地區(qū)營銷、城市經(jīng)營相關(guān)知識集成概要

1、.：.；地域營銷營銷學(xué)的根本知識(一)的根本開展閱歷有人說，營銷學(xué)的父親是經(jīng)濟(jì)學(xué)，母親是行為科學(xué)，數(shù)學(xué)那么是其祖父，哲學(xué)乃營銷學(xué)的祖母。世紀(jì)年代的重要概念：市場營銷組合(個要素)產(chǎn)品生命周期品牌籠統(tǒng)市場細(xì)分市場營銷概念的哲學(xué)(以銷定產(chǎn))營銷審計世紀(jì)年代營銷組合P營銷近視癥：企業(yè)注重的是“產(chǎn)品，而不是顧客需求。生活方式：按照某一特定生活方式的群體的需求來設(shè)計產(chǎn)品。買方行為實(shí)際：擴(kuò)展的營銷概念：一切的經(jīng)組，不論他們能否進(jìn)展傾向買賣，不論他們干的好壞與否，現(xiàn)實(shí)上都是在從事營銷。世紀(jì)年代社會營銷：企業(yè)在做決策時，不僅要思索消費(fèi)者需求和公司目的，還要思索消費(fèi)者和社會的長期利益。定位：經(jīng)過一定的手段去創(chuàng)建

2、產(chǎn)品在顧客頭腦中的特定籠統(tǒng)。戰(zhàn)略營銷：業(yè)務(wù)投資組合法效力營銷：世紀(jì)年代營銷戰(zhàn)：內(nèi)部營銷：直接營銷：關(guān)系營銷：大營銷：世紀(jì)年代后的營銷社會行為也成了一種產(chǎn)品營銷組合延伸到P產(chǎn)品、價錢、促銷、渠道、探查、細(xì)分、優(yōu)先、定位、政治權(quán)益、公共關(guān)系、人E-marking興起整合營銷傳播成為潮流(二)三種不同的交換哲學(xué)捕鼠器哲學(xué)：產(chǎn)品觀念，只需產(chǎn)品好，就不愁銷售推銷觀念：以推銷為導(dǎo)向營銷觀念：以顧客的需求為中心的，而不是以本人的需求為中心。三營銷需求回答的幾個問題：誰是他們的顧客？他們需求什么？誰對滿足顧客的需求擔(dān)任？在謀劃滿足顧客需求之前，他們該當(dāng)“知道什么？(四)營銷的兩面四段：第一層面：策。計謀，主意

3、，也就是平常所說的創(chuàng)意。第二層面：劃。謀劃，方案也。謀劃四階段：大勢把握理念創(chuàng)新戰(zhàn)略設(shè)計要素整合二、謀劃謀劃人需求具有商人的頭腦，社會活動家的能量，政治家的膽識，才可以將有關(guān)的社會資源調(diào)動起來。同樣一個謀劃，在有才干整合資源的人面前，他能夠拍案叫絕，在另一個面前，他能夠以為是異想天開。一個勝利的謀劃人，必需有異想天開的氣質(zhì)，即不能為本人的理念創(chuàng)新才干設(shè)限，也不能為本人的資源整合才干設(shè)限，否那么不能夠做出什么大謀劃，不能夠?qū)崿F(xiàn)不斷的突破。一謀劃的十大功能：決議地域的中長期開展戰(zhàn)略辨明地域營銷的時機(jī)確定本地域的真正顧客和需求建立明晰的地域籠統(tǒng)定位，重新整合地域資源對視而不見的地域資源變廢為寶、變無

4、為有、化小為大、化腐朽為神奇經(jīng)過整合傳播，提高地域的知名度和競爭力豐富應(yīng)變手段與戰(zhàn)略，在不同情勢下采用不同戰(zhàn)略對地域優(yōu)勢及競爭對手的情況及時掌握自我評價，發(fā)現(xiàn)地域潛在的要挾并及早防備躲避未來能夠遇到的艱苦風(fēng)險。二謀劃所應(yīng)包括的內(nèi)涵：它是一種從無到有的發(fā)明性精神活動，它是一種描畫未來理想形狀的任務(wù)它是提高營銷行動勝利率的知力活動它是將各種奇思妙想加以匯總它是在構(gòu)思一出有趣的戲劇它是將常人看來不能夠的事情變得能夠三、媒介社會的開展曾經(jīng)閱歷了產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)、信息經(jīng)濟(jì)、傳媒經(jīng)濟(jì)(掌握住留意力)三個階段，在現(xiàn)階段，誰掌握住了留意力，誰就掌握住了自動。有好的產(chǎn)品而不廣告，等于在黑暗中向情人遞送秋波。就普通產(chǎn)品而

5、言，產(chǎn)品的信息流是經(jīng)過以下媒介而到達(dá)顧客那里的：產(chǎn)品外觀及包裝公司制造的各種宣傳品產(chǎn)品賣場 各種群眾及專業(yè)媒體的廣告人際傳播其他媒體的宣傳和記載四、地域營銷(一)一個完好的地域營銷謀劃，應(yīng)該包括以下個方面的內(nèi)容：地域的營銷資源分析地域顧客確認(rèn)及需求分析地域定位及籠統(tǒng)設(shè)計地域營銷戰(zhàn)略決議地域營銷傳播戰(zhàn)略(二)地域營銷的主體大約有：當(dāng)?shù)匦袨檎?其中又分為公共部門行為者和私人部門行為者)區(qū)域行為者國際行為者(三)按照中國情況，地域營銷的主要行為者：政府機(jī)關(guān)地域政府各部門辦公廳(室)宣傳部及新聞辦公室經(jīng)貿(mào)開展部門國土、城建、交通等部門招商局或經(jīng)濟(jì)協(xié)作部門旅游局文化、教育部門公共機(jī)構(gòu)媒體及各種行業(yè)或?qū)I(yè)

6、協(xié)會 各類公益性社會團(tuán)體金融機(jī)構(gòu)商業(yè)及旅游接待業(yè)展覽和會議中心勞動力及人才市場交通部門 水、電、氣供應(yīng)及電信業(yè)企業(yè)制造業(yè)企業(yè) 房地產(chǎn)開發(fā)商及代理各種企業(yè)結(jié)合組織個人政府及各部門首長著名人物勝利的企業(yè)家各種專家、學(xué)者有影響力的記者和作家不同行業(yè)專業(yè)人士勝利的新移民上海的強(qiáng)勢政府、蘇南的理性執(zhí)政、溫州的無為而治。歸結(jié)到一點(diǎn)就是：政府做到了有所為，有所不為。蘇南招商不是招個人才干，而是依托團(tuán)體去運(yùn)作。在亞州，興隆地域都有一個強(qiáng)勢政府。但強(qiáng)勢不是干涉消費(fèi)，而是干涉效力，發(fā)明良好的投資環(huán)境。蘇南提出“親商、安商、富商的口號。地方政府在地域營銷中必需起主導(dǎo)作用。假設(shè)公共機(jī)構(gòu)的資源可以被政府組織和整合起來，

7、將會令地域營銷看起來更加豐富多彩。可以說是地域營銷最直接和最大的受害者，由于地域營銷的勝利，不是指換得一個虛名，而是獲得更多的投資，有更多的人更大量地采購本地出產(chǎn)的產(chǎn)品，有更多的人到本地旅游觀光或者從事商貿(mào)活動。即使一間新辦的企業(yè)，也會由于地域廣泛的知名度和較強(qiáng)的競爭力，而使本人獲得一張地域標(biāo)簽，從而使本人的產(chǎn)品比不知名的地域的同類產(chǎn)品更容易打入市場。企業(yè)尤其是勝利的知名企業(yè)，也是地域營銷的重要推進(jìn)者，尤其是對地域品牌籠統(tǒng)的構(gòu)成與提升起到非常重要的作用。企業(yè)為著本人的運(yùn)營目的，對地域營銷的直接奉獻(xiàn)在以下幾個方面：企業(yè)在種種群眾媒體所發(fā)布的廣告直接推進(jìn)了地域籠統(tǒng)的建立由于產(chǎn)品在國內(nèi)外的大量銷售而

8、進(jìn)入千家萬戶，令消費(fèi)者對其產(chǎn)地有了更多的關(guān)注和了解。企業(yè)勝利開展之后，因擴(kuò)展規(guī)模而引來了更多的投資企業(yè)的開展吸納了大量的外來人才，而這些人才成為地域籠統(tǒng)的主要的、可信的傳播者。地域內(nèi)的勝利企業(yè)在行業(yè)組織或政府的統(tǒng)率下，在外地舉行結(jié)合展銷、展覽活動，也極大地提升了地域籠統(tǒng)力。名人參與地域營銷，不論是死了還是活著的，都有極強(qiáng)的推進(jìn)力。名人資源的運(yùn)用不僅是知名人物，地域內(nèi)還有一些并不非常知名，便在某個領(lǐng)域卻有著相當(dāng)影響力的一批人物，諸如勝利的企業(yè)家，各行業(yè)的專家、學(xué)者，本地媒體的記者和文學(xué)作家、醫(yī)療、法律等行業(yè)的專業(yè)人士等等，由于他們的身份特殊，他們經(jīng)常都有直接或間接涉及地域籠統(tǒng)言論，從而有意無意間

