濟(jì)寧xx項目市場調(diào)研報告

1、.PAGE ：.；濟(jì)寧工程市場調(diào)研報告目 錄一、工程簡介、工程工程概略及技術(shù)目的引見、工程周邊交通情況分析二、宏觀環(huán)境調(diào)研分析、濟(jì)寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述、濟(jì)寧市宏觀政治環(huán)境綜述三、工程區(qū)域環(huán)境根底分析、濟(jì)寧市人口分析、濟(jì)寧市整體交通情況分析四、區(qū)域商業(yè)市場分析、商圈及業(yè)態(tài)研討界定分析、濟(jì)寧市內(nèi)商業(yè)市場總體概略及分布特點、濟(jì)寧周邊重點縣級市商業(yè)市場概略、各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析.百貨市場分析.超市市場分析.家具建材分析分析.零售市場分析.電子市場分析、重點商業(yè)運營情況研討分析.太白路沿街商業(yè)情況分析.江南春美食街商業(yè)情況分析.科苑路商業(yè)街情況分析.洸河路餐飲情況分析.運河沿線餐飲街分析.錦都廣場商業(yè)步行

2、內(nèi)街、待建商業(yè)工程分析.待建商業(yè)工程匯總.待建商業(yè)工程分布情況.重點待建商業(yè)工程分析、濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)開展趨勢五、運營商戶分析、運營者調(diào)研目的闡明、調(diào)研方式闡明、運營商戶調(diào)研途徑、運營商戶訪談分析.百貨店商戶訪談分析.超市商戶訪談分析.電器專業(yè)店商戶訪談分析.建材家居商戶訪談分析.餐飲業(yè)商戶訪談分析.服裝業(yè)商戶訪談分析、業(yè)態(tài)飽和度測算.區(qū)域內(nèi)超市飽和度推算.區(qū)域內(nèi)百貨市場飽和度推算.區(qū)域內(nèi)電器市場飽和度推算.區(qū)域內(nèi)家居建材市場飽和度推算六、區(qū)域消費者調(diào)研分析七、工程SWOT分析濟(jì)寧中億工程市場調(diào)研報告一、本工程工程目的及交通情況、工程工程概略及技術(shù)目的引見琵琶山路太 白 東 路城市位置：西臨琵琶

3、山北路，南臨太白東路；區(qū)域位置：“中億新苑 住宅小區(qū)的西南側(cè)；規(guī)劃目的：繁華的商業(yè)+詩意棲息地；總體風(fēng)格：商業(yè)建筑力求繁華，結(jié)合城市綠地景觀，打造高檔次、高規(guī)范的繁華商業(yè)街；功能組成：由四至五層商業(yè)及辦公樓建筑構(gòu)成；建筑外形：沿琵琶山路為一弧形商業(yè)建筑與一長方形商業(yè)建筑銜接體，沿太白樓東路為一“一字形辦公樓及商業(yè)綜合樓；總建筑面積：.平方米；建筑層數(shù)：層；建筑高度：.米；地下車庫面積：平方米；退太白樓東路紅線：米；退琵琶山北路紅線：米；城市綠化廣場：面積平米，位于太白東路與琵琶山北路拐角處；東西寬：米 ； 南北長：米 ； 柱間距：米；首層至四層層高：.米 ； 五層層高：米；垂直客梯：部 ； 垂

4、直貨梯：部 ； 自動扶梯：兩組 ； 樓梯：部；商業(yè)建筑面積：長方形主體區(qū)域-層商用東西長：米 ； 南北寬：米 ； 柱間距：米；首層層高：.米 ； 二層層高：.米 ； 三至五層層高：.米；垂直客梯：部 ； 垂直貨梯：部 ； 自動扶梯：組 ； 樓梯：部；商業(yè)建筑面積：“一字形區(qū)域、層商用；-層辦公臨街面總寬度：米 ； 進(jìn)深：米 ； 柱間距：米；首層層高：.米 ； 二至四層高層高：.米；垂直客梯：部 ； 垂直貨梯：部 ； 自動扶梯：組 ； 樓梯：部；商業(yè)建筑面積：弧形區(qū)域、層商用；、層辦公雙向四車道雙向四車道太 白 東 路太 白 東 路紅 星 東 路紅 星 東 路山路琶琵濟(jì)寧二院火炬賓館海爾大廈本案

5、、路、路雙向二車道、工程周邊交通情況分析 工程周邊公交線路統(tǒng)計班次道路時間路熱力公司天馬商場本工程造船廠首班 ： 末班 ：路唐口油品加工廠英克萊集團(tuán)本工程香港大廈首班 ： 末班 ：路火車站英克萊集團(tuán)本工程駕校首班 ： 末班 ：路火車站英克萊集團(tuán)本工程振宇市場東區(qū)首班 ： 末班 ：夏 末班 ：冬路宮白莊英克萊集團(tuán)本工程紅星小區(qū)首班 ： 末班 ：夏 末班 ：冬路石佛南英克萊集團(tuán)本工程振宇市場西區(qū)首班 ： 末班 ：夏 末班 ：冬路中區(qū)職業(yè)中專英克萊集團(tuán)本工程如意集團(tuán)首班 ： 末班 ：總結(jié)：本案南鄰太白路雙向四車道，西臨琵琶山路雙向二車道，間隔 濟(jì)寧市火車站公里左右，有七趟公交車線路輻射本案，交通非常

6、便利。工程沿太白路東側(cè)工程西側(cè)工程南側(cè)二、宏觀環(huán)境調(diào)研分析、濟(jì)寧市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述濟(jì)寧市位于山東省的西南部，是山東省重要的對外開放城市、工業(yè)中心城市和四大區(qū)域中心城市之一。現(xiàn)轄曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等個縣、市、區(qū)，面積平方公里，總?cè)丝?萬。北依泰山，南臨淮河，東靠沂蒙，西傍黃河，轄區(qū)東部是山區(qū)，中西部是平原、洼地和湖泊，河流縱橫交錯，京杭大運河貫穿南北，交通非常方便。京九、京滬、新石鐵路交叉穿越，京福、日東高速公路和四條國道、八條省際干線公路縱橫境內(nèi)，是銜接華東、華北兩大區(qū)域的重要交通樞紐。 . 總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境在全國經(jīng)濟(jì)開展大好情勢的帶動下，濟(jì)寧市總體經(jīng)濟(jì)情況在年度表現(xiàn)較為突出，全年經(jīng)濟(jì)開

7、展制定的各工程標(biāo)均順利實現(xiàn)，年全市GDP到達(dá).億元，社會消費品零售總額.億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入.億元。工業(yè)經(jīng)濟(jì)成為全市經(jīng)濟(jì)加快開展的重要支撐，固定資產(chǎn)投資繼續(xù)堅持對全市經(jīng)濟(jì)增長的強(qiáng)勁拉動。消費品市場穩(wěn)中趨旺，財政收入繼續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入增長較快，估計濟(jì)寧市總體經(jīng)濟(jì)情況將在較長時間內(nèi)呈現(xiàn)繼續(xù)、穩(wěn)定的開展形狀。年濟(jì)寧市GDP數(shù)值統(tǒng)計表 年度參數(shù)GDP億元.增長率%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%人均GDP元資料來源：按照國際慣例，在人均GDP邁上美圓的臺階后，必然引起消費構(gòu)造晉級。從以上統(tǒng)計圖表中可以看到，年濟(jì)寧市人均GDP就曾經(jīng)超越了美圓，年人均已到達(dá)美圓，這標(biāo)志著濟(jì)寧市居民消費

8、構(gòu)造從三年前就向開展型、享用型開展。進(jìn)入年，隨著全市經(jīng)濟(jì)的快速開展，消費構(gòu)造晉級更加明顯，在城鄉(xiāng)居民消費中普遍存在消費周期越來越短、折舊越來越快、檔次越來越高的景象。面對消費晉級帶來的寬廣市場，他們要不失時機(jī)地抓住這大好機(jī)遇，因勢利導(dǎo)，全方位擴(kuò)展消費需求，充分發(fā)揚消費需求對經(jīng)濟(jì)增長的拉動作用。房地產(chǎn)開展根本規(guī)律也提示，當(dāng)一個城市地域人均GDP數(shù)值到達(dá)美圓后，其房地產(chǎn)市場開展將呈快速生長態(tài)勢；人均GDP數(shù)值到達(dá)美圓后，房地產(chǎn)開展將趨于平穩(wěn)，市場空間接近飽和形狀；現(xiàn)階段濟(jì)寧市人均GDP尚未突破美圓，房地產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，未來開展情勢看好。詳細(xì)表現(xiàn)為：年濟(jì)寧市完成社會固定資產(chǎn)投資億元，比上年增長.

