房屋質量缺陷損失評估規(guī)程

1、.：.；房屋質量缺陷損失評價規(guī)程目次 總那么 術語 房屋質量缺陷鑒定與評定 房屋質量缺陷損失評價程序 房屋質量缺陷損失評價方法 .本錢法 .資本化法 .價差法 .市場比較法 房屋質量缺陷損失評價方法的運用 房屋質量缺陷損失評價結果 房屋質量缺陷損失評價報告 附錄A房屋質量缺陷損失評價報告的規(guī)范格式表達式 附錄B房屋質量缺陷損失評價報告的規(guī)范格式表格式 總那么 .為了維護房屋買賣當事人的合法權益，有效處理房屋質量缺陷引發(fā)的經濟糾紛，規(guī)范房屋質量缺陷損失評價行為，一致評價程序和方法，使評價結果客觀、公正、合理，制定本規(guī)程。 .本規(guī)程適用于北京市行政區(qū)域內住宅類房屋質量缺陷損失的評價，但存在平安隱患

2、的房屋除外。 .本規(guī)程根據、等法律、法規(guī)，國家建筑工程質量驗收規(guī)范及編制。 .房屋質量缺陷損失評價除應執(zhí)行本規(guī)程外，尚應符合國家和北京市現行有關強迫性規(guī)范、規(guī)范的規(guī)定。 .其他類型的房屋質量缺陷損失評價，可參照本規(guī)程執(zhí)行。 術語 .房屋質量 在國家相應規(guī)范或合同商定中，對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。 .房屋質量缺陷 房屋的實體、功能、環(huán)境等不符合國家相應規(guī)范或合同商定的要求。 .房屋質量缺陷認可 房屋質量缺陷各方當事人對房屋質量缺陷的部位、類型、程度等達成共識，并簽署書面協議。 .房屋質量缺陷鑒定 由具有法定資質的專業(yè)檢測、鑒定機構對房屋質量缺陷的部位、類型、程度等給予技術判別，并出具

3、書面專業(yè)意見。 .房屋質量缺陷評定 由房地產估價機構對房屋質量缺陷的部位、類型、程度等給予技術判別，并出具書面專業(yè)意見。 .可修復的房屋質量缺陷 可經過采取技術上能夠、經濟上可行的施工措施予以修復的房屋質量缺陷。 .不可修復的房屋質量缺陷 因技術上不能夠或經濟上不可行，不能修復的房屋質量缺陷。 .房屋質量缺陷損失 房屋質量缺陷所呵斥的房地產經濟價值降低。 .房屋質量缺陷損失評價 房地產估價機構對房屋質量缺陷損失進展分析、估算和斷定，其結果作為確定房屋質量缺陷損失補償金額的參考根據。 .本錢法 求取修復房屋質量缺陷所必需的各項費用之和作為房屋質量缺陷損失的方法。 .資本化法 求取房屋質量缺陷所引

4、起的未來收益損失的現值作為房屋質量缺陷損失的方法。 .價差法 求取類似的無質量缺陷房屋和有質量缺陷房屋市場價值之差作為房屋質量缺陷損失的方法。 .市場比較法 與類似房屋質量缺陷進展比較，對其損失補償金額進展修正、調整來求取房屋質量缺陷損失的方法。 房屋質量缺陷鑒定與評定 .房屋質量缺陷損失評價之前，該當進展房屋質量缺陷認可或鑒定、評定。 .進展房屋質量缺陷評定的，該當由房屋質量缺陷各方當事人共同委托。 .房屋質量缺陷認可協議、鑒定報告、評定報告，該當包括以下內容： 房屋質量缺陷的部位； 房屋質量缺陷的類型； 房屋質量缺陷的程度； 房屋質量缺陷的影響。 .房屋質量缺陷的類型如下： 按照性質，分為