9、扮演了地域籠統(tǒng)傳播者的角色。隨著人口遷移的加速，新移民的數(shù)量成為一個地域經(jīng)濟(jì)開展與開放程度的標(biāo)志。而勝利的新移民也是地域營銷的一種很好的媒介。這種個人化的、認(rèn)同性強(qiáng)的“以商招商方式，在地域營銷是一種非常有效的方式。(四)地域營銷的客體：環(huán)境、產(chǎn)品、人環(huán)境：投資環(huán)境、旅游環(huán)境、居住環(huán)境投資環(huán)境.投資環(huán)境的中心層次：是指投資環(huán)境可以給投資者帶來的根本的利益和運(yùn)用價值；也就是滿足投資者投資、建廠、消費(fèi)、運(yùn)營、贏利等一系列活動的需求。消費(fèi)者購買某種商品并不是為了占有或獲得產(chǎn)品本身，而是為了獲得能滿足某種需求的成效或利益。.投資環(huán)境的外在層次：外在形狀：指硬環(huán)境的各項目的，主要是區(qū)位、地緣、交通等。功能

10、與定位：產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)促使每個地方只能選擇適宜于本人開展的少數(shù)產(chǎn)業(yè)來吸引投資。環(huán)境質(zhì)量與價錢：主要指開發(fā)區(qū)的“三通一平或“六通一平情況，以及土地或廠房的價錢。環(huán)境籠統(tǒng)及知名度：.投資環(huán)境的延伸：普通消費(fèi)口的延伸概念源于對消費(fèi)者需求的深化了解，由于消費(fèi)者購買某一種產(chǎn)品的目的是為了獲得某種需求，當(dāng)然他們希望得到與滿足該需求的有關(guān)一切效力、利益和保證。招商引資中的投資環(huán)境主要包括以下內(nèi)容：以什么方式和渠道將投資環(huán)境呈如今投資面前對投資者問題的解答能否有足夠的耐心對投資者非運(yùn)營性的問題處置有無明晰合理的方案政府的配套效力能否足夠與高效投資者對未來開展前景能否有足夠的自信心。旅游環(huán)境(一)特征城市旅游：我

11、國城市旅游閱歷四個不同的開展階段：歷史文化名城開展階段。旅游接待效力中心城鎮(zhèn)開展階段城市主題公園開展階段。城市商貿(mào)旅游和大都市旅游開展階段。(二)風(fēng)景名勝區(qū)(三)旅游度假區(qū)：是國家規(guī)定的七種城市開發(fā)區(qū)之一。(四)主題公園旅游環(huán)境的評判規(guī)范：知名度欣賞價值歷史文化價值科學(xué)價值可進(jìn)入性環(huán)境容量環(huán)境質(zhì)量旅游地旅游資源集聚程度旅游季節(jié)性旅游地經(jīng)濟(jì)社會開展程度 居住環(huán)境：居住環(huán)境是指在特定的區(qū)域，為滿足個人開展、家庭九社會提高而具有的空間、設(shè)備、效力等自然、文化要素的總和。它包括自然條件、設(shè)備條件和社會條件而構(gòu)成的生活領(lǐng)域與生活環(huán)境，主要是由周圍條件、用地條件、公共設(shè)備條件和自然條件四個根本要素所構(gòu)成。

12、產(chǎn)品公共產(chǎn)品與企業(yè)產(chǎn)品公共產(chǎn)品主要有：土地及水、礦藏等資源的開發(fā)權(quán)城市根底設(shè)備及交通設(shè)備的開發(fā)運(yùn)營權(quán)城市公共事業(yè)的運(yùn)營權(quán)特殊行業(yè)的特許運(yùn)營權(quán)企業(yè)產(chǎn)品：實(shí)物產(chǎn)品、商標(biāo)運(yùn)用權(quán)、專利權(quán)在知識經(jīng)濟(jì)時代，一個地域擁有強(qiáng)大的知識產(chǎn)權(quán)能夠比擁有強(qiáng)大的實(shí)物產(chǎn)品的制造才干，將會具有更強(qiáng)大的競爭力。影響地域產(chǎn)品籠統(tǒng)塑造和銷售的要素主要有：地域籠統(tǒng)：是社會公眾對一個地域的自然資源、經(jīng)濟(jì)、社會、科技、文化等方面的開展規(guī)模、程度、質(zhì)量及開展速度等的總體盾法和綜合評價，地域籠統(tǒng)是影響地域產(chǎn)品籠統(tǒng)的重要要素。(在消費(fèi)者非購買專家的情況下，構(gòu)成消費(fèi)者擇地購買和擇牌購買的消費(fèi)傾向)產(chǎn)業(yè)籠統(tǒng)企業(yè)籠統(tǒng)產(chǎn)品特性言論宣傳人勞動力名人的

13、無形資產(chǎn)精神產(chǎn)品假設(shè)把地域作為一個企業(yè)，地域的股東很明白，無疑是千千萬萬的百姓，書記和市長扮演董事長和總經(jīng)理角色。當(dāng)“董事長們把地域經(jīng)濟(jì)作為一個籌碼，來平衡“賭博人生里的利益，教訓(xùn)就顯得相當(dāng)慘痛對歷史和自然資源的破壞性撮取，低程度的反復(fù)建立，或者是高經(jīng)濟(jì)效益下后面低社會效益。此時，股東們往往吃了一枚雞蛋卻失去了一群母雞。地域行為者最感興趣的是添加更多就業(yè)和實(shí)現(xiàn)稅收增長。只需先做正確的事，才有能夠把事情做正確。(五)誰是地域營銷的買家游客，包括商業(yè)游客和非商業(yè)游客，住戶和雇員，包括專家和高稱技術(shù)人員、企業(yè)家、投資者、富有的個人等；商業(yè)和工業(yè)；出口市場。對投資者來說，地域不僅是向他們出賣金錢報答的

14、承諾，更應(yīng)該是和其他地域不同的時機(jī)。對吸引工商業(yè)來說，地域應(yīng)該構(gòu)建一個地理信息系統(tǒng)，涵蓋地域經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)力開展程度、穩(wěn)定程度、戰(zhàn)略位置、一切制、本錢、效力網(wǎng)絡(luò)、交通和通訊設(shè)備、生活質(zhì)量、文化、個性和活力等等，并充分思索客戶的購買心思和盡量簡化辦事程序。六籠統(tǒng)營銷籠統(tǒng)為王：大度北京，休閑成都，女性杭州，功利廣州，上有天堂，上有蘇杭，桂林山水甲天下，天府之國，吃在廣州。吸引力是拳頭，設(shè)備是根本 人民營銷決議成敗一個獨(dú)立的共和國的成敗，取決于其民眾的質(zhì)量。假設(shè)一個地域的人民的潛認(rèn)識里都根植了源于地域的驕傲感，這個地域就勝利了%。著名人物參與地域營銷，將極大的提高地域的正面籠統(tǒng)，地域在名人光環(huán)的投射下，

15、更加顯得褶褶生輝，使地域顯得人杰地靈。地域的指點(diǎn)也是建立地域籠統(tǒng)的關(guān)鍵。大邊的傅熙來，商界精英、企業(yè)家也是地域營銷的重要籌碼。一個地域有較多的創(chuàng)業(yè)勝利者，其產(chǎn)生的馬太效應(yīng)將聚集更多的精英人物。遷入地域的投資者或住戶也能給地域帶來更為廣泛的人際關(guān)系，他們給地域流入新穎的血液。當(dāng)?shù)赜虻娜嗣裼辛蓑湴粮?，地域在地為中就擁有了更足的底氣和更?qiáng)大的競爭力。地域營銷中，政府是最大的主體。在以政治為中心與經(jīng)濟(jì)建立為中心的后交替年代。以人為本是根本。全世界六大城市帶：以波士頓和華盛頓為中心的美國東部城市帶，以多倫多、芝加哥為中心的加拿大和美國之間的大湖城市帶；以東京為中心的東京、橫濱到大阪為中心的日本城市帶，以