9、%，其中規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資億元，增長.%。房地產(chǎn)開發(fā)投資.億元，比去年同期增長.%，其中商品住宅投資完成.億元，增長.%，受國家宏觀調(diào)控的影響，辦公樓投資有所下降，完成投資.億元，下降.%，商業(yè)營業(yè)用房完成投資.億元，增長.%。全市建筑業(yè)完成添加值.億元，增長.%。全市房地產(chǎn)開發(fā)量.萬平方米，比上年增長.%；商業(yè)用房施工面積到達(dá).萬平方米，增長.%，占總施工面積的.%。商品房銷售面積.萬平方米，比上年增長.%。其中商品住宅銷售面積.萬平方米。在宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)良好開展，面臨多種開展機(jī)遇的前提下，只需政府調(diào)控得當(dāng)，濟(jì)寧市的房地產(chǎn)將在未來的五年內(nèi)堅持較好的開展。年是濟(jì)寧市建立經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名市、組群

10、構(gòu)造大城市的關(guān)鍵之年，今后幾年濟(jì)寧市的城區(qū)面積將不斷擴(kuò)展，城市人口將不斷增多，居民收入程度也將大幅提高，這無疑將給房地產(chǎn)業(yè)的開展提供更大的開展空間，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)也將會產(chǎn)生騰躍式的前進(jìn)。因此，盡早樹立開發(fā)商良好的品牌籠統(tǒng)，是奪取未來市場的關(guān)鍵，這對本工程具有指點意義。. 濟(jì)寧市商業(yè)市場開展分析雖然目前濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)市場才剛剛起步，還不具備成熟市場的特征和開展規(guī)模；但最近幾年，在逐漸開放和猛烈競爭的宏觀情勢中，隨著社會的開展提高和人民物質(zhì)文化水準(zhǔn)的提高，濟(jì)寧市商業(yè)市場已開場進(jìn)展構(gòu)造性調(diào)整，開展晉級的趨勢明顯。品牌店開場入駐，大型購物中心開場開展，個性化的商業(yè)街開場出現(xiàn)，連鎖超市、便利店有了較大開展；

11、商業(yè)市場呈現(xiàn)出現(xiàn)代化、人性化、 個性化、多元化的開展趨勢。資料來源：資料來源：居民消費需求逐年上升，趨勢平穩(wěn)；在年初增速有較大提高，回落后表現(xiàn)為高位運轉(zhuǎn)；消費價錢指數(shù)不斷堅持逐年上揚的趨勢，在此情況下，商品銷售額仍堅持繼續(xù)增長態(tài)勢，未見明顯通貨膨脹，由此可見，居民購買力有了較大程度的提高。 資料來源：居民可支配收入和消費性支出均呈逐漸上漲態(tài)勢，消費性支出占可支配收入比例約在%-%附近，逐年走低，年為.%，年為.%，闡明寬廣居民的生活質(zhì)量正穩(wěn)步提高。由于濟(jì)寧市城區(qū)居民食品消費質(zhì)量提高、食品價錢上漲帶動恩格爾系數(shù)的上升，年，食品價錢上漲.%，帶動恩格爾系數(shù)比去年同期添加.個百分點。隨著餐飲業(yè)的開展

12、以及居民消費觀念的轉(zhuǎn)變，越來越多的城區(qū)居民喜歡在外用餐，在外用餐支出增長大大高于食品支出增幅，人均在外用餐支出.元，比上年增長.%，高出食品支出增幅個百分點，進(jìn)一步的闡明了人民生活程度的顯著提高。.經(jīng)濟(jì)開展程度對本工程商業(yè)規(guī)劃的影響消費力決議消費關(guān)系，同樣，一個地域的經(jīng)濟(jì)開展程度決議了它可以接受的商業(yè)方式，下面他們將經(jīng)過對濟(jì)寧市城市居民的消費構(gòu)造及消費力的分析來簡單論述濟(jì)寧市的商業(yè)市場整體開展趨向。資料來源：資料來源：資料來源：從上面的圖表分析中可以看出，濟(jì)寧市長久以來消費以吃、穿為主，恩格爾系數(shù)約在%左右，近兩年消費觀念有所改觀，開場追求較高的生活水準(zhǔn)，文化文娛以及其他消費有所增長。資料來源

13、：年，城區(qū)居民儲蓄余額繼續(xù)增長，顯示了居民消費力的加強(qiáng)，城區(qū)居民消費支出仍堅持較為旺盛的勢頭，人均消費支出為.元，比上年增長.%，扣除價錢要素，實踐增長.%。居民消費構(gòu)造得到進(jìn)一步伐整。雖然消費性支出占總支出的比重在依然較大，但居民儲蓄存款繼續(xù)增長，其增速大于同期收入增速，年底居民儲蓄存款已達(dá).億元，這闡明，公眾具有較大的購買力，只是現(xiàn)階段投資和消費市場亟待激活，居民的消費構(gòu)造已有較大變化，正在轉(zhuǎn)向享用型和開展型的方向。 綜上所述：濟(jì)寧市居民購買力有了較大程度的提高，消費需求逐年上升；居民開場追求較高的生活水準(zhǔn)，多樣化的生活方式；這也將是推進(jìn)商業(yè)市場構(gòu)造性調(diào)整的內(nèi)因。濟(jì)寧市商業(yè)市場將在這種內(nèi)因

14、的驅(qū)動下，逐漸擺脫舊經(jīng)濟(jì)體制下的開展框架，開場進(jìn)入安康生長期；商業(yè)市場整體開展將更趨向于現(xiàn)代化、人性化、個性化、多元化，并逐漸向興隆商業(yè)市場格局靠攏?？梢园l(fā)現(xiàn)，本工程具有很好的開展契機(jī)，具有良好的市場前景。但須留意的是，現(xiàn)階段投資和消費市場亟待激活。、濟(jì)寧市宏觀政治環(huán)境綜述由于房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)與運營，將面臨資金大、周期長、不可預(yù)見性要素較多等問題，因此其受相關(guān)政策的影響相對較大，房地產(chǎn)市場的開展與房地產(chǎn)政策的制定和實施息息相關(guān)。. 相關(guān)房地產(chǎn)政策對本工程影響由于房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)開展中所處的特殊位置和房地產(chǎn)運營的特殊性質(zhì)，其受產(chǎn)業(yè)政策的影響相對其它行業(yè)較大。近年來，各級政府都在大力從產(chǎn)業(yè)政策上引

15、導(dǎo)房地產(chǎn)市場的開展，借此拉動投資、擴(kuò)展內(nèi)需，從而加快房地產(chǎn)業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的開展。. 降息對房地產(chǎn)市場的影響央行延續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，以圖添加居民投資、擴(kuò)展消費。房地產(chǎn)行業(yè)對通脹本身有很強(qiáng)的依賴性，降息對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，與對其他行業(yè)的影響比較，成效最為明顯。首先降息能改動目前國內(nèi)通縮的情況，大幅度提高房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總值；其次，房地產(chǎn)企業(yè)運營有高負(fù)債的特點，降息減輕了企業(yè)還貸的負(fù)擔(dān)，降低了企業(yè)運營本錢；再次，對房地產(chǎn)消費市場而言，由于每次貸款利率的降低幅度大大高于存款利率的降低幅度，雖然降息幅度不大，但仍能有效的加強(qiáng)部分投資者的投資自信心，開場進(jìn)展房地產(chǎn)、尤