5、房屋實體質量缺陷、房屋功能質量缺陷、房屋環(huán)境質量缺陷。其中，房屋環(huán)境質量缺陷又分為房屋室內環(huán)境質量缺陷和房屋室外環(huán)境質量缺陷。 按照能否可修復，分為可修復的房屋質量缺陷和不可修復的房屋質量缺陷。 按照缺陷存在的時間，分為暫時性的房屋質量缺陷和永久性的房屋質量缺陷。 .對于可修復的房屋質量缺陷，該當有科學、合理、可行的修復方案。 .房屋質量缺陷修復方案，可以采取以下三種方式之一確定： 房屋質量缺陷各方當事人對房屋質量缺陷修復方案協商一致的，由房屋質量缺陷各方當事人共同簽署房屋質量缺陷修復方案認可協議； 房屋質量缺陷當事人一方委托或者各方共同委托，由具有相應資質的機構出具房屋質量缺陷修復方案； 房

6、屋質量缺陷各方當事人共同委托，由受托進展房屋質量缺陷損失評價的房地產估價機構出具房屋質量缺陷修復方案。 房屋質量缺陷損失評價程序 .進展房屋質量缺陷損失評價，該當按照以下程序進展： 受理評價委托； 擬定評價作業(yè)方案； 搜集評價所需資料； 實地查勘房屋質量缺陷情況； 選定評價方法進展測算； 確定評價結果； 撰寫評價報告； 審核評價報告； 出具評價報告； 評價資料歸檔。 .房地產估價機構受理房屋質量缺陷損失評價業(yè)務時，該當與房屋質量缺陷當事人簽署房屋質量缺陷損失評價委托合同。 .房地產估價機構接受房屋質量缺陷損失評價委托后，該當指定至少一名專職注冊房地產估價師擔任該工程，直至完成。 .房屋質量缺陷

7、損失評價作業(yè)方案該當包括以下內容： 擬采用的評價技術道路和評價方法； 擬調查搜集的資料及其來源渠道； 評價作業(yè)時間進度。 評價作業(yè)方案的主要內容該當告知委托人。 .評價人員該當對房屋質量缺陷進展實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映房屋質量缺陷情況的影像資料。 在房屋質量缺陷認可協議或鑒定報告根底上進展損失評價的，該當對委托人提供的認可協議或鑒定報告的內容進展實地核對，并在評價報告中披露核對的情況。 .房屋質量缺陷損失評價應中選用本錢法、資本化法、價差法、市場比較法中的一種或者多種進展測算。 .房屋質量缺陷損失評價報告該當由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少二名專職注冊房地產估

8、價師簽字。 有相關工程技術人員提供技術支持的，相關工程技術人員該當在評價報告上簽字，并注明提供技術支持的內容。 房屋質量缺陷損失評價方法 .本錢法 .本錢法的公式為： V=C+C+C+C-C. 式中V房屋質量缺陷損失評價值； C撤除工程費用； C修繕工程費用； C恢復工程費用； C直接經濟損失； C被撤除物殘值。 .撤除、修繕、恢復工程費用該當參照房屋修繕工程預算定額，并經過廣泛搜集評價時點的建筑工程市場價錢程度確定。 .撤除、修繕、恢復工程費用包括直接費、間接費、利潤和稅金等。 直接費包括人工費、資料費、機械設備運用費和措施費，間接費包括規(guī)費和企業(yè)管理費。 .直接費該當參照房屋修繕工程預算定

9、額中相關規(guī)那么進展測算，間接費、利潤和稅金以定額規(guī)定的基數按照合理的費率測算。 .直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所呵斥的經濟損失，包括： 房屋運用人周轉安頓費用； 房屋空置的收益損失； 房屋運用面積減少的損失； 房屋室內凈高降低的損失； 房屋采光面積減少的損失； 房屋耐久性降低的損失； 臨近房屋損壞的補償； 施工影響的補償； 其他直接經濟損失。 .被撤除物殘值該當根據評價時點的回收市場價錢合理確定。 .資本化法 .適用于凈收益損失的資本化法公式為： . 式中V房屋質量缺陷損失評價值； Ai未來第i年的凈收益損失額； R折現率； m凈收益損失年限。 .適用于收益年限減少的資本化法公式為：

