傳統(tǒng)企業(yè)信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型探討

1、正文目錄傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)周期下行、增長乏力，信息化產(chǎn)業(yè)景氣度極高成轉(zhuǎn)型首選 4 HYPERLINK l _TOC_250006 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)：受宏觀經(jīng)濟(jì)與政策調(diào)控影響，傳統(tǒng)行業(yè)位處周期底部，驅(qū)動傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型求存 4 HYPERLINK l _TOC_250005 信息化需求旺盛高速增長，對 GDP 貢獻(xiàn)持續(xù)提升 7傳統(tǒng)企業(yè)資金、資源儲備優(yōu)勢顯著，頭部企業(yè)率先探路信息化轉(zhuǎn)型 8資金優(yōu)勢：轉(zhuǎn)型企業(yè)存較大加杠桿空間，資金成本顯著更低 9資源優(yōu)勢：傳統(tǒng)鋼企廠房土地和能耗指標(biāo)儲備豐富，房企在一二線城市具備更多土地儲備 10前瞻布局：頭部房企著重布局智慧地產(chǎn)賦能傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，攜手科技巨頭和外延并購為首選轉(zhuǎn)型方式 12 H

2、YPERLINK l _TOC_250004 傳統(tǒng)企業(yè)依托自身優(yōu)勢探索信息化多元轉(zhuǎn)型路徑 15 HYPERLINK l _TOC_250003 傳統(tǒng)房企資金充沛、資源豐富，內(nèi)生+外延助力信息化轉(zhuǎn)型 16 HYPERLINK l _TOC_250002 傳統(tǒng)鋼企土地、能耗儲備優(yōu)勢顯著，轉(zhuǎn)型 IDC 水到渠成 20 HYPERLINK l _TOC_250001 主要觀點(diǎn) 23 HYPERLINK l _TOC_250000 風(fēng)險(xiǎn)提示 24圖表目錄圖 1鋼鐵行業(yè)處于下行周期 4圖 2房地產(chǎn)行業(yè)受政調(diào)控影響將持續(xù)位于周期底部 4圖 3房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲備與收入增長具有極高同步性 5圖 4我國政府

3、提地供應(yīng)量增速現(xiàn)下行態(tài)勢，預(yù)計(jì)未來增速將與地區(qū)人口水平掛鉤維持合理水平 5圖 5地產(chǎn)企業(yè)土地資源儲備放緩 6圖 6房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率下滑，“去化”難題漸顯 6圖 7償債壓力增大拖累現(xiàn)金流 6圖 8我國城鎮(zhèn)化水平存提升空間，預(yù)計(jì)增速將放緩 7圖 9我國人均住房建筑面積已在發(fā)達(dá)國家水平 7圖 10 我國 ICT 產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模持續(xù)兩位數(shù)增長 8圖 11 未來五年 ICT 產(chǎn)業(yè)增長的不確定性加深 8圖 12 未來五年 ICT 產(chǎn)業(yè)增長增長預(yù)計(jì)將持續(xù)高于 GDP 增速 8圖 13 轉(zhuǎn)型企業(yè)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率位處最低序列，成長型企業(yè)位處中等 9圖 14 轉(zhuǎn)型企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿顯著更低 10圖 15 轉(zhuǎn)型企

4、業(yè)現(xiàn)金資產(chǎn)對短期負(fù)債覆蓋能力更優(yōu) 10圖 16 轉(zhuǎn)型企業(yè) WACC 同比處于中等較低水準(zhǔn)，資金獲取成本更低（2019 年末） 10圖 17 IDC 企業(yè)研發(fā)收入比顯著低于計(jì)算機(jī)、電子和通信板塊均值 11圖 18 傳統(tǒng)房企在土地儲備領(lǐng)域?qū)σ欢€城市投入較大（萬平方米） 12圖 19 頭部房企重點(diǎn)布局智慧地產(chǎn)，部分房企選擇跨界轉(zhuǎn)型，外延并購或攜手巨頭為轉(zhuǎn)型方式 13圖 20 恒大攜手騰訊控股恒騰網(wǎng)絡(luò)，布局智慧社區(qū)等領(lǐng)域 14圖 21 保利地產(chǎn)外延并購廣東芯智慧拓展智慧地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局 15圖 22 芯智慧云平臺業(yè)務(wù)覆蓋全面，協(xié)同性高 15圖 23 芯智慧持續(xù)追蹤市場需求，打磨云平臺產(chǎn)品 15圖 24

5、萬通地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者普洛斯儲備產(chǎn)業(yè)資源，擬入股數(shù)字福建云計(jì)算公司正式進(jìn)軍信息技術(shù)產(chǎn)業(yè) 16圖 25 2000 年做出 “數(shù)字福建”的部署 18圖 26 公司持續(xù)出清地產(chǎn)項(xiàng)目與土地儲備 18圖 27 公司通過“產(chǎn)業(yè)整合”+“外延并購”積極拓展集成電路產(chǎn)業(yè)布局 19圖 28 凱世通在光伏離子注入機(jī)領(lǐng)域獨(dú)占鰲頭，加速研發(fā)攻關(guān) IC 離子注入機(jī)市場 20圖 29 凱世通離子注入機(jī)業(yè)務(wù)保持增長趨勢（億元） 20圖 30 萬業(yè)企業(yè)離子注入機(jī)收入占比逐步提升（億元） 20圖 31 2018 年 7 月收購后的 GS 股權(quán)架構(gòu)圖 21圖 32 成功完成新一輪重組后，GS 股東將均為國內(nèi)資本 21圖 33 杭