16、其是擁有高額報答之商業(yè)物業(yè)的投資，商業(yè)物業(yè)市場開展曾經(jīng)逐漸遭到更多投資者的關(guān)注，商業(yè)物業(yè)的投資氣氛開場構(gòu)成。. 產(chǎn)業(yè)政策對房地產(chǎn)市場的影響由于房地產(chǎn)市場在經(jīng)濟(jì)開展中所處的特殊位置和房地產(chǎn)運營的特殊性質(zhì)，其受國家產(chǎn)業(yè)政策的影響相對期它行業(yè)較大。近年來，各級政府都在大力從產(chǎn)業(yè)政策上引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的開展，借此拉動投資、擴(kuò)展內(nèi)需，從而加快房地產(chǎn)業(yè)市場化、產(chǎn)業(yè)化的步伐，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)的開展。A金融政策方面號文件中對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地貯藏貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七項內(nèi)容作了嚴(yán)厲的規(guī)范管理。此文件的出臺擠壓了房地產(chǎn)市場的泡沫，將引導(dǎo)今后的房地產(chǎn)工程朝著真正處理居民實踐居住困難的方向開發(fā)。

17、另一方面，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資和購買行為逐漸轉(zhuǎn)向理性消費。號文件【國發(fā)號文】初次明確房地產(chǎn)曾經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，同時對搞活住房二級市場做了指點性的規(guī)定。此文件明確指出，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場開展還不平衡，房地產(chǎn)價錢和投資增長過快，房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和調(diào)控有待完善。明確指出對符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)工程要繼續(xù)加大信貸支持力度，明確指出要求加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)貸款，控制和化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，維護(hù)金融穩(wěn)定B土地政策方面國土資源部(號令)、(號令)、(國土資發(fā)號)的相繼出臺，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得土地有著直接的政策指點意義，這些文件的實施將大力推進(jìn)土地市場化進(jìn)程，規(guī)范土地市場。由

18、上可見，目前國家對整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出冷靜、理性的態(tài)勢，采取邊扶持邊打壓的做法，在堅持其繼續(xù)成為經(jīng)濟(jì)增長點的同時，進(jìn)一步規(guī)范市場，維持安康良性的開展。C地方政策方面年月日起，山東省首部商品房銷售管理法規(guī)將正式開場實施。根據(jù)條例，山東省對商品房預(yù)售實行答應(yīng)制度，商品房因質(zhì)量問題應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時給予維修。作為山東省首部商品房銷售管理法規(guī)，針對商品房銷售當(dāng)中的突出問題，條例明確規(guī)定：商品房預(yù)售實行答應(yīng)制度，該當(dāng)符合已交納全部土地運用權(quán)出讓金，獲得土地運用權(quán)證書；持有房地產(chǎn)工程開發(fā)運營權(quán)證明、建立工程規(guī)劃答應(yīng)證和施工答應(yīng)證；按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建立的資金到達(dá)工程建立總投資的以上，已完

19、成根底工程，并確定施工進(jìn)度和開工交付日期等三個條件。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及承銷機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房，該當(dāng)向買受人明示有權(quán)銷售商品房的證明文件，并不得發(fā)布與商品房有關(guān)的欺騙、誤導(dǎo)公眾的廣告。在商品房的計價結(jié)算方式上，提倡按套內(nèi)建筑面積或按套計價結(jié)算，也可按房屋建筑面積計價結(jié)算。為防止物業(yè)糾紛，條例明確規(guī)定，商品房因質(zhì)量問題應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時給予維修，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照合同商定內(nèi)容按期交付商品房，否那么應(yīng)承當(dāng)相關(guān)責(zé)任。同時，物業(yè)企業(yè)擔(dān)任查驗、承接物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)備，并參與商品房的交付驗收等。山東省將嚴(yán)查違規(guī)銷售行為山東省將嚴(yán)厲控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為，以全面維護(hù)買

20、房市民的切身利益。其中，未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的企業(yè)將面臨萬元以上萬元以下的罰款處分。按照要求，從年月日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供虛偽資料騙取商品房預(yù)售答應(yīng)證明或者未獲得商品房預(yù)售答應(yīng)證明預(yù)售商品房的，由商品房銷售管理部門責(zé)令停頓違法行為，沒收違法所得，并將處以已收取的預(yù)付款百分之一以下的罰款。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中，分割拆零銷售住宅商品房或者未按照規(guī)定在商品房銷售場所明示有關(guān)文件和資料的，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期矯正、給予警告，并處以萬元以上萬元以下的罰款。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或者商品房承銷機(jī)構(gòu)在銷售商品房過程中未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件銷售商品房的

21、，將由商品房銷售管理部門責(zé)令限期矯正、給予警告，并將處以萬元以上萬元以下的罰款。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將需求由其提供的辦理房屋一切權(quán)初始登記的文件報房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的，將由房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)責(zé)令限期矯正、給予警告，并可處以萬元以下的罰款。山東省擬控制房價今后，山東省擬將經(jīng)過確定商品房建立費用底價的措施，以控制目前居高不下的房價，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營行為，讓寬廣市民買上“明白房。 按照方案，山東省商品房開發(fā)工程將一致由建立開發(fā)主管部門擬定出開發(fā)工程的價款底價，開發(fā)工程價款底價將由土地運用權(quán)出讓金、綜合開發(fā)費(開發(fā)區(qū)片內(nèi)的根底設(shè)備的開發(fā)建立本錢和有關(guān)非運營性配套公用設(shè)備的建立費用)、綜

22、合開發(fā)管理費、城市根底設(shè)備配套補助費、地段差價、法律和法規(guī)規(guī)定的其他費用等項費用構(gòu)成。 目前，開發(fā)工程價款中的綜合開發(fā)費收取規(guī)范曾經(jīng)確定。其中，大中城市將按當(dāng)?shù)刈≌骄靸r的 計收，其他城市按當(dāng)?shù)刈≌骄靸r的 計收；綜合開發(fā)管理費按綜合開發(fā)費的 計收。開發(fā)工程價款中的其他各項費用，將按照國家和山東省人民政府規(guī)定的規(guī)范計收；沒有規(guī)定的，將按照城市人民政府規(guī)定的規(guī)范計收。經(jīng)濟(jì)適用住房、微利住房開發(fā)工程價款底價構(gòu)成及計收規(guī)范，按照國家和省人民政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。綜上所述：雖然濟(jì)寧市房地產(chǎn)市場存在諸多不利要素的干擾和影響，但是經(jīng)過宏觀經(jīng)濟(jì)的有力推進(jìn)、政策法規(guī)的規(guī)范和控制，房地產(chǎn)市場正逐漸走向成熟和完善

23、，整體情勢看好。同時，隨著居民消費才干的不斷提升及各項利好要素的有力作用，濟(jì)寧市商業(yè)市場也將有較大開展，消費市場將逐漸放開且更加活潑，本工程的開展將具備良好的商業(yè)條件?？梢砸欢ǎ竟こ躺虡I(yè)物業(yè)的啟動將具備良好的宏觀市場環(huán)境根底。三、工程區(qū)域環(huán)境根底分析、人口分析. 區(qū)域市場人口總量分析區(qū)域稱號總面積平方公里人口總量萬人人口密度萬人/平方公里濟(jì)寧市市中區(qū)任城區(qū).微山縣.魚臺縣.金鄉(xiāng)縣.嘉祥縣.汶上縣.泗水縣.梁山縣.曲阜市.兗州市.鄒城市.合計.資料來源：濟(jì)寧市包括曲阜、兗州、鄒城、微山、梁山等十二個縣市區(qū)，總面積.萬平方公里?？?cè)丝?萬人，其中市區(qū)人口萬人，全市平均人口密度為人/平方公里，而市

24、區(qū)人口密度與全市平均人口密度相差幅度較大，到達(dá)人/平方公里。由此可看出，濟(jì)寧市城區(qū)人口密度相對較大，本工程所在地為市中心主干道太白樓路附近，人口密度和人流量都很高，這就為商業(yè)工程的市場環(huán)境和消費人群提供了有力支持。. 濟(jì)寧市人口分布情況男性萬人女性萬人非農(nóng)業(yè)人口萬人男女比例全市.：市中區(qū).： 資料來源：濟(jì)寧市年末常住人口總數(shù).萬人，非農(nóng)業(yè)人口.萬人，全市男女比例為：，該比例根本平均，由于二者實力相當(dāng)，本工程在研討商業(yè)業(yè)態(tài)時應(yīng)對男性和女性的商業(yè)業(yè)態(tài)都給予詳盡分析，并對男女共享業(yè)態(tài)加以充分注重。. 年齡構(gòu)造分析圖表：濟(jì)寧市人口構(gòu)造年齡圖表年齡構(gòu)造歲以下-歲-歲歲以上所占比例.%.%.%本工程所在濟(jì)