16、倫敦為中心的從倫敦到曼徹斯特的英國城市帶和以阿姆斯特丹、魯爾區(qū)、巴黎為中心的西北歐城市帶。當(dāng)經(jīng)濟(jì)開展到需求用“有形的手來調(diào)控“無形的手的時候，需求“有形和“無形這兩只手一致整合的時候，“無為而治這條路就走不通了。城市籠統(tǒng)，普通而言，是城市(或特定區(qū)域)給人的印象和感受。建筑物、道路、交通、店面、旅游景點(diǎn)、生活設(shè)備等都是構(gòu)成這種印象和感受的根本要素。而市民的行為、公職作風(fēng)、文化氣氛、風(fēng)土人情等，又都是構(gòu)成富有特征的城市籠統(tǒng)的最關(guān)鍵的內(nèi)容。甚至是一種方言、一份小吃、一套服飾，都能夠椹相關(guān)城市籠統(tǒng)的長久印記。城市籠統(tǒng)系統(tǒng)分析：精神感受系統(tǒng)：指城市的精神理念所產(chǎn)生的系統(tǒng)籠統(tǒng)效應(yīng)，她是一個特定城市的精神

17、支柱，也是其立市和不斷開展的信心所在。行為感受系統(tǒng)視覺感受系統(tǒng)風(fēng)情感受系統(tǒng)消費(fèi)感受系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)感受系統(tǒng)吃在廣州，玩在杭州，買在上海，住在蘇州，穿在大連，拼在北京，變在深圳，愛在?？?。城市籠統(tǒng)產(chǎn)品開發(fā)傳統(tǒng)名牌產(chǎn)品：地主特征產(chǎn)品：經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)品：文化創(chuàng)意產(chǎn)品：開發(fā)籠統(tǒng)產(chǎn)品的意義：從發(fā)地方經(jīng)濟(jì)的角度來看，籠統(tǒng)產(chǎn)品的倡導(dǎo)是一種極發(fā)的開發(fā)動力?；\統(tǒng)產(chǎn)品的倡導(dǎo)和開發(fā)，也是開展特征經(jīng)濟(jì)和資源經(jīng)濟(jì)的重要途徑。注重籠統(tǒng)產(chǎn)品的開發(fā)，實(shí)踐上也是塑造城市籠統(tǒng)的必要保證。不求最大，但求最好。大連樹立城市籠統(tǒng)的閱歷：拆墻添綠廣場生趣時髦為先市民參與五、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)與地域品牌產(chǎn)業(yè)聚集是指運(yùn)營同一種產(chǎn)業(yè)的一群公司在地理上集中在一同。

18、一產(chǎn)業(yè)聚集獲取競爭優(yōu)勢的主要來源：一是外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)二是人才聚集效率三是學(xué)習(xí)創(chuàng)新效應(yīng)四是產(chǎn)業(yè)群聚效應(yīng)二產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的意義：以產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)作為地域品牌，可以提升該地域的知名度，使世界了解其中心專長及其所要開展的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)，它具有便利效應(yīng)，即使于消費(fèi)者和消費(fèi)者識別并作出反響。刺激效應(yīng)，即可以刺激該地域行政當(dāng)局不斷完善該項產(chǎn)業(yè)開展的規(guī)劃，發(fā)明開展該項產(chǎn)業(yè)開展的規(guī)劃，發(fā)明開展該項產(chǎn)業(yè)的軟硬環(huán)境，提高效力質(zhì)量。聚集效應(yīng)或吸引效應(yīng)，可以在該地域聚集相應(yīng)的消費(fèi)者和消費(fèi)者，提高對于特定企業(yè)和消費(fèi)者的吸引力。產(chǎn)業(yè)集群可以構(gòu)成外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，促進(jìn)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，主要表如今：產(chǎn)業(yè)集群的構(gòu)成和擴(kuò)展可以刺激產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競爭，提高產(chǎn)業(yè)

19、的效率。降低產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)的買賣本錢。產(chǎn)業(yè)集群可以發(fā)明、吸引消費(fèi)要素經(jīng)過產(chǎn)業(yè)集群的開展可以更好地滿足客戶的需求，提升國內(nèi)需求，培育內(nèi)行和挑剔型客戶，反過來促進(jìn)產(chǎn)業(yè)內(nèi)的廠商追求高質(zhì)量的產(chǎn)品和效力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的開展。帶動和促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)、上游產(chǎn)業(yè)的開展和晉級。已有產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)生的外部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，將引導(dǎo)政府采取更加積極有效的產(chǎn)業(yè)政策。(三)產(chǎn)業(yè)聚集的開展階段初級階段：僅經(jīng)過各個企業(yè)本身擴(kuò)張而產(chǎn)生集聚優(yōu)勢高級階段：各個企業(yè)經(jīng)過相互聯(lián)絡(luò)的組織而產(chǎn)生積聚，從而構(gòu)成地方工業(yè)化。產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的建立，應(yīng)有本人的戰(zhàn)略定位，要突出特征，回絕雷同，不開展專長就沒有優(yōu)勢。(四)產(chǎn)業(yè)聚集的緣由：、較多廠商向同一供應(yīng)商購買中間產(chǎn)品，而不

20、是本人消費(fèi)，并且要與供應(yīng)商面對面交流。、勞動力聚集。、知識外溢。產(chǎn)業(yè)集群是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的嚴(yán)密結(jié)合構(gòu)成產(chǎn)業(yè)集群景象的主要緣由是：隨著國家經(jīng)濟(jì)的開展，國空競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵要素會組成一個相互聯(lián)絡(luò)、彼此促進(jìn)的完好系統(tǒng)。(五)產(chǎn)業(yè)集群的根本方式：以地緣、人緣和業(yè)緣為集聚根底的產(chǎn)業(yè)集，這是產(chǎn)業(yè)集群的外在形狀。以消費(fèi)或效力關(guān)聯(lián)為根底的產(chǎn)業(yè)集，這是產(chǎn)業(yè)集群的內(nèi)在機(jī)制，主要有三種：程度型產(chǎn)業(yè)集群方式垂直型產(chǎn)業(yè)集群方式綜合型的產(chǎn)業(yè)休群方式(六)產(chǎn)業(yè)集群的根本特征：集聚性聚集效應(yīng)的特點(diǎn)為：空間性、外部性、規(guī)模性、專業(yè)性、輻射性六、區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)方式研討：(一)四維模型共個層面?zhèn)€要素，要素之間動態(tài)產(chǎn)生多種組合，構(gòu)成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)

21、劃的不同方式和特征。這些要素是，東南西北；區(qū)域經(jīng)濟(jì)空間規(guī)劃要素：優(yōu)良中差；區(qū)域經(jīng)濟(jì)構(gòu)造類型要素：點(diǎn)線面體；區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)方式要素：一二三四；區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布要素：全宏中微。決策的效率和公平，規(guī)劃的數(shù)量和構(gòu)造，實(shí)施的方法和方式，管理的質(zhì)量和效益。(二)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開發(fā)方式：點(diǎn)：增長極開發(fā)方式，即城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。適用于處于較低開展階段的點(diǎn)上。或適用于高度興隆的城市集中有限的稀缺資源。城市化與小城鎮(zhèn)建立就是增長極的運(yùn)用。線：沿軸開發(fā)方式(流域經(jīng)濟(jì)和通道經(jīng)濟(jì))點(diǎn)軸開發(fā)方式適用于開展中地域(屬于放射性規(guī)劃)，和適用于經(jīng)濟(jì)密集地域，屬于地帶性規(guī)劃，面：環(huán)圈開發(fā)方式(板塊經(jīng)濟(jì))城鎮(zhèn)密集的較興隆地域，經(jīng)過新舊點(diǎn)軸線的不通交

22、錯，在空間上構(gòu)成一個節(jié)點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)體系，體：超行政開發(fā)方式，國內(nèi)協(xié)作和國際經(jīng)濟(jì)區(qū)域協(xié)作組織。(三)增長極是主導(dǎo)或有創(chuàng)新力的行業(yè)在空間的集聚。增長極被以為是有吸引力和斥力的中心，具有兩個效應(yīng)，極化和分散效應(yīng)。增長極實(shí)際強(qiáng)調(diào)不平衡開展，主張把有限的稀缺資源集中投稿到具有創(chuàng)新才干、開展?jié)摿?、?guī)模經(jīng)濟(jì)和投資效益明顯的少數(shù)產(chǎn)業(yè)部門、大企業(yè)或區(qū)位，構(gòu)成聚集經(jīng)濟(jì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)，以此帶動臨近地域共同開展。增長極的方式有：點(diǎn)點(diǎn)方式：生長點(diǎn)論，以點(diǎn)帶點(diǎn)，以點(diǎn)生點(diǎn)。點(diǎn)線方式：中心輻射論拓展帶動方式，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方式，前店后廠方式點(diǎn)面方式：都市圈論點(diǎn)線面方式：菱形開發(fā)方式，線，沿軸開發(fā)方式。所謂軸，主要就是交通線。鐵、公、航、管、