6、鋼股份分別通過收購杭鋼云數(shù)據(jù) 100 股權(quán)和浙江富浙 6.67 股權(quán)介入 IDC 與集成電路產(chǎn)業(yè) 23表 1 傳統(tǒng)鋼企在土地和能耗指標(biāo)層面資源儲備豐富，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)土地資源儲備較多 11表 2 普洛斯旗下云之鼎公司具備豐富的 IDC 運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營能力突出 17表 3 數(shù)字福建相關(guān)的 IDC 資產(chǎn) 18表 4 GS 已建與在建 IDC 項(xiàng)目合計(jì)土地價(jià)值達(dá) 59.52 億英鎊 21傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)周期下行、增長乏力，信息化產(chǎn)業(yè)景氣度極高成轉(zhuǎn)型首選傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)：受宏觀經(jīng)濟(jì)與政策調(diào)控影響，傳統(tǒng)行業(yè)位處周期底部，驅(qū)動傳統(tǒng)企業(yè)轉(zhuǎn)型求存鋼鐵作為工業(yè)的“骨骼”，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，尤其在建筑、基礎(chǔ)建設(shè)等方面是必須的

7、原材料，正是因?yàn)槿绱耍撹F成了強(qiáng)周期行業(yè)。近年來，我國宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，直接影響了鋼鐵行業(yè)的整體景氣度，行業(yè)營收增速呈下行趨勢。而同為周期性行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)受政策調(diào)控的影響更為明顯。2016 年下半年至今，我國的房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入新一輪收緊周期，對房地產(chǎn)行業(yè)的增長沖擊顯著。而 2020 年的政府工作報(bào)告則再一次強(qiáng)調(diào)了“堅(jiān)持住房不炒”的定位，預(yù)計(jì)在短期內(nèi)房地產(chǎn)政策放松的可能性較低。房地產(chǎn)行業(yè)在較長時(shí)間內(nèi)將繼續(xù)處于周期底部。圖 1 鋼鐵行業(yè)處于下行周期圖 2 房地產(chǎn)行業(yè)受政調(diào)控影響將持續(xù)位于周期底部資料來源：Wind， 研究所整理資料來源：Wind， 研究所整理供給收緊：政府土地供應(yīng)現(xiàn)下滑趨勢，企

8、業(yè)存量土地資源面臨“去化”難題土地資源是房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的核心“原材料”。豐富的土地資源儲備，是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期盈利的基礎(chǔ)保障。從房地產(chǎn)板塊季度營收同比增速和存貨同比增速比較中可以看出，兩者的同步性相對較高。我們可以從房地產(chǎn)企業(yè)土地資源儲備的角度入手，預(yù)見行業(yè)未來的增長能力。圖 3房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲備與收入增長具有極高同步性160%140%120%100%80%60%40%20%2003-32003-92004-32004-92005-32005-92006-32006-92007-32007-92008-32008-92009-32009-92010-32010-92011-3201

9、1-92012-32012-92013-32013-92014-32014-92015-32015-92016-32016-92017-32017-92018-32018-92019-32019-90%-20%-40%房地產(chǎn)企業(yè)季度營收同比增速房地產(chǎn)企業(yè)存貨同比增速資料來源：Wind， 研究所整理從土地儲備的增量端看，政府對房地產(chǎn)用地的供應(yīng)增速在 2018 年短期回升后于2019 年回落，我們預(yù)計(jì)未來增速將持續(xù)維持合理水平，不會放量增長。2020 年政府工作報(bào)告依舊延續(xù)了“住房不炒”的基礎(chǔ)定位，體現(xiàn)了中央力促資金等要素進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的決心，堅(jiān)持住房回歸居住屬性。我們認(rèn)為長期看來，在中央的定調(diào)下，

10、地方政府的土地供應(yīng)量將與地區(qū)的人口水平掛鉤，維持在穩(wěn)定、合理的增速水平，而不再脫離實(shí)際市場需求放量供應(yīng)。圖 4 我國政府提地供應(yīng)量增速現(xiàn)下行態(tài)勢，預(yù)計(jì)未來增速將與地區(qū)人口水平掛鉤維持合理水平1614121086420國有建設(shè)用地供應(yīng)面積:房地產(chǎn)用地(萬公頃）同比50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%資料來源：Wind， 研究所整理從土地儲備的存量端看，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨增速處于歷史低點(diǎn)同時(shí)存貨周轉(zhuǎn)率亦呈現(xiàn)下滑趨勢，我們認(rèn)為存量去化將成為企業(yè)未來的核心任務(wù)。目前房地產(chǎn)企業(yè)的土地資源儲備增長已逐漸放緩，這一方面降低了行業(yè)內(nèi)企業(yè)未來的盈利增長潛力，另一方面也反映出了

11、行業(yè)內(nèi)部對產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢的低預(yù)期。與此同時(shí)，行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率持續(xù)下滑，房地產(chǎn)企業(yè)的存量項(xiàng)目去化已經(jīng)成為當(dāng)前乃至未來較長一段時(shí)期的工作重心。我們認(rèn)為在這樣的背景下，行業(yè)未來增長存在較大壓力。圖 5地產(chǎn)企業(yè)土地資源儲備放緩圖 6房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率下滑，“去化”難題漸顯70000600005000090%80%70%60%0.800.700.600.500.690.65 0.601.620.500.48 0.424000050%0.330.302.353000040%0.400.320.31 0.206.208.270.300.208.292000010000200020012002200320

12、04200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019030%20%10%0%0.300.200.100.00 0.25資料來源：Wind， 研究所整理資料來源：Wind， 研究所整理在產(chǎn)業(yè)整體下行的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增大而前期債務(wù)償付壓力逐步凸顯，拖累現(xiàn)金流量下行。在行業(yè)整體處于下行周期的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度相對增大同時(shí)前期債務(wù)償付壓力凸顯。而存量去化的較大阻力，阻礙了企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量的增長，綜合導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量凈額在近年持續(xù)下滑。我們認(rèn)為，在日漸增大的經(jīng)營壓力下，尚有余力的大、中型房地產(chǎn)企業(yè)尋求轉(zhuǎn)