25、寧市以下人口占總?cè)丝诘?%；-歲占.%；-歲占.%；歲以上占%。其中，歲以下人口占總?cè)丝诘?%，由此可看出，濟(jì)寧市是年輕型城市，易于接受新穎事物，充溢活力與活力。此特點有助于打造本工程青春、時髦的商業(yè)質(zhì)量。-歲人口占總?cè)丝诘?%，這部分人群有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)根底，消費才干較強(qiáng)，是商業(yè)市場的主要消費群體，將為工程未來運營開展提供主力消費支持。、濟(jì)寧市整體交通情況分析隨著現(xiàn)代商業(yè)的開展，交通與商業(yè)的關(guān)系越來越親密。交通道路的改造與交通工具的更新，使人們的出行變得更加方便快捷，從而使很多交通條件良好的商業(yè)物業(yè)大大擴(kuò)展了其商圈輻射才干。對于本工程而言，優(yōu)越的交通環(huán)境也將為其未來開展提供更為曠闊的開展空間，在

26、更大的范圍內(nèi)吸引的消費人群。因此，對于交通情況的研討成為了工程調(diào)研不可或缺的一部分內(nèi)容。對于本工程來說，城市外部交通，城市內(nèi)部交通情況將決議整個交通體系對工程商業(yè)的影響。濟(jì)寧市地處蘇、魯、豫、皖和華北、華東兩大經(jīng)濟(jì)結(jié)合部，是東部沿海銜接西北內(nèi)陸的經(jīng)濟(jì)、交通重鎮(zhèn)。濟(jì)寧距省城濟(jì)南公里，距日照港公里，距青島港公里，均有鐵路和高速公路相銜接。濟(jì)寧交通便利。京滬、京九、日菏鐵路在境內(nèi)交叉，四條國道和京福、日東兩條高速公路交錯成網(wǎng)，京杭大運河縱貫?zāi)媳?。?yōu)越的地理位置使?jié)鷮幊蔀槲髅簴|運、北煤南運和南水北調(diào)的必經(jīng)通道。隨著京九經(jīng)濟(jì)帶、陸橋經(jīng)濟(jì)帶的深化開發(fā)建立和南水北調(diào)工程的實施,濟(jì)寧作為魯西南地域中心城市的位

27、置進(jìn)一步強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)輻射半徑大大擴(kuò)展。鐵路南北方向：津浦鐵路、京滬鐵路、京九鐵路；東西方向：日菏鐵路。公路南北方向：京福高速公路和、國道；東西方向：日東高速公路和國道。水運水運工具：多個載重噸的鋼質(zhì)船隊；營運船舶：余艘、萬個載重噸；造船工業(yè)：年造船才干約萬噸，總產(chǎn)值近億元；港口建立：機(jī)械化港口群，年吞吐才干達(dá)萬噸；運河航道：三級航線；港航疏浚：年機(jī)械化航道疏浚才干已達(dá)余萬立方米。、工程周邊常住人口統(tǒng)計公里內(nèi)社區(qū)稱號社區(qū)規(guī)模居住戶數(shù)居住人口間隔 本工程間隔 備注齊鑫花園萬戶余人.公里山推、地稅有部分團(tuán)購；住宅均價元/，底商；銀都花園萬余戶余人.公里蘇州苑.萬余戶余人東側(cè)緊鄰琵琶山花園及東側(cè)萬余戶余

28、人.公里公建面積平方米櫻花園小區(qū)萬余戶余人.公里棟樓原有居民樓約萬余余戶余人.-.公里琵琶山花園以東中億新苑萬余戶余人合計.萬余戶余人四、區(qū)域商業(yè)市場分析、商圈及業(yè)態(tài)研討界定分析第 一 商 圈市中區(qū)主要有效客群范圍第二商圈高新技術(shù)開發(fā)區(qū)第二商圈 任 城 區(qū) 根據(jù)我司對濟(jì)寧市整體情況的調(diào)研，并結(jié)合本案在地理位置、規(guī)模、建筑方式、層數(shù)等的特點，確定本工程的根本商圈研討范圍；第二商圈本工程體量規(guī)模較大，且商業(yè)部分相對集中，未來能夠進(jìn)駐的業(yè)態(tài)有百貨、超市、綜合購物中心、專業(yè)市場、建材家居市場、零售市場、餐飲等幾種業(yè)態(tài)；中億廣場針對濟(jì)寧市市區(qū)現(xiàn)有的幾種主要的商業(yè)業(yè)態(tài)：百貨、超市、專業(yè)市場、家居建材、零售

29、市場、餐飲作為本案商業(yè)的主要研討對象，并將工程方圓.公里之內(nèi)居住居民作為本工程第一有效客群；本案所在區(qū)域為市中區(qū)，因此將該區(qū)列為第一商圈研討范圍，；將本案有能夠輻射到的任城區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)作為工程的第二商圈研討范圍；根據(jù)對周邊三個縣級市的調(diào)研，由于三個城市都有一定體量的綜合類百貨及專業(yè)、建材市場，因此本案對這三個城市的消費吸引力略低，因此將這三個城市列為次研討商圈范圍。、濟(jì)寧市內(nèi)商業(yè)市場總體概略及分布特點濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)主要由百貨商場、大型超市、專業(yè)家電市場、專業(yè)家居市場、建材家具市場、服裝日用品零售市場、集西餐飲街、底商等幾種類型的物業(yè)組成；現(xiàn)有百貨類商業(yè)物業(yè)全部坐落在濟(jì)寧的中心商業(yè)街太白路

30、南側(cè)，以華聯(lián)商廈、貴和百貨、濟(jì)寧百貨為代表，相距缺乏半公里，規(guī)模在.-萬之間；現(xiàn)有大型超市主要有世紀(jì)聯(lián)華、賽瑪特、愛客多、賽寶四個，其運營呈現(xiàn)出較為火暴的態(tài)勢，分布較為零散，規(guī)模都在萬平左右，除世紀(jì)聯(lián)華外，其他三個超市品牌，都開有分店，分店方式以滿足周邊居民根本需求的生活超市為主，體量較??； 底商類物業(yè)在濟(jì)寧市的分布非常廣泛，根本一切街道的兩側(cè)均規(guī)劃了不同格局的底商，運營范圍聚集了餐飲、醫(yī)藥、零售、服裝、美容美發(fā)等不同的業(yè)態(tài)，面積從十幾平到上千平不等，層數(shù)從一層到三層不等；現(xiàn)有專業(yè)市場主要有家電市場、家具建材市場、家居市場、紡織品市場；餐飲商業(yè)呈現(xiàn)出羊群效應(yīng)的態(tài)勢：以江南春街為代表的高檔類餐飲

31、集中帶、以科苑路為代表的咖啡休閑類餐飲集中帶、以洸河路為代表的群眾類餐飲集中帶、以太白樓附近為代表的特征類餐飲集中帶；濟(jì)寧市零售市場主要有太東零售市場、琵琶山路零售市場、義務(wù)小商品零售市場及夏橋小商品零售市場，規(guī)模根本在以上；分布圖如下：古槐路共青團(tuán)路琵琶路山建設(shè)路科苑路 常 青 路 吳 泰 閘 路洸 河 路紅 星 路太 白 路江南春街咖啡及休閑餐飲區(qū)特征餐飲區(qū)群眾餐飲區(qū) 濟(jì)寧市商業(yè)集中區(qū) 賽瑪特賽寶愛客多分店賽寶分店紡織零售城誠達(dá)家居城濟(jì)寧市家具大世界夏橋零售市場義烏零售市場愛客多金城家具城愛客多分店賽瑪特分店本案、濟(jì)寧周邊重點縣級市商業(yè)市場概略.曲阜曲阜位于濟(jì)寧市東北方向，間隔 公里，車行