10、. 式中V房屋質量缺陷損失評價值； Ai未來第i年可獲得的正常市場凈收益； R折現率； n無質量缺陷房屋剩余運用年限； m有質量缺陷房屋剩余運用年限。 .凈收益損失額包括： 租金等收入減少所呵斥的凈收益損失額； 能源耗費等運營費用添加所呵斥的凈收益損失額。 .價差法 .價差法的公式為： V=V-V. 式中V房屋質量缺陷損失評價值； V類似的無質量缺陷房屋的市場價值； V類似的有質量缺陷房屋的市場價值。 .類似的無質量缺陷房屋和有質量缺陷房屋的市場價值，按照中的市場比較法評價求取。 .市場比較法 .市場比較法的公式為： VPFFF. 式中V房屋質量缺陷損失評價值； P可比實例補償金額； F補償情

11、況修正系數； F補償日期修正系數； F缺陷情況修正系數。 .采用市場比較法評價時，應中選取三個或三個以上類似房屋質量缺陷的可比實例。 .進展補償情況修正，該當將可比實例補償金額修正為正常補償金額。 .進展補償日期修正，該當將可比實例在補償日期的補償金額調整為在評價時點的補償金額。 .進展缺陷情況修正，該當將可比實例房屋質量缺陷情況下的補償金額調整為被評價房屋質量缺陷情況下的補償金額。 .不同可比實例修正后的補償金額的簡單算術平均值為市場比較法的評價結果。 房屋質量缺陷損失評價方法的運用 .評價可修復的房屋質量缺陷損失，該當以本錢法為主。 .本錢法中的撤除、修繕、恢復工程費用除參照相關工程預算定

12、額進展測算外，也可首先確定各項工程內容的綜合單價程度，然后根據各項工程內容的工程量進展測算。 .房屋運用人周轉安頓費用，按照安頓對象每天所需安頓費用與安頓天數的乘積進展測算。 安頓對象每天所需安頓費用，該當在詳細調查評價對象所處區(qū)域生活效力消費程度的根底上，并參照市場上同類情況的安頓費用程度確定。 安頓天數根據修復方案的合理工期確定。 .房屋空置的收益損失，宜采用資本化法進展測算。 .房屋運用面積減少、室內凈高降低、采光面積減少、耐久性降低的損失，宜采用資本化法、價差法進展測算。 .臨近房屋損壞的補償，應根據詳細情況，選用本錢法、資本化法、價差法、市場比較法進展測算。 .施工影響的補償，根據有

13、關規(guī)定的規(guī)范或參照市場上類似影響的補償程度進展測算。 .評價不可修復的房屋質量缺陷損失，可根據評價對象實踐情況分別選用資本化法、價差法、市場比較法進展測算。 .評價不可修復、出租房屋的質量缺陷損失，宜選用資本化法。 .評價不可修復、自用房屋的質量缺陷損失，宜選用價差法或市場比較法。 房屋質量缺陷損失評價結果 .采用一種評價方法進展房屋質量缺陷損失評價的，其評價結果為最終評價結果。 .采用兩種或兩種以上評價方法進展房屋質量缺陷損失評價的，不同方法評價結果的簡單算術平均數為最終評價結果。 .一個房屋質量缺陷損失評價工程中包含多項房屋質量缺陷并分項進展評價的，各項評價結果之和為最終評價結果。 房屋質

14、量缺陷損失評價報告 .房屋質量缺陷損失評價報告，該當包括以下部分： 封面； 目錄； 致委托人函； 房地產估價師聲明； 評價的假設和限制條件； 評價結果報告； 評價技術報告； 附件。 .房屋質量缺陷損失評價報告有表達式和表格式兩種格式。評價報告除單一房屋實體質量缺陷損失評價可采用表格式外，該當采用表達式。 .房屋質量缺陷損失評價報告該當記載以下事項： 評價工程稱號； 委托人稱號或姓名和住所； 房地產估價機構稱號和住所； 房屋質量缺陷情況； 評價目的； 評價時點； 房屋質量缺陷損失定義； 評價原那么； 評價根據； 評價技術道路、方法和測算過程； 評價結果及其確定的理由； 評價作業(yè)期； 評價報告運用