13、型破局是可行性較高的戰(zhàn)略選擇。圖 7 償債壓力增大拖累現(xiàn)金流500040003000200010000-1000-2000-3000-4000經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額（億元）投資活動現(xiàn)金流凈額（億元）籌資活動現(xiàn)金流凈額（億元）現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額（億元）資料來源：Wind， 研究所整理需求乏力：城鎮(zhèn)化速率放緩影響新增需求，人均住房面積增長空間有限難以產(chǎn)生足量改善型需求房地產(chǎn)市場的需求可分為新增與改善兩大部分，以城鎮(zhèn)化為主要驅(qū)動的新增需求增速預(yù)計(jì)放緩而以人均住房面積為尺度的改善需求增長空間相對較小。從新增需求的角度看，城鎮(zhèn)化速率預(yù)計(jì)放緩，難以驅(qū)動新增需求保持高速增長。我國近年來房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展很

14、大一部分是受到城鎮(zhèn)化水平高速提升所帶來的新增住房需求驅(qū)動。而截止 2018 年，我國的城鎮(zhèn)化水平已達(dá) 59.15%，同期美國的城鎮(zhèn)化率達(dá)82.26%，從絕對值看，增長空間仍較明顯。但參考美國城鎮(zhèn)化率自1960 年的 70.00%提升至當(dāng)前水平的速度，我們認(rèn)為未來我國城鎮(zhèn)化水平的提升速度將顯著放緩，2008-2018 年十年內(nèi)提升 12.61%的高速發(fā)展難以復(fù)現(xiàn)，新增需求增長乏力。從改善需求的角度看，我國人均居住面積與發(fā)達(dá)國家相差不大，提升潛力較小， “小換大”形式的改善型住房需求增長有限。我們以 2017 年全球主要國家和地區(qū)的 人均住房面積為參考?？梢钥吹?，我國的人均住房面積已位居發(fā)達(dá)國家水

15、平，在考慮到公攤面積的因素后（以 15%的比率折算公攤面積），我國人均套內(nèi)面積為 34.68，與世界主流的發(fā)達(dá)國家差距較小。我們認(rèn)為我國“小換大”形式的改善型購房需求潛在增長空間有限，難以支撐房地產(chǎn)需求維持前期增速。圖 8 我國城鎮(zhèn)化水平存提升空間，預(yù)計(jì)增速將放緩 圖 9 我國人均住房建筑面積已在發(fā)達(dá)國家水平90%80%70% 60% 50% 40%30%20%10%0%美國中國8049.447.545.440.839.9 38.8133.21670 676050403020100 2017年人均住房面積（平方米，建筑面積折算前）資料來源：Wind， 研究所整理資料來源：如是研究院， 研究所整

16、理信息化需求旺盛高速增長，對 GDP 貢獻(xiàn)持續(xù)提升ICT 產(chǎn)業(yè)作為數(shù)字經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)部分，為國民經(jīng)濟(jì)各領(lǐng)域提供豐富的信息技術(shù)、產(chǎn)品和服務(wù)，成為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展的先決條件。4G 以來我國移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展，互聯(lián)互通的門檻以及交互成本的降低帶來了人們的思維方式、消費(fèi)模式以及各產(chǎn)業(yè)商業(yè)模式的全面革新，催生數(shù)字經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。這些變化直接表現(xiàn)為我國 ICT 產(chǎn)業(yè)在過去數(shù)年內(nèi)的高速增長。目前 ICT 產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)中的占比持續(xù)提升，與各大產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)交互融合的態(tài)勢。圖 10我國 ICT 產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模持續(xù)兩位數(shù)增長圖 11未來五年 ICT 產(chǎn)業(yè)增長的不確定性加深10萬億元ICT產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重7.0%7.4

17、%7.7% 9%87%96.2%6.5%6.7%8%7.26.24.75.43.64.376%65%544%33%22%11%0201320142015201620172018E 0%ICT產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重資料來源：信通院， 研究所整理資料來源：信通院， 研究所整理4G 時(shí)代移動互聯(lián)網(wǎng)的一大特征為數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，當(dāng)前我國已經(jīng)成為全球最大的數(shù)字內(nèi)容生產(chǎn)、發(fā)行與消費(fèi)市場之一。而 5G 時(shí)代將給移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)注入新的活力。物聯(lián)網(wǎng)、AI 等產(chǎn)業(yè)在 5G 時(shí)代將迎來爆發(fā)式發(fā)展，移動互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)有望由此“脫虛向?qū)崱?，從?shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)向整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系擴(kuò)散和滲透，實(shí)現(xiàn)數(shù)字技術(shù)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)深度融

18、合，驅(qū)動新模式、新業(yè)態(tài)的蓬勃發(fā)展，促進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。我們認(rèn)為，在 5G 時(shí)代數(shù)字經(jīng)濟(jì)深入滲透傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的背景下，我國未來五年的 ICT 產(chǎn)業(yè)有望保持較高增速，同時(shí)有望催生出一大波傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向信息化產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的浪潮。圖 12未來五年 ICT 產(chǎn)業(yè)增長增長預(yù)計(jì)將持續(xù)高于GDP 增速資料來源：信通院， 研究所整理傳統(tǒng)企業(yè)資金、資源儲備優(yōu)勢顯著，頭部企業(yè)率先探路信息化轉(zhuǎn)型資金優(yōu)勢：轉(zhuǎn)型企業(yè)存較大加杠桿空間，資金成本顯著更低我們以國內(nèi)排名前列的房地產(chǎn)企業(yè)為傳統(tǒng)企業(yè)的代表、以業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相對純粹的奧飛數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)港作為成長企業(yè)的代表，并以萬通地產(chǎn)、沙鋼股份、杭鋼股份、萬業(yè)企業(yè)為轉(zhuǎn)型企業(yè)的代表，考察不同產(chǎn)業(yè)的資金特

