，這些客源數(shù)量微缺乏道。所以，業(yè)界普遍期望商務性寫字樓能給周邊的住宅帶來客戶源。問題是，錢江新城八十多棟高樓本身的客戶哪里，還沒有定論。據(jù)和聲機構分析，對于錢江新城區(qū)域，市場

51、對住宅的認同度高于寫字樓。這能夠意味著，錢江新城規(guī)劃中的寫字樓群能夠無法在現(xiàn)階段為住宅工程帶來客戶源。住宅產品的客戶依然是看好錢塘江江景、居住溫馨度、區(qū)域潛力及優(yōu)質產品而來。換句話說，錢江新城的住宅客戶群將與寫字樓的客戶群走出兩條線路。錢江新城住宅工程客戶源現(xiàn)狀分析錢江新城如今已是杭州房產的精品之地，高檔住宅開發(fā)是區(qū)塊內眾多開發(fā)企業(yè)一致的選擇。錢江新城內的住宅目前根本定位在高端客戶群體，二次置業(yè)已成為購房需求的特質。二次置業(yè)的群體的購房目的著眼于提高居住和生活質量，因此對戶型、裝修、配套、環(huán)境等極為挑剔，高質量住宅無一例外地成為二次置業(yè)的首選。根據(jù)濱江房產的客戶資料統(tǒng)計，金色海岸的客戶主要有以

52、下幾種：私營企業(yè)主大學教授醫(yī)生律師IT新秀等社會各領域的勝利人士錢江新城住宅產品客戶群的普通性特征在杭州以及周邊地域屬于高收入階層，具有較強的消費力；溫州、義烏等地的客戶比較多；在經濟條件答應的條件下，有意享用更高檔次的居住環(huán)境；對于樓盤有質量有一定認知才干，對居住環(huán)境要求高，“溫馨性與“適用性同時兼顧；有一定的攀比跟風心思，審美及信息傳播帶有導向性；二次購房者特性與投資者，見識廣。 HYPERLINK l 目錄 前往目錄新城國際二期成交客戶數(shù)據(jù)與分析職業(yè)個體運營者%民企運營者%政府機關、事業(yè)單位%不情愿提供資料%合資企業(yè)%職務無職務估計是個體%中高層管理者%普通職員%公務員%區(qū)域來源江干區(qū)%

53、外地客戶含未泄漏%西湖區(qū)%下城區(qū)%上城區(qū)%下沙%蕭山%余杭%拱墅%年收入萬%-萬%-萬%-萬%低于萬%購房目的初次購房%估計是受按揭政策限制二次購房%為上一輩老人購房%付款方式按揭%一次性付款%對車位的需求需求%一車位%；二車位%不需求%促進下單的要素工程所處區(qū)域位置%戶型%周邊環(huán)境%景觀%規(guī)劃%物業(yè)管理%地鐵、過江隧道%品牌%了解信息的途徑朋友引見%戶外廣告%路過%網(wǎng)站%房交會%報紙廣告%電臺電視：-分析與結論根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，因朋友引見而成交的客戶占%，由此足以闡明新城國際在三四期的推售中必需注重老顧客的維護任務，建議發(fā)揚宋都會的作用，構成更廣泛的口碑傳播，以老客戶帶新客戶，拓展客戶群來源；新

54、城國際投放的報紙廣告不少，但經過報媒了解新城國際相關信息的只占%的比例。新城國際前期投放的報廣偏重于景觀電梯、雙景園林等精致細節(jié)的論述，在后期推行上建議全面梳理新城國際能反映其產品精致的細節(jié)，將精致的高度、厚度、內涵給予放大，從而建立更廣泛及更深化的市場認知，遠遠跳出金基曉廬等工程的競爭。 HYPERLINK l 目錄 前往目錄第四部分 工程分析工程根本情況附表：新城國際工程根本情況樓盤名宋都新城國際廣告語城市中心，精致生活空間售樓-、區(qū)位江干區(qū)慶春東路、富春江路與錢江路交匯處。臨近宋都.采荷嘉業(yè)大廈開發(fā)商杭州宋都房地產集團景觀規(guī)劃設計單位貝爾高林國際香港建筑規(guī)劃設計單位香港何顯毅建筑工程師樓

55、地產開展顧問樣板房設計單位香港陳建中設計物業(yè)管理商浙江綠城物業(yè)管理公司周邊環(huán)境臨近宋都采荷、盛世錢塘、金基曉廬、東方潤園；綜合商場:樂購醫(yī)院:邵逸夫醫(yī)院其他:杭州大劇院、江干文體中心、中國棋院等等周邊交通慶春東路、錢江路、錢潮路、富春江路小區(qū)規(guī)模幢高層和小高層，幢綜合辦公樓樓盤檔次高檔規(guī)劃設計總占地面積平方米總建筑面積.平方米規(guī)劃戶數(shù)容積率.綠化率.%樓層數(shù)-層車庫組成車庫配比超越：建筑設計建筑風格現(xiàn)代戶型設計主力戶型-平方米戶型配比戶型面積、等空調機位預設空調外機位小區(qū)配套會所規(guī)模中小學:九年一向制學校緊臨區(qū)塊內設幼兒園、商務樓建筑用材門窗:low-e玻璃采暖:戶式中央空調裝修毛坯節(jié)能開盤日