23、水。流域方式：沿江、沿海、沿河、沿湖中國城市化肩負(fù)著六大重?fù)?dān)：城市化是處理“三農(nóng)問題的根本出路是新一輪財富積累的根本動力是信息時代“五流交流的網(wǎng)絡(luò)節(jié)點(diǎn)是培育科技競爭力的創(chuàng)新源頭是建立學(xué)習(xí)型社會的先導(dǎo)中心是實(shí)現(xiàn)可繼續(xù)目的的操作關(guān)鍵特大城市地域功能構(gòu)造還很不完善，但曾經(jīng)顯現(xiàn)出一些共同特點(diǎn)：一是處于門戶位置，二是具有樞紐功能，三是密集的網(wǎng)絡(luò)構(gòu)造，四是較為興隆的第三產(chǎn)業(yè)，五是經(jīng)濟(jì)外向型特征明顯。 七、運(yùn)營城市所謂“運(yùn)營城市是指運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)的手段，對構(gòu)成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及其相關(guān)的延伸資本等進(jìn)展有效聚集、重組和市場化營運(yùn)，以期到達(dá)為城市再開展提供資金的目的。運(yùn)營城市特指基

24、于地方政府掌握的公共資源權(quán)益有償出讓的城市資本運(yùn)營活動。其運(yùn)營決策和運(yùn)作主體是地方政府或授權(quán)單位，運(yùn)營對象是構(gòu)成城市功能載體的自然生成資本、人力作用資本、社會運(yùn)轉(zhuǎn)資本以及留意力資源等延伸資本；關(guān)系到土地資源、人力資源、建立資金、社會分配的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)；包括“以地建城的籌資戰(zhàn)略，市場準(zhǔn)入的方針導(dǎo)向，運(yùn)營形狀的組合戰(zhàn)略，“取之于城，用之于城的籌資原那么等運(yùn)作特征；旨在調(diào)動并發(fā)揚(yáng)“政府資源對社會資源市場化配置的引導(dǎo)和帶動作用。所謂運(yùn)營城市，確切地說就是要下改動投資主體，突破原來城市建立由政府包攬起來的格局，利用市場機(jī)制建立城市建立的多元投資體系。其特征就是城市資源資本化，即利用城市本身功能吸納資金，合理

25、利用、優(yōu)化配置城市的自然資源和社會資源，并力求獲得城市建立中經(jīng)濟(jì)效益、社會效益最大化，促進(jìn)城市可繼續(xù)開展。其內(nèi)在的中心在于使靜止的城市資產(chǎn)變成富于活力、可產(chǎn)生新價值的城市資本。它的詳細(xì)含義有;城市決策者把城市當(dāng)作一種特殊的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或綜合的多元素的、規(guī)模宏大的集團(tuán)，以城市的開展、社會的提高、人類物質(zhì)與文化程度提高為目的，有效地建立城市，在回想城市建立和改造過程中，突破傳統(tǒng)方案的思想來運(yùn)營，對構(gòu)間和城市載體的自然生成資本和人力作用資本以及相關(guān)的資本(如城市廣場、橋梁冠名權(quán))進(jìn)展聚集、重組和運(yùn)營，經(jīng)過市場化運(yùn)作、多元化投資、有償運(yùn)用、社會化效力、企業(yè)化運(yùn)營等，促進(jìn)城市公共根底產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)的開展，由此

26、將城市資源推向市場，實(shí)現(xiàn)城市資源資本化，為城市開展提供源源不斷的資金。城市管理者以業(yè)主的身份長期有效地管理、治理城市。經(jīng)過完善城市規(guī)劃和政策，注重城市功能建立，美化城市，進(jìn)一步使城市升值，構(gòu)成強(qiáng)大吸引力，發(fā)明更大的需求，進(jìn)而不斷促進(jìn)市場主體發(fā)育，有效地聚集產(chǎn)業(yè)，全面實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)興市；注重綜合要素的整合配置，強(qiáng)調(diào)以人為本，堅持人與環(huán)境的協(xié)調(diào)開展。經(jīng)過城市建立管理體制改革以及市政公用事業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制和運(yùn)營機(jī)制的改革，引入市場競爭機(jī)制，突破地方維護(hù)主義的壁壘，加強(qiáng)市政公用事業(yè)從業(yè)人員的危機(jī)感、責(zé)任感和使命感，管理好、維護(hù)好城市。有效開放城市。進(jìn)一步解放思想，實(shí)施優(yōu)惠政策，提供優(yōu)質(zhì)效力，進(jìn)一步優(yōu)化一半，惟更開

27、放的政策吸引人才進(jìn)城，啟動社會資本，加大招商引資力度，發(fā)掘潛力，巧借外力，有思想，有決策，更好地開放城市、開展城市。所謂運(yùn)營城市就是政府放手運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對城市的自然資源、根底設(shè)備資源、人文資源等進(jìn)展優(yōu)化整合，和市場化、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置和高效利用。運(yùn)營城市是現(xiàn)代城市開展理念的創(chuàng)新，它強(qiáng)調(diào)城市建立不能靠政府負(fù)債運(yùn)營，應(yīng)該以城養(yǎng)城，強(qiáng)化政府調(diào)動資源辦大事的才干，政府職能由直接運(yùn)營產(chǎn)業(yè)和企業(yè)轉(zhuǎn)向市場運(yùn)作方式利用市場主體和民營資本間接運(yùn)營城市資源，實(shí)現(xiàn)公共資源的產(chǎn)業(yè)化、市場化運(yùn)作。武漢的對策：把運(yùn)營城市資源作為推進(jìn)武漢經(jīng)濟(jì)社會開展的艱苦舉措。制定武漢市場化的運(yùn)營城市的整體規(guī)劃強(qiáng)化多元

28、化資金運(yùn)作體系的建立 創(chuàng)新城市建立管理方式大力盤活國有土地資產(chǎn)。土地資源運(yùn)營有三大領(lǐng)域應(yīng)引起足夠的注重：一是由小塊土地批租向大塊土地批租轉(zhuǎn)變，只在大塊土地批租，吸引大公司來開發(fā)建立，才有利于土地批租與城市空間構(gòu)造、功能提升和城市籠統(tǒng)建立的有機(jī)銜接，相互促進(jìn)；二是由生地批租向熟地批租轉(zhuǎn)變，以土地入股，進(jìn)展市場化、產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，把生地變成符合城市規(guī)劃的樓宇，再來出租；三是要加大新的經(jīng)濟(jì)增長帶的土地貯藏。注重信息、網(wǎng)絡(luò)、品牌、籠統(tǒng)、文化、人才、社區(qū)等還未被充分開發(fā)利用的現(xiàn)代城市資源。所謂運(yùn)營城市，就是充分運(yùn)用市場經(jīng)濟(jì)手段，對城市一切資產(chǎn)進(jìn)展集聚、重組、運(yùn)營，從中獲取收益，謀求城市的自我積累和自我開展。

29、按照運(yùn)營城市的思緒來融資，就是要突破把城市資產(chǎn)僅僅當(dāng)作某個企業(yè)、某個部分的狹隘觀念，確立把城市本身當(dāng)作資產(chǎn)，并從整體上運(yùn)作城市資產(chǎn)的思緒。即從過去運(yùn)營企業(yè)為主轉(zhuǎn)向以運(yùn)營城市為主，把城市資產(chǎn)放大到行政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位，從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域放大到包括城市根底設(shè)備在內(nèi)的一切領(lǐng)域，從有形資產(chǎn)放大到包括品牌、技術(shù)在內(nèi)的無形資產(chǎn)，從現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)放大到包括歷史文化遺產(chǎn)和未來將構(gòu)成的資產(chǎn)在內(nèi)的一切資產(chǎn)。武漢市城市建立的思緒：打好轉(zhuǎn)讓牌，盤活根底設(shè)備存量資產(chǎn)直接融資有償轉(zhuǎn)讓市政工程的運(yùn)營權(quán)。采取BOT、TOT和投資拍賣等方式，在不改動原來用途的前提下，有償有期轉(zhuǎn)讓城市道路、橋梁、熱電廠、公園、公廁等城市公共設(shè)備經(jīng)或權(quán)，經(jīng)過提早

30、運(yùn)用根底設(shè)備預(yù)期收益，加快城市建立步伐。有償轉(zhuǎn)讓供水、供氣、公交等公用事業(yè)在企業(yè)的全部或部分股權(quán)。轉(zhuǎn)讓城市維護(hù)管理權(quán)，節(jié)省開支。有償轉(zhuǎn)讓公用行業(yè)的無形資產(chǎn)。經(jīng)過出讓公益設(shè)備冠名權(quán)，將街名、路名、橋名、站名、校名、醫(yī)院名、文體場館名、黃金路段廣告位、公交線路牌，有償有期轉(zhuǎn)讓給社會法人和自然人。打好土地牌，盤活土地資產(chǎn)直接融資。完善城市規(guī)劃加強(qiáng)對土地一級市場的壟斷，加強(qiáng)宏觀控制。根據(jù)市場供求關(guān)系有方案有步驟地分期分批出讓土地，盡能夠謀求土地效益的最大化。營造環(huán)境，提高土地附加值。打好民間牌，激活民間資產(chǎn)直接融資鼓勵民間資金投資房地產(chǎn)市場加快民營經(jīng)濟(jì)的開展。要制定政策鼓勵老百姓投資興辦各類民或企業(yè)，