32、時間分鐘左右，人口數(shù)量.萬人。曲阜有著多年的悠久歷史，被稱為“東方圣城?！扒甓Y樂歸東魯，萬古衣冠拜素王曲阜之所以享譽全球，是與孔子的名字嚴(yán)密相連的。孔子是世界上最偉大的哲學(xué)家之一，中國儒家的開創(chuàng)人。在兩千多年漫長的歷史長河中，儒家文化逐漸成為中國的正統(tǒng)文化，并影響到東亞和東南亞各國，成為整個東方文化的基石。曲阜“三孔孔廟、孔府、孔林，因其在中國歷史和世界東方文化中的顯著位置，而被結(jié)合國教科文組織列為世界文化遺產(chǎn)，被世人尊崇為世界三大圣城之一。相比曲阜悠久的歷史文化而言，其商業(yè)配套匱乏，商業(yè)設(shè)備陳舊，沒有大型的百貨，現(xiàn)有商業(yè)主要集中在五馬祠街，其建筑方式為仿古建筑，店鋪租金在.-元/天。五瑪祠

33、街位于曲阜最重要的旅游景點孔廟正對面，主要集中了餐飲、珠寶、服裝、眼鏡、銀行、音像等商業(yè)，但檔次根本傾向于中、低檔。五馬祠街.兗州兗州位于濟(jì)寧市東北方向，人口數(shù)量為.萬人。兗州有“九省通衢，齊魯咽喉之稱，戰(zhàn)略位置重要，京滬鐵路縱貫?zāi)媳?，新石鐵路橫跨東西，是魯西南最大的物資集散地和客運中轉(zhuǎn)站。公路四通八達(dá)，有國道、日菏高速等數(shù)十條公路干線穿境而過，市內(nèi)公路總長余公里，公路密度是全國平均程度的倍。資源豐富。是國家重要煤炭基地，煤田儲量多億噸，年開采量多萬噸，座落在兗州境內(nèi)的興隆莊煤礦是全國第一個萬噸的特大型現(xiàn)代化礦井。地下水儲量約億立方米，是山東省三大豐水區(qū)中獨一尚未大量利用的地域。兗州主要商業(yè)設(shè)

34、備統(tǒng)計表商場稱號規(guī)模流水扣點運營情況備注廣場商廈.萬% + %廣告費較好百貨、大型超市賣場百貨大樓.萬國營普通業(yè)態(tài)種類單一，品牌稀缺曲阜間隔 兗州，車行時間僅分鐘左右，因此兗州的商業(yè)設(shè)備吸引了不少曲阜的消費人群。廣場商廈作為兗州地域最大的購物中心，其業(yè)態(tài)種類較為齊全。該商廈由兗州礦物局投資建立，煤礦職工是本商場的固定客群，凡是煤礦職工周末來此消費的，兗州礦物局均報銷其往返交通費，并且享有在廣場商廈購物優(yōu)惠的政策。.鄒城鄒城位于濟(jì)寧市東南方向，人口總量萬人，是古代思想家、教育家孔子和孟子的故土，素有“孔孟桑梓的佳譽。鄒城境內(nèi)有兗礦集團(tuán)、鄒縣電廠、魯南自行車廠等大型國有企業(yè)，還有無名啤酒廠、鋼山酒

35、廠、氮肥廠和油漆廠等中型支柱企業(yè)，經(jīng)濟(jì)開展態(tài)勢良好。鄒城分別與臨近的濟(jì)寧、兗州、曲阜日漸交融，構(gòu)成衛(wèi)星城之趨勢。市內(nèi)多個大型商場、超市、零售市場，有著良好的購物環(huán)境，正在建立中的西部和東部開發(fā)區(qū)給鄒城帶來無限商機(jī)。鄒城主要商業(yè)設(shè)備統(tǒng)計表商場稱號規(guī)模流水扣點運營情況備注華聯(lián)商廈萬% + %廣告費普通屬于兗州礦物局百貨大樓萬% + %廣告費較好東方圣都萬-元/售銷售情況普通副食品零售零售鄒城歐陸商城.萬家具建材.總結(jié) 公里公里公里經(jīng)過對周邊三個縣級市的走訪調(diào)查，他們發(fā)現(xiàn)除曲阜地域的商業(yè)設(shè)備較為陳舊之外，其他兩個市的商業(yè)還是呈現(xiàn)出一定的昌盛景象；曲阜地域的孔廟屬于世界文化維護(hù)遺產(chǎn)之一，遭到了地域政府

36、的極大注重，根據(jù)該區(qū)域的未來規(guī)劃，這里將面臨重新改造，曲阜將重裝打造該文化旅游品牌，因此可以估計在未來，曲阜地域的相關(guān)配套設(shè)備將會逐漸完善，商業(yè)效力業(yè)也將隨著旅游市場的全面開發(fā)得到大力開展，曲阜房地產(chǎn)市場的升溫為期不遠(yuǎn)，目前很多周邊地域具有一定經(jīng)濟(jì)實力的消費者都紛紛選擇在曲阜地域投資；兗州、鄒城地域的煤礦業(yè)是兩個城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，并且兗礦集團(tuán)的職工收入相對較高，具有了一定的購買才干，但是由于兩個地域都有兗州礦物局的直屬商業(yè)設(shè)備兗州廣場商廈、鄒城華聯(lián)商廈，因此方便了這部分人群的購物需求。、各業(yè)態(tài)行業(yè)市場分析.百貨市場分析面積總計：.萬平米百貨稱號運營規(guī)模流水扣點營業(yè)額單位產(chǎn)出運營情況備注濟(jì)百.萬

37、% + %廣告費億元.萬元較好被南京中央百貨收買，市場信譽度高，歷史悠久，佳譽度高貴和購物.萬% + %廣告費普通濟(jì)寧市檔次最高的商業(yè)中心華聯(lián)商場萬% + %廣告費億元.萬元較好引進(jìn)了肯德基、名表珠寶城等濟(jì)百地處市區(qū)最繁華的太白樓中路，作為濟(jì)寧市最早的百貨商場，其歷史悠久，始建于年，現(xiàn)有建筑總面積.萬平方米，營業(yè)面積.萬平方米。濟(jì)寧百貨是濟(jì)寧市最大的零售商業(yè)企業(yè)之一，其長期的運營活動和市場運作，在當(dāng)?shù)貥?gòu)成了良好的商業(yè)信譽和企業(yè)籠統(tǒng)。隨著各種新興業(yè)態(tài)的迅速崛起，傳統(tǒng)百貨遭到了很大沖擊。年月南京中商旗下的南京中央百貨連鎖勝利地收買了濟(jì)寧百貨，改名為濟(jì)寧市中央百貨有限責(zé)任公司，年商品營業(yè)額在 億元左

38、右；貴和購物中心濟(jì)寧店年月正式開業(yè)，由濟(jì)寧九龍集團(tuán)公司投資興建，是山東貴和購物中心走出濟(jì)南的第一站。商場建筑面積萬平方米左右，運營面積.萬。貴和百貨主要瞄準(zhǔn)了濟(jì)寧市高端消費市場的空缺，并引進(jìn)了此前濟(jì)寧市場從未有過的服裝品牌，并以準(zhǔn)確的定位，高效完善的效力設(shè)備，高檔時髦的名優(yōu)精品，先進(jìn)的管理方式以及特征化的效力，填補了濟(jì)寧商界高端消費市場的空白；華聯(lián)商廈股份是全國華聯(lián)集團(tuán)成員單位，一九八四年建店，是濟(jì)寧商界的老牌勁旅，在原阜橋商場的根底上，于年進(jìn)展了股份制改造，成為一家國有控股的商業(yè)企業(yè)，經(jīng)過二十年的滾動開展，目前企業(yè)已擁有億元固定資產(chǎn)，萬平方米營業(yè)面積，在職員工人。商廈運營個大類，萬種商品，年