19、性。從資本結(jié)構(gòu)的角度來看，三類公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率基本分為兩個(gè)梯隊(duì)。其中代表轉(zhuǎn)型企業(yè)的四家公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率明顯低于另外兩類企業(yè)。而代 表成長型企業(yè)的奧飛數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)港，相關(guān)指標(biāo)在近年顯著提升，主要系產(chǎn)業(yè)機(jī)遇相對較好，皆采取債務(wù)融資的形式擴(kuò)張業(yè)務(wù)規(guī)模。而傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)由于經(jīng)營模式特性，相關(guān)指標(biāo)顯著更高。相較而言，轉(zhuǎn)型企業(yè)具備更高的財(cái)務(wù)加杠桿空間，可滿足轉(zhuǎn)型后業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)張需求。圖 13 轉(zhuǎn)型企業(yè)剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率位處最低序列，成長型企業(yè)位處中等140%120%100%80%60%40%20%綠地控股富力地產(chǎn)萬科A數(shù)據(jù)港保利地產(chǎn)0%奧飛數(shù)據(jù)萬通地產(chǎn)沙鋼股份杭鋼股份萬業(yè)企業(yè)資料來源

20、：Wind， 研究所整理從債務(wù)的角度來看，轉(zhuǎn)型企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿率在一倍左右，債務(wù)償付風(fēng)險(xiǎn)較小，同時(shí)也直接反映出企業(yè)在財(cái)務(wù)杠桿層面更靈活的調(diào)控空間。而傳統(tǒng)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿率在 1.1-1.2 區(qū)間，相對合理。IDC 成長型公司數(shù)據(jù)港近年經(jīng)營戰(zhàn)略相對積極，以債務(wù)融資的 形式支撐業(yè)務(wù)擴(kuò)張，預(yù)期在相關(guān)項(xiàng)目機(jī)柜上電后可逐步降低財(cái)務(wù)杠桿率。三類企業(yè) 的財(cái)務(wù)杠桿差異直接表現(xiàn)為轉(zhuǎn)型企業(yè)相對更優(yōu)的短期負(fù)債覆蓋能力，償債壓力較小。進(jìn)一步考慮股權(quán)融資，通過對比三類企業(yè) WACC，可以明顯看出轉(zhuǎn)型企業(yè)的資金成本處于中等較低水準(zhǔn)，融資渠道相對通暢。而成長型企業(yè)數(shù)據(jù)港和奧飛數(shù)據(jù) WACC 相對較高，反映出其融資渠道相對較窄，有更

21、高的優(yōu)化需求。圖 14轉(zhuǎn)型企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿顯著更低圖 15轉(zhuǎn)型企業(yè)現(xiàn)金資產(chǎn)對短期負(fù)債覆蓋能力更優(yōu)資料來源：Wind， 研究所整理資料來源：Wind， 研究所整理圖 16轉(zhuǎn)型企業(yè) WACC 同比處于中等較低水準(zhǔn)，資金獲取成本更低（2019 年末）9% 8.42% 8.33%7.42% 7.20% 7.05%6.89% 6.87%6.12% 6.01% 5.76%5.49%4.47%4.10%8%7%6%5%4%3%2%1%0%資料來源：Wind， 研究所整理資源優(yōu)勢：傳統(tǒng)鋼企廠房土地和能耗指標(biāo)儲備豐富，房企在一二線城市具備更多土地儲備從IDC行業(yè)代表性企業(yè)數(shù)據(jù)港和奧飛數(shù)據(jù)研發(fā)收入比和計(jì)算機(jī)、通信、電

22、子三大板塊均值的比較中我們可以看出，IDC 行業(yè)并非顯著的科技驅(qū)動型行業(yè)，其技術(shù)壁壘相對不高同時(shí)技術(shù)迭代壓力相對較小，轉(zhuǎn)型企業(yè)在技術(shù)層面不存在明顯的遷移壁壘。與此同時(shí)，目前國內(nèi)數(shù)據(jù)中心建設(shè)及能耗指標(biāo)稀缺，具備核心地理區(qū)域優(yōu)勢的企業(yè)將具備顯著的市場競爭優(yōu)勢。因此我們認(rèn)為目前的IDC 市場仍為資源驅(qū)動型市場，具備核心資源傳統(tǒng)企業(yè)遷移難度較低。圖 17IDC 企業(yè)研發(fā)收入比顯著低于計(jì)算機(jī)、電子和通信板塊均值資料來源：Wind， 研究所整理對傳統(tǒng)鋼鐵企業(yè)來說，土建資源和電力儲備優(yōu)勢顯著。傳統(tǒng)鋼企受政策影響將原本位于城區(qū)的鋼鐵廠房搬遷后，留下了大量具備改造價(jià)值的廢棄廠房與工業(yè)用地可以相對容易進(jìn)行IDC機(jī)