31、鼓勵民間資本購買國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)，鼓勵現(xiàn)有的民營企業(yè)擴(kuò)展消費(fèi)流通規(guī)模。發(fā)明條件，發(fā)行市政債券。設(shè)立多種方式的投資基金。城市根底設(shè)備投資基金和產(chǎn)業(yè)投資基金。打好股份牌，盤活城市企業(yè)資產(chǎn)直接融資爭取更多的企業(yè)上市融資用好上市公司“殼資源。利用海外上市籌資。繼續(xù)開展一批股份公司直接融資打好共建牌，充分發(fā)軍區(qū)級政府投資的積極性所謂運(yùn)營城市，就是將運(yùn)營思想貫穿于城市規(guī)劃、建立、管理全過程，在政府調(diào)控和市場運(yùn)作下，采取流通、組合、裂變、出租、轉(zhuǎn)讓等方式，對城市資產(chǎn)進(jìn)展有效運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)政府對城市建立低投入、高產(chǎn)出的目的。運(yùn)營城市的根本內(nèi)涵：運(yùn)營城市的目的從單純添加政府的財力延續(xù)擴(kuò)展到提高城市的競爭力。運(yùn)營城市的維

32、度從單一的根底設(shè)備的投融資擴(kuò)展到影響城市競爭力的一切工程。運(yùn)營城市的范圍從城市的內(nèi)部資源配置轉(zhuǎn)向更大區(qū)域范圍內(nèi)的資源配置。運(yùn)營城市的主體從城市政府轉(zhuǎn)向政府與民眾的綜合體。綜上所述，運(yùn)營城市就是要從小范圍運(yùn)營轉(zhuǎn)向大范圍運(yùn)營，從方案經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營，從區(qū)域經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營轉(zhuǎn)向全球經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營，從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)營轉(zhuǎn)向知識經(jīng)濁時代的運(yùn)營。運(yùn)營城市的一個重要內(nèi)容就是降低城市的買賣本錢；二是進(jìn)入知識經(jīng)濟(jì)時代，買賣的內(nèi)容從物質(zhì)的買賣轉(zhuǎn)向了知識的買賣。知識作為一種產(chǎn)權(quán)和商品，一種主要消費(fèi)要素，必需求在城市里進(jìn)展買賣。對城市來說，知識產(chǎn)品買賣本錢的高低直接影響到這個城市的競爭力。(一)運(yùn)營方式、運(yùn)營對象、運(yùn)營

33、目的以及運(yùn)營維度、范圍運(yùn)營方式：應(yīng)從方案經(jīng)濟(jì)時期的行政指令性分配方式轉(zhuǎn)向以法律法規(guī)為根底的運(yùn)營管理方式。運(yùn)營城市的對象：要從過去政府對企業(yè)界事業(yè)單位的微觀管理轉(zhuǎn)向城市整體資源的開掘、利用、運(yùn)營，轉(zhuǎn)向?qū)Τ鞘猩?、生態(tài)環(huán)境的整體優(yōu)化，政府和國有企業(yè)要從傳統(tǒng)的父子式的約束中擺脫出來，實(shí)行政企分開，著眼于城市整體資源運(yùn)營利用和可繼續(xù)開展。運(yùn)營目的：從單純的消費(fèi)、生活便利性、經(jīng)濟(jì)性轉(zhuǎn)向降低買賣本錢、廣泛吸納消費(fèi)要素、完善市場主體、提高人文環(huán)境質(zhì)量，以城市開展帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)整體的開展，促進(jìn)社會提高，使城市成為整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)的開展極增長極。運(yùn)營城市的維度：要從資金、實(shí)物要素的單維度運(yùn)營轉(zhuǎn)向物質(zhì)資本與知識、信息、

34、人才、文化生態(tài)相結(jié)合的多維度運(yùn)營方式。從運(yùn)營城市的范圍看：從局限于城市內(nèi)部為主轉(zhuǎn)向在全球范圍內(nèi)尋求消費(fèi)要素的組合。(二)目前運(yùn)營城市中所面臨的矛盾：作為運(yùn)營主體的城市政府本身變革與現(xiàn)有管理方式、觀念、法律框架之間的矛盾。政府從企業(yè)可以運(yùn)營的一切領(lǐng)域中逐漸退出，實(shí)現(xiàn)政企分開。自然壟斷運(yùn)營業(yè)務(wù)分別出來，由一家或極少數(shù)幾家企業(yè)進(jìn)展壟斷性運(yùn)營，并由政府進(jìn)展適度控制；非自然壟斷運(yùn)營業(yè)務(wù)應(yīng)由許多家企業(yè)競爭性運(yùn)營，以充分發(fā)揚(yáng)市場競爭機(jī)制的作用。除此之外，留意以規(guī)模運(yùn)營與競爭活力相兼容的有效的競爭作為政府運(yùn)營這類資源的政策根據(jù)。在政府內(nèi)部引入競爭機(jī)制，開展有效的內(nèi)部競爭。如杭州的集中辦公，并聯(lián)式審批。組織的扁

35、平化和權(quán)益下放。取消城關(guān)鎮(zhèn)建制。對政府進(jìn)展信息化改造。改以資金流、人頭編制來管理到知識流、信息流來管理，從封鎖型轉(zhuǎn)向公開化。提高主要資源的集中度。四一致：收費(fèi)一致管理，財務(wù)一致核算，會計一致派遣，分配一致規(guī)范的方法，再加上規(guī)范的政府的采購，使政府可以把預(yù)算外資金的資源以最高效率調(diào)控起來。城市規(guī)劃的本身變革。城市根底設(shè)備建立的投資強(qiáng)度與可利用資源的分類及總額不確定性的矛盾。一個城市地價最重要的決議要素便是分工網(wǎng)絡(luò)的大小-楊小凱在運(yùn)營城市的過程中，那些資源是可以利用的，運(yùn)營城市的過程是摸著石頭過河的過程，普通是分三步：一是尋覓新資源，二是把原來沉淀的資源盤活轉(zhuǎn)化，三是經(jīng)過競爭定價來使得資源置換收益

36、的最大化。 留意除了實(shí)物資源外，還可以開發(fā)無形資源。添加運(yùn)營城市收益與提高城市居住溫馨度之間的矛盾。目前政府對城市資源的運(yùn)作，經(jīng)過公開招標(biāo)而逐漸轉(zhuǎn)向業(yè)主、市場主體運(yùn)作，這樣添加了收益，但也帶來了一些負(fù)面影響：業(yè)主千方百計地降低運(yùn)營本錢，而僅僅以經(jīng)濟(jì)效益業(yè)判別什么事該做，什么事不該幫。這對城市景觀的協(xié)調(diào)性和居住溫馨度直接帶來了負(fù)面影響。運(yùn)營工程時間上的差別性，使得整個城市的根底建立相互之間不平衡、不配套。運(yùn)營業(yè)主追求經(jīng)濟(jì)效益的偏好，使得工程之間的協(xié)同性大大下降。居住的生活質(zhì)量往往取決于三個方面的密集度：商店和文化文娛設(shè)備的密集度。景觀的密集度人流、物流、住處流密集度。城市的美有兩種：一種是規(guī)劃的

37、美，也是理性的美，也稱“鳥的角度上的美。另一種是人的心度上的、恒久性的美。如馬巴黎、羅馬等，這些城市中心區(qū)的小街小巷，每一轉(zhuǎn)彎就會遇到文化古跡，傳承著歷史文化信息。中對于城市的規(guī)劃要求原真性、整體性、可讀性。知識資源在城市中不斷集聚與實(shí)物資源分散大大加快之間的矛盾。顯性知識與隱性知識，顯性知識只占%，隱性知識占%?，F(xiàn)代高新區(qū)沒有硅谷效應(yīng)在于隱性知識的碰撞本錢非常高，由于不同類型的企業(yè)科技人員之間相互老死不往來。運(yùn)營城市方式與結(jié)果的趨同性與城市文化、景觀的獨(dú)特性之間的矛盾。城市之間及城市內(nèi)部集聚性、相互作用性與地方政府認(rèn)識才干及運(yùn)營范圍有限性之間的矛盾。任何城市的運(yùn)營，都必需思索周邊城市的行為。