39、商品銷售額在億元左右。并勝利結(jié)合引進(jìn)了肯德基、國美電器、名表珠寶城等工程。.大型超市市場分析面積總計：.萬平米超市稱號世紀(jì)聯(lián)華賽瑪特總店賽瑪特分店賽寶總店賽寶分店愛客多總店愛客多紅東愛客多紅西時代超市規(guī)模萬平米萬平米含百貨平米.萬平米平米萬平米平米平米平米運營情況好好較好較好較好好較好較好較好賽瑪特百貨賽瑪特量販賽瑪特隸屬澳大利亞百靈實業(yè)集團(tuán)，年月濟(jì)寧賽瑪特量販店開業(yè)，年月濟(jì)寧賽瑪特生活超市開業(yè)，年月日濟(jì)寧賽瑪特主題百貨店開業(yè)；超市營業(yè)情況良好；愛客多來鶴店愛客多紅東店世紀(jì)聯(lián)華濟(jì)寧店于年月開場營業(yè)。該店總面積萬余平方米，超市運營面積.萬平方米，有萬多種商品。是上海世紀(jì)聯(lián)華超市公司在全國興辦的第

40、家大賣場，投資約億元，是濟(jì)寧市目前運營最火暴的超市，銷售額在全國世紀(jì)聯(lián)華店中銷售額高居榜首；愛客多目前在濟(jì)寧市有三家店，兩家是生活超市，一家主力量販店來鶴店，運營情況良好；賽寶總店賽寶分店賽寶超市年月開業(yè)，一舉成為濟(jì)寧市規(guī)模最大的超市，地上一、二層為賣場，三層為大型停車場，運營情況良好。.家具建材市場分析面積總計：.萬平米工程稱號濟(jì)寧家具大世界誠達(dá)精品家居海爾家居商場金宇裝飾資料城金城家具東方辦公維佳家居廣場規(guī)模萬平米.萬平米.萬平米.萬平米萬平米 .萬平米.萬平米租金元/天.平米.-.-.-.-.-.-運營情況普通普通普通較好良好普通普通濟(jì)寧家具大世界地處濟(jì)寧市區(qū)昌盛地段，位于太白東路和火車

41、站東路交匯處。占地余畝，建筑面積萬多平方米，是集樓、廳、棚、房于一體的大型專業(yè)零售市場，商品銷售輻射魯西南地域及蘇魯豫皖四省交界處。分為辦公家具大廳、沙發(fā)專賣大廳、小型家具大廳、建材大廳幾個部分；誠達(dá)精品家居位于濟(jì)寧家具大世界東側(cè)，地上三層，地下一層暫未營業(yè)，聚集了國內(nèi)眾多精品家居品牌，但運營情況普通。海爾家居商場地處本案西南角，地上四層，面積余平，租金從.-.元/天之間；維佳家居廣場地處山東省濟(jì)寧市市中區(qū)洸河路中段，地處新興商業(yè)街繁華地段，運營內(nèi)容有臥房系列、沙發(fā)系列、布藝床品系列、家居飾品系列、家裝設(shè)計等；金宇裝飾資料城地處濟(jì)寧北郊，于年月日正式投入運營?，F(xiàn)已構(gòu)成營業(yè)面積進(jìn).萬平方米，集購

42、物，休閑，文娛，倉儲，物流等多功能與一體的大型商業(yè)中心，年-月的銷售收入就到達(dá)了億元；金城家具廣場，座落在市西郊中區(qū)濟(jì)安橋北路號，現(xiàn)有-號大廳總營業(yè)面積萬平方米左右，交通便利。倉庫、住宿及其它設(shè)備齊全。商場開業(yè)運轉(zhuǎn)六年來，運營情況良好；一號廳為精品大廳，面積平方米，三號精品大廳、四號名優(yōu)大廳有一部分?jǐn)偽?，攤位面積有限，以名牌沙發(fā)等為主，經(jīng)濟(jì)效益達(dá)萬元/年。.零售市場分析面積總計：.萬平米市場稱號太東義烏紡織品零售振宇零售琵琶山草橋口夏橋規(guī)模.萬平米萬平米平米.萬平米平米萬平米租金-元/天平米.-.元/天平米.-.元/天平米.-.元/天平米.-元/天平米.-.元/天平米運營情況好普通較好普通普通

43、普通振宇零售大市場總投資萬元，占地畝，總建筑面積平方米，按運營門類分為服裝、紡織面料、床上用 品、窗簾、皮革制品、日用百貨、糖酒副食、五金電器、辦公用品等十大專業(yè)運營區(qū)域；太東零售大市場市場總投資萬元。占地畝，總建筑面積平方米，擁有營業(yè)房間。它南靠繁華的太白東路，三面臨街，交通便利，整個市場分為服裝、床上用品、布匹、鞋帽、百貨、通訊、家電、日化等眾多商品區(qū)；夏橋零售市場是濟(jì)寧市最早的小商品零售市場，主要運營日用品、煙酒糖茶等的商品，但是目前該市場運營情況并不理想，很多鋪位處于空置形狀；義烏小商品城由九巨龍集團(tuán)與浙江義烏小商品經(jīng)銷商強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，總投資.億元，為魯西南地域最大的“小商品零售零售集散中

44、心，年月正開業(yè)，但運營情況普通，很多鋪位處于空置形狀；琵琶山零售市場規(guī)模較小，僅余，主要運營日用品、廚房用品、鞋帽、文具用品等，運營情況普通，攤位間隔 出入口較近的租金要高一些，能到達(dá)元/天，沿街鋪位根本思索了內(nèi)外雙向開門，方便了消費者的購物需求。.電子市場分析面積總計：.萬平米市場稱號億維數(shù)碼廣場位置位于建立北路，常青路與洸河路中間規(guī)模.萬平米層數(shù)層各層運營內(nèi)容一層：品牌電腦及數(shù)碼產(chǎn)品；二層：辦公電子產(chǎn)品；三層：耗材；四、五層：電子俱樂部及培訓(xùn)運營情況良好、重點商業(yè)運營情況研討分析東東美業(yè)九都服飾火炬賓館雙匯鮮肉海爾家電大廈海爾精品家具中國挪動 太 白 樓 東 路琵琶山路本案廣聯(lián)醫(yī)藥東方燈飾

45、波司登服飾國光皮鞋楊家快餐亞當(dāng)夏娃店羊肉水餃豆豆美業(yè)中中醫(yī)醫(yī)院春海美業(yè)唐凱飯店東方噴繪仙妮蕾德幼兒園農(nóng)業(yè)銀行廣式老婆餅燕子服飾福酒喜酒星凱服飾太東零售中國福彩袋鼠服飾名店坊泰和玻璃兄弟褲行不知保健安娜美業(yè)喬丹專賣海之情文娛四方毛線恒源祥濟(jì)房連鎖中介啟發(fā)毛線老山界涼席琪妹內(nèi)衣天馬家紡天馬內(nèi)衣平價鞋店安康毛線針織廠店窿安勞保羊毛衫服飾羊毛衫大全羊毛衫專賣富煌服飾天馬誠惠毛線交通銀行儒鴻書城金網(wǎng)數(shù)碼 紡織零售城 誠達(dá)家居城 濟(jì)寧市家具大世界 .太白路沿街商業(yè)情況分析.太白路沿街商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 太 白 樓 東 路衣之秀服飾濟(jì)寧市廣播轉(zhuǎn)播臺廣東T恤陽光禮品千億佳婚紗奧普浴霸皇明太陽能心動服飾童謠名店情侶服

46、飾摩登少年服飾星期六鞋店生活秀服飾卡薩布蘭卡服飾彩韻服裝金猴鞋專賣英克萊電動車吉爾達(dá)鞋三利毛線濟(jì)寧市第一職業(yè)中專職一商店雙星運動金蘋果運動惠威音響蜂蜜大麻花打字復(fù)印垚錦服飾江南秀服飾雪雨美業(yè)貴和商行心相印婚紗溢彩服飾風(fēng)格服飾洪順蛋糕天然居大酒店老百匯褲行IP超市未知未覺服飾上海羊毛衫富士彩擴(kuò)食之物語夢之衣服飾太東市場東入口魯南美容濟(jì)寧市城市信譽社鋁合金經(jīng)銷西安餃子城 濟(jì)寧市消防一中隊濟(jì)寧市市中區(qū)衛(wèi)生局 太 白 樓 東 路太東大市場正門太東市場西入口市中區(qū)門診圖優(yōu)服飾花格霓服飾玫瑰女人孚德皮鞋章丘眼鏡依之妮服裝江南布衣打字復(fù)印太東藥房千味小吃羊毛衫總匯天子服飾建立銀行中醫(yī)療保險處工商銀行滕化服飾