15、的有效期； 評價人員； 房地產估價師聲明； 評價的假設和限制條件； 附件，該當包括反映房屋質量缺陷情況的影像資料，房屋質量缺陷認可協議或鑒定報告、評定報告，修復方案，評價機構資質證明和注冊房地產估價師資歷證明、提供技術支持的相關工程技術人員的資歷證明等。 .房地產估價師聲明該當包括以下內容，并有至少兩名專職注冊房地產估價師簽名： 評價報告中房地產估價師陳說的現實，是真實的和準確的。 評價報告中的分析、意見和結論，是房地產估價師本人公正的專業(yè)分析、意見和結論，但遭到評價報告中已闡明的假設和限制條件的限制。 房地產估價師與評價對象沒有或有已載明的利害關系，也與有關當事人沒有或有已載明的個人利害關系

16、或偏見。 房地產估價師是按照和進展分析測算，構成意見和結論，撰寫評價報告。 房地產估價師已或沒有對評價對象進展了實地查勘，并該當列出對評價對象進展了實地查勘的房地產估價師的姓名。 沒有人對評價報告提供了重要專業(yè)協助 假設有例外，該當闡明提供重要專業(yè)協助 者的姓名、專業(yè)資歷及其所提供重要專業(yè)協助 的內容。 其他需求聲明的事項。 附錄A房屋質量缺陷損失評價報告的規(guī)范格式 表達式 、封面 標題：房屋質量缺陷損失評價報告 評價工程稱號：闡明本評價工程的全稱 委托人：闡明本評價工程的委托單位全稱或個人全名 評價機構：闡明房地產估價機構的全稱 評價人員：闡明參與本評價工程的房地產估價師姓名 評價作業(yè)日期：

17、闡明本次評價的起止年月日，即正式接受評價委托的年月日至完成評價報告的年月日。 評價報告編號：闡明本評價報告在本估價機構內的編號。 、目錄 、致委托人函 標題：致委托人函 內容：致函對象為委托人的全稱、房屋質量缺陷情況、評價目的、評價時點、評價根據、評價結果、評價報告運用有效期、致函落款為評價機構的全稱，并加蓋其公章、法定代表人簽章、致函日期為致函的年月日。 、房地產估價師聲明 標題：房地產估價師聲明 他們鄭重聲明： 評價報告中房地產估價師陳說的現實，是真實的和準確的。 評價報告中的分析、意見和結論，是房地產估價師本人公正的專業(yè)分析、意見和結論，但遭到評價報告中已闡明的假設和限制條件的限制。 房

18、地產估價師與評價對象沒有或有已載明的利害關系，也與有關當事人沒有或有已載明的個人利害關系或偏見。 房地產估價師是按照和進展分析測算，構成意見和結論，撰寫評價報告。 房地產估價師已或沒有對評價對象進展了實地查勘。列出對評價對象進展了實地查勘的房地產估價師的姓名。 沒有人對評價報告提供了重要專業(yè)協助 假設有例外，該當闡明提供重要專業(yè)協助 者的姓名、專業(yè)資歷及其所提供重要專業(yè)協助 的內容。 其他需求聲明的事項。 參與本次評價的房地產估價師：姓名、房地產估價師注冊證號、簽名。 、評價的假設和限制條件 標題：評價的假設和限制條件 闡明本次評價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，評價中未思索

19、的要素和一些特殊處置及其能夠的影響，本評價報告運用的限制條件。 、評價結果報告 委托人闡明本評價工程的委托單位的全稱、法定代表人和住所，個人委托的為個人的姓名和住所 評價機構闡明房地產估價機構的全稱、法定代表人或執(zhí)行合伙人、住所、資質等級 房屋質量缺陷情況包括房屋質量缺陷的部位、類型、程度和影響等 評價目的闡明本次評價的目的和運用方向 評價時點闡明評價結果所對應的年月日 房屋質量缺陷損失定義 評價根據闡明本次評價根據的國家和地方的法律、法規(guī)，房屋質量缺陷認可協議或鑒定報告、評定報告，修復方案，委托人提供的有關資料，房地產估價機構和房地產估價師掌握和搜集的有關資料 評價原那么闡明本次評價遵照的評

20、價原那么 評價方法闡明本次評價的思緒和采用的方法以及這些評價方法的定義 評價結果闡明本次評價的最終結果，并附大寫金額。假設用外幣表示，該當闡明評價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，并注明所折合的人民幣價錢 評價人員列出一切參與本次評價的人員的姓名、估價資歷或職稱，并由本人簽名和提供技術支持的相關工程技術人員姓名、資歷證書稱號及編號、簽名 評價作業(yè)期闡明本次評價的起止年月日 評價報告運用的有效期闡明本評價報告運用的有效期，可表達為到某個年月日止，也可表達為一定年限，如一年 有關闡明 、評價技術報告 標題：房屋質量缺陷損失評價技術報告 房屋質量缺陷情況分析包括對房屋質量缺陷的部位、類型、