23、房改建。同時(shí)，鋼鐵企業(yè)本身具備大量用于鋼鐵生產(chǎn)的能耗指標(biāo)，可以直接轉(zhuǎn)換為IDC 所需的電力儲備。兩方面因素奠定了傳統(tǒng)鋼鐵企業(yè)轉(zhuǎn)型 IDC的優(yōu)勢。對傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)來說，其偏好持有一、二線城市土地資源。持有一線城市核 心商業(yè)地區(qū)物業(yè)資源的企業(yè)以及在一線城市周邊具有相對豐富土地儲備的企業(yè)在 IDC 轉(zhuǎn)型的過程中也能減少建設(shè)用地審批環(huán)節(jié)，更及時(shí)響應(yīng)市場需求.相對鋼鐵企業(yè)，房 地產(chǎn)企業(yè)所儲備的土地資源分布于一二線城市的更為豐富，具有更強(qiáng)的區(qū)位競爭優(yōu)勢。表 1 傳統(tǒng)鋼企在土地和能耗指標(biāo)層面資源儲備豐富，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)土地資源儲備較多資料來源：各公司公告， 研究所整理圖 18傳統(tǒng)房企在土地儲備領(lǐng)域?qū)σ欢€城

24、市投入較大（萬平方米）2000180016001400120010008006004002000龍頭房企2019年一、二線城市新增土地儲備1735.361018.4902.8850.16853.8160.8118.32 128.07綠地控股保利地產(chǎn)新城控股招商蛇口一線城市二線城市資料來源：各公司公告， 研究所整理前瞻布局：頭部房企著重布局智慧地產(chǎn)賦能傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，攜手科技巨頭和外延并購為首選轉(zhuǎn)型方式憑借雄厚的資金實(shí)力和資源優(yōu)勢，大型房企紛紛前瞻布局高新科技產(chǎn)業(yè)。其轉(zhuǎn)型布局的領(lǐng)域依據(jù)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性可以劃分成為現(xiàn)有業(yè)務(wù)賦能的“智慧地產(chǎn)”類布局和探索全新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的“跨界轉(zhuǎn)型”類布局。其中，智慧

25、地產(chǎn)類布局包含了高端物業(yè)、智慧家居、智慧建筑、智慧社區(qū)、智慧園區(qū)等，而跨界轉(zhuǎn)型類布局則包含新能源汽車、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、大數(shù)據(jù)、5G 等。在具體的轉(zhuǎn)型方式選擇中，房地產(chǎn)企業(yè)受限于產(chǎn)業(yè)基因和薄弱的科研儲備以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局的緊迫性，較少選擇門檻較高、耗時(shí)較長的內(nèi)生發(fā)展方式推進(jìn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略。頭部房企往往會充分發(fā)揮自身的資金和平臺優(yōu)勢，采取外延并購或者攜手巨頭的方式推進(jìn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。圖 19頭部房企重點(diǎn)布局智慧地產(chǎn)，部分房企選擇跨界轉(zhuǎn)型，外延并購或攜手巨頭為轉(zhuǎn)型方式資料來源：中國房地產(chǎn)報(bào)， 研究所整理對智慧地產(chǎn)的相關(guān)布局是房地產(chǎn)企業(yè)從一次性售賣到為客戶提供終身運(yùn)營服務(wù)的一次前瞻嘗試。在具體的轉(zhuǎn)型實(shí)踐中，各大房企選擇的

26、差異化的轉(zhuǎn)型方式。恒大地產(chǎn)選擇與科技巨頭騰訊攜手，二者圍繞社區(qū)生活綜合服務(wù)平臺展開合作。恒大與騰訊攜手控股恒騰網(wǎng)絡(luò)，而后以恒騰網(wǎng)絡(luò)公司為合作平臺打造物聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)，提供包括家裝、家電等一站式解決方案的互聯(lián)網(wǎng)家居服務(wù)以及為社區(qū)用戶提供理財(cái)、保險(xiǎn)等社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)。這一合作形式取得了顯著成效，截至 2019 年終，恒騰網(wǎng)絡(luò)已在 200 個(gè)城市 450 個(gè)項(xiàng)目中開展了互聯(lián)網(wǎng)家居業(yè)務(wù)，累計(jì)為逾 20 萬戶社區(qū)業(yè)主提供家居設(shè)計(jì)與銷售方案。圖 20恒大攜手騰訊控股恒騰網(wǎng)絡(luò)，布局智慧社區(qū)等領(lǐng)域資料來源：恒騰網(wǎng)絡(luò)公告， 研究所整理而保利地產(chǎn)則選擇外延并購科技公司的形式推進(jìn)基于傳統(tǒng)物業(yè)業(yè)務(wù)的智能化轉(zhuǎn)型。為加快

27、推進(jìn)智慧地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)布局，頭部房地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)旗下的保利物業(yè)通過外延并購廣東芯智慧科技的方式向智慧社區(qū)領(lǐng)域邁出了成效顯著的一步。芯智慧科技推出的“芯智慧”社區(qū)云平臺，實(shí)現(xiàn)了從前臺的服務(wù)到后臺的管理（如移動端到 PC 端），從社區(qū)消費(fèi)到社區(qū)服務(wù)（如社區(qū) APP 到呼叫中心），從小孩到老人（如和樂教育到和熹生活）等應(yīng)用無縫集成、統(tǒng)一數(shù)據(jù)流的數(shù)字化構(gòu)想，為社區(qū)用戶營造科技互聯(lián)、親情互聯(lián)的智慧型生活場景。圖 21保利地產(chǎn)外延并購廣東芯智慧拓展智慧地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)布局資料來源：廣東芯智慧官網(wǎng)，Wind, 研究所整理芯智慧云平臺針對社區(qū)生活中物業(yè)管理和居民生活兩大板塊進(jìn)行了智能優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了“物業(yè)主動服務(wù)”+“居民