47、新華書店風(fēng)浪宣言濟(jì)寧飯店杭派服飾潮流名店每時美克冷飲零售視力矯正才子服飾非凡服飾五環(huán)體育服裝心齊橋筋飾品惠友超市清華賓館濟(jì)寧市市中區(qū)財政局永泰燈飾雪豹干洗婚慶喜鋪杭州新龍茶莊運動店康奈鞋店雅芳專賣萌芽書店良緣保健品真皮腰帶FIRST服飾喜得龍運動百貨副食清華賓館螺絲大世界嬰兒國際推土機(jī)技術(shù)公司北京布鞋奇宏通訊保健品店濟(jì)寧飯店華力大廈海億特電動車來吉奇服飾郵政音像連鎖ELE服飾中國銀行九牧王服飾夢特嬌專賣醫(yī)學(xué)院藥店月亮河化裝品 麒麟金店夢華服飾興奧大酒店鄉(xiāng)村信譽社海珍美容康福大藥店天上人間西餐勁霸男裝阿迪達(dá)斯李寧運動國人西服宏景通訊濟(jì)寧師專聯(lián)通營業(yè)廳 太 白 樓 東 路建設(shè)路世紀(jì)聯(lián)華濟(jì)寧市任城區(qū)

48、人民政府農(nóng)業(yè)銀行愛心鮮花 樂樂蛋糕店愛神婚紗古槐無線電祥為通訊拓步MP聞遠(yuǎn)通訊中國聯(lián)通大嘴巴美食德爾惠箱包店雙星連鎖廣聯(lián)醫(yī)藥音像新世紀(jì)鑫億品香栗工商銀行天天飲食利朗男裝建立銀行廣浙T恤特價鞋店駱駝服飾冰淇淋店天策電訊天策客服希努爾服飾茂昌眼鏡山東省醫(yī)學(xué)院清華醫(yī)院 太 白 樓 中 路浣筆泉路金伯利鉆石唐獅華倫天奴利郎男裝班尼路金愛特服飾三聯(lián)九龍家電商場篦子市街新家林街遠(yuǎn)東鞋店班博服飾意菲奧服飾凱撒服飾夢特嬌店服裝城新鱷服飾愛人音像上海羊毛衫大明眼鏡衣之純老人頭店金輝服飾通訊大廈宏景通訊皇冠婚紗中國挪動中國郵政國郵通訊工商銀行肯德基國美通訊三星維修美特斯邦威佐丹奴森馬拜麗德布藝坊 太 白 樓 中

49、路貴和百貨華聯(lián)商廈運河城秀水城文化宮一天門街 運河休閑港共青團(tuán)路太 白 樓濟(jì)寧百貨百貨大樓濟(jì)寧挪動通訊天安電訊中網(wǎng)通訊金城金店德爾惠運動電視購物 蓮?fù)ふ障囵^ 新華書店 加州牛肉面挪動通訊達(dá)芙妮紅人名品特賣意菲奧服飾濟(jì)寧園林處芭芭拉鞋店精益眼鏡東方美容新華魯抗大房藥華美金店得月快餐周大生珠寶太白金店濟(jì)寧影城時代超市 意大利蘋果王冠芝霖手機(jī)賣場紅花村酒樓眼鏡服裝零售店 太 白 樓 中 路古槐路運河休閑餐飲街太白路沿街商業(yè)運營面積匯總表業(yè)態(tài)面積供應(yīng)比例備注大型百貨.%含華聯(lián)、貴和、濟(jì)百建材市場.%含海爾、家具大世界、誠達(dá)大型超市.%含世紀(jì)華聯(lián)、時代餐飲.%含餐飲、副食品等零售市場.%太東零售市場、紡

50、織品零售服裝.%含男裝、女裝、箱包等銀行.%含各大支行、儲蓄所等電器市場.%含海爾、三聯(lián)電訊.%含電訊、通訊器材等器械店.%含建材、電動車行、零配件等文教.%含圖書、音像店等醫(yī)藥.%等醫(yī)藥、保健品等美容美發(fā).%含美容、美發(fā)、化裝品等金店.%其他.%含零售店、干洗店、照相館、噴繪、眼鏡等合計%闡明：本次對太白路商業(yè)的統(tǒng)計，東起本工程所在的太白東路與琵琶山路交匯處，西至太白路與古槐路交匯處，全長.公里?？偨Y(jié)：根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，太白路這條濟(jì)寧市的傳統(tǒng)商業(yè)街，仍是以百貨業(yè)牢牢占據(jù)主導(dǎo)位置，占統(tǒng)計總量的.%；其次是建材家居，占統(tǒng)計總量的.%，主要集中在本太白東路，工程南側(cè)；餐飲主要集中在太白樓運河兩側(cè)，

51、主要以特征餐飲為主；電訊類業(yè)態(tài)主要集中在濟(jì)寧通訊大廈附近。.太白路兩側(cè)商業(yè)租金走勢分析 太 白 路本案建設(shè)路共青團(tuán)路古槐路琵琶山路濟(jì)寧市廣播轉(zhuǎn)播臺.-元/太東大市場.-元/.-元/.-元/市中區(qū)衛(wèi)生局市中區(qū)財政局.-元/-.元/世紀(jì)聯(lián)華-元/.-元/清華醫(yī)院.-元/濟(jì)寧師專.-元/任城區(qū)政府貴和百貨華聯(lián)商廈文化宮秀水廣場-元/-.元/太白樓濟(jì)寧百貨-.元/濟(jì)寧園林-元/分析：根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果顯示，太白路沿街零售商業(yè)店鋪租金從.-元/天不等，租金較高的地帶分布在太白樓廣場、貴和百貨及世紀(jì)華聯(lián)附近，主要以精品店、金店及醫(yī)藥美容業(yè)態(tài)為主，而根據(jù)我司對商業(yè)業(yè)態(tài)租金接受才干的分析，這幾種業(yè)態(tài)具有較強(qiáng)的租金接

52、受才干。.江南春美食街江南春食街：總投資萬元，由蔣林社區(qū)居委投資建立，步行街全長米，寬米，建筑面積，營業(yè)鋪面套，年月日奠基開工，年月日開工，是目前魯西南地域最大的餐飲業(yè)步行街，樓群古樸、典雅、精致，蘊涵江南風(fēng)韻，吸引了各地許多著名餐飲企業(yè)投資落戶。如今，這條不到米的小街年收入萬元，利稅逾千萬元。.科苑路商業(yè)街科苑路商業(yè)街：科苑路商業(yè)街南北全長約.公里，南至紅星路，北至吳泰閘路，其中縱向穿越濟(jì)寧市主干道洸河路，該街東西兩側(cè)分布了很多中、高檔住宅小區(qū)，臨街商業(yè)根本為層底商，運營業(yè)態(tài)以餐飲為主，以休閑服飾、美容美發(fā)、醫(yī)藥等社區(qū)配套為輔，臨街店鋪的租金根本控制在.-元/天的范圍之間，面積從幾十平米到上

53、百平米。大型餐飲以全聚德為代表，共四層，面積約左右，科苑路最具代表性的業(yè)態(tài)特點為聚集了四家咖啡休閑西餐廳，分別為迪歐咖啡、名典咖啡、上島咖啡、西堤島咖啡。這主要是由于該區(qū)域集中了很多高檔住宅小區(qū)，周邊消費才干較強(qiáng)，且對咖啡西餐廳有一定的市場需求力。晚點小肥羊就餐席位滿員.洸河路餐飲洸河路餐飲街：洸河路餐飲區(qū)主要集中在共青團(tuán)路與洸河路交匯處以西路段，總面積萬余平，道路兩側(cè)聚集了很多群眾類餐飲，如小肥羊火鍋店、紅屋牛排、粥鼎記、茶社等具有代表性的餐飲，面積從幾十平米到上千平，層數(shù)從平層到三層都有，租金從.-.元/天的范圍之間，由于屬于群眾類餐飲，因此就餐人數(shù)較多。例如小肥羊火鍋城，共有近個散席，個