21、程度和影響等的分析 評價方法選用詳細闡明評價的技術道路和采用的方法及其理由 評價測算過程詳細闡明測算過程，參數確定等 評價結果確定詳細闡明評價結果及其確定的理由 、附件 附件該當包括反映房屋質量缺陷情況的影像資料，房屋質量缺陷認可協議或鑒定報告、評定報告，修復方案，房地產估價機構資質證明和房地產估價師資歷證明、提供技術支持的相關工程技術人員的資歷證明等。 制造要求：評價報告該當做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂該當有較好的質量。紙張大小該當采用A紙規(guī)格。 附錄B房屋質量缺陷損失評價報告的規(guī)范格式 表格式 、標題：房屋質量缺陷損失評價報告 評價工程稱號：闡明本評價工程的全稱 評價報告編號： 、評

22、價結果報告 一、委托人 稱號/姓名 住所 聯絡人 聯絡 二、評價機構 稱號 住所 資質證書號 聯絡人 聯絡 三、評價對象 房屋用途 建筑構造 房屋質量缺陷部位 房屋質量缺陷類型 房屋質量缺陷程度 房屋質量缺陷影響 其他情況 四、認可協議/鑒定報告/評定報告摘要 出具人 出具日期 報告編號 內容摘要 五、修復方案摘要 出具人 出具日期 方案編號 內容摘要 六、評價目的 七、評價時點 八、房屋質量缺陷損失定義 九、評價根據 十、評價原那么 十一、評價方法 十二、評價結果 十三、評價人員 姓名 資歷/職稱 注冊號/證書號 評價人員簽名 十四、提供支持的工程技術人員 姓名 資歷/職稱 注冊號/證書號

23、專業(yè)人員簽名 十五、評價作業(yè)期 自年月日至年月日 十六、評價報告運用有效期 評價機構蓋章 法定代表人簽章 年月日 、附件 內容要求與“表達式一樣。 北京市房屋質量缺陷損失評價規(guī)程 條文說明 目次 總那么 術語 房屋質量缺陷鑒定與評定 房屋質量缺陷損失評價程序 房屋質量缺陷損失評價方法 .本錢法 .資本化法 .價差法 .市場比較法 房屋質量缺陷損失評價方法的運用 房屋質量缺陷損失評價結果 房屋質量缺陷損失評價報告 總那么 .本條明確了制定本規(guī)程的目的。隨著住房制度的改革和住宅商品化的不斷深化，商品房買賣數量日益增大，由房屋質量缺陷引發(fā)的經濟糾紛也隨之出現。為了有效處理這種糾紛，給當事人各方提供房

24、屋質量缺陷的補償參考根據，當事人可以委托具有房地產估價資質的估價機構對房屋質量缺陷損失進展評價。本規(guī)程是規(guī)范房屋質量缺陷損失評價行為、一致評價程序和方法的技術規(guī)范性文件。 .本條明確了本規(guī)程的適用范圍。一是適用的區(qū)域：北京市行政區(qū)域內，二是適用的房屋類型：住宅類房屋，三是特別指出“存在平安隱患的房屋不適用本規(guī)程。 .本條闡明了制定本規(guī)程的編制根據。第一類是國家法律文件，即、等；第二類是國家行政法規(guī)文件，即等；第三類是規(guī)范性文件，即建筑工程質量驗收規(guī)范、等。 其中國家現行的建筑工程質量驗收規(guī)范主要有： GB- GB- GB- GB- GB- GB- GB- GB- GB- GB- GB- GB-