28、自助服務(wù)”的完美結(jié)合，對居民差異化的服務(wù)需求進(jìn)行了針對性覆蓋，成功賦能了保利地產(chǎn)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。通過對市場需求的實(shí)時(shí)追蹤以及對產(chǎn)品的不斷打磨，芯智慧云平臺在全國保利地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目中內(nèi)迅速普及應(yīng)用。截至 2018 年 12 月，“芯智慧”社區(qū)云平臺業(yè)務(wù)已覆蓋全國 29 個(gè)城市、600+個(gè)小區(qū)，服務(wù)家庭 500 萬戶。圖 22 芯智慧云平臺業(yè)務(wù)覆蓋全面，協(xié)同性高 圖 23 芯智慧持續(xù)追蹤市場需求，打磨云平臺產(chǎn)品資料來源：廣東芯智慧官網(wǎng)， 研究所整理資料來源：廣東芯智慧官網(wǎng)， 研究所整理傳統(tǒng)企業(yè)依托自身優(yōu)勢探索信息化多元轉(zhuǎn)型路徑傳統(tǒng)房企資金充沛、資源豐富，內(nèi)生+外延助力信息化轉(zhuǎn)型萬通地產(chǎn)：引入戰(zhàn)投

29、、地產(chǎn)陸續(xù)出售，擬入股數(shù)字福建云計(jì)算公司打造數(shù)字福建萬通地產(chǎn)通過引入具備豐富產(chǎn)業(yè)資源的戰(zhàn)投方普洛斯，進(jìn)一步探索信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之路：2019 年 3 月，萬通控股向國際物流地產(chǎn)巨頭普洛斯下屬股權(quán)投資公司 GLP 轉(zhuǎn)讓 10%股權(quán)，引入戰(zhàn)投資本。普洛斯曾于 2018 年通過投資控股云之鼎進(jìn)入數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域，具備相對充分的 IDC 產(chǎn)業(yè)資源儲備。圖 24萬通地產(chǎn)引入戰(zhàn)略投資者普洛斯儲備產(chǎn)業(yè)資源，擬入股數(shù)字福建云計(jì)算公司正式進(jìn)軍信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)資料來源：公司公告，普洛斯官方微信公眾號， 研究所整理普洛斯作為國際型物流巨頭在 2017 年 7 月 14 日被由萬科、厚樸投資、高瓴資本、中銀投組成的中資財(cái)團(tuán)私

30、有化收購，交易總價(jià) 116 億美元。此后普洛斯開始在國內(nèi)進(jìn)行大規(guī)模的資產(chǎn)收購，截至 2019 年底已控股 47 家企業(yè)，其中信息技術(shù)企業(yè)達(dá) 16 家。普洛斯在 IDC 領(lǐng)域的布局相對充分，除收購的部分 IDC 子公司以外，其中國區(qū)副董事長間接持有國內(nèi)領(lǐng)先的 IDC 運(yùn)營商杭州云之鼎 60%股份。云之鼎成立于 2017 年，其骨干成員源出阿里集團(tuán) IDC 事業(yè)部，具有業(yè)內(nèi)頂尖的 IDC 資源與運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，曾管理約 5 萬臺數(shù)據(jù)中心機(jī)柜，為 60 多萬臺服務(wù)器提供高可靠、零失誤的運(yùn)營保障。從部分云之鼎建設(shè)、運(yùn)營的數(shù)據(jù)中心相關(guān)指標(biāo)可以看出，公司在IDC 運(yùn)營領(lǐng)域的深厚底蘊(yùn)。目前，據(jù)普洛斯官方微信號表示

31、，云之鼎已是“普洛斯旗下大規(guī)?；ヂ?lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心專業(yè)開發(fā)和運(yùn)營平臺”。在云之鼎的支持下，普洛斯在不到兩年的時(shí)間里，已完成了在京津冀、長三角及粵港澳等骨干節(jié)點(diǎn)核心區(qū)域的數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)初期布局，部署超過 2.5 萬臺標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜，并于 2020 年 5 月 12 日正式開工普洛斯懷來大數(shù)據(jù)科技產(chǎn)業(yè)園。這一項(xiàng)目基礎(chǔ)建設(shè)投資 16 億元，總投資規(guī)模將超百億元，總建筑面積近 9 萬平米，可容納近 1.5 萬個(gè)標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜，共部署約 20 萬臺服務(wù)器。項(xiàng)目一期將先行開發(fā) 4,000+的標(biāo)準(zhǔn)機(jī)柜，可部署近 6 萬臺服務(wù)器，預(yù)計(jì)將于 2020 年底交付投入運(yùn)營。此外，普洛斯還表示在未來三年，將繼續(xù)和云之鼎深耕京津冀、長三角

32、及粵港澳等核心區(qū)域，并已儲備了近四萬架機(jī)柜的開發(fā)計(jì)劃。表 2 普洛斯旗下云之鼎公司具備豐富的 IDC 運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，運(yùn)營能力突出IDC機(jī)房規(guī)模PUE機(jī)房等級阿里千島湖數(shù)據(jù)中心平均1.28；最低 1.17Tier4恒豐總部數(shù)據(jù)中心1.5 萬平方米1.6富春云杭州數(shù)據(jù)中心3000+機(jī)柜Tier3新疆廣電天山媒體云1700 機(jī)柜Tier3新疆公安廳項(xiàng)目2200 機(jī)柜Tier3資料來源：云之鼎官方公眾號， 研究所整理萬通地產(chǎn)與福建省電子信息集團(tuán)簽署投資合作備忘錄，擬投資入股福建省數(shù)字福建云計(jì)算運(yùn)營有限公司，這標(biāo)志著公司正式開啟戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)：公司于 2020 年 5 月 11 日公告擬投資入股福建省