56、期-交付日期年月日樓盤售價元/平方米，二期付款方式及折扣無銷售情況一期如今余套左右，二期剩套左右宣傳口號城市中心 精致生活空間精致生活約定中物管收費.元/平方米月其它采用兩梯兩戶設計、短進深大開間，.米層高 HYPERLINK l 目錄 前往目錄工程SWOT分析優(yōu)勢品牌優(yōu)勢：宋都集團凝聚年開發(fā)閱歷的潛心力作，是宋都目前在杭開發(fā)最高檔的樓盤團隊優(yōu)勢：香港何顯毅建筑設計、貝爾高林景觀設計、香港陳建中樣板房設計、綠城物管；地段優(yōu)勢：位居錢江新城CBD中心區(qū)，區(qū)域增值潛力突顯；氣氛優(yōu)勢：高檔住宅樓盤集中，己營造出高端居住區(qū)塊氣氛；規(guī)劃優(yōu)勢：新城國際型圍合規(guī)劃結合了中西建筑規(guī)劃的精華，營造了中國式院落的

57、溫情，是錢江新城內高檔樓盤中的一大亮點；工程進度：月份工程主體結頂，現(xiàn)房實景，壓服力強；閱歷優(yōu)勢：宋都除異地開發(fā)外，在江干區(qū)已勝利開發(fā)采荷人家，對江干地塊的城市屬性有研討。另宋都有開發(fā)商業(yè)地產的閱歷其中商業(yè)地產占-，住宅地產可借力或分享部分商業(yè)地產的客戶資源；配套優(yōu)勢：交通便利，區(qū)域配套前景好；從錢江新城規(guī)劃看，整個新城最大的價值和百分之八十的配套集中在中心區(qū)，而且這配套也是最先成熟的。其中商業(yè)配套：樂購超市華潤萬象城工程沿慶春東路對面規(guī)劃有華潤萬象城，萬的商業(yè)購物中心，其中萬大型商場以運營國際名牌為主。是中國第二座“萬象城。波浪文化城位于市民中心到錢塘江、杭州國際會議中心到杭州大劇院之間的城

58、市廣場區(qū)域，是杭州最大的地下公共設備。醫(yī)療配套：邵逸夫醫(yī)院具有國內示范程度的現(xiàn)代化綜合性教學醫(yī)院。景觀配套：城市綠肺世紀花園與森林公園總占面積萬，年月己開放，的世紀花園間隔 工程一個街區(qū)。城市陽臺CBD中設計獨特的公共區(qū)域，與波浪文化城相聯(lián)。中央公園占地畝，將成為杭州城內最大的城市公園。是CBD內最大的生態(tài)引擎。教育配套：九年一向制學校緊鄰工程北面地塊，規(guī)劃興建占地的學校，有能夠成為一個“國際化的雙語制學校，估計年內建成。行政配套：市民中心萬，目前己建至地上層文娛配套：江干區(qū)文體中心杭州城東最大的體育中心，萬，現(xiàn)內設的全民健身活動中心已投入運用，體育場正在建立。杭州大劇院建筑面積。萬，是杭州設

59、計最具特征，設備最先進的劇院。優(yōu)勢工程大戶型因總價所限與區(qū)塊內豪宅有部分客戶重疊，但因地塊短少一線江景，競爭力短少支撐；地塊東側的金基曉廬與地塊南側東方潤園都將于月份正式開盤，與工程三期推售時間同步。因有部分客戶群重疊，競爭加??；區(qū)塊配套還沒最終建成，人氣指數(shù)低，居住氣氛偏弱；和園號樓雖然有較好的景觀資源，但因與馬路相鄰，戶型偏大的房廳銷售上有抗性；工程一、二期推售時不斷圍繞“精致這一主題，并獲得了不錯的銷售業(yè)績。隨著區(qū)塊內精裝修樓盤不斷涌現(xiàn)金色海岸、新綠園、錢江時代頂層復式精裝戶型，工程三、四期在推行上需將“精致生活的概念有個提升，以防在市場上被競爭樓盤的強勢聲音所淹沒。時機處于錢江新城中心

60、區(qū)塊，享用購房入戶政策；錢江新城定位為杭州未來的政治、經濟、文化中心，有未來的上海浦東之稱，云集幢高檔商務樓及高星級賓館，升值潛力己被市場認可；區(qū)塊的升值潛力為工程入市提供了較為廣泛的目的客戶源；受新政影響，未來幾年大戶型在市場上會成為稀缺產品；慶春路過江隧道月日開工，在區(qū)域大環(huán)境上為錢江新城區(qū)塊的建立有一定的催化作用，為錢江新城的樓盤博得更多的關注；要挾周邊同類產品入市會引發(fā)競爭加劇，據(jù)統(tǒng)計錢江新城內至年底將有多套的樓盤體量；新推出工程如金基曉廬、東方潤園也將進一步分流本工程的客戶資源，尤其是金基曉廬，其主推的方做到三房兩廳兩衛(wèi)并設生活陽臺和花園露臺奇數(shù)層對本工程呵斥要挾；杭州房產品的市場供