25、 GB- GB- GB- .本條明確了本規(guī)程與國家和北京市現行有關強迫性規(guī)范、規(guī)范的關系。 .本條規(guī)定了參照執(zhí)行的范圍，主要是指住宅之外的其他類型房屋或房屋買賣之外其他活動出現房屋質量缺陷時，可參照本規(guī)程的相關程序、方法等估算其補償價錢。 術語 .本規(guī)程中對于“房屋質量和“房屋質量缺陷的定義，主要是從房屋實體、功能、環(huán)境等方面的實踐情況與國家相應規(guī)范或合同商定內容能否一致予以確定。 房屋實體是指房屋實踐存在的有形組成部分，包括主體構造、圍護構造、裝飾裝修等。 房屋功能是指房屋水電、暖通、燃氣、通訊、保溫、隔熱、防水、采光、日照等方面的運用形狀與目的。 房屋環(huán)境是指對房屋運用人及其活動呵斥影響的

26、空氣、水、聲、光、輻射、景觀等要素，可分為室內環(huán)境和室外環(huán)境。 .缺陷認可必需是各方當事人對質量缺陷達成一致意見，并構成書面文件，以作為評價的根據。 .由具有法定資質的專業(yè)檢測、鑒定機構進展房屋質量缺陷鑒定時，應由當事人一方委托或者各方共同委托。 .由房地產估價機構進展房屋質量缺陷評定時，應由各方當事人各方共同委托。 .這兩條闡明了確定房屋質量缺陷能否可修復的原那么和根據，即主要從技術上能夠和經濟上可行兩方面予以思索。 技術上能夠是指修復方案在施工技術手段、建筑裝飾資料性能等方面可以到達在國家相應規(guī)范或合同商定中，對房屋的實體、功能、環(huán)境等方面的要求。 經濟上可行是指修復方案在技術能夠的前提下

27、，修復費用是符合市場正常程度、可以被各方接受。 .因房屋質量缺陷呵斥的房地產經濟價值降低，主要包括房地產買賣價值或收益價值降低、修復質量缺陷需支付的各項工程費用、修復施工呵斥的人員周轉安頓費用及房屋空置收益損失等直接經濟損失。 .本條明確了房屋質量缺陷損失評價的性質、內涵、外延以及評價結果的作用。 .本規(guī)程中共有四種方法用于求取房屋質量缺陷損失，分別適用于不同情況下的損失價值估算。評價人員應根據房屋質量缺陷的實踐情況選用相應的評價方法。 房屋質量缺陷鑒定與評定 .委托人委托房地產估價機構進展房屋質量缺陷損失評價前，首先該當根據當事人本人的志愿，對房屋質量缺陷進展認可或鑒定、評定，并提供房屋質量

28、缺陷書面協議或報告，作為缺陷損失評價的重要前提條件和文件根據。 .為了保證房屋質量缺陷損失評價的順利進展，由房地產估價機構對房屋質量缺陷進展評定前，該當由房屋質量缺陷各方當事人，包括房屋出賣人、買受人、房屋質量缺陷影響到的相鄰關系人，以及對質量缺陷房屋享有他項權益的權益人等達成一致意見，共同委托并成認由房地產估價機構對房屋質量缺陷進展評定任務。 .房屋質量缺陷的部位是指質量缺陷在房屋實體構造中的詳細位置。例如房屋出現破損、裂痕，能夠是發(fā)生在地面、墻面、頂棚等不同的部位。 房屋質量缺陷的類型詳細分類見本規(guī)程.條。 房屋質量缺陷的程度是指房屋質量缺陷的作用范圍及大小。例如：存在質量缺陷的房屋地基有

29、不均勻沉降景象，超越設計規(guī)劃允許的偏向值。 房屋質量缺陷的影響是指房屋質量缺陷對房屋實體、功能、環(huán)境等方面的不良作用。例如房屋質量缺陷呵斥裝飾裝修損壞、運用人無法入住、房屋收益程度降低等情況。 .本條是從不同的角度對房屋質量缺陷進展了分類。 其中： 暫時性的房屋質量缺陷是指根據質量缺陷修復方案進展修復后，房屋質量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、適用性等方面完全符合國家相應規(guī)范以及合同商定中的要求，不影響對房屋的正常運用。 永久性的房屋質量缺陷是指伴隨整個房屋經濟壽命周期的不可修復的房屋質量缺陷，或是根據可行的質量缺陷修復方案進展修復后，房屋可以運用，但房屋耐久性、適用性等方面不能完全符合國家相應