38、城市與城市之間的競爭，實(shí)踐上是城市政府間的相互搏奕與協(xié)作的過程，在這樣的情況下，運(yùn)營城市的一定要超越城市本身，站在區(qū)域開展的角度來思索問題。運(yùn)營城市的主要矛盾與問題政府職能轉(zhuǎn)變滯后同城市化開展之間的矛盾運(yùn)營城市的擴(kuò)展性與城市資產(chǎn)的不研討性之間的矛盾運(yùn)營城市的收益性與城市消費(fèi)者的接受力之間的矛盾主要問題有：在運(yùn)營思想上， 政府是運(yùn)營城市的主體，這一觀念尚未確立起來；在運(yùn)營體制上，城市中的“管養(yǎng)合一體制尚未廢除；在運(yùn)營對象上，比較嚴(yán)重地存在著注重物質(zhì)性資源利用，輕視社會性資源文化、品牌等運(yùn)營的情況與景象；在資源運(yùn)營上，存在資源開發(fā)利用過度與閑置浪費(fèi)并有的景象。(三)運(yùn)營城市的意義運(yùn)營城市資產(chǎn)的必要

39、性：城市根底設(shè)備建立現(xiàn)狀與實(shí)現(xiàn)城市化、城市現(xiàn)代化和可繼續(xù)開展要求不順應(yīng)，急需完善。城市的道路網(wǎng)負(fù)荷不平衡，機(jī)動車停車場等靜態(tài)交通設(shè)備嚴(yán)重私有制。公共交通和對外交通缺乏，交通現(xiàn)狀與優(yōu)化交通環(huán)境要求不順應(yīng)。需求開展快速、便利的城市公共交通和航空、鐵路、高速公路交通，并在時空、航班線路上合理有序。城市生態(tài)環(huán)境建立與可繼續(xù)開展不順應(yīng)。污水、生活渣滓無害化處置設(shè)備建立缺乏。城市公共綠地短缺，分布不均勻，生態(tài)補(bǔ)償功能差，居住環(huán)境質(zhì)量不高。城市水、電、氣、熱供應(yīng)數(shù)量和質(zhì)量與城市化和城市現(xiàn)代化要求不順應(yīng)。城市電信、郵政與信息對優(yōu)化投資通訊環(huán)境要求不順應(yīng)。傳統(tǒng)的投融資體制、機(jī)制，使城市根底設(shè)備建立籌集資金困難。

40、為什么運(yùn)營城市：有利于政府轉(zhuǎn)變職能有利于建立集約經(jīng)濟(jì)有利于人們重新認(rèn)識城市資產(chǎn)，開發(fā)城市資產(chǎn)經(jīng)或城市有利于城市擺脫建立資金的姿態(tài) (四)運(yùn)營城市的內(nèi)容城市的有效資源有：廣義的講：土地、礦產(chǎn)、河流、森林、市政根底設(shè)備等狹義上講：自然資源如土地、河流等；市政根底設(shè)備中的非運(yùn)營性存量國有資產(chǎn)，如橋梁、建筑物及相關(guān)設(shè)備；政府作為業(yè)主身份獨(dú)有的、需求政府投入的公益事業(yè)方面的管理權(quán)、運(yùn)營權(quán)和運(yùn)用權(quán)，如公共建筑物上的廣揭露布權(quán)、城市道路保浩等；城市各機(jī)關(guān)行政事業(yè)單位的人力資源等。運(yùn)營城市的目的就是經(jīng)過以這些城市的有效資源為根底的人流、物流、資金流、信息流、商流和技術(shù)流的合理流動、合理配置，到達(dá)資源共享、優(yōu)勢

41、互補(bǔ)，從而使城市開展走向良性循環(huán)，而這其中必然涉及到城市建立、規(guī)劃、土地利用、水資源、住房、交通、建筑、生活渣滓處置等諸多方面。歸結(jié)起來有：以地生財，盤活土地。土地是城市的載體，是城市 經(jīng)濟(jì)和社會開展的最根本的要素，屬國家一切，各級人民政府的管理主體。政府經(jīng)過精心規(guī)劃城市，使城市土地和空間升值。盤活存量土地資產(chǎn)還可以實(shí)行政府壟斷土地一級市場，放開搞活二級市場。其運(yùn)作的主要特點(diǎn)是：一是政府抓土地“一致收買，將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)凡需求盤活的土地一概由政府收買貯藏；是政府抓土地“一致批租權(quán)，城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地，特別是運(yùn)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府供應(yīng)。打造融資平臺，盤活民間個人、企業(yè)、外資的資本存量。突破戶籍

42、壁壘。 城市社會資源主要指公共效力領(lǐng)域的政府權(quán)益性資源，主要分布在根底設(shè)備通訊、電力、交通、供水、供氣、渣滓處置等和社會事業(yè)教育、衛(wèi)生、文化、體育等兩大領(lǐng)域：一是自然生成資源，如土地、水源、天然氣、地?zé)崮茉础⑸止珗@等；二是根底設(shè)備資源，如道路、橋梁、電信、電力、水廠、公交、環(huán)衛(wèi)站點(diǎn)等；三是答應(yīng)證類資源，如出租車營運(yùn)權(quán)、政府采購權(quán)等；四是留意力資源，如城市品牌籠統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)域名、公共空間廣告、廣播電視轉(zhuǎn)播權(quán)、公用設(shè)備冠名權(quán)等；五是中介運(yùn)轉(zhuǎn)資源，如市政物業(yè)管理、公共性會展、慶典及賽事的商業(yè)運(yùn)作等：六是社會事業(yè)產(chǎn)業(yè)化資源，如職業(yè)技術(shù)教育、文化文娛、體育健身、特殊警力效力等；七是其他延伸資源，如環(huán)境受害

43、帶來的商機(jī)增值等。運(yùn)營城市的土地運(yùn)營城市的根底設(shè)備城市根底設(shè)備既為城市物質(zhì)消費(fèi)、社會開展，又為城市人民生活提供普通條件的根底性公共設(shè)備，是城市自下而上和開展的根底。城市根底設(shè)備的內(nèi)容概括為六個方面：能源系統(tǒng)、郵電通訊系統(tǒng)，交通運(yùn)輸系統(tǒng)，供水、排水系統(tǒng)，生態(tài)環(huán)境系統(tǒng)，城市防災(zāi)系統(tǒng)。也可分為電力建立、運(yùn)輸郵電和公共設(shè)備三大類。又包括市政建立與公用事業(yè)兩類：市政建立指園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、市政工程建立與管理等，公用事業(yè)包括自來水、煤氣、公共交通等。運(yùn)營城市的公共物品運(yùn)營城市的投資環(huán)境運(yùn)營城市的品牌籠統(tǒng)運(yùn)營城市的文化品味運(yùn)營城市的方式：利用城市規(guī)劃指點(diǎn)開發(fā)利用招招標(biāo)方法利用外資方式利用內(nèi)資方式利用公開拍

44、賣方式 利用資產(chǎn)置換方式(五)如何運(yùn)營城市運(yùn)營城市不僅需求明確的定位，科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計、配套建立、長期有效的依法管理，更需求足夠的財力、資金保證。因此，現(xiàn)有資金來源能否寬暢，運(yùn)用能否得當(dāng)，周轉(zhuǎn)能否正常，工程決策能否正確等，對于城市功能的完善，乃至整個城市的開展，都是至關(guān)重要的。因此，要想運(yùn)營好城市，關(guān)鍵是如何籌集資金，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化、多樣化。詳細(xì)在以下五個方面值得探求：一是加強(qiáng)特定稅費(fèi)的征管運(yùn)用。按照財政部有關(guān)文件規(guī)定，城建資金有八個方面的來源：一是國家列入財政預(yù)算支出的專項撥款；二是城市維護(hù)建立稅；三是公用事業(yè)附加稅；四是國有土地運(yùn)用權(quán)有償運(yùn)用收入；五是市政公用設(shè)備有償運(yùn)用費(fèi)；六是超標(biāo)排污

45、費(fèi)和城市水資源費(fèi)；七是城建借款、城建周轉(zhuǎn)資金；八是法律、法規(guī)允許地方各級人民政府籌集的并用于城市維護(hù)建立的資金。二是土地收益金。三是大膽舉債，充分利用信貸資金。四是拓展融資渠道，實(shí)現(xiàn)投資主體的多元化。五是把公用事業(yè)推向市場以博得資金。不少省市以政府主導(dǎo)，積極開展公共資源權(quán)益的市場化運(yùn)作，經(jīng)過公開招標(biāo)拍賣產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓運(yùn)用權(quán)和特許運(yùn)營權(quán)等方式，對水、電、氣、熱、公交、地鐵、污水處置等系統(tǒng)的開放進(jìn)展探求，經(jīng)過土地資產(chǎn)增值回收、根底設(shè)備有償運(yùn)用、BOT及TOT工程融資、公共會展商業(yè)化運(yùn)作、壟斷性企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓、公共空間占用性收費(fèi)、出租車營運(yùn)權(quán)拍賣出讓以及政府采購等多種途徑，把社會資源無償行政分配變?yōu)橛袃斶\(yùn)