33、數(shù)字福建云計(jì)算運(yùn)營有限公司（數(shù)字福建云計(jì)算公司具有近 2 萬個(gè)機(jī)柜儲備），計(jì)劃信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。福建省數(shù)字福建云計(jì)算運(yùn)營有限公司目前是福建省電子信息（集團(tuán)）有限責(zé)任公 司全資子公司，為“數(shù)字福建”戰(zhàn)略部署提供 IDC、云計(jì)算領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)支持?！皵?shù)字 福建”是“數(shù)字中國”的源頭和實(shí)踐起點(diǎn)。福建省于 2000 年做出了建設(shè)數(shù)字福建的 部署，開啟了福建大規(guī)模推進(jìn)信息化建設(shè)的進(jìn)程，也由此拉開了建設(shè)數(shù)字中國的序幕。目前，“數(shù)字福建”的建設(shè)成效顯著，從信息化綜合指數(shù)到互聯(lián)網(wǎng)普及率，從兩化融 合水平到數(shù)字經(jīng)濟(jì)總量，“數(shù)字福建”在多項(xiàng)指標(biāo)上均名列全國前茅。圖 252000 年做出 “數(shù)字福建”的部署表 3數(shù)字福

34、建相關(guān)的 IDC 資產(chǎn)資料來源：公司公告， 研究所整理資料來源：福建電子信息集團(tuán)微信公眾號， 研究所整理地產(chǎn)資產(chǎn)陸續(xù)出售，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型：近年來公司持續(xù)出清存量地產(chǎn)項(xiàng)目與土地儲備，并于2019 年3 月28 日向世貿(mào)集團(tuán)出售了香河萬通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司70%的股權(quán)， 而目標(biāo)公司所持有的地塊是萬通地產(chǎn)最后一塊土儲。自此，萬通地產(chǎn)土地儲備幾乎出清完畢，堅(jiān)定轉(zhuǎn)型并通過土地（項(xiàng)目）出售儲備了充沛的轉(zhuǎn)型資金。圖 26公司持續(xù)出清地產(chǎn)項(xiàng)目與土地儲備120100806040200萬通地產(chǎn)存貨（億元）同比80%60%40%20%0%-20%-40%-60%資料來源：云之鼎官方公眾號， 研究所整理萬業(yè)企業(yè)：“產(chǎn)業(yè)整合

35、”+“外延并購”雙輪驅(qū)動集成電路戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型萬業(yè)企業(yè)主營房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，近年來通過“產(chǎn)業(yè)整合”+“外延并購”積極拓展集成電路產(chǎn)業(yè)布局。在集成電路國產(chǎn)化的機(jī)遇背景下，公司積極布局集成電路裝備領(lǐng)域。通過在2017 年7 月以10 億元認(rèn)購首期上海半導(dǎo)體裝備材料產(chǎn)業(yè)基金20%份額和在 2018 年 7 月引入國家集成電路基金作為股東的方式整合集成電路產(chǎn)業(yè)資源，為后期布局打下基礎(chǔ)。而后，公司于 2018 年 12 月以外延并購的方式成功控股國內(nèi)離子注入機(jī)領(lǐng)域稀缺標(biāo)的凱世通正式進(jìn)軍集成電路產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，加速推進(jìn)公司的戰(zhàn)略布局。圖 27公司通過“產(chǎn)業(yè)整合”+“外延并購”積極拓展集成電路產(chǎn)業(yè)布局資料來源：公司公告

36、， 研究所整理公司外延并購標(biāo)的凱世通是國內(nèi)稀缺的離子注入機(jī)供應(yīng)商，主營光伏和 IC 離子注入機(jī)產(chǎn)品。離子注入機(jī)是集成電路制造前工序中的關(guān)鍵設(shè)備之一，主要用途為通過離子注入改變導(dǎo)體的載流子濃度和導(dǎo)電類型，降低制造成本和功耗。在 IC 前道設(shè)備中，離子注入機(jī)價(jià)值占比約為 3.0%。當(dāng)前，全球光伏離子注入機(jī)市場僅有三家供應(yīng)商，分別為凱世通、Intevac 和日本真空公司。2017 年在全球范圍內(nèi)共銷售 17 臺設(shè)備，Intevac 銷售 2 臺，而日本真空并未披露銷量數(shù)據(jù)，從銷量的角度看，公司在光伏離子注入機(jī)市場獨(dú)占鰲頭。全球 IC 離子注入機(jī)市場則由 Varian 和 Axcelis 兩家公司主導(dǎo)

37、，目前國內(nèi)僅北京中科信的少量離子注入機(jī)產(chǎn)品投產(chǎn)實(shí)用，國產(chǎn)化率基本為 0%。目前公司所研發(fā)的低能大束流離子注入機(jī)已遷機(jī)成功，順利進(jìn)入了晶圓驗(yàn)證階段。公司有望借此成為 IC離子注入機(jī)市場的新生力量。圖 28凱世通在光伏離子注入機(jī)領(lǐng)域獨(dú)占鰲頭，加速研發(fā)攻關(guān) IC 離子注入機(jī)市場資料來源：公司公告， 研究所整理截至 2019 年末，凱世通全部業(yè)務(wù)收入皆來自光伏離子注入機(jī)產(chǎn)品，IC 離子注入機(jī)尚處研發(fā)、驗(yàn)證階段。綜合來看，由于光伏離子注入機(jī)受下游光伏產(chǎn)業(yè)影響相對顯著，不同年份營收波動相對較大，但總體保持較為穩(wěn)定的增長趨勢。2019 年同比增長 44.83%，業(yè)務(wù)表現(xiàn)較好。從萬業(yè)企業(yè)合并角度看，公司傳統(tǒng)的