30、規(guī)范及合同商定中的要求。例如對房屋室內進展加固修復后，呵斥室內面積的減少，室內凈高的降低等房屋質量缺陷。 .科學、合理、可行的修復方案，是以技術上能夠與經濟上可行為原那么制定。 .對于房屋質量缺陷部位明顯、類型簡單、程度細微、影響不大的情況，房屋質量缺陷各方當事人情愿自行協商處理的，由房屋質量缺陷各方當事人共同簽署房屋質量缺陷修復方案認可協議。 對于房屋質量缺陷嚴重，當事人不能自行確定修復方案，或各方當事人不能達成一致意見協商處理的情況，房屋質量缺陷當事人可以一方委托或者共同委托，由具有相應資質的機構國家及北京市主管機關成認或授予資質的房屋質量鑒定單位或設計單位等出具房屋質量缺陷修復方案。 房

31、屋質量缺陷各方當事人一致贊同，也可以共同委托由受托進展房屋質量缺陷損失評價的房地產估價機構出具房屋質量缺陷修復方案。 房屋質量缺陷損失評價程序 .本條規(guī)定了進展房屋質量缺陷損失評價所必需遵照的任務流程。 .房地產估價機構受理房屋質量缺陷損失評價業(yè)務委托時，委托方的房屋質量缺陷當事人應是具有法定資歷的房屋產權人或受托的房屋產權處分代理人，也可是房屋質量缺陷責任人或受托的房屋質量缺陷責任代理人，房地產估價機構與其簽署房屋質量缺陷損失評價業(yè)務委托合同。 .本條規(guī)定房地產估價機構接受房屋質量缺陷損失評價委托后，該當指定至少一名專職注冊房地產估價師擔任該工程，是為了表達房地產估價機構的責任，有利于整個房

32、屋質量缺陷損失評價活動中各種相關問題的合理判別、協調處置，以保證房屋質量缺陷損失評價活動的任務質量。 .制定房屋質量缺陷損失評價作業(yè)方案并告知委托人，以保證作業(yè)方案的科學合理性和委托人的知情權。 .房屋質量缺陷的表現方式、成因繁多，使房屋質量缺陷損失評價活動具有較為鮮明的個案特點。在擬定房屋質量缺陷損失評價作業(yè)方案時應做到詳細情況詳細分析，親密結合實踐。對于涉及到主體構造或復雜程度的房屋質量缺陷該當由具有建筑工程質量檢驗資質、環(huán)境質量檢驗資質等的專業(yè)檢測機構進展鑒定。 為落實房屋質量缺陷損失評價根據的真實可靠性，房地產估價師與工程技術人員必需進展房屋質量缺陷的現場查勘驗證。實地查勘核對結果必需

33、在報告中予以披露。假設不一致時，評價人員應在評價報告中闡明處置方法及對評價結果的影響。 .房屋質量缺陷損失評價可根據工程的復雜程度和計算方法的適用范圍，選用本規(guī)程所規(guī)定的一種或者多種方法進展測算評價。 .本條規(guī)定了出具評價報告的合法性和有效性，并明確參與評價活動相關工程技術人員的責任，表達各有關參與估價活動的人員的任務范圍和要求。 房屋質量缺陷損失評價方法 .本錢法 .修復房屋質量缺陷所必需的各項費用普通包括撤除工程、修繕工程、恢復工程等修復活動支出的施工費用，以及由于修復活動呵斥直接經濟損失而支出的補償費用。當被撤除物具有可回收殘值而產生收益時，應在上述支出費用的根底上扣除該部分收益后確定評

34、價值。 針對詳細的房屋質量缺陷，公式.中的費用構成能夠是全部項費用或部分工程費用。評價人員應根據搜集的資料和現場查勘情況，分析房屋質量缺陷修復活動產生的影響，包括對房屋原有裝飾裝修、附屬設備設備、運用人及周邊環(huán)境等的影響，合理確定缺陷損失的費用構成。 .評價人員應參照相應的房屋修繕工程預算定額確定撤除、修繕、恢復工程的費用構成(詳見.條)及計算規(guī)那么,定額中的預算價錢可以作為參考根據，或是在市場價錢根據不充分時采用。 .本條中工程費用的構成內容是根據相應的房屋修繕工程預算定額的計算規(guī)那么確定的。 .直接費按工程量與其單價的乘積進展測算，其中工程量應按照房屋修繕工程預算定額中相關工程量計算規(guī)那么