46、用的公平競爭，盤活城市資產(chǎn)存量，開掘城市資本的增值潛力。最近廣東省政府籌辦“九運(yùn)會突破了歷次全運(yùn)會靠行政行為、方案手段為主的籌資方式，把九運(yùn)會的有形、無形資源廣泛推向市場，采用商業(yè)運(yùn)作機(jī)制吸引社會投入，其中萬元的廣播電視轉(zhuǎn)播權(quán)、萬元的火炬?zhèn)魉瓦^程冠名權(quán)、萬元富士膠卷主資助商冠名等出賣收入等，都是廣東“運(yùn)營九運(yùn)會資源的精彩之筆，全部收入超越兩億元人民幣。城市社會資源市場化的制度、機(jī)制及運(yùn)作問題制度要素。城市資本運(yùn)營的動因與構(gòu)建公共財政體制嚴(yán)密相關(guān)。運(yùn)作范圍必需控制在根底設(shè)備的建立環(huán)節(jié)、市場準(zhǔn)入的行政審批、政府采購、城市士地批租以及社會事業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作等公共領(lǐng)域，嚴(yán)厲把握政府與市場的關(guān)系。政府不能直

47、接調(diào)動資源或指揮市場主體，要公開信息、公開競爭、公開招標(biāo)、公開拍賣，經(jīng)過政策引導(dǎo)和產(chǎn)權(quán)市場，運(yùn)用TOT及BOT方式、國有產(chǎn)權(quán)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓、答應(yīng)證及配額競標(biāo)等國際通用方法開展運(yùn)作，同時要留意處置好以往無償行政劃撥的資源一致按新規(guī)那么并軌運(yùn)轉(zhuǎn)的問題。運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制。政府行為方式與國際規(guī)那么接軌是運(yùn)營城市的關(guān)鍵問題。政府的公共效力職能是在市場機(jī)制失靈的空間配置社會資源，適當(dāng)利用市場力量完善政府配置資源的職能，有利于提高公共管理效率，實(shí)現(xiàn)社會公平和有序運(yùn)轉(zhuǎn)。運(yùn)營城市的實(shí)踐運(yùn)作合理與否應(yīng)以市場為準(zhǔn)進(jìn)展檢驗，看市場機(jī)制能否在其中發(fā)揚(yáng)根底性作用，看供需雙方的買賣活動能否真正建立在互利自愿的市場根底上?，F(xiàn)代市場機(jī)制的

48、運(yùn)轉(zhuǎn)是供求機(jī)制、競爭機(jī)制、價錢機(jī)制、法制機(jī)制的作用整合，構(gòu)成了運(yùn)營城市的根本運(yùn)作要點(diǎn)：從供求機(jī)制看，現(xiàn)實(shí)城市社會資源由壟斷要素構(gòu)成的供求關(guān)系，往往無法真正反映資源的程度。因此，城市運(yùn)營就不單是一個提供公共效力資源和城市資本增值問題，更重要的是要把放開控制寓于運(yùn)營城市的全過程，經(jīng)過市場手段復(fù)原社會資源的正常供求關(guān)系和市場作用機(jī)制。從價錢機(jī)制看，大一統(tǒng)的政府管理定價是城市公共資源喪失活力的重要緣由，壟斷性定價導(dǎo)致的超額暴利扭曲了市場運(yùn)轉(zhuǎn)機(jī)制，只需市場化定價才干對資源配置作出正確導(dǎo)向，運(yùn)營城市的籌資運(yùn)作該當(dāng)與探求市場化定價方式融為一體，盡快完善地方公共效力價錢構(gòu)成機(jī)制。從競爭機(jī)制看，充分競爭是城市社

49、會資源合理配置的根本途徑。從法律機(jī)制看，運(yùn)營城市意味著行政答應(yīng)的市場化作取向，在一定意義上是“政府資源的市場化行為。 社會資源是地方政府最為雄厚的工程資本。思緒：對公共產(chǎn)品的財政支出進(jìn)展規(guī)劃性調(diào)整。把城市根底設(shè)備公共投資定位在低收益的公益性工程(如道路、橋梁、公交、地鐵、防洪、環(huán)保、自來水等)、以及法定壟斷產(chǎn)業(yè)(如鐵路、航空、郵政、通訊等)的公眾平安壟斷業(yè)務(wù)方面，根據(jù)詳細(xì)環(huán)節(jié)公益性和運(yùn)營性的強(qiáng)弱，確定財政的供應(yīng)程度。不屬公共支出范圍的市政業(yè)務(wù)，要經(jīng)過適當(dāng)方式限期與財政供應(yīng)脫鉤，盡快走向市場。強(qiáng)化土地資源的宏觀調(diào)控和市場配置。堅持政府壟斷土地資源的原那么，對城市土地資產(chǎn)進(jìn)展全面摸底，把握總量；建

50、立規(guī)范一致的土地有形市場，堅決杜絕非法買賣，嚴(yán)厲控制行政劃撥用地和改動建立用地投向。除公益事業(yè)建立用地外，其它開發(fā)建立用地一概由政府收買貯藏，控制投放，分期出讓，重點(diǎn)工程建立用地完全推向市場，促進(jìn)土地增值效益最大化。進(jìn)一步盤活現(xiàn)有運(yùn)營性、商業(yè)性、收費(fèi)性等市公用設(shè)備資產(chǎn)，采取公開拍賣運(yùn)用權(quán)、運(yùn)營權(quán)、以及一切權(quán)等方式，推選環(huán)衛(wèi)保潔有償效力、園林綠地認(rèn)養(yǎng)制等方法，構(gòu)成滾動開展機(jī)制。積極探求城市公交線路資源、公共設(shè)備完名權(quán)和公共廣告空間發(fā)布權(quán)的有償出讓，多渠道籌集建立資金。改動行政辦會的傳統(tǒng)任務(wù)方式，把政府背景的節(jié)、會、賽盡快推向市場，培育大型節(jié)會活動的商業(yè)運(yùn)作專業(yè)群體，不斷提高運(yùn)作程度，發(fā)明出產(chǎn)出效

51、益，以“會展經(jīng)濟(jì)拓寬運(yùn)營城市領(lǐng)域。建立社會公共投資本錢補(bǔ)償機(jī)制。盡快制定城市根底設(shè)備工程報答補(bǔ)償實(shí)施方法，對運(yùn)營性投資設(shè)立本錢補(bǔ)償基金，予以開發(fā)土地補(bǔ)償，“捆綁廣告等特許運(yùn)營補(bǔ)償，提供投融資協(xié)調(diào)等配套效力等，真實(shí)保證社會資本應(yīng)有的投資收益。提升公共效力領(lǐng)域上市融資的市場能量。建議組建上市證券國有控股公司，承接政府特許授權(quán)，對上市公司國有股本進(jìn)展專業(yè)資本運(yùn)營，對現(xiàn)有主業(yè)前景欠佳的商業(yè)類和工業(yè)類上市公司謀劃資產(chǎn)置換，向公共效力投資控股型企業(yè)轉(zhuǎn)移。建立產(chǎn)權(quán)買賣市場化的剛性規(guī)范。凡地方政府權(quán)益相關(guān)的艱苦產(chǎn)權(quán)出讓活動都就委托持證拍賣公司按照公開、公正、公平的原那么進(jìn)展，將買賣過程完全置于公眾監(jiān)視之下。得

52、構(gòu)競爭型市場的新型政府控制制度。以清理減少審批事項為契機(jī)，突破部門權(quán)益外溢導(dǎo)致的行政妨礙，把應(yīng)由市場配置的社會資源盡快推向市場。健全壟斷性環(huán)節(jié)公平競爭的經(jīng)濟(jì)控制制度。全面推行委托代理制、特許運(yùn)營制和行政事務(wù)契約化管理，建立政資分開規(guī)制、信譽(yù)機(jī)制、市場去除制度和外部監(jiān)視機(jī)制，加強(qiáng)政府維護(hù)社會公正公平的調(diào)控才干。城市化有兩種方式 ：一種是后發(fā)國家方式，就是城市圈方式，效率是其第一選擇；另一種是西歐方式，就是中小城市方式。城市競爭力與城市綜合實(shí)力的內(nèi)涵是不同的。城市競爭力綜合城市的消費(fèi)力程度、對消費(fèi)要素的積聚才干、社會全面提高的動力、可繼續(xù)開展的才干。兩個概念的區(qū)別在于：城市綜合實(shí)力主要的是經(jīng)濟(jì)開展