38、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)近年增長承壓，離子注入機(jī)業(yè)務(wù)在總體營收中占比較小，但近年增長較快，收入占比提升明顯。隨著凱世通 IC 離子注入機(jī)產(chǎn)品順利落地，公司離子注入機(jī)業(yè)務(wù)線有望迎來強(qiáng)勁增長，成為萬業(yè)企業(yè)增長看點(diǎn)。圖 29 凱世通離子注入機(jī)業(yè)務(wù)保持增長趨勢（億元） 圖 30 萬業(yè)企業(yè)離子注入機(jī)收入占比逐步提升（億元）10.80.60.40.2020152016201720182019400%300%200%100%0%-100%406%304%202%1000%20152016201720182019房地產(chǎn)離子注入機(jī)離子注入機(jī)制造離子注入機(jī)業(yè)務(wù)增速物業(yè)服務(wù)租賃貿(mào)易收入離子注入機(jī)收入占比資料來源：萬業(yè)企業(yè)公司公告

39、， 研究所整理資料來源：萬業(yè)企業(yè)公司公告， 研究所整理傳統(tǒng)鋼企土地、能耗儲備優(yōu)勢顯著，轉(zhuǎn)型 IDC 水到渠成沙鋼股份：外延并購國際優(yōu)質(zhì) IDC 標(biāo)的 Global Switch，有望實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外 IDC 業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展2016 年 1 月沙鋼股份與江蘇智卿注資成立蘇州卿峰，注冊資本 237 億元。其中 江蘇智卿出資 236.5 億元，為此次收購 GS 成立國內(nèi)投資公司。2016 年，Elegant Jubilee 以 24 億英鎊（約合 209 億人民幣）收購 GS 49的股份，2017 年 12 月， Elegant Jubilee 又增持 GS 另外 2%股權(quán)，成為 GS 最大的股東。至此，蘇

40、州卿峰全 資子公司Elegant Jubilee 控股 GS 51%股權(quán)。2018 年 7 月 3 日，由六位中國投資者 組成的財(cái)團(tuán) Strategic IDC 以 21 億英鎊的價(jià)格（按照最新匯率約為 184 億人民幣）， 收購 GS 24.99的股權(quán)，其中 18 億英鎊將用于收購 GS 股份，3 億英鎊用于支付給 魯本兄弟旗下的 Aldersgate Investments，用于鎖定剩下的 24.01%的股權(quán)。交易完 成后，GS 股權(quán)一分為三：原始股東Aldersgate Investments Limited（英國魯本兄弟）、 Elegant Jubilee（中國財(cái)團(tuán)）和Strategi

41、c IDC（中國財(cái)團(tuán)），分別占有24.01%、 51% 和 24.99%股份。2017 年，沙鋼股份公告擬收購蘇州卿峰 100%股權(quán)及德利迅達(dá) 88%股權(quán)，2018年 11 月 15 日公司發(fā)布公告宣布重組完成，德利迅達(dá) 88%股權(quán)不再作為此次交易收購標(biāo)的，公司以 237.83 億元收購蘇州卿峰 100%股權(quán)（調(diào)整后的交易作價(jià)較原方案增加 8.83 億元，增長 3.86%），并購重組成功后，Global Switch51%股權(quán)歸沙鋼股份所有。目前，本次重組的審計(jì)、評估工作仍在進(jìn)行中。圖 31 2018 年 7 月收購后的 GS 股權(quán)架構(gòu)圖圖 32 成功完成新一輪重組后，GS 股東將均為國內(nèi)資資

42、料來源：公司公告， 研究所整理資料來源：公司公告， 研究所整理沙鋼股份的并購重組標(biāo)的 GS 作為全球優(yōu)質(zhì)龍頭梯隊(duì)IDC 廠商，在全球范圍內(nèi)的核心商業(yè)區(qū)具有極為豐富的 IDC 資源儲備，同時(shí)其業(yè)務(wù)經(jīng)營還具有以下幾點(diǎn)特性：（1）高價(jià)值商業(yè)核心區(qū)域選址；（2）行業(yè)內(nèi)排名前列的 IDC 管理服務(wù)水平；（3）高價(jià)值粘性行業(yè)客戶。表 4 GS 已建與在建IDC 項(xiàng)目合計(jì)土地價(jià)值達(dá) 59.52 億英鎊已建地址國家或地區(qū)土地價(jià)值（百萬英鎊）2018AmsterdamThe Netherlands610.6FrankfurtGermany167.8London NorthUnited Kingdom345.6L

43、ondon EastUnited Kingdom1,188.10MadridSpain206Paris EastFrance249Paris WestFrance288.8Singapore TaiSengSingapore664.8Singapore WoodlandsSingapore363.3Sydney WestAustralia824.3Sydney EastAustralia381Hong KongTotal completed Hong KongHong KongHong Kong4705,759.30119.2在建Singapore WoodlandsSingapore-Ams

44、terdamThe Netherlands26.1Frankfurt NorthGermany37.5London SouthTotal developmentUnited Kingdom10.1192.95952.2Investment properties at valuation資料來源：Global Switch 公司年報(bào)， 研究所整理我們認(rèn)為，若本次并購重組順利完成，從沙鋼股份的角度看，公司主營業(yè)務(wù)將由特鋼轉(zhuǎn)型為特鋼、數(shù)據(jù)中心雙主業(yè)，并有望依托“GS 品牌技術(shù)和沙鋼知名度”的兩個(gè)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展；從 GS 的角度看，在 GS 股權(quán)集中之后，將有利于 GS 更好對接國內(nèi)產(chǎn)業(yè)上下游資源，尤其是國內(nèi)大企業(yè)客戶出海需求旺盛，將大大提升 GS 海外業(yè)務(wù)增長確定性