35、測算，而單價應按照搜集的市場價錢程度并結合房屋質量缺陷情況綜合確定。 間接費是按直接費與間接費率的乘積進展測算，利潤是按直接費、間接費之和與利潤率的乘積進展測算，稅金是按直接費、間接費、利潤之和與國家規(guī)定稅率的乘積進展測算，工程費用那么是上述直接費、間接費、利潤、稅金之和。 上述各項費用的費率應根據房屋質量缺陷的實踐情況、現場施工條件等要素，參照房屋修繕工程預算定額中的指點費率綜合確定。 假設委托人可以提供相關專業(yè)機構出具的修復方案工程造價，其結果可作為確定工程費用的參考根據。 .本條列舉了幾種常見的直接經濟損失，運用中尚應根據實踐情況確定其他類型的直接經濟損失。 .被撤除物僅為暫時性撤除，并

36、且在修繕工程完成后仍將其復位的，不應計算其回收殘值，而且在計算恢復工程直接費時不應計算相應的資料費用。 被撤除物撤除后不再利用的，評價人員應搜集評價時點的回收市場價錢確定其價值。 .資本化法 .房屋質量缺陷僅呵斥實踐凈收益減損，但對房屋耐久性無影響的，應選用本條公式.進展損失測算。 .房屋質量缺陷僅呵斥房屋實踐運用年限縮短，使得房屋收益年限減少的，應選用本條公式.進展損失測算。 收益年期減少是指由于房屋質量缺陷使得房屋耐久性降低所呵斥的房屋運用年限的縮短，繼而引起房屋收益年期的減少。 .租金收入減少是指由于房屋質量缺陷的影響使得房屋收益單價低于正常合理的市場單價程度，上述兩種單價的差值與房屋收

37、益面積的乘積即構成凈收益損失額Ai。 運營費用添加是指由于房屋質量缺陷使得房屋能源耗費、維護等運營費用添加而導致的實踐凈收益減少，而每年由于房屋質量缺陷存在需求添加的運營費用即為凈收益損失額Ai。 .價差法 .類似的無質量缺陷房屋是指與評價對象所在房屋的用途和建筑構造一樣、所處地段相近的不存在質量缺陷的房屋。 類似的有質量缺陷房屋是指與評價對象所在房屋的用途和建筑構造等一樣、所處地段相近的房屋，而且該房屋存在與評價對象類似的房屋質量缺陷。 .本條中的市場比較法應按相關程序、原那么運用，評價人員應留意區(qū)分與本規(guī)程中市場比較法的差別。 .市場比較法 .本條規(guī)定了市場比較法的可比實例、要素修正系數與

38、損失價值之間的關系。 .選取的可比實例應符合以下要求： 缺陷的部位、類型、程度等與待估缺陷類似； 補償日期與評價時點相近，不宜超越一年； 補償金額為正常價錢或可修正為正常價錢。 .進展補償情況修正，應排除補償行為中的特殊要素所呵斥的可比實例補償價錢偏向，特別是評價人員應了解可比實例補償價錢所包含的詳細補償內容，剔除非缺陷要素的補償部分價錢。 .進展補償日期修正，可根據市場價錢的變化，采用定基或環(huán)比的方法進展確定。 .房屋質量缺陷情況主要包括缺陷發(fā)生的部位、類型、程度等，將可比實例與評價對象的這些缺陷情況進展比較修正。 .每個可比實例經過各項修正之后，都會相應地得出一個比準價錢，但不同可比實例修正后的金額能夠是不一致的，而本條正是為了明確確定最終評價結果的計算原那么。 房屋質量缺陷損失評價方法的運用 .可修復的房屋質量缺陷損失以本錢法為主要評價方法是基于如下思索：撤除、修繕、恢復工程費用及被撤除物殘值可采用相應房屋修繕工程預算定額結合市場價錢程度確定；部分直接經濟損失可采用修復施工的合理工期等量化目的來確定；某些房屋質量缺陷的特殊性使得采用其它評