54、包間，根據(jù)調(diào)研，每個席位的返桌次數(shù)平均為次，按照每個席位的平均消費在元計算的話，每天的營業(yè)收入保守計算就能超越.萬元，年收入保守計算超越萬元。.運河沿線餐飲街運河沿線餐飲街：運河沿線餐飲街位于太白樓廣場南面，緊鄰京航大運河，沿線會聚了十多家特征餐飲，層數(shù)從兩層到三層，面積從幾百平米到上千平米，但目前該餐飲街運營的情況并不非常理想，緣由有二：一是由于該餐飲街雖然臨近太白路，但是被運河從中間隔開來，假設(shè)到此來就餐只能由東西兩側(cè)的石橋經(jīng)過，這就添加了消費者來此消費的難度；二是由于該餐飲街寬度狹窄，添加了車輛通行及停車的難度。租金程度在.-元/天之間。.錦都廣場商業(yè)步行內(nèi)街錦都廣場：位于建立路與海關(guān)路

55、交匯處，設(shè)計為兩層室內(nèi)步行街及沿街兩層商業(yè)，面積最小余平，內(nèi)街一層平均售價元/，租金.元/天，沿街商業(yè)平均售價元/，租金.元/天，現(xiàn)曾經(jīng)開場營業(yè)，內(nèi)街運營業(yè)態(tài)為男女服裝、兒童服裝、休閑服飾及各類飾品等。從定時人流統(tǒng)計來看，該步行街整體運營情況較差，人流稀少。、待建商業(yè)工程分析.待建商業(yè)工程匯總表工程稱號開發(fā)商工程規(guī)模規(guī)劃售價或租金銷售情況入市時間運河休閑港盛泰萬餐飲、文娛、酒吧街-元/%已售出.江南春南街一期火炬.萬餐飲-元/售出戶，剩余戶運河城華園萬購物、餐飲、精品步行街未定未售未定秀水城華園.萬購物、餐飲、旅游未定未售未定置城國際中心置城萬商場、超市未定未售.置城中央公園置城.萬歐洲風(fēng)情街

56、未定未售本案中億萬商場、超市未定未售合計.萬江南春南街.公里山推工業(yè)園.公里運河休閑港公里運河城.公里秀水城.公里楊柳國際新城.公里中億廣場.待建商業(yè)工程分布情況.重點待建商業(yè)工程分析.運河休閑港位置：坐落在濟(jì)寧市級文化建筑東大寺旁，東臨京杭大運河，北接市政親水公園和太白路商業(yè)街；四合院式商鋪酒吧、咖啡街定位：以餐飲、休閑、文娛為主，購物為輔；面積：總建筑面積萬余，單位面積從；開發(fā)商：濟(jì)寧盛泰房地產(chǎn)；營銷代理：上海藍(lán)頓房產(chǎn)咨詢公司；售價：元/；規(guī)劃：運河沿線規(guī)劃了個面積在左右的一層店鋪，并與規(guī)劃中的運河中央廣場銜接在一同，以休閑類的酒吧、咖啡為主要業(yè)態(tài)；東大寺東西兩側(cè)規(guī)劃了四合院式仿古二層商業(yè)

57、店鋪，東側(cè)商業(yè)根本以回遷現(xiàn)有商戶為主，西側(cè)商業(yè)公開出賣；總戶數(shù)：戶銷售部分；招商情況：與廣州避風(fēng)塘洽談進(jìn)駐；促銷戰(zhàn)略：投資者可以委托代理公司進(jìn)展招租，保底年租金為總房款的%；入市時間：年月投入運用。沿運河一側(cè)規(guī)劃地面為城市廣場綠地華聯(lián)商廈.運河城&秀水城位置：坐落在太白路華聯(lián)商廈的北側(cè)和西側(cè)；開發(fā)商：濟(jì)寧華園房地產(chǎn)開發(fā)；面積：秀水城占地.畝，總建筑面積.萬；運河城總建筑面積萬；規(guī)劃定位：秀水城設(shè)計為地下兩層，地上是城市廣場，集購物、餐飲、旅游等功能為一體；運河城打造山東省首個以運河文化為主題的MALL主題式購物公園，其中萬的商業(yè)面積，.萬的美食長廊，個地下停車位，數(shù)百家精品店；入市時間：由于目

58、前該工程尚未處理拆遷難題，因此入市時間仍無法確定。江南春南街實景照片.江南春南街一期位置：坐落于紅星東路；開發(fā)商：濟(jì)寧火炬房地產(chǎn)開發(fā)；面積：.萬余，單戶面積從不等；戶數(shù)：共戶； 售價：元/；銷售情況：已售戶，剩余戶，銷售率%；紅 星 東 路戶戶戶戶戶定位：餐飲、休閑文娛。、濟(jì)寧市商業(yè)物業(yè)開展趨勢商業(yè)規(guī)劃將趨向科學(xué)化。濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)規(guī)劃規(guī)劃較為混亂，尤其是百貨類業(yè)態(tài)，沒有對不同樓層進(jìn)展商業(yè)租金價值評價及商業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)展合理的利潤產(chǎn)出比較分析，因此出現(xiàn)了低租金接受才干的業(yè)態(tài)占據(jù)著高商業(yè)價值位置的局面。伴隨著濟(jì)寧市商業(yè)逐漸走向成熟化，商業(yè)規(guī)劃將趨向科學(xué)化開展；商業(yè)質(zhì)量將趨向高質(zhì)化。濟(jì)寧市很多現(xiàn)有商業(yè)

59、都存在著硬件設(shè)備落后、建筑方式陳舊、運營種類單一、商品品牌稀少等缺陷，對于有一定經(jīng)濟(jì)實力的消費者而言，根本無法滿足其對奢侈類商品的強(qiáng)勁需求，但是隨著外來品牌商業(yè)的進(jìn)駐，濟(jì)寧市整體商業(yè)質(zhì)量將趨向高質(zhì)化開展；購物環(huán)境將趨向溫馨化。濟(jì)寧市現(xiàn)有百貨及超市類商業(yè)，都不約而同的存在著“只重賣貨，不重購物環(huán)境的景象，但根據(jù)現(xiàn)代商業(yè)開展趨勢來分析，大型購物中心、百貨、大型超市等商業(yè)，除了盡能夠的使商品種類齊全之外，越來越多的商業(yè)運營者更加注重購物環(huán)境的營造，休閑、溫馨、優(yōu)雅的購物環(huán)境曾經(jīng)成為現(xiàn)代商業(yè)的重要標(biāo)志之一；綜合性購物中心即將出現(xiàn)。濟(jì)寧市已有的商業(yè)物業(yè)有百貨、超市、專業(yè)市場、建材家居、零售市場、臨街底商

60、等多種方式，但大型 綜合類購物中心還處于市場真空形狀，根據(jù)對目前市場待建類物業(yè)的研討分析，該種方式的商業(yè)物業(yè)在未來三年內(nèi)將出如今濟(jì)寧市場，這種一站式購物方式將會突破濟(jì)寧市現(xiàn)有商業(yè)格局，給濟(jì)寧商業(yè)市場帶來宏大沖擊；大型跨國連鎖超市將搶占濟(jì)寧市場。濟(jì)寧市現(xiàn)有超市中外來品牌曾經(jīng)開場占據(jù)主導(dǎo)位置，像世紀(jì)聯(lián)華、賽瑪特等，但是具有影響力的大型跨國超市遲遲沒有進(jìn)駐該市場，但隨著沃爾瑪曾經(jīng)闡明了濃重的進(jìn)駐意向之后，濟(jì)寧市場在不遠(yuǎn)的未來將會迎來這位分量級的世界第一零售商，沃爾瑪可以帶來的不僅是先進(jìn)的運營管理理念，更重要很多濟(jì)寧市場目前沒有的商品品牌將會隨著沃爾瑪一同進(jìn)駐該市場；部分小型零售市場將被淘汰。目前濟(jì)寧