人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅問(wèn)題

1、一次說(shuō)清！關(guān)于人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、涉稅問(wèn)題2019-08-21城市新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)家要求建造人防工程，對(duì)于人防工程的產(chǎn)權(quán)歸屬與使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓一直是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè) 主爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問(wèn)題。本文從以下幾點(diǎn)進(jìn)行討論：1人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家為了保護(hù)人民生命和財(cái)產(chǎn)的安全，保障社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)的順利進(jìn)行，有效地組織人民防空，我國(guó)于1996年10月制定并頒布了中華人民共和國(guó)人民防空法（以下簡(jiǎn)稱(chēng)人民防空法），2009年8月進(jìn)行了修訂。（1）修建人防工程是法律賦予建設(shè)單位的法律責(zé)任CC人民防空法第二十一條規(guī)定：有關(guān)單位負(fù)責(zé)修建本單位的人員與物資掩蔽工程?！钡诙l規(guī)定：城 市新建民用建筑，按照國(guó)

2、家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室?！钡谒氖藯l規(guī)定：城市新建民用建筑，違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定不修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室的，由縣級(jí)以上人民政府人民防空主管部門(mén)對(duì)當(dāng)事 人給予警告，并責(zé)令限期修建，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款。”這樣看來(lái)，建設(shè)單位對(duì)于新房地產(chǎn)項(xiàng)目必須依法建造人防工程。確因地質(zhì)、地形、施工等客觀條件限制，不能修建地下人防工程的，建設(shè)單位必須報(bào)經(jīng)人民防空主管部門(mén)批準(zhǔn)，按照國(guó)家和省規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向人民防空主管部門(mén)繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)。詳見(jiàn)國(guó)家計(jì)委等四部委下發(fā)的關(guān)于規(guī)范防空地下室易地建設(shè)收費(fèi)的規(guī)定的通知（計(jì)價(jià)格2000 474號(hào)）。（2）人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。C C人民防空法第二條規(guī)定：人民防

3、空工程是國(guó)防的組成部分?！眹?guó)家防空工程的組成部分其產(chǎn)權(quán)理應(yīng)屬 于國(guó)家。2007年頒布的中華人民共和國(guó)物權(quán)法第五十二條規(guī)定：國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有?！狈梢?guī)定 屬于國(guó)家所有的財(cái)產(chǎn)，屬于國(guó)家所有，即全民所有。從法律的角度來(lái)看，毋庸置疑的是人民防空工程產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家”。2民用建筑所建人防工程的成本費(fèi)用處理由于人防工程不計(jì)算容積率，不占用土地，人防工程不承擔(dān)土地成本；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本應(yīng)由項(xiàng)目?jī)?nèi)的可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)31號(hào)文）文件第四章計(jì)稅成本的核算”規(guī)定：公共配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán) 屬于全體業(yè)主

4、的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。”31號(hào)文是把人防工程的建設(shè)視為公共設(shè)施配套費(fèi)來(lái)處理的。該文件第三十三條規(guī)定利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車(chē)場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理.該文規(guī)定，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的配套設(shè)施費(fèi)先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，待項(xiàng)目竣工后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象.也就是說(shuō)，人防工程建設(shè)費(fèi)用最終由可售的房地產(chǎn)來(lái)承擔(dān).3人防車(chē)庫(kù)的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主E -人民防空法規(guī)定：人防工程實(shí)行長(zhǎng)期準(zhǔn)備、重點(diǎn)建設(shè)、平戰(zhàn)結(jié)合的方針，貫徹與經(jīng)濟(jì)建設(shè)協(xié)調(diào)發(fā)展、 與城市建設(shè)相結(jié)合的原則。鼓勵(lì)平時(shí)利用人民防空工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)。為了不影響人防工程 戰(zhàn)時(shí)的使

5、用，有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定對(duì)已經(jīng)修建或者使用的人民防空工程進(jìn)行維護(hù)管理，使其保持良 好使用狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商為了使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的人防工程得到充分利用，一般是改建成地下車(chē)庫(kù)（簡(jiǎn)稱(chēng)人防車(chē)庫(kù)勺，在售房的時(shí)候，開(kāi)發(fā) 商以出租”的形式，把人防車(chē)庫(kù)出租給業(yè)主若干年，租金作為開(kāi)發(fā)商的收入。這里提出一個(gè)問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有人防工 程車(chē)庫(kù)的處置權(quán)和收益權(quán)？對(duì)于人防工程的使用權(quán)人和受益人人民防空法做出明確規(guī)定：人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！狈康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商與業(yè)主的爭(zhēng)論焦點(diǎn)就在于誰(shuí)是人防工程的投資人？應(yīng)當(dāng)這樣來(lái)分析：人防工程的初始投資人是開(kāi)發(fā)商，但 是，開(kāi)發(fā)商為建造人防工程投入的成本費(fèi)用在成本核算時(shí)已經(jīng)

6、分配計(jì)入可售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本中，開(kāi)發(fā)商在出售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 時(shí)，其投入已經(jīng)得到了補(bǔ)償。所以，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的房產(chǎn)出售之后，小區(qū)內(nèi)人防工程的實(shí)際投資人是全體業(yè)主，而不是開(kāi)發(fā) 商。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商業(yè)也辦不了人防車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有所有權(quán)。權(quán)歸全體業(yè)主所有，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出通過(guò)上述分析得出如下結(jié)論：小區(qū)內(nèi)人防工程的產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家，使用權(quán)、 租或使用人防工程建造的地下車(chē)庫(kù).4人防車(chē)庫(kù)的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主上面已經(jīng)述及，人防車(chē)庫(kù)的使用權(quán)、收益權(quán)歸全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商在售樓的同時(shí)已經(jīng)把人防車(chē)庫(kù)出租，那么，租金收入最終應(yīng)當(dāng)交還給全體業(yè)主。具體操作應(yīng)當(dāng)是，待大部分業(yè)主入住之后3 1根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例第十條的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域

7、內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政 府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。”由業(yè)主委員會(huì)接收這筆資金，對(duì)該筆資金進(jìn)行管理，用于人防工程的維護(hù)管理，!行納稅義務(wù)，剩余部分可以為業(yè)主支 付部分物業(yè)管理費(fèi).5處置人防車(chē)庫(kù)的涉稅問(wèn)題(1 )增值脫及附加稅。財(cái)稅201636號(hào)文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不 動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，該文件所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的”應(yīng)當(dāng)理解為租賃房產(chǎn)。繳納增 值稅的同時(shí)應(yīng)當(dāng)交納稅金及附加”。(2 )房產(chǎn)稅。財(cái)稅2005181號(hào)第一條規(guī)定：凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括 與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房 產(chǎn)稅?！蓖恋卦鲋刀悺Ｈ朔拦こ滩徽嫉?，不承擔(dān)土地成本，人防車(chē)庫(kù)出租沒(méi)有轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不符合土地 增值稅暫行條例對(duì)于土地增值稅納稅人的規(guī)定，不征收土地增值稅。(4 )企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例規(guī)定：所稱(chēng)依法在中國(guó)境內(nèi)成立的企業(yè)，包括依照中國(guó)法 律、行政法規(guī)在中國(guó)境內(nèi)成立的企業(yè)