53、總量、綜合程度，而城市競爭力主要反映的是經(jīng)濟(jì)開展的質(zhì)量、效率和可繼續(xù)開展才干；城市綜合實(shí)力是城市本身縱向的比較，是靜態(tài)的目的；而城市競爭力是強(qiáng)調(diào)城市橫向比較和城市之間相互的作用力，是相對的、動態(tài)的目的體系城市綜合實(shí)力描畫的是城市的現(xiàn)狀，反映的是當(dāng)前的開展程度，是絕對量目的，而競爭力目的不僅是現(xiàn)實(shí)的，更著眼于開展的后勁和潛力，以人、增長比例等相對目的來計算，可以用動態(tài)模型來刻劃。影響一個城市競爭力的不確定要素和開展機(jī)遇不確定性越來越大，主要表如今：變化越來越快。資源越來越虛擬化。信息分布越來越不平衡。在城市相互競爭的過程中，誰在根底設(shè)備上先行，誰就奠定了競爭力的根底，所以每個城市都爭相擴(kuò)展投資強(qiáng)

54、度，普通情況，發(fā)中國家在人均收入超越美圓時，根底設(shè)備的投入就越來越重要，其投入普通要超越GDP的%。在城市化進(jìn)程中，政府不能過量舉債，從開源節(jié)流：開源上講，首先是用好土地資源，其次是城市的空間資源(如出租車運(yùn)營權(quán)、廣告設(shè)置權(quán)、公交車運(yùn)營線路和新的信息資源。三是適度安排，超前運(yùn)營。四是轉(zhuǎn)原有的國有資產(chǎn)，盤活存量資產(chǎn)。節(jié)流上講，首先是政府要縮短投資占線，降低投資本錢。其次是在城市根底設(shè)備、公共品提供領(lǐng)域，降低進(jìn)入門檻，讓民營經(jīng)濟(jì)發(fā)揚(yáng)作用。運(yùn)營城市需求在規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)與競爭之間尋覓一個好的平衡點(diǎn)：一是政府直接運(yùn)營層次的城市根底設(shè)備或公共品做一些限制，要把它們分成自然壟斷、準(zhǔn)公共產(chǎn)品消費(fèi)和普通性的競爭產(chǎn)

55、品。二是對政府間接運(yùn)營層次的國有經(jīng)濟(jì)實(shí)行有進(jìn)有限。根據(jù)監(jiān)管本錢的高低來選擇，監(jiān)管本錢高的放開運(yùn)營，監(jiān)管本錢低的進(jìn)入。運(yùn)營主體的短期化效應(yīng)發(fā)生在：(杭州市)政府指點(diǎn)任期過短，變動過大。片面追求運(yùn)營本錢。運(yùn)營的分散化，許多設(shè)備不配套。處理方法：規(guī)劃權(quán)特別是土地的出讓權(quán)，應(yīng)留意集中與分散的有機(jī)結(jié)合。在城市邊緣劃出假設(shè)干個生態(tài)敏感區(qū)或文化遺產(chǎn)敏感區(qū)，對這些區(qū)域應(yīng)從來進(jìn)展規(guī)劃審批管理。改善城市籠統(tǒng)，整治道路、河道和入城口，撤除違法建筑大規(guī)模地實(shí)施城市綠化創(chuàng)建環(huán)保模范城市和國際花園城市 城市規(guī)劃中的對我國城市的規(guī)劃影響較大，但其是理發(fā)主義的產(chǎn)物。城市形狀相對較為混亂的一類城市，是自然積聚、自主演進(jìn)，是自順

56、應(yīng)生長的過程，就象一個生物體，有機(jī)集聚繁衍，是活的生命體；而另一類城市，像堪培拉、巴西利亞等，是事先理性規(guī)劃，按照技術(shù)美規(guī)范框定后人工建立起來。按照技術(shù)美的要求和理性主義規(guī)劃的城市，與那種自然演進(jìn)的城市，二者的買賣本錢不同，資源集聚的有機(jī)性也不同，競爭力也就不同。前一類城市強(qiáng)，后一類城市弱。如何實(shí)現(xiàn)資源集聚的有機(jī)性？一是按照知識經(jīng)濟(jì)時代資源的有機(jī)集聚來規(guī)劃設(shè)計城市，雖然也講了城市內(nèi)部之間的有機(jī)聯(lián)絡(luò)，但更突出地是從文化的角度，把城市的主要內(nèi)涵了解為人與人之間的有機(jī)聯(lián)絡(luò)，而沒有講到資源的有機(jī)性。二是城市的老城。雖然老城固然是雜無亂章的，但它有存在的合理性，維護(hù)老城，不僅是維護(hù)歷史文脈、維護(hù)文化遺產(chǎn)

57、，更重要的是維護(hù)老城資源的有機(jī)集聚機(jī)制。三是淡化分區(qū)規(guī)劃，倡導(dǎo)混合區(qū)。更重要的是，要深化研討和把握知識經(jīng)濟(jì)時代，城市演進(jìn)的內(nèi)在規(guī)律和資源集聚的有機(jī)性規(guī)律。城市中的資源：土地是最大的財源城市規(guī)劃也能帶來財政收入。城市根底設(shè)備和公益設(shè)備是一筆龐大的存量資產(chǎn)。土地收入是新的財政增收點(diǎn)，要盡快建立土地貯藏制度，從壟斷土地、儲存土地到出讓土地，做到一個渠道進(jìn)水，一個池子蓄水，一個龍頭放水。大體思緒如下：將一切的規(guī)劃土地主土地貯藏中心，由政府壟斷土地一級市場，確保一個渠道進(jìn)水。將納入土地貯藏中心的土地進(jìn)展整理加工，把“生地變成“熟地，提高土地的價值。土地讓時要采取招標(biāo)、拍賣方式，堅持“一支筆審批，確保一個

58、放水。建立土地貯藏機(jī)構(gòu)問題。實(shí)施土地貯藏制度是一個寵大復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到規(guī)劃、方案、財政、市政、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)等部門，只需建立一個具有權(quán)威性的指點(diǎn)機(jī)構(gòu)，才干保證土地收買、貯藏、出讓機(jī)制的順利運(yùn)轉(zhuǎn)。城市建立可以做到“以城養(yǎng)城、以“設(shè)備養(yǎng)設(shè)備：經(jīng)過多年的投資建立，城市積累了大量的資產(chǎn)：有城市道路、綠地、橋梁等根底設(shè)備，也有城市供氣、供水、供暖、公園、污水處置、公交出租等公用設(shè)備，還有機(jī)關(guān)事業(yè)單位擁有的土地、房屋等固定資產(chǎn)。主要方法可以有：對于城市道路等新建根底設(shè)備，要走轉(zhuǎn)換的路子。城市道路可以采用“以土地?fù)Q道路“的方式進(jìn)展，也就是把城市道路改造委托給開發(fā)商(制定建立規(guī)范后再招商)，政府再給開發(fā)商一

59、定數(shù)量的建立用地，以補(bǔ)償其改造費(fèi)用。對已建市政設(shè)備的維護(hù)和管理，要走轉(zhuǎn)讓運(yùn)營權(quán)的路子?？梢运妓鞯牟僮饔校汉蜍噺d、交通護(hù)欄、路燈、公而、停車場、街道保潔、渣滓清運(yùn)等工程運(yùn)營權(quán)盡快轉(zhuǎn)讓出去。轉(zhuǎn)讓時必需實(shí)行公開招標(biāo)，不能“暗箱操作對城市道路、綠地、橋梁等根底設(shè)備，凡褀羽快地完出去，特別是新建的道路、橋梁和綠地，要首先思索出賣冠名權(quán)，以此來籌措部分建立資金。對于出租車營運(yùn)證進(jìn)展拍賣。對城市供水、供氣、供暖、污水處置等公用企業(yè)，要走股份制改造的路子。對機(jī)關(guān)事業(yè)單位在繁華區(qū)的辦公房屋，要走產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)換搬適的路子。關(guān)于建立城市資產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)問題。在我國市場化改革日益深化、城市化快速開展的條件下，地域競爭日益猛烈，

60、運(yùn)營城市必需由資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)向功能導(dǎo)向，運(yùn)營和改善城市環(huán)境，提升城市功能，加強(qiáng)城市競爭力，相應(yīng)地，在此過程中，政府必需在運(yùn)營城市中發(fā)揚(yáng)積極的作用，促成市場行為和政府行為的有機(jī)結(jié)合，并積極推進(jìn)功能導(dǎo)向的城市競爭力開展中，以運(yùn)營的理念規(guī)劃城市、以運(yùn)營的手段建立城市、以運(yùn)營的方式管理城市、以運(yùn)營的謀略推銷城市，從而改善和提升城市功能，實(shí)現(xiàn)城市開展投入產(chǎn)出的良性循環(huán)以及城市的可繼續(xù)集約開展。運(yùn)營城市：從資金導(dǎo)向到功能導(dǎo)向首先，由于僅僅注重城市建立資金的籌集，在城市資源的開發(fā)利用和運(yùn)營上，往往導(dǎo)致追求短期資金收入而對城市資源進(jìn)展過度開發(fā)、不合理開發(fā)和破壞性開發(fā)，呵斥對城市資源的破壞和浪費(fèi)，以及功能退